庫存周期系列研究：市場再平衡房地產(chǎn)政策如何看

低購房成本和購房資格放寬。隨著政策優(yōu)化，低庫存高能級城市銷售有望率先回電行業(yè)。內(nèi)容目錄中央定調(diào)趨于積極，地產(chǎn)政策有望持續(xù)改善 6展望后市，房地產(chǎn)政策如何看？ 9房地產(chǎn)供給側(cè)政策焦點 10存量提質(zhì)改造——城市更新 10住房保障體系完善——保障性租賃住房建設(shè) 13化解房地產(chǎn)風(fēng)險——房企融資三支箭 17房地產(chǎn)需求側(cè)政策焦點 19降低購房門檻——首付比例、“認房不認貸”等限貸政策的放松 19降低購房成本——房貸利率下降 22購房資格放寬——戶籍政策放松、限購政策放松 23房地產(chǎn)市場：居民信心偏弱銷售降幅擴大，資金較緊投資修復(fù)仍需等待 24庫存視角下，商品房銷售修復(fù)空間測算 29地產(chǎn)鏈景氣展望：開工端仍在磨底，竣工端顯著回暖 32開工端：水泥挖機景氣下行，鋼價企穩(wěn)走強 32竣工端：家具家電銷售顯著回暖，汽車銷量走強 35投資建議 40風(fēng)險提示 40圖表目錄圖1：2022年以來各地因城施策頻次 8圖2：房地產(chǎn)供給端及需求端政策 9圖3：我國城鎮(zhèn)化率已達到較高水平，提升速度開始放緩 10圖4：我國人均住宅建筑面積實現(xiàn)快速提升，整體供應(yīng)已較為充足 10圖5：城市更新、舊改、棚改的定義與區(qū)別 圖6：“十四五”規(guī)劃城市更新相關(guān)要求 圖7：我國住房保障體系發(fā)展歷程 13圖8：保障性租賃住房政策核心特征 15圖9：“十四五”期間各省保障性租賃住房籌集計劃（萬套） 16圖10：“十四五”期間各市保障性租賃住房籌集計劃（萬套） 16圖11：“十四五”期間上海、廣州、南京、青島新建住宅供應(yīng)計劃 17圖12：“三箭齊發(fā)”房企融資支持框架形成 18圖13：部分重點城市首二套房認定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例情況 21圖14：22年以來，房貸利率進入下行通道 22圖15：2023年4月后商品房銷售面積降幅擴大 24圖16：8月新房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行 25圖17：8月二手房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行 25圖18：二季度房價預(yù)期上漲比例環(huán)比下行 25圖19：未來3個月預(yù)計增加購房支出占比環(huán)比下行 25圖20：二季度未來收入信心指數(shù)環(huán)比下行 26圖21：二季度居民更多投資占比環(huán)比下行 26圖22：國內(nèi)貸款和自籌資金降幅較大，反映開發(fā)商本身資金較緊 27圖23：商品房短期庫存逼近17年中水平 29圖24：商品房廣義庫存處于高位 29圖25：商品房廣義去化周期持續(xù)拉長 30圖26：不同省份商品房廣義庫存面積分化較大 31圖27：不同省份商品房廣義庫存去化周期分化較大 31圖28：隨著房地產(chǎn)政策進一步放松，我們預(yù)計中性假設(shè)下有望提升銷售面積增速3.5個百分點 圖29：水泥量端同比微增 33圖30：水泥價端同比下行 33圖31：挖機量端同比下行 34圖32：鋼材量端同比上行 34圖33：鋼材價端同比上行 35圖34：玻璃量端同比下行 37圖35：汽車量端同比上行 37圖36：家具量端同比微降 37圖37：空調(diào)量端同比上行 38圖38：彩電量端同比上行 38圖39：冰箱量端同比上行 39圖40：洗衣機量端同比上行 39表1：2023年關(guān)于房地產(chǎn)政策梳理 6表2：2023上半年主要政策類型出臺頻次對比 8表3：“十四五”規(guī)劃城鎮(zhèn)化布局工作 12表4：城市更新重點區(qū)域類型“三區(qū)一村” 12表5：2023年上半年“第三只箭”支持企業(yè)股權(quán)融資進展 18表6：不同信貸政策對于首套房及二套房的界定 19表7：全國層面及多數(shù)重點城市首二套房認定標(biāo)準(zhǔn)的變遷 20表8：部分城市不同首二套房認定標(biāo)準(zhǔn)下首付及房貸利息情況（單位：萬元） 21表9：2023年上半年地方房地產(chǎn)寬松政策匯總（不完全統(tǒng)計） 23表10：2023年上半年全國300城各線城市住宅用地推出和成交同比變化情況 27表11：2023年上半年22城住宅用地推出、成交情況（市本級，萬平米） 28表12：房地產(chǎn)政策改善后下半年銷售面積改善幅度假設(shè)表 31表13：開工端行業(yè)景氣度與地產(chǎn)指標(biāo)相關(guān)關(guān)系 32表14：竣工端行業(yè)景氣度與地產(chǎn)指標(biāo)相關(guān)關(guān)系 35導(dǎo)讀：7月，中央政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)趨于積極，并指出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。本文梳理了房地產(chǎn)供給側(cè)和需求側(cè)增量政策焦點，分析了目前房地產(chǎn)市場基本面形勢，并對后續(xù)商品房銷售修復(fù)空間進行了測算。中央定調(diào)趨于積極，地產(chǎn)政策有望持續(xù)改善2023724日，中。要加大保障性表1：2023年關(guān)于房地產(chǎn)政策梳理單位單位會議 日期 會議名稱文件 關(guān)鍵內(nèi)容2022央行/銀保監(jiān)會 1月5日建立首住房款利宅銷售格環(huán)和同連續(xù)3個均下降城市階段放寬套房商業(yè)個人房貸款率政策態(tài)調(diào)機制利率下。③調(diào)或消貸利下限的市，果后新建品宅銷售格環(huán)和同比3證監(jiān)會 2月20日啟動不產(chǎn)私投資資范圍括特居住房（括量商品宅、障性房、場租賃住）、業(yè)經(jīng)營基金試點工作

