代理?？诤？貒H廣場-發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位-wudaozu

?？诤？貒H廣場

——發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位謹呈：海南省發(fā)展控股有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。核心問題解決項目屬性解析企業(yè)目標(biāo)解析、項目核心問題判斷213報告思路發(fā)展建議42近年?？诮?jīng)濟有復(fù)蘇跡象，主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)投資的快速增加90年代泡沫經(jīng)濟使得海南經(jīng)濟長時間陷入低迷期近年海南經(jīng)濟有明顯的復(fù)蘇跡象主要依賴于第二產(chǎn)業(yè)類固定資產(chǎn)投資的快速增加海南省經(jīng)濟高速增長必將帶動房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展項目屬性解析2005年，海南全省第二產(chǎn)業(yè)完成投資130.12億元，比上年增長30.1%主要投資方向：能源、化工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟復(fù)蘇低迷期3工業(yè)產(chǎn)能的提高與海南經(jīng)濟的復(fù)蘇有直接關(guān)系項目屬性解析近年工業(yè)產(chǎn)能明顯提高，海南經(jīng)濟有復(fù)蘇跡象4能源化工等第二產(chǎn)業(yè)的崛起將會成為海南省發(fā)展經(jīng)濟的第二次增長極海南能源化工產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初具雛形海南可成為能源開發(fā)四大基地每年使用天然氣30億立方米，到2008年將達50億立方米現(xiàn)有140萬噸大顆粒尿素項目、800萬噸煉油項目和60萬噸甲醇項目中海油在海南投資100億元，主要有四個項目，包括富島二期項目、洋浦電廠油改氣和余熱發(fā)電、東方－洋浦－?？谳敋夤艿赖确ァ|方化工城內(nèi)正興建年產(chǎn)3萬噸甲醛、60萬噸甲醇、60萬噸復(fù)合肥、52萬噸的小顆粒尿素等一批下游項目。天然氣化工東線旅游業(yè)海口政治中心，經(jīng)濟中心綜合服務(wù)基地石油化工西線工業(yè)建材鋼鐵工業(yè)項目屬性解析對?？谝馕吨裁矗??？谧鳛榻?jīng)濟中心與綜合服務(wù)基地；工業(yè)的發(fā)展將帶動?？谏虅?wù)環(huán)境海口城市主要職能：海南省政治中心、經(jīng)濟中心、文化中心；國家開發(fā)南海海洋資源戰(zhàn)略基地。海口城市發(fā)展總目標(biāo)把?？诮ㄔO(shè)成為海南省經(jīng)濟實力最強、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市。東線旅游業(yè)?？谡沃行?，經(jīng)濟中心綜合服務(wù)基地天然氣化工石油化工西線工業(yè)建材鋼鐵工業(yè)項目屬性解析6本項目位于規(guī)劃中的商業(yè)金融服務(wù)中心金貿(mào)片區(qū)?？诔鞘械陌l(fā)展目標(biāo)：建設(shè)成為經(jīng)濟實力最強，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的省經(jīng)濟中心城市本項目所在片區(qū)定位商業(yè)金融服務(wù)中心，屬于城市新CBD項目屬性解析7本案位于濱海大道沿線核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯本案位于位于?？谑袨I海大道與世貿(mào)東路交界處，交通條件優(yōu)越，昭示性好濱海大道一線是海口政府正在全力打造的金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)，是?？谀壳爸懈叨藢懽謽呛驼毮懿块T的聚集地項目鄰近有世貿(mào)中心、雙島學(xué)校、省電信局、人大會堂等，交通便捷，周邊市政設(shè)施完善，基礎(chǔ)設(shè)施完備。濱海大道金貿(mào)中路世貿(mào)東路項目屬性解析金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)8項目為1992年未完工項目，已有建筑地面15層，暫定規(guī)劃為超高層項目本項目為92年未完工物業(yè)；經(jīng)協(xié)調(diào)后總占地34畝。項目限高186米；容積率不小于4.5；建筑密度不小于40%；綠化率不小于35%。已有建筑地下3層，地面15層框架，包括5層裙樓。裙樓大堂挑空約20米。廣場可規(guī)劃部分商業(yè)體濱海大道金貿(mào)中路世貿(mào)東路財政大樓已有建筑層數(shù)面積：M2標(biāo)高層高-34102-12.93.3-24102-9.64.8-14102-4.84.81390205.5232715.54.83336110.34.84343815.14.25343819.34.26160023.53.97-151440053.83.3項目屬性解析9項目周邊交通便利、環(huán)境較好，8層以上可觀部分海景濱海大道金貿(mào)中路財政大樓已有建筑世貿(mào)東路8層景觀15層景觀東側(cè)棕櫚公寓北向廣場用地南側(cè)群房西側(cè)世貿(mào)財政大樓項目屬性解析東：在建棕櫚公寓南：部分居民區(qū)及秀英炮臺西：高檔居住區(qū)北：政府職能部門10世聯(lián)對項目的理解——項目界定工業(yè)投資的帶動下，經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇

商業(yè)氛圍逐步興起的二線城市

省政治經(jīng)濟中心，綜合服務(wù)基地

城市新CBD

超高層，公建，綜合體續(xù)建項目11核心問題解決項目屬性解析企業(yè)目標(biāo)解析、項目核心問題判斷213報告思路發(fā)展建議412客戶目標(biāo)＆企業(yè)戰(zhàn)略本體條件市場實現(xiàn)結(jié)構(gòu)化分析核心問題企業(yè)目標(biāo)、本題條件、市場狀況之間的關(guān)系我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo)13企業(yè)戰(zhàn)略通過本項目成功運作，讓海南控股正式涉入房地產(chǎn)行業(yè)建立政府信心，為后期一級運營提供條件14我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向基于企業(yè)戰(zhàn)略的目標(biāo)地標(biāo)型物業(yè)，高形象最終實現(xiàn)大部分物業(yè)銷售回款最終銷售回款最少平衡開發(fā)成本—— 高形象—— 低風(fēng)險—— 可部分持有15純寫字樓物業(yè)是否能夠滿足開發(fā)要求？？？16超高層物業(yè)的高成本對售價提出較高要求序號分項工程名稱單位數(shù)量單價(元／平方米)合計（萬元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9畝70萬/畝630.0二土建安裝工程費

19458.915層以上建筑m254400.01500.08160.0幕墻（中空玻璃）m230000.0700.02100.0電梯臺13.0120.01560.0內(nèi)裝修m284200.0400.03368.0廣場blockm23000.01000.0300.0夜總會m33000.01500.0450.0園林綠化m216830.0300.0504.9財政樓裝修m28800.0700.0616.0架空層車庫m220000.0500.01000.0新增地下車庫m27000.02000.01400.0三物業(yè)管理費（1年）m290200.06.0649.4四工程建設(shè)其它費用（二項的3%）

583.8五管理費及不可預(yù)見費（前四項的3%)

900.7

總投入合計

30922.8

財務(wù)費用6%

貸款額2億元，貸款周期2年

投資總額

33322.8

單方成本元/平方米

3694.317按原有方案，主體樓全部發(fā)展辦公樓物業(yè)，可以實現(xiàn)一定的投資回報前提寫字樓檔次明顯高于目前市場水平寫字樓物業(yè)4年后實現(xiàn)銷售價格6000元/平方米商業(yè)群樓實現(xiàn)銷售價格12000元/平方米單方成本按按照3700元/平方米計算186米純寫字樓方案面臨的問題：寫字樓市場狀況如何？本項目是否適合發(fā)展寫字樓物業(yè)？序號項目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1凈現(xiàn)金流入

7645.07019.3418.1836.11199.61439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.82現(xiàn)金流出-9609.9

