房地產(chǎn)稅務(wù)培訓(xùn)PPT

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討Sf0_jt2008-10-244、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；2、土地增值稅；3、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；目錄一、營(yíng)業(yè)稅二、土地增值稅四、個(gè)人所得稅五、案例三、企業(yè)所得稅公園15號(hào)購(gòu)房贈(zèng)奔馳車送百萬(wàn)元意大利家具(圖)2008年03月24日11:26

新浪房產(chǎn)

贈(zèng)奔馳車活動(dòng)：銷售滿8套空中別墅抽獎(jiǎng)一次，獎(jiǎng)品為奔馳車一部(由奔馳公司為奧運(yùn)打造的AMGSLK全球限量400輛,)，由北京市公證處公證。贈(zèng)送價(jià)值300--400萬(wàn)B＆B(意大利)原裝進(jìn)口的家具，并送去歐洲(意大利)B＆B考察，親自去B＆B公司選家具款式之行，送往返機(jī)票公務(wù)倉(cāng)和五星級(jí)酒店3晚的住宿。廣告：“購(gòu)房屋、送空調(diào)”，“購(gòu)房送家具”，送……稅收策劃案例1促銷方式的稅收策劃解釋：銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。將合同條款變?yōu)椋轰N售帶空調(diào)、家具的房屋。稅收策劃案例2某房地產(chǎn)企業(yè)A開(kāi)發(fā)10萬(wàn)平米的商品房，成本總計(jì)5億元（5000元/平米），預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平米。找到稅務(wù)策劃公司進(jìn)行策劃，該公司提出方案如下：自行成立房地產(chǎn)銷售公司B，B公司以6000元/平米的價(jià)格買斷其10萬(wàn)平米的商品房，B公司再以8000元/平米的價(jià)格對(duì)外出售，超過(guò)買斷價(jià)格外的收入作為B公司的手續(xù)費(fèi)收入，每月結(jié)算一次。A公司按6000元/平米的價(jià)格確認(rèn)收入，并按此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅金。B公司按照（8000元-6000元）*10萬(wàn)平米計(jì)算手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。策劃目的：減少企業(yè)土地增值稅的繳納。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文：采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；（2）采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；（4）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

實(shí)際操作中，存在部分房地產(chǎn)企業(yè)采取包銷方式，在銷售過(guò)程中，部分房款由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開(kāi)具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。偷稅行為2006年，某大型國(guó)有企業(yè)給專家年薪50萬(wàn)元，有三種發(fā)放方式：一是工資加獎(jiǎng)金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。其中“方案二：年薪制”的依據(jù)是《關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1996〕107號(hào)），該通知規(guī)定，對(duì)試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得的工資、薪金所得應(yīng)納的稅款，可以實(shí)行按年計(jì)算、分月預(yù)繳的方式計(jì)征，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)者按月領(lǐng)取的基本收入，應(yīng)在減除800元的費(fèi)用（后來(lái)調(diào)整為1600元）后，按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅款并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計(jì)其全年基本收入和效益收入，再按12個(gè)月平均計(jì)算實(shí)際應(yīng)納的稅款。專家應(yīng)納個(gè)稅為〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。案例3依據(jù)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕9號(hào)）第七條：“本通知自2005年1月1日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1996〕206號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1996〕107號(hào))同時(shí)廢止?！狈桨付m用法規(guī)已作廢某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一幢辦公用樓房，總售價(jià)為15500萬(wàn)元，取得土地價(jià)款為4000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為上述兩項(xiàng)的10%，其他可扣除的稅金為1000萬(wàn)元。

納稅籌劃前的土地增值稅：扣除項(xiàng)目為4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700萬(wàn)元。

土地增值額為15500－12700＝2800萬(wàn)元。

土地增值率為2800÷12700＝22%。

應(yīng)納土地增值稅為：2800×30%＝840萬(wàn)元。案例4納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑安裝成本200萬(wàn)元后）