用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。②試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，3000QFLP《關(guān)于融支住房持發(fā)放房租經(jīng)營貸款創(chuàng)對住房賃相企業(yè)綜合融務(wù)。③寬住租賃市央行/銀保監(jiān)會 2月24日租賃市發(fā)展意見場多元投融渠道增強融構(gòu)住房賃貸投放力。寬房租賃業(yè)債融資渠（征求意見稿）

道。創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（CoveredBond）。穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。④加強和完善住房租賃金融管理：嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界。加強住房租賃信貸資金管理。規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。防范住房租賃金融風(fēng)險。建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系。REITsREITs《關(guān)于進一步推進基定?！椖堪l(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相證監(jiān)會 3月24日

資信托基金

融資。②分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、（REITs）常態(tài)化發(fā)經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)行相關(guān)工作的通知》

33.8%REITs82REITs自然資部銀監(jiān)會 3月30

產(chǎn)"帶押過戶"便民利企服務(wù)的通知》

構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。②因地制宜，確定"帶押過戶"模式。地方在實踐探索中，主要形成了三種"帶押過戶"模式。模式一：新舊抵押權(quán)組合模式；模式二：新舊抵押權(quán)分段模式；模式三：抵押權(quán)變更模式。①“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又央行 4月20

有關(guān)情況新聞發(fā)布會 是用來的定，會金融門續(xù)抓好出臺策落，支剛和改善住房求，保產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。住建部市場管總局 5月8日

紀(jì)服務(wù)的意見》

渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。③嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費。具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自主決定收費標(biāo)準(zhǔn)。要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時中共中央會議 7月24日 中央政局會

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。住建部 7月28日住房和鄉(xiāng)建部企大力支剛性改善住房求進一步實好低購首套房付比例貸款率、改業(yè)座談會學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟形勢

善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。國常會 7月31日和經(jīng)濟作的要講要調(diào)整化房產(chǎn)政，根不需求、同城等推有利房產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的央行、匯局 8月1

話精神研究有關(guān)到期階段性政策的后續(xù)安排等央行、外匯局23年下半年工作會議

政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。落實好“金融16發(fā)改委等四部門新聞在更好滿足居民剛性和改善性住房需求等方面加強政策儲備；穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)發(fā)改委 8月4日

