萬科物業(yè)管理及法規(guī)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

物業(yè)管理及法規(guī)根底知識課程主要內(nèi)容

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展二、物業(yè)管理根本概念三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點四、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容七、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展1、物業(yè)管理的起源

2、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與開展

3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與開展1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；東東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。1993年6月28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織；1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例?〔其中業(yè)主委員會的規(guī)定源自陳之平在天景的經(jīng)歷〕公布；2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)?物業(yè)管理條例?實施。2003年9月19日，中國第一個住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會——深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會成立。3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與開展

截止2002年底，全國物業(yè)管理企業(yè)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人，相當(dāng)與我國社會效勞業(yè)從業(yè)人員的23%；全國城市物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)38%，經(jīng)濟(jì)興旺的城市已達(dá)50%以上，深圳市已超過95%。深圳市物業(yè)管理企業(yè)已超過1100多家。4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理建設(shè)部辦公廳?關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知?——建辦住房函［２００４］２８６號?深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定?——96年10月24日實施資質(zhì)等級：甲、乙、丙三個等級深圳市萬科物業(yè)管理屬國家一級和深圳市甲級企業(yè)。廣州市萬科物業(yè)管理屬廣州市三級物業(yè)管理企業(yè)。二、物業(yè)管理的根本概念概念一、物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。分析：A：建筑物——非建筑物B：已建成投入使用的——未完工、在建C：主體及配套——紅線范圍內(nèi)的一切物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設(shè)周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性概念二、物業(yè)管理行業(yè)定義：是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主〔用戶〕的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主〔用戶〕進(jìn)行管理并提供綜合效勞。新條例定義：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。包括：不動產(chǎn)、土地建筑物、設(shè)備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、效勞、信息物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。

物業(yè)管理的對象——共有物業(yè)——業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為概念三：業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人權(quán)利1、按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的效勞；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；8、對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。履行的義務(wù)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)那么；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)效勞費用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。概念三：業(yè)主定義：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。履行以下職責(zé)：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)那么；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會會議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。對于1、3、4的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。概念四：業(yè)主大會業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。履行以下職責(zé)：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。概念五：業(yè)主委員會概念六：業(yè)主公約業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守那么。應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。概念七、專項維修資金：來源：由建設(shè)單位和購房者在預(yù)售合同里約定交納對象。住宅〔含別墅〕建筑面積４０元／平方米。非住宅建筑面積５０元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。缺乏物業(yè)總投資２％局部，由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方案交納。用途：專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪做他用?！卜课莨灿貌课话ǔ兄亟Y(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等的維護(hù)〕概念八、專項維修資金：交付方式：由建設(shè)單位交納的，建設(shè)單位在辦理商品房交易過戶〔合同簽證〕手續(xù)前，按規(guī)定將專項維修資金存入廣州市國土資源和房屋管理局指定代管銀行的指定帳戶。由業(yè)主交納的，業(yè)主應(yīng)在辦理以下任一項手續(xù)前自行或委托他人交付專項維修資金；收樓、交易簽證、領(lǐng)取房產(chǎn)證。概念九、管理用房來源：按條例規(guī)定向業(yè)委會提供。以建造本錢價提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主。佛山千分之五，廣州千分之二。萬科原那么：以當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)為準(zhǔn)，最低千分之二深圳計算公式：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)〔0.06〕X住宅區(qū)房屋的總套數(shù)〔固定〕X戶均人口數(shù)〔3.75〕包括：辦公、生活和庫房等用房。－－機(jī)電值班室、控制中心？概念十、商業(yè)用房：來源：以同期市政府微利房價格向業(yè)主委員會提供局部商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共用計算公式：多層總建筑面的千分之三高層總建筑面積的千分之二概念十一、物業(yè)管理效勞費來源：1、局部商業(yè)用房的租金2、公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入3、向業(yè)主收取的管理費4、住宅區(qū)的其它合法收入三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點：1、物業(yè)管理的性質(zhì)社會化：有利提高整個城市管理的社會化程度物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相別離是物業(yè)管理社會化的必要前提。專業(yè)化：設(shè)備、環(huán)境、平安、租售等企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為經(jīng)營型：物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，提供的是勞務(wù)與效勞，推行有償效勞、合理收費。討論：物業(yè)管理企業(yè)開源節(jié)流方面應(yīng)有哪些新舉措？2、物業(yè)管理的根本特點業(yè)主自治自律〔業(yè)主公約和業(yè)主委員會〕業(yè)主自治：業(yè)主對自己的財產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)；業(yè)主自律：單個業(yè)主利益服從公眾利益。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關(guān)系四、物業(yè)管理的作用確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命能夠為業(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、平安的環(huán)境〔怎樣理解予管理于效勞之中？具體應(yīng)當(dāng)怎樣做〕使物業(yè)保值、升值〔消費者注重長期效應(yīng)〕促進(jìn)政府局部職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財政補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)〔花園城市有賴于物業(yè)管理〕五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類

1、物業(yè)的分類按使用功能分為：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)

