論房地產稅的稻菜收購案

論房地產稅的稻菜收購案

一、中國的基本稅份(一)稅收增長迅速,地方規(guī)模偏小隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，特別是房地產市場的日益活躍，中國的會計規(guī)模呈逐年上升趨勢。2009年全國契稅收入1735.05億元,2010年突破2000億元,達到2464.85億元,較2009年凈增729.8億元,增長42%,分別高出全國稅收增長率和地方稅收增長率19個百分點和17個百分點,占全國稅收總收入的比重為3.4%。契稅作為地方稅種,從收入上看,近年來在地方各稅收入中排在營業(yè)稅和個人所得稅之后,成為地方固定稅收收入的第三大支柱。從契稅占地方稅收的比重和占地方財政收入的比重來看,總體也是上升趨勢,顯示出發(fā)展的巨大潛力。(二)實行差別化的增值稅征管制度,更好地發(fā)揮好市場的調控作用我國現(xiàn)行稅制中與房地產相關的稅種有十多個,覆蓋房地產開發(fā)、轉讓、保有等各個環(huán)節(jié)。2005年國家稅務總局開始推行房地產稅收一體化政策,對房地產稅收實行鏈條式管理。契稅正處在整個鏈條的入口和出口位置,是房地產稅收稅源控管的關鍵環(huán)節(jié),對房地產其他稅種的征管具有把手作用。讓“居者有其屋”是社會穩(wěn)定、進步、發(fā)達的重要基礎。目前房地產市場調控的目標就在于讓普通住房回歸其民生性,合理抑制其投資性。契稅在對房地產市場的調控上具有先天的優(yōu)勢:契稅是在土地和房地產交易環(huán)節(jié)中對承受方征收的財產稅,也是唯一從需求方進行調節(jié)的稅種。契稅操作簡單方便,實行差別化稅率和“先稅后證”的征管辦法,使其可以有效引導住房合理消費,同時積累更多的保障性住房建設資金。從實施的效果來看,差別化的契稅政策成效比較顯著,尤其是降低了低收入群體購買自住性住房的成本。但另一方面,受法定稅率最高上限的制約,契稅對調節(jié)收入分配、抑制房地產投機行為的作用力度還有待加強。二、個稅目的內容契稅的稅目,按照土地、房屋權屬轉移行為分為土地契稅和房產契稅兩大類五個稅目,分別是:國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換)、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。契稅的稅基大體相當于土地和房產的交易總金額,契稅收入的數額直接受到土地交易額和商品房交易額的影響。(一)土地供給側銷售量結構按照《中華人民共和國物權法》,土地物權有多種表現(xiàn)形式。契稅應稅的土地權屬轉移僅指國有土地使用權出讓和土地使用權的轉讓。在土地一級市場,按照《中華人民共和國土地管理法實施細則》,國有土地使用權可以劃撥使用,也可以出讓、租賃、作價出資。目前,只有國有土地使用權出讓屬于契稅的征稅范圍。在土地二級市場,按照《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》),國有土地使用權可以轉讓,農村集體土地使用權可以有條件的轉讓。這兩種轉移方式均屬于契稅的征稅范圍。我國國有土地有償使用始于1982年。在有償用地實行招標、掛牌、拍賣等競價方式后,土地成交價格快速增長。從總量來看,2010年土地出讓總面積29.15萬公頃,同比增長39.6%,出讓面積占土地供應總面積的68.1%,同比提高2.6個百分點。其中,招拍掛出讓面積25.73萬公頃,同比增長44.5%,占土地出讓總面積的88.3%,同比提高3.0個百分點。土地出讓總價款27114.39億元,同比增長70.4%,其中,招拍掛出讓總價款26026.01億元,同比增長72.4%(見圖1)。從土地用途來看,2010年住宅用地增長較大。住宅用地供應11.44萬公頃,同比增長49.6%,占房地產開發(fā)用地供應總量的74.7%,同比提高0.4個百分點。其中,保障性住房用地供應1.66萬公頃,同比增長51.3%,占住宅用地的14.5%,同比提高0.2個百分點。從平均價格來看,2010年普通商品住宅用地出讓均價為1786元/平方米,同比上漲17.9%。其中一、二、三季度出讓均價都是下降趨勢,環(huán)比增長率分別為-3.3%、-10%和-6.0%;第四季度因為供地時序和供地結構的變化,商品住宅用地供應較多,帶動價格回升,比三季度增長17.6%(見圖2)。在土地一級市場上,契稅的計稅依據是國有土地使用權出讓的成交價格。土地使用權轉讓屬于土地的二級市場。