發(fā)布會

險隱患，延續(xù)實施保交樓貸款支持計劃至24年5月末，穩(wěn)步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。資料來源：央行官網(wǎng)，發(fā)改委官網(wǎng)，住建部官網(wǎng)，自然資源局官網(wǎng)，銀保監(jiān)會官網(wǎng)，中國政府網(wǎng)，中指院，所20235月639361-4607728圖1：2022年以來各地因城施策頻次資料來源：中指研究院，所表2：2023上半年主要政策類型出臺頻次對比月份合計優(yōu)化限購優(yōu)化限貸優(yōu)化限售調(diào)整公積金優(yōu)化現(xiàn)價購房補貼優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管引才及落戶1月6048021010352月58262201195183月6741538214734月624023325245月393202414136月36113202843資料來源：中指研究院，所展望后市，房地產(chǎn)政策如何看？為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，房地產(chǎn)政策在供給端和需求端持續(xù)發(fā)力。在供給端有望在存量提質(zhì)改造、住房保障體系完善和化解房地產(chǎn)風(fēng)險三方面促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，在需求端有望在降低購房門檻、降低購房成本和購房資格放寬三方面繼續(xù)放松，釋放居民購房需求。圖2：房地產(chǎn)供給端及需求端政策資料來源：所繪制房地產(chǎn)供給側(cè)政策焦點了快速提升，整體住房供給較為充足。2022202138.1037.00平方米，整體住房供給較為充足。圖3：我國城鎮(zhèn)化率已達到較高水平，提升速度開始放緩 圖4：我國人均住宅建筑面積實現(xiàn)快速提升，整體供應(yīng)已較為充足資料來源：，所 資料來源：，所與此同時，房地產(chǎn)市場存在區(qū)域供需不均的問題，尤其是部分高能級城市住城市環(huán)境的作用。我們認為，我國棚改高峰已過，后續(xù)大中城市舊改、城市更新將是房地產(chǎn)供應(yīng)端改善的重點發(fā)力方向。圖5：城市更新、舊改、棚改的定義與區(qū)別資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，所頂層設(shè)計方面，十四五規(guī)劃城市更新相關(guān)要求：1）200021.9因地制宜改造一批城中村。改造方案方面，大城市重點是優(yōu)化提升超大特大城市中心城區(qū)功能，中小城市重點是完善大中城市宜居宜業(yè)功能，縣城重點是推進以縣城為主要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。區(qū)域類型方面，老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村區(qū)域是改造提升的重點區(qū)域。圖資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，所表3：“十四五”規(guī)劃城鎮(zhèn)化布局工作空間層面 重點 具體方案空間層面 重點 具體方案優(yōu)化提升超大特大城市中心城區(qū)功轉(zhuǎn)變超大特大城市開發(fā)建設(shè)方式，有序疏解中心城區(qū)一般性大城市

能 制造業(yè)區(qū)域物流地和等育等公服務(wù)源，降低開強度人口度立足特色資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立制造業(yè)差異化定位，推動制中小城市 完善大城市居宜功

造業(yè)規(guī)?；夯l(fā)展，優(yōu)化市政公用設(shè)施布局和功能，支持三級醫(yī)院和高等院校在大中城市布局，增加文化體育資源供給，營造現(xiàn)代時尚的消費場景，提升城市生活品質(zhì)推進以縣城為主要載體的城鎮(zhèn)化建推進公共服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生、市政公用、產(chǎn)業(yè)配套等設(shè)施提級縣城

擴能，增強綜合承載能力和治理能力，因地制宜發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，所表4：城市更新重點區(qū)域類型“三區(qū)一村”老舊小區(qū) 老舊廠房 老舊街區(qū) 城中村區(qū)域老舊小區(qū) 老舊廠房 老舊街區(qū) 城中村區(qū)域老舊廠房通常指開發(fā)區(qū)，開

城中村區(qū)域是中國特色的老舊小區(qū)指的是2000

效率和促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為目

揚中華文化的關(guān)鍵載體。老城區(qū)實現(xiàn)一體化發(fā)展。由其更新方式是以微更新為標(biāo)，最終實現(xiàn)產(chǎn)城融合。開舊街區(qū)更新的主要任務(wù)是歷于其建筑質(zhì)量的劣質(zhì)性、主，全面更新為輔

