淮安寫字樓市場調研報告

淮安市寫字樓市場調研匯報目錄第一章淮安都市概況 1第一節(jié)基本概述 1第二節(jié)行政區(qū)劃 1第三節(jié)地理區(qū)位 1第四節(jié)歷史沿革 2第五節(jié)風土名人 2第六節(jié)產業(yè)特性 2第七節(jié)交通運送 3第八節(jié)美食文化 3第二章都市宏觀經濟 5第一節(jié)綜述 5第二節(jié)農林牧漁業(yè) 5第三節(jié)工業(yè) 5第四節(jié)第三產業(yè) 6第五節(jié)固定資產投資 6第六節(jié)財政金融保險 6第七節(jié)居民收入 7第八節(jié)交通郵電 7第三章未來都市規(guī)劃 7第一節(jié)都市遠景 7第二節(jié)都市圈規(guī)劃 8第三節(jié)旅游規(guī)劃 9第四章專業(yè)市場需求分析 11第一節(jié)房地產市場供求分析 11第二節(jié)寫字樓客戶市場分析 12第五章寫字樓市場分析 15第一節(jié)寫字樓演變歷程 15第二節(jié)寫字樓區(qū)域分布 16第三節(jié)寫字樓市場供求及分析 17第四節(jié)寫字樓市場產品特性分析 18第五節(jié)寫字樓市場租金和售價分析 19第六節(jié)寫字樓市場出租率和銷售率分析 20第七節(jié)新建在售寫字樓分析 21第八節(jié)存量寫字樓分析 23第九節(jié)寫字樓市場未來趨勢 26第六章寫字樓定位淺析 26第一節(jié)淮安市寫字樓市場存在的問題分析 26第二節(jié)寫字樓市場競爭度分析 28第三節(jié)我們的觀點 29第一章淮安都市概況第一節(jié)基本概述市名淮安（英語：Huai'an)，簡稱淮國家中華人民共和國（thePeople'sRepublicofChina）省份江蘇省（JiangsuProvince）區(qū)號：0517郵編：223000市區(qū)：清河區(qū)：223001，清浦區(qū)：223002，楚州區(qū)：223200，淮陰區(qū)：223300轄縣：金湖縣：211600，盱眙縣：211700，漣水縣：223400，洪澤縣：223100牌照：蘇H市花：月季市樹：雪松古名：淮陰、楚州、清江浦、清河方言：江淮方言（淮東方言區(qū)揚淮片）人口：截至底淮安市常住人口527萬。面積：市境總面積10072平方公里,總人口524.06萬,現轄4區(qū)4縣。第二節(jié)行政區(qū)劃市區(qū)：清河區(qū)、清浦區(qū)、楚州區(qū)（原縣級淮安市）、淮陰區(qū)（原淮陰縣）、淮安經濟開發(fā)區(qū)；轄縣：金湖縣、盱眙縣、漣水縣、洪澤縣。第三節(jié)地理區(qū)位淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)?；窗彩袕膶儆谖覈鴸|部沿海經濟帶，市區(qū)東距黃海海岸線僅100多公里，通達億噸大港--連云港港和鹽城大豐港兩個沿海開放港口均僅需1.5小時。京杭大運河與古淮河在淮安交匯，市境內有全國五大淡水湖之一的洪澤湖?；窗彩斜苯舆B云港，東北接鹽都市,東南接揚州市,南鄰省會南京市,西北連宿遷市。地處江蘇省長江以北的關鍵地區(qū)，鄰江近海,是南下北上的交通要道，區(qū)位優(yōu)勢獨特?；窗彩墙K省的重要交通樞紐，也是長三角北部地區(qū)的區(qū)域交通樞紐和中心都市。市境總面積10072平方公里,總人口524.06萬,現轄4區(qū)4縣。第四節(jié)歷史沿革淮安是首批全國歷史文化名城，其市轄區(qū)楚州區(qū)（即原縣級淮安市)是該市歷史文化名城關鍵區(qū)，楚州區(qū)秦時置縣,至今已經有2200數年的歷史,境內有著名的“下草灣文化”和“青蓮崗文化”遺跡。歷史上曾是漕運樞紐、鹽運要沖，駐有漕運總督府，明清鼎盛時與蘇州、杭州、揚州并稱為運河沿線的“四大都市”，有“運河之都”之稱。第五節(jié)風土名人淮安人文薈萃,歷史上誕生過大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、民族英雄關天培、《老殘游記》作者劉鶚等?；窗彩且淮鷤ト酥芏鱽淼募亦l(xiāng)，劉少奇、陳毅等許多老一輩革命家也曾在淮安留下光輝的足跡。1986年原縣級淮安市（現楚州區(qū)）被國務院評為首批全國歷史文化名城?；窗彩俏锂a富饒的魚米之鄉(xiāng)。西有"日出斗金"的洪澤湖,東有盛產魚蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤,土地肥沃,糧豐林茂,水域廣闊,盛產水產、蔬菜、林果、各類禽畜及優(yōu)質糧油等農副土特產品,形成了蔬菜、畜禽、生豬、水產、林木等五大主導產業(yè),是全國聞名的綠色農副產品產加銷基地。礦產資源豐富,地下蘊藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產,已經探明的巖鹽儲量1300億噸,居世界首位。第六節(jié)產業(yè)特性淮安是新興的工業(yè)都市，有各類工業(yè)企業(yè)近3萬家,其中包括淮陰卷煙廠等10戶大型企業(yè)集團和江蘇清印集團等50戶重點企業(yè)，近年來外向型經濟發(fā)展迅猛，尤其是臺資集聚，臺灣富士康集團淮安科技城、明基達方電子、臺玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個頭”臺資企業(yè)紛紛來淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國內第四大臺資高地。初步形成了以特鋼、電子信息和化工新材料三大千億產業(yè)為主體的工業(yè)體系，同步化工、機械、冶金、紡織、煙草等有一定基礎，豐富了整個工業(yè)體系。企業(yè)規(guī)模不停擴大,技術不停升級,生物工程、節(jié)能環(huán)境保護、新興材料等高新技術產業(yè)正在興起。第七節(jié)交通運送淮安是迅速崛起的交通樞紐都市。