世聯(lián)-房地產(chǎn)開發(fā)程序及稅費研究N

房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費[關(guān)鍵字]：房地產(chǎn)開發(fā)程序、稅費[簡介]：通過總結(jié)分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開發(fā)程序以及各個階段開發(fā)企業(yè)所應繳納的稅費總結(jié)，為進一步了解國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一定的借鑒意義。中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段一、投資機會選擇與決策分析機會尋找機會篩選財務分析市場分析投資機會選擇投資決策分析二、前期工作選址、定點土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)可行性研究報告項目立項取得土地使用權(quán)

項目立項及可行性研究

確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得許可

申請兩證1、開發(fā)項目的立項和可行性研究簽訂合作意向書確定初步開發(fā)方案編制、申報、審批項目建議書（代可行性研究報告）開發(fā)項目的立項和可行性研究主要稅費估算投資額編制項目建議書編制可行性研究報告0.3-1億元6-14萬元12-28萬元1-5億元14-37萬元28-75萬元估算投資額編制環(huán)境影響報告書編制環(huán)境影響報告表0.3-2億元6-15萬元2-4萬元2-10億元15-35萬元4-7萬元可行性研究費環(huán)境影響評估咨詢費2、取得土地使用權(quán)——集體土地征用和拆遷安置程序擬定征地方案申請建設(shè)用地受理、審批土地確定征地方案發(fā)布征地公告實施征地補償安置頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》擬定拆遷安置方案提出拆遷申請頒發(fā)《房屋拆遷許可證》發(fā)布拆遷公告召開拆遷動員會簽訂拆遷補償協(xié)議，進行安置簽訂房屋拆遷責任書土地一級開發(fā)集體土地征用程序拆遷安置程序新增建設(shè)用地有償使用稅超轉(zhuǎn)人員安置費新菜地開發(fā)建設(shè)基金地上物補償費集體土地征用過程中的主要稅費集體土地征用過程中的主要稅費：青苗及樹木補償費勞動力安置費土地補償費征地管理費耕地占用稅耕地開墾費拆遷安置過程中的主要稅費國有土地房屋拆遷補償費集體土地房屋拆遷補償費城市房屋拆遷搬家補助費拆遷標準租私房資助費提前搬家獎勵費臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費一次性異地安置補助費危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補償費房屋拆遷管理費房屋拆遷服務費危改小區(qū)樹木移植費園林部門所有樹木補償費國有取得土地使用權(quán)——劃撥、招標、拍賣、掛牌出讓等方式招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)招標出讓程序：（1）招標出讓的申請；（2）招標出讓的準備；（3）招標文件的編制及審批；（4）招標審批；（5）投標人登記及標書的編制；（6）開標及評標；（7）確定中標人及簽署出讓合同。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)拍賣出讓程序：（1）拍賣出讓的申請；（2）拍賣出讓的準備；（3）拍賣文件的擬定及審批；（4）拍賣審批；（5）競買申請的提出；（6）召開拍賣會公開拍賣；（7）出讓合同的簽署。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序：（1）掛牌出讓的申請；（2）掛牌出讓的準備；（3）掛牌文件的擬定及審批；（4）掛牌審批；（5）掛牌競買申請的提出；（6）掛牌競買；（7）出讓合同的簽署。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)劃撥程序：（1）國有土地使用權(quán)劃撥用地的申請；（2）主管機關(guān)現(xiàn)場勘查；（3）劃撥用地申請的審查；（4）劃撥用地申請的批準；（5）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押取得土地使用權(quán)——招拍掛過程中的主要稅費地價款土地閑置費防洪工程建設(shè)維護管理費資金占用費土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費地價評估費土地二級開發(fā)過程中的主要稅費：對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。對在劃撥國有土地上進行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準書確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。防洪工程建設(shè)維護管理費地籍測繪費占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費占50%：1.黨政機關(guān)、團體土地使用面積在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過700元；2.企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元；3.事業(yè)單位按照以下規(guī)定征收：

（1）全額預算管理事業(yè)單位用地執(zhí)行黨政機關(guān)、團體收費標準；

（2）差額預算管理事業(yè)單位土地使用面積在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過1萬元；4.城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，最高不超過30元；5.農(nóng)村居民生活用地面積在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費地價評估費土地價格(萬元)收費標準≤1005‰101-10002.5‰1001-20001.5‰2001-50000.8‰5001-80000.4‰8001-100000.2‰>100000.1‰土地使用者不能按規(guī)定時間交付地價款的，在延長付款期間內(nèi)按月向出讓方支付資金占用費。收取標準：每月支付未付地價款額的1‰至2‰。資金占用費1.征用土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑置費；2.出讓土地閑置的，征收相當于土地出讓金10%-20%的土地閑置費（具體標準各地有所差別）。土地閑置費3、確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可開發(fā)項目選址、定點審批階段

