房屋征收與安置投標(biāo)方案（完整技術(shù)標(biāo)）

1房屋征收與安置投標(biāo)方案第一章項(xiàng)目背景及需求分析 第一節(jié)房屋征收 9 9二、具體流程 9三、征收主體 四、征收程序 五、房屋征收法定條件 第二節(jié)房屋征收安置 13一、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 二、總則 三、征收決定 四、補(bǔ)償 五、法律責(zé)任 第三節(jié)房屋征收政策 二、房屋征收補(bǔ)償與安置程序 四、征收安置中的難題與對策 五、管理規(guī)定 六、監(jiān)督與獎勵 2一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目范圍 三、項(xiàng)目要求 第二章項(xiàng)目整體服務(wù)計(jì)劃及組織機(jī)構(gòu) 第一節(jié)項(xiàng)目工作計(jì)劃 二、工作計(jì)劃 三、土地征收工作的各個階段 四、土地征收實(shí)施流程 第二節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備 二、征地人員管理制度 三、房屋征收工作人員培訓(xùn) 第三章房屋征收測繪實(shí)施方案 三、測繪工作流程與方法 四、實(shí)地調(diào)查的工作程序 第二節(jié)質(zhì)量檢查及保障措施 3 二、成果質(zhì)量檢查要求 第三節(jié)測繪成果管理制度 一、質(zhì)量管理崗位職責(zé)制度 二、技術(shù)設(shè)計(jì)書審批制度 四、二級檢查一級驗(yàn)收制度 五、測繪儀器設(shè)備管理制度 六、測繪生產(chǎn)質(zhì)量獎懲制度 七、測繪生產(chǎn)人員培訓(xùn)、崗位管理制度 九、質(zhì)量檢驗(yàn)人員考核制度 十、房產(chǎn)測繪服務(wù)承諾制度 第四章項(xiàng)目評估實(shí)施方案 一、統(tǒng)一相關(guān)技術(shù)參數(shù)選取，統(tǒng)一解釋口徑 二、項(xiàng)目拆遷評估工作流程 三、技術(shù)方案 五、評估小組 六、作業(yè)時間 第二節(jié)房屋征收評估技術(shù)方案 4一、被征收房屋分類及其說明 二、可比實(shí)例選擇要求及說明 三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 四、住宅房屋實(shí)體因素(K31、K31i)修正說明表132五、住宅房屋區(qū)位因素(K32、K32i)修正說明表139六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明 七、房屋成新因素確定表 八、營業(yè)用房收益法評估應(yīng)用說明 九、裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價及其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)159第五章房屋征收補(bǔ)償安置方案 一、征收范圍 二、征收部門與被征收人 三、征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)及原則 四、征收補(bǔ)償方式及獎勵辦法 五、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 六、住宅房屋臨遷過渡安排 七、搬家(遷)補(bǔ)助費(fèi) 八、房屋附屬物、附著物的補(bǔ)償 九、室內(nèi)裝修補(bǔ)償 十、安置用房的基本裝修標(biāo)準(zhǔn) 十一、華僑房屋 十二、不完全產(chǎn)權(quán)的房改房 5十三、住房困難和低收入家庭 十四、列入文物保護(hù)單位的房屋 十六、補(bǔ)償異議 十七、土地使用年限修正系數(shù)表 第二節(jié)房屋征收安置房分配方案 一、適用范圍 二、安置房源情況 四、安置房選房前資格選房人的登記確認(rèn)工作 201五、安置房選房工作組織 六、安置房選房辦法時間表 七、安置房選房辦法釋疑 八、特殊情況的處理 九、附件 第六章房屋征收檔案管理 第一節(jié)房屋征收檔案手續(xù) 一、進(jìn)行征收檔案移交的相關(guān)要求 二、進(jìn)行房屋征收檔案移交時候的流程和時限 三、進(jìn)行方案移交時候的相關(guān)手續(xù) 四、房屋征收完善檔案收集清單 第二節(jié)檔案崗位工作職責(zé)和制度 二、文件材料歸檔制度 6 六、檔案保管制度 八、檔案室清潔衛(wèi)生制度 一、組織機(jī)構(gòu) 二、組織職責(zé) 三、善后工作 7一、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目理解及需求分析”六、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求"房屋征收檔案管理"詳8(二)其他法律法規(guī)。(以下內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況修改)9第一章項(xiàng)目背景及需求分析第一節(jié)房屋征收一、房屋征收房屋征收是指由房屋征收部門通常是政府城建部門在摸底立項(xiàng)的基礎(chǔ)上對居民百姓居住房屋的土地使用權(quán)的有1.進(jìn)行項(xiàng)目征收立項(xiàng)，并做好項(xiàng)目和前期調(diào)查摸底。2.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)縣區(qū)政府。3.對擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況。4.有關(guān)部門對未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。5.政府部門組織補(bǔ)償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。(舊城改造項(xiàng)目組織被征收人和公眾代表聽證會)。6.縣區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據(jù)公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補(bǔ)償方案重新修訂公布，同時做好社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。7.縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會議討論決定。8.公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工10.房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，在規(guī)定期11.被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)12.對于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補(bǔ)償決定也不申請行政復(fù)以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門2.擬定征收補(bǔ)償方案：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方30日。(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第二節(jié)房屋征收安置有權(quán)人的合法權(quán)益制定。由國務(wù)院于2011年1月21日發(fā)布，房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施6.上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政、國土資監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。30日。6.市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。(1)被征收房屋價值的補(bǔ)償；(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑9.房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。10.房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。11.實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的12.被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)13.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失5.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，第三節(jié)房屋征收政策(一)測繪工作的重點(diǎn)分析及措施；(1)全面做好宣傳、動員、培訓(xùn)工作。(2)認(rèn)真收集權(quán)屬信息、房產(chǎn)信息、土地合同等資料，(3)逐一對每個每土地權(quán)屬方，房產(chǎn)所有方做全面的(5)逐一對每塊地進(jìn)行權(quán)屬核查，確保地塊的權(quán)屬界(6)把好審核公示關(guān)，確保相關(guān)數(shù)據(jù)及信息的準(zhǔn)確性，(7)嚴(yán)格選擇并使用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)軟件，并按軟件要求(8)按規(guī)范及檔案管理部門要求進(jìn)行資料歸檔。(9)根據(jù)項(xiàng)目所處位置，進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研工作。(10)項(xiàng)目實(shí)施前，及時和項(xiàng)目建設(shè)方做好技術(shù)、方案(11)根據(jù)工程規(guī)模、工期，配置足夠的人員及設(shè)備。(12)組建行之有效的項(xiàng)目管理部。(1)建立具有較強(qiáng)執(zhí)行能力的項(xiàng)目部部”,派遣技術(shù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)執(zhí)行能力的專業(yè)人員投入項(xiàng)目部中，依托我公司強(qiáng)大的綜合實(shí)力，確保項(xiàng)目按期、順利、圓滿完成。(2)制定科學(xué)合理的作業(yè)流程制定科學(xué)合理的作業(yè)流程和技術(shù)方法以及質(zhì)量控制手段是保證本項(xiàng)目順利實(shí)施的基本條件。中標(biāo)后，我公司將根據(jù)我公司實(shí)施該項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定確實(shí)可行的作業(yè)流程，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠各級政府工作人員，有序?qū)嵤?3)投入先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備及足夠的人員，以保障項(xiàng)目(4)加強(qiáng)組織管理、確保服務(wù)質(zhì)量3.