境內公路、鐵路、水路四通八達,已經建成和即將建成的京滬、寧宿徐、淮鹽、宿淮、寧淮等五條高速公路在境內交匯,新長鐵路縱貫全境,已經動工建設的宿淮鐵路連接安徽皖北的能源基地，該鐵路作為西煤東運的重要能源出海戰(zhàn)略通道，對江蘇乃至長三角的能源保障具有重要意義；已建好的新長鐵路，將淮安與鹽城、南通這兩個沿海新興都市緊密連接起來，伴隨蘇通長江大橋、滬通鐵路的建設，淮安到上海的時空距離大大縮短，從而更直接的接受上海的輻射，使淮安更緊密的融入長三角經濟圈，加緊實現區(qū)域經濟一體化；正在建設的連鹽淮鐵路是一條區(qū)域間城際鐵路，將加強淮安、鹽城、連云港這三個長三角北部都市之間的區(qū)域聯絡，使淮安更深的融入到沿海大開發(fā)中，為淮安的外向型經濟的發(fā)展注入了更強的活力，即將規(guī)劃建設的尚有寧淮城際鐵路、淮揚鎮(zhèn)鐵路、徐（淮）滬鐵路，將使淮安接軌省內的南京、揚州、鎮(zhèn)江、徐州等都市，同步又多了一條鐵路直達上海，使淮安人民的出行又多了一種選擇，愈加緊了長三角同城化的進程。同步境內水運河道縱橫交錯，京杭大運河貫穿市境南北，同步輔以鹽河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水運網絡通江達海，實現了淮安由老式的“運河經濟”向“海河經濟”的轉變。正在興建的淮安漣水機場將深入鞏固淮安的交通樞紐地位?；窗渤醪叫纬闪艘环N以高等級公路為主骨架，公路、鐵路、航空并舉的立體化大交通網絡,凸顯了淮安在江蘇乃至長三角地區(qū)的交通樞紐地位。第八節(jié)美食文化一、淮揚菜淮安與揚州為淮揚菜的重要發(fā)源地，淮揚菜與魯菜、川菜、粵菜并稱為中國四大菜系，淮揚菜，始于春秋，興于隋唐，盛于明清，素有“東南第一佳味，天下之至美”之美譽。許多標志性事件的宴會都是淮揚菜唱主角：1949年中華人民共和國開國大典初次盛宴、1999年中華人民共和國50周年大慶宴會、江總書記宴請美國總統(tǒng)喬治·布什等，都是以淮揚菜為主?；磽P菜系是淮安、揚州、鎮(zhèn)江三地風味菜的總稱；“淮”是以淮菜為代表，淮揚菜系中又以揚州菜為代表。淮揚菜系形成于明清，而尤以清時為盛。在明清此前，淮安、揚州都是全國有名的大都市，均有各自的飲食文化老式。而淮菜在隋唐之際便已是馳譽神州的中國四大古典菜系之一。明清后來，淮菜和揚菜開始互相滲透、逐漸融合，并糅合南北風味于一爐，從而形成了統(tǒng)一的菜系?；窗?、揚州、鎮(zhèn)江三地位于長江南北，淮揚緊挨京杭大運河，從地理上看是連接南北西東的重要交通樞紐，且自古以來就是富庶的魚米之鄉(xiāng)?；窗病P州早在隋、唐時期就已經相稱繁華，當時的淮安地區(qū)(即淮安府)、揚州地區(qū)不僅僅是文化交流上的發(fā)達，更可以理解為淮安、揚州在那個時候便已是消費集中地帶！從文獻記載中淮揚菜的聞名可以追溯到一千數年此前；和淮安以及揚州的文化交流發(fā)展、鼎盛過程同樣，歷唐、清兩個時期，且也是在清代康熙、乾隆年間到達顛峰，借勢于兩代皇帝的頻頻南巡期間頻頻逗留淮安、揚州。到乾隆年間，淮揚菜系已經成為全國四大菜系之一。二、淮安菜明清時期，淮揚宴席的發(fā)展形成一種高潮。明萬歷年間《淮安府志》記載：“淮安飲食華侈，制度精致，市肆百品，夸視江表?！边@“制度”之中，就包括飲宴規(guī)格、規(guī)矩。清代康熙年間的《淮安府志》中則記載：“涉江以北，宴會珍錯之盛，淮安（即當時淮安府治山陽縣，今楚州）為最。民間或延貴客，陳設方丈，伎樂雜陳，珍氏百味，一筵費數金。”乾隆、嘉慶年間，有關淮揚宴席的記載更多。西漢辭賦大家枚乘(現江蘇淮安楚州)。他的代表作《七發(fā)》中有一段勸楚太子品嘗美食的文字，盛贊家鄉(xiāng)江淮一帶的食饌為“天下之至美”：雛牛之腴，菜以筍蒲。肥狗之和，冒以山膚。楚苗之食，安胡之飯。摶之不解，一啜而散。于是使伊伊煎熬，易牙調和。熊蹯之膈，芍藥之醬。薄耆之炙，鮮鯉之膾。秋黃之蘇，白露之茹。蘭英之酒，酌以滌口。山梁之餐，豢豹之胎。小飯大啜，如湯沃雪。此亦天下之至美也……中華人民共和國開國總理周恩來畢生喜食家鄉(xiāng)淮揚菜，時刻關懷淮揚菜飲食文化的發(fā)展。解放后，周恩來住進中南海西花廳，仍然保持戰(zhàn)爭年代簡樸的飲食習慣：菜肴多是淮揚菜，一般以素菜為主。葷菜原料重要是魚、肉、蝦，雞吃得很少，聽說輕易“上火”。曾在周恩來家中執(zhí)廚的安振常師傅簡介說，周恩來喜歡吃的淮揚菜肴、面點有：平橋豆腐、青菜炒香菇、拌脆鱔(相稱于軟兜長魚)、番茄魚片、鯉魚蘿卜湯、紅燒獅子頭、芥菜春卷、淮安文樓湯包等。第二章都市宏觀經濟第一節(jié)綜述改革開放以來，尤其是近幾年來，淮安的經濟建設和各項社會事業(yè)獲得了長足發(fā)展，綜合實力逐漸增強?；窗彩兄匾洕笜薌DP為915.83億元，名義增長19.7%，可比增長13.4%，增幅列全省第三，蘇北第二（僅低于徐州），人均GDP約1.9萬元（常住人口）。從三大產業(yè)來看，第一產業(yè)增長值142.01億元，增長5.0%；第二產業(yè)增長值453.25億元，增長15.0%，其中工業(yè)增長值381.75億元，增長17.3%；第三產業(yè)增長值320.57億元，增長15.6%。受工業(yè)、第三產業(yè)迅速增長的拉動，產業(yè)構造深入優(yōu)化，三次產業(yè)構造從上年的17.1：48.1：34.8調整為15.5：49.5：35.0。第二節(jié)農林牧漁業(yè)淮安整年農林牧漁業(yè)實現總產值265.83億元，同比增長9.7%。糧食產量創(chuàng)歷史新高，整年糧食種植面積951.25萬畝，畝產446.5公斤，總產424.74萬噸，分別比上年增長2.3%、2.2%和4.6%。第三節(jié)工業(yè)工業(yè)方面，淮安整年規(guī)模以上工業(yè)合計實現總產值1254.67億元，同比增長35.8％；實現增長值324.15億元，可比價增長18.3%，增幅高于全省平均4.1個百分點。工業(yè)用電量68.47億千瓦時，同比增長15.9%，增幅高于全省平均12.3個百分點。重點企業(yè)支撐帶動作用明顯。百戶重點工業(yè)企業(yè)共實現產值725.75億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)產值的57.8%，同比增長37.0%，快于規(guī)模以上工業(yè)增幅1.2個百分點?