某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關于營建管理部工作設想及思路

關于營建管理部工作設想及思路為使營建工作能在項目總目標的指引下做到有計劃、有步驟、有措施的開展，現(xiàn)初步將該部門怎樣開展工作的理論基礎、設想及思路表述如下：部門工作范圍確定上一級領導根據(jù)項目總目標劃定部門工作范圍，既部門所有要做的工作，依據(jù)行業(yè)特點，為使工作范圍做到清晰及便于完成一般情況下可按以下四個步驟進行操作管理，這四個步驟包括：范圍計劃編制、范圍分解、范圍交底和范圍變更這四個部分。

1、編制范圍計劃

要想管理好工作范圍，首先就要做好計劃，這是項目管理理論，也是我多年從事項目管理及應用項目管理理論的心得。在這里首先強調(diào)的就是詳盡周密地做好工作范圍計劃編制，計劃編制是全員參與將部門所需進行的項目工作（項目范圍）明細、討論、漸進、和歸檔的過程。由于做范圍計劃編制工作需要收集很多信息，這些信息包括：項目時間要求、項目質(zhì)量要求、項目成本要求、項目安全要求、合作方的合同、各種規(guī)范、約束條件及各種假定，結(jié)合最終目標定義出本部門所需要完成的工作事項，這是一個補充、漸進、清晰同時也是部門團隊對計劃的認可及達成共識的過程。

范圍管理計劃是描述項目范圍被界定下的管理計劃，應包括項目范圍怎樣變化才能與項目要求相一致等問題的。它也應該包括一個對項目范圍預期的穩(wěn)定而進行的評估，如：怎樣變化、變化頻率如何及變化了多少？范圍管理計劃也應該包括對變化范圍怎樣確定，變化應歸為哪一類（如營銷部門對房屋產(chǎn)品特征仍在不斷地進行提出修改要求的時候，要做范圍計劃的不變，這點特別困難）等問題的清楚描述。

2、范圍分解范圍明確了，這只是工作任務的清單，然而該怎樣有序地開展工作，還必須采取分解的手段把主要的可交付的分部分項等按層級分成更容易管理的單元才能一目了然，最終得出項目的工作分解結(jié)構（WBS）。合適的范圍分解對項目成功十分關鍵，當范圍分解不恰當時，范圍計劃變更就不可避免地出現(xiàn)，這樣很可能人為地造成返工、延長工期、降低團隊士氣等一系列不利的后果。

一般情況下可按為下個分部或分項提供工作面（不排除穿插作業(yè)）來構建WBS，第一層是大的單位工程成果框架，在下就是分部分項工作分解，這種方式的優(yōu)點是結(jié)合進度劃分直觀，時間感強，跟蹤中容易發(fā)現(xiàn)遺漏或多出的部分，也更容易被大多數(shù)人理解，我一般使用Project進行范圍計劃編制。3、范圍交底及發(fā)布范圍交底及發(fā)布也同樣很重要，這不是一個走過場的形式，在這部分工作中部門經(jīng)理應向部門成員及協(xié)作部門陳述整個部門的目標、需要的資源、完成的時間和質(zhì)量安全這些事關整個項目成敗的部門工作內(nèi)容，這樣內(nèi)部達成共識得到認可，同時也是為謀求得到協(xié)作部門的支持。其結(jié)果能對計劃問題更加清晰，在執(zhí)行的過程中很大程度地可以避免許多不必要的爭執(zhí)。

4、范圍變更

一個項目的范圍計劃可能制訂的非常好，但是由于建設工程相對時間會比較長，受各種因素的約束干擾多，想不出現(xiàn)任何改變幾乎是不可能的。因此對范圍變更的管理也是部門經(jīng)理必須去面對的問題。范圍變更的原因是多方面的，如銷售部門為適應市場需求而提出的變更，國家政策規(guī)范要求變更而導致的變更，公司從戰(zhàn)略上的考慮對項目要求進行的變更等等。部門經(jīng)理應及時收集到相關信息，并對相關信息進行分析和預測可能出現(xiàn)的范圍變更，補充計劃編制來對現(xiàn)有的計劃進行修正即時討論發(fā)布。

變更不可怕，關鍵在于有沒有應對的措施及程序，只有確保有一套嚴格、高效、實用的變更程序，在發(fā)生變更時遵循規(guī)范的變更程序來管理變更，才能保證變更是在受控的范圍內(nèi)進行，并保證整個項目的順利完成。