-8656.9-5665.8-6990.2-1200.00.0-1200.0

3凈現(xiàn)金流量-9609.90.00.0-8656.91979.229.2-782.0836.1-0.41439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.84累計凈現(xiàn)金流量-9609.9-9609.9-9609.9-18266.8-16287.6-16258.4-17040.4-16204.3-16204.7-14765.2-13325.7-11886.2-738.215091.920665.926665.933048.75凈現(xiàn)值-9609.90.00.0-8166.91813.626.0-675.9702.0-0.31140.21107.51075.78091.211159.63816.63990.34123.06累計凈現(xiàn)值-9609.9-9609.9-9609.9-17776.8-15963.2-15937.3-16613.2-15911.2-15911.6-14771.3-13663.9-12588.2-4497.06662.710479.314469.618592.7

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.07.518市場實現(xiàn)本體條件客戶目標(biāo)&企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)化分析核心問題企業(yè)目標(biāo)、本題條件、市場狀況之間的關(guān)系我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo)19針對寫字樓市場背景提出問題20寫字樓主要聚集在國貿(mào)路周邊以及濱海大道沿線，國貿(mào)區(qū)域是傳統(tǒng)的商務(wù)中心,濱海大道沿線是規(guī)劃中的CBD1帝都大廈2帝豪大廈3黃金海景大酒店4寶華酒店5南洋大廈6瓊泰大廈7文華大酒店8鴻聯(lián)商務(wù)廣場棕櫚公寓財富廣場910天邑國際大廈海灣國際11121國貿(mào)中心2萬利隆大廈3新達大廈4嘉陵大廈5泰達大廈6銀通大廈7CMEC大廈北京大廈8已入住物業(yè)在售或即將面世112345672465本項目國際商業(yè)大廈財富中心8910111238713中化大廈13本項目位于濱海大道沿線，具備發(fā)展辦公物業(yè)的先天條件。國貿(mào)片區(qū)：總量約40萬平方米。濱海大道片區(qū)：現(xiàn)有約20萬平方米；未來供應(yīng)約20-25萬平方米。海秀商圈片區(qū)：總量6-8萬平方米。21濱海大道沿線整體品質(zhì)高，大量新項目供應(yīng)，眾多城市先進要素聚集，必將取代國貿(mào)區(qū)域成為商務(wù)中心區(qū)濱海大道沿線的高形象認知已經(jīng)形成22快速發(fā)展時期，確定板塊之間的關(guān)系是首要問題從地理位置上講，本項目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件市場表現(xiàn)如何？23?？谕顿Y氛圍缺乏導(dǎo)致在售項目消化緩慢受90年代初期泡沫的影響，經(jīng)濟活力較差近年整體投資氛圍弱，正在崛起中財富廣場——對外銷售價格起價：4100元/平方米面積劃分100；150；200；250；300平方米客戶狀況投資客少，主要需求150平方米以下，約20-30%；主要是自用型，需求150-300平方米占40-50%；500平方米以上占10%以內(nèi)。銷售狀況辦公樓銷售約20%，公寓樓銷售約30%消化速度1500-2000平方米/月財富中心——轉(zhuǎn)售為租價格銷售均價：4000元/平方米；租金35-37元/平方米.月面積劃分辦公部分128-500平方米；行政酒店部分58-150平方米客戶狀況以租為主；100-200平方米租賃狀況較好；100平方米以下租賃狀況較差；投資客少，主要自用銷售狀況春節(jié)到現(xiàn)在售出約占30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計約70%銷售速度1000-1500平方米/月市場表現(xiàn)24同時在售項目實現(xiàn)銷售價格低，新入市項目售價僅4000元/平方米，價值略被低估物業(yè)租金（含管理費用）財富中心銷售均價4000元/平方米財富廣場起價4100元/平方米瓊泰大廈30-35元/平方米.月國貿(mào)中心30-35元/平方米.月南洋大廈30-45元/平方米.月帝豪大廈30-45元/平方米.月帝都大廈25-35元/平方米.月嘉陵國際大廈30-32元/平方米.月銀通大廈20-25元/平方米.月萬利隆30元/平方米.月泰達商務(wù)大廈20-25元/平方米.月根據(jù)租金反算寫字樓預(yù)期售價為：4600--5900元/平方米；遠高于現(xiàn)階段市場售價。按照租金回報計算售價模型：寫字樓預(yù)期租金取35-45元/平方米.月作為參考；預(yù)計12年收回成本，每年1個月空置期市場表現(xiàn)25但市場在租寫字樓項目租賃狀況良好，表明寫字樓需求旺盛目前市場上成熟寫字樓出租狀況良好，表明市場需求并不缺乏。主要原因是近年?？谏虅?wù)氛圍的逐漸崛起。序號名稱入住率1國貿(mào)中心85%2南洋大廈80%3帝豪大廈85%4帝都大廈98%5嘉陵國際大廈90%6CMEC大廈90%7銀通大廈85%8文華大酒店90%9黃金海景大酒店90%10寶華酒店90%11國際商業(yè)大廈80%12匯通酒店85%市場表現(xiàn)消化緩慢并非因為缺乏需求26與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實現(xiàn)高出租價格，表明寫字樓價格仍有上漲空間與酒店共生寫字樓租金狀況純寫字樓租金狀況市場表現(xiàn)與酒店共生的辦公樓整體租金價格高于純寫字樓約80%。表明寫字樓價格有一定的上漲空間27Why???市場在租辦公樓租賃狀況好酒店辦公實現(xiàn)價租賃格高市場銷售緩慢辦公樓價格被低估矛盾辦公樓缺乏升值潛力，沒有投資價值：中小面積自用型客戶——————價格策略產(chǎn)品品質(zhì)差，無法吸引客戶：大面積需求，成熟型客戶：中遠瀝青，金融機構(gòu)等——————產(chǎn)品策略投資不足，缺乏購買與租賃之間的橋梁：華為、晶光紙業(yè)、艾默森等——————經(jīng)營策略28市場在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差

——層高低，大堂形象差本項目優(yōu)勢在于后期層高可調(diào)整余地較大名稱建筑面積：平方米層高：米大堂狀況瓊泰大廈約600003.3作為銀行營業(yè)部國貿(mào)中心445003小面積挑空南洋大廈300003無挑空帝豪大廈370003.3無挑空帝都大廈250003.3無挑空嘉陵國際大廈330003.3無挑空銀通大廈400003.3局部挑空萬利隆77333.4無挑空泰達商務(wù)大廈280003.3……北京大廈470003.3……財富廣場280003.3兩層挑空市場表現(xiàn)29在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差

——配套設(shè)施缺乏停車位少——通常辦公樓應(yīng)該滿足100平方米0.5個以上停車位商務(wù)配套缺乏——現(xiàn)有辦公樓配套主要為集中商業(yè)，缺乏會議中心，商務(wù)餐飲等配套名稱建筑面積商務(wù)配套停車位100平米車位：個瓊泰大廈約60000員工餐廳，咖啡廳300，其中200給銀行0.5國貿(mào)中心44500美容美發(fā)、銀行、訂票處2500.56南洋大廈30000訂票處、極少量商業(yè)1500.50帝豪大廈37000生生百貨，訂票處，銀行地下1500.24帝都大廈25000嘉陵國際大廈33000商業(yè)無0.00銀通大廈40000無1000.25萬利隆7733無150……泰達商務(wù)大廈28000與酒店共用商務(wù)設(shè)施100-1500.36北京大廈47000……地下100，地面與美銀大廈共用50個0.21財富廣場280005層商業(yè)，商務(wù)會議中心300，與公寓公用……市場表現(xiàn)30在租寫字樓整體品質(zhì)低、形象差

——物業(yè)管理差物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司南洋大廈曾由FPD管理，后撤出物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務(wù)物業(yè)物業(yè)管理公司管理費：元國貿(mào)中心海南國貿(mào)中心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.5南洋大廈海南第一物業(yè)管理有限公司6.8帝豪大廈本地公司6.5帝都大廈6.4嘉陵國際大廈本地公司6.5銀通大廈本地公司7.5萬利隆本地公司