；窗渤?0億元企業(yè)有15家，其中產值超百億元企業(yè)有1家，超50億元企業(yè)1家，超20億元企業(yè)有5家。規(guī)模以上工業(yè)重要效益指標迅速增長，銷售收入、利稅、利潤增幅都高于增長值增幅。整年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現銷售收入、利稅和利潤分別為1233.18億元、134.63億元和57.27億元，同比分別增長31.2%、23.0%和22.1%。第四節(jié)第三產業(yè)整年實現社會消費品零售總額335.90億元，同比增長24.7%，增幅比上年高7.6個百分點，比全省平均高1.4個百分點。批發(fā)零售穩(wěn)居主體，住宿餐飲經營紅火。批發(fā)和零售業(yè)實現消費品零售額286.08億元，同比增長23.8%;住宿餐飲業(yè)實現零售額45.66億元，同比增長30.0%。進出口貿易穩(wěn)步增長。整年完畢進出口總額17.81億美元，同比增長23.0％，增幅高于全省平均10.1個百分點。其中出口11.94億美元，增長29.7%。完畢實際到賬注冊外資4.55億美元，增長37.1%。第五節(jié)固定資產投資整年完畢規(guī)模以上固定資產投資563.25億元，同比增長31.8%，增幅比上年提高3.4個百分點。其中：城鎮(zhèn)投資379.81億元，增長29.7%；農村投資45.05億元，增長39.4%;房地產投資138.40億元，增長35.5%。第六節(jié)財政金融保險整年合計完畢財政收入170.51億元，同比增長38.2％。分部門看，國稅部門收入84.09億元，增長29.0%；地稅部門收入37.08億元，增長32.0%；財政部門收入49.34億元，增長63.8%。分項目看，一般預算收入71.36億元，增長38.8%，增幅高于全省平均16.7個百分點；上劃中央收入75.57億元，增長30.2%；基金收入23.58億元，增長68.8%。年末金融機構各項存款余額為694.53億元，比年初增長104.56億元，同比增長17.7%，其中居民儲蓄存款余額為400.71億元，比年初增長82.23億元，同比增長25.8%。各項貸款余額451.74億元，比年初增長55.42億元，同比增長14.0%。保險行業(yè)發(fā)展迅速。實現業(yè)務收入21.46億元，同比增長32.2％，其中保費收入21.04億元，增長31.5％；營業(yè)支出合計24.65億元，同比增長44.8％。第七節(jié)居民收入，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14007元，同比增長15.2%，增幅高于全省平均1.1個百分點；農民人均純收入5657元，同比增長12.9%；城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額達400.71億元，同比增長25.8%；在崗職工平均工資估計可到達23800元，同比增長20%。第八節(jié)交通郵電交通樞紐地位基本確立。京滬高速公路、淮連高速公路、寧宿高速公路已經建成，寧淮高速公路、徐淮鹽高速公路已動工建設；新長鐵路全線貫穿并投入營運；京杭大運河、蘇北澆灌總渠、淮河及其入江、入海水道等航道，在境內縱橫交錯?；窗驳缴虾：鐦驒C場僅3個半小時的旅程，到南京祿口機場、徐州觀音機場、連云港港口和機場分別只有2個半小時、1個半小時、1小時的旅程，正在建設淮安機場。初步形成了一種以高等級公路為主骨架、水陸空并舉的交通網絡，凸現了淮安在江蘇乃至全國的交通樞紐地位。社會合計完畢貨運量5260萬噸，客運量4866.5萬人，同比分別增長11.1％和13.4%；貨運周轉量74.85億噸公里，同比增長11.6％，客運周轉量41.70億人公里，同比增長14.8％。完畢郵電業(yè)務收入18.53億元，同比增長6.2％。其中，郵政業(yè)務收入1.90億元，增長9.2％；電信業(yè)務收入16.64億元，增長5.9％。第三章未來都市規(guī)劃第一節(jié)都市遠景都市性質：國家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地可以輻射萬人口的中心都市。都市規(guī)模：中期（）100萬人，遠期（）120萬人。都市建設用地規(guī)模：規(guī)劃遠期（）都市建設用地約120平方公里，都市化水平為55%。遠景都市人口180萬人，都市建設用地規(guī)模為200平方公里。淮安都市的特點可概括為“一種高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城”。一種高速圈：由圍繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路構成的一種高速公路圈。兩大組團：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連。三條軸線：工業(yè)產業(yè)軸、文化商務軸、生活休閑軸。四水穿城：指貫穿都市的鹽河、古黃河、里運河、大運河。第二節(jié)都市圈規(guī)劃淮安市未來發(fā)展規(guī)劃,定位為江蘇省長江以北地區(qū)的重要中心都市，長三角北部地區(qū)的重要交通樞紐、區(qū)域商貿中心、制造業(yè)基地和重要節(jié)點都市,南京都市圈組員都市。人口方面：主城區(qū)人口120萬，高教園區(qū)30萬,新城區(qū)90萬,開發(fā)區(qū)60萬,市區(qū)人口總計將到達300萬人，都市化率到達80%，建成特大型都市,總量爭取進入江蘇省第五、六位。交通方面：近期動工建設淮揚鎮(zhèn)城際鐵路、連鹽淮城際鐵路、宿淮鐵路，并對既有的新長鐵路進行電氣化改造；中期規(guī)劃建設寧淮城際鐵路，進行滬徐鐵路（淮安段）的前期準備工作。同步，在中期規(guī)劃中還包括建設都市迅速公交系統(tǒng)(BRT)、都市迅速通道以及軌道交通。高等教育方面：對既有高校資源進行優(yōu)化配制，籌劃組建綜合性淮安大學?？h域規(guī)劃方面(-)：漣水縣規(guī)劃城區(qū)人口40萬人，城鎮(zhèn)化80%，建成中等都市；洪澤縣規(guī)劃城區(qū)人口25萬人。