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、決策、授予工作、指導行動、報告、參加會議、綜合項目管理、市場與營銷、公共關系、備忘錄／信件、記錄管理、合同文件管理等等。在進行溝通管理時，主要所做的溝通管理工作：確定溝通計劃、明確溝通依據(jù)、檢驗溝通結(jié)果。（1）溝通計劃與誰溝通?為什么溝通?動機是什么?確定和明確需要溝通的是什么信息?選擇最佳時間。使用接受者能理解的語言。選擇溝通地點。（2）溝通依據(jù)溝通要求。溝通要求是項目參加者信息要求的總和。溝通技術。它包括根據(jù)溝通的嚴肅性程度所分的正式溝通和非正式溝通；根據(jù)溝通的方向分為單向溝通和雙向溝通，橫向溝通和縱向溝通；根據(jù)溝通的工具分為書面溝通和口頭溝通等等。制約因素和假設（3）溝通結(jié)果分析確定溝通利害關系。確定他們的需要和期望是什么后對這些期望進行管理和施加影響，確保項目獲得成功。制訂溝通管理計劃。說明待分發(fā)信息的形式、內(nèi)容、詳細程度和要求采用的符號規(guī)定與定義。訂出信息發(fā)生的日程表及備案工作。制訂隨著項目的進展而對溝通計劃更新和細化的方法。溝通是人際之間傳遞和溝通信息的過程，它對于項目取得成功是必不可少的，而且也是非常重要的。無論何種規(guī)模及類型的項目都有其特定的周期。項目周期的任何一個階段都是重要的甚至是關鍵性，為做好每個階段的工作，以達到預期標準和效果，就必須在項目部門內(nèi)、部門與部門之間、以及項目與外界之間建立溝通渠道，快速準確的傳遞和溝通信息，以便項目內(nèi)各部門達到協(xié)調(diào)一致；使項目成員明確各自的職責，并了解他們的工作對實現(xiàn)整個項目目標所做的貢獻；通過大量的信息溝通，找出項目管理的問題，制訂方案政策并控制總結(jié)成果。現(xiàn)場實際操作的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收及內(nèi)業(yè)資料備案的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。1、工程施工管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。營建部門在工程施工管理中的主要任務如下：項目組織與協(xié)調(diào)工作一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。

費用控制主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。

進度控制主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。

質(zhì)量控制提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。

合同管理對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。2、工程施工控制

無論是開發(fā)什么項目，開發(fā)的內(nèi)容構成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是本部門的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。（1）工程進度控制工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。

進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

第一類客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表示。

第二類總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。

第三類單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

進度計劃的監(jiān)測——防止進度滑移。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑移原因，保證工期按時完成。“進度滑移”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。（2）質(zhì)量控制工程項目的質(zhì)量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差；嚴格控制混凝土質(zhì)量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術要求實施。

4）建立有關質(zhì)量文件的檔案備案制度。（3）成本控制實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。