泰達商務(wù)大廈本地公司2北京大廈本地公司2市場表現(xiàn)31新入市項目品質(zhì)有提高的趨勢，但依然存在一定硬傷——財富廣場財富廣場基本狀況物業(yè)包括辦公樓，公寓樓，商場寫字樓規(guī)模2.8萬平方米總層數(shù)31層層高3.3米單層面積1100平方米電梯配置5部奧迪斯停車位300（與公寓公用）價格起價：4100元/平方米面積劃分100；150；200；250；300客戶狀況需求150平方米以下的小客戶20-30%，投資為主；需求150-300平方米的客戶占40-50%；需求500平方米以上客戶占10%以內(nèi)。自用為主銷售狀況辦公樓銷售約20%，公寓樓銷售約30%單層面積偏小與層高過低是項目的硬傷通常甲級寫字樓單層面積1500平方米以上，層高3.9米以上整體高度約100米，不能體現(xiàn)標(biāo)志性劃分單元面積小，導(dǎo)致客戶層次不高市場表現(xiàn)32新入市項目品質(zhì)有提高的趨勢，但依然存在一定硬傷——財富中心財富中心基本狀況2-16層為寫字樓；17-22層酒店；23-25層為整層辦公總規(guī)模3.9萬平方米總層數(shù)25層，高度100米以內(nèi)層高3.3米單層面積1516平方米，800平方米挑空大堂電梯配置6部日本原裝東芝電梯停車位380價格銷售均價：4000元/平方米；租金35-37元/平方米.月面積劃分辦公部分128-500平方米；行政酒店部分58-150平方米客戶狀況100-200平方米租賃狀況較好；100平方米以下租賃狀況較差；部分企業(yè)要求500平方米以上，例如晶光紙業(yè)、陽光財險、中國航空公司海南分公司銷售狀況春節(jié)到現(xiàn)在售出約占30%，后轉(zhuǎn)為租，租售合計約70%位于海秀商圈，區(qū)域辦公氛圍不濃。整體高度約100米，不能體現(xiàn)標(biāo)志性。層高過低，主要集中在3-3.3米；凈高2.4米以內(nèi)市場表現(xiàn)33產(chǎn)品層面品質(zhì)提升空間大！客戶是否對產(chǎn)品提出更高要求？競爭項目如何處理產(chǎn)品問題？34現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求客戶需求金港大廈入住企業(yè)名錄7海南中海運輸貿(mào)易有限公司海南中海運服務(wù)有限公司8中遠南方瀝青運輸有限公司9天興石化招待所10恒興公司11?？诶た倒こ踢\輸有限公司12北京城建設(shè)計院13海南路海豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司14上海船舶工業(yè)有限公司15熱作兩院花卉公司海南城建白蟻防治有限公司金港大廈單層面積約500平方米，屬于?？谧罾弦慌k公樓，整體形象差。某樓層512m2，對外拍賣參考價：24萬元，合約460元/平方米中遠南方已遷往財富廣場此類企業(yè)對辦公形象要求高，支付能力強目前大量企業(yè)對現(xiàn)有辦公物業(yè)條件不滿意，有升級的需求35現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求，有遷往高品質(zhì)寫字樓的趨勢南洋大廈物業(yè)管理人員訪談：南洋大廈是10年前建設(shè)的當(dāng)?shù)刈詈玫霓k公樓，包括中央空調(diào)和當(dāng)時FPD的物業(yè)管理，當(dāng)年物業(yè)管理費用28港幣/月.平方米；現(xiàn)在南洋大廈主要是金融投資類的企業(yè)，對辦公形象要求很高目前很多企業(yè)對當(dāng)前狀況不太滿意，包括硬件設(shè)施，商務(wù)配套，物業(yè)管理等。有一批企業(yè)在南洋大廈辦公10年之久，由于沒有更好的項目，所以沒有搬出去國貿(mào)中心面市后，部分在南洋大廈辦公的企業(yè)遷出，搬入國貿(mào)中心?？蛻粜枨筘敻粡V場銷售經(jīng)理訪談：財富廣場定位專業(yè)型寫字樓，購買財富廣場的客戶都是成熟型的公司，因為?？诔砷L型的企業(yè)數(shù)量不多投資客比例很少，主要是自用，實業(yè)類企業(yè)為主，客戶非常成熟。對寫字樓要求很高，包括形象，物業(yè)管理，車位配套等很多企業(yè)因為對之前的辦公環(huán)境不滿意，所以遷入財富廣場財富廣場的客戶中有部分來自帝景大廈和帝豪大廈。36又因為現(xiàn)有物業(yè)不能滿足需求，導(dǎo)致需求大量外溢部分大型企業(yè)海南辦事處，本地集團類企業(yè)經(jīng)濟實力較強，可能選擇酒店辦公事實上此類辦公樓品質(zhì)較差，空間局促，層高低，與酒店共用垂直交通。酒店辦公入駐企業(yè)數(shù)量典型企業(yè)寶華酒店17……文華大酒店9華為技術(shù)，艾默生，海虹控股等國際商業(yè)大廈44海南控股等黃金海景大酒店39中國石化、開利中國等匯通酒店70……客戶需求37與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實現(xiàn)高價格，主要依賴于酒店商務(wù)配套和高品質(zhì)服務(wù)酒店辦公物業(yè)租金：元/月出租率寶華酒店60-7090%文華大酒店70-8090%國際商業(yè)大廈50-6580%黃金海景大酒店50-6090%匯通酒店30-4085%純寫字樓物業(yè)租金（含管理費用）財富中心35-37元/平方米.月財富廣場預(yù)期35-40元/平方米.月瓊泰大廈30-35元/平方米.月國貿(mào)中心30-35元/平方米.月南洋大廈30-45元/平方米.月帝豪大廈30-45元/平方米.月帝都大廈25-35元/平方米.月嘉陵國際大廈30-32元/平方米.月銀通大廈20-25元/平方米.月萬利隆30元/平方米.月泰達商務(wù)大廈20-25元/平方米.月北京大廈15元/平方米.月與酒店共生的辦公樓價格高出純辦公樓價格80%主要原因是因為完善的配套和高品質(zhì)服務(wù)酒店管理公司的物業(yè)服務(wù)酒店的商務(wù)配套，包括會議中心，客房，高檔餐飲，停車場等市場需求華為公司行政人員訪談：海南辦事處，40多個員工，辦公面積400平左右。選擇文華酒店辦公原因：物業(yè)管理，這里可以通宵辦公，這是首選要求。曾看過國貿(mào)中心，但是不可以通宵辦公，所以放棄。酒店商務(wù)設(shè)施齊全，會議很方便，也可以用自己的設(shè)備。簽合同時，要求與酒店員工一樣的員工餐廳，后來沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致員工吃飯有些不方便……38未來3-5年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目物業(yè)類型辦公樓規(guī)模定位核心賣點棕櫚廣場辦公樓、酒店、公寓、集中商場3萬平方米以上頂級綜合體地段寫字樓：層高4米，35層，1層1000平方米以上；酒店35層，五星級天邑國際大廈頂級辦公樓總規(guī)模8萬平方米；約5萬平方米辦公樓，2萬平方米酒店海南第一辦公樓；168米，地面42層地段，超頂級辦公樓19部豪華高速電梯，酒店式豪華接待大堂，挑空層高10米，406個車位，設(shè)立獨立的停車場管理系統(tǒng)海灣國際辦公樓，商業(yè)約3.5萬平方米領(lǐng)袖企業(yè)辦公場所80%以上實用率6部電梯，361個車位，6000平米底墑地段優(yōu)勢入市先機未來供應(yīng)9111239未來項目在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯提高項目產(chǎn)品棕櫚廣場寫字樓：層高4米，35層，單層面積層1000平方米以上；五星級酒店配套，商場配套其余指標(biāo)不詳天邑國際大廈19部豪華高速電梯酒店式豪華接待大堂，挑空層高10米406個車位，設(shè)立獨立的停車場管理系統(tǒng)層高3.3米海灣國際6部電梯361個車位6000平米底商未來供應(yīng)未來存在一定的競爭壓力40整體格局物業(yè)租金（含管理費用）文華酒店租金70-80元/平方米.月寶華酒店租金60-70元/平方米.月國商大廈租金50-65元/平方米.月黃金海景大酒店租金50-60元/平方米.月財富中心租金35-37元/平方米.月，售價4000元/平方米匯通酒店租金30-40元/平方米.月財富廣場起價4100元/平方米，預(yù)期租金35-40元/平方米.月瓊泰大廈30-35元/平方米.月國貿(mào)中心30-35元/平方米.月南洋大廈30-45元/平方米.月帝豪大廈30-45元/平方米.月鴻聯(lián)商務(wù)廣場約40元/平方米.月帝都大廈25-35元/平方米.月嘉陵國際大廈30-32元/平方米.月銀通大廈20-25元/平方米.月萬利隆30元/平方米.月泰達商務(wù)大廈20-25元/平方米.月北京大廈15元/平方米.月金港大廈10元/平方米.月以內(nèi)帝都大廈帝豪大廈南洋大廈瓊泰大廈財富廣場國貿(mào)中心萬利隆大廈嘉陵大廈泰達大廈銀通大廈北京大廈財富中心海灣國際天邑國際棕櫚廣場文華酒店寶華酒店國商大廈黃金海景酒店匯通酒店鴻聯(lián)商務(wù)廣場金港大廈41寫字樓市場分析結(jié)論?？趯懽謽亲赓U狀況好，需求并不缺乏；但投資氛圍弱決定市場低銷售速度寫字樓客戶主要是大型企業(yè)駐海南辦事處與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以及本地集團類企業(yè)，貿(mào)易物流類以及房地產(chǎn)建筑類經(jīng)濟快速發(fā)展導(dǎo)致現(xiàn)有辦公樓已不能滿足高端客戶需求高端需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢，大量酒店替代辦公，且實現(xiàn)了高價格商務(wù)格局基本形成，地理位置上講本項目具備發(fā)展辦公物業(yè)的先決條件目前供應(yīng)主要是中檔寫字樓，高檔寫字樓供應(yīng)缺失。新入市項目品質(zhì)有提高的趨勢，從產(chǎn)品上講有提升空間未來3-5年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目；且品質(zhì)明顯提高，未來存在一定競爭?？谀壳皩懽謽菍崿F(xiàn)銷售價格低，價值略被低估，辦公樓價格存在上漲空間高品質(zhì)辦公樓