都市建設用地規(guī)劃：從用地規(guī)劃來看，本項目附近區(qū)域以住宅用地為主，開發(fā)區(qū)以工業(yè)用地為主，城西邊緣同樣是工業(yè)用地，城南為大學城教育用地，城區(qū)中心以商業(yè)和住宅用地為主。第三節(jié)旅游規(guī)劃位于蘇北腹地的淮安歷史悠久，人文薈萃，擁有“中國歷史文化名城”、“周恩來總理家鄉(xiāng)”、“中國淮揚菜之鄉(xiāng)”三大都市品牌，具有國家級、省級文物保護單位22處，可供開發(fā)的景區(qū)景點60多處，旅游資源非常豐富，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。一、提高發(fā)展旅游業(yè)重要性的認識旅游業(yè)是新興的“無煙工業(yè)”和“朝陽產業(yè)”，也是一種綜合帶動效應很強的產業(yè)?；窗猜糜伟l(fā)展的現實狀況和在全省大旅游發(fā)展中的位置與淮安豐富的旅游資源極不相稱。因此，充足認識旅游業(yè)的重要地位和作用，對的認識淮安旅游工作所面臨的新形勢，切實增強發(fā)展旅游業(yè)的自覺性和緊迫感。二、重視旅游規(guī)劃在旅游發(fā)展中的先導作用《淮安市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》已經編制完畢并以政府文獻的形式下發(fā)。對旅游規(guī)劃的權威性深入加強宣傳，切實增強全社會按照規(guī)劃進行旅游開發(fā)的積極性和自覺性。同步加緊編制縣（區(qū)）旅游規(guī)劃和景區(qū)景點單體規(guī)劃，盡快提上議事日程。三、以項目為中心打造一批富有地方文化特色的旅游精品豐富獨特的歷史文化人文景觀、旖旎的自然風光奠定了今日淮安在蘇北旅游業(yè)中的重要地位，歷史文化名城的特色主題也自然成為淮安市旅游業(yè)此后發(fā)展的主線立足點。淮安市旅游業(yè)的發(fā)展應運用既有的旅游產業(yè)基礎，圍繞歷史文化名城的發(fā)展主題，加大名人文化、名城文化、漕運文化、美食文化等系列旅游品牌產品的開發(fā)力度，重視和加強對淮安文化旅游整體氣氛的營造以及有關的文化旅游商品研發(fā)，做大、做強、做響文化旅游的文章。圍繞淮安20個旅游重點項目加緊旅游新產品開發(fā)，努力形成一批上規(guī)模、有品位、影響大的景區(qū)景點和特色線路，盡快形成以市區(qū)為一級旅游發(fā)展關鍵，以盱眙為次級發(fā)展關鍵，以洪澤湖沿湖風景帶為重點發(fā)展軸，以金湖、漣水為新的旅游增長點的淮安大旅游發(fā)展格局。四、加大旅游投入，探索多元化融資途徑淮安屬于經濟欠發(fā)達地區(qū)，資金瓶頸更為突出，搞旅游開發(fā)更要積極探索多元化融資途徑。融資途徑有三條，一是制定優(yōu)惠政策，減少市場準入門檻，加大招商引資力度，吸引民間資本和外來資本投入；二是抓住國家加大基礎設施投入、加緊旅游開發(fā)的機遇，積極尋求上級的支持；三是加大地方財政金融支持力度。從近年狀況看，在政府財力局限性的狀況下，由政府出面，擠出錢來抓某些重點項目建設，通過項目選題、籌劃、包裝和建設，然后再以市場化手段進行公開轉讓或拍賣，收回前期投資，這是一種有效的旅游開發(fā)方式，值得嘗試和推廣。五、立足長江三角洲及華東市場，加強淮安旅游宣傳促銷政府和旅游部門通過媒體廣告公布、參與旅交會、辦好旅游網站、組織外出促銷等多種形式，提高宣傳促銷的時效性和針對性，加強對旅游整體形象和旅游產品的宣傳和促銷。從淮安近幾年的客源市場地區(qū)分布構成來看，以京滬高速和寧連一級公路、寧徐一級公路所構成的以淮安為節(jié)點“Y”型旅游交通骨架，形成了淮安旅游市場地區(qū)分布構造的基本框架。作為蘇北南部的重要旅游都市，淮安旅游業(yè)發(fā)展面對的長江三角洲及整個華東中短程旅游客源市場的開拓潛力非常巨大，將之作為近幾年淮安旅游宣傳促銷的重點和突破口。六、通過舉行節(jié)慶會展活動推進假日經濟和商務旅游發(fā)展近年來，“中國淮安·淮揚菜美食文化節(jié)”、“金湖荷花藝術節(jié)”、盱眙“中國龍蝦節(jié)”、“中國優(yōu)質稻米博覽會”等一系列節(jié)慶會展活動的陸續(xù)開展，吸引了游客、集聚了人氣，有力推進了淮安旅游經濟的發(fā)展。實踐證明，政府組織籌劃大型節(jié)慶活動，打造節(jié)慶品牌，可以形成轟動效應，吸引外地客源，有力推進一種地區(qū)旅游經濟、社會、文化各項事業(yè)發(fā)展，深入擴大既有節(jié)慶會展活動的影響，同步發(fā)明條件籌辦舉行更多具有地方特色的旅游節(jié)慶會展活動，大力發(fā)展假日經濟和商務旅游，從而將淮安的旅游經濟發(fā)展推向一種新的高度。第四章專業(yè)市場需求分析第一節(jié)房地產市場供求分析1月，淮安樓市延續(xù)去年終走勢，成交量持續(xù)放大，共完畢商品房銷售32.88萬平方米，環(huán)比增長35%。但受季節(jié)等原因的影響，商品房上市量大幅度減少，而可售量壓力仍然很大，截至1月31日，商品房可售量達353.64萬平方米。受此原因的影響，樓市將“繼續(xù)調整”成為當時普遍的論調。不過春節(jié)七天長假，淮安樓市成交商品房44套，記錄數據顯示，增長率處在全省前列。市場意外的“春光乍現”，在給不少開發(fā)企業(yè)帶來但愿的同步，目前來看，或多或少也為市場的回暖埋下了伏筆。2月，在各項樓市暖風的吹拂下，加上房企促銷力度的加大，商品房銷售忽然開始發(fā)力，在延續(xù)著第四個月持續(xù)增長的同步，最終三天忽然呈“井噴”之勢。據淮安市網上樓市記錄顯示，當月淮安市共完畢商品房銷售36.52萬平方米。最終三天實現銷售987套，成交量占到當月比例的30%。與此同步，由于1~2月商品房上市量較少，可售量出現了初次減少。3月，淮安市共完畢商品房銷售37.48萬平方米，記錄數據顯示，截至3月份，淮安市可售商品房變?yōu)?00.7萬平方米，比去年減少40.1萬平方米，除開發(fā)區(qū)供不小于求，楚州區(qū)供不不小于求外，市場已經趨于平衡。4月份，受暖市政策以及春季房博會的順利舉行，各房企推出了目前來看“最終的優(yōu)惠大餐”等原因的影響，商品房成交量創(chuàng)了去年以來的月度新高——42.05萬平方米。