社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合與配比技巧

文檔可編輯文檔可編輯文檔可編輯社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合與配比技巧中國(guó)購(gòu)物中心已走過(guò)黃金十年的開(kāi)展路，中心區(qū)商業(yè)逐漸飽和，地域型商業(yè)布局已根本定型。目前，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、綠地、世茂等紛紛加大對(duì)社區(qū)商業(yè)的投入，以抓住人們"最后一公里"的需求打造社區(qū)效勞體系概念，社區(qū)型購(gòu)物中心在便利性、商品定位和配套效勞上具備明顯優(yōu)勢(shì)，成為未來(lái)購(gòu)物中心的開(kāi)展重點(diǎn)。本專(zhuān)題為第十屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)系列專(zhuān)題，緊跟購(gòu)物中心開(kāi)展趨勢(shì)，以X華潤(rùn)五彩城、X喜薈城、X證大大拇指廣場(chǎng)等10大知名工程為例，全面分析社區(qū)型購(gòu)中心業(yè)態(tài)組合與配比技巧，有助于為相關(guān)人員提供實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)。一、社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃策略主力店以超市為主在社區(qū)購(gòu)物中心里，超市是業(yè)態(tài)中重要組成局部，起主力店作用，帶動(dòng)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)?？紤]商業(yè)整體的收益平衡性，業(yè)態(tài)配比時(shí)會(huì)依據(jù)所引進(jìn)超市的經(jīng)營(yíng)面積做相應(yīng)調(diào)整。假設(shè)規(guī)劃引進(jìn)的是大型綜合超市，則其它次主力店〔餐飲、休閑、娛樂(lè)〕的規(guī)劃數(shù)量會(huì)相應(yīng)減少，增加承租能力高、經(jīng)營(yíng)面積小的業(yè)種；假設(shè)規(guī)劃引進(jìn)的是小型社區(qū)超市，此時(shí)的超市只承擔(dān)著次主力店的角色，則應(yīng)規(guī)劃更多的次主力店〔餐飲、休閑、娛樂(lè)〕，以多個(gè)次主力店帶動(dòng)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)。典型社區(qū)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比工程名稱(chēng)商業(yè)體量主力店業(yè)態(tài)占比〔按面積〕主力店零售餐飲休閑配套X嘉亭薈6.5大賣(mài)場(chǎng)24%31%23%17%5%X證大大拇指廣場(chǎng)8大賣(mài)場(chǎng)36%12%22%20%10%X京基百納廣場(chǎng)8.5百貨36%22%27%10%5%X愉快頌3.5大賣(mài)場(chǎng)18%25%25%20%12%文檔可編輯文檔可編輯文檔可編輯文檔可編輯效勞配套是社區(qū)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合的根本效勞配套包含了干洗店、面包店、煙酒特意店、花店、藥店、水果店、美發(fā)店、郵局銀行、照片沖印等，是社區(qū)商業(yè)根本功能的展現(xiàn)，方便本社區(qū)及周邊社區(qū)居民一般生活所需。餐飲和休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)在社區(qū)購(gòu)物中心的比重越來(lái)越大餐飲是社區(qū)商業(yè)開(kāi)展到肯定時(shí)期才融入的，而且所占比重越來(lái)越大。休閑娛樂(lè)也是社區(qū)商業(yè)后期開(kāi)展起來(lái)的業(yè)態(tài)，多以美容SPA、推拿按摩和兒童游樂(lè)為主。當(dāng)下，電影院也開(kāi)始選擇社區(qū)購(gòu)物中心開(kāi)店，且作為影院拓展的新領(lǐng)域?！景咐縓喜薈城業(yè)態(tài)配比引入圣X酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纖體美容、永旺超市6大主力店，涵蓋餐飲、影院、生活超市、美容配套4大業(yè)態(tài)。作為典型的社區(qū)型購(gòu)物中心，喜薈城零售業(yè)態(tài)比較多，三樓云集了兒童游樂(lè)、童裝、兒童玩具、文具、母嬰用品等各類(lèi)兒童零售品牌?？傮w來(lái)看，服裝、精品、兒童用品總體定位喜薈城輻射羅湖東部成熟高檔社區(qū)，主要面向家庭消費(fèi)客群，致力于滿(mǎn)足中產(chǎn)家庭吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)、休閑需求，提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)。業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)主力店服裝精品餐飲生活配套兒童零售