針對工作質(zhì)量采取的措施：按照我公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量方針，我公司承擔(dān)本項(xiàng)目的服務(wù)承諾是以先進(jìn)適用的技術(shù)、及時周到的服務(wù)態(tài)度為用戶提供質(zhì)量優(yōu)良可靠的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得用戶的滿意及信任。工作中，我公司將采取以下措施確保服務(wù)質(zhì)量：(1)我公司的實(shí)施方案必須獲得甲方的批準(zhǔn)后方可實(shí)(2)我公司嚴(yán)格按照我公司的管理體系文件要求對技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度和安全環(huán)保進(jìn)行控制，每一項(xiàng)產(chǎn)品均應(yīng)達(dá)到(3)我公司的作業(yè)人員均需接受過程中的技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度和安全環(huán)保教育培訓(xùn)。項(xiàng)目部接受我公司的監(jiān)督檢查。(4)我公司將建立與甲方的溝通渠道，定期或按要求向甲方匯報(bào)工作進(jìn)度，接受甲方的意見或建議。(5)按照"三級檢查、二級驗(yàn)收"制度，做好項(xiàng)目的檢查及驗(yàn)收工作。(6)為甲方提供后續(xù)的技術(shù)咨詢及服務(wù)。4.工作的難點(diǎn)分析及對策措施(1)工序流程長，數(shù)據(jù)信息量大，確保每個環(huán)節(jié)處理的信息準(zhǔn)確可靠是難點(diǎn)XX測繪項(xiàng)目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及獲采集的數(shù)據(jù)量巨大且信息相互關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)管理難度相對較大，必須保證每道工序的之間的無差錯的鏈接才能順利完成發(fā)證工作。對策措施：①每個崗位、每個工種的作業(yè)人員必須是有技術(shù)、有經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，必要時應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)；②質(zhì)量檢查貫穿在整個過程中，每個環(huán)節(jié)的產(chǎn)品必須經(jīng)過自檢和互檢才能提給下一個環(huán)節(jié)使用。(2)項(xiàng)目涉及的面積大，工作內(nèi)容多，時間緊，確保按時完成的難度較大對策措施：①能否按時收集相關(guān)資料是影響工期的最重要的因素之一，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時和有關(guān)部門對接收集相關(guān)資料，能夠確保完成；②能否順利完成入戶調(diào)查是影響工期的最重要的因素之一，由于大部分棚區(qū)改造區(qū)域內(nèi)人員外出打工及工作時間因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調(diào)查的質(zhì)量和工期。為此，我公司在項(xiàng)目開始前即要求測繪相關(guān)人員配合街道辦管理人員及時聯(lián)系在外務(wù)工人員，發(fā)放宣傳單，使在外務(wù)工人員理解本項(xiàng)目的流程及要求，及早準(zhǔn)備；③能否收集較完善的基礎(chǔ)資料是影響質(zhì)量和工期的最重要的因素之一。為此，我公司將在中標(biāo)后詳細(xì)列出需要收集的資料清單，在發(fā)包人的協(xié)助下進(jìn)行④要保證項(xiàng)目按期完成，需要做好詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，并根據(jù)情況及時進(jìn)行必要的調(diào)整，使計(jì)劃能夠切合實(shí)際。當(dāng)進(jìn)度滯后時，應(yīng)采取增加作業(yè)人員、增加儀器設(shè)備等措施。(3)測繪精度要求高，作業(yè)難度大對策措施：我公司將嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求，按照地籍測量及房產(chǎn)測繪有關(guān)規(guī)程規(guī)范認(rèn)真執(zhí)行，確保成果質(zhì)量符合(4)XX測繪項(xiàng)目涉及承包人的切身利益，工作過程中需要與市里多個政府部門協(xié)調(diào)配合，工作協(xié)調(diào)難度大對策措①緊緊依靠政府和街道辦事處，發(fā)揮政府和街道辦事處②積極主動與各方進(jìn)行溝通聯(lián)系，爭取配合支持；③我公司的聯(lián)系人必須是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這樣才能信息溝(5)棚戶區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商較多，不能及時進(jìn)行入戶權(quán)屬確認(rèn)對策措施：對于常年外出未歸、未委托代理人又無法(6)實(shí)測土地面積與合同及原來的產(chǎn)權(quán)證書記載有出(7)人身儀器安全保障困難(8)認(rèn)識問題(9)城市棚戶區(qū)改造房屋及地籍測繪工作中測量環(huán)境(二)拆遷評估方案實(shí)施中的幾個具體問題及難點(diǎn)(1)評估機(jī)構(gòu)：估價技術(shù)路線是整個拆遷工作的基礎(chǔ)，(2)拆遷公司：拆遷補(bǔ)償方案的具體實(shí)施主要由拆遷(3)二者的配合：根據(jù)以前的經(jīng)驗(yàn)，評估公司與拆遷本著在合法范圍內(nèi)為謀取委托方最大化利益的工作原(1)派專人與委托方溝通，定期交換意見，協(xié)調(diào)與拆(2)及時向委托方通報(bào)拆遷過程中根據(jù)我方經(jīng)驗(yàn)判斷(3)認(rèn)真接受委托方提出的各種意見和建議，對委托(1)調(diào)查難：(2)測算難：(3)答疑難：戶相當(dāng)多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩(4)結(jié)案難：成需要經(jīng)過"評估-談判-復(fù)估--談判-裁定(或上訴)"2.項(xiàng)目業(yè)主具體負(fù)責(zé)集體建設(shè)用地及地面建筑物的征3.區(qū)土地主管部門憑政府部門有關(guān)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃選5.項(xiàng)目業(yè)主擬定房屋補(bǔ)償與安置方案(包括補(bǔ)助與獎勵措施),上報(bào)區(qū)人民政府。實(shí)施時間、征收依據(jù)、安置方式、房屋貨幣補(bǔ)償價款的確定原則和支付方式、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和地點(diǎn)等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和確定辦法、簽約期限、房屋補(bǔ)償與安置費(fèi)用測算等。6.項(xiàng)目業(yè)主將經(jīng)充分論證的房屋征收補(bǔ)償方案報(bào)市國土部門，市國土部門應(yīng)當(dāng)會同區(qū)發(fā)展改革、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)行審核。項(xiàng)目業(yè)主將審核通過的補(bǔ)償與安置方案公布并征求公眾意見。征求公眾意見期限不得少于307.項(xiàng)目業(yè)主公布征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的8.項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)當(dāng)于房屋征收補(bǔ)償方案征求意見期滿后7日內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定完成社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報(bào)告，報(bào)市國土部9.項(xiàng)目業(yè)主作出房屋征收決定公告前，應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定的以下有關(guān)材料報(bào)市國土部門審核：(1)發(fā)展改革部門對建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)文件；(2)國土部門出具的建設(shè)項(xiàng)目土地預(yù)審意見；(3)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案或建筑單體方(4)審核通過的征收補(bǔ)償方案書面文件及被征收人意見反饋和方案修改、公布情況；(5)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報(bào)告?zhèn)浒概鷾?zhǔn)文件；(6)征收補(bǔ)償資金監(jiān)管協(xié)議和存儲證明；(7)其他需要提報(bào)的材料。10.項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織區(qū)發(fā)展改革、建設(shè)、財(cái)政、審計(jì)11.房屋補(bǔ)償與安置資金應(yīng)當(dāng)專門用于房屋補(bǔ)償與安12.被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，則由項(xiàng)目業(yè)主在報(bào)名的評估機(jī)構(gòu)中推薦3個具有相應(yīng)資抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時間和地點(diǎn)。抽簽過程14.被征收人選擇補(bǔ)償與安置方式，可以是貨幣補(bǔ)償，15.項(xiàng)目業(yè)主與被征收人訂立房屋補(bǔ)償與安置協(xié)議。協(xié)定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟或者仲裁(按合同約定)。18.項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)建立房屋征收與補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)(一)基本規(guī)定(1)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)核發(fā)的土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)(2)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文書(如土地房產(chǎn)所有證、批準(zhǔn)用地文件、土地動用證、居民建房用地申請表等)。(3)市人民政府、區(qū)政府、街道出具的非法占地建房4.被征收房屋建筑面積由項(xiàng)目業(yè)主委托具有房產(chǎn)測繪5.被征收房屋補(bǔ)償金額由項(xiàng)目業(yè)主委托具有房地產(chǎn)評(二)經(jīng)營性店面的補(bǔ)償安置辦法1.