可能是本項目的發(fā)展方向42基于辦公樓市場背景提出的三大問題43高端市場容量是本項目最大的風(fēng)險當(dāng)前海口辦公樓物業(yè)主要是中檔項目，高端項目缺乏現(xiàn)有辦公樓品質(zhì)上已不能滿足高端客戶需求高端需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢，大量酒店替代辦公，且實現(xiàn)了高價格第二三產(chǎn)業(yè)的落后注定高檔辦公樓需求有限未來3-5年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目，棕櫚廣場、天邑國際大廈總規(guī)模近10萬平方米，未來存在高端競爭1、8萬平方米的寫字樓能否被市場接受——市場容量的風(fēng)險44超高層高成本與低市場價格平臺的風(fēng)險?？谀壳凹儗懽謽菍崿F(xiàn)價格低，新入市項目售價僅4000元/平方米左右寫字樓價值略被低估，按當(dāng)前租金價格計算，寫字樓銷售價格約4600-5900元/平方米與商務(wù)酒店共生的寫字樓能實現(xiàn)更高價格，高出純辦公樓價格80%左右2、超高層意味高成本，如何面對高層本與低價格平臺的矛盾——價格風(fēng)險45競爭策略未來3-5年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目3、面對競爭，本項目核心競爭力是什么？46核心問題解決項目屬性解析企業(yè)目標(biāo)解析、項目核心問題判斷213報告思路發(fā)展建議447面對市場容量風(fēng)險的解決途徑1、市場容量風(fēng)險降低主體樓高度，減少寫字樓總量依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶酒店酒店式公寓48主體樓降至100米以下，充分利用廣場商業(yè)盈利——方案B考慮到廣場地塊特征以及建筑本身要求；廣場商業(yè)按與方案A相同規(guī)模計算濱海大道金貿(mào)中路世貿(mào)東路財政大樓已有建筑新增物業(yè)新增物業(yè)總占地34畝，合23082平方米。項目限高186米；容積率不小于4.5；建筑密度不小于40%；綠化率不小于35%。已有建筑地下3層，地面15層框架，包括5層裙樓。49主體樓保證100米以內(nèi)的各項指標(biāo)主體部分地上保留26層，建筑高度99.4米，地上面積53000平方米層數(shù)面積（M2）凈占層總標(biāo)高層高-341021-12.93.3-241021-9.64.8-141021-4.84.813902105.52327115.54.833361110.34.843438115.14.253438119.34.261600123.53.97至1514400953.83.3161600157.13.317至26160001095.53.9合計63316（地上面積51010）99.4項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項

目用地規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積(㎡)23082.002總建筑面積(㎡)

3計容積率建筑面積(㎡)53000.004容積率2.305主體樓(㎡)37800.00寫字樓6商業(yè)15200.006.1裙樓商業(yè)(㎡)9200.006.2廣場夜總會(㎡)3000.006.3廣場BLOCK(㎡)3000.007車位

600個7.1架空層車庫(㎡)20000.00400個7.1地面停車(㎡)

100個7.3原有地下車庫(㎡)8204.00100個50兩種種備選方案具體的物業(yè)配比方案A寫字樓：5.06萬平方米酒店：2.44萬平方米底商：9200平方米廣場商業(yè)：6000平方米總規(guī)模：約9萬平方米代表?？诘谝桓叨鹊木C合體，包括酒店、辦公樓、商業(yè)及休閑廣場，總體高度186米以上高度降低至約100米，總層數(shù)26層，包括辦公樓及商業(yè)方案B寫字樓：37800平方米底商：9200平方米廣場商業(yè)：6000平方米總規(guī)模：53000平方米51方案A總成本投入約4.4億元，包括一間2.44萬平方米的酒店投入序號分項工程名稱單位數(shù)量單價(元／平方米)合計（萬元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9畝70萬/畝630.0二土建安裝工程費

29218.915層以上建筑m254400.01500.08160.0幕墻（中空玻璃）m230000.0700.02100.0電梯臺13.0120.01560.0內(nèi)裝修m284200.0400.03368.0酒店裝修及配套追加m224400.04000.09760.0廣場blockm23000.01000.0300.0夜總會m33000.01500.0450.0園林綠化m216830.0300.0504.9財政樓裝修m28800.0700.0616.0架空層車庫m220000.0500.01000.0新增地下車庫m27000.02000.01400.0三物業(yè)管理費（1年）m290200.06.0649.4四工程建設(shè)其它費用（二項的3%）

876.6五管理費及不可預(yù)見費（前四項的3%)

