地塊可行性分析報告

區(qū)位優(yōu)勢：XX市位于XXXX東北部、XX東部，南與XX隔江相望，東臨惠州，北界從化、龍門，地處XX、XX、XX、XX等發(fā)達區(qū)間，緊連XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和XX科學(xué)城，發(fā)展空間大，前景好，故稱XX東部板塊，是XX通往XX、XX和粵東各地的交通咽喉。南部新塘、永和兩鎮(zhèn)已列入XX都會區(qū)規(guī)劃范圍。交通優(yōu)勢：XX公路、高速公路、鐵路、水路四通八達。公路廣汕公路（324國道）橫貫中部，廣深公路（107國道）、廣深高速公路路經(jīng)本市新塘鎮(zhèn)。XX廣園東路迅速干線（XX－XX）和廣惠高速公路（XX－惠州）分別貫穿中南部各鎮(zhèn)，廣惠高速公路XX路段37公里，分別設(shè)置了永和、仙村、石灘、三江4個出入口。XX北三環(huán)高速公路（沙莊－荔城－XX新國際機場）、增莞深高速公路（XX－XX－XX）和新坪公路（新塘－從化太坪場－XX新國際機場），正在抓緊規(guī)劃興建。

鐵路

廣九鐵路（XX－XX九龍）橫貫?zāi)喜扛麈?zhèn)，設(shè)有新塘、仙村、石灘三個火車站。XX的都市列車（每15分鐘一車次）也將開通至新塘鎮(zhèn)。

航空境內(nèi)無機場，但至XX國際機場和XX黃田國際機場僅需30至40分鐘車程。水路

新塘鎮(zhèn)緊鄰全國第二大港XXXX港，本市在該鎮(zhèn)也設(shè)有客貨運碼頭，每天有客貨輪直航XX。XX交通網(wǎng)絡(luò)總體較發(fā)達，部分區(qū)域交通路段伴隨市政規(guī)劃及配套的完善，XX交通網(wǎng)絡(luò)日漸完善中。資源優(yōu)勢：自然條件XX南部屬漂亮的XXXX平原。全市森林覆蓋率達48％，擁有9個森林公園和自然生態(tài)保護區(qū)，是XX東翼的“綠肺”，也是XXXX大工業(yè)圈中的綠洲。氣候

XX氣候溫和，土地肥沃，風(fēng)調(diào)雨順。年均氣溫21．6℃，年均降雨量1869mm，合適于熱帶、亞熱帶作物生長，是著名的荔枝之鄉(xiāng)、魚米之鄉(xiāng)。土地資源全市有農(nóng)用地181．5萬畝，可供大規(guī)模發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)。已建和在建的工業(yè)園區(qū)多，具有生態(tài)環(huán)境保護特色的工業(yè)發(fā)展用地240平方公里，能為企業(yè)發(fā)展提供充足的土地，XX市規(guī)劃在南部新塘、永和、沙埔、寧西、仙村、石灘等鎮(zhèn)建設(shè)200平方公里的XX東部工業(yè)園區(qū)。正在建設(shè)60平方公里的新塘工業(yè)園、市東區(qū)高新科技工業(yè)園和15000畝現(xiàn)代物流園區(qū)，招商載體逐漸完善。

旅游資源XX是何仙姑(八仙中的唯一女仙)的家鄉(xiāng)，森林、水庫、名勝古跡等旅游資源豐富。已建成有南華、荔湖、仙村等4個高爾夫球場，近期還將建設(shè)兩個公眾高爾夫球場。掛綠廣場、XX廣場、百花山莊、裕達隆花園、盈園、正果佛巖等景點建設(shè)已初具規(guī)模，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客。何仙姑景區(qū)、高灘溫泉、人稱“廣東九寨溝”的正果畬族村等正待規(guī)模開發(fā)。生活環(huán)境：商業(yè)居住小區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)完善，商場、商店眾多，商品門類齊全，擁有XX賓館、百花賓館、太陽城大酒店等四星級酒店和一批高級賓館，為客商和居民提供了商務(wù)、娛樂、休閑和購物的場所。廣園東碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、疊翠華庭、中海都市廣場、新康花園等房地產(chǎn)項目規(guī)模大、環(huán)境好、檔次高，逐漸形成綠色小區(qū)。

市政文化建有博物館、圖書館、文化宮、電影院等文化設(shè)施。XX廣場、掛綠廣場、體育廣場和XX公園規(guī)模大、現(xiàn)代文明氣息濃,廣場文化逐漸形成.。教育與人才有華南師范大學(xué)XX康大學(xué)院、XX大學(xué)松田學(xué)院、廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院、XX廣播電視大學(xué)等多所高等院校，人才資源豐富。華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、中山醫(yī)科大學(xué)分別設(shè)有教育基地和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。還開辦了多所供外商子女就學(xué)、入托的中英文學(xué)校和幼稚園。南部到XX中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)等均為30分鐘左右車程，人才與勞動力市場完善。