更新 新，不推倒來

全面更新為主，微更新為輔資料來源：國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，所保障性租賃住房是我國住房保障體系制度建設(shè)的重要組成部分。根據(jù)中指研究院，我國住房保障體系建設(shè)始于1994年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出向中低收入家庭提供具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房，設(shè)的不斷推進，段720217圖7：我國住房保障體系發(fā)展歷程資料來源：中指研究院，所2021有效改善了城鎮(zhèn)戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出住房保障體系。意見具體指出了保障性租賃住房的對象標(biāo)準(zhǔn)70多領(lǐng)域政策支持保障性租賃住房建設(shè)快速審批流程，提高項目審批效率；性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助；綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度；加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。圖8：保障性租賃住房政策核心特征資料來源：中國政府網(wǎng)，中指研究院，所保障性租賃住房市場潛力大，十四五期間有望加速發(fā)展。國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中首次明確了我國住房保障體系的頂層設(shè)計，為保障性租賃住房的發(fā)展指明了明確的方向。在此背景下，各地政府積極響應(yīng)，將350萬套7354市場秩序，促進市場的專業(yè)化和健康發(fā)展。40%以上。圖“十四五”期間各省保障性租賃住房籌集計劃（萬套） 圖1“十四五”期間各市保障性租賃住房籌集計劃（萬套） 資料來源：“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，保障性租賃住房實施意見，中指研究院，所

資料來源：“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，保障性租賃住房實施意見，中指研究院，所圖資料來源：各地《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》，中指研究院，所“三箭齊發(fā)”穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)商融資環(huán)境，逐步化解房地產(chǎn)風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場整體下行，房地產(chǎn)企業(yè)資金流緊張的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險逐漸“第一支箭”在信貸方面為房企提供支持。中國人民銀行和銀保監(jiān)會于202216200061202258“第三只箭”放開股權(quán)融資。20225作圖1資料來源：中指研究院，所表5：2023年上半年“第三只箭”支持企業(yè)股權(quán)融資進展房企 時間 融資額度房企 時間 融資額度用途中南建設(shè) 2023/1/5中交地產(chǎn) 2023/1/5萬科A 2023/2/10

2023A過11.48億股（）30%28億元（），35萬科2023年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%，募集資金將用于公司旗下11個房地產(chǎn)開發(fā)項目和補充流動資金。渝開發(fā) 2023/2/28 擬向不過35名特定投者發(fā)股票，次發(fā)數(shù)量照募資總額除發(fā)行價格確，且超過次發(fā)前開發(fā)股總數(shù)的。募集資擬用于策支京能置業(yè) 2023/3/1萬科企業(yè) 2023/3/2新城控股 2023/3/13越秀地產(chǎn) 2023/4/20融創(chuàng)中國 2023/6/6金科股份 2023/6/6資料來源：中指研究院，所

的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務(wù)等。本次向特定對象發(fā)行股票事項不會導(dǎo)致公司控股股東和實際控制人發(fā)生變化。擬向不超過35與配售代理就配售300,000,000股新H股訂立配售協(xié)議，配售價為每股H股13.05港元。配售所得款項凈額總額預(yù)計約為39.03億港元。萬科擬將配售所得款項凈額的60%資金用于償還公司的境外債務(wù)性融資，剩余40%資金將用于補充公司營運資金本次募集資金將不會用于境內(nèi)新增住宅開發(fā)項目。2023A80億元含本數(shù))10030準(zhǔn)，以9.00928,936,82683.6億港元（扣除開支前），或約82.99億港元（扣除開支后）。擬將供股的所得款項凈額用于大灣區(qū)、華東地區(qū)核心城市和其他重點省會城市的進一步投資，并用作營運資金。發(fā)布公告，于股東周年大會上將提呈一項普通決議案，動議授予董事發(fā)行授權(quán)，以行使本公司權(quán)力配發(fā)、發(fā)行及處理本公司股本中的新股份，最多可達相當(dāng)于通過有關(guān)該項發(fā)行授權(quán)的決議案當(dāng)日本公司已發(fā)行股份數(shù)目的20%。發(fā)布公告，擬以發(fā)行股份的方式購買重慶市金科投資控股（集團）有限責(zé)任公司控股子公司重慶兩江新區(qū)科易小額貸款有限公司持有的重慶恒昇大業(yè)建筑科技集團有限公司20%股權(quán)。房地產(chǎn)需求側(cè)政策焦點“認房不認貸”等政策放松，將進一步支持居民剛需和改善性需求。今年7“認房650（40%80%26070萬，且大概率不排除首套房還有未還完的房貸。另從貸款利息看，不同認定標(biāo)準(zhǔn)下房貸利259付比例等政策，有望降低購房門檻，降低改善群體換房成本，增加剛需房源供給表6：不同信貸政策對于首套房及二套房的界定類型 首套標(biāo)準(zhǔn) 二套標(biāo)準(zhǔn) 按二套放貸的情形類型 首套標(biāo)準(zhǔn) 二套標(biāo)準(zhǔn) 按二套放貸的情形認房又認貸