在土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。在實際工作中,土地使用權轉讓有兩種情況:一種是地面上有建筑物的轉讓;一種是地面上無建筑物的轉讓。無論地面上有無建筑物的轉讓,通常把土地使用權轉讓與房屋所有權轉移合為一個整體,統(tǒng)稱為房地產轉讓,一般可以以房產交易額為稅基征收契稅。在實際征收管理中,契稅只有一張稅票,并沒有區(qū)別來自土地和房產交易的契稅。作為學術探討,如果把土地和房產分開來看,考察二級市場土地使用權轉讓應繳稅款,也許在理論上的方法之一是可以借助營業(yè)稅來估算。根據《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定,企業(yè)在中國境內轉讓土地使用權,應按規(guī)定繳納營業(yè)稅。企業(yè)轉讓其受讓的土地使用權,以全部收入減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業(yè)額,稅率為5%。所以我們可以按以下公式計算契稅:B是土地使用權轉讓繳納的營業(yè)稅,R是土地轉讓正常收益率,t是契稅稅率,D為應繳契稅,5%為營業(yè)稅稅率。無論理論還是現(xiàn)實工作,影響土地交易額的因素是相同的,面積與價格是直接的決定因素,受到市場供求關系的影響。更重要的是,土地是特殊的戰(zhàn)略資源,其使用權交易與國土部門的用地規(guī)劃密切相關,受到國家宏觀政治經濟政策的制約,是國家意志的重要體現(xiàn)。(二)商品房銷售情況當前房屋權屬的主要形式有房屋使用權、房屋所有權和擔保物權等。契稅應稅的房屋權屬轉移指的是以買賣、受贈和交換三種方式取得房屋所有權的行為。如前所述,房屋所有權一般由建筑物的所有權和附著土地的出讓使用權組成,即所謂的“大產權”。當“小產權”房轉移時,需補交土地出讓金,變?yōu)椤按螽a權”房,同樣屬于契稅的征稅范圍。根據財政部對稅收結構的分析,房產的交易額主要受到新建住房和二手房的交易量和價格的影響。2010年契稅快速增長的主要原因是房地產交易額總體保持較快增長,當年全國商品房銷售額同比增長18.3%。(2)2010年,全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%。商品房銷售額5.25萬億元,比上年增長18.3%。分地區(qū)來看,中、西部地區(qū)在商品房銷售面積和銷售額上與東部地區(qū)的差距仍然十分明顯。2010年,東部地區(qū)的銷售面積是中部地區(qū)的1.94倍,是西部地區(qū)的1.86倍;銷售額分別是中、西部地區(qū)的3.63倍和3.28倍。2010年東、中、西部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額均為正向增長,銷售面積的增長率分別為4.1%、19.9%和13.5%,銷售額增長率分別為10.1%,39.7%和32.2%。東部地區(qū)銷售面積增長為負的有5個省、市、自治區(qū),銷售面積和銷售額均為負增長的有兩個,即北京和上海。中部和西部地區(qū)只有西藏為負增長,且銷售面積和銷售額增長率均為負值。很明顯,市場化后,影響房產交易額的直接因素是房產交易量和價格,二者與交易額均是正相關變動,受到市場供求關系的影響。同時,房地產也是一種特殊的商品,價值高且具有一定的需求剛性,幾乎與每個居民的生活休戚相關。在我國現(xiàn)階段,房地產市場發(fā)育并不完全,價格過快上漲、新房林立卻空置率高等現(xiàn)象十分突出,引起了國家的高度重視。為了抑制房價過快增長,我國政府加大了對房地產市場的調控力度,在出臺的一系列政策措施中就包括了對房地產交易行為征收差別化契稅。主要政策有:各地對購買非普通住宅按法定3%~5%的稅率征收契稅;對于購買普通住宅減半征收契稅,對個人首次購買90平方米以下的普通住房減按1%稅率征收;對保障性住房實行減免稅優(yōu)惠政策。(三)土地價格與房地產價格的關系1.土地價格上漲在我國,土地一級市場是由政府壟斷經營的,其壟斷性表現(xiàn)為政府是土地使用權的唯一提供者。同時土地本身的經濟供給因受到自然供給的限制而缺乏彈性,因此土地價格近似于一種需求價格。進一步分析,土地價格是由引致需求帶來的,即房價的升高引起了對土地的需求,又因為土地的供給缺乏彈性,導致了土地價格上漲。同樣的原因,各地區(qū)土地價格的差異性一定程度上是由于不同地區(qū)對房地產的需求不同造成的。