醫(yī)療衛(wèi)生

全市有醫(yī)院20多所，醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)點近400個，醫(yī)療技術(shù)、設(shè)施比較先進，可為居民提供衛(wèi)生防疫、體檢、醫(yī)療和救護等服務(wù)。二、XX市總體規(guī)劃伴隨XX“東進”戰(zhàn)略的加緊推進，XX已定為XX市重點發(fā)展的九大片區(qū)之一，XX將建設(shè)成為XX東部綜合性工業(yè)基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、生態(tài)旅游休閑區(qū)和現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，努力創(chuàng)立XX東部現(xiàn)代化新城區(qū)，逐漸形成“四大主軸、五大組團”的發(fā)展格局。以廣惠高速公路為主軸，以工業(yè)基地為載體，大力發(fā)展現(xiàn)代組團式工業(yè)；以廣園東迅速路XX段為主軸，以新塘為龍頭，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)；以廣汕公路為主軸，以農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園為突破口，大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)；以增派公路為主軸，以何仙姑旅游景區(qū)為龍頭，以大封門旅游景區(qū)為重點，大力發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)。XX市區(qū)拓展擴大新區(qū)，提高都市品位，建設(shè)漂亮城區(qū)；新塘聚五鎮(zhèn)優(yōu)勢，工商并舉，努力創(chuàng)立XX東部新都市中心；石灘匯三江資源，建設(shè)田園水鄉(xiāng)特色生態(tài)工業(yè)城；中新發(fā)揮鄰近XX及新機場優(yōu)勢，建設(shè)廣汕公路工業(yè)明珠；派潭以大封門旅游景區(qū)為龍頭，建設(shè)生態(tài)休閑旅游區(qū)。三、XX經(jīng)濟面貌XX緊連XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、XX區(qū)和XX市等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，其中汽車、摩托車、IT業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)匯集效應(yīng)越來越大，有強大的產(chǎn)業(yè)支撐，既可承受周圍地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，又能為周圍產(chǎn)業(yè)提供關(guān)鍵配套。非公有制經(jīng)濟十分活躍，外向型經(jīng)濟和民營經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)力量。工業(yè)在國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位不停增強。形成了以服裝、皮具、制鞋、建材、精細化工、機械等為主的骨干支柱行業(yè)。牛仔、休閑服裝約占全國總產(chǎn)量的六成多，康威牌運動服名列全國前茅?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)擁有華潤、屈臣氏、人人樂、麥當(dāng)勞、肯德基等大型品牌商貿(mào)超市及連鎖店，XX賓館、百花賓館．太陽城大酒店等四星級酒店和高級賓館服務(wù)優(yōu)質(zhì)，設(shè)有多間日韓料理餐廳，按超白金五星級原則建設(shè)的鳳凰城大酒店設(shè)有鳳凰島外商家園。農(nóng)業(yè)大力發(fā)展現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)，是XX地區(qū)和XXXX糧食、水果、蔬菜、禽畜和鮮活商品的重要生產(chǎn)基地。支柱產(chǎn)業(yè)組團工業(yè)。重點發(fā)展汽車摩托車及其配件制造業(yè)、鋼鐵、精細化工、電子信息、生物工程、新材料、環(huán)境保護、光機電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及無污染、規(guī)模大的加工制造業(yè)及市場前景好的紡織制衣等老式優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，廣園東碧桂園鳳凰城、荔城碧桂園、新康花園、新世界花園等樓盤品牌好、實力強、規(guī)模大。