3月，雖然市場銷售增長，但從記錄的狀況來看，不一樣區(qū)域、不一樣樓盤的銷量出現了冷熱不均的現象，有些樓盤仍然持續(xù)低迷，而有些樓盤則開始減少了優(yōu)惠的力度，到了4月，中心城區(qū)樓盤出現了價格上漲現象。進入5月，伴隨市場回暖跡象日益明顯，樓市失去的信心終于完全找回。從而催生出市場一派忙碌的景象。房企忙拿地、動工、開盤和招人，購房者則忙著看房、選房、買房。據淮安網上樓市記錄顯示，淮安市共完畢商品住房46.64萬平方米，銷售商品住房套數4216套，成為今年以來最高成交量。6月，網上樓市數據顯示，淮安市共成交商品住房34.30萬平方米。資料顯示，1-3月份，淮安房地產市場商品房可售量逐月遞減，而銷售量則逐月創(chuàng)新高，初顯房地產市場復蘇跡象。到4月份，開發(fā)商開始提價，5月份，市場答復日甚，開發(fā)商拿地、動工、開盤和成交量均突破前期高點。分析人士認為去年樓市失去的信心已完全找回。第二節(jié)寫字樓客戶市場分析一、客戶類型分析伴隨淮安市社會經濟的迅猛發(fā)展，眾多外來企業(yè)的涌入、當地一批企業(yè)的成長壯大，為專業(yè)寫字樓的發(fā)展發(fā)明了廣闊的發(fā)展空間。據調查分析，目前支撐淮安市寫字樓市場發(fā)展的三大主力是：一是具有雄厚實力和長遠發(fā)展歷史的大中型企業(yè)。此類企業(yè)通過數年的發(fā)展，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金，此類企業(yè)已經在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓作為實力的見證；二是發(fā)展中的中小型企業(yè)。此類企業(yè)起步較晚，但處在發(fā)展的前期，對樹立自身形象作為重要目的。他們樂意盡量的選擇形象好、品質高的寫字樓物業(yè)；三是剛剛起步的小型企業(yè)。由于起步艱難，為求企業(yè)立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低級物業(yè)。二、客戶基本需求分析與否符合企業(yè)發(fā)展及形象的規(guī)定；商務辦公物業(yè)的租金和售價；進出辦公地點的交通順暢、以便；商務辦公物業(yè)所處的位置，與否是商業(yè)繁華地段；商務和辦公配套與否完善及以便程度；辦公環(huán)境的舒適性、健康性(如就餐與否以便，通風、采光條件與否良好等)；辦公環(huán)境安靜、整潔；停車便利、有充足的停車位；提供餐廳或餐飲配套，處理上班的工作餐；網絡和寬帶、中央空調的配置；對入駐企業(yè)的整體素質進行選擇，事前控件有助于提高物業(yè)自身檔次；建立整個物業(yè)內各租戶的通訊錄，以便業(yè)務聯絡。三、客戶需求發(fā)展趨勢分析大型企業(yè)客戶群。該類客戶群重要包括各類大型的金融企業(yè)、工商企業(yè)、制造企業(yè)、房地產企業(yè)。此類客戶群的寫字樓重要集中在淮海路段與中山路段。該類客戶是未來淮安高檔寫字樓的重要消費群體，且具有較大的增長潛力。逐漸壯大的中小企業(yè)、外資企業(yè)、跨國企業(yè)駐淮安分企業(yè)、迅速發(fā)展壯大的高新企業(yè)等，都是此類客戶群體需求擴大的基礎。中小型企業(yè)客戶群?；窗步洕陌l(fā)展過程也是大量民營企業(yè)迅速成長的過程。他們創(chuàng)業(yè)之初資金實力有限，并且企業(yè)作風低調務實，因此“宜居宜辦公”的商住樓成為最佳的選擇。但伴隨企業(yè)的逐漸成長，形像宣傳和品牌塑造會促使此類客戶群體產生較大的高檔商辦寫字樓需求。未來該類客戶群體的需求將重要分布在老式市中心區(qū)域和西部商圈。投資性需求的客戶群體。伴隨淮安樓市物業(yè)價值的上漲，寫字樓相對很好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資回報率，將會吸引一定數量的純粹投資型客戶群體。他們將成為未來淮安寫字樓市場的“助燃劑”與“潤滑劑”。四、客戶詳細需求分析1、套型設計及消費特性淮安市寫字樓的套型建筑面積區(qū)間差距很大，從50平米到平米的套型均有。如中鑫上城、金馬廣場等，以小面積為主。這些寫字樓一般以中小民營企業(yè)、個人投資等購置為主。民營小企業(yè)、外來集團企業(yè)駐淮安辦事處、擔保企業(yè)等一般都選擇小面積戶型辦公物業(yè)，以減少經營成本；而投資行業(yè)、地產行業(yè)及流通行業(yè)的企業(yè)在選擇寫字樓的時候，一般都是以高品質專業(yè)寫字樓為目的，戶型面積在200平米以上。某些著名寫字樓，如聯通大廈、創(chuàng)業(yè)大廈等則是當地企事業(yè)單位、地產、裝飾行業(yè)為主。中小企業(yè)或民營企業(yè)，在選擇寫字樓時，首選中小面積的中低級寫字樓作為過渡，在市場上扎穩(wěn)腳跟之后，逐漸向中高檔寫字樓遷移。超級大型企業(yè)或國有企業(yè)則一般會選擇整層買斷、出租或自建商務樓來滿足辦公的需求。2、硬件配套特性在調查中，我們可以發(fā)現，淮安市既有專業(yè)寫字樓中的硬件配套普遍存在如下缺陷：電梯、車位配置局限性，上下班時間辦公人員等待時間過長，停車困難；樓層層高過矮，使用中有壓抑感；公共洗手間配置局限性等。在客戶使用狀況中我們理解到，客戶對于寫字樓空間、層高設計的規(guī)定，普遍都但愿樓層最佳無強制分隔，有助于消費者根據自己的實際需要進行空間間隔，層高一般不適宜低于3米，防止辦公人員有壓抑感。生態(tài)型寫字樓備受市場重視，諸多客戶都但愿寫字樓有一定面積的廣場和綠地，通風、對流成為寫字樓的重要賣點。此外，寫字樓的外立面整體形象越來越成為影響客戶決策的重要原因。對于寫字樓的停車位調查發(fā)現，在后來推出的寫字樓，基本能滿足停車的需求，而此前開發(fā)的寫字樓則普遍停車位局限性，大部份占用寫字樓外圍的路面停車，影響寫字樓的檔次和大廈的美觀。一般而言，以辦公戶數：停車位按照1：0.9的比例設置停車位，基本能滿足寫字樓停車的需要。