另一方面,與商品房相比,土地供給受國家宏觀政策的制約更加明顯。房價的形成,受市場機制的影響較為顯著。與土地供給不同,房地產(主要是新建商品房)必須通過交易價格的實現(xiàn)收回建設成本和獲得合理利潤,房地產的交易價格必須是需求方和供給方均能接受的價格,是由供求雙方共同決定的?？疾旆績r的形成機制,地價是基礎成本,再經過整個建設過程形成包括合理利潤在內的成本價格,成本價格經歷市場供求關系的博弈,才形成最終的房地產交易價格。盡管房地產的建設周期較長,但是地價是房價的成本之一是毋庸置疑的,因此地價的上升是房價提高的一個重要因素。由此可見,地價和房價互相有重要的影響,但作為反映土地市場和房地產市場供求關系的信號,二者的漲落主要是由土地和房產市場的供給和需求決定的,不能簡單的說由房價來決定地價,或者由地價決定房價。2.建筑節(jié)能分析從10年來全國平均價格的趨勢看,地價和房價變化表現(xiàn)出與宏觀經濟變化基本一致的波動性。考察2001年以來的地價走勢可以看出,我國的商住綜合地價逐年提高,近年來波動幅度較大。2001~2006年的年平均地價增長比較穩(wěn)定;2007年地價高速增長,年增長率達14.92%,比2006年提高了近8個百分點;2008年增長率幾乎為零,主要是受到全球金融危機影響;2009年和2010年增長率持續(xù)快速回升,分別為7.31%和10.76%?？梢?地價變化表現(xiàn)出與宏觀經濟變化相一致的波動性。分析全國商品房的平均價格,2008年金融危機之前,一直都是上升的趨勢,特別是2004年房價增長率達到17.76%,比2003年高近13個百分點。2008年房價與2007年基本持平,2009年增長率突破20%,為10年來的歷史最高點。2010年再次回落,增長率僅為7.11%?？梢钥闯?全國商品房平均價格的變動趨勢與地價變化趨勢基本一致,即與宏觀經濟變化趨勢基本相同,但波動幅度更為明顯(見表1)。三、建立和完善農村集體建設用地使用權轉移的稅收制度1997年《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)頒布以來,契稅在調控房地產市場、增加地方財政收入方面發(fā)揮了重要的作用。但是,隨著我國《土地管理法》及相關制度的不斷完善和房地產業(yè)的發(fā)展,僅從我們對稅源的分析中,現(xiàn)行的契稅制度至少存在以下問題。1.在土地一級市場,目前只有國有土地使用權出讓屬于契稅的征稅范圍。從土地使用制度發(fā)展上來看,應逐步將國有土地使用權的租賃和作價出資兩種方式規(guī)定為契稅的征稅范圍。2.農村集體建設用地使用權出讓應納入契稅征稅范圍。依據《土地管理法》,農村集體建設用地使用權不得出讓?！稌盒袟l例》規(guī)定,只有國有土地使用權的出讓屬于契稅的征稅范圍,集體土地不經征用成為國有土地,不得出讓。但是隨著我國經濟的蓬勃發(fā)展,逐漸出現(xiàn)了以出讓、轉讓、出租等形式自發(fā)轉移農村集體建設用地使用權的現(xiàn)象,尤其是在經濟發(fā)達地區(qū)更加普遍。2009年出臺的《國土資源部關于促進農業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》強調,規(guī)范集體建設用地流轉,逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。除特殊規(guī)定外,凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經確定為經營性的集體建設用地,可采用出讓、轉讓等多種方式有償使用和流轉;加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設,促進集體建設用地進場交易,規(guī)范流轉;各地在集體建設用地出讓轉讓等流轉活動中,要按照“初次分配基于產權,二次分配政府參與”的原則,出臺和試行集體建設用地有償使用收益的分配辦法,增加農民財產性收入。當國家正式出臺農村集體建設用地使用權出讓和轉讓辦法時,為了保證國有土地和集體土地使用權受讓人契稅稅負的公平性及契稅經濟稅源的完整性,適應修改后的《土地管理法》,現(xiàn)行契稅制度必然要進行相應的改革,把農村集體建設用地使用權轉移納入契稅的稅目。3.土地和房產交易額并不能與當期繳納的契稅相對應?！稌盒袟l例》第八條規(guī)定,納稅義務發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