2018年度淮安市市區(qū)

圖3-12018年各季度市區(qū)商服用地環(huán)比地價指數示意圖圖3-22018年各季度城市住宅用地環(huán)比地價指數示意圖圖3-32018年各季度城市工業(yè)用地環(huán)比地價指數示意圖表3-4城區(qū)分用途地價指數測算表用途第一季度第二季度第三季度第四季度地價指數環(huán)比地價指數定基地價指數環(huán)比地價指數定基地價指數環(huán)比地價指數定基地價指數商服100.55100.67101.22100.21101.44100.05101.49住宅101.05101.41102.47101.13103.63100.92104.59工業(yè)100.06100.06100.12100.05100.17100.07100.24綜合100.80101.06101.87100.81102.70100.65103.37

圖3-42018年市區(qū)各用途用地環(huán)比地價指數示意圖圖3-52018年市區(qū)各用途用地定期地價指數示意圖二、圖件成果1.商服用地地價監(jiān)測點分布圖2.住宅用地地價監(jiān)測點分布圖3.工業(yè)用地地價監(jiān)測點分布圖4.地價監(jiān)測點宗地圖5.地價監(jiān)測點現(xiàn)狀照片三、表格成果1.商服用地地價監(jiān)測點比準租金/比準售價調查表2.住宅用地地價監(jiān)測點比準租金/比準售價調查表3.工業(yè)用地地價監(jiān)測點比較案例調查表4.征地成本調查表5.地價區(qū)段調查登記表（初始/變更）6.地價監(jiān)測點登記表（初始/變更）7.商服用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）8.住宅用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）9.工業(yè)用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）10.教育用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）11.科研用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）12.醫(yī)療衛(wèi)生用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）13.體育用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）14.公用設施用地土地面積統(tǒng)計表（初始/變更）15.地價監(jiān)測點維護日志表16.房屋交易樣點調查表17.相關社會經濟指標調查表18.地價監(jiān)測點評估技術要點表

第二節(jié)地價區(qū)段基準地價成果一、地價區(qū)段基準地價評估成果（一）商服用地地價區(qū)段基準地價的確定通過商服用地地價監(jiān)測點資料測算的2018年第四季度商服用地地價區(qū)段的平均地價，根據各地價區(qū)段的實際情況和地價區(qū)段基準地價確定的原則，最終確定商服用地地價區(qū)段2018年度基準地價，確定結果整理見表表3-5。表3-5商服用地地價區(qū)段基準地價表單位：m、元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱開發(fā)水平設定容積率設定寬度設定深度地面地價底層樓面地價二層樓面地價001007S健康西路-北京北路六通一平1.2048415042101940002003S上海路-人民北路-清河路六通一平1.604813290107505160002004S淮海西路-北京北路六通一平1.40812525044402040003001S淮海廣場六通一平2.20812376702505013020二層7010三層003005S淮海北路A段六通一平1.504613280106705230003008S五金市場-食品城六通一平1.2057961095404960003010S匯通市場六通一平1.505816100133506810003011S交通路六通一平1.6061218780144407220004002S淮海東路六通一平1.5081213410111705590004012S承德北路六通一平1.40812937078803710005006S新軍營路-學院路六通一平1.60410562040601870006009S銀川路-擁軍路六通一平1.0046612068503220006014S水渡口大道東段六通一平1.00812246027601240006015S水渡口大道西段六通一平1.20812419040101930006016S萬達廣場六通一平1.8081219800139807270400013S原清河新區(qū)商服區(qū)段六通一平1.6081215501170530100001S國際商貿城六通一平1.20810427043701920100002S竹巷街六通一平1.004816601870840100003S北門大街六通一平1.0056245027501240100004S城西北路-華亭路六通一平1.004815401730780100005S東西門大街六通一平1.10612346036701760100006S西長街六通一平1.10412338