后推出的寫字樓中，普遍采用進口電梯，電梯數量也增多，按照層規(guī)劃戶數計算，一般到達了平均每2-3戶配置一臺電梯的原則，更好的滿足了辦公人員上下班的需要。伴隨房地產行業(yè)的逐漸成熟，寫字樓的品質和配套規(guī)定也在不停的提高。專業(yè)寫字樓普遍配置商務中心、酒店、茶座、咖啡吧等，為寫字樓消費者服務。日益成熟的商業(yè)環(huán)境和商務氣氛吸引著大批中介企業(yè)、服務型企業(yè)、金融機構甚至傳媒、房地產機構的目光。人性化與智能化將是未來專業(yè)寫字樓發(fā)展的必然趨勢。3、軟件服務特性目前，淮安市市場上的寫字樓只能提供辦公場地清潔和保安的基本物管服務，沒有提供軟件服務，如商務中心、代取物品、代辦剪報、定餐、代辦票務、設備維修養(yǎng)護、行李寄存、代訂報紙，淮安寫字樓市場從單純的硬件配套時代進入到綜合服務配套時代的特性尚未出現。新一代的寫字樓將更為重視軟件，強調以客戶需求為導向，提供低成本、高效率的商務平臺，倡導人性化的溝通與交流，對那些高檔專業(yè)寫字樓物業(yè)來說，人性化服務是提高寫字樓綜合素質不可或缺的重要原因。伴隨中國加入世貿組織，某些金融、保險、電信服務、商務運送等行業(yè)的市場限制逐漸取消。外資增長速度已明顯快于其他行業(yè)，為都市發(fā)展提供了對應的機會，也為淮安寫字樓的發(fā)展提供了巨大空間。伴隨網絡經濟時代的來臨，某些新興行業(yè)如網絡業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、征詢業(yè)等也逐漸成為寫字樓的重要消費群體。越來越多的開發(fā)商強調寫字樓的專業(yè)性、商務交流性以及工作高效性。無論是產品設計方面，還是物業(yè)管理方面都越來越偏重人性化服務。對于寫字樓而言，拼硬件、拼價格僅是初級階段的競爭模式，而最終的競爭還是要取決于軟件服務的質量。第五章寫字樓市場分析第一節(jié)寫字樓演變歷程淮安寫字樓演變歷程重要分為下面四個階段：第一階段中等以上的賓館飯店由于賓館的服務配套，形象都相對很好，它們會成為外地企業(yè)初入淮安所青睞的對象，這些企業(yè)會與賓館約定幾間長包房，安頓自己的辦事處或分支機構。如郵電賓館、東湖賓館、梅園賓館等。第二階段年代稍久的寫字樓年代較久的寫字樓一般地處市中心或商業(yè)密集區(qū)，適合對地段有所規(guī)定，需要濃厚商業(yè)氣氛的企業(yè)作為營業(yè)性用房，如：九龍大廈、淮汽大廈、國貿大廈等。第三階段政府機關、金融行業(yè)、大型企業(yè)的辦公樓政府機關、金融行業(yè)、大型企業(yè)都會有自己獨立的辦公樓，并且一般都處在顯要的位置，多出的辦公面積一般會用來出租。當地較有實力的服務性行業(yè)企業(yè)，例如裝飾企業(yè)、設計企業(yè)、商貿行業(yè)，它們需要一定的辦公面積，并且關注企業(yè)形象，它們會成為這些企業(yè)自建辦公樓的重要租客來源。如創(chuàng)業(yè)大廈、聯通大廈、水利大廈、淮安市經濟貿易委等。但也有一部分自建的辦公樓不對外租售，如電信大廈、人壽保險大廈、建設銀行、中國銀行。第四階段商務公寓和住宅公寓近年來，伴隨全國公寓市場的逐漸繁華，越來越多類型各異的公寓成為商務型辦公市場的主流房源。由于租用辦公樓的支出相對較高，剛剛起步的小企業(yè)、外地企業(yè)等會選擇在住宅或商住兩用房內辦公，以較低的成本投入，滿足企業(yè)辦公場所的需求。住宅和商務公寓成為寫字樓市場的基本構成之一。例如：樂園大廈、天山大廈、曙光大廈、財富廣場等。第五階段現代化純寫字樓伴隨都市的不停發(fā)展，優(yōu)質企業(yè)已不能僅僅接受基本辦公場所的服務需求，也更不愿每天同拎著菜籃子的住戶為伍。近來新推寫字樓和即將推出的寫字樓都以純寫字樓的形象和訴求出現，雖然它們在硬件設備上已具有一定的純寫字樓特性，而在軟件服務和物管水平的創(chuàng)新思維上尚待完善。第二節(jié)寫字樓區(qū)域分布淮安的寫字樓數量不多，大多數還是以商務公寓和住宅為主。淮安的中心區(qū)寫字樓物業(yè)相對較集中；開發(fā)區(qū)是淮安政府近幾年來重點發(fā)展的區(qū)域，因此辦公物業(yè)也紛至沓來。所屬區(qū)域重要寫字樓清河區(qū)淮海第一城（在建）、金馬廣場、淮海購物廣場、中鑫上城、聯通大廈、淮汽大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、新華書店大廈、樂園大廈、九龍大廈、九龍廣場、曙光大廈、清中電子商城、康城明珠、工商銀行大樓、人壽保險大廈、萬達廣場（在建）、電信大廈清浦區(qū)聯盛國際廣場（在建）、國貿大廈、財富廣場、天山大廈、天龍御城（在建）、金樽國際開發(fā)區(qū)東方曼哈頓大廈、弘康興旺角（在建）、金太陽環(huán)宇廣場、硅谷國際、河畔花城第三節(jié)寫字樓市場供求及分析調研資料顯示，淮安寫字樓與商務公寓的供應量差異不大，雖然是寫字樓，也不是真正意義上的純寫字樓，市場認知度還重要以商務公寓為主，因此淮安市民對于寫字樓的投資明顯相對陌生。寫字樓是在經濟發(fā)展之后隱性出現的，跟市民的生活關聯不是太大，自然市民的關注度就小。老式意義上的寫字樓，多是租賃經營，少有發(fā)售產權的，市民老式觀念上認為寫字樓就是給企業(yè)來辦公的，尤其是在房地產剛剛發(fā)展的都市，市民沒故意識到寫字樓巨大的投資價值。第四節(jié)寫字樓市場產品特性分析一、中心為王，新區(qū)初興淮安市寫字樓物業(yè)重要分布在淮海廣場商業(yè)圈（淮海廣場－健康東路和承德路沿線）和新興起的開發(fā)區(qū)企業(yè)辦公區(qū)。而中心區(qū)的寫字樓占到整體的60％以上。中心區(qū)的商業(yè)、文化設施都較為集中，多種配套設施比較完善，交通位置的優(yōu)越使此間距離都市任何地帶的直線距離都比較靠近，從而為中心區(qū)寫字樓的存在與發(fā)展提供了基本環(huán)境條件。中心區(qū)的商務集中區(qū)位于都市的黃金地段，因淮海廣場、健康東路和承德路等均為市區(qū)主干道，故商務集中區(qū)擁有最發(fā)達的交通網絡，分布在其周圍的寫字樓較多，同步也造就了此間可觀的投資價值與升值潛力。