鄭州市鄭東新區(qū)未來30年規(guī)劃

房地產(chǎn)區(qū)域市場分析：鄭東新區(qū)未來30年內(nèi)又一鄭州一、區(qū)域概況1、區(qū)域范圍界定鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機場高速公路，北至連霍高速公路，遠期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來20?30年鄭東新區(qū)由中央商務(wù)區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等六大功能組團組成。每個組團把商業(yè)、服務(wù)、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連接來聯(lián)系組團。CBD中央商務(wù)區(qū)以金融、辦公、商務(wù)和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖（龍湖），其周圍為低層居住區(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線；在中心軸線運河兩側(cè)為多層居住區(qū)；物流中心、工業(yè)主要集中在“V字型產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。建筑。除此之外目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，整個中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積350公頃,以金融、寫字間、商務(wù)等功能為主，計劃建造60幢80米、120米以上的高層，還規(guī)劃了寫字樓、居民住宅區(qū)等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)占地共3760公頃。鄭州國際會展中心、河南省藝術(shù)中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標志性建筑。鄭東新區(qū)的規(guī)劃最終方案把''共生城市〃、“新陳代謝城市〃、“環(huán)形城市”等先進城市規(guī)劃理念進行了整合。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機遇和展示平臺，也決定了高起點、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。3、區(qū)域市政配套交通配套鄭東新區(qū)規(guī)劃道路230多條，截至今年9月底，起步區(qū)共建設(shè)道路91條（段），總長度約176公里。其中，已通車道路44條（段），全長約97公里。已開工的33座橋梁中，19座已基本竣工。區(qū)內(nèi)已開通43路、47路等5條公交線路。今年年底前，起步區(qū)CBD內(nèi)環(huán)、外環(huán)、金水東路、農(nóng)業(yè)東路、東風東路、黃河東路、中央大道、第三城市軸線、第四城市軸線等''兩環(huán)八線〃10條道路，要實現(xiàn)全面亮化。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外還規(guī)劃了4處公交樞紐站，兩處中長途汽車站。生活配套電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設(shè)累計完成投資2.7億元，管網(wǎng)敷設(shè)近80.2公里，能滿足安置小區(qū)、項目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經(jīng)過3年建設(shè)和調(diào)試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運行。其他燃氣、熱力等也陸續(xù)投入使用，可以滿足居民生活和單位需要。教育醫(yī)療龍湖南區(qū)規(guī)劃小學6所、中學4所，其中北師大附中外國語小學已投入使用，實驗小學正在建設(shè)。商住物流區(qū)規(guī)劃小學16所、中學8所,其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內(nèi)的3所中學、4所小學均在建設(shè)中，第47中學已經(jīng)投入使用。新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項目共有8個，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州市緊急救援中心已開工建設(shè)，河南省疾病預(yù)防中心即將投入使用。二、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的理念和定位是:以第二產(chǎn)業(yè)見長的鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，已被確定為鄭東新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，被納入鄭東新區(qū)的總體規(guī)劃之中。而在其東南面，美國加州工業(yè)城項目正在進行項目的前期工作。新區(qū)最終要發(fā)展以金融服務(wù)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當前推動鄭東新區(qū)發(fā)展的是會展業(yè)和物流業(yè)。1、物流業(yè)澳柯瑪（鄭州）國際物流園區(qū)是鄭東新區(qū)第一個形成規(guī)模的現(xiàn)代化物流企業(yè)。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實業(yè)等物流園區(qū)依次排開。據(jù)他們測算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費者。到2010年，新區(qū)基本建設(shè)成市內(nèi)半小時，城際1小時，省內(nèi)3小時，國內(nèi)8小時物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。2、會展業(yè)鄭州國際會展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標志性建筑之一，一期工程建筑面積21.4萬平方米，內(nèi)有3.5萬平方米的全國最大的無柱大空間展廳和5000人會議廳等設(shè)施，是大型綜合性現(xiàn)代會議展覽設(shè)施,能夠滿足大型室內(nèi)展覽活動和各種規(guī)模會議活動的需求。利用這一優(yōu)勢，會展產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以有所作為。大量的會展活動不僅能給鄭州帶來場租費、廣告費、運輸費等直接收入，5—9倍的產(chǎn)業(yè)連帶效應(yīng)，還將對交通運輸、商業(yè)銷售、旅游、飯店、餐飲娛樂、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有明顯的拉動作用。