經(jīng)營性店面以土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的記載所有權(quán)證和工商營業(yè)執(zhí)照，且連續(xù)經(jīng)營三年以上(含三年)具體補(bǔ)償安置根據(jù)已批準(zhǔn)圖紙上載明的店面間數(shù)和店面面(三)住宅的補(bǔ)償安置辦法(四)文物和寺廟的補(bǔ)償安置辦法(1)經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的(2)未經(jīng)市宗教事務(wù)主管部門和市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)(五)特困戶的補(bǔ)償安置辦法(一)難題眾"以及“事情鬧得越兇，領(lǐng)導(dǎo)越重視，越容易解決”的心(二)對策少一點(diǎn)誤會、多一些理解，努力營造一個良好的征收工作氛嚴(yán)格執(zhí)行糾紛排查責(zé)任制，化解房屋征收中的各類矛盾。凡涉及征收安置的糾紛問題，各級調(diào)解組織的主要負(fù)責(zé)人都要以高度的責(zé)任感，及時化解矛盾，維護(hù)地區(qū)穩(wěn)定。對征收項(xiàng)目(包括有歷史遺留問題的征收項(xiàng)目，正在進(jìn)行和將要進(jìn)行的征收項(xiàng)目)集中進(jìn)行排查。對可能發(fā)生群體信訪和可能阻斷交通等的征收項(xiàng)目，要重點(diǎn)排查，力爭從最基層或源頭上發(fā)現(xiàn)可能影響社會穩(wěn)定的問題和隱患，做到情況4.及時化解矛盾。對已經(jīng)發(fā)生的以及排查出來的矛盾和問題，按照"屬地管理""誰主管、誰負(fù)責(zé)"的原則，制定工作方案，排出時間表，千方百計(jì)把不穩(wěn)定因素解解決在萌芽狀態(tài)。5.切實(shí)落實(shí)糾紛調(diào)處工作責(zé)任制。按照“分級負(fù)責(zé)、歸口管理"的原則，切實(shí)加強(qiáng)對調(diào)處工作的領(lǐng)導(dǎo)，明確專人負(fù)(一)項(xiàng)目業(yè)主征收處工作職責(zé)1.貫徹落實(shí)相關(guān)土地法律法規(guī)，做好項(xiàng)目征地征收、移民安置和地方協(xié)調(diào)工作。2.負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地、房屋評估等報(bào)批及辦理相關(guān)手續(xù)，督(二)征地征收工作制度為加強(qiáng)本項(xiàng)目的征地征收管理，依法規(guī)范征地征收行項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)按時在征地征收現(xiàn)場或工作地點(diǎn)設(shè)立征地體(越級)上訪事件的發(fā)生。對群眾反映的合理要求，要督項(xiàng)目業(yè)主對實(shí)施征地征收單位和人員采取定期或不定(1)堅(jiān)持依法征地征收，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。教(2)保證嚴(yán)格履行相關(guān)協(xié)議，補(bǔ)償資金在規(guī)定期限內(nèi)(3)保證不采取暴力、威脅或其他非法手段，強(qiáng)迫實(shí)(4)保證拆除的舊材料不污染水源，以及有其他影響(5)保證妥善處理好征地征收中的糾紛，不發(fā)生因征地征收工作不到位而引發(fā)集體(越級)上訪事件。(3)借征地征收，達(dá)到個人非法目的，造成征地征收(6)擾亂征地征收次序，散布虛假信息，混淆是非的遵守交通廳"六條禁令”和監(jiān)理中心“八不準(zhǔn)"的規(guī)定。1.項(xiàng)目業(yè)主根據(jù)征地征收協(xié)議向財(cái)務(wù)處申報(bào)征地征收審核——征遷辦出具行政事業(yè)性收據(jù)——征遷辦簽署支付意見、填寫合同付款申請單(附清單)——分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財(cái)務(wù)處簽署意見——主管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財(cái)務(wù)處核——征遷辦出具行政事業(yè)行收據(jù)——征遷辦簽署支付意見——分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見——財(cái)務(wù)處簽署意見——主管領(lǐng)(五)征地征收考核獎勵辦法(1)對單位征地征收辦工作的考核內(nèi)容包括：⑤足額及時支付各項(xiàng)補(bǔ)償款。⑥制定并落實(shí)征收安置方案。⑦積極配合電力、通訊等桿線動遷工作。⑧及時處理征地征收各類糾紛和突發(fā)事件。⑨不得侵害群眾正當(dāng)合法利益。⑩及時完成其他有關(guān)征地征收關(guān)系協(xié)調(diào)工作。(2)對建設(shè)單位土地征收工作的考核內(nèi)容包括：①明確責(zé)任人和責(zé)任部門。②完善用地規(guī)劃修改手續(xù)。③組織完成聽證材料。④編制和實(shí)施補(bǔ)充耕地方案并獲得驗(yàn)收。⑤編制和落實(shí)被征地農(nóng)民安置方案。⑥落實(shí)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，落實(shí)征收土地方案。⑦按時完成工程用地報(bào)批手續(xù)。⑧落實(shí)征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。⑨及時完成其他有關(guān)工作。(3)協(xié)調(diào)服務(wù)工作的考核內(nèi)容：①積極協(xié)調(diào)項(xiàng)目參建單位與當(dāng)?shù)馗鞣降年P(guān)系，及時處理項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)生的各類糾紛和突發(fā)事件。②積極配合項(xiàng)目建設(shè)期間的用水用電、臨時用地、施工便道等工作。③積極支持許可手續(xù)的辦理。④積極做好用地紅線的保護(hù)工作，禁止在紅線內(nèi)再種植農(nóng)作物和建其他設(shè)施。(4)獎勵類別及標(biāo)準(zhǔn)(5)考核工作執(zhí)行人用地報(bào)批和征地征收工作的獎勵考核由項(xiàng)目辦按上述(一)監(jiān)督(二)獎勵工作成績突出的單位和個人按工作量的大小予以表彰和獎勵，對不能按時完成任務(wù)或出現(xiàn)群體(越級)上訪等責(zé)任事第四節(jié)項(xiàng)目需求分析所需開展任務(wù)要求內(nèi)容包括了"三調(diào)",地籍測繪，房況修改)二、項(xiàng)目范圍序號采購內(nèi)容名稱預(yù)計(jì)建筑面積(m2)戶數(shù)預(yù)算單價最高限價(元/備注1XX房屋征收安置服務(wù)(一)前期準(zhǔn)備階段安置表格填寫、其他資料收集整理、建立調(diào)查對象檔案(需分類匯總裝訂成冊)、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議分類、拆遷補(bǔ)償款(二)摸文認(rèn)購實(shí)施階段(三)收房階段2.拆遷安置(包括農(nóng)房安置)經(jīng)濟(jì)結(jié)算業(yè)務(wù)、完成最終(四)檔案管理負(fù)責(zé)建立完整的房屋征收(征地房屋補(bǔ)償)正、副檔案(包括電子檔案),并于每個階段工作完成后將正檔移交甲(五)其他負(fù)責(zé)完成甲方交辦的與本項(xiàng)目房屋認(rèn)購安置工作相關(guān)第二章項(xiàng)目整體服務(wù)計(jì)劃及組織機(jī)構(gòu)第一節(jié)項(xiàng)目工作計(jì)劃(一)工作范圍(二)工作內(nèi)容(1)辦理土地征收、征收安置房屋的前期摸查、編制(2)根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主提供的本項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可(3)協(xié)助辦理房屋評估、測繪、房屋鑒定，根據(jù)項(xiàng)目位簽訂《土地征收補(bǔ)償協(xié)議書》,辦理產(chǎn)權(quán)交換手續(xù)；(4)協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主核定征收土地范圍內(nèi)地上附屬物、(5)負(fù)責(zé)督促被征地單位按照補(bǔ)償安置協(xié)議的時間，(6)辦理征收房屋內(nèi)的水電尾數(shù)清結(jié)和水電表移交手(8)辦理結(jié)案、結(jié)算，負(fù)責(zé)按項(xiàng)目分別整理歸類征收(三)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)按有關(guān)規(guī)定和要求對從事征地工作的人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培(1)征收準(zhǔn)備階段(二)宣傳動員階段(三)勘察核實(shí)階段2.由設(shè)計(jì)單位依據(jù)紅線圖劃定紅線范圍，進(jìn)行紅線放征收單位、測繪單位、項(xiàng)目業(yè)主、被征戶(單位)共同對紅(四)征地征收階段(1)與征收部門簽訂征收協(xié)議及項(xiàng)目管理責(zé)任書、征(2)項(xiàng)目業(yè)主以確認(rèn)的實(shí)際核實(shí)面積和實(shí)物為依據(jù)，以村為單位分解到住戶，對被征地單位和個人的土地及房(3)與沿線電力、通訊等部門及其他設(shè)施的權(quán)屬單位(1)按照征地征收實(shí)施辦法，拆除征地紅線范圍內(nèi)的(2)督促沿線電力、通訊等部門履行協(xié)議，滿足施工(五)資金兌付階段3.征地征收補(bǔ)償費(fèi)由項(xiàng)目業(yè)主按征地征收的實(shí)際進(jìn)度50%,土地丈量、調(diào)查及核算匯總上報(bào)后，在完成征地范圍工單位使用并全面開工后，再付征地補(bǔ)償費(fèi)的50%;項(xiàng)目業(yè)主與征收戶簽訂協(xié)議后再付征收費(fèi)的50%(撥付比例按省政府文件規(guī)定為準(zhǔn))。(六)征收安置階段(七)工程建設(shè)階段工作進(jìn)行全面的清理和回顧。以施工單位進(jìn)場交地為切入(八)服務(wù)協(xié)調(diào)階段(九)竣工階段3.督促施工單位對臨時用地實(shí)行相應(yīng)的綠化等措施恢(十)驗(yàn)收總結(jié)階段(1)纂寫項(xiàng)目征地征收工作總結(jié)(2)聘請有關(guān)部門對征地征收工作進(jìn)行全面檢查或驗(yàn)(3)對先進(jìn)單位和個人進(jìn)行表彰。4.征地征收驗(yàn)收總結(jié)是項(xiàng)目驗(yàn)收總結(jié)的一個重要組成(一)接受業(yè)主單位委托，由業(yè)主單位提供立項(xiàng)批文、(二)審議、決策根據(jù)任務(wù)分工擬定實(shí)施計(jì)劃(方案)和建議，報(bào)單位領(lǐng)(三)委托測量單位，根據(jù)紅線圖對被征收土地進(jìn)行測動遷單位將進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、產(chǎn)權(quán)收集，對地上附屬物(包括綠化)進(jìn)行清點(diǎn)、核實(shí)、確認(rèn)，并拍照和錄像。具體可以參(1)補(bǔ)償方案(2)補(bǔ)償協(xié)議(3)被征收人有效證照復(fù)印件、法定代表人證明書原(4)產(chǎn)權(quán)資料(國有土地產(chǎn)權(quán)證、集體土地房產(chǎn)證、(6)清點(diǎn)數(shù)量確認(rèn)表(測量數(shù)據(jù));(8)照片；共同出具驗(yàn)收報(bào)告。產(chǎn)權(quán)單位與項(xiàng)目業(yè)主辦理土地移交手(十)辦理土地報(bào)批、出讓手續(xù)。(十一)將土地進(jìn)行拍賣。