按結(jié)構(gòu)層次分為：單層、多層、高層、超高層

2、物業(yè)管理的類型

住宅區(qū)管理〔四季花城〕工業(yè)區(qū)管理寫字樓管理〔地王大廈〕商貿(mào)樓管理六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理3、清潔衛(wèi)生〔外包表達(dá)專業(yè)化分工〕4、車輛行使及停泊5、公共秩序〔業(yè)主家中失竊是否應(yīng)由管理公司賠償〕6、市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項：如房屋本體維修基金管理規(guī)定、公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定等相關(guān)案例分析之一犬在給人類帶來樂趣的同時也給社區(qū)帶來不安〔咬人、擾人、嚇人〕！?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)限制養(yǎng)犬規(guī)定?有時我也很乖！養(yǎng)犬證件：?犬類免疫證?、?養(yǎng)犬許可證?犬只戶外活動須遵守：1、佩帶號牌；2、戴防護(hù)口罩；3、佩帶犬鏈、成人牽領(lǐng)看管；4、即時去除糞便。相關(guān)案例分析之二停車場車輛被撞、被盜1、認(rèn)真作好記錄，車輛檢查、放行到位〔制度〕2、平安防范、風(fēng)險意識的造就3、尋求第三方進(jìn)行幫助以某大廈住戶車被一外來車刮傷的案例以小區(qū)的停車小票在另一小區(qū)出現(xiàn)為例以小區(qū)車輛喪失為例入世了，我也更貼近您的生活，有關(guān)我的平安也越來越被人關(guān)注了倍訊易讓您獲取管理資訊更容易,提供海量的公文,范文,制度,規(guī)定。倍訊易讓您獲取管理資訊更容易,提供海量的公文,范文,制度,規(guī)定。相關(guān)案例分析之三小區(qū)發(fā)生被盜的處理以送東西為由入室，搶劫、勒索、綁架事主1、定期調(diào)整巡邏路線，加強(qiáng)對平安盲區(qū)的警戒2、強(qiáng)化平安員主動獲得信息的能力2、保存好現(xiàn)場記錄3、尋求第三方協(xié)助再高的檻也攔不住我，我時常惦記著你您哪！相關(guān)案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。2、上下層水管堵塞，下家不予支持。1、參照條例中相關(guān)的條款進(jìn)行說服〔房屋毗連部位：房屋本體中中不屬于共用和自用部位的部位、設(shè)施設(shè)備〕2、適時運用下層業(yè)主一同進(jìn)行協(xié)商相關(guān)案例分析之五禁止行為1、破壞承重結(jié)構(gòu)、拆、鑿、搭2、破壞防水層3、增加負(fù)載4、使用不符消防要求裝修材料5、超時等違章裝修巡查關(guān)鍵點：崗位？記錄；停水停電停工要慎重裝修單位：?承建資格證書?、上崗證入住前您必須先過我這關(guān)！深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定配套說明房屋的五分法：1、自用部位：責(zé)任人為業(yè)主2、毗連部位：責(zé)任人為毗連業(yè)主3、本體〔共用部位〕：本體內(nèi)的全體業(yè)主4、公用設(shè)施：責(zé)任人為業(yè)委會5、居民生活供給部門〔供水、供氣、供電等〕責(zé)任人為有關(guān)部門住宅區(qū)內(nèi)禁止的行為1、踐踏、占用綠化地；2、占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；3、亂拋垃圾、雜物；4、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；5、損毀、涂畫園林藝術(shù)雕塑；6、聚眾喧鬧；7、隨意停放車輛和鳴喇叭；8、發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；9、排放有毒、有害物質(zhì)；10、經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；11、法律法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。相關(guān)案例分析之六高空拋物問題的處理1、住戶家中拋出物品2、樓體附作物脫落3、高空作業(yè)1、加強(qiáng)宣傳〔事故實物展〕2、加強(qiáng)樓附著物的檢查巡視3、加強(qiáng)高空作業(yè)的保護(hù)監(jiān)視4、明確平安生產(chǎn)責(zé)任誰總是這樣討厭？l

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會聚海量的免費管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會聚海量的免費管理資料。相關(guān)案例分析之七商戶管理中容易出現(xiàn)的一些問題1、違章、占道經(jīng)營2、不按消防要求或不按管理處的要求執(zhí)行1、溝通、教育；2、政府部門協(xié)調(diào)3、文明經(jīng)商戶評比活動、商會4、通過其它方式〔拍照、曝光〕引以自律它需要綜合治理?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)消防管理條例?、?機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防平安管理規(guī)定?要求：1、防火重點日檢查：用火用電、通道出口、指示標(biāo)志、設(shè)施器材、防火門、防火卷簾等2、其他單位月、季度檢查：隱患整改及防范措施落實、消防水源、滅火器材配置有效、人員消防知識掌握、危險品防火防爆、控制室值班記錄等相關(guān)案例分析之八對小區(qū)內(nèi)發(fā)廣告人員的管理1、封閉小區(qū)派發(fā)廣告、2、非封閉小區(qū)3、派發(fā)廣告的位置：信箱、戶內(nèi)1、可以聯(lián)系公安城管2、平時進(jìn)行宣傳和監(jiān)控3、采取其它方式的處分措施玩的就是你不注意相關(guān)案例分析之九遇有家居報警的處理方法1、家居報警時破門而入的損失2、家居報警時袖手旁觀的損入什么樣的情況下可以破門而入？能否破門而入？私闖民宅？火災(zāi)、煤氣泄漏、刑事案件以及其它嚴(yán)重的