等零售業(yè)態(tài)共124家，占比高達(dá)72.5%。品牌布局美心西餅、面包新語(yǔ)等承租能力強(qiáng)、面積小的商戶(hù)落位在商業(yè)價(jià)值最高的主出入口處；數(shù)量65747292210比例4%33%27%17%13%6%圣X酒家、尚品宅配、大家樂(lè)餐廳等付租能力強(qiáng)、占地面積大的商家布局在商業(yè)價(jià)值稍低的一、三樓；美容美發(fā)、大型餐飲、影院等目的性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在三樓，與兒童業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合整體定位零售、餐飲、生活配套等業(yè)態(tài)配合，滿(mǎn)足家庭一站式消費(fèi)需求。業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合整體定位業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線(xiàn)流暢、提升總體收益的重要途徑到顧客在社區(qū)購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)?？蓮膬蓚€(gè)角度進(jìn)行思考：整體的功能性定位即購(gòu)物中心要完成哪些根本功能。位于不同城市不同地域?qū)傩缘纳鐓^(qū)購(gòu)物中心，由于區(qū)位特征不同，其承載的根本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別求，主要包含以下3個(gè)層面：功能互補(bǔ)性目標(biāo)客群的一致性到顧客在社區(qū)購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。可從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：整體的功能性定位即購(gòu)物中心要完成哪些根本功能。位于不同城市不同地域?qū)傩缘纳鐓^(qū)購(gòu)物中心，由于區(qū)位特征不同，其承載的根本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別求，主要包含以下3個(gè)層面：功能互補(bǔ)性目標(biāo)客群的一致性各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以依據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題地業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃必須符合工程的整體定位，同時(shí)滿(mǎn)足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)需各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響目標(biāo)客群的選擇位于不同城市以及城市不同區(qū)位的社區(qū)購(gòu)物中心其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差異，這必定會(huì)影響到商業(yè)業(yè)態(tài)種類(lèi)的選擇及各業(yè)態(tài)的配比規(guī)模選擇購(gòu)物中心的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)依據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)目標(biāo)客群的選擇位于不同城市以及城市不同區(qū)位的社區(qū)購(gòu)物中心其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差異，這必定會(huì)影響到商業(yè)業(yè)態(tài)種類(lèi)的選擇及各業(yè)態(tài)的配比規(guī)模選擇購(gòu)物中心的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)依據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)帝組合演變規(guī)律社區(qū)啟動(dòng)期社區(qū)配套為王，滿(mǎn)足贏J庭裝悔、生活用品的商業(yè)社區(qū)發(fā)展期対:區(qū)配套為主r區(qū)域配韋為轄.滝足生活配套長(zhǎng)期租金回報(bào)能力〔商家承租能力〕評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提大型社區(qū)購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獵取租金。各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別：社區(qū)成翹期區(qū)域配套、社區(qū)配套井垂