036001690100007S漕運廣場六通一平1.2081011310114505380100008S鎮(zhèn)淮樓東西路六通一平1.2081210550107704850100009S南門大街六通一平1.0046274030801380100010S東長街六通一平1.1048218023301050100011S楚州大道六通一平1.106820002140960100012S梁紅玉路六通一平1.00410210023501100100013S商貿城六通一平1.1041014501550700100014S恒豐義烏城六通一平1.0081015801770820100015S楚州大道北段六通一平1.2081219601990930100001S長江西路-北京北路六通一平0.9081213101460--100002S香港路六通一平1.0081212501410630100003S長江路-淮海北路六通一平0.9061028103120--100006S北京北路-北京西路六通一平1.20610347035201620100007S淮海北路-北京路六通一平1.00610832093504210100008S承德北路-北京東路六通一平1.00610333037501690100009S新街-東大街-前進街六通一平1.0046285031901470100010S黃河路六通一平1.0048267030001350100011S國際農貿城六通一平1.4081220001780800100012S火車北站六通一平1.1081213101400630207005S長江東路-承德北路六通一平1.00610245027501240051008S新港太平路區(qū)段六通一平1.00610414046602100052003S博德五金市場六通一平1.205715801800810052004S仕泰隆模具市場六通一平1.20101114701490700053001S明遠路六通一平1.10510254028801300350001S福地路-云林路六通一平1.20612364036801730351005S鴻海路六通一平1.006816601680790351006S徐揚中心街六通一平1.004615101700760352007S南馬廠商服區(qū)段五通一平1.00101211501290580001001S東西大街六通一平1.6041019020145607430001004S人民南路六通一平1.3048885080204090001005S大慶路六通一平1.3046351032301520003002S淮海南路A段六通一平1.5081220610164208370003003S文廟新天地六通一平1.40812439037101710003006S新民東、西路六通一平1.1046355039601940003012S承德南路六通一平1.0046344038601770004007S淮海南路B段六通一平1.10510725076003880004008S淮海南路C段六通一平0.904533603740--004010S前進路東段六通一平1.0048283031801430004011S前進路西段六通一平1.004627803130--101001S工業(yè)園區(qū)商服區(qū)段六通一平1.20101210101030460101015S武黃公路（武墩）五通一平0.9048830920--200014S淮海南路D段六通一平1.004819202150970201002S白云路-富城路六通一平1.004628503200--201013S汽車南站六通一平0.9081214901650--201002S白云路-富城路六通一平1.0046283032001440201013S汽車南站六通一平0.9081214901650--（二）住宅用地地價區(qū)段基準地價的確定通過住宅用地地價監(jiān)測點資料測算的2018年第四季度住宅用地地價區(qū)段的平均地價，根據各地價區(qū)段的實際情況和地價區(qū)段基準地價確定的原則，最終確定住宅用地地價區(qū)段2018年度基準地價，確定結果整理見表3-6。表3-6住宅用地地價區(qū)段基準地價表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設定土地開發(fā)水平設定容積率地面地價平均樓面地價002011J利苑新村-匯豐園六通一平1.7048102830003003J機關北大院六通一平1.6047702980003009J淮海第一城六通一平1.7062603680003010J北京新村六通一平1.6049703100004005J溫州花苑-健康新村六通一平1.6039302460005001J富麗花園六通一平1.4022501610005002J淮陰工學院六通一平1.5034902330005012J上海花園六通一平1.4029802130006004J康城明珠六通一平1.6042102630006006J萬達廣場-億力未來城六通一平1.5051303420006007J香格里拉-茂華國際匯六通一平1.5042802860400013J原清河新區(qū)北部住宅區(qū)段六通一平1.0013301330400014J原清河新區(qū)南部住宅區(qū)段六通一平1.0011001100100003J蓮花街、長安路住宅區(qū)段六通一平1.3015801210100004J紫金花苑—如意里六通一平1.2014601220