商貿(mào)流通發(fā)達，新塘牛仔服、汽車、摩托車、家電專業(yè)市場交易活躍。旅游業(yè)重點發(fā)展富有特色的生態(tài)與體育休閑式旅游項目,尤其是規(guī)模大、吸引力強的旅游項目及四星級以上的度假式酒店。20XX年本市加強了何仙姑旅游景區(qū)和白水寨風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，加大了籌劃包裝和宣傳推介力度，舉行了掛綠詩會、荔枝文化旅游節(jié)、新塘國際牛仔服裝節(jié)、XX菜心美食節(jié)等系列活動，逐漸形成了“荔鄉(xiāng)仙境XX游”，白水寨被同意為省級風(fēng)景名勝區(qū)。第二部分、XX市經(jīng)濟水平分析（消費水平）一、XX市20XX年整年國民經(jīng)濟運行狀況分析20XX年整年，XX市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持迅速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟運行展現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值255.26億元，比上年增長13.9％。一、二、三次產(chǎn)業(yè)比例由20XX年的14.35：58.24：27.41發(fā)展為10.71：59.2：30.09。工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值587.08億元，比上年增長23.61%，固定資產(chǎn)投資73.49億元，比上年增長13.34%。⑴工業(yè)發(fā)展步伐加緊20XX年，整年實現(xiàn)工業(yè)增長值138.74億元，比上年增長18.2%；完畢工業(yè)總產(chǎn)值542.53億元，增長25.36%，其中，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值372.77億元，增長25.21%。⑵農(nóng)業(yè)生產(chǎn)構(gòu)造深入調(diào)整，都市農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值44.5億元，比上年增長4.9%。其中，種植業(yè)總產(chǎn)值23.07億元，下降2.24%，牧業(yè)、農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值分別為10.68、6.31億元，同比分別增長13.5%和28.89%。林業(yè)和牧業(yè)產(chǎn)值分別下降8.07%和1.64%。⑶20XX年XX全市固定資產(chǎn)投資狀況分析20XX年全社會固定資產(chǎn)投資73.49億元，比上年增長13.34%。其中，基本建設(shè)投資21.63億元，增長79.57%；更新改造投資2.95億元，增長76.15%；房地產(chǎn)開發(fā)投資31.42億元，增長38.71%。農(nóng)村單位固定資產(chǎn)投資15.73億元，下降36.6%。城鎮(zhèn)私人建房1.74億元，增長25.58%?！笆濉逼陂g，全市固定資產(chǎn)投資年均增長35.52%。投資規(guī)模繼續(xù)擴大，投資構(gòu)造深入調(diào)整。第二產(chǎn)業(yè)投資減少，第三產(chǎn)業(yè)增長。第二產(chǎn)業(yè)投資23.04億元，比上年下降30.72%。其中，制造業(yè)投資20.11億元，電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)投資2.91億元，分別下降12.64%和68.06%。第三產(chǎn)業(yè)投資大幅增長。全市第三產(chǎn)業(yè)投資41.31億元，增長28.61%。伴隨部分大型房地產(chǎn)項目相繼落戶，房地產(chǎn)投資增長38.71%，占所有投資的比重由上年的34.61%上升至42.76%，成為投資的重要增長點。按經(jīng)濟類型分，國有單位投資增長30.20%，集體單位投資下降61.61%，民營經(jīng)濟投資增長26.6%，外商及港澳臺投資下降6.03%。⑷建筑業(yè)增長平穩(wěn)。20XX年，全市實現(xiàn)建筑業(yè)增長值12.29億元，同比增長13.91%。全市三級以上資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值24.74億元，增長24.52%?？⒐ぎa(chǎn)值17.44億元，增長6.4%。房屋施工面積241.12萬平方米，增長39.62%；房屋竣工面積70.39萬平方米。整年工程結(jié)算收入31.96億元。XX市20XX年整年財政收入財政收入平穩(wěn)增長，金融形勢良好。