物業(yè)管理概論

物業(yè)管理概論題型：（一）填空5題10空1分一空（二）選擇題10題1分一題（三）名詞解釋5題3分一題（四）簡答3題6分一題回答要簡潔!!?。ㄎ澹嵺`與討論4題總共47分聯系課上的案例和實際!!!！說明!這只是一個重點參考!!是老師曾在課堂上提問過、或者說過要考的一些問題!!考試范圍不僅僅局限于此!!建議同學們?yōu)g覽或打印ppt,對課程有個了解，再重點理解下面的問題。1、什么是物業(yè)物業(yè)是指已經建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地以及與此有關的保有權、享用權、管理權和處分權。（1）已建成并具有使用功能和經濟效用的各類居住和非居住的屋宇;⑵與這些屋宇相配套的設備和市政及公用設施；（3）屋宇的附屬建筑（包括內部的各項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內的非主干交通道路。⑷附著在物業(yè)上的各種權益分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其它用途的物業(yè)。2、什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理合同及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用⑴繳付各項管理費用。須收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還；收取建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。(2)繳付其他費用。安裝防盜門、安裝防盜窗花等。(3)在入伙手續(xù)⑶上蓋章。4.在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)(1)簽署《業(yè)主公約》。⑵介紹人住的有關事項。(3)向業(yè)主移交樓宇鑰匙。⑷在入伙手續(xù)⑷上由業(yè)主簽字，交物業(yè)公司保存。XX房地產開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司XXXX年XX月XX日收樓須知歡迎閣下成為XX樓宇新業(yè)主：我公司將為您提供良好的管理服務，現介紹有關收樓事項和程序,避免您在接收新樓時產生遺漏而引致不便。⑴業(yè)主在接到［入伙通知書"之日起3個月內，到本公司辦理產權登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期1天，應繳納人民幣XX元的逾期金。超過半年不辦理登記手續(xù)的房產，由房產管理單位代管；代管3年仍不辦理登記手續(xù)，視為無主房產，交有關部門依法處理。(2)收樓時請認真查看室內設備、土建裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益，就提出的投訴與樓宇承建單位協商解決。⑶根據樓宇承建合同，樓宇保修期為1年，保修期間，如因工程質量所致，承建單位將為業(yè)主免費修理。如因業(yè)主使用不當，則由業(yè)主自行支付費用。⑷業(yè)主有權對其住宅單位進行裝修、維修，但應保證絕對不影響樓宇結構和公共設施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定由裝修、維修承接者向管理處繳納一定的裝修管理費。⑸辦理各項入伙手續(xù)的程序見［入伙手續(xù)書XX房地產開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司XXXX年XX月XX日設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。3、物業(yè)管理的性質和基本特征物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務對象是人，屬于第三產業(yè)，是一種服務型行業(yè)，性質是服務性。lo社會化⑴前提與條件前提:物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權分離是物業(yè)社會化的必要前提；條件:現代化大生產的社會專業(yè)分工則是實現物業(yè)管理專業(yè)化的必要條件。⑵物業(yè)管理社會化的含義一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。。專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產權所有人和使用人的意志與要求去實施專業(yè)化的管理。3o企業(yè)化4。經營型4、物業(yè)管理產生時間早期的物業(yè)管理：19世紀60年代的英國；奧克維婭?希爾現代物業(yè)管理：20世紀初期在美國形成并發(fā)展起來。；原因:公寓大樓、摩天大樓的迅猛出現和業(yè)主的多元化；標志:物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生5、物業(yè)管理發(fā)展的影響因素（用自己的話豐富一下）內因:業(yè)主;物業(yè)管理公司。