100005J淮安區(qū)西部住宅區(qū)段五通一平1.10980890100006J月湖、勺湖、文府路住宅區(qū)段六通一平1.3017301330100007J淮安區(qū)中心區(qū)住宅區(qū)段六通一平1.4023001640100008J淮安區(qū)南部住宅區(qū)段五通一平0.90850950100010J鐵云路西部住宅區(qū)段六通一平1.501230820100011J玖瓏灣六通一平1.5022901530203009J淮安區(qū)東部住宅區(qū)段五通一平0.90840930203012J御景城六通一平1.5017201150100001J黃河花園-櫻花小區(qū)六通一平1.3023101780100002J益興名人灣-藍庭印象六通一平1.3024201860100004J淮陰區(qū)西部住宅區(qū)段五通一平1.00860860100005J淮陰區(qū)承德北路西側住宅區(qū)段六通一平1.1014101280207006J淮陰區(qū)承德北路東側住宅區(qū)段六通一平1.1011001000050001J缽池住宅區(qū)段六通一平1.5031702110050009J迎賓大道北側住宅區(qū)段六通一平1.2021501790050010J迎賓大道南側住宅區(qū)段六通一平1.2018901580051007J新港住宅區(qū)段六通一平1.2015201260052004J生態(tài)文旅區(qū)東片區(qū)南部六通一平1.6049303080052011J黃元小區(qū)五通一平1.00860860052012J南方花園六通一平1.00810810053005J高教園六通一平1.6024001500350003J生態(tài)文旅區(qū)東片區(qū)北部六通一平1.6058203640351002J高鐵新區(qū)六通一平1.401190850351004J富士康住宅區(qū)段六通一平1.2012001000351014J徐揚住宅區(qū)段六通一平1.00820820352006J南馬廠住宅區(qū)段五通一平1.20960800002001J化工新村六通一平1.3022301710003004J楚秀園住宅區(qū)段六通一平1.6044302770003005J富春花園-浦東花園六通一平1.5048303220004006J新新家園-東風花園六通一平1.5022201480101001J工業(yè)園區(qū)住宅區(qū)段五通一平1.40910650101008J武墩住宅區(qū)段五通一平0.90840930200010J南浦佳園六通一平1.6016701050200011J恒大名都六通一平1.6019401210201005J中南世紀錦城六通一平1.8046802600201007J生態(tài)文旅區(qū)西片六通一平1.8047702650201009J黃碼住宅區(qū)段五通一平0.90770860201007J生態(tài)文旅區(qū)西片六通一平1.8040302240201009J黃碼住宅區(qū)段五通一平0.90750840（三）工業(yè)用地地價區(qū)段基準地價的確定通過工業(yè)用地地價監(jiān)測點資料測算的2018年第四季度工業(yè)用地地價區(qū)段的平均地價，根據各地價區(qū)段的實際情況和地價區(qū)段基準地價確定的原則，最終確定工業(yè)用地地價區(qū)段2018年度基準地價，確定結果見表3-7。表3-7工業(yè)用地地價區(qū)段基準地價表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設定土地開發(fā)水平設定容積率基準地價003003G原清河區(qū)非工業(yè)集中區(qū)六通一平1.00380400001G原清河新區(qū)工業(yè)區(qū)段六通一平1.00300100001G楚州老工業(yè)區(qū)六通一平1.00285100005G淮安區(qū)非工業(yè)集中區(qū)六通一平1.00295203002G楚州工業(yè)園區(qū)五通一平1.00245100002G鹽河工業(yè)園區(qū)六通一平1.00180100009G淮陰區(qū)南部非工業(yè)集中區(qū)五通一平1.00250100011G鹽河工業(yè)走廊南部五通一平1.00175100014G淮陰區(qū)西部非工業(yè)集中區(qū)五通一平1.00245201007G淮安高新區(qū)東北部五通一平1.00240201008G淮安高新區(qū)東南部五通一平1.00245204012G鹽河工業(yè)走廊北部五通一平1.00180207003G淮安高新區(qū)西南部六通一平1.00250207013G淮安高新區(qū)西北部五通一平1.00175050001G淮安開發(fā)區(qū)西區(qū)六通一平1.00515051004G新港工業(yè)區(qū)六通一平1.00295120001G蘇淮高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)五通一平1.00270351002G淮安開發(fā)區(qū)東區(qū)六通一平1.00295352003G南馬廠工業(yè)區(qū)段六通一平1.00290002001G原清浦區(qū)老工業(yè)區(qū)六通一平1.00490100008G原清浦工業(yè)新區(qū)六通一平1.00275101003G武墩工業(yè)集中區(qū)五通一平1.00350102001G淮安工業(yè)園區(qū)六通一平1.00275102004G王元工業(yè)園區(qū)六通一平1.00350200002G原清浦區(qū)城南工業(yè)區(qū)六通一平1.00380201005G黃碼工業(yè)園區(qū)五通一平1.00345201007G原清浦區(qū)非工業(yè)集中區(qū)六通一平1.00360注：工業(yè)用地基準地價為地面單價，下同。