財政總收入突破30億元，到達33.71億元，比上年增長43.82%，比20XX年增長26億元，增長3.37倍，年均增長34.32%。地方財政一般預(yù)算收入13.07億元，比上年增長19.88%。可支配財力19.78億元，比上年增長31.52%。財政一般預(yù)算支出16.54億元，比上年增長25.44%。全市金融機構(gòu)人民幣存貸款余額分別達315.16億元和125.8億元，比上年增長17.98%和3.87%。金融機構(gòu)不良貸款率由1999年的53.08%下降到20XX年的7.05%，金融風(fēng)險多發(fā)區(qū)變?yōu)榻鹑谏鷳B(tài)環(huán)境好的地區(qū)。XX市市民收入水平全社會從業(yè)人員55.34萬人，全社會從業(yè)人員年平均工資10156元。城鎮(zhèn)職工8.57萬人，職工年平均工資20800元，比上年增長8.27%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14038元，增長10.27%。年末城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額220.91億元，增長17.59%。農(nóng)民收入穩(wěn)步增長。據(jù)農(nóng)村住戶調(diào)查資料顯示，農(nóng)民人均純收入5217元，比上年增長253元，增長5.1%。人均可支配收入5027元，增長131元，增長2.68%。其中，工資性收入3219元，增長7.98%，工資性收入占純收入的61.70%。以上數(shù)據(jù)現(xiàn)示，XX居民收入隨年增長，其中城鎮(zhèn)居民人均收入增長速度較快；農(nóng)民的人均收入伴隨社會的迅速發(fā)展及政策的利好，從20XX年至20XX年期間有著質(zhì)的變化。居民收入的增長，決定著消費水平的提高。結(jié)論：從上述分析中可得，我們對于當(dāng)?shù)貐^(qū)的消費力及經(jīng)濟構(gòu)造有如下幾點的結(jié)論：1、以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)為重要從業(yè)的當(dāng)?shù)鼐用?，其?jīng)濟收入處在一般的狀態(tài)，可支配消費能力并不高。2、同步，基于當(dāng)?shù)靥幵谏钯|(zhì)素提高時期，住房的需求相稱大，置業(yè)消費與一般平常消費的比例顯得較不稱。3、土地資源相稱豐富，可開發(fā)潛力較大，但基于公建設(shè)施處在初步階段，置業(yè)需求對配套設(shè)施有較高規(guī)定。4、農(nóng)轉(zhuǎn)城戶口流量較大，形成巨大的置業(yè)消費潛力。第三部分、XX市房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況分析一、XX既有房地產(chǎn)企業(yè)概述①XX市目前有房地產(chǎn)企業(yè)為：碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、錦繡香江花園、荔城碧桂園．疊翠華庭．中堅豪庭．新世界花園、新康花園等綠色小區(qū)規(guī)模大．環(huán)境好、檔次高。鳳凰城建設(shè)有專門的外商辦公區(qū)及生活居住區(qū)。②其中，碧桂圓鳳凰城、紫云山莊、群星新城、帝景灣、新世界花園等為新樓盤，目前還在銷售。③尤其應(yīng)當(dāng)注意的是，20XX年9月22日，長江實業(yè)(0001.HK)公布公告稱，已經(jīng)分別成立4家均為長實與和記XX(0013.HK)分別間接持有50%權(quán)益的新合營企業(yè)，目的純?yōu)閾碛蠿XXX新獲得的土地，并發(fā)展為住宅物業(yè)。這四家外商獨資性質(zhì)的企業(yè)與XX市國土局于9月21日簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，正式獲得超過3000畝的四幅相連地塊使用權(quán)。這四幅土地可形成規(guī)?；_發(fā)，合計占地總面積約203萬平方米，總地價款約3.2億元，平均地面地價為157元/平方米。二、20XX年上六個月房地產(chǎn)開發(fā)狀況①房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，投資構(gòu)造發(fā)生變化。1-8月份全市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，但速度有所放緩。合計同比去年，3月份下降17.11%、4月份下降13.95%、5月份下降11.29%、6月份下降2.74%、7月份下降3.68%、8月份下降6.75%；投資構(gòu)造展現(xiàn)新變化。一是開發(fā)投資下降、住宅投資上升。