擬購房地家庭名下無房且全國范圍內(nèi)無住房貸款記錄

擬購房地家庭名下有房或全國范圍內(nèi)有過貸款記錄

（1）A全款買過1套房，再購房申請貸款時（2）A1（3）A1（4）A1認房不貸 擬購房家庭無房擬購房地家庭名下

擬購房地家庭名下有一套住房，再買

（1）、（2）、（3）認貸不認房（又稱無房或擬購房地家有1筆未結(jié)清的住房按揭貸清不認房）

1且無貸款記錄或貸款已結(jié)清

貸款 （3）資料來源：貝殼研究院，所表7：全國層面及多數(shù)重點城市首二套房認定標(biāo)準(zhǔn)的變遷時間 政策文件名 主要內(nèi)容時間 政策文件名 主要內(nèi)容抑制性政策：首提二套房認定標(biāo)準(zhǔn)“認房又認貸”2010/5/26《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標(biāo)準(zhǔn)的通（一系統(tǒng)（）知》（建房［2010］83號）有一套（及以上）成套住房的；（認房）（二）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款號）購買住房的；（認貸）2014/9/30《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房金融服務(wù)工作的通知》貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。2016年四季度始2022年以來資料來源：貝殼研究院，所

抑制性政策：熱點城市再次啟動“認房又認貸”景德鎮(zhèn)、蘭州、太原、長春、南寧、湘潭、駐馬店、貴陽、蘭州、南昌等十余城破“認房不認貸”為“貸清不認房”圖13：部分重點城市首二套房認定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例情況資料來源：貝殼研究院，所城市首套房標(biāo)換房標(biāo)的“認房又“認房又“認房又“認房不“認房不不同信貸100萬貸城市首套房標(biāo)換房標(biāo)的“認房又“認房又“認房又“認房不“認房不不同信貸100萬貸的額額認貸”下認貸”下認貸”下認貸”下認貸”下政策下首款額度利首付比首付額首付缺口首付比首付額付額度差息差北京450650 80%5207040%2602608.9天津140200 60%120-2030%60605.3南京230340 50%170-6030%102683.5濟南150220 60%132-1830%66665.3資料來源：貝殼研究院，所7安置住房免征印花稅、個人購買安置住房減征契稅、個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅等。此次涉房稅費相關(guān)內(nèi)容并非新政策，而是對此類82023圖14：22年以來，房貸利率進入下行通道資料來源：，所好滿足居民購房需求。2023()()肥(街道)表9：2023年上半年地方房地產(chǎn)寬松政策匯總（不完全統(tǒng)計）政策分類 一線城市 二線城市（涉及政策分類 一線城市 二線城市（涉及24個城市） 三四線城市（涉及101個市縣）放松限購

業(yè)聚集。優(yōu)限購圍：區(qū) (街道、無錫街道、合肥街道)、沈陽、鄭州。

滎陽、贛州、寧德、揚州放松限售 深圳深合區(qū)

長沙、門、州、島 惠州惠區(qū)、州、州、州福清滎陽、上栗、東莞、佛山、濟源產(chǎn)城融合示放松限貸 降低首：青

范區(qū)、監(jiān)利、金華、洛陽、咸寧、貴安、漯河、駐馬店、襄陽、海安優(yōu)化提取或貸款條件：南京、哈沂、烏蘭察布、淄博、德州、吉林、揚州、優(yōu)化提取條

爾濱、杭州、無錫、合肥、鄭

日照、宿遷、漯河、駐馬店、義烏、揭陽、公積金政策

深圳、上海、廣州。

大連、濟南、長沙、太原、杭州、合肥、鄭州、寧波、蘇州、南昌。優(yōu)化商轉(zhuǎn)公政策：蘭州。

賓、大慶、新鄉(xiāng)、黃山、大同、焦作、安陽、周口、漳州、韶關(guān)、濟源、鶴壁、泉州、潮州、惠州惠陽區(qū)、荊門、漢中、營口、滁州、開封、信陽、衡陽、蕪湖、海安、陽江、畢節(jié)、鎮(zhèn)江限價政策 無錫 日照、水、門、州、江落戶規(guī)范：深放寬落戶：鄭州、杭州。加大引滎陽、上栗縣、烏蘭浩特、洛陽、淄博臨淄落戶或引才