（四）公共管理與公共服務用地各類地價區(qū)段基準地價的確定在評估結果的基礎上，充分考慮淮安市今后一段時間內的公共管理與公共服務用地地價管理政策，綜合確定各用途區(qū)段基準地價。確定結果見表3-8至表3-12。表3-8教育用地各區(qū)段基準地價表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設定開發(fā)水平容積率地面地價32080401JYYD淮陰區(qū)外圍五通一平1.246032080402JYYD淮陰區(qū)中部六通一平1.595032080203JYYD原清河區(qū)外圍六通一平1.5150032080504JYYD新港工業(yè)區(qū)五通一平1.270032080205JYYD淮安市中心區(qū)六通一平1.7260032080206JYYD水渡口六通一平1.5255032081107JYYD原清浦區(qū)中心區(qū)六通一平1.6200032081108JYYD清江浦區(qū)外圍五通一平1.040032081109JYYD陽光湖六通一平1.688032080510JYYD大學城六通一平1.6112032080511JYYD開發(fā)區(qū)西部六通一平1.2102032080212JYYD清河新區(qū)六通一平1.060032080513JYYD開發(fā)區(qū)中部區(qū)域六通一平1.248032080514JYYD開發(fā)區(qū)東部五通一平1.246032080515JYYD高鐵新區(qū)六通一平1.458032080316JYYD生態(tài)新城六通一平1.8240032080517JYYD淮安區(qū)中心區(qū)六通一平1.5100032080518JYYD淮安區(qū)外圍五通一平1.045532081119JYYD工業(yè)園區(qū)五通一平1.4440表3-9科研用地各區(qū)段基準地價表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設定開發(fā)水平容積率地面地價32080401KYYD淮陰區(qū)外圍五通一平1.036532080402KYYD溫州工業(yè)園區(qū)五通一平1.026032080403KYYD淮陰區(qū)北部五通一平1.036532080404KYYD淮陰區(qū)西部五通一平1.026032080405KYYD淮陰區(qū)南部六通一平1.037532080506KYYD南馬廠片區(qū)六通一平1.043532080507KYYD開發(fā)區(qū)中部六通一平1.044032080508KYYD開發(fā)區(qū)西部—大學城六通一平1.078532081109KYYD原清浦區(qū)老工業(yè)區(qū)六通一平1.073532080510KYYD新港工業(yè)區(qū)六通一平1.044032081111KYYD清江浦區(qū)外圍六通一平1.052032080312KYYD淮安區(qū)西部六通一平1.042532080313KYYD淮安區(qū)東部五通一平1.036532081114KYYD工業(yè)園區(qū)六通一平1.041532080515KYYD蘇淮高新區(qū)五通一平1.0405表3-10醫(yī)療衛(wèi)生用地各區(qū)段基準地價表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設定開發(fā)水平容積率地面地價32080401YLWS淮陰區(qū)外圍五通一平1.246032080402YLWS淮陰區(qū)中部六通一平1.595032080203YLWS原清河區(qū)外圍六通一平1.5150032080504YLWS新港工業(yè)區(qū)五通一平1.270032080205YLWS淮安市中心區(qū)六通一平1.7260032080206YLWS水渡口六通一平1.5255032081107YLWS原清浦區(qū)中心區(qū)六通一平1.6200032081108YLWS清江浦區(qū)外圍五通一平1.040032081109YLWS陽光湖六通一平1.688032080510YLWS大學城六通一平1.6112032080511YLWS開發(fā)區(qū)西部六通一平1.2102032080212YLWS清河新區(qū)六通一平1.060032080513YLWS開發(fā)區(qū)中部區(qū)域六通一平1.248032080514YLWS開發(fā)區(qū)東部五通一平1.246032080515YLWS高鐵新區(qū)六通一平1.458032080316YLWS生態(tài)新城六通一平1.8240032080517YLWS淮安區(qū)中心區(qū)六通一平1.5100032080518YLWS淮安區(qū)外圍五通一平1.045532081119YLWS工業(yè)園區(qū)五通一平1