伴隨都市招商引資渠道的拓展和經濟的發(fā)展，某些外企尤其是臺商紛紛進駐開發(fā)區(qū)，催生了開發(fā)區(qū)寫字樓的興起，如弘康興旺角、金太陽環(huán)宇廣場、硅谷國際等，重要為該地區(qū)的企事業(yè)和政府機構提供辦公服務。二、類型簡樸，商住混雜目前淮安市辦公物業(yè)數量在30棟左右，重要由寫字樓和商務公寓構成：寫字樓大多處在交通以便、商業(yè)氣氛濃厚的區(qū)域內，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)良的硬件設施、完善的配套。如創(chuàng)業(yè)大廈、聯通大廈。商務公寓大多位于都市中心或都市交通要道，交通便利，周圍配套設施完善，商住混雜，商務配置高于一般住宅，入住企業(yè)大多為成長型中小企業(yè)，如金馬廣場、財富廣場、曙光大廈、中鑫上城。三、檔次偏低，功能單一淮安市辦公物業(yè)檔次以中低級產品為主，占到總體供應量的67%以上；中高檔及最低級辦公物業(yè)的比例對應要很小，其比例占總量的33％。結合目前中高檔物業(yè)較高的入住率來看，中高檔乃至高檔的供應量明顯局限性。淮安既有寫字樓檔次劃分級別寫字樓名稱評價★★★★★淮海第一城、創(chuàng)業(yè)大廈、新華書店大樓、電信大廈、工商銀行大樓、人壽保險大廈、硅谷國際物業(yè)檔次較高、服務很好、業(yè)態(tài)比較靠近純粹的寫字樓★★★★金馬廣場、中鑫上城、淮海購物廣場、新世紀豪園壹號-高巢、金太陽環(huán)宇廣場物業(yè)檔次較高、服務很好、業(yè)態(tài)不純粹的寫字樓★★★新世紀大廈、水利大廈、新淮海大廈、九龍廣場物業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)比較純粹的寫字樓★★清中電子商城、樂園大廈、東方曼哈頓大廈、曙光大廈、財富廣場、天龍御城、聯盛國際廣場、金樽國際物業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)不純粹的寫字樓★九龍大廈、淮汽大廈、國貿大廈業(yè)態(tài)混雜、物業(yè)管理差四、近期開發(fā)的\o"成都寫字樓"寫字樓重要特性新開發(fā)\o"成都寫字樓"寫字樓以中高檔為主，并且多集中在商業(yè)環(huán)境發(fā)達、交通便利的市中心和政府大力建設的開發(fā)區(qū)，并且外形比較現代，配套設施齊全，戶型可自由分割，面積從幾十米到一千多米不等，智能化、健康、生態(tài)、人性化已經成為共有的主題。如在建的淮海第一城和硅谷國際等。第五節(jié)寫字樓市場租金和售價分析淮安目前的寫字樓重要分布在淮海廣場商圈和經濟開發(fā)區(qū)內部，其他區(qū)域的寫字樓分布較為零碎。從位置分布來看，市中心寫字樓的租金和售價高于其他區(qū)域，即離市中心越近，租金價格越高；從項目屬性來看，純寫字樓的租金和售價高于商務公寓和住宅；從硬件和軟件設施看，硬件和軟件設施較完善的寫字樓租金和售價較高。租金范圍在0.5—1.5元/㎡/天之間，售價范圍在3600—7000元/平方米之間。第六節(jié)寫字樓市場出租率和銷售率分析淮安已建和在建寫字樓的出租率和銷售率比較理想。體現一，市區(qū)寫字樓的出租和銷售要高于開發(fā)區(qū)。市區(qū)出租率基本在90%以上，如創(chuàng)業(yè)大廈、聯通大廈、九龍大廈和清江電子城的出租率都到達了100%；同步銷售率也較高，伴隨淮安中小企業(yè)的不停發(fā)展壯大，寫字樓市場的剛性需求凸顯，如金馬廣場已所有售出，中鑫上城也已轉入尾盤銷售。開發(fā)區(qū)寫字樓的出租和銷售總體來看不是非常理想，重要是由于郊區(qū)交通不便，總體辦公環(huán)境較為落后，各項硬件設施也不是很完整，沒有形成整體辦公市場的氣氛，因此，開發(fā)區(qū)寫字樓的出租率和銷售率低于市區(qū)。如硅谷國際，盡管硬件設施比較完善，并且對“海歸”尚有優(yōu)惠政策，但該樓盤的產權比較混亂，目前已經有弘康集團入駐辦公。體現二，老寫字樓的出租率高于新建寫字樓。老寫字樓的位置一般都比較優(yōu)越，靠近市中心，交通以便，辦公環(huán)境較為成熟，著名度較高；新建的寫字樓辦公環(huán)境不完善，沒有形成一定的氣氛，尚有部分投資的房源仍然空置，因此出租率比較低。第七節(jié)新建在售寫字樓分析淮海第一城開發(fā)商：淮安華立曙光置業(yè)有限企業(yè)地址：開發(fā)商：淮安華立曙光置業(yè)有限企業(yè)地址：淮海東路126號商業(yè)面積：138642平方米項目屬性：純寫字樓交付時間：層數：19層每層面積：1300平方米電梯數：停車位：181個掛水牌：可以物管費：未定產權：50年租售狀況：尚未開盤，租售價格未定，估計售價7000元/㎡開發(fā)商簡介：由華立地產集團與曙光控股集團合資組建，其中華立地產是浙江省房地產開發(fā)企業(yè)30強和中國（杭州）十大都市運行商之一，“開發(fā)商簡介：由華立地產集團與曙光控股集團合資組建，其中華立地產是浙江省房地產開發(fā)企業(yè)30強和中國（杭州）十大都市運行商之一，“中國（浙江）房地產著名商號”，其在浙江、上海、重慶、四川、湖北、海南等地擁有大型開發(fā)項目，總開發(fā)規(guī)模逾350萬平方米。曙光控股集團是浙江省建筑業(yè)重點骨干企業(yè)，具有國家房屋建筑工程施工總承包一級資質，多次獲得“楊子杯”“白玉蘭杯”“錢江杯”和國家建筑工程質量最高獎——“魯班獎”，是集建筑業(yè)、房產業(yè)、服務業(yè)等為一體的綜合性大型經濟實體。第八節(jié)存量寫字樓分析中鑫上城開發(fā)商：開發(fā)商：淮安市中鑫置業(yè)有限企業(yè)地址：承德北路和健康東路交叉口建筑面積：68840項目屬性：商務公寓產權：50年交付時間：底層數：15層面積范圍：55－260平方米層高：水電原則：民用每層戶數：36戶電梯數：6部建筑類別：挑高停車位：150個掛水牌：暫不可停車費：地下100元/月，地上200元/月煤氣管道：有均價：5200元/㎡租售狀況：售出90%以上其他：1層為商鋪，2層為國美。