1202.2

總投入合計

41277.2

財務(wù)費用6%

貸款額2億元，貸款周期2年

投資總額

43677.2

單方成本元/平方米

4842.352序號項目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1凈現(xiàn)金流入

8109.58034.6355.3621.5621.5621.5621.5621.513784.517223.74344.92現(xiàn)金流出-9609.9

-8656.9-5665.8-17344.5-1200.00.0-1200.00.00.00.00.00.00.02.1土地成本-9330.0

2.215層以上建筑

-8160.0

2.3幕墻（中空玻璃）

-2100.0

2.4電梯

-1560.0

2.5內(nèi)裝修

-3368.0

2.6酒店裝修及配套追加

-9760.0

2.7廣場block

-300.0

2.8夜總會

-450.0

2.9園林綠化

-504.9

2.10財政樓裝修

-616.0

2.11架空層車庫

-1000.0

2.12新增地下車庫

-1400.0

2.13物業(yè)管理費（1年）

-649.4

2.14工程建設(shè)其它費用0.0

-244.8-141.3-490.50.00.00.00.00.00.00.00.00.02.15管理費及不可預(yù)見費-279.9

-252.1-165.0-505.20.00.00.00.00.00.00.00.00.02.16財務(wù)成本

-1200.0

-1200.0

3凈現(xiàn)金流量-9609.90.00.0-8656.92443.7-9309.9-844.7621.5-578.5621.5621.5621.513784.517223.74344.94累計凈現(xiàn)金流量-9609.9-9609.9-9609.9-18266.8-15823.1-25133.0-25977.7-25356.2-25934.6-25313.1-24691.6-24070.1-10285.56938.111283.05凈現(xiàn)值-9609.90.00.0-8166.92239.2-8285.8-730.2521.8-471.8492.3478.2464.410004.812142.02975.16累計凈現(xiàn)值-9609.9-9609.9-9609.9-17776.8-15537.6-23823.4-24553.6-24031.7-24503.5-24011.2-23533.0-23068.6-13063.7-921.72053.3

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.5方案A在收回投資的基礎(chǔ)上獲利，沉淀約2.5萬平方米的五星級酒店物業(yè)，主要風(fēng)險在于后期酒店運營53方案B總成本投入約2.09億元；單方成本將近4000元/平方米前提：寫字樓檔次明顯高于目前市場水平4年后實現(xiàn)銷售價格5500元/平方米單方成本按甲方提供3700元/平方米計算暫不計財務(wù)成本。單方成本略高于超高層26層辦公樓可實現(xiàn)價格小于48層序號分項工程名稱單位數(shù)量單價(元／平方米)合計（萬元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9畝70萬/畝630.0二土建安裝工程費

8724.915層以上建筑m217600.01300.01584.0幕墻（中空玻璃）m21800.0700.0126.0電梯臺6.0120.01560.0內(nèi)裝修m247000.0400.01880.0廣場blockm23000.01000.0300.0夜總會m33000.01500.0450.0園林綠化m216830.0300.0504.9財政樓裝修m28800.0700.0616.0架空層車庫m220000.0500.01000.0三物業(yè)管理費（1年）m253000.06.0381.6四工程建設(shè)其它費用（二項的3%）

261.7五管理費及不可預(yù)見費（前四項的3%)

560.9

總投入合計

19259.2

財務(wù)費用6%

貸款額2億元，貸款周期2年

投資總額

20912.3

單方成本元/平方米

3945.754方案B在2010年即可收回投資，利潤額將近1.4億元現(xiàn)金流量表序號項目

2006年2007年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1凈現(xiàn)金流入

7896.57686.56038.52076.05574.010256.22現(xiàn)金流出-9609.9

-1680.5-3904.6-4517.30.0-1200.00.00.02.1土地成本-9330.0

2.215層以上建筑

-1584.0

2.3幕墻（中空玻璃）

-126.0

2.4電梯

-1560.0

2.5內(nèi)裝修

-1880.0

2.7廣場block

-300.0

2.8夜總會

-450.0

2.9園林綠化

-504.9

2.10財政樓裝修

-616.0

2.11架空層車庫

-1000.0

2.13物業(yè)管理費（1年）

-381.6

2.14工程建設(shè)其它費用

-47.5-99.3-93.80.00.00.00.02.15管理費及不可預(yù)見費-279.9

-48.9-113.7-96.60.00.00.00.02.16財務(wù)成本

-1200.0-1200.0

3凈現(xiàn)金流量-9609.90.00.0-1680.53991.93169.16038.5876.05574.010256.24累計凈現(xiàn)金流量-9609.9-9609.9-9609.9-11290.4-7298.5-4129.41909.12785.28359.218615.35凈現(xiàn)值-9609.90.00.0-1585.33657.82820.55219.9735.54545.78123.86累計凈現(xiàn)值-9609.9-9609.9-9609.9-11195.2-7537.5-4717.0503.01238.55784.213908.0

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.055方案B主要風(fēng)險在于辦公樓低實用率，市場缺乏競爭力方案B辦公樓總面積：37800平方米辦公樓層數(shù)：21層電梯數(shù)量：13部大堂占用面積：4200平方米設(shè)備層：2層主要風(fēng)險實用率約50%1、辦公樓實用率約50%，銷售壓力大56不建議降低主體樓高度方案A方案B優(yōu)勢容易突出標(biāo)志性廣場商業(yè)面積小，可發(fā)揮空間大酒店物業(yè)可以提高辦公樓價值大規(guī)模廣場可發(fā)揮空間大寫字樓規(guī)模減小，市場壓力降小資金投入小，以現(xiàn)金的方式盈利劣勢/風(fēng)險前期資金投入高回收周期長酒店可能有經(jīng)營風(fēng)險難以塑造標(biāo)志性廣場商業(yè)面積大，廣場可發(fā)揮空間小辦公樓部分實用率過低，市場消化難度高綜合評價物業(yè)形象好利潤高，但已酒店物業(yè)形式存在，存在經(jīng)營風(fēng)險整體風(fēng)險較小物業(yè)形象相對較差利潤較高，回收周期短市場風(fēng)險高57面對市場容量風(fēng)險的解決途徑1、市場容量風(fēng)險降低主體樓高度，減少寫字樓總量依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶酒店酒店式公寓X58?？谖逍羌壍木频曛饕嵌燃傩途频?，分布在西海岸以及海甸島，五星級商務(wù)酒店缺乏酒店市場五星級酒店性質(zhì)五星級酒店房間數(shù)1海南文華大酒店商務(wù)酒店6海南華運凱萊大飯店度假酒店2?？诮鸷０读_頓大酒店度假酒店7?？谇把厮鞣铺囟燃倬频?海口寰島泰得大酒店度假酒店8海南貴族游艇會度假酒店4海南新國賓館度假酒店9美視五月花酒店度假酒店5海口喜來登酒店度假酒店10海南皇冠濱海溫泉大酒店度假酒店132654頂級商務(wù)酒店空缺8910759頂級商務(wù)酒店的缺乏導(dǎo)致度假酒店承擔(dān)了商務(wù)酒店職能名稱房間數(shù)年均入住率年均價格（元/天間）收入構(gòu)成年收入（萬元）客戶情況喜來登341淡季約40%；旺季90%700會議餐飲40%-50%-度假50%，商務(wù)會議及商務(wù)散客50%酒店市場位于西海岸的喜來登酒店臨海而建，341間全海景客房，是標(biāo)準的度假酒店。喜來登酒店的入住客戶中50%以上是商務(wù)客戶，承擔(dān)了頂級商務(wù)酒店的職能主要原因是?？陧敿壣虅?wù)酒店的缺乏601141432121316177518159大量的商務(wù)酒店主要是四星級酒店，基本聚集在市區(qū)4星級酒店性質(zhì)4星級酒店性質(zhì)1?？趪H金融大廈商務(wù)酒店10燕泰國際大酒店度假酒店2?？邛卧礈厝缶频甓燃倬频?1?？趯毴A海景酒店商務(wù)酒店3?？趧P威大酒店度假酒店12海航國際商務(wù)酒店商務(wù)酒店4黃金海景大酒店商務(wù)酒店13椰海大酒店…5華天溫泉大酒店…14海口泰華酒店度假酒店7望海國際大酒店商務(wù)酒店15?？诮疸y島酒店…8太陽城大酒店商務(wù)酒店16?？谫e館商務(wù)酒店9新溫泉大酒店…17海南美蘭海航酒店度假酒店酒店市場?？谏虅?wù)酒店數(shù)量大，主要是四星級，集中在市區(qū)?？谒男羌壘频?2家，客房數(shù)量已超過5000間61激烈的競爭導(dǎo)致各酒店規(guī)模偏小，客房價格低?？谏虅?wù)氛圍不成熟，大量的四星級商務(wù)酒店供應(yīng)導(dǎo)致激烈競爭，價格戰(zhàn)是主要的競爭手段通常4、5星級酒店客房400-500間；?？诰频暌?guī)模普遍偏小除喜來登，凱萊酒店實現(xiàn)了較高的價格外，其余五星級酒店年均價格在370元以下；四星級酒店年均價格基本在300元以內(nèi)。房間數(shù)房間數(shù)1海口國際金融大廈23412海航國際商務(wù)酒店4162?？邛卧礈厝缶频?5613椰海大酒店1623海口凱威大酒店18514?？谔┤A酒店2674黃金海景大酒店30115?？诮疸y島酒店2085麗華酒店36516?？谫e館2106華天溫泉大酒店14617新標(biāo)榜度假休閑港1967望海國際大酒店22418海口金茂大廈1668太陽城大酒店23019海南美蘭海航酒店949新溫泉大酒店24320海南京豪三云大酒店24810燕泰國際大酒店10521海口皇冠花園酒店20011?？趯毴A海景酒店38022?？诨ㄩ_四季溫泉度假村246合計22家5182間星級名稱房間數(shù)年均價格（元/天間）五星級喜來登341700凱萊199520文華318370四星級寶華海景416240-250黃金海景301300-320海航國際162230-240京豪三云200-62低價競爭的背景下，酒店整體入住率低，基本僅能維持酒店運營要求部分酒店經(jīng)營狀況星級名稱房間數(shù)年均入住率年均價格（元/天間）收入構(gòu)成年收入（萬元）五星級喜來登341淡季約40%；旺季90%700會議餐飲40%-50%-凱萊199淡季約30%；旺季70%520客房收入為主文華318年均65%，淡季-50%370以客房收入為主2800四星級寶華海景416年均50-60%，淡季40-50%，旺季80%240-250客房收入占大部分60%，餐飲其次2300黃金海景30165%300-320寫字樓、客房收入1600海航國際16270-75%（長租房44間）230-24040%寫字樓，50%客房，10%其他京豪三云200--客房60-70%，宴會10%酒店市場喜來登酒店實現(xiàn)了較高的入住率，主要因為管理公司為其提供了穩(wěn)定的旅游客戶資源文華，黃金海景，國商等商務(wù)酒店經(jīng)營狀況明顯優(yōu)于其它商務(wù)型酒店。63?？谏虅?wù)條件的不斷改善也將對酒店等商務(wù)配套提出更高要求經(jīng)濟水平的不斷提高以及投資環(huán)境的不斷改善都將帶動海口的商業(yè)氛圍2005年重工業(yè)完成增加值97.4億元，比上年增長18.9%2005年輕工業(yè)完成增加值51.1億元，比上年增長18.2%外商及港澳臺企業(yè)完成增加值41.1億元，增長64.9%……64?？诰频晔袌稣w壓力大，部分細分市場機會存在海口酒店很多的：1、濱海大道檔次較高10家，2、市區(qū)檔次稍差（興源，海景灣，海高，金融），3、海甸島4、瓊山。五星級，標(biāo)房400-450元，房價很高，客源達不到，開業(yè)10年，這兩年比較平，競爭特別厲害，外籍客戶不多，酒店60%以上是商務(wù)客

