驗房的目的是維權(quán)

驗房的目的是維權(quán)，讓開發(fā)商針對質(zhì)量問題整改或賠償。我公司與南京三家擅長房地產(chǎn)維權(quán)的律師事務(wù)所合作，全方位保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害。律師維權(quán)經(jīng)典案例：驗房經(jīng)典案例一：裂縫及裝修材料本案例系全裝修房，在本案例中驗房師著重就工程質(zhì)量中有關(guān)裂縫、裝修材料等問題提供了相關(guān)維修服務(wù)。一、 房屋狀況：2002年12月25日徐先生購買了XXX樟園22號203室全裝修房一套（該全裝修房系當(dāng)時該小區(qū)的樣板房），預(yù)售合同中約定交房日期為2003年10月7日。開發(fā)商于2003年10月6日告知徐先生交房。徐先生于2003年10月8日前往開發(fā)商辦理入住手續(xù)。辦理入住當(dāng)天，發(fā)現(xiàn)所購物業(yè)客廳、臥房的天花板均有貫通裂縫，客廳內(nèi)懸關(guān)上的藝術(shù)玻璃破裂，廁所內(nèi)浴缸周邊有較嚴(yán)重的滲漏。二、 驗房師通過實地查驗，點評意見如下：1、 客廳和臥室內(nèi)的貫通裂縫通過實地查驗認(rèn)為該裂縫主要為填充墻施工不當(dāng)造成，屬非結(jié)構(gòu)性裂縫，不影響房屋的安全可靠性。2、 客廳內(nèi)懸關(guān)上的藝術(shù)玻璃破裂屬于受到某硬物撞擊所致。3、 浴缸周邊滲漏屬于施工時未做防水處理。三、 建議處理方式：1、 由于該房屋系新建商品房，開發(fā)商有義務(wù)自交接之日起對該物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)及主要設(shè)備負(fù)責(zé)保修2年，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。2、 藝術(shù)玻璃的破損已影響到它的實際美觀程度，建議業(yè)主要求開發(fā)商就該藝術(shù)玻璃給予免費的更換。3、 浴缸周邊滲漏屬于施工方在進(jìn)行施工時的偷工減料行為，業(yè)主應(yīng)要求開發(fā)商責(zé)成施工隊伍對存有的滲漏進(jìn)行維修，維修可采用拆除浴缸，水泥加防水膠，浴缸周邊再加防水涂料。4、 上述問題中的1、3項均屬于工程質(zhì)量問題，驗房師通過察看徐先生的《預(yù)售合同》中有關(guān)工程質(zhì)量問題的索賠條款，通過權(quán)衡建議徐先生向開發(fā)商索賠上述兩項維修費用總價的10%作為損害賠償。5、 上述維修的所有費用清單需經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，并由業(yè)主驗收確認(rèn)合格。四、 業(yè)主反饋：在律師與開發(fā)商協(xié)調(diào)后，業(yè)主共獲賠6420元。驗房經(jīng)典案例二：滲水問題本案例系較為典型且極具共性的房屋滲水問題，驗房師從工程專業(yè)角度為業(yè)主提供了專業(yè)的處理意見。一、 房屋狀況：2002年4月劉先生購買了XXX小區(qū)31號601室復(fù)式商品房一套，合同約定交房日期為2003年3月。房屋按期交房，劉先生于2003年5月底完成裝修。2003年6月正值黃梅季節(jié)，劉先生房屋的東山墻出現(xiàn)大面積的滲水、房屋東側(cè)窗臺有明顯的滲漏現(xiàn)象及墻體開裂，同時雨水沿著墻面滲透到地板及樓下天花板，造成地板及墻面大面積起殼和霉變。二、 驗房師通過實地查驗，點評意見如下：1、 東山墻在施工過程中，施工方?jīng)]有依規(guī)范做好防水處理，同時在進(jìn)行墻體施工時，砂漿配合比低于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。2、 墻體開裂系構(gòu)造柱與多孔磚兩種材料膨脹系數(shù)不一致，導(dǎo)致溫差縫，由于墻體防水未處理，加重了滲水的情況。3、 窗臺的滲漏是由于窗框質(zhì)量較差，與墻面結(jié)合部位密封不嚴(yán)，造成滲漏水。三、 建議處理方式：1、 由于房屋還在保修期內(nèi)，因此可要求開發(fā)商責(zé)成施工方盡快上門給予檢測，制定具體的補(bǔ)漏方案，盡快查清滲漏點。2、 查找到滲漏點后，應(yīng)盡快給予滲漏點注漿，同時在墻體外側(cè)作防水處理。3、 就窗臺滲水，可在窗框與窗臺接縫處打硅膠嵌縫，作密封處理。4、 墻體溫差縫進(jìn)行修補(bǔ)，可用樹脂膠填埋并打磨平整。5、 對因滲水造成的墻面霉變，地板及天花板起殼，驗房師建議兩種方案：一是由開發(fā)商負(fù)責(zé)全程維修更換，同時要求所更換材料須與業(yè)主原先用材一致，并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可施工。業(yè)主在維修期間因無法正常居住，由開發(fā)商負(fù)責(zé)租賃業(yè)主維修期間的居住房；二是由業(yè)主與開發(fā)商、施工方共同協(xié)商確定維修價款，由開發(fā)商一次性補(bǔ)償業(yè)主，維修事宜由業(yè)主自行處理。四、 業(yè)主反饋：在律師與開發(fā)商協(xié)調(diào)后，補(bǔ)漏問題得以圓滿解決，窗臺四邊也相應(yīng)得到了妥善的防水處理，同時就屋內(nèi)造成的損失，劉先生獲賠10000元。驗房經(jīng)典案例三：隱蔽工程質(zhì)量問題本案例系工程建設(shè)中較為鮮見的工程質(zhì)量問題，因?qū)儆陔[蔽工程，故業(yè)主通常很難有效的維權(quán)，只有通過專業(yè)的驗房，才能有效地保證業(yè)主的合法權(quán)益。一、 房屋狀況：2005年2月陳先生購買了位于江寧區(qū)的XXXX城聯(lián)體別墅，面積184平方米。2005年9月前往收房時發(fā)現(xiàn)二層樓梯通往臥室的走廊處立柱出現(xiàn)大量裂縫，且裂縫寬度均達(dá)到1毫米。施工方多次上門檢修均未能查找到出現(xiàn)裂縫的原因。二、 驗房師通過實地查驗，點評意見如下：驗房師通過現(xiàn)場察看，在征得陳先生的同意后，將立柱裂縫處予以開墻，墻體打開后，發(fā)現(xiàn)墻體鋼筋混凝土上存有工程模板未取出。工程模板是用于工程施工時固定澆注的鋼筋混凝土的，待其穩(wěn)固后須即時拆除。由于施工人員未拆除，便在墻體上直接粉刷，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的裂縫。