(十二)審計(jì)結(jié)果公布(十三)項(xiàng)目最終結(jié)算征收項(xiàng)目整體完成后X個月內(nèi)，房屋征收單位會同項(xiàng)目第二節(jié)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及人員配備項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目助理項(xiàng)目副經(jīng)理動遷一組動遷三組資料管理施工管理第三節(jié)人員管理培訓(xùn)(一)調(diào)查登記制度實(shí)行"五到場五簽字"調(diào)查確認(rèn)制度：(1)被征地集體經(jīng)濟(jì)組織法人或其委托代理人到場及(2)被征地承包經(jīng)營人到場及簽字。(3)被征地所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府工作人員到場及簽字。(4)征地拆遷辦工作人員到場及簽字。(5)項(xiàng)目用地單位代表到場及簽字。(1)實(shí)事求是和公平公正。(2)公開測量、公開登記，做到不重不漏。(3)表格填寫清晰，杜絕隨意涂改，全名簽字章。(4)現(xiàn)場繪制調(diào)查登記表上被征地拆遷房屋示意草圖、(二)公示制度(三)信訪制度(四)監(jiān)督檢查制度接受縣級相關(guān)部門和國土房管局黨組領(lǐng)導(dǎo)對征地辦工(五)責(zé)任承諾制度(六)責(zé)任追究制度(七)征地拆遷工作廉政規(guī)定(八)征地拆遷資金監(jiān)督管理辦法償費(fèi)和與征地拆遷相關(guān)的有關(guān)稅費(fèi)和征地拆遷管理工作經(jīng)(一)培訓(xùn)報(bào)名條件1.年齡在18周歲以上，60周歲以下；因犯罪受過刑事處罰或者因房屋征收(拆遷)違法違規(guī)(二)崗位水平證書(三)房屋征收工作證應(yīng)當(dāng)將房屋征收地塊內(nèi)的工作人員名單及《房屋征收工作將房屋征收工作人員名單在房屋征收范圍內(nèi)的公告欄及其(四)崗位教育培訓(xùn)與考核市住房保障房屋管理局將崗位教育培訓(xùn)與考核結(jié)果通(五)行為監(jiān)督和考核市和區(qū)(縣)住房保障房屋管理局對房屋征收事務(wù)所開房屋征收事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對房屋征收工作人員從事房屋征(六)違規(guī)行為處理1.擅自或變相將房屋征收業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓或分包給其他單位4.未使用市住房保障房屋管理局規(guī)定的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議示范文本簽訂補(bǔ)償協(xié)議，或者修改示范文本的主要條5.未在約定期限內(nèi)將簽訂的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議交付被(七)人員違規(guī)行為處理理局，由區(qū)(縣)住房保障房屋管理局記入房屋征收信息系統(tǒng)；房屋征收事務(wù)所未對房屋征收工作人員違規(guī)行為記分1.工作時未佩戴《房屋征收工作證》,記6分；人、公有房屋承租人的，記6分；3.接受被征收人、公有房屋承租人的財(cái)物或吃請，記64.簽訂房屋征收協(xié)議時濫用職權(quán)、違規(guī)操作，記12分；氣、阻斷通訊、阻斷通道等行為，記12分；料，謀取不當(dāng)利益，記12分；記12分；受到治安處罰、追究刑事責(zé)任的，記12分；9.違規(guī)行為構(gòu)成犯罪被依法追究刑事責(zé)任的，記12分；10.其他嚴(yán)重違規(guī)違法行為，記12分。房屋征收工作人員違規(guī)行為記滿12分的，其《房屋征通過其政府網(wǎng)站向社會公開，并在房屋征收信息系統(tǒng)中標(biāo)(一)考核對象(二)考核內(nèi)容(三)考核辦法(1)自查自評。各縣(市)、區(qū)對照考核內(nèi)容認(rèn)真開展1月15日前報(bào)市房管局房屋征收辦公室。(2)現(xiàn)場考核。市平安征收考核工作組組織實(shí)施實(shí)地(四)考核評分(五)一票否決情況第三章房屋征收測繪實(shí)施方案第一節(jié)測繪操作過程(一)規(guī)范依據(jù)第743號);通知》,建住房[2002]74號；(二)數(shù)學(xué)基礎(chǔ)2.高程系統(tǒng)采用1985國家高程基準(zhǔn)。4.比例尺地籍圖測繪比例尺為1:500。5.計(jì)量單位面積統(tǒng)計(jì)匯總單位采用平方米(m2),均保留2位小數(shù)。收集國土部門的已有控制點(diǎn)成果、第二次土地調(diào)查成根據(jù)資料收集情況，通過實(shí)地踏勘工作編寫技術(shù)設(shè)計(jì)(1)基本情況：簡要說明登記區(qū)的位置、面積、交通、(2)目標(biāo)任務(wù)：說明踏勘的主要目標(biāo)及任務(wù)。(3)工作部署：說明整項(xiàng)工作的組織、計(jì)劃及安排情(4)經(jīng)費(fèi)保障：說明經(jīng)費(fèi)的來源情況。(5)資料收集：詳細(xì)說明基礎(chǔ)控制資料、各種圖件、(6)實(shí)地測繪：應(yīng)用GNSS-RTK和全站儀采用解析法實(shí)(7)權(quán)屬繪制和數(shù)據(jù)整理：根據(jù)入戶調(diào)查資料把權(quán)屬(8)面積量算匯總：說明地塊面積的計(jì)算和面積匯總(9)數(shù)據(jù)公示：對項(xiàng)目范圍內(nèi)的建筑物按照一戶一檔 狀照片、土地權(quán)屬資料等)要求進(jìn)行建立電子數(shù)據(jù)和紙質(zhì)資(10)質(zhì)量保障措施。包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，以及繪制房屋權(quán)屬界線示意圖。5.入戶權(quán)屬調(diào)查根據(jù)《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》,入戶實(shí)地進(jìn)行宗地面積、位置、形狀、權(quán)屬和空間分布的調(diào)查以及附屬物和建筑物裝修、裝飾、裝潢情況進(jìn)行調(diào)查登記，由居民進(jìn)行確認(rèn)。對存在爭議的宗地，待爭議解決后再調(diào)查。對調(diào)查的建筑物均攝制照片以便匯總查閱。6.權(quán)屬繪制和數(shù)據(jù)整理根據(jù)入戶調(diào)查資料把權(quán)屬繪制完成，形成相應(yīng)的調(diào)查地7.建立數(shù)據(jù)庫及數(shù)據(jù)公示對項(xiàng)目范圍內(nèi)的建筑物按照一戶一檔(含被調(diào)查人戶口信息、身份證明、房產(chǎn)權(quán)屬資料、房產(chǎn)現(xiàn)狀照片、土地權(quán)屬資料等)要求進(jìn)行建立電子數(shù)據(jù)和紙質(zhì)資料，按甲方要求對測繪成果進(jìn)行公示。8.異議復(fù)核對調(diào)查、測繪成果有異議的部分進(jìn)行相關(guān)復(fù)核和解釋工三、測繪工作流程與方法(一)房產(chǎn)測繪概念房產(chǎn)測繪定義：房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作(二)房產(chǎn)測繪內(nèi)容與方法(三)房產(chǎn)測繪作業(yè)流程：北京市的房產(chǎn)測繪分為預(yù)售登記測繪(預(yù)測)、產(chǎn)權(quán)登記測繪(實(shí)測)、房產(chǎn)圖測繪和分戶圖測繪，現(xiàn)簡要說明一(1)規(guī)劃批準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)藍(lán)圖和電子圖，主要包括建筑(2)開發(fā)單位的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼；(3)施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告及通知單；留復(fù)印件);(5)人防部門批準(zhǔn)或備案的人防建設(shè)方案；(6)中華人民共和國國有土地使用證；(1)組織作業(yè)組內(nèi)相關(guān)人員聯(lián)合審圖，找出圖中的問題以及本項(xiàng)目重點(diǎn)和難點(diǎn)，如有無層高不夠2.20米的地方，(2)提出問題后，找出解決辦法，然后依據(jù)電子圖對(1)與開發(fā)商和設(shè)計(jì)部門進(jìn)行溝通，了解各個設(shè)備間(2)仔細(xì)審查規(guī)劃許可證的附件和附圖，了解各部位(3)對整個項(xiàng)目的圖紙和規(guī)劃許可證有整體把握后，依據(jù)甲方提供的資料、框圖成果、分?jǐn)傓k法依次做5.組內(nèi)檢查(一級檢查),在全面自檢、互檢的基礎(chǔ)上，6.單位檢查(二級檢查),在一級檢查的基礎(chǔ)上，由房(四)產(chǎn)權(quán)登記測繪(1)規(guī)劃批準(zhǔn)后的設(shè)計(jì)藍(lán)圖和電子圖，主要包括建筑(2)開發(fā)單位的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼；留復(fù)印件);(4)實(shí)預(yù)測樓號對照表；(5)人防工程施工圖備案通知單復(fù)印件；(6)中華人民共和國國有土地使用證及宗地界址點(diǎn)坐(7)門樓牌編號證明信復(fù)印件；(8)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明復(fù)印件(建設(shè)、施工、平方米以上或者投資30萬元以上);(9)房屋預(yù)售測繪報(bào)告書；(10)預(yù)售合同所附共有部分建筑面積分?jǐn)傉f明復(fù)印(11)建設(shè)工程竣工測量成果報(bào)告書；3現(xiàn)場實(shí)測(1)現(xiàn)場踏勘符合實(shí)測條件后就可以進(jìn)行實(shí)測。作業(yè)隊(duì)相關(guān)人員制定測量計(jì)劃，分配好組(一般兩人一組)。(2)作業(yè)隊(duì)組織相關(guān)人員審查藍(lán)圖、電子版圖以及預(yù)如有無層高不夠2.20米的地方，有無坡屋頂，屋頂結(jié)構(gòu)為(3)到達(dá)現(xiàn)場后，全體作業(yè)人員要佩戴安全帽，注意施工現(xiàn)場是否安全，在確保安全的情況下開始進(jìn)行測量工(4)首先，記錄人員要拿手中的草圖與現(xiàn)場的樓棟情(A)邊測邊檢查所測部位的形狀、尺寸是否和設(shè)計(jì)圖(B)所有部位均要測到，在測全必要尺寸的同時還要(C)所測尺寸要滿足在沒有電子圖的情況下也能計(jì)算依據(jù)甲方提供的資料、框圖成果、分?jǐn)傓k法依次做6組內(nèi)檢查(一級檢查),在全面自檢、互檢的基礎(chǔ)上，7單位檢查(二級檢查),在一級檢查的基礎(chǔ)上，由房(五)房產(chǎn)圖測繪(六)分戶圖測繪分戶圖測繪是在產(chǎn)權(quán)登記測繪及房產(chǎn)圖測繪備案結(jié)束(1)權(quán)屬名稱調(diào)查。權(quán)屬名稱是指土地所有者的全稱。(2)土地取得時間。土地取得時間指獲得土地權(quán)利的(3)土地位置。調(diào)查核實(shí)宗地地理位置、宗地四至。(4)共有權(quán)情況。調(diào)查清楚宗地共有權(quán)人數(shù)、獨(dú)有或獨(dú)自使用面積、共(有)用面積及分?jǐn)倕f(xié)議。(5)其他情況。涉及宗地所有權(quán)的其他特殊情況的調(diào)4.施工組織(1)成立項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)(2)工作組人員(3)儀器設(shè)備公司為本項(xiàng)目提供了充足的儀器設(shè)備(見下表),同時起到了儀器設(shè)備的保障作用。