.4440表3-11體育用地各區(qū)段基準地價表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設定開發(fā)水平容積率地面地價32080401TYYD淮陰區(qū)外圍五通一平1.238032080402TYYD淮陰區(qū)中部六通一平1.545032080203TYYD原清河區(qū)外圍六通一平1.560032080504TYYD新港工業(yè)區(qū)五通一平1.245032080205TYYD淮安市中心區(qū)六通一平1.786032080206TYYD水渡口六通一平1.580032081107TYYD原清浦區(qū)中心區(qū)六通一平1.675032081108TYYD清江浦區(qū)外圍五通一平1.055032081109TYYD陽光湖六通一平1.660032080510TYYD大學城六通一平1.680032080511TYYD開發(fā)區(qū)西部六通一平1.270032080212TYYD清河新區(qū)六通一平1.060032080513TYYD開發(fā)區(qū)中部六通一平1.245032080514TYYD開發(fā)區(qū)東部五通一平1.245032080515TYYD高鐵新區(qū)六通一平1.458032080316TYYD生態(tài)新城六通一平1.885032080517TYYD淮安區(qū)中心區(qū)六通一平1.545032080518TYYD淮安區(qū)外圍五通一平1.038032081119TYYD工業(yè)園區(qū)五通一平1.4420表3-12公用設施用地各區(qū)段基準地價表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設定開發(fā)水平容積率地面地價32080401GYSS淮陰區(qū)外圍五通一平1.025032080402GYSS溫州工業(yè)園區(qū)五通一平1.020032080403GYSS淮陰區(qū)北部五通一平1.024532080404GYSS淮陰區(qū)西部五通一平1.020532080405GYSS淮陰區(qū)南部六通一平1.035032080506GYSS新港工業(yè)區(qū)六通一平1.029532080207GYSS清江浦區(qū)中心區(qū)域六通一平1.052032081108GYSS原清浦區(qū)老工業(yè)區(qū)六通一平1.049032081109GYSS清江浦區(qū)外圍六通一平1.036032080510GYSS開發(fā)區(qū)西部—大學城六通一平1.051532080511GYSS開發(fā)區(qū)中部六通一平1.030032080512GYSS南馬廠片區(qū)六通一平1.029032080313GYSS生態(tài)新城六通一平1.045032080314GYSS淮安區(qū)西部六通一平1.035032080315GYSS淮安區(qū)東部五通一平1.024532081116GYSS工業(yè)園區(qū)六通一平1.027532080517GYSS蘇淮高新區(qū)五通一平1.0270注：公用設施用地中不包括其他公用設施營業(yè)網點用地。二、宗地地價修正體系成果1.商服用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表2.住宅用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表3.工業(yè)用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表4.教育用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表5.科研用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表6.醫(yī)療衛(wèi)生用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表7.體育用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表8.公用設施用地區(qū)段價修正系數表和因素條件說明表9.商服用地容積率修正系數表10.住宅用地容積率修正系數表11.教育用地容積率修正系數表12.科研用地容積率修正系數表13.醫(yī)療衛(wèi)生用地容積率修正系數表14.體育用地容積率修正系數表15.公用設施用地容積率修正系數表三、圖件成果1.商服用地地價區(qū)段基準地價圖2.住宅用地地價區(qū)段基準地價圖3.工業(yè)用地地價區(qū)段基準地價圖4.教育用地地價區(qū)段基準地價圖5.科研用地地價區(qū)段基準地價圖6.醫(yī)療衛(wèi)生用地地價區(qū)段基準地價圖7.體育用地地價區(qū)段基準地價圖8.公用設施用地地價區(qū)段基準地價圖四、信息系統(tǒng)成果建立了調查區(qū)基準地價評估信息系統(tǒng)。