褲足生活豳娛樂(lè)配套；家庭裝服努、家居飾!；銀行、藥品店、快靈店、；I咖舊曲=特色直街、4輕::晶、濟(jì)U店、面歸：:融，如等；:溥部'月主店等:L?LIIJ低毛利業(yè)態(tài)租金承受能力較低；客流帶動(dòng)能力較強(qiáng)高毛利業(yè)態(tài)客單相對(duì)較高，承受租金的能力也較強(qiáng)，但客流量有限業(yè)態(tài)組合規(guī)劃是永遠(yuǎn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程社區(qū)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，具有很高的穩(wěn)定性，但業(yè)態(tài)則會(huì)有（也必須有）較大彈性。社區(qū)開(kāi)展的不同時(shí)期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為完成目標(biāo)的工具，必定會(huì)有所變化?！景咐縓喜薈城品牌定位整體定位為中高檔，以二線(xiàn)品牌為主。在功能定位上，找準(zhǔn)"社區(qū)、家庭目標(biāo)〃，充分考慮到周邊居民的消費(fèi)需求，單客消費(fèi)集中在200-300元之間客群定位目標(biāo)是25-45歲、家庭收入在6000元/月以上的消費(fèi)群業(yè)態(tài)組合呈現(xiàn)出"大、齊、多、新〃的業(yè)態(tài)特點(diǎn)。近150個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌入駐，業(yè)態(tài)種類(lèi)齊全，布局合理，主力店覆蓋全部業(yè)態(tài)。大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美、影城等主力店安排于外圍地域，用來(lái)聚集人流【案例】X華潤(rùn)五彩城工程定位為消費(fèi)者提供"一站式〃效勞的綜合性購(gòu)物中心是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)和時(shí)尚生活體驗(yàn)為一體的LivingMall主力店沃爾瑪、五彩城真冰場(chǎng)、韓國(guó)CGV影城、Snoopy兒童樂(lè)園客群定位客群定位為年輕的家庭式消費(fèi)，在招商、運(yùn)營(yíng)、推廣以及物業(yè)治理諸多環(huán)節(jié)，完成感情定位與功能定位的統(tǒng)一，同時(shí)強(qiáng)化客戶(hù)的購(gòu)物體驗(yàn)，躲避與網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)上蒔大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比■餐飲休閑娛樂(lè)■眼鍛酉瑚北京華閻五彩誠(chéng)業(yè)態(tài)配比■餐飲■服裝■儀護(hù)哩■珠卻鈾刼配怖旦生話(huà)家居/數(shù)碼/U昂■箱包隔肢具■兒童超市■述場(chǎng)品牌組合存在的難題品牌入駐條件問(wèn)題優(yōu)秀的品牌組合能夠?yàn)樯鐓^(qū)購(gòu)物中心帶來(lái)連續(xù)的生意提升、投資回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)值增值，品牌組合的破解對(duì)策品牌選擇與工程整體定位統(tǒng)一品牌選擇考慮經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)主體與工程整體定位相統(tǒng)一，并以相對(duì)優(yōu)惠的租金吸引客戶(hù)形成領(lǐng)頭羊效應(yīng):并確保社區(qū)購(gòu)物中心在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先的地位，對(duì)社區(qū)購(gòu)物中心有著較高引客戶(hù)形成領(lǐng)頭羊效應(yīng):的入駐條件要求:強(qiáng)化整個(gè)工程的經(jīng)營(yíng)特色;的入駐條件要求:A?選擇什么樣的社區(qū)購(gòu)物中心定位是決定品牌能否成功入駐的先決條件;強(qiáng)化品牌的經(jīng)營(yíng)主題;B?規(guī)劃、設(shè)計(jì)也必須與品牌的選址要素相契合;強(qiáng)化領(lǐng)頭羊效應(yīng);C?持有者的財(cái)政實(shí)力是否雄厚？信譽(yù)如何綜合平衡物業(yè)收益與客流規(guī)模的效果，租金相當(dāng)于同品類(lèi)60-80%；D?治理團(tuán)隊(duì)是誰(shuí)？是否具備品牌理念？專(zhuān)業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)、治理水平如何盲目追求“高大上〞盲目追求高檔定位和國(guó)際大牌，盲目引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)和百貨主力店，組合與布局不合理，招商不成功，難以正常運(yùn)營(yíng)：A.盲目走高檔定位路線(xiàn)，追求國(guó)際大牌；B?盲目引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)、百貨等主力店；品牌組合以傳統(tǒng)購(gòu)物類(lèi)為主，缺少新興商業(yè)氣息和生機(jī)；主力店組合占比過(guò)高，缺少豐富產(chǎn)品選擇，導(dǎo)致收益和回報(bào)率偏低；E?由于不了解品牌客層消費(fèi)特點(diǎn)與品牌之間的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系，鋪面布局混亂；F?不同業(yè)態(tài)和品牌之間的商業(yè)互動(dòng)斷裂，無(wú)法有效引導(dǎo)客流到達(dá)各個(gè)樓層及店鋪。品牌同質(zhì)化嚴(yán)峻中國(guó)社區(qū)購(gòu)物中心品牌同質(zhì)化嚴(yán)峻,顧客忠誠(chéng)度不高，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)欠佳：普遍存在著品充分提升招商的可操作性；有助于整個(gè)工程連續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力。