扣除項(xiàng)目為4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960萬(wàn)元。

土地增值額為15500－12960＝2540萬(wàn)元。

土地增值率為2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值稅840萬(wàn)元。納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅640萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！?/p>

房地產(chǎn)公司出售辦公樓，土地增值稅增值率雖然低于20%，但是由于其為辦公樓，不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，所以不應(yīng)免征土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。企業(yè)稅務(wù)管理內(nèi)容企業(yè)效益最大化相對(duì)減輕稅負(fù)資金時(shí)間價(jià)值維護(hù)合法權(quán)益涉稅風(fēng)險(xiǎn)為零營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅等。增值稅，消費(fèi)稅，車輛購(gòu)置稅,鐵路、銀行總行、保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。地方附加、耕地占用稅關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅國(guó)稅局系統(tǒng)地稅局系統(tǒng)地方財(cái)政部門海關(guān)系統(tǒng)稅收征管范圍劃分納稅人稅率

稅目征稅對(duì)象稅法構(gòu)成要素即一切履行納稅義務(wù)的法人、自然人及其他組織是各個(gè)稅種所規(guī)定的具體征稅項(xiàng)目形式有比例稅率、超額累進(jìn)稅率、定額稅率、超率累進(jìn)稅率主要是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物或行為稅法實(shí)施原則1、層次高的法律優(yōu)于層次低的法律；2、同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法；(所謂普通法，是指在一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。)3、國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法；4、實(shí)體法從舊，程序法從新。營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。3）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。4）銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，納稅。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

3）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：A、按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

B、按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；C、計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）營(yíng)業(yè)稅收入范圍1、價(jià)外費(fèi)用3、維修基金（不計(jì)征）4、動(dòng)遷補(bǔ)償2、違約金5、還本方式銷售6、銷售折扣7、物業(yè)代收費(fèi)用8、視同銷售10、實(shí)質(zhì)重于形式9、售后回租和售后回購(gòu)合作建房的討論第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。B、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]1003號(hào)）江蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營(yíng)商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商業(yè)企業(yè)）的一幢商場(chǎng)，合同上簽的租金為每年1200萬(wàn)元，租期10年。該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)為四川正大房地產(chǎn)公司所有。正大公司租給如意公司租金為每年1000萬(wàn)元。另外，吉祥公司委托四川光明裝飾工程公司進(jìn)行包工包料裝修，總金額4120萬(wàn)元。裝修材料費(fèi)為3000萬(wàn)元，人工費(fèi)1000萬(wàn)元，稅款120萬(wàn)元?；I劃前：案例應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加：1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66萬(wàn)元；策劃后如意公司正大公司吉祥公司租金每年1000萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)200萬(wàn)元/年稅款節(jié)約55萬(wàn)元，與如意公司各享受一半：27.5萬(wàn)元/年年?duì)I業(yè)稅及附加：200×5%×（1＋7%＋3%）＝11萬(wàn)元。稅款節(jié)約66-11萬(wàn)元。更加穩(wěn)定的客戶和租金收入簽訂中介合同簽訂租賃合同籌劃前：吉祥公司與光明公司所簽訂的合同，光明公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為4120×3%×（1＋7%＋3%）＝136萬(wàn)元?；I劃后：光明公司采取清包工的形式，代為吉祥公司采購(gòu)材料并免收手續(xù)費(fèi)的形式簽訂合同。裝修策劃裝飾工程應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：（1000＋30）×3%×（1＋7%＋3%）＝34萬(wàn)元。136－34＝102萬(wàn)元節(jié)稅利益分?jǐn)偲髽I(yè)以物抵貸（債）的房產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅函[1998]771號(hào)）規(guī)定：“單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅。”（財(cái)稅[2003]16號(hào)）文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！眹?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》

非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？貸款屬于“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2002]13號(hào)）企業(yè)集團(tuán)從金融機(jī)構(gòu)取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的利息不征收營(yíng)業(yè)稅。利息問(wèn)題土地增值稅法1、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。2、按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。具體事項(xiàng)的征稅有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自住房，不征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率增值額占扣除項(xiàng)目金額比例