此等工程質(zhì)量問題系施工人員嚴(yán)重過失所致。三、 建議處理方式：建議業(yè)主要求開發(fā)商責(zé)成施工方立即對該立柱予以整修。驗房經(jīng)典案例四：質(zhì)量糾紛的法律對策商品房因質(zhì)量問題引起的糾紛在商品房買賣糾紛中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商為了節(jié)省成本，采用不符合規(guī)定的建筑材料，或者由沒有建筑施工項目資質(zhì)的施工隊伍進(jìn)行建筑，這些因素都直接導(dǎo)致部分商品房質(zhì)量低劣。商品房的質(zhì)量影響到使用者的人身財產(chǎn)安全，如有差錯，后果將不堪設(shè)想。為此，開發(fā)商應(yīng)針對商品房質(zhì)量問題的嚴(yán)重性分情況承擔(dān)保修或退房以及賠償損失的責(zé)任。一、開發(fā)商應(yīng)該對商品房的普通質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。為維護(hù)消費者的合法權(quán)益，我國政府先后頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理條例》和《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。這些房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托單位。依照法律規(guī)定，商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年；管道堵塞2個月；燈具、電器開關(guān)6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產(chǎn)商可以延長上述保修期。二、如果商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，后因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退房并賠償損失的責(zé)任?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第12條：”因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。第13條：”因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！备鶕?jù)上述規(guī)定，如果該商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房者有權(quán)要求退房。不過，購房者首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù)，返還購房款，并應(yīng)當(dāng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進(jìn)行賠償。如果該商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者也有權(quán)要求退房并要求賠償損失。如果該商品房是主體結(jié)構(gòu)以外的部分存在質(zhì)量問題，未嚴(yán)重影響正常居住的，那么購房者只能要求開發(fā)商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，而無權(quán)要求退房。當(dāng)然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償損失。因此，在本案例中，宋先生可以先申請《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，如屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求退房并要求開發(fā)商賠償損失，如不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，宋先生有權(quán)要求開發(fā)商維修并要求開發(fā)商賠償損失。提示：房屋的質(zhì)量檢查主要包括：（一） 檢查房屋有無裂縫（二） 檢查房屋有無傾斜（三） 檢查房屋有無滲漏（四） 檢查墻面有無石灰”爆點”（五） 檢查衛(wèi)生間的排水情況注意：”因用戶不當(dāng)使用或擅自改動結(jié)構(gòu)，設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量損失，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。驗房經(jīng)典案例五：合同糾紛驗房是一項專業(yè)而具體的工作，因此，由驗房師直接介入，為業(yè)主提供專業(yè)的咨詢就顯得尤為重要。一、房屋狀況：2005年10月朱先生購買了XXX花苑18號1102室住房一套，建筑面積98.01平方米。預(yù)售合同約定于2006年1月15日交房。2006年1月14日，朱先生通過介紹希望我司對即將交付的房屋進(jìn)行驗房，以保障其合法權(quán)益。2006年1月15日朱先生在取得開發(fā)商提供的驗房清單后便與驗房師一同前往驗房。二、 驗房師經(jīng)過實地查驗，就朱先生的新房作點評如下：1、 朱先生向驗房師提供了與開發(fā)商簽訂的《預(yù)售合同》，驗房師發(fā)現(xiàn)在合同附件中約定，該戶為花飾是新進(jìn)戶門，而現(xiàn)場入戶門則為花飾進(jìn)戶門。2、 附件中臥室陽臺原設(shè)計為開放式，但開發(fā)商提供的面積補(bǔ)差中按照了封閉陽臺面積計價收款。3、 朱先生所購房屋面積補(bǔ)差中，使用面積補(bǔ)差1.89平方米，公攤面積補(bǔ)差1.21平方米。但在朱先生與開發(fā)商簽訂的《預(yù)售合同》中并沒有就公攤面積增加是否收取費用做出明確規(guī)定。三、 處理意見：1、 由于開發(fā)商擅自變更了附件中的裝修標(biāo)準(zhǔn)，因此，開發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，朱先生應(yīng)要求開發(fā)商嚴(yán)格履行合同約定，或補(bǔ)償兩者之間的差價。2、 依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，開放式