完成優(yōu)秀的商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌組合，必須明確6大問(wèn)題：在工程定位方案中，應(yīng)采取怎樣的業(yè)態(tài)和品類(lèi)組合？整體的業(yè)態(tài)和品牌組合中，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、配套效勞的比例構(gòu)成是怎樣的？在同一行業(yè)類(lèi)型中，需要進(jìn)一步細(xì)分的業(yè)態(tài)形式和子品類(lèi)是什么？在同一個(gè)品類(lèi)中，有哪些適宜并可以選擇的品牌，首選、次選或備選的分別是哪些？有多少個(gè)品牌主力店，主力店的構(gòu)成是怎樣的？主力店的面積占比是多少？各品牌的面積需求、面積占比、落位布局、空間區(qū)隔與銜接關(guān)系如何？品牌落位技巧是社區(qū)購(gòu)物中心制造效益的關(guān)鍵：以品牌的檔次定位為主線(xiàn)，選擇檔次一致的品牌，布局首層樓面；預(yù)防相互干擾或相互沖突的品牌混雜布局；適當(dāng)集中與個(gè)別分散，品牌布局點(diǎn)面結(jié)合，保持不同檔次品牌的互動(dòng)關(guān)系。牌同質(zhì)化的現(xiàn)象，顧客忠誠(chéng)度不高;經(jīng)營(yíng)主題不清楚，品牌組合脫離工程立地消費(fèi)需求，導(dǎo)致出租率、收益率雙低?？腿憾ㄎ蛔溆诟邔幼≌虚g，交通較為不便，以周?chē)用駷槠渲饕繕?biāo)客群業(yè)態(tài)布局地上2層、地下半層商業(yè)樓層，各樓層功能均比較綜合，主要突出了餐飲的主導(dǎo)地位品牌落位餐飲品牌占了絕大局部，把餐飲分布在主動(dòng)線(xiàn)上，突出廣場(chǎng)餐飲主題，對(duì)吸引人流起到至關(guān)重要的作用X證大大拇指廣場(chǎng)各樓層租戶(hù)分布【案例】X證大大拇指廣場(chǎng)上海證大大拇指廣圾業(yè)態(tài)配出樓層功能代表品牌B1購(gòu)物及公共效勞家樂(lè)福F1以餐飲為主，配以購(gòu)物和娛樂(lè)皇后餐廳、好樂(lè)迪F2以服裝為主，配有影院、藝術(shù)館、高檔餐廳唐朝酒店、英酷數(shù)碼、證大藝術(shù)館二、社區(qū)型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合與配比技巧業(yè)態(tài)組合根底性配滿(mǎn)足現(xiàn)階段居民一般需求的最根本配套，這類(lèi)配套包含的業(yè)態(tài)一般又稱(chēng)為必備性業(yè)態(tài)，主要有超市、便利店等開(kāi)展型配套滿(mǎn)足居民多元化層次的物質(zhì)和消費(fèi)需求的配套，業(yè)態(tài)組合方法必須突出綜合化功能。這類(lèi)配套一般包含的業(yè)態(tài)為專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、咖啡館、酒吧、健身房、娛樂(lè)中心、茶室等⑴與地域型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比的區(qū)別區(qū)別1:社區(qū)型購(gòu)物中心鐘愛(ài)中小型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)區(qū)別3:娛樂(lè)休閑以KTV區(qū)別1:社區(qū)型購(gòu)物中心鐘愛(ài)中小型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)社區(qū)型購(gòu)物中心約26.4%的零售業(yè)態(tài)為百貨，其次為超市24.9%。百貨、超市及專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)成為社區(qū)型購(gòu)物中心的主力零售業(yè)態(tài)。而除了百貨超市等常規(guī)業(yè)態(tài)外，小型專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)也是社區(qū)購(gòu)物中心鐘愛(ài)的業(yè)態(tài)。從目前看，社區(qū)型購(gòu)物中心娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)開(kāi)展較為單一，兒童游樂(lè)是最常見(jiàn)的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，電影院也有進(jìn)入社區(qū)的趨勢(shì)，但因社區(qū)購(gòu)物中心的體量限制以及影院對(duì)硬件的要求過(guò)高等因素，導(dǎo)致實(shí)際的引入情況不太理想。購(gòu)物中心類(lèi)型零售業(yè)態(tài)類(lèi)型占比代表工程地域型購(gòu)物中心百貨35%X金源購(gòu)物中心家居廣場(chǎng)51%超市14%社區(qū)型購(gòu)物中心賣(mài)場(chǎng)62%X百聯(lián)西郊購(gòu)物中心超市27%百貨11%區(qū)別2：餐飲業(yè)態(tài)以中式餐飲和快餐為主購(gòu)物中心類(lèi)型餐飲業(yè)態(tài)類(lèi)型占比代表丄程為開(kāi)展重點(diǎn)。未來(lái)的社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)四大特點(diǎn)，生活化、社交化、體驗(yàn)化和家庭化。這四大特點(diǎn)社區(qū)型購(gòu)物中心51%購(gòu)物中心類(lèi)型餐飲業(yè)態(tài)類(lèi)型占比代表丄程為開(kāi)展重點(diǎn)。