外因:政府、社會、經濟、法律法規(guī)等。6、常規(guī)性公共服務、針對性專項服務、委托性特約服務之間的相互關系（一）區(qū)別常規(guī)性的公共服務的具體工作內容和要求，通常在物業(yè)管理合同中明確規(guī)定。針對性的專項服務的具體工作內容和要求，在物業(yè)管理合同中沒有明確的規(guī)定，但是物業(yè)管理企業(yè)已經預見到業(yè)主的需求，事先設立各種服務項目，并將這些服務內容與質量、收費標準公布，當業(yè)主需要這種服務時根據自己的要求自行選擇。委托性的特約服務的具體工作內容和要求，通常在物業(yè)管理合同中未作要求，在專項服務中也未設立，物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主和使用人自己提出的服務要求,所提供的服務。（二）聯系:三種服務之間是一個遞進的過程，逆向轉變。7、什么是物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環(huán)境的科學管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經濟實體。部門申請領取《臨時資質證書》后，方可從事物業(yè)管理工作。9、當前物業(yè)管理市場化背景下，由發(fā)展商成立的物業(yè)服務企業(yè)日趨增多，這種情況反映了什么?存在的理由是?（用自己的話豐富一下）反映了:物業(yè)管理專業(yè)化不高；社會化程度不高；物業(yè)管理未能做到企業(yè)化和經營型存在的理由:當前物業(yè)管理企業(yè)不符合開發(fā)商要求;肥水不留外人田；物業(yè)管理是開發(fā)商的延伸；業(yè)主維權意識不夠強10、物業(yè)管理企業(yè)的機構設置的基本要求具備服務性功能；分發(fā)揮公司職員的潛能；關系協調；高效、靈活11、什么是業(yè)主（自己看業(yè)主的權利和義務）業(yè)主是指物業(yè)的所有權人，即房屋所有權人和土地使用權人，是擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務的主體。12、什么是業(yè)主大會業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務的業(yè)主自治管理組織。13、業(yè)主大會召開的條件，業(yè)主大會解決問題的程序與方法（書本P72-75詳細看）（一）召開條件:物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者已交付使用的建筑面積達到30%以上、不足50%,且使用已超過1年的,應當依照《廣東省物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，召開首次業(yè)主大會,選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成立后，負責召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開1次，成為業(yè)主大會年度會議。業(yè)主委員會應于業(yè)主大會召開7天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告并報物業(yè)行政主管部門備案。（二）業(yè)主大會決定問題的方式和程序10可以采用會議或書面征求意見等形式。會議表決采取投票、舉手等形式2。所有享有投票權的已住用業(yè)主，均應按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定義務。3。業(yè)主應親自參加業(yè)主大會并投票，或委托他人出席和投票。否則，視作棄權，但必須服從大會的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托無效。委托書須由業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，需加蓋公章。40如該物業(yè)由兩人獲兩人以上共有，則該物業(yè)投票權可有下列方式執(zhí)行：（1）由共有業(yè)主授權；⑵由各業(yè)主授權其中一人5o業(yè)主大會出席人數達到規(guī)定人數時，在會上提出待決定事項,由出席會議的業(yè)主表決，以半數通過有效。如遇反對票和贊成票票數相等時，則由會議的主持人除自己已投一票外，再自投一決定票（贊成票或反對票），但此規(guī)定不適用于與本人或直系親屬有利害關系的事項。6o業(yè)主投票時，票數的計算，原則上按業(yè)權比例確定。14、什么是業(yè)主公約業(yè)主公約是一種管理規(guī)約，屬于協議、合約性質，是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的、有關業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面權力、義務的行為準則。