1）直接費用監(jiān)測分析直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

2）間接費用監(jiān)測分析間接費的預算數(shù)量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。3、工程施工協(xié)調(diào)一棟高質(zhì)量、高標準的建筑工程，從工程技術、施工管理的角度，各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)與配合，是至關重要和不容忽視的。即使是一個普通的工程，施工中各專業(yè)協(xié)調(diào)的好壞，也直接關系到工程的質(zhì)量與品質(zhì)。很多建筑物，就其各專業(yè)本身，如建筑的外形、使用功能、結(jié)構型式、安全合理性等，不論在設計，還是在施工方面的質(zhì)量，都能得到很好地控制和保證。但各專業(yè)工程施工中的交叉配合與協(xié)調(diào)工作，經(jīng)常處理得不盡人意。到了工程施工的后期，由于這些問題，往往出現(xiàn)返工，造成工程投資的極大消費，影響工期，有的還會影響到建筑物的使用功能，嚴重的甚至還會帶來質(zhì)量問題和安全隱患?？梢姡こ淌┕ぶ懈鲗I(yè)的協(xié)調(diào)管理工作不僅很重要，同時也很必要。作為營建部門在項目施工過程中，應該如何更進一步做好這項管理工作呢?（1）出現(xiàn)和產(chǎn)生問題的原因出現(xiàn)上述問題的原因可以說很多，牽涉到從設計、施工到甲方、監(jiān)理，多專業(yè)技術工種，多單位部門的方方面面，但歸納起來主要有如下幾點:1）從技術質(zhì)量的角度分析由于現(xiàn)代建筑的科技含量越來越高，涉及的專業(yè)也越來越多，有水電、空調(diào)、通風、消防、對講、監(jiān)控、電視、電話、寬帶網(wǎng)、管道煤氣等等。同時安裝的質(zhì)量技術要求也越來越高。每一個專業(yè)既有自己的特定位置空間、技術要求，同時又必須滿足其它專業(yè)施工的時間順序和空間位置的合理需求。如果在技術上不能充分全面考慮，特別是一些交叉部位的細節(jié)，如果考慮不周，則極易產(chǎn)生問題。再者，由于現(xiàn)代建筑的個性化，每一棟建筑都是一件特有的產(chǎn)品，每一條管線、設備都有特定的要求，這也就增加了技術工作難度，增加了各專業(yè)之間出現(xiàn)矛盾和問題的可能性。同時由于新技術、新產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)和應用，施工人員未能及時掌握，也會帶來問題。2）從管理的角度分析由于現(xiàn)行的管理體制，施工單位的分包現(xiàn)象普遍存在，分包單位在工作范圍的界定上很難做到十分明確。主觀上各單位在利益的驅(qū)使下，總希望相關單位承擔更多的工作。往往造成工序上的遺漏，人為的帶來一些問題，增加了協(xié)調(diào)管理的復雜性。此外，施工組織管理不健全，存在著人員責任不明確，或者是專業(yè)人員思想麻痹，認為建筑工程項目，出現(xiàn)一些小問題，返工是正常的，沒什么大不了，反正以后總有辦法補救處理，加之施工人員、管理人員的水平素質(zhì)參差不齊，都會給施工中各專業(yè)的協(xié)調(diào)工作帶來困難與不便，也是產(chǎn)生問題的重要原因。再者，由于各專業(yè)的分工協(xié)調(diào)不盡人意，每一個專業(yè)的技術管理人員，對其它專業(yè)的工作、工序以及技術、質(zhì)量要求很難全面了解和掌握，有的就是本專業(yè)的問題，也由于是新產(chǎn)品、新技術，對其性能與施工工序不太熟悉，這也就無疑給協(xié)調(diào)工作帶來更多的問題。（2）做好協(xié)調(diào)工作的方法從理論上講，協(xié)調(diào)工作并不十分復雜，只要我們在施工中能嚴格按規(guī)范要求做好每一道工序，也許就不會出現(xiàn)上面所說的矛盾，至少會大大減少問題的出現(xiàn)。但在實際工作中，由于上述人為的、技術上、管理上的因素，各專業(yè)之間存在的問題和矛盾是非常突出的，也是很傷腦筋的，我們究竟應該如何處理和解決這些問題呢？1）充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性工程中各專業(yè)的交叉部位多數(shù)都是一些小的東西，一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟損失。作為工程的建設者、管理者，從設計、監(jiān)理到施工的各單位首先要從對業(yè)主、用戶負責的角度認識問題，要從履行合同中自己的責任義務的角度，認真對待協(xié)調(diào)問題。同時，從提高行業(yè)標準，施工和管理水平上講，做好各專業(yè)的協(xié)調(diào)工作也是十分必要的。作為有關的技術管理人員首先要認識到協(xié)調(diào)工作的重要性，才有可能真正做好協(xié)調(diào)管理工作。2）加強管理，建立科學的管理模式一直以來我們的施工管理，更多的趨于表面形式。工地辦公室的各種圖表，給人的感覺是管理得井井有條，而實際問題解決的怎么樣，卻要打個問號。雖然這些工作也很重要，對施工有重要的指導作用，但如果我們過于追求這些，勢必有紙上談兵之賺，反而束縛了施工管理人員的手腳，無益于工程管理工作的改進和提高。這里所強調(diào)的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎上，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制，明確每一個管理人員的目標責任。從而達到進一步提高管理水平的目的。3）加強協(xié)調(diào)管理的具體措施技術協(xié)調(diào)提高設計圖紙的質(zhì)量，減少因技術錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題。設計圖紙的好壞直接關系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣。圖紙會簽又關系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，設計人員對自己設計的部分，一般都較為嚴密和完整，但與其他人的工作就不一定能夠一致。