小區(qū)停車歸屬分析

小區(qū)停車歸屬分析

所謂停車場(chǎng)是指只有在不同停車場(chǎng)中才能停放車輛的單位。而車庫(kù),一般具有四至的封閉空間?，F(xiàn)實(shí)生活中,還存在其他類型的停車場(chǎng)所,如立體停車樓、路邊劃線停車位等等,而且隨著社會(huì)的發(fā)展,還會(huì)出現(xiàn)各種類型的停車場(chǎng)所。各種停車場(chǎng)所是由數(shù)量各異的停車位所組成的,停車位同時(shí)也是組成這些停車場(chǎng)所最基本的元素。一、類型化分析：社區(qū)停車場(chǎng)的所有權(quán)1.樓地面停車的房地產(chǎn)權(quán)歸屬我國(guó)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)中大部分汽車的停放采取的是地面停放方式,此類停車位系直接在地面上劃界設(shè)置,其歸屬實(shí)質(zhì)上是停車位所占地塊的土地使用權(quán)問(wèn)題?！坝捎诘孛嫱＼囄皇侵苯釉O(shè)置在土地表面的停車設(shè)施,即是直接設(shè)置在房屋單元所有人共同擁有使用權(quán)的土地表面上,地面停車位的所謂產(chǎn)權(quán),實(shí)際上就是土地使用權(quán)。”依“房地合一”原則,小區(qū)內(nèi)的房屋單元售出后,該住宅小區(qū)宗號(hào)地的土地使用權(quán)也一同轉(zhuǎn)移給各買受人共同所有。因此,地面停車位的權(quán)利也隨同小區(qū)宗號(hào)地的土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移,由各區(qū)分所有人共有。樓房首層架空層停車位位于建筑物的底部,是整幢建筑物的結(jié)構(gòu)支撐,是建筑物不可分割的一部分,樓房首層和小區(qū)地面都屬于“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”,因此,樓房首層架空層停車位應(yīng)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理下,樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán),實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí),樓房首層架空層停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán),其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí),不能取得房地產(chǎn)權(quán)證,其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。因此房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí),樓房首層架空層停車位不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割,不能將其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則,將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定?？梢?jiàn),首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。我國(guó)《物權(quán)法》也明確規(guī)定了小區(qū)地面停車位和樓房首層架空層停車位的法定所有,但是《物權(quán)法》的規(guī)定還存在一定的問(wèn)題。(1)第74條的前2款中都提到了“規(guī)劃用于停放汽車車位、車庫(kù)的歸屬”,容易使人誤解前2款針對(duì)的是規(guī)劃車位,而第3款針對(duì)的是非規(guī)劃車位。事實(shí)上,只要該地面停車位是設(shè)置于業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地,其權(quán)屬都由全體區(qū)分所有權(quán)人共同擁有所有權(quán),而不論該停車位是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃許可。(2)如“如何理解業(yè)主”的含義,是指擁有汽車的業(yè)主還是小區(qū)全體業(yè)主,如果按通常的理解是擁有汽車的業(yè)主,沒(méi)有汽車的業(yè)主能否主張權(quán)利呢?假設(shè)某些業(yè)主在車庫(kù)首次出售時(shí)沒(méi)有汽車,開發(fā)商便將當(dāng)時(shí)“多余”的車庫(kù)賣給了業(yè)主以外的人員。經(jīng)過(guò)兩年后,業(yè)主買了車卻沒(méi)有車位停車,他們能否主張?jiān)摋l款來(lái)保障自己的權(quán)益?2.《物權(quán)法》規(guī)定的手術(shù)措施地面獨(dú)立多層經(jīng)營(yíng)性停車位也就是我們常說(shuō)的立體停車樓,應(yīng)該是建筑區(qū)劃內(nèi),專門規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù),由于其與高層建筑物并不相連,故具有結(jié)構(gòu)和利用上的獨(dú)立性。該種類型的停車位在建造時(shí)就已有“分戶售出”的目標(biāo),“這種獨(dú)立經(jīng)營(yíng)性停車位可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記,該類停車位的權(quán)利人亦持有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)憑證?！敝灰_發(fā)商沒(méi)有將停車位的建造成本計(jì)入房?jī)r(jià)中并事先向各購(gòu)房者說(shuō)明清楚,開發(fā)商在銷售商品房時(shí)當(dāng)然可以對(duì)某一地塊的土地使用權(quán)予以保留。開發(fā)商當(dāng)然也可以選擇將此停車位作為高層建筑的共有部分,將其面積分?jǐn)側(cè)朊總€(gè)業(yè)主的購(gòu)房面積中,由業(yè)主來(lái)承擔(dān)停車位的成本,并最終將停車位歸于業(yè)主共有?！段餀?quán)法》第74條第2款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”這一規(guī)定充分體現(xiàn)了私法自治原則,符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。但《物權(quán)法》第74條第二款在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)下列問(wèn)題。(1)沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定的情況下的停車位所有權(quán)歸屬問(wèn)題,但是在實(shí)踐中,約定不明和沒(méi)有約定的現(xiàn)象卻十分普遍,因此,造成的矛盾也是不可避免,給將來(lái)的司法實(shí)踐留下諸多“隱患”。雖然《合同法》第61條提供了補(bǔ)救措施如協(xié)議補(bǔ)充、參照合同有關(guān)條款、交易習(xí)慣確定等,但是如果仍然無(wú)法確定的,立法者或法官又得重新面臨停車位的歸屬問(wèn)題。