稅率 速算扣除系數(shù)

50%以下含50% 30% 0超過(guò)50%～100%（含100%）40% 5%超過(guò)100%～200%（含200%）50% 15%200%以上 60% 35% 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。土地增值稅的稅收策劃

三、可暫緩征收土地增值稅二、給予免征一、不征收土地增值稅繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的；2、雙方合作建房后分房自用；3、企業(yè)兼并。1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％；2、依法征用、收回的房地產(chǎn)。一、收入策劃法

1、降低銷售價(jià)格例：假定某房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅，可扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)查，可以定價(jià)在900-1000萬(wàn)元之間。如果定價(jià)為1000萬(wàn)元，則增值額為200萬(wàn)元，增值率為25%（200/800），超過(guò)20％這一減免底線，此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為60萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為140萬(wàn)元。如果定價(jià)為960萬(wàn)元，則增值額為160萬(wàn)元，增值率為20%（160/800），不超過(guò)20％這一減免底線，該企業(yè)不繳納土地增值稅，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為160萬(wàn)元。2、分散銷售收入某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備出售其開(kāi)發(fā)的一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（里面已經(jīng)安裝簡(jiǎn)單的家具設(shè)施），全部市場(chǎng)價(jià)值是1000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)為800萬(wàn)元，其中各種家具設(shè)施的價(jià)格約為200萬(wàn)元，成本約為100萬(wàn)元。一是：將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額200萬(wàn)元，增值率為25%，適用30%稅率，因而應(yīng)交土地增值稅60萬(wàn)元。二是：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上僅注明800萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬家具設(shè)施購(gòu)銷合同，這樣進(jìn)行籌劃后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為800萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為700萬(wàn)元，增值額100萬(wàn)元，增值率為14%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。銷售與裝修分開(kāi)兩種裝修方式直接招標(biāo)裝修進(jìn)成本：收入和成本均增加，但因裝修的利潤(rùn)空間較大，因此對(duì)土地增值稅的影響不大。成立裝修公司與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同。只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)國(guó)稅函[1998]53號(hào)二、扣除項(xiàng)目策劃法1、房地產(chǎn)精裝房2、自行設(shè)立建筑公司3、加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的列支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》08年1月1日?qǐng)?zhí)行國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2008〕86號(hào)《關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。變化：國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件是對(duì)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅預(yù)繳作出的新規(guī)定，根據(jù)[2008]299號(hào)文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳稅款的，即：當(dāng)期應(yīng)納稅額＝當(dāng)期預(yù)售房款收入*預(yù)計(jì)利潤(rùn)率*25％±（當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入的實(shí)際利潤(rùn)與其預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額）*25％。《關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2008〕86號(hào)

一、母公司為其子公司（以下簡(jiǎn)稱子公司）提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。

母子公司未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取價(jià)款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。二、母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十六條納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過(guò)其注冊(cè)資本５０％的，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除。第四十四條納稅人申報(bào)扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，主管稅機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)提供能證明真實(shí)性的足夠的有效憑證或資料。不能提供的，不得在稅前扣除。第五十二條納稅人發(fā)生的與其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的合理的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料的，應(yīng)能夠提供證明其真實(shí)性的合法憑證，否則，不得在稅前扣除。差旅費(fèi)的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點(diǎn)、時(shí)間、任務(wù)、支付憑證等。會(huì)議費(fèi)證明材料應(yīng)包括：會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、出席人員、內(nèi)容、目的、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)

發(fā)票使用及審核新規(guī)國(guó)稅發(fā)〔2008〕80號(hào)：在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒(méi)有填開(kāi)付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財(cái)務(wù)報(bào)銷。有偷逃騙稅行為的，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處罰；情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。國(guó)稅總局稽便函[2008]42號(hào)關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知：各省國(guó)、地稅局要在轄區(qū)內(nèi)2005年至2007年年平均銷售額排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)中共同選擇3戶企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)解剖式檢查。檢查中，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。