序號設(shè)備名稱數(shù)量制造商/生產(chǎn)廠商名稱用途1測地形GPS2全站儀3水準(zhǔn)儀4測距儀5打印機(jī)67南方CASS8微機(jī)9繪圖儀工作用車(1)項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書；(2)控制點(diǎn)點(diǎn)之記及控制點(diǎn)成果表；(3)測繪成果，包含宗地圖、房產(chǎn)圖、測繪報(bào)告(按戶提供);以上資料紙質(zhì)、電子數(shù)據(jù)光盤各3份。6.數(shù)據(jù)公示對項(xiàng)目范圍內(nèi)的建筑物按照一戶一檔(含被調(diào)查人戶口信息、身份證明、房產(chǎn)權(quán)屬資料、房產(chǎn)現(xiàn)狀照片、土地權(quán)屬資料等)要求進(jìn)行建立電子數(shù)據(jù)和紙質(zhì)資料，按甲方要求對測繪成果進(jìn)行公示。7.異議處理對調(diào)查、測繪成果有異議的部分進(jìn)行相關(guān)復(fù)核和解釋工8.檢查驗(yàn)收按"二級檢查，一級驗(yàn)收"的制度對所有成果資料進(jìn)行檢查驗(yàn)收后，再提甲方驗(yàn)收。具體流程如下：(1)各階段工作結(jié)束后，各作業(yè)小組應(yīng)進(jìn)行100%的自檢互檢，杜絕外業(yè)工作中的差、錯、漏。(2)外業(yè)工作完成后，應(yīng)及時整理成果資料，裝訂成冊提交院質(zhì)檢部門進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并編寫院級檢查驗(yàn)收報(bào)告，待全部資料整理結(jié)束后，再提交甲方進(jìn)行驗(yàn)收。第二節(jié)質(zhì)量檢查及保障措施一、成果質(zhì)量控制要求我公司為通過IS09001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證的測繪作業(yè)單位，建立有質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)和完整的質(zhì)量管理體系，質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)(檢驗(yàn)人員)的最終檢查，評定質(zhì)量等級。1.生產(chǎn)作業(yè)人員做到自檢互查，作業(yè)員提交的成果資查比例為100%,嚴(yán)禁半成品提交作業(yè)單位檢查。作業(yè)員對檢2.公司設(shè)專職檢查人員，對產(chǎn)品進(jìn)行過程質(zhì)量檢查控制，檢查比例100%,公司檢查人員對其檢查過的成果資料應(yīng)整改措施整改措施現(xiàn)我公司針對本項(xiàng)目，鄭重承諾：將嚴(yán)格按照招標(biāo)人的服務(wù)期限，在中標(biāo)簽訂合同后測繪項(xiàng)目XX日歷天內(nèi)完成工作。并力爭在招標(biāo)人規(guī)定的時間內(nèi)提前完成所有工作。1.測繪周期計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃橫道圖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃圖：XX日歷天XX測繪項(xiàng)目收集資料，現(xiàn)場踏勘第日第日第日第日第日第日第日第日第日編寫技術(shù)方案書實(shí)地測繪入戶權(quán)屬調(diào)查權(quán)屬繪制及數(shù)據(jù)整理數(shù)據(jù)公式異議復(fù)核公司內(nèi)部自檢資料歸檔檢查驗(yàn)收2.周期進(jìn)度細(xì)化說明(5)權(quán)屬繪制及數(shù)據(jù)整理：實(shí)地測繪所占用工期的時(7)異議復(fù)核：在整個工期內(nèi)分階段、步驟復(fù)核。(8)公司內(nèi)部自檢：實(shí)地測繪開始時至檢查驗(yàn)收，全(10)檢查驗(yàn)收：分階段向業(yè)主方，上級主管部門提出XXXX測繪項(xiàng)目是由多個工序組成，其中外業(yè)作業(yè)，會受到多方面的因素影響，下面就可能遇到的影響工期的因素做(1)人的因素：權(quán)屬人由于各種原因不能及時進(jìn)行指(2)天氣影響：外業(yè)施工周期較長，可能出現(xiàn)極端氣候天氣，外業(yè)實(shí)際工作時間會因此減少。(3)疾病困擾：因參加本項(xiàng)目的施工人員大多來自外地，可能會對本項(xiàng)目的氣候、水土產(chǎn)生不適現(xiàn)象，以致影響(4)儀器設(shè)備故障。(5)人身安全因素：因項(xiàng)目所在地人員復(fù)雜，加之很多群眾對拆遷政策理解不透，造成誤解，可能在測繪過程中(6)不可抗力因素：該項(xiàng)目測區(qū)工期在春夏季暴雨時節(jié)，給測繪工作帶來了困難。(7)財(cái)力、物力的因素：需要投入的較多財(cái)力物力，可能會導(dǎo)致資金跟不上，影響施工進(jìn)度。(8)其他不可預(yù)見因素。4.保證測繪周期的措施為確保XXXX測繪項(xiàng)目按既定的工期完成，我單位將對作業(yè)過程進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目進(jìn)度控制，經(jīng)常檢查作業(yè)實(shí)際進(jìn)度情況，并將其與計(jì)劃進(jìn)度相比較，若出現(xiàn)偏差，便分析產(chǎn)生偏差的原因，以便采取調(diào)整措施，直至進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(1)組織管理措施(2)加強(qiáng)測繪設(shè)備管理(3)實(shí)行工期責(zé)任管理制(4)人員方面的保障措施(5)安全方面的保障措施(6)財(cái)力物力方面的保障措施(7)工期保障的獎懲措施完成任務(wù)的人員或班組，按周實(shí)行經(jīng)濟(jì)獎勵500元；對不能500元。業(yè)能按質(zhì)按時并提前完成的給予2000獎勵，出現(xiàn)質(zhì)量問題的給予1000經(jīng)濟(jì)處罰，情節(jié)嚴(yán)重者給予停職，直至辭退。(3如階段性工期不能如期達(dá)成，項(xiàng)目組必須進(jìn)行原因第三節(jié)測繪成果管理制度(一)總經(jīng)理崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理的全面工作建立健全質(zhì)量保障體(二)總工程師崗位職責(zé)格執(zhí)行質(zhì)量管理制度技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)設(shè)計(jì)書及時發(fā)現(xiàn)和處6.在《測繪成果成圖技術(shù)質(zhì)量結(jié)論書》和《產(chǎn)品最終檢查報(bào)告》上簽署意見。7.采取有效措施提高本單位測繪科技水平和產(chǎn)品技術(shù)含(三)質(zhì)檢部職責(zé)1.制訂公司的產(chǎn)品質(zhì)量計(jì)劃和技術(shù)質(zhì)量管理實(shí)施細(xì)則。2.負(fù)責(zé)各項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)書的審核。3.負(fù)責(zé)公司測繪產(chǎn)品質(zhì)量的最終檢查，編寫質(zhì)量檢查報(bào)告，審核技術(shù)總結(jié)，簽署《測繪成果成圖技術(shù)質(zhì)4.指派質(zhì)檢人員深入生產(chǎn)第一線，掌握生產(chǎn)過程中的質(zhì)量狀況，幫助解決生產(chǎn)過程中的質(zhì)量問題。5.組織本單位崗位技術(shù)培訓(xùn)技術(shù)練兵和質(zhì)量評比活動。7.全方位收集產(chǎn)品質(zhì)量信息，及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映質(zhì)量問題，提出改進(jìn)措施并監(jiān)督執(zhí)行。(四)質(zhì)量檢驗(yàn)人員崗位職責(zé)1.深入作業(yè)現(xiàn)場，督促和幫助生產(chǎn)技術(shù)人員保證作業(yè)質(zhì)量，并從技術(shù)方法上進(jìn)行指導(dǎo)和培訓(xùn)切實(shí)做好技術(shù)服務(wù)工2.不吃請、不徇私情、不打擊報(bào)復(fù)，忠于職守，實(shí)事求是，秉公檢查，對測繪產(chǎn)品作客觀、公正地質(zhì)量評定，并對檢查的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。3.嚴(yán)格執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)設(shè)計(jì)書和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，保證產(chǎn)品質(zhì)量準(zhǔn)確可靠。負(fù)責(zé)產(chǎn)品質(zhì)量的最終檢查。收集產(chǎn)品質(zhì)量信息，及時向總工程師反映質(zhì)量問題。4.及時發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量中的問題，提出處理意見。有權(quán)越級反映質(zhì)量問題，有權(quán)對過程檢查和最終檢查予以質(zhì)量否5.認(rèn)真學(xué)習(xí)和理解規(guī)范、圖式、技術(shù)設(shè)計(jì)書，對作業(yè)人員的技術(shù)咨詢進(jìn)行細(xì)致、耐心的答復(fù)并做到檢查人員之間對同一技術(shù)問題的處理方法口徑一致，最大限度地為一線生產(chǎn)6.高度重視復(fù)查工作，采取得力措施督促企業(yè)人員對檢查意見進(jìn)行100%的修改和落實(shí)。7.加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高理論水平和檢查水平，以適應(yīng)測繪生產(chǎn)技術(shù)發(fā)慌的需要。9.編寫檢查報(bào)告，審核技術(shù)總結(jié)。10.在《測繪成果成圖技術(shù)質(zhì)量結(jié)論書》和《產(chǎn)品最終檢查報(bào)告》上簽署意見。11.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他技術(shù)質(zhì)量工作。二、技術(shù)設(shè)計(jì)書審批制度2.項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)到現(xiàn)場踏勘，了解測區(qū)地形情況并收集測區(qū)測繪成果資料。3.項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)按合同技術(shù)要求，有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1.認(rèn)真貫徹"質(zhì)量第一、用戶至上"的質(zhì)量方針，樹立(1)檢查工作量為100%。