第三節(jié)土地級別及級別基準地價成果一、土地級別成果調查區(qū)商服用地、住宅用地、工業(yè)用地各土地級別面積統(tǒng)計見表4-13。表4-13土地級別面積統(tǒng)計表土地用途級別商服用地住宅用地工業(yè)用地面積（hm2）占總面積比例（%）面積（hm2）占總面積比例（%）面積（hm2）占總面積比例（%）一185.9211.432249.889.471499.863.44二206.5112.702641.9011.128718.420.02三186.5511.474607.5319.3919911.3845.72四191.2211.764247.4517.8810084.8223.16五180.3111.093036.7712.783336.667.66六190.7311.736974.4929.36七320.2419.69八164.7110.13總面積1626.19100.0023758.03100.0043551.12100.00二、圖件成果1.商服用地土地級別圖2.住宅用地土地級別圖3.工業(yè)用地土地級別圖三、級別基準地價評估成果各類用地級別基準地價測算的主要依據是區(qū)段基準地價面積加權測算法測算的平均價，充分考慮土地估價范圍內的現(xiàn)實或現(xiàn)行地價水平，綜合確定商服、住宅、工業(yè)用地用地級別基準地價，見表4-14至表4-16。

表4-14商服用地級別基準地價表土地級別基準地價（元/m2）變幅（元/m2）設定土地開發(fā)水平設定容積率一1878011290-43320六通一平1.50二99406160-13010六通一平1.30三48703530-7040六通一平1.30四34502770-4180六通一平1.10五29702270-3460六通一平1.10六22601630-2910六通一平1.10七15401240-1910六通一平1.10八1150710-1510五通一平1.00表4-15住宅用地級別基準地價表土地級別基準地價（元/m2）變幅（元/m2）設定土地開發(fā)程度設定容積率一53004090-7190六通一平1.60二39002540-5480六通一平1.50三23801890-2780六通一平1.50四16501200-2470六通一平1.20五1180940-1530六通一平1.20六820660-1130五通一平1.00表4-16工業(yè)用地級別基準地價表土地級別基準地價（元/m2）變幅（元/m2）設定土地開發(fā)程度設定容積率一510465-540六通一平1.0二365320-400六通一平1.0三290255-320六通一平1.0四245230-265五通一平1.0五175165-190五通一平1.0第四章成果應用與建議第一節(jié)成果說明一、主要成果本次調查區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新工作所完成的成果主要包括三個方面，即地價動態(tài)監(jiān)測體系更新成果、地價區(qū)段基準地價成果和土地級別成果。1.地價動態(tài)監(jiān)測體系更新成果（1）地價區(qū)段分布圖；（2）地價區(qū)段登記表；（3）地價區(qū)段描述表；（4）地價監(jiān)測點資料；（5）地價監(jiān)測點分布圖；（6）地價指數成果。2.地價區(qū)段基準地價成果（1）商服、住宅、工業(yè)用地及教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設施用地地價區(qū)段基準地價；（2）地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正系數及其說明表；（3）商服、住宅、工業(yè)用地及教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設施用地地價區(qū)段基準地價圖。3.土地級別成果（1）商服、住宅和工業(yè)用地土地級別圖；（2）商服、住宅和工業(yè)用地級別基準地價。二、成果基本內容1.基準地價是各地價區(qū)段或土地級別內，在估價期日和設定土地開發(fā)程度及設定容積率下，同一用途的出讓土地使用權的平均價格。（1）基準地價估價期日為2019年1月1日。（2）土地使用年期按法定最高出讓年限設定，即商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年、教育用地50年、科研用地50年、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年、體育用地50年、公用設施用地50年。（3）根據評估范圍內同一用途現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度或2/3以上面積已經達到的宗地紅線外基礎設施平均水平、宗地紅線內“場地平整”設定土地開發(fā)水平。其中，“六通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通氣、通訊，宗地紅線內場地平整?！拔逋ㄒ黄健敝缸诘丶t線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內場地平整。（4）容積率根據地價區(qū)段或土地級別的現(xiàn)狀平均容積率設定。（5）基準地價土地用途劃分為商服、住宅和工業(yè)三大類及教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設施用地新五大類?？紤]到基準地價的實際操作和應用，將三大類用地進行了細分，并編制了三類用地用途細分的地價修正系數表，同時還編制了交通運輸用地、特殊用地的基準地價用途修正系數表。