——寶華營銷部經(jīng)理為了與喜來登拉開距離，降為370，客房收入占大部分，其次餐飲，餐廳利潤，35%，客房利潤高，會贈送客房，不會送餐，預(yù)算年收入3000萬，達不到，今年2800，略虧損，業(yè)主一直說虧損，但是還開酒店，目的各不同；品牌西餐廳，利潤較多，比較有名氣，

——文華營銷部經(jīng)理建議：海南酒店飽和，酒店市場不景氣，金海岸、文華、寰島，均價達不到350-400，散客310，喜來登500-600，因為剛剛開業(yè)，入住率30-40%；寶華，一年2000多萬營業(yè)額，本酒店配套娛樂包租出去，一年收入10萬多——京豪三云營銷部經(jīng)理?？诰频暝絹碓蕉啵衲瓯热ツ瓴?，年均65%入住率，在海南是很高的；認為三種酒店可以營利：1、商務(wù)酒店、2、經(jīng)濟型，房間數(shù)少，80-100間，專做商務(wù)散客，3、做五星級精品酒店，高檔可能有市場

——黃金海景營銷部經(jīng)理喜來登旺季基本能有90%的客房住滿，主要是有團體，比如高爾夫團等；淡季40%左右；整體來講，喜來登客戶里面有50%左右的是商務(wù)客戶，不是旅游的；酒店的早餐通常都是滿座。喜來登這個品牌還是很多高檔人士認可的——喜來登服務(wù)員工酒店市場65結(jié)論?？诰频晔袌稣w供應(yīng)量巨大，競爭激烈，經(jīng)營困難酒店普遍規(guī)模較小，客房實現(xiàn)價格低主流競爭集中在四星級商務(wù)酒店，頂級商務(wù)酒店缺乏五星級商務(wù)酒店的缺失，導(dǎo)致頂級度假酒店承擔(dān)部分商務(wù)酒店職能，喜來登50%左右營業(yè)收入來自商務(wù)客戶海南經(jīng)濟環(huán)境與商務(wù)條件的改善必將對商務(wù)酒店提出更高要求酒店市場機會與壓力并存66酒店可以提高整體物業(yè)價值國際五星級酒店體現(xiàn)價值標(biāo)桿頂級商務(wù)酒店使得本項目成為海口商務(wù)核心酒店提供完善的配套以提升整體物業(yè)價值酒店式服務(wù)提升辦公物業(yè)整體形象酒店與辦公功能間的部分相互連通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達成了最大化的資源共享。67酒店與辦公樓相互驅(qū)動，資源共享酒店辦公樓提供商務(wù)配套與服務(wù)為酒店帶來客戶資源68酒店為商業(yè)帶來大量客戶酒店商業(yè)提供客戶資源69面對市場容量風(fēng)險的解決途徑1、市場容量風(fēng)險降低主體樓高度，減少寫字樓總量依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶酒店酒店式公寓