因此,《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定的情況下的停車位所有權(quán)歸屬問(wèn)題成為該條款的一大失誤和遺漏,需要加以改進(jìn)和明確。(2)沒(méi)有考慮到開發(fā)商和業(yè)主雙方實(shí)際上的不平等,造成對(duì)業(yè)主的不公。采用約定的方式從表面上看保證了當(dāng)事人的意思自治,符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,是公平合理的。但是,約定歸屬隱含了一個(gè)前提,即通過(guò)約定來(lái)確認(rèn)其歸屬的停車位必須是屬于專有權(quán)的標(biāo)的,且其原始?xì)w屬是確定的,屬于開發(fā)商所有。這樣會(huì)促使開發(fā)商在利益的驅(qū)動(dòng)下,在合同中將停車位定為自己所有。在實(shí)際中這些被開發(fā)商確定為自己所有的停車位的建筑成本究竟有沒(méi)有攤?cè)朐诜績(jī)r(jià)中,估計(jì)除了開發(fā)商自己旁人無(wú)從曉得。在房屋買賣過(guò)程中,業(yè)主處于弱勢(shì)地位。當(dāng)今的房屋買賣合同大多是格式合同,或者說(shuō)是具有格式合同的性質(zhì)。正如在前面提到的一樣,大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)在合同中將停車位定為自己的財(cái)產(chǎn),小區(qū)業(yè)主根本沒(méi)有能力,也沒(méi)有辦法去查明并改變這些條款,只能被動(dòng)地接受開發(fā)商提供的房屋買賣合同,沒(méi)有多大的協(xié)商余地。3.地下建筑物的權(quán)屬登記這種類型的停車位是開發(fā)商在國(guó)家規(guī)定的防空空間標(biāo)準(zhǔn)之外建設(shè)的地下停車位。從理論上講地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。因?yàn)榈叵驴臻g具有使用和構(gòu)造上的獨(dú)立性,與地上建筑物并無(wú)實(shí)質(zhì)區(qū)別。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中,開發(fā)商獲得土地使用權(quán),只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物的權(quán)利,并沒(méi)有涉及到地下空間的利用權(quán),該部分空間利用權(quán)依然屬于政府,如加以利用,必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則,并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。利用地下空間建造的非人防工程性質(zhì)的停車位實(shí)際上是對(duì)地下空間資源的利用,和地表上某獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣,都具有使用面積和建筑面積,在建造時(shí)都需要額外投資,是可以作為區(qū)分所有建筑物的專有部分的。但是從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看,確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題卻缺乏法律依據(jù)。因?yàn)樵诂F(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法(修訂)》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定,并沒(méi)有涉及地下房屋的權(quán)屬登記。而房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證,如果沒(méi)有進(jìn)行權(quán)屬登記,自然無(wú)法獲得法律上承認(rèn)的所有權(quán)。筆者認(rèn)為,關(guān)于這種地下停車位的權(quán)屬,它的出售就和單元房專有部分一樣,應(yīng)該由買賣雙方通過(guò)合同加以約定。當(dāng)然如果購(gòu)房合同中明確寫明這種地下停車位己經(jīng)由小區(qū)業(yè)主進(jìn)行了公攤,那么該地下停車位也就成為了建筑物區(qū)分所有的共有部分,由小區(qū)全體業(yè)主共有。4.地下重點(diǎn)養(yǎng)成工商空間的利用對(duì)于利用人防工程改造地下停車位的,作者認(rèn)為,認(rèn)定為國(guó)家所有比較合理。首先,依據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第9條規(guī)定,“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”作為人防工程的地下室是不計(jì)入公用建筑面積的,因此,小區(qū)業(yè)主根本不可能對(duì)這種利用人防工程的改造的地下停車位的面積進(jìn)行分?jǐn)?所以也就更談不上對(duì)其所有的問(wèn)題。其次,根據(jù)我國(guó)《人民防空法》第5條第2款規(guī)定:“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過(guò)多種途徑,投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有?！痹摋l規(guī)定并不能作為確定人民防空工程歸屬的依據(jù),因?yàn)樗袡?quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能,其中真正能體現(xiàn)所有權(quán)的是其中的“處分”權(quán)能,沒(méi)有“處分”權(quán)能就不可能實(shí)現(xiàn)對(duì)物的圓滿支配狀態(tài)。再次,這樣考慮是出于社會(huì)公共利益的需要,試想如果可以把這部分空間分歸各家各戶,戰(zhàn)時(shí)利用也許就要出現(xiàn)不必要的糾紛。這部分空間歸國(guó)家所有,戰(zhàn)時(shí)利用也就順理成章。最后,中央軍委、人防辦、國(guó)資局等部門又明確規(guī)定人防工程屬于“國(guó)有資產(chǎn)”,所有權(quán)并不屬于投資人。二、完善權(quán)利，明確社區(qū)停車的所有權(quán)1.關(guān)于停車位的歸屬理由在于:第一,開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上具有優(yōu)勢(shì)地位,完全可以通過(guò)格式合同爭(zhēng)取自己的最大利益。開發(fā)商完全掌握建造商品房的成本,可以證明車庫(kù)的歸屬。如果沒(méi)有在合同中規(guī)定停車位的歸屬,就可以推定,開發(fā)商已經(jīng)放棄主張停車位的權(quán)利。第二,從合同解釋的角度來(lái)看,房屋銷售合同通常是開發(fā)商單方起草的,甚至在實(shí)踐中,開發(fā)商都是通過(guò)格式條款確定停車位的歸屬。如果合同沒(méi)有約定歸屬而發(fā)生爭(zhēng)議,按照合同解釋規(guī)則,應(yīng)當(dāng)作出不利于開發(fā)商的解釋。2.關(guān)于地下形成價(jià)格價(jià)格的措施在確定停車位轉(zhuǎn)讓或出租價(jià)格上,業(yè)主處于明顯的弱勢(shì)地位,有