圳。引才：北京平谷區(qū)、房山區(qū)。

才：長沙、哈爾濱、南昌高新區(qū)、長春、杭州、寧波、石家莊。

區(qū)、鷹潭、連江縣、周口、揚州、佛山、漯河、武岡、駐馬店、義烏、吉安、黃山、滁州、海安滎陽、上栗縣、桂平、鹽城、安義縣、濟源產(chǎn)城融合示范區(qū)、資陽、監(jiān)利、德宏、洛發(fā)放購房補貼

杭州臨安區(qū)、沈陽

口、鞍山、揚州、日照、阜陽、宿遷、武岡、登封、酒泉、亳州、連云港、麗水、泉州臺商區(qū)、安康高新區(qū)、祁門縣、滁州、鶴壁、南通通州區(qū)、三門峽、徐州房票或貨幣安置 南京、錫、慶、昌、島淮北、陵、遷、岡、昌、寧交易稅費 資陽、泉、陽、江資料來源：中指研究院，所資修復(fù)仍需等待商品房銷售降幅進一步走闊。1—8月份，商品房銷售面積73949萬平方米，同比下降7.1%，其中住宅銷售面積下降5.5%。商品房銷售額78158億元，下降3.2%，其中住宅銷售額下降1.5%。0.2%、0.3%0.6%0.1%0.4%0.180.60.3%0.6%0.5%0.4%870個大173個，3.%.T32%，1.30PCT1.40PCT17.5%1.30PCT圖15：2023年4月后商品房銷售面積降幅擴大資料來源：，所圖16：8月新房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行資料來源：，所圖17：8月二手房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行資料來源：，所圖18：二季度房價預(yù)期上漲比例環(huán)比下行 圖19：未來3個月預(yù)計增加購房支出占比環(huán)比下行 資料來源：，所 資料來源：，所圖20：二季度未來收入信心指數(shù)環(huán)比下行 圖21：二季度居民更多投資占比環(huán)比下行 資料來源：，所 資料來源：，所1-761.4PCT同比下降..2023年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來同期最低位，同比分別下降34.0%32.1%17.3%2222城上半年538839%389834%49%9%，圖22：國內(nèi)貸款和自籌資金降幅較大，反映開發(fā)商本身資金較緊資料來源：，所表10：2023年上半年全國300城各線城市住宅用地推出和成交同比變化情況指標(biāo)300城一線二線三四線推出面積同比-34.0%-23.9%-34.8%-34.4%成交面積同比-32.1%-31.2%-26.5%-36.2%土地出讓金同比-20.4%-15.6%-17.5%-29.4%樓面均價同比17.3%22.7%12.1%10.8%資料來源：中指研究院，德邦研究所表11：2023年上半年22城住宅用地推出、成交情況（市本級，萬平米）城市推出成交（萬平方米）同比（同比成交溢價率地價達上限成交占比底價成交占比流拍最牌率合肥320-57%250-54%13%67%21%2%深圳83-23%76-29%12%57%29%30%廈門48-70%42-70%12%60%40%0%成都392-58%324-19%11%50%36%0%福州17-92%17-86%10%67%33%13%杭州527-43%534-41%9%62%26%0%廣州379-10%248-5%9%50%44%14%北京254-26%248-19%9%48%39%0%南京302-50%206109%8%29%50%5%寧波285-38%225-72%8%37%57%0%上海468-31%199-55%7%79%21%21%蘇州222-42%185-49%6%25%50%0%長沙269-59%185-40%5%42%50%8%青島111-63%101-63%4%14%71%0%濟南379-7%133-2%4%26%74%0%天津267-43%257375%3%8%88%18%武漢387110%18012%2%6%83%0%重慶110-70%96-35%1%11%78%22%無錫129-55%12925%1%0%95%25%鄭州172-17%130-37%1%0%91%0%沈陽28-22%7-76%0%0%100%0%長春238624%125878%0%0%100%0%合計5388-39%3898-34%8%40%49%9%資料來源：中指研究院，所庫存視角下，商品房銷售修復(fù)空間測算短期庫存逼近17年中水平，廣義庫存處于高位。