（6）不得分割轉讓銷售及分割抵押教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設施用地用地土地不得分割轉讓及分割抵押，地上所建房屋不得分割轉讓及分割抵押。2.地價區(qū)段基準地價評估宗地地價修正體系。包括：期日修正、土地開發(fā)程度差異修正、使用年期修正、容積率修正、宗地地價影響因素修正等。3.監(jiān)測點地價分為現(xiàn)狀條件下的評估地價和設定內涵條件下的評估地價兩類。其中，現(xiàn)狀條件下的評估地價是指在宗地外基礎設施及宗地內場地平整的開發(fā)水平，宗地實際容積率的條件下，使用年期為剩余土地使用年期的國有土地使用權價格。設定內涵條件下的評估地價是指地價區(qū)段設定的在宗地外基礎設施及宗地內場地平整的開發(fā)水平，地價區(qū)段平均或設定容積率的條件下，使用年期為某一用途法定最高出讓年期的國有出讓土地使用權價格。其估價期日為每季度的最后一天。4.地價指數以對應城市內部區(qū)域的地價水平值為基礎計算。按照基數不同分為定基地價指數和環(huán)比地價指數。其中，定基地價指數等于某一用途某年（季）度地價水平值與固定基期地價水平值的比率。環(huán)比地價指數等于某一用途某年（季）度地價水平值與上年（季）度地價水平值的比率。三、注意事項1.土地市場在深度調整時，地價水平起伏較大，不宜采用基準地價修正系數法評估宗地地價。2.城鎮(zhèn)基準地價是隨社會經濟發(fā)展變化的，將根據變化情況及時調整。第二節(jié)成果應用說明一、地價區(qū)段成果的應用說明地價區(qū)段成果主要指地價區(qū)段分布圖，在宗地評估和調整用地結構方面有著現(xiàn)實的應用意義。1.地價區(qū)段成果的應用：地價區(qū)段成果在優(yōu)化城鎮(zhèn)土地利用結構，促使各類土地達到最佳經濟收益狀態(tài)有著特殊的意義。在進行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃調整過程中可充分考慮地價區(qū)段的空間分布現(xiàn)狀。2.成果應用時效性：地價區(qū)段劃分是依據現(xiàn)狀為主的原則，即地價區(qū)段綜合反映了調查區(qū)內部現(xiàn)狀條件下不同用地類型的空間分布差異和質量分布差異。隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展，商服業(yè)進一步集聚與繁華，基礎設施進一步完善，地價區(qū)段成果應隨城鎮(zhèn)的發(fā)展而進行調整變更，以適應城鎮(zhèn)日益變化的新情況。

二、基準地價成果的應用說明1.基準地價的說明：本次評估的基準地價是指在目前土地開發(fā)現(xiàn)狀條件為設定土地開發(fā)條件的前提下，各地價區(qū)段土地使用權法定最高出讓年期的平均價格。土地取得費、宗地紅線外土地開發(fā)費和宗地紅線內土地平整費、利息、利潤和土地增值收益的平均標準已在基準地價中得到體現(xiàn)?；鶞实貎r的顯著特點就是反映城市內不同區(qū)域土地收益的平均水平，并將一定期限土地使用價值以貨幣形式反映出來，從而為土地使用權的合理出讓、出租、轉讓或作價出資以及政府管理和調控地價提供指導依據。基準地價并不代表每宗地的具體價格，而代表了某一區(qū)域（土地級別或地價區(qū)段）平均地價，它顯示了不同級別、不同地價區(qū)段的一般價格水平。在宗地地價評估過程中，可采用基準地價系數修正法進行評估，為此我們專門建立了宗地地價的修正體系。2.應用基準地價成果的說明：本次的基準地價成果是以區(qū)段基準地價為核心的基準地價體系，因此在具體應用時應以區(qū)段基準地價為基礎，對具體宗地地價進行修正，而土地級別和基準地價成果只是作為政府掌握地價水平的參考。3.成果應用時效性說明：基準地價是依據地價動態(tài)監(jiān)測點和土地市場現(xiàn)狀為基礎評估的。由于基準地價受到土地供需關系（如土地利用規(guī)劃、土地供應計劃）、經濟發(fā)展水平、地價指數等多方面影響，基準地價評估成果動態(tài)變化較大，因此，基準地價應根據土地市場狀況，應用地價動態(tài)監(jiān)測體系隨時調整。三、城市地價動態(tài)監(jiān)測體系成果的應用說明1.應用城市地價動態(tài)監(jiān)測體系成果的說明：建立了調查區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測體系后，應根據省自然資源廳的要求，按季度對地價監(jiān)測點的土地利用情況和交易情況進行監(jiān)測和維護，并根據《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》和《《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范（2014年版）》的要求按季度對地價監(jiān)測點的資料進行采集、整理、匯總和保管，并按規(guī)定上報，為實行地價動態(tài)監(jiān)測提供依據。在此基礎上，利用地價監(jiān)測資料進行基準地價更新、地價預測預警、地價指數編制、地價信息發(fā)布、地價輔助決策等，提高城市地價管理效率。2.成果應用時效性說明：建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系的目的之一是實現(xiàn)城市地價的動態(tài)監(jiān)測，了解和掌握城市地價水平和地價動態(tài)分布規(guī)律，因此，其時效性很強。