70海口酒店式公寓市場供應(yīng)量較小，入市項目全部采取返租的經(jīng)營模式公寓市場規(guī)模操作模式銷售員訪談紳藍公寓100多套反租簽10年，每年30天，免費入住。6.5凈回報40平標(biāo)間和70平套房，比例最大，海外市場今年很冷清四季花開224間業(yè)主一年15天免費入住15天；承諾回報一個月1000，按季度結(jié)算房間40-90平，剩下低層的，酒店旺季90%，190間可用房間有3間長包房，一個月最低2400，90平每層兩套金茂酒店島外投資客居多，80%，精裝修。反租，回報率7%，……明光國際總高度：168米；6-20層產(chǎn)權(quán)式酒店，22-44層酒店式公寓反租，回報率8%產(chǎn)權(quán)式酒店定位5星級，客房定價280元/天——收入無法平衡運營成本，如何保證返租返租的操作模式適合：資金短缺，希望快速套現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)主要的風(fēng)險在于：長期的經(jīng)營壓力與資金投入海南控股資金實力雄厚，不適合返租的操作模式71入市項目市場消化慢，主要原因是投資需求不足公寓市場客戶價格銷售速度銷售情況紳藍公寓70-80投資客，島外市場宣傳，上?？蛻?0%左右，有白領(lǐng)買來自住4200-4500-4800約10套（500平方米）/月100多套，銷售1年多時間。2004年，開始推。四季花開外地客戶，主要來自大陸，選擇原因，回報高，升值潛力大，開發(fā)商實力強起價5730，均價6000以上約8-10套（400-500平方米）/月剩下10-20套，銷售時間兩年多，酒店去年9月開業(yè)金茂酒店投資客4000多均價約10-12套（500-800平方米）/月1年多時間，150套還剩10多套。40-80平，受歡迎。明光國際目標(biāo)客戶：投資客酒店式公寓均價6000；產(chǎn)權(quán)式酒店均價6400……酒店式公寓未開盤；產(chǎn)權(quán)式酒店認購中；現(xiàn)場缺乏人氣，預(yù)計銷售狀況差?？诮?jīng)濟發(fā)展水平有限，本地投資不活躍。新政后，外地投資明顯縮水；2004年，?？谫彿靠蛻糁型獾乜蛻粽?0%以上；2005年降至40%，相關(guān)部門預(yù)測2006年外地客戶所占比例會進一步下降。市場消化速度不佳：辦公樓消化速度約2000平方米/月，遠高于酒店式公寓消化速度酒店式公寓消化速度約500平方米/月72同時中高檔酒店的激烈競爭抑制了酒店式公寓的發(fā)展酒店式公寓是酒店的衍生產(chǎn)品酒店式公寓與酒店長租房有相互替代的左用大量商務(wù)酒店的低價競爭，抑制了酒店式公寓的市場需求，導(dǎo)致投資市場不被看好公寓市場名稱年均價格（元/天間）寶華海景240-250黃金海景300-320海航國際230-240京豪三云約300……房間數(shù)房間數(shù)房間數(shù)1?？趪H金融大廈2349新溫泉大酒店24316?？谫e館2102?？邛卧礈厝缶频?5610燕泰國際大酒店10517新標(biāo)榜度假休閑港1963?？趧P威大酒店18511?？趯毴A海景酒店38018海口金茂大廈1664黃金海景大酒店30112海航國際商務(wù)酒店41619海南美蘭海航酒店945麗華酒店36513椰海大酒店16220海南京豪三云大酒店2486華天溫泉大酒店14614?？谔┤A酒店26721?？诨使诨▓@酒店2007望海國際大酒店22415海口金銀島酒店20822?？诨ㄩ_四季溫泉度假村2468太陽城大酒店230房間數(shù)合計5182間73結(jié)論入市項目采取的返租經(jīng)營模式不適合本項目投資需求不足導(dǎo)致入市項目消化過慢?？谏虅?wù)氛圍不活躍，注定對于酒店式公寓需求量小中高檔商務(wù)酒店對于酒店式公寓的替代作用抑制了酒店式公寓的發(fā)展公寓市場本項目不建議發(fā)展酒店式公寓74面對市場容量風(fēng)險的解決途徑1、市場容量風(fēng)險降低主體樓高度，減少寫字樓總量依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶酒店酒店式公寓

X75寶礦大廈——持有等待升值，實現(xiàn)高價區(qū)位隸屬上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)，位于吳凇路與塘沽路交匯處基本情況占地情況：6,598平方米總建筑面積：78,334平方米主樓（3至40層）：辦公樓、裙樓（1-4層）：商業(yè)地下三層：停車場76開發(fā)商采取了部分出售、部分持有的處理方式，等待物業(yè)升值再銷售序號工程形象進度到達時間1改建進場2004.72封頂2005.4.263竣工2005.9.264進住時間2006第一季度5銷售時間2005年8月層高凈高3－6層4米2.7米7－28層3.3米2.4米29層以上3.7米2.8米2005年區(qū)域價格20000元/平方米以內(nèi)開發(fā)商目標(biāo)：30000元/平方米開發(fā)商銷售策略調(diào)整：項目28層以下，層高相對較低，80%銷售回款；29層以上，暫時持有，等待升值再銷售寶礦大廈05年8月開始銷售，最初定位全部銷售，但初期銷售價格與開發(fā)商目標(biāo)差別很大77采取暫時持有、升值銷售的策略是基于開發(fā)商對項目升值潛力的判斷項目區(qū)位優(yōu)勢明顯北外灘地區(qū)位于黃浦江和蘇州河交匯處從建筑學(xué)的角度來看：北外灘坐北朝南，既觀賞江景，又沐浴陽光從區(qū)域經(jīng)濟角度來講：北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構(gòu)成“黃金三角”從土地價值角度來說：北外灘所處的地塊跨越城市中心第五環(huán)和第四環(huán)之間，蘊含巨大的開發(fā)價值辦公物業(yè)需求旺盛目前上海甲級辦公樓總體呈供不應(yīng)求的態(tài)勢。2004年上海甲級辦公樓總吸納量同比增大100%截止2004年底，靜安、盧灣和黃浦的甲級辦公樓空置率相繼降至2%、3.1%和3.2%，小陸家嘴跌破10%因此“北外灘”的崛起顯然為上海甲級辦公樓市場的供求開辟了一個新戰(zhàn)場。從供需對比分析，虹口區(qū)北外灘及周邊區(qū)域?qū)Ω邫n商務(wù)樓宇產(chǎn)生較大的需求，市場可以供應(yīng)的產(chǎn)品相對稀缺。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫字樓為代表的銷售型商務(wù)樓宇本來就屬于物業(yè)市場比較稀缺的高端產(chǎn)品，對于這樣一個供不應(yīng)求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價值狀態(tài)78采取暫時持有、升值銷售的策略是基于開發(fā)商對項目升值潛力的判斷價格上升趨勢明顯北外灘區(qū)域房價在過去一年間上漲幅度超過了70％，遠遠超過全市平均水平存在上升空間05年陸家嘴的花旗集團大廈售價3600美元/平方米；黃浦區(qū)的天安中心最新成交價為3500美元/平方米；徐匯區(qū)的飛洲國際廣場均價達到2,800-3,000美元/平方米，淮海路CBD已基本無樓可售，甲級寫字樓等商務(wù)樓宇的價格一般比同區(qū)域住宅房價高三成以上，用這一基準衡量，北外灘區(qū)域商務(wù)樓宇的價格潛力遠未被發(fā)揮出來，僅略高于該區(qū)域高檔住宅物業(yè)價格水平，有相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g79世貿(mào)大廈——世界貿(mào)易大廈屬于市中心甲級B等租賃型寫字樓基本情況物業(yè)地址：廣東路500號總建筑面積：7.6萬平方米，辦公面積：5.6萬平方米，商鋪面積：2萬平方米區(qū)域分布：1-5層為商鋪6-38為辦公樓竣工日期：1997年，交房日期：2007年3月802004年，摩根士丹利收購世貿(mào)大廈2004年空置率達到40%摩根士丹利于2004年初完成了對整幢物業(yè)的收購，辦公面積單價15000元/平方米，周邊同品質(zhì)寫字樓單價在24000-30000元/平之間收購前市場租金USD0.3/平方米/天，周邊甲級寫字樓租金0.8美元/平方米以上81收購后，摩根徹底改變了世貿(mào)的整體形象和租金價格全面裝修，提升硬件品質(zhì)更換物業(yè)管理公司：聘請中量聯(lián)行作為物業(yè)管理公司更換客戶：低價格吸引500強企業(yè)，對品質(zhì)差的客戶采取不續(xù)租或提高租金使其無法續(xù)租82在摩根一系列動作后，租金不斷上漲，目前價格0.6美元/日/平左右目前預(yù)期售價30000元/平方米左右，打算2007年出售83給我們的啟示持續(xù)經(jīng)營可以提升商業(yè)項目價值客戶品質(zhì)與商業(yè)項目的售價有直接關(guān)系優(yōu)秀的物業(yè)管理公司可提升項目品質(zhì)寫字樓物業(yè)租金是售價最有力的保證84租售并行，全面吸納客戶銷售層面：——投資客——自用型客戶租用層面：——外地駐海南企業(yè)——無置業(yè)預(yù)算的本地企業(yè)短期持有招租，后代租約銷售目標(biāo)客戶——投資客——部分企業(yè)自用部分整層銷售，其余短期持有招租，提升物業(yè)價值商業(yè)物業(yè)短期持有酒店長期持有85面對市場容量風(fēng)險的解決途徑1、市場容量風(fēng)險降低主體樓高度，減少寫字樓總量依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶酒店酒店式公寓