3、金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標是現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)。在''十一五〃期間，鄭州必然要加快構(gòu)建區(qū)域性金融中心的步伐。CBD中央商務(wù)區(qū)得天獨厚的條件，有利于吸引國內(nèi)外金融機構(gòu)入住鄭州設(shè)立分支機構(gòu)。目前已經(jīng)有10家金融機構(gòu)、15家大企業(yè)總部將入住。除了大型金融機構(gòu)之外，東區(qū)還將發(fā)展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險公司等非銀行金融機構(gòu)，形成多層次的金融機構(gòu)體系。到2010年，鄭州金融業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重有望達到8%,初步建立鄭州區(qū)域性金融中心框架。鄭東新區(qū)在實現(xiàn)這一目標中的作用明顯。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀新區(qū)自開發(fā)建設(shè)以來，省內(nèi)外及合資性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，相繼進入鄭東新區(qū)進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。截至2005年6月，鄭東新區(qū)累計引進項目158個，開工項目83個，完成固定資產(chǎn)投資152.8億元。到10月，鄭東新區(qū)房屋建設(shè)面積已達888.69萬平方米，其中房地產(chǎn)開發(fā)面積398.8萬平方米，批準預(yù)售面積183.78萬平方米。分析2005年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場可以用''驚人”形容。在宏觀調(diào)控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數(shù)4325套，占全市的9.67%；商品房總成交面積63.9萬平方米，占全市的12.04%；銷售額23.04億，占全市的13.49%；商品房均價3435元/m?,明顯高于全市2934的平均水平。1、住宅市場市場熱度明顯高于其它區(qū)域鄭東新區(qū)住宅市場的熱度可以從市場開發(fā)、交易量、價格表現(xiàn)出來。2004年，鄭東新區(qū)房價曾經(jīng)創(chuàng)造了半年內(nèi)每平方米上漲600元的鄭州房地產(chǎn)市場記錄。而截止2005年3月，鄭東新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積超過600萬平方米，純住宅建設(shè)面積超過120萬平方米。2005年1至11月，鄭東新區(qū)住宅銷售面積39.06萬平方米，占全市的9.1%,住宅均價高于全市近1000元。較高的市場熱度主要源于區(qū)域住宅市場的高端形象。高標準、完善的區(qū)域配套鄭東新區(qū)的建設(shè)配套完全是按照高標準''造城〃的標準規(guī)劃的。高標準的完善配套無疑為住宅銷售增加了砝碼。在市政、生活設(shè)施配套方面，高標準的道路交通、水電暖等已經(jīng)基本到位；教育配套方面，有47中學、省實驗小學、北大附中外國語小學等新建中小學；醫(yī)療配套，有新鄭州醫(yī)院、同仁醫(yī)療中心等；商業(yè)配套方面，社區(qū)商業(yè)、大型獨體商業(yè)和商業(yè)步行街將陸續(xù)進入招商階段；商務(wù)娛樂方面，鄭州國際會議展覽中心、河南省藝術(shù)中心、五星級的新鄭州飯店、廣電大廈等已相繼建設(shè)。高知名度的產(chǎn)品品牌在政府的積極推動下，進入鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進入品牌。2004年，進軍鄭州市房地產(chǎn)市場的外地知名品牌如綠城、綠地、順馳、紅星美凱龍地產(chǎn)等，無一不進入鄭東新區(qū)。這些具有較高知名度的房地產(chǎn)品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場的高端形象。高舒適度、高質(zhì)量的產(chǎn)品按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)住宅主要為多層。這就保證了產(chǎn)品的高舒適度、低建筑密度的基本特征。同時，全國知名的地產(chǎn)品牌口碑對產(chǎn)品自身質(zhì)量也是一種保障。2、寫字樓市場鄭東新區(qū)龐大的建筑規(guī)模加上不斷進入鄭東新區(qū)市場的開發(fā)企業(yè)，寫字樓的市場投放量超乎想象。2004年年初，CBD每畝地最高售價90萬元；后升至每畝128萬元；半年后，CBD內(nèi)環(huán)最后一塊土地達到每畝265萬元，通過地價的飆升足以看出鄭東寫字樓市場的火熱程度和投資者對其的信心?？傮w市場投放量巨大按照區(qū)域規(guī)劃，CBD內(nèi)外環(huán)計劃修建60棟高層建筑，寫字樓和商住樓占主流。截至2005年9月，CBD地區(qū)已入駐項目51個，其中39個開工建設(shè)。鄭東新區(qū)核心CBD區(qū)內(nèi)環(huán)路兩側(cè)匯集了順馳第一國際、綠地世紀峰會、藍碼地王大廈、聯(lián)合中心、新澳世貿(mào)大廈、龍湖大廈等眾多項目。除純商務(wù)樓外，還有大量含有辦公用途性質(zhì)的商住樓。兩者合并的保守市場投放量在40萬平方米以上。目前，CBD外環(huán)規(guī)劃的寫字樓項目也有少數(shù)動工。與市內(nèi)其它區(qū)域市場競爭激烈面對巨大的市場供給，鄭東寫字樓市場的競爭可以想見。鄭州市2003年之前的寫字樓成交量不到7萬平方米；2004年全年，鄭州市寫字樓供應(yīng)量50萬平方米，銷售12.5萬平方米。以同樣的增長速度78.6%估算，2005年可能達到22萬平方米。鄭州市寫字樓市場2005年的供應(yīng)情況是，僅鄭東以外的國際企業(yè)中心、天一大廈、金成國際廣場、注協(xié)大廈3者的建筑面積就達到24萬平方米。鄭東新區(qū)寫字樓要在鄭州市第三產(chǎn)業(yè)尚不發(fā)達、商務(wù)氣氛不夠、鄭東新區(qū)人氣不足的前提下，要尋找較大市場空間，必將面對經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路成熟環(huán)境中的寫字樓的激烈競爭。遠景良好，短期內(nèi)商務(wù)氣氛有待培養(yǎng)鄭東CBD核心區(qū)的硬件設(shè)施在鄭州是頂級的，遠期來看，必然是鄭州市寫字樓升級換代的首選。但是，受目前鄭州市自身發(fā)展程度限制，主導產(chǎn)業(yè)以物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，吸引的高端客戶群有限，形成的商務(wù)氛圍不夠濃厚。寫字樓作為高回報率的投資品，缺乏商務(wù)氣氛的直接后果是短期內(nèi)出租率低，年度投資回報率低，延長投資回收期，繼而影響到投資者信心和提高投資門檻，影響銷售速度。市場銷售周期長，開發(fā)要求高市場投放量大必然影響