這就需要在圖紙會簽時找出問題，并認真落實，從圖紙上加以解決。同時，圖紙會審與交底也是技術協(xié)調(diào)的重要環(huán)節(jié)。圖紙的會審應將各專業(yè)的交叉與協(xié)調(diào)工作列為重點。進一步找出設計中存在的技術問題，再從圖紙上解決問題。而技術交底是讓施工隊、班組充分理解設計意圖，了解施工的各個環(huán)節(jié)，從而減少交叉協(xié)調(diào)問題。管理協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)工作不僅要從技術下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。通過管理以減少施工中各專業(yè)的配合問題，建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領導，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作，作為投資管理人員、監(jiān)理人員，首先要全面了解、掌握各專業(yè)的工序，設計的要求。這樣才有可能統(tǒng)籌各專業(yè)的施工隊伍，保證施工的每一個環(huán)節(jié)有序到位。建立問題責任制度。建立由管理層到班組逐級的責任制度。建立獎罰制度，在責任制度的基礎上建立獎懲制度，提高施工人員的責任心和積極性。建立嚴格的隱蔽驗收與中間驗收制度。隱蔽驗收與中間驗收是做好協(xié)調(diào)管理工作的關鍵。此時的工作已從圖紙階段進入實物階段，各專業(yè)之間的問題也更加形象與直觀，問題更容易發(fā)現(xiàn)，同時也最容易解決和補救。通過各部門的認真檢查，可以把問題減少到最小。組織協(xié)調(diào)建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，施工中投資方、監(jiān)理人員應定期組織舉行協(xié)調(diào)會議，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復雜的部位，在施工前應組織專門的協(xié)調(diào)會，使各專業(yè)隊伍進一步明確施工順序和責任。這里要強調(diào)的一點是，不論是會簽、會審還是隱蔽驗收，所有制定的制度決不能是一個形式，而應是實實在在，或者說所有的技術管理人員，對自己的工作、簽名應承擔相關責任。這些只有在統(tǒng)一的領導基礎下，并設立相關的獎罰措施，才有可能逐級落到實處。4）以前工作中的經(jīng)驗教訓。施工發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)經(jīng)驗施工中會出現(xiàn)各種各樣的問題協(xié)調(diào)管理也不例外，作為技術管理人員，要善于不斷地總結(jié)前人的或者是以前工作中的經(jīng)驗教訓。施工中協(xié)調(diào)部分的常見問題：電氣部分與土建的協(xié)調(diào)暗埋線管過密(配電箱出線處等)梁板的影響，線管在施工中的堵塞等。給排水與建筑結(jié)構的協(xié)調(diào)衛(wèi)生間等地方給排水管線預留空洞與施工后衛(wèi)生潔具之間的位置，以及管線標高，部分穿樓板水管的防滲漏。建筑的外表、功能與結(jié)構的關系。各種預制件、預埋件、裝飾與結(jié)構的關系、施工的特點、要求。各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)，各種消防、通風管線穿梁時，樓面凈空是否影響結(jié)構與使用，大型設備的安裝通道，附件的預埋精度，以及弱電系統(tǒng)、控制系統(tǒng)等。5）提高專業(yè)管理人員、施工人員的業(yè)務水平、綜合素質(zhì)：產(chǎn)品質(zhì)量的好壞與從業(yè)人員的水平素質(zhì)不可分。在做好管理的同時，應加強施工管理人員的技術培訓，專業(yè)水平的提高，以及對新技術產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細致的工作作風，施工中不怕瑣碎，不留后患。施工中的協(xié)調(diào)工作，牽涉面廣而且繁瑣。只有突出各專業(yè)協(xié)調(diào)對施工的重要性，加強這方面的管理，同時做好每一部分的工作，才有可能把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。4、合同管理營建管理部門在項目運行中，面對的主要是建筑施工企業(yè)，故合同管理的側(cè)重點也就是與建筑施工企業(yè)所簽訂的合同。市場經(jīng)濟在某種意義上說是法制經(jīng)濟，現(xiàn)代社會可以講是合同社會。一個項目的經(jīng)營成敗和合同與合同管理有密切關系。因此，必須十分重視合同及合同管理。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。全過程就是由洽談、草擬、簽訂、實施，直至合同失效為止。我們不僅要重視簽訂前的參與，更要重視簽訂后的管理。系統(tǒng)性就是凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門都要一起來管理。動態(tài)性就是注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對我方不利的變化，及時作出應對措施方案。切不可以為簽了合同就完事，把合同束之高閣，我們要防止由于合同管理不善而遭到的懲罰。（1）合同管理中存在的主要問題合同簽訂階段常見的問題：合同主體不當。合同當事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人。這里要防止兩種傾向：一是雖然具有上述兩種能力，但不是合同當事人，即當事人錯位，也是合同主體不當；二是雖然是合同當事人，但卻不具有上述兩種能力，同樣是合同主體不當。合同文字不嚴謹。不嚴謹就是不準確，容易發(fā)生歧義和誤解，導致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的有效的合同，應當體現(xiàn)雙方的真實意思。而這種體現(xiàn)只有靠準確明晰的合同文字得以實現(xiàn)。合同條款掛一漏萬。