1－8月份，在開發(fā)投資總體下降6.75%的狀況下，住宅投資同比增長10.26%，完畢14690萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的91.30%，比去年同期上升15.55個百分點，在本市住宅開發(fā)投資仍占主導(dǎo)地位。二是1－8月份房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的40.73%，低于去年同期6.56個百分點。②商品房施工規(guī)模擴大、新動工面積增長。1-8月份全市商品房施工面積為192.25萬平方米，同比增長24.69%，住宅施工面積為160.33萬平方米，增長38.05%，其中：新動工面積77.47萬平方米，同比增長32.76萬平方米，增長73.26%。③開發(fā)投資在周圍五區(qū)市中占據(jù)第二。1-8月份，本市房地產(chǎn)投資與周圍五區(qū)市比較，增速不如番禺、花都、從化，展現(xiàn)負增長。在完畢投資額中：番禺373582萬元、XX128043萬元、花都97264萬元、從化69897萬元、白云53457萬元，我占五區(qū)市的17.73％，居于第二位，番禺第一。見下表：XX市與五區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)市完畢投資（萬元）增長速度(%)+、-占比重(%)五區(qū)市合計77224317.47100番禺區(qū)37358228.6851.73XX市128043-6.7517.73花都區(qū)9726422.6613.47從化市69897127.489.68白云區(qū)53457-30.747.40三、20XX年上六個月房地產(chǎn)供銷狀況①新建房屋供應(yīng)增長。1-8月份全市房屋竣工面積44.81萬平方米，同比增長63.42%，其中：住宅竣工面積37.71萬平方米，增長78.65%。因此，下六個月房屋供應(yīng)與往年比相對很好。②商品房屋銷售面積下降、銷售額有所增長。1-8月份，商品房屋實際銷售面積31.58萬平方米,同比下降10.25%,其中:住宅28.7萬平方米,同比下降6.07%；今年本市房價保持上升態(tài)勢，導(dǎo)致本市在銷售面積減少狀況下，總體銷售額比去年同期有所增長。1-8月份全市商品房屋銷售額134888萬元，增長7.23%，是國家加大了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，嚴格控制投機行為和短期投資，房地產(chǎn)市場處在觀望狀態(tài)，銷售較為淡漠。③銷售價格繼續(xù)上漲。1-8月份，本市商品房屋實際銷售平均價格4270元/平方米，同比上漲了696元/平方米，上升19.47%。在商品房屋銷售中，住宅類價格3971元/平方米，上升18.96%。從本市近兩年商品房的銷售價格狀況看，先跌、后升，見下圖：20XX年2月份房價3752元/平方米，到12月份下跌至3198元/平方米，下跌544元/平方米；20XX年2月份開始，除3月份有小幅下跌外，每月在上漲，由2月份的3661元/平方米，升至8月份4270元/平方米，上漲609元/平方米。④商品房空置面積增速快，70%以上為空置一年以內(nèi)待銷房。截至今年8月底，全市商品房空置面積為48.79萬平方米，同比增長40.67%，其中住宅空置面積34.55萬平方米,增長32.29%，占空置面積總量的70.83%。按住宅檔次分，別墅、高檔公寓空置面積17.57萬平方米,增長49.84%；一般住宅（中低價）空置面積16.98萬平方米,增長18.9%，相比別墅、高檔公寓的增速高于一般住宅31.84個百分點，在商品住宅供應(yīng)中，相對中低價位住宅比例偏低，高價位住宅供應(yīng)增長快于中低價位住宅供應(yīng)增長。按空置時間劃分，空置一年以內(nèi)的待銷售商品房面積為36.06萬平方米，占空置總量的73.91%；空置一年以上三年以內(nèi)的滯銷售商品房面積為6.04萬平方米，占空置總量的12.38%；空置三年以上的積壓商品房面積為6.69萬平方米，占空置總量的13.71%。四、XX市房地產(chǎn)市場目前存在的問題①房地產(chǎn)開發(fā)投資呈下降趨勢。目前房地產(chǎn)開發(fā)完畢128043萬元，同比去年下降了6.75%。重要原因：一是資金來源減少。1-8月份本市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比下降25.13%，其中，國內(nèi)貸款下降96.93%，自籌資金下降7.49%；二是購置土地投資及面積分別下降29.69%和63.67%。②商品房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)整，非住宅用房的空置面積增長。截至今年8月底，XX市非住宅空置面積14.23萬平方米，占所有商品房空置總量的29.18%，同比提高了4.49個百分點。商業(yè)、辦公和其他非住宅用房的空置面積與去年同比均有不一樣程度的增長，其中辦公樓增長192.01%,商業(yè)營業(yè)用房增長61.25%，體現(xiàn)為商業(yè)用房等非住宅供不小于求現(xiàn)象。