根據《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術規(guī)范（2014年版）》的規(guī)定，城市地價監(jiān)測資料應按季度進行。目前最新調查區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測體系中地價動態(tài)監(jiān)測資料的估價期日為2018年12月31日，并對地價狀況進行了動態(tài)監(jiān)測，編制了地價監(jiān)測成果，成果應用過程中應注意其成果的估價期日，以后的地價動態(tài)監(jiān)測工作應在此基礎上按季度完成。第三節(jié)成果在宗地地價評估中的應用一、應用基準地價系數修正法評估宗地地價的主要流程利用基準地價可以采用基準地價系數修正法進行宗地地價評估?；鶞实貎r系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對地價區(qū)段基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。1.收集有關基準地價資料，包括基準地價地價區(qū)段圖及其文字說明、基準地價表、基準地價評估宗地地價修正系數表及說明表等。2.確定待估宗地所在地價區(qū)段的同類用途基準地價。3.分析待估宗地的地價影響因素，依據宗地地價修正系數說明表和修正系數表計算待估宗地的綜合修正系數。4.進行期日修正、年期修正、容積率修正、開發(fā)水平修正等其他修正。5.測算待估宗地地價。二、宗地地價的計算公式根據基準地價測算的宗地地價可分為宗地樓面地價和宗地地面地價兩種類型。1.商服用地地價評估（1）對于位于商業(yè)路線的宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×臨街深度修正系數×臨街寬度修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×臨街深度修正系數×臨街寬度修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。（2）對于位于商服片區(qū)的宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。2.住宅用地地價評估宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。3.工業(yè)用地地價評估宗地地價計算公式為：地價＝（適用的基準地價×期日修正系數×綜合修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。4.教育用地地價評估宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。5.科研用地地價評估宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。6.醫(yī)療衛(wèi)生用地地價評估宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。7.體育用地地價評估宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。8.公用設施用地地價評估宗地地價計算公式為：宗地樓面地價＝（適用的基準地價<樓面地價>×期日修正系數×宗地地面地價＝（適用的基準地價<地面地價>×期日修正系數×綜合修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數。三、宗地地價評估中有關參數的選取1.期日修正系數的確定期日修正系數＝宗地估價期日地價指數/基準地價估價期日地價指數2.年期修正系數的確定年期修正系數＝[]÷[]式中：r—土地還原率；n—剩余使用年期；m—土地使用權出讓法定最高年期。3.容積率修正系數的確定按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應的《容積率修正系數表》確定容積率修正系數。當R1<R<R2時其修正系數可用下列公式求取。X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)其中：X為所需求出的容積率修正系數；R為X對應的容積率；R1、R2為容積率修正系數表中所列的容積率；X1、X2為R1、R2所對應的容積率修正系數。對于不同容積率之間的修正系數，用下列公式求取。X=X2/X1其中：X為R1、R2之間的容積率修正系數；X1、X2為R1、R2所對應的容積率修正系數。4.綜合修正系數的確定綜合修正系數是指除期日、容積率、年期、用途、土地開發(fā)程度之外的其他地價影響因素的修正系數。參照《宗地地價修正系數表及說明表》，根據宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數，使用下列公式測算綜合修正系數。K=1+式中：K—綜合修正系數，ki—各因素的修正系數，n—影響因素個數。5.其他情況修正對于具體宗地價格的測算，還需根據具體情況進行修正。例如待估宗地土地開發(fā)程度與地價區(qū)段設定土地開發(fā)程度不一致時，還需進行開發(fā)程度修正。四、宗地地價評估特殊情況處理對于位于