申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

規(guī)劃設(shè)計條件審批

市政配套設(shè)計

設(shè)計方案審批

申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

申請《選址規(guī)劃意見通知書》申請《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖委托勘察設(shè)計并作出規(guī)劃設(shè)計方案完成人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、綠化及項目規(guī)劃設(shè)計方案審核市政配套設(shè)計方案綜合圖會簽確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可工程勘察（測量）費建筑市政工程設(shè)計費工程設(shè)計費主要稅費：根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察收費實行政府指導價建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程勘察收費實行市場調(diào)節(jié)價工程勘察（測量）費根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價；建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程設(shè)計收費實行政府指導價；建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程設(shè)計收費實行市場調(diào)節(jié)價；工程設(shè)計費建筑市政工程設(shè)計費建筑市政工程按設(shè)計階段分為：方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段。建筑市政工程按復雜程度分為：Ⅰ級、Ⅱ級、Ⅲ級三個等級。計費額（萬元）收費基價（萬元）200950020.9100038.8……………………三、建設(shè)階段開工前期準備工作工程建設(shè)招投標開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗收1、開工前期準備工作項目開工計劃的審批與備案交納自來水廠、污水處理廠、煤氣（天然氣）廠、供熱廠建設(shè)費、供電貼費辦理“四源”接用手續(xù)設(shè)計單位出報批圖、施工圖編制、報送工程檔案資料交納檔案保證金辦理消防審核意見表審批人防工程辦理人防許可證領(lǐng)取開工審批表辦理開工登記主要稅費（各地互有所差異）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費市政公用設(shè)施建設(shè)費城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費地下水資源費地下熱水資源費綠化補償費供電貼費竣工檔案保證金防空地下室異地建設(shè)費建材發(fā)展補充基金城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費自來水污水處理供熱煤氣合計商品住宅（開發(fā)）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/噸日排污量800元/噸35萬元/百萬大卡·小時日用氣量600元/m3按實際用量單位：元/平方米市政公用設(shè)施建設(shè)費城近郊100元/m2遠郊90-100元/m2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2遠郊收費低于近郊標準地下水資源費：住宅9元/m2竣工檔案保證金：工程概算1%-3%防空地下室異地建設(shè)費：1640元/m2建材發(fā)展補充基金工程概算的2%住宅免交

2、工程建設(shè)招投標辦理招標登記、招標申請招標通告編制并核準招標文件、招標工程標底標底在送審合同預算審查處確認標底送市招標辦核準后，正式申請招標召開招標會勘察現(xiàn)場資格審批編制投標書并送達召開開標會議開標，評標、決標發(fā)送中標通知書簽訂工程承包合同工程承包合同報送審查備案

建設(shè)工程招投標主要稅費：建設(shè)工程招投標管理費建設(shè)工程監(jiān)理招投標交易服務費建設(shè)工程設(shè)計招投標交易服務費建設(shè)工程勘察招標管理費工程標底編制管理費招標代理服務費稅費種類取費標準其中招標方中標方建設(shè)工程招投標管理費1‰0.6‰0.4‰建設(shè)工程監(jiān)理招投標交易服務費1.2%1.2%*60%1.2%*40%建設(shè)工程設(shè)計招投標交易服務費0.9%0.9%*60%0.9%*40%建設(shè)工程勘察招標管理費5%5%*50%5%*50%工程標底編制管理費標底額小于500萬元：標底額*0.2%標底額500-1000萬元：標底額*0.15%標底額大于1000萬元：標底額*0.1%招標代理服務費中標價格(萬元)＜100100-500500-10001000-50005000-1000010000-100000＞100000貨物招標1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01%服務招標1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05%工程招標1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%0.05%0.05%3、開工手續(xù)的辦理辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)開工統(tǒng)計登記開工前審計交納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證報裝施工用水、電、路協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、交通管理部門交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》

開工手續(xù)的辦理主要稅費：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（免征）

4、工程施工施工場地的“三通一平”施工單位進場基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程施工與設(shè)備安裝工程質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場管理環(huán)境保護安全管理消防管理擾民管理

工程施工階段主要稅費主要稅費：三通一平費建筑安裝工程費合同預算審查工本費質(zhì)量管理監(jiān)督費工程監(jiān)理費超計劃用水加價水費夜間施工噪聲擾民補償費占道費和交通管理費

名稱收費標準三通一平費以實際發(fā)生為準建安工程費直接費（直接工程費和措施費）、間接費（規(guī)費和企業(yè)管理費）、利潤、稅金合同預算審查工本費工程造價*0.5‰質(zhì)量管理監(jiān)督費建安工程費*0.5‰夜間施工噪聲擾民費30-60元/戶·月占道費和交通管理費0.4-3元/天工程監(jiān)理費總造價百分比計取，用插入法計算

建設(shè)前期階段按工程概預算的0.1～0.2％計取施工階段（含保修階段）的取費(見右表)序號工程概算（萬元）監(jiān)理取費%1小于500大于2.52