③商品房價格漲幅偏高。商品房平均售價同比上漲19.47%，受影響原因：①銀行調(diào)控政策導(dǎo)致商品成本增長；②建筑材料價格繼續(xù)上升；③別墅、高檔公寓價格上漲，均價高達5607元/平方米，同比上升38.62%。④別墅、高檔公寓銷售面積占比重大，商品房屋實際銷售面積31.58萬平方米、住宅銷售面積28.7萬平方米，別墅、高檔公寓銷售面積為14.81萬平方米分別占商品房屋及住宅銷售面積的46.89%、51.6%。第四部分、消費者調(diào)研分析一、目的消費群當(dāng)?shù)叵M者：XX當(dāng)?shù)?、新塘等地方企業(yè)和富裕居民。其他消費者：外來人口，如：XX市、惠州市、XX市等富裕人群，XX僑胞等。由于XX當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)發(fā)達，產(chǎn)生大批富裕的企業(yè)主，這些人的居住觀念發(fā)生了很大的變化，不再滿足于自建房屋居住，轉(zhuǎn)而傾向于有完善的生活配套、精致的園林綠化景觀、優(yōu)秀的物業(yè)管理住宅區(qū)、更重要的是他們也以能擁有著名樓盤的物業(yè)而感到榮耀。XX市區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計具有品位、價格吸引、良好交通條件能為他們所接受（一般以單程時間不超過一小時為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。二、潛在購置者分析①年輕的購房者占的比重大，項目開發(fā)中應(yīng)充足研究這一消費群體的居住習(xí)慣與需要，如休閑娛樂設(shè)施與運動設(shè)施等在戶型設(shè)計上也應(yīng)針對此群體的生活習(xí)慣而考慮適合他們的戶型。②購房者普遍受教育程度高，對居住文化有自己獨到的見解，屬于“行為積極”型消費者的。為他們設(shè)計住宅產(chǎn)品時，應(yīng)重視小區(qū)文化的營造，分期分批開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不一樣品位的需求。③郊區(qū)購房者中，外地到XX發(fā)展的人口比重較大，在產(chǎn)品設(shè)計中應(yīng)關(guān)注“他鄉(xiāng)人”的心理需求和家庭構(gòu)造特性；④XX各工業(yè)區(qū)的各大企業(yè)管理人員，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“按揭”的付款方式，此類客戶往往在市區(qū)有固定的工作地點，對交通的便捷性規(guī)定較高。來回市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項目推出初期就配置。⑤在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，以自住為住，以投資為目的的購置住房的比重只有2.1%，闡明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。故在進行產(chǎn)品設(shè)計時，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“以便”、“舒適”等使用者關(guān)懷的元素。三、影響購置原因消費者對“區(qū)域”、“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與服務(wù)”及“周遍環(huán)境及景觀”極其關(guān)注，體現(xiàn)了消費者對居住質(zhì)量及區(qū)域、環(huán)境等一系列的重視及購房動機較理性。居住區(qū)域的交通狀況其中也是影響消費者購置的重要原因之一，大部份購置者四、對于項目定位的構(gòu)思如序言所述，本案地塊所處的位置緊鄰增江，依山而建，自然資源相稱優(yōu)越，以此作為關(guān)鍵元素，從而對于當(dāng)?shù)貕K的考慮，我們得出如下的構(gòu)思；SHAPE如上圖所述，從總體上而言，對于本案定位的考慮，我們重要從三大方面入手：優(yōu)越的自然資源，地塊客觀存在的硬件條件。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的打造，包括單位戶型或園林環(huán)境等方面，基于我們對于開發(fā)的經(jīng)驗以及湖景灣的成功，超越當(dāng)?shù)厥袌龅漠a(chǎn)品是值得我們期待的。軟性服務(wù)的優(yōu)勢；同樣來自于我們在湖景灣的成功籌劃與銷售，使人們擁有一支精銳的營銷團體，在當(dāng)?shù)靥幵谳^為初起步的銷售水平，我們理應(yīng)自信能無往而不利。