代收款的相關(guān)政策營(yíng)業(yè)稅：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)文件規(guī)定：住房專項(xiàng)維修基金不納稅。企業(yè)所得稅：國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)：“開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。”代收款除住房維修基金不納稅外，其他代收款均須納稅。土地增值稅：財(cái)稅字[1995]48號(hào)：“對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可做為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用”。房產(chǎn)轉(zhuǎn)自用是否應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作自用，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。待該房產(chǎn)實(shí)際發(fā)生銷售時(shí)，再繳納營(yíng)業(yè)稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展2007年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》國(guó)稅發(fā)〔2007〕22號(hào)1.房地產(chǎn)業(yè)（1）營(yíng)業(yè)稅

①檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。五、是各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。六、是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。九、是企業(yè)自用（包括經(jīng)營(yíng)性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。公司設(shè)立子公司是獨(dú)立法人，如果盈利或虧損，均不能并入母公司利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的居民企業(yè)單獨(dú)繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)子公司微利的情況下，子公司可以按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅，使集團(tuán)公司整體稅負(fù)降低，在給母公司分配現(xiàn)金股利或利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)稅差，則設(shè)立子公司對(duì)于整個(gè)集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)為子公司繳納的所得稅和母公司就現(xiàn)金股利或利潤(rùn)補(bǔ)交的所得稅差額。分公司不是獨(dú)立法人，不形成所得稅的居民企業(yè)，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)或虧損應(yīng)當(dāng)并入總公司，由總公司匯總納稅。示例一：A公司所得稅稅率為25%。2008年1月擬投資設(shè)立一公司，預(yù)測(cè)其當(dāng)年的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為3萬(wàn)元，假定A公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)100萬(wàn)元。現(xiàn)有兩種方案可供參考：一是設(shè)立全資子公司，并向A公司分配利潤(rùn)2萬(wàn)元；二是設(shè)立分公司(假設(shè)不存在納稅調(diào)整事項(xiàng))。設(shè)立全資子公司

子公司繳納的所得稅=3×20%=0.6萬(wàn)元；

A公司繳納的所得稅=100×25%+2÷(1-20%)×(25%-20%)=25.13萬(wàn)元；

集團(tuán)公司整體稅負(fù)=0.6+25.13=25.73萬(wàn)元。設(shè)立分公司A公司繳納的所得稅=(100+3)×25%=25.75萬(wàn)元。當(dāng)下屬公司微利的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立子公司的組織形式。示例二：B公司所得稅稅率為25%，2008年1月擬投資設(shè)立回收期長(zhǎng)的公司，預(yù)測(cè)該投資公司當(dāng)年虧損600萬(wàn)元，假定B公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1000萬(wàn)元，現(xiàn)有兩方案可供選擇：一是設(shè)立全資子公司；二是設(shè)立分公司(假設(shè)不存在其他納稅調(diào)整事項(xiàng))。設(shè)立子公司子公司當(dāng)年虧損，不繳納所得稅，其虧損可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，用以后年度所得彌補(bǔ)。

B公司當(dāng)年繳納的所得稅=1000×25%=250萬(wàn)元；集團(tuán)公司整體稅負(fù)=250萬(wàn)元。設(shè)立分公司B公司當(dāng)年繳納的所得稅=(1000-600)×25%=100萬(wàn)元。當(dāng)下屬公司或公司本部虧損的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇設(shè)立分公司的組織形式設(shè)立分公司納稅優(yōu)缺點(diǎn)分析優(yōu)勢(shì)：

第一，公司本部及分公司的盈利和虧損可以互相抵補(bǔ)。

第二，稅法規(guī)定在稅前列支有限額的費(fèi)用（如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)）可以在公司內(nèi)部調(diào)劑使用，從而使公司的稅收負(fù)擔(dān)更趨合理。

第三，公司內(nèi)投資收益不存在根據(jù)稅率差異補(bǔ)稅問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)：由于稅法和會(huì)計(jì)制度存在差異，加之各地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)在