(2)檢查工作重點(diǎn)是：②擬提交的技術(shù)成果報(bào)告(或說明書)及有關(guān)圖表是否(3)檢查工作結(jié)束要提出《質(zhì)量監(jiān)督檢查結(jié)果報(bào)告》,報(bào)告應(yīng)由兩部分組成：質(zhì)量檢查結(jié)果和存在問題及整改意質(zhì)量檢查結(jié)果報(bào)告一、質(zhì)量檢查內(nèi)容及結(jié)果：二、存在問題及整改意見：質(zhì)量檢查組長(簽名):質(zhì)量檢查副組長(簽名):年月日序號檢查組職務(wù)姓名職務(wù)簽名1組長2副組長3成員4(1)各項(xiàng)監(jiān)督檢查工作均應(yīng)貫穿項(xiàng)目作業(yè)的始終，進(jìn)(2)公司質(zhì)量檢查工作開始之前，應(yīng)組織質(zhì)量檢查組(3)公司質(zhì)量檢查受公司質(zhì)量檢查考核領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)，(4)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢查要嚴(yán)格按檢查內(nèi)容執(zhí)行，工程(5)對質(zhì)量檢查組提出的整改意見，項(xiàng)目部要嚴(yán)格制位組織實(shí)施，或由該單位委托具有驗(yàn)收資格的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)(一)過程檢查(二)最終檢查(三)驗(yàn)收由任務(wù)委托單位或受其委托的具有驗(yàn)收資格的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)測繪產(chǎn)品的檢查驗(yàn)收實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制度。二級檢查即過程檢查和最終檢查，過程檢查由項(xiàng)目部組織承擔(dān)，位組織實(shí)施，或由該單位委托具有驗(yàn)收資格的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)(一)過程檢查過程檢查包括作業(yè)組的自檢和作業(yè)組之間的互檢，貫穿于整個作業(yè)過程。2.檢查應(yīng)將檢查意見填寫在《過程檢查記錄表》上，檢查意見的處理情況應(yīng)由處理者填在相應(yīng)欄內(nèi)，檢查者應(yīng)對處3.地形圖測繪中還應(yīng)進(jìn)行數(shù)據(jù)正確性檢查、圖面檢查和接邊檢查、野外巡查、野外設(shè)站檢查，填寫《外業(yè)檢測點(diǎn)誤(二)最終檢查1.最終檢查由公司質(zhì)監(jiān)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施，檢查情況填寫在《最終檢查記錄表》上，終檢結(jié)束后由審核人編寫最終檢查報(bào)告，并隨其他資料上交。2.工程經(jīng)終檢后，由總工程師按《測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標(biāo)(三)驗(yàn)收由任務(wù)委托單位或受其委托的具有驗(yàn)收資格的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)丟失(損壞)儀器的經(jīng)濟(jì)賠償標(biāo)準(zhǔn)折舊后余額或直接經(jīng)濟(jì)損失500元及以下501元-1000元1001元-5000元5000元以上賠償比例和提高產(chǎn)品質(zhì)量上做出顯著成績的項(xiàng)目部和個人給予榮譽(yù)的，要追究作業(yè)組長和項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)人的責(zé)任對其他作業(yè)人員，應(yīng)視其情節(jié)，承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。4.作業(yè)人員偽造成果及檢查人員徇私舞弊的，由公司給5.不管任何人，在產(chǎn)品質(zhì)量上弄虛作假，以劣充優(yōu)，以及打擊報(bào)復(fù)揭發(fā)人和質(zhì)量檢查人員的，都要追究其責(zé)任，嚴(yán)6.公司規(guī)定各項(xiàng)目部上交的成果成圖必須是100%的合格產(chǎn)品，且全年測繪產(chǎn)品的優(yōu)良級品率必須達(dá)到70%以上。公司決定以測繪工程承包額的30%作為測繪產(chǎn)品的質(zhì)量保證金，采取獎優(yōu)罰劣的辦法，對不同質(zhì)量等級的測繪產(chǎn)品實(shí)施不同的工天價款，具體措施如下：(1)合格產(chǎn)品，質(zhì)量保證金按工程承包額的20%下發(fā)。(2)良級產(chǎn)品，質(zhì)量保證金按工程承包額的35%下發(fā)。(3)優(yōu)級產(chǎn)品，質(zhì)量保證金按工程承包額的45%下發(fā)。(4)經(jīng)過公司質(zhì)檢部檢查不合乎規(guī)范、圖式和技術(shù)設(shè)計(jì)書等的規(guī)定，被退回項(xiàng)目部重新檢查處理后，經(jīng)質(zhì)檢部再一次檢查勉強(qiáng)合格的成果成圖，質(zhì)量保證金全部由公司扣留，若第二次檢查仍達(dá)不到合格按返工處理。返工圖幅的費(fèi)用由項(xiàng)目部部自己承擔(dān)，并加罰返工工作量的20%的工程價(5)若最終檢查提出意見，經(jīng)質(zhì)檢部復(fù)查未修改，按工天價款的20%處罰。(6)當(dāng)用戶或用戶委托的有資格的單位驗(yàn)收未一次性通過，屬生產(chǎn)質(zhì)量低劣的，扣除項(xiàng)目部該工程承包額的10%,并由該項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在規(guī)定時間內(nèi)返工和承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。(7)因設(shè)計(jì)原因或質(zhì)檢人員質(zhì)檢不嚴(yán)而引發(fā)的質(zhì)量事故，扣除設(shè)計(jì)責(zé)任人、設(shè)計(jì)審批者或相關(guān)責(zé)任的各級質(zhì)檢人員的當(dāng)月工資的40%。屬重大事故的解聘技術(shù)職務(wù)或調(diào)離崗位；因設(shè)計(jì)原因引起返工的費(fèi)用由公司承擔(dān)。(8)因違章作業(yè)造成返工，自負(fù)所有返工費(fèi)用，扣罰300-800元，并視情節(jié)輕重給予必要的行政處分。對偽造成果者，自負(fù)所有返工費(fèi)用，罰款000-2000元并給予行政處分；對第二次偽造成果者，給予辭退或除名處理。7.技術(shù)設(shè)計(jì)應(yīng)經(jīng)質(zhì)檢部審核總工程師審批，要蓋有技術(shù)設(shè)計(jì)專用章。技術(shù)總結(jié)和檢查報(bào)告等要蓋有質(zhì)量檢驗(yàn)專用七、測繪生產(chǎn)人員培訓(xùn)、崗位管理制度1.測繪生產(chǎn)崗人員應(yīng)具有相應(yīng)的學(xué)歷，技術(shù)資格和能力2.綜合室負(fù)責(zé)人員管理，并于年初編寫《年度培訓(xùn)計(jì)劃》,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3.測繪生產(chǎn)人員培訓(xùn)包括：(1)新員工崗前培訓(xùn)(2)知識更新，業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)如專業(yè)技術(shù)研討，新標(biāo)準(zhǔn)新規(guī)范培訓(xùn)或請專家講座等。(3)安全生產(chǎn)培訓(xùn)。(4)黨和各級政府以及行業(yè)各管理部門方針、政策、轉(zhuǎn)(換)崗或按相關(guān)規(guī)定處理。八、客戶服務(wù)制度2.公司成立質(zhì)量檢驗(yàn)人員考核領(lǐng)導(dǎo)小組，由總工任組分別占20分、10分、10分、60分，90～14.每年1月15日前質(zhì)量檢驗(yàn)人員將上年度本人工作情(一)服務(wù)內(nèi)容(二)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、時限資料，從接收委托測繪(或簽訂測繪服務(wù)合同)之日起15自接到委托測繪(或簽訂測繪服務(wù)合同)之日起15個工作起15個工作日內(nèi)完成房屋分戶平面圖和房屋調(diào)查表。資料之日起10個工作日完成房屋平面圖測繪和房屋調(diào)查表。第四章項(xiàng)目評估實(shí)施方案第一節(jié)評估方案各項(xiàng)指標(biāo)在不違反相關(guān)法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限 (該部分補(bǔ)償款在總補(bǔ)償款中占的比例極小),給被征收人司之間高度的配合一致性是保證順利完成拆遷工作的重要時溝通各自掌握的信息，會對本項(xiàng)目拆遷工作順利進(jìn)行起到(一)前期準(zhǔn)備根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在拆遷公示張貼后的最初幾天內(nèi)被征收人反響最大。被征收人對于拆遷政策和拆遷評估技術(shù)路線極為關(guān)注。因此我們在項(xiàng)目指揮部(以委托方為主，評估和拆遷機(jī)構(gòu)派人參加)的統(tǒng)一安排下，抓住這一有利契機(jī)，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的估價人員對拆遷現(xiàn)場周邊環(huán)境詳細(xì)踏勘、搜集相關(guān)資料，同時對被征收人抽查訪問，傾聽意見，解釋政策法規(guī)及估價技術(shù)路線，并及時反饋信息作為確定評估原則、評估實(shí)前期準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容：1.了解項(xiàng)目具體情況了解項(xiàng)目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外2.搜集相關(guān)文件資料房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證明，居民戶口情況，其他相關(guān)材料(關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況)。3.與相關(guān)部門前期配合與項(xiàng)目所在地基層政府組織聯(lián)系，告知其所在區(qū)域已列入拆遷范圍，提前做好準(zhǔn)備，以便拆遷過程中相互協(xié)調(diào)配合。4.組織人員學(xué)習(xí)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，安排項(xiàng)目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項(xiàng)目情況和適用法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點(diǎn)。5.安排工作計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、人員構(gòu)成情況編制工作計(jì)劃和進(jìn)度計(jì)(二)外業(yè)工作(入戶調(diào)查)的"房屋估價表”,包含三部分內(nèi)容，分別為“房屋及院落示意圖""房屋狀況表”和“設(shè)備及附屬物表”,并要求估動遷、解釋、答疑等工作打基礎(chǔ)。外業(yè)工作(入戶調(diào)查)的1.面積量測、示意圖繪制、附屬物登記(包含裝修及部分設(shè)備);(三)內(nèi)業(yè)測算另外組成一個小組駐現(xiàn)場再次對漏戶、漏項(xiàng)等情況拾遺補(bǔ)(四)撰寫報(bào)告(五)報(bào)告送達(dá)；(六)答疑階段員并由技術(shù)負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)組成答疑小組到拆遷現(xiàn)場耐心細(xì)致本公司在征得委托人同意不影響工作的情況下將適時(一)評估技術(shù)方案(1)明確評估目的(2)明確評估對象即房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中需要評估其客觀合理價格或價值(3)明確評估時點(diǎn)(1)確定評估技術(shù)路線程和形成方式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證評估最接近實(shí)際。