由此，我們得出的結(jié)論是；以優(yōu)越的自然環(huán)境資源和具優(yōu)勢的產(chǎn)品設(shè)計相結(jié)合，形成我們特的、不可復(fù)制或模仿的關(guān)鍵競爭力。由此，我們對本案的定位為：開創(chuàng)自然生態(tài)與時尚居所完美結(jié)合的品質(zhì)生活五、對于地塊定位的體現(xiàn)因此，我們必須就我們對定位的兩種體現(xiàn)方式進行簡介：5-1、產(chǎn)品的詳細體現(xiàn)現(xiàn)時在本片區(qū)市場上，產(chǎn)品仍處在相對初級的階段，重要以平層的常規(guī)單位為主，設(shè)計上創(chuàng)新或功能布局上的創(chuàng)新仍不多見。而基于幾種原因的考慮，新盤入市在產(chǎn)品的推出上必須考慮幾種要素；國六條新政對于戶型規(guī)格的限制。本案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)控制。當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H需求和熱銷戶型。樓體建筑擺放、外立面、天際線、樓距、園林設(shè)計等各方面的綜合考慮。在新政策的規(guī)定下，同步現(xiàn)時各地在售盤在總體環(huán)境設(shè)計及產(chǎn)品打造上已日趨同質(zhì)化，而置業(yè)群體更是越趨成熟，在此市場大環(huán)境下，戶型及園林的設(shè)計將成為項目取勝的重要元素。A、有關(guān)園林設(shè)計的思索首先，我們要確定的是，園林設(shè)計具有幾種原則；提高項目的檔次與品牌傳播力，使項目具有跳出當(dāng)?shù)厥袌觯鲩L外圍市場吸力的綜合能力。最大程度的美化項目，提高居住的舒適性，發(fā)明具有殺傷力的銷售道具。盡量的建立當(dāng)?shù)厥袌鲋械奶匦耘c不可復(fù)制性。與周圍大環(huán)境和原有資源相結(jié)合，有到達更佳的效果的前提下有效節(jié)省成本，并對設(shè)計的主題深度演繹。出于以上的考慮，對當(dāng)?shù)貕K的園林及建筑風(fēng)格的定位，我們首先提出的是：意大利式的威尼斯水城風(fēng)格。不難想象，水資源對于本案而言附首可拾，而特有的小山景合適的點綴，自然環(huán)境的優(yōu)越不言而喻。這使本案在營造小區(qū)內(nèi)水環(huán)境時尤其以便，這使本案在環(huán)境的打造上已具有了不可復(fù)制性的優(yōu)勢。此外，歐式的園林及建筑風(fēng)格同樣具有適度超前，而環(huán)境資源的優(yōu)勢也可使我們在歐式風(fēng)格的演繹上更深刻，使項目具有高度的傳播能力。B、產(chǎn)品戶型設(shè)計的考慮如本點前文所提及，在包括國家新政以當(dāng)?shù)厥袌龅目陀^需求等條件的設(shè)定下，我們可過濾出幾種要點，并可以此作為我們對于戶型設(shè)計上的方向性指導(dǎo)。就國六條對于發(fā)展項目中，對戶型面積的規(guī)定是設(shè)計上的第一指標(biāo)數(shù)據(jù)。就本案的技術(shù)指標(biāo)（2的容積率設(shè)定），小高層將預(yù)期成為主力建筑，戶型設(shè)計的多樣化具有了先決條件。市場分析中反應(yīng)，當(dāng)?shù)厥袌鰧Ξa(chǎn)品的選擇有兩極分化的現(xiàn)象，大、小兩端的產(chǎn)品更為受落，而中等或偏大的單位反而空置率較高。價格或折扣優(yōu)惠上的操作已顯過時，市場已不太敏感，買家更為重視的是戶型的功能實用性，可獲得的面積空間贈送，并在有限的實用空間內(nèi)的檔次提高等。因此，我們提出在戶型設(shè)計上，有三大原則上的規(guī)定；設(shè)計上的創(chuàng)新是首決關(guān)鍵，錯層、躍式等的設(shè)計充份突出戶內(nèi)空間與布局，功能性的強化增長單位的實用性。更多的利益回贈體目前產(chǎn)品上，頂層送天臺底層送花園是必須但已略顯過時，常規(guī)層單位送空中花園、躍式單位送露臺、錯層單位送樓閣或下沉室將會熱俏后來的市場。綜合當(dāng)?shù)厥袌鰧Ξa(chǎn)品需求的考慮，處在大、小兩端的產(chǎn)品可合適加大比例。我們提議，將戶型產(chǎn)品的配比設(shè)定如下：40至60平方的公寓及一房單位，85至135平方的二、三房單位，140至160平方的四房單位，180至220平方的高端單位或復(fù)式單位。其配比則為：2：3：1：1。C、對于智能化的考慮5-2、營銷方略上的控制假如說對于項目的建設(shè)，如園林、產(chǎn)品、配套設(shè)施等方面是屬于項目的硬件建設(shè)，則營銷上的操作則是在軟性方面使項目提高，從而到達銷售力的提高。對于營銷方面，我們結(jié)合地塊的實際條件及以上所提及的初步設(shè)想，首先提出初步的營銷方略；以優(yōu)越的自然環(huán)境與創(chuàng)新產(chǎn)品和生活模式完美結(jié)合，發(fā)明當(dāng)?shù)貐^(qū)或時代的品質(zhì)生活。突顯地塊生態(tài)及景觀