XX租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶

862、價格風(fēng)險成本控制產(chǎn)品力突破，實現(xiàn)高議價關(guān)于客戶需求87酒店類辦公客戶是本項目的標(biāo)桿客戶分類入市時間特征酒店類辦公客戶寶華酒店…全部租賃客戶，對辦公物業(yè)要求高，價格承受能力強，是本項目核心目標(biāo)客戶文華大酒店…國際商業(yè)大廈…黃金海景大酒店…中高檔辦公樓客戶較老項目南洋大廈1992年多次易主，目前客戶基本全部為租賃使用；企業(yè)對辦公物業(yè)要求高，是本項目核心客戶帝豪大廈1995年較新項目洪聯(lián)商務(wù)廣場2002年自用為主，使用者擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，短期沒有搬遷辦公樓意向國貿(mào)中心2003年低檔辦公樓客戶帝都大廈…多次易主，目前客戶基本全部為租賃使用；存在部分企業(yè)對辦公物業(yè)要求高，是本項目重點客戶金港大廈…銀通大廈…嘉陵大廈…………………帝都大廈帝豪大廈南洋大廈瓊泰大廈財富廣場國貿(mào)中心萬利隆大廈嘉陵大廈泰達大廈銀通大廈北京大廈財富中心海灣國際天邑國際棕櫚廣場文華酒店寶華酒店國商大廈黃金海景酒店匯通酒店鴻聯(lián)商務(wù)廣場未入住項目金港大廈核心客戶部分重點客戶88酒店內(nèi)辦公客戶主要是外地（含外資）大型企業(yè)住海南辦事處和本地集團類企業(yè)其他貿(mào)易物流類房地產(chǎn)建筑類本地集團類企業(yè)咨詢律師拍賣等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融投資類外地大型企業(yè)駐海南分公司文華酒店辦公客戶名錄企業(yè)性質(zhì)艾默生?？诳蛻舴?wù)中心外商深圳華為技術(shù)有限公司?？谵k事處外地大型企業(yè)洋浦龍江華電實業(yè)有限公司本地實業(yè)型中核蘇州閥門有限公司外地企業(yè)海南中信化工有限公司外地大型企業(yè)海南泰利科技聲光工程有限公司本地實業(yè)型海南縱生堂藥業(yè)本地實業(yè)型海虹控股本地實業(yè)型新世紀酒店有限公司本地投資性酒店便捷的商務(wù)配套是本地集團類企業(yè)選擇商務(wù)酒店辦公的主要原因；此類客戶是酒店辦公的主要客戶——典型企業(yè)：海虹控股、海南控股、海南縱生堂藥業(yè)…外地大型（含外資）住?？谄髽I(yè)由于由于經(jīng)濟實力雄厚，對辦公條件要求高，也是選擇酒店辦公的主要客戶之一——典型企業(yè)：華為、艾默生…房地產(chǎn)開發(fā)類，現(xiàn)代高級服務(wù)業(yè)，金融投資類企業(yè)也是酒店辦公的重要客戶89黃金海岸酒店入住企業(yè)名錄9海南金石投資有限公司海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司海南美麗沙置業(yè)有限公司海南清方高新科技有限公司海南珍珠海岸實業(yè)有限公司海南乾坤神州航天科技有限公司10海南中源石化工貿(mào)有限公司上海航空***有限公司海南分行海南不二生態(tài)食品有限公司海南世紀華瑞科技有限公司11海南海德事業(yè)股份有限公司海南得中食品有限公司海南祥海投資有限責(zé)任公司海南金域咨詢服務(wù)有限公司海南中平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12******工程有限公司海南漢邦投資有限公司海南希望拍賣市場海南金?？毓捎邢薰緱钇质嗣乐脴I(yè)有限公司海南安信瑞華實業(yè)有限公司13海南***廣告有限公司海南黃金海景旅行社有限公司一汽大眾銷售有限責(zé)任公司14海南***地產(chǎn)有限公司15中國石化集團海南***16海南恒運通進出口有限公司海南洋浦實業(yè)有限公司開利中國機構(gòu)海南金富*投資有限公司酒店醫(yī)療上海航空股份有限公司90客戶選擇酒店辦公主要因為便利的商務(wù)配套以及良好的形象外地大型（含外資）企業(yè)住?？诜止具x擇酒店辦公主要原因：口碑——知名度，酒店知名度高，體現(xiàn)檔次，同時方便企業(yè)所服務(wù)客戶整體形象——立面、大堂、電梯、物業(yè)管理方便加班——物業(yè)管理，空調(diào)系統(tǒng)酒店的客房配套，商務(wù)設(shè)施——客房、會議室、娛樂設(shè)施本地集團類企業(yè)關(guān)注要素口碑——知名度，酒店知名度高，體現(xiàn)檔次，同時方便企業(yè)所服務(wù)客戶外部形象——立面、大堂、電梯是外部形象的代表配套——客房、高檔餐飲配套、娛樂設(shè)施等華為公司行政人員訪談：海南辦事處，40多個員工，辦公面積400平左右。選擇文華酒店辦公原因：物業(yè)管理，這里可以通宵辦公，這是首選要求。曾看過國貿(mào)中心，但是不可以通宵辦公，所以放棄。酒店商務(wù)設(shè)施齊全，會議很方便，也可以用自己的設(shè)備。簽合同時，要求與酒店員工一樣的員工餐廳，后來沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致員工吃飯有些不方便91酒店辦公類客戶主要需求面積在500平方米以下，此類客戶是本項目主要租賃對象海口企業(yè)對于高品質(zhì)寫字樓需求主要集中在150-500平方米；大面積需求客戶相對較少存在少量大面積需求客戶：黃金海岸酒店，兩家企業(yè)整層租用文華酒店辦公客戶名錄企業(yè)性質(zhì)辦公面積艾默生?？诳蛻舴?wù)中心外商約100平方米深圳華為技術(shù)有限公司?？谵k事處外地大型企業(yè)約400平方米洋浦龍江華電實業(yè)有限公司本地實業(yè)型約100平方米中核蘇州閥門有限公司外地企業(yè)約100平方米海南中信化工有限公司外地大型企業(yè)約400平方米海南泰利科技聲光工程有限公司本地實業(yè)型約200平方米海南縱生堂藥業(yè)本地實業(yè)型約300平方米海虹控股本地實業(yè)型約1500平方米新世紀酒店有限公司本地投資性約300平方米92中高檔辦公樓客戶客戶無明顯聚集效應(yīng)，行業(yè)較為分散鴻聯(lián)商務(wù)廣場入住企業(yè)4海南緯達聯(lián)行……5海南港建公司6海南京海拍賣有限公司7千美實業(yè)投資有限公司8……9海南錦新家具工業(yè)有限公司海南錦新集團公司10海南華加達投資有限公司海口華宇騰智能科技工程有限公司11海南中視文化傳播有限公司海南中視廣告有限公司12海南新佳和實業(yè)有限公司海南缺乏主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，寫字樓客戶沒有明顯的聚集趨勢中高檔辦公樓客戶與酒店類辦公客戶無明顯差異；主要分類為：外地大型企業(yè)駐海南辦事處高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)本地集團類企業(yè)金融投資類企業(yè)貿(mào)易物流類企業(yè)其他貿(mào)易物流類房地產(chǎn)建筑類本地集團類企業(yè)咨詢律師拍賣等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融投資類外地大型企業(yè)駐海南分公司其他貿(mào)易物流類房地產(chǎn)建筑類本地集團類企業(yè)咨詢律師拍賣等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融投資類外地大型企業(yè)駐海南分公司93帝豪大廈入住企業(yè)名錄首層中國建設(shè)銀行海口市龍珠支行20層01座海南國盛石油有限公司6層海南證華股