(2)確定評估方法房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價格形成過程和形成方式的認(rèn)識。同樣一個評估對象，采用不同的評估方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定評估方法。評估人員應(yīng)正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一評估對象通常應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。(3)明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道評估所需的資料包括：①對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料：②對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；③相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映評估對象狀況的資料。作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)與評估人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的評估對象應(yīng)在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。(4)預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)根據(jù)所需評估的對象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證評估按時、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。(5)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度一階段包括4個步驟，(1)選定評估方法計(jì)算對于評估對象可選用合適的評估方法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算的(2)確定評估結(jié)果對不同評估方法計(jì)算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：④評估項(xiàng)目是否遺漏或重復(fù)；⑦選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個綜合結(jié)果。在計(jì)算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在評估報(bào)告中明確闡述理由。(3)撰寫評估報(bào)告①全面性：應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。②公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響評估評估機(jī)構(gòu)在完成了評估報(bào)告后要以最快的速度將報(bào)告(1)聽取反饋意見(2)作出解釋或修訂意見如當(dāng)事人出于誤解的，評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)做出口頭或書面的答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。如評估報(bào)告確有不完善之處，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)做出書面的補(bǔ)充意見，使原評估報(bào)告更為完善、準(zhǔn)確。如評估報(bào)告確有錯誤之處，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機(jī)構(gòu)的解釋、補(bǔ)充、修訂意見在書面作出時，是原評估報(bào)告的組成部分，且后來(二)技術(shù)保證措施級為項(xiàng)目經(jīng)理；三級為技術(shù)負(fù)責(zé)人。各級督導(dǎo)人員應(yīng)對各層次的工作負(fù)有指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核的責(zé)任。評估師對其分管業(yè)務(wù)的整個內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)行(1)部門經(jīng)理在項(xiàng)目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下監(jiān)督職責(zé)：②了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適③解決專業(yè)判斷分歧，必要時應(yīng)向適當(dāng)人員咨詢；④對評估工作底稿進(jìn)行第三次復(fù)核。(2)項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下職責(zé)：①評估工作已按具體計(jì)劃的要求進(jìn)行；②工作過程及其結(jié)果已適當(dāng)記錄；③所有重大問題已適當(dāng)解決，或反映在評估結(jié)論中；我單位承諾在與貴單位合作的評估工作中認(rèn)真履行以經(jīng)過以總經(jīng)理為組長由資深拆遷評估經(jīng)驗(yàn)的人員組成合解答組，外業(yè)調(diào)查組下設(shè)X個調(diào)查小組，每小組由X人組成，組長X人，組員X人(如下圖所示)。每位成員的具體綜合解答組調(diào)查小組調(diào)查小組調(diào)查小組調(diào)查小組外業(yè)調(diào)查組技術(shù)指導(dǎo)組根據(jù)委托方提供的資料本次共涉及XX戶，其中XX戶的第二節(jié)房屋征收評估技術(shù)方案(一)住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層(及二層以上)住宅房屋，院落為獨(dú)家使用(獨(dú)立產(chǎn)權(quán)),房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。以上兩類房屋以外的房屋。(二)非住宅營業(yè)用房分類商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。用房商鋪類建筑道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。(三)非住宅非營業(yè)用房分類非營用房筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊(內(nèi)廊或外廊),磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡易結(jié)構(gòu)。十二個月，近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量。8.每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%,綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下，該價格差異最大不應(yīng)超過30%。三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求(一)住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價格修正方式對住宅房屋進(jìn)行評估時，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅"的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至4.成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層10年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置司征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5.獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否獨(dú)門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門院落一層三間混合一等或二等10年左右一間朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置司征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6.非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高一(二)住宅房屋評估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)是與估價對象處于相同地段或鄰近地段4.可比實(shí)例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開8.每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20%,綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30%。9.選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般(三)獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)合法院落面積S(m2)調(diào)整系數(shù)K1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)pl表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值85-91房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值95-1033.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓二三四五六七說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加，頂層系數(shù)減少。b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5,具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋(含閣樓)的綜合價格由評估機(jī)構(gòu)評估確定。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少。(二)獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)pl表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值92-9685-91三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值95-1033.