未來(lái)的社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)四大特點(diǎn)，生活化、社交化、體驗(yàn)化和家庭化。這四大特點(diǎn)體驗(yàn)式兒童業(yè)態(tài)在社區(qū)購(gòu)物中心中相對(duì)較缺少。因家庭消費(fèi)習(xí)慣的變化，家長(zhǎng)對(duì)于兒童體驗(yàn)培訓(xùn)等方面需求增加，因此這也是未來(lái)社區(qū)商業(yè)休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)增加的重要方向。購(gòu)物中心類(lèi)型休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比代表工程地域型購(gòu)物中心兒童樂(lè)園41.80%X正大廣場(chǎng)影院36.60%KTV21.60%社區(qū)型購(gòu)物中心KTV38.10%X百聯(lián)西郊購(gòu)物中心影院37.60%兒童樂(lè)園24.30%地域型購(gòu)物中心中餐60.30%X正大廣場(chǎng)東南亞餐22.80%日韓料理16.90%社區(qū)型購(gòu)物中心中餐52%X百聯(lián)西郊購(gòu)物中心快餐33%風(fēng)味小吃15%同時(shí)也是社區(qū)商業(yè)未來(lái)的業(yè)態(tài)規(guī)劃趨勢(shì)，社區(qū)商業(yè)不肯定非要引進(jìn)時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)如快時(shí)尚等，應(yīng)該多引進(jìn)一些與生活方法相關(guān)的業(yè)態(tài)，增加社區(qū)效勞業(yè)態(tài)，超市、便利店、美容美發(fā)、早教、培訓(xùn)等。同時(shí)可以多引進(jìn)一些家庭消費(fèi)、社交功能更強(qiáng)的餐飲。目前，兒童業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心里的人氣指數(shù)越來(lái)越高，除了國(guó)內(nèi)城市里的家庭多是70后、80后的年輕家庭，收入條件和對(duì)孩子的教育越發(fā)重視之外，也源于兒童業(yè)態(tài)本身的聚客、留客能力龐大。⑵業(yè)態(tài)組合方法方法一：大型綜合超市+餐飲+效勞配套+美容+服飾+生活家居方法二：社區(qū)超市+較大規(guī)模餐飲+效勞配套+美容較適宜于片區(qū)商業(yè)氣氛濃厚，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模較大的工程；發(fā)揮大型品牌知通常適宜居住人口臨時(shí)較不密集，商業(yè)氣氛較淺薄，但前景較好的片區(qū)；名主力店的規(guī)模效應(yīng)，吸引人流，帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)。以特色鮮亮的、規(guī)模較大的效勞和餐飲業(yè)態(tài)吸引外部人流，發(fā)揮聚客效應(yīng)1案例］北京華聯(lián)力寶購(gòu)靭中心業(yè)態(tài)組合■百貨/超市■惑'■美容■聽(tīng)怖精品■地產(chǎn)中拜

其他生活家啟F案軌彳嫁凱德陽(yáng)AL吐態(tài)組合■磁■服務(wù)凱套■美容■休閑■服箔精品地產(chǎn)中召便利店其他方法一：規(guī)模較小的綜合超市+餐飲+效勞配套+美容較適宜于片區(qū)商業(yè)氣氛一般，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模適中的工程；發(fā)揮知名主力店如百貨、超市的規(guī)模效應(yīng)，吸引人流，帶動(dòng)其他商業(yè)經(jīng)營(yíng)。方法二：社區(qū)標(biāo)超+較大規(guī)模餐飲+效勞配套+美容較適宜于片區(qū)商業(yè)氣氛一般，人口數(shù)量不多，商業(yè)規(guī)模相對(duì)較大的工程;以較大規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)吸引外部人流，帶動(dòng)、穩(wěn)定其他商業(yè)?！臧咐莺戏收?lè)?合■百貨超市■W■便利店■朋努旣亙■美容■休閑朋諱精品地產(chǎn)中齊｛案軀J上海與百?gòu)V場(chǎng)業(yè)態(tài)組合2%牛％3%亞百貨超市■餐欽■便利店■美容■生旺京居俅閑地產(chǎn)中弊方法一：社區(qū)標(biāo)超+效勞配套+適量餐飲+美容方法二：品牌便利超市+效勞配套+適量餐飲+適量美容方法一：社區(qū)標(biāo)超+效勞配套+適量餐飲+美容較適宜于商業(yè)規(guī)模適中，片區(qū)交通條件欠缺地域；主要滿(mǎn)足本社區(qū)居民及周邊居民一較適宜于商業(yè)規(guī)模較小，社區(qū)居民即可支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)。般生活需求。

【案惻］上海聯(lián)洋廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合■百憑超市■餐飲■服著削套【案惻］上海聯(lián)洋廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合■百憑超市■餐飲■服著削套■美咨■休閑■地產(chǎn)中務(wù)便利店其他I案卿】％匕京華瀾風(fēng)凰匯業(yè)態(tài)俎合■服務(wù)凱套■美容■休閑朋勢(shì)精品地產(chǎn)中脅便利店其他社區(qū)型購(gòu)物中心特