開發(fā)商簡介：開發(fā)商簡介：淮安市中鑫置業(yè)有限企業(yè)業(yè)務范圍：房地產開發(fā)與經營、物業(yè)管理；房地產征詢服務；建筑材料銷售注冊時間：07.07.03注冊資金：800萬人員數量：36人上城總建筑面積近6平米，由上城LOFT、上城商務公寓、上城精英商業(yè)街區(qū)、上城住宅構成上城A區(qū)辦公公寓，由東西南北四大板塊構成，中間有800㎡闊大陽光景觀中庭，將外景內置，兩部觀光電梯，四部高速電梯。新華書店大廈開開發(fā)商：淮安新華書店地點：淮海北路建筑面積：31600層數：22層每層面積：1000平方米交付時間：底項目屬性：1—9層新華書店自己經營使用10—22層所有權歸淮安都市經營管理有限企業(yè)租售方式：9-15層為一起出租，租金為0.62元/天/平方；17、18層為單層出租，租金為1.17元/天/平方產權：50年物業(yè)：3.5元/月/平方米車位：50個金馬廣場開發(fā)商：淮安金馬置業(yè)有限企業(yè)開發(fā)商：淮安金馬置業(yè)有限企業(yè)地址：淮海北路43號商業(yè)面積：7.5萬項目屬性：酒店式公寓交付時間：09月層數：28層每層面積：約1100平方米每層戶數：16戶面積范圍：40-100平方米電梯數：5部層高：3.2米得房率：65%停車位：280個掛水牌：可以物管費：0.6元/平方米/月（第一年優(yōu)惠）產權：50年租售狀況：已售完物業(yè)維修基金：100元/平方米其他：雙塔樓，北塔樓有供應熱水管道，南塔樓沒有；商業(yè)一共5層，1-2層為商場，3-5層為沃爾瑪開發(fā)商簡介：開發(fā)商簡介：淮安金馬置業(yè)有限企業(yè)成立于9月，是一家專業(yè)從事房地產開發(fā)的民營企業(yè)，二級開發(fā)資質，注冊資金貳千萬人民幣。其母體為浙江宏業(yè)房地產開發(fā)集團，該集團近在浙江開發(fā)的10個樓盤均被評為優(yōu)秀人居工程和綠化環(huán)境保護工程。企業(yè)既有員工26人，其中專業(yè)軍人6人，中共黨員11人，工程師16人，本科以上學歷的18人。第九節(jié)寫字樓市場未來趨勢淮安寫字樓市場還處在剛起步并逐漸發(fā)展的階段，市場發(fā)展前景相稱廣闊?；窗参磥韺懽謽堑陌l(fā)展趨勢可以概括為如下幾種方面：（1）供應區(qū)域化，重要集中在商業(yè)密集區(qū)寫字樓重要提供商業(yè)辦公，伴隨淮安經濟發(fā)展，大量外來企業(yè)和本土企業(yè)的發(fā)展，必然會形成不一樣的商業(yè)圈，寫字樓供應的區(qū)域化勢必成為一種趨勢。（2）未來寫字樓將愈加重視形象與品質為了吸引大中企業(yè)入住，除了交通便捷外，品質將是投資商們的關重視點。這包括建筑物外立面、內部布局風格、電梯配置狀況與質量、停車位數量等等。形象與品質提高，將直接影響租戶的構造。有一定背景的租戶，就會像磁石同樣，不停吸引相似等級的租戶入住。（3）高端物業(yè)，租售結合高端物業(yè)的進入，良好的管理服務品質對某些外來的大型企業(yè)來說是一種質量上的保證，而租售結合的模式以便了不一樣資金層次企業(yè)的需求，將大大提高寫字樓的入住率。（4）純寫字樓的發(fā)展途徑——從景觀、綠化到健康現代人們對自己的健康越來越重視，對于十分重視人才的企業(yè)來說，員工的健康是不容忽視的。未來寫字樓應體現人文關懷，無論是樓層里的空中花園，還是建筑外的景觀布局，都是為員工的良好工作狀態(tài)提供條件。（5）物業(yè)管理影響保值和增值寫字樓保值與持續(xù)增值有賴于物業(yè)管理。淮安目前的寫字樓物業(yè)管理較為混亂，無物業(yè)或物業(yè)管理層次不高的寫字樓占大部分，開發(fā)商對物業(yè)管理的觀念尚有待改善?？蛻舻慕M合決定了物業(yè)服務，人性化的管理團體決定項目的檔次，后期物業(yè)管理將有效彌補產品的缺憾?？偟恼f來，物業(yè)企業(yè)管理水平也是決定寫字樓等級的一種參數，高端寫字樓重視物業(yè)管理已成為一種趨勢。第六章寫字樓定位淺析第一節(jié)淮安市寫字樓市場存在的問題分析一、起步較晚，發(fā)展較快淮安真正的寫字樓市場是從開始，此前，除了某些經濟效益好的單位自建的寫字樓外，淮安沒有純粹的寫字樓，市場上的辦公物業(yè)大都是由其他功能物業(yè)轉變而成，寫字樓的功能處在非常原始的狀態(tài)。伴隨金馬廣場和中鑫上城的交付使用，給淮安的寫字樓市場注入了活力，但他們只能算是商務公寓，并非純粹寫字樓。而真正符合純寫字樓的項目是淮海第一城和萬達廣場，也就是說估計后，淮安才會出現純粹的甲級寫字樓。二、分布集中，兩片一線淮安的寫字樓數量不多，大多數還是以商務公寓和住宅辦公為主。中心區(qū)寫字樓物業(yè)相對較集中，開發(fā)區(qū)是淮安政府近幾年來重點發(fā)展的區(qū)域，因此辦公物業(yè)也相對具有一定規(guī)模。三、檔次不高，物管簡易目前淮安市場上的辦公物業(yè)，無論是建筑設計、樓宇配套等“硬件”，還是商務服務、物業(yè)管理等“軟件”都很落后，絕大部分物業(yè)管理還是停留在保安和保潔兩塊，沒有其他物業(yè)服務的衍生，這樣使得淮安整體寫字樓市場檔次不高。四、客戶分散，商住混雜目前已建好或在售的寫字樓仍存在功能雜亂的弊病，既可以辦公也可以居住，這就對后來物業(yè)管理帶來了很大的問題。五、構造死板，條件苛刻淮安的寫字樓租賃條件比較苛刻，如新華書店大廈整層（約1000平方米）起租，因此諸多中小企業(yè)有心購置寫字樓但力局限性。另一方面自身建筑構造死板，既有寫字樓的房間的大小較為固定，無法應對靈活的租賃規(guī)定，如淮汽大廈等已經有的寫字樓，房間大小固定，墻壁在設計的時候就是無法打通的，這樣必然不能滿足各類企業(yè)的不一樣需求。最終，整體的裝修環(huán)境也存在諸多局限性，多半已建寫字樓的提供的是毛坯房，當整個樓層有已租，有未租的時候，勢必會影響已租企業(yè)的企業(yè)形象。六、理念缺失，形象局限性淮安真正的寫字樓剛剛興起，雖然已經具有了初步的寫字樓硬件，但寫字樓消費理念缺失，沒有把企業(yè)的辦公環(huán)境上升到展示企業(yè)形象和實力的高度，因此必須營造良好的寫字樓消費環(huán)境，建立企業(yè)消費寫字樓的現代化理念，否則寫字樓的發(fā)展后勁有