15、什么是業(yè)主委員會（自己看業(yè)主委員會產生條件、權利和義務）業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織,是由業(yè)主大會從全體中選舉產生，經政府批準成立的代表全體業(yè)主合法權益的社會團體。16、中國的物業(yè)管理什么缺失（用自己的話豐富一下，參考材料：競選風波、華南新城事件）政府監(jiān)管的缺失；開發(fā)商社會責任的缺失；物業(yè)公司服務意識缺失；業(yè)主權利意識、自律意識缺失17、物業(yè)管理前期介入的必要性前期介入能優(yōu)化設計，減少返工，防止后遺癥。前期介入有利于對所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理的前期介入，有利于維護物業(yè)管理公司的良好形象。前期介入是為后期管理工作做好準備18、什么是物業(yè)接管驗收物業(yè)管理公司的接管驗收是指接管公司對建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋等物業(yè)以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。19、什么是入伙（學會寫入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知）樓宇入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。20、入伙時物業(yè)公司的工作了解業(yè)主情況；營造良好環(huán)境；人員、制度準備和其他21、物業(yè)管理招投標的意義（用自己的話豐富一下）物業(yè)管理市場發(fā)展的需要；房地產管理體制改革的需要；提高物業(yè)管理水平的需要22、什么是物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金是用于物業(yè)公共部位、公共設備和公共設施的維修、更新的專項資金。23、收樓不入住是否應該交物業(yè)費（用自己的話豐富一下，參考材料:房子我沒有住過一天，為什么讓我交物業(yè)管理費）要繳納物業(yè)管理費；不交物業(yè)費會侵犯他人權利（搭便車）；屬于常規(guī)性公共服務（保潔保安）會使物業(yè)保值增值；收費是以提供服務為標準24、參考材料:19萬元維修基金該不該用？不應該用。維修基金使用時間（是否已超過保修期）；維修基金的性質和范圍（一般用于房屋及設備的大維修，但實際操作中，則要看費用支出的性質，如果是為了業(yè)主的利益的話就可以，如果交通車自身也有收入則不允許用）。25、物業(yè)管理企業(yè)資源有哪些、如何經營⑴管理技術資源-可以做管理技術咨詢，顧問等；⑵品牌資源；⑶人力資源；⑷自有設備設施資源；⑸資料類資源；（6）信息類資源；（7）社會關系類資源。一是在物業(yè)的所有構成內容中，除應充分發(fā)揮它的原有設計功能外，還可通過經營及其他方式產生新的價值；二是物業(yè)及其配套設施設備可以在流通過程中產生價值。26、如何認識物業(yè)管理發(fā)展階段性規(guī)律性業(yè)主群體意識表達的特殊性；前期物業(yè)管理的特殊性（幫開發(fā)商管理、樹立形象）27、第六、七講老師沒有突出什么，都看一下，留個印象吧再次說明!!這個只是老師上課提問過、或者說過要考的一些問題的匯總，并不是真正意義上的考試重點!!!課本和ppt其他的內容也要看一下啊ill”入伙通知書女士/先生：您好!我們熱忱歡迎您入住xx花園！您所認購的XX花園XX區(qū)XX棟XX單元XX室樓宇，已于XXXX年XX月XX日經市建設局、質量檢查總站、消防支隊等政府有關部門檢查驗收、測量合格，現已交付使用準予人住。一、請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在XX。在規(guī)定的日期內，地產部、財務部、物業(yè)管理公司等有關部門和單位將到現場集中辦公。二、為了您在辦理手續(xù)過程中不擁擠，順利而快捷地辦理各樓層的入伙手續(xù)，請以表I時間為準前來辦理入伙手續(xù)。表1各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表閣下如屆時不能前來辦理人伙手續(xù)，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系電話是XXXXXX特此通知XX房地產開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司XXXX年XX月XX日入伙手續(xù)書XX女士/先生:您所認購的XX區(qū)XX棟XX單元XX室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請您閱讀收樓須知，按如下程序辦理入伙手續(xù)。(1)房地產公司財務部I 11已付清樓款II特此證明11蓋章111(2)房地產公司地產部I 1|入伙資格審查合格||特此證明||蓋章|11⑶物業(yè)管理公司財務部! 1|已付清各項入伙費用||特此證明||蓋章|11⑷物業(yè)管理公司管理處| 1|入伙手續(xù)完畢||特此證明||蓋章|11說明:，1,在房地產