7645641719.5%5.722022110100%圖23：商品房短期庫存逼近17年中水平資料來源：，所圖24：商品房廣義庫存處于高位資料來源：，所圖25：商品房廣義去化周期持續(xù)拉長資料來源：，所分區(qū)域看，不同省份庫存水平分化較大。6.24.84.8130036個月以內(nèi)。假設(shè)下有望提升銷售面積增速3.5個百分點。10%5%3.5售面積增速有望上升1.3個百分點和7.3個百分點。圖26：不同省份商品房廣義庫存面積分化較大資料來源：，所圖27：不同省份商品房廣義庫存去化周期分化較大資料來源：，所表12：房地產(chǎn)政策改善后下半年銷售面積改善幅度假設(shè)表房地產(chǎn)政策改善后下半年銷售面積改善幅度假設(shè)表A情形B情形C情形低庫存地區(qū)5.0%10.0%20.0%中庫存地區(qū)0.0%5.0%10.0%高庫存地區(qū)0.0%0.0%5.0%資料來源：Wind，德邦研究所測算圖28：隨著房地產(chǎn)政策進一步放松，我們預(yù)計中性假設(shè)下有望提升銷售面積增速3.5個百分點資料來源：，所測算地產(chǎn)鏈景氣展望：開工端仍在磨底，竣工端顯著回暖開工端：水泥挖機景氣下行，鋼價企穩(wěn)走強1ABC表13：開工端行業(yè)景氣度與地產(chǎn)指標(biāo)相關(guān)關(guān)系行業(yè)指標(biāo)周期相關(guān)系數(shù)領(lǐng)先滯后關(guān)系商品房新開工面積建筑建材水泥產(chǎn)量周期A0.42領(lǐng)先新開工9月周期B0.66與新開工同期周期C0.88與新開工同期水泥價格周期C之前0.83滯后新開工7月周期C0.39滯后新開工1月機械挖掘機銷量周期A0.88與新開工同期周期B0.85與新開工同期周期C0.42與新開工同期鋼鐵鋼材產(chǎn)量周期A0.74領(lǐng)先新開工4月周期B0.80領(lǐng)先新開工2月周期C0.56與新開工同期鋼材價格周期A0.68滯后新開工2月周期B0.78與新開工同期周期C0.29領(lǐng)先新開工6月商品房銷售面積建筑建材水泥產(chǎn)量周期A0.45滯后銷售1月周期B0.47領(lǐng)先銷售1月周期C0.58與銷售同期水泥價格周期C之前0.91滯后銷售9月周期C0.80滯后銷售10月機械挖掘機銷量周期A0.68滯后銷售7月周期B0.61滯后銷售8月周期C0.66滯后銷售5月鋼鐵鋼材產(chǎn)量周期A0.66滯后銷售6月周期B0.53滯后銷售5月周期C整體為負鋼材價格周期A0.79滯后銷售8月周期B0.60滯后銷售7月周期C0.78滯后銷售3月資料來源：，所測算備注：2005-2009年設(shè)為周期A，2009-2016年設(shè)為周期B，2016-2022年后設(shè)為周期C1-723.6%。圖29：水泥量端同比微增資料來源：，所圖30：水泥價端同比下行資料來源：，所78.6PCT。圖31：挖機量端同比下行250200250200150100500中國:商品房銷售面積:累計同比（%）02007-092008-032007-092008-032008-082009-022009-072009-122010-062010-112011-052011-102012-042012-092013-032013-082014-022014-072014-122015-062015-112016-052016-102017-042017-092018-032018-082019-022019-072019-122020-062020-112021-052021-102022-042022-092023-03中國:銷量:液壓挖掘機:主要企業(yè):累計同比（%，右軸）中國:房屋新開工面積:累計同比（%）資料來源：，所75.40%，2670.22%，較27.16PCT。圖32：鋼材量端同比上行120100120100806040200中國:商品房銷售面積:累計同比（%）中國:產(chǎn)量:鋼材:累計同比（%，右軸）02006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中國:房屋新開工面積:累計同比（%）資料來源：，所圖33：鋼材價端同比上行1501001501005002008-022008-072008-022008-072008-122009-062009-112010-052010-102011-042011-092012-022012-072012-122013-062013-112014-052014-102015-042015-092016-032016-082017-022017-072017-122018-062018-112019-052019-102020-042020-092021-032021-082022-022022-072022-122023-06中國商品房銷售面積累計同比（%） 鋼材綜合價格指數(shù)：當(dāng)月同比右軸）中國:房屋新開工面積:累計同比（%）資料來源：，所竣工端：家具家電銷售顯著回暖，汽車銷量走強竣工端行業(yè)景氣度整體與商品房銷售面積相關(guān)性更強，且滯后期有所縮短。