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下：等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分不滿足上述要求的獨(dú)門院(三)非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)pl表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值95-103檐高<系數(shù)取值54.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值住宅功能因素等級說明表如下：等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，通行較為室朝南。設(shè)施不全，無朝南房間。內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不不滿足上述要求的非成套住宅房屋?？諝饬鲿?，房間大小合一，通行(四)有關(guān)說明的取值范圍應(yīng)該界于80～120之間。2.可比實(shí)例修正方式的房屋個體實(shí)體修正系數(shù)的確定可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps,標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po,被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pb?？杀葘?shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)K3li=Pb/Po×100應(yīng)等級基本層高的，每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級建安價結(jié)合成新的2%增加補(bǔ)償。(五)房屋建筑結(jié)構(gòu)等級及建安成本價說明表結(jié)構(gòu)等級框架一等層)層高以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。層)四層及以上，層高以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。磚混一等層高以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。層高以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨(dú)或合用層高以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。磚木一等層高(檐高)以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。層高(檐高)以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。層高(檐高)以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。簡易一等檐高以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到檐高以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。(一)住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表類別因素項(xiàng)目內(nèi)容考察項(xiàng)目一二等三等四等五等項(xiàng)目大環(huán)自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向au76543空氣污染、噪音、水文76543交通條件離市區(qū)主干道的距離a28765公交線路情況a298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況as9876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況ag29876商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目范圍內(nèi)小規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5198建筑密度、外型等as287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀as3987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a?987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備987(二)住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項(xiàng)目1自然環(huán)境自然風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明序號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)一等空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影靠近污染源或重噪長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明離主干道的距離離主干道的距離在50m以離主干道的距離在離主干道的距離在離主干道的距離在離主干道的距離在500m以序號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)一等公交線路情況距離公交站點(diǎn)內(nèi)，有2條以上重要公交線距離公交站點(diǎn)內(nèi)，至少有1條重要公交線距離重要的公交線路的距離間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在之間，至少有1條公交線距離公交線路的距教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)(初中)和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)(初中)和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)(初中)和小學(xué)學(xué)一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500m以距市級及以上醫(yī)院距市級及以上醫(yī)院距市級及以上醫(yī)院距市級及以上醫(yī)院2500m以序號因素項(xiàng)目4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。在范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度建筑密度在建筑密度在建筑密度在65%以序號綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，室外公共活動空間豐綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間少量綠化，少量的公共活動空間?；緹o公共活動空無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管無物業(yè)管無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。序號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)一等7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套(三)住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明1.基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs,標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo,可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32=Qs/Qo×100標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo,被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qb,標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32i=Qb/Qo×100(一)非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用的"成本"含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為征收補(bǔ)償評估價格=土地重新取得價格+建筑物重置k?—土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點(diǎn)后的剩余k?—土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀序號一等1土地形狀2地勢3地質(zhì)條件4規(guī)劃條件5地上附屬物狀況1交通狀況2商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套3金融配套45學(xué)校配套情況6醫(yī)院配套情況7其他公共設(shè)施配套4.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤等。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功(二)工業(yè)及倉儲用房結(jié)構(gòu)等級及重置價格別別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況置價格混結(jié)構(gòu)(框級多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大(6m×6m),水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。級鋼砼框架承重(或半框架),鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電混結(jié)級度大于15m,吊車噸位大于5噸。(排級度大于15m,無吊車。鋼結(jié)構(gòu)級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m。級鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于?；旖Y(jié)構(gòu)級磚柱，檐高，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12m。級磚柱，檐高，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m?？鄢叟f后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×(1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))×建扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×(1+層高調(diào)整系