C2表14：竣工端行業(yè)景氣度與地產(chǎn)指標(biāo)相關(guān)關(guān)系行業(yè)指標(biāo)周期相關(guān)系數(shù)領(lǐng)先滯后關(guān)系商品房竣工面積建筑建材玻璃產(chǎn)量周期A幾乎不相關(guān)周期B0.35滯后竣工12月周期C0.64與竣工同期玻璃價格周期C之前0.31滯后竣工7月周期C0.85滯后竣工2月汽車汽車銷量周期A0.34滯后竣工6月周期B0.35滯后竣工12月周期C0.67與竣工同期家居家具零售額周期A幾乎不相關(guān)周期B0.42與竣工同期周期C0.77/0.58領(lǐng)先竣工12月/同期家電空調(diào)產(chǎn)量周期A幾乎不相關(guān)周期B0.33滯后竣工12月周期C0.52滯后竣工8月彩電產(chǎn)量周期A0.56領(lǐng)先竣工12月周期B幾乎不相關(guān)周期C幾乎不相關(guān)冰箱產(chǎn)量周期A0.50滯后竣工11月周期B0.49滯后竣工12月周期C0.66滯后竣工1月洗衣機產(chǎn)量周期A相關(guān)性低周期B相關(guān)性低周期C0.51與竣工同期商品房銷售面積建筑建材玻璃產(chǎn)量周期A0.59滯后銷售9月周期B0.54滯后銷售7月周期C0.60滯后銷售2月玻璃價格周期C之前0.82與銷售同期周期C0.80滯后銷售2月汽車汽車銷量周期A0.72滯后銷售5月周期B0.54滯后銷售7月周期C0.92與銷售同期家居家具零售額周期A幾乎不相關(guān)周期B0.34滯后銷售3月周期C0.95/0.87領(lǐng)先銷售12月/同期家電空調(diào)產(chǎn)量周期A0.71滯后銷售7月周期B0.69滯后銷售12月周期C0.68與銷售同期彩電產(chǎn)量周期A0.50滯后銷售5月周期B0.35滯后銷售3月周期C0.29與銷售同期冰箱產(chǎn)量周期A0.37滯后銷售7月周期B0.57滯后銷售3月周期C0.79與銷售同期洗衣機產(chǎn)量周期A0.58滯后銷售8月周期B0.48滯后銷售5月周期C0.67與銷售同期資料來源：，所測算備注：2005-2009年設(shè)為周期A，2009-2016年設(shè)為周期B，2016-2022年后設(shè)為周期C玻璃方面，量端同比下行。78.70%9.10PCT。圖34：玻璃量端同比下行120100120100806040200中國:商品房銷售面積:累計同比（%）02006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中國:產(chǎn)量:平板玻璃:累計同比（%，右軸）中國:房屋新開工面積:累計同比（%）資料來源：，所汽車方面，量端同比上行。77.90%9.90PCT。圖35：汽車量端同比上行2006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中國商品房銷售面積累計同比（%） 中國房屋新開工面累計同比中國銷量汽車?yán)塾嬐龋?）資料來源：，所家具方面，量端同比上行明顯。7月家具零售額累計同比提高3.20%，較去年同期增速上漲11.80PCT。圖36：家具量端同比微降2006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010-112011-062011-122012-072013-022013-082014-032014-092015-042015-102016-052016-112017-062017-122018-072019-022019-082020-032020-092021-042021-102022-052022-112023-06中國商品房銷售面積累計同比（%） 中國房屋新開工面累計同比中國零售額家具類累計同比（%）資料來源：，所716.80PCT。73719.70PCT722.80PCT。圖37：空調(diào)量端同比上行2006-072007-022006-072007-022007-082008-032008-092009-042009-102010-052010