房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法的選擇與應(yīng)用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法的選擇與應(yīng)用

中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用。20世紀(jì)90年代初，中國(guó)的房地產(chǎn)快速發(fā)展，在20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始萎縮，大量房地產(chǎn)堆積。為使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭,需研究房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)特性,預(yù)測(cè)波動(dòng)未來(lái)的趨勢(shì),以便為政府制定經(jīng)濟(jì)政策,為企業(yè)確定開(kāi)發(fā)計(jì)劃提供重要的依據(jù)。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化,經(jīng)濟(jì)波動(dòng)將更加受制影響房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的因素很多。隨著新政策的不斷出臺(tái),房地產(chǎn)業(yè)制度環(huán)境在不斷發(fā)生著變化,制度環(huán)境的變化直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng);貨幣政策是國(guó)家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要手段,它直接影響到投資的變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)的改變;投資是決定社會(huì)生產(chǎn)力要素增長(zhǎng)的重要因素,投資決策的高度集權(quán),受制于人際關(guān)系以及軟預(yù)算約束下的“增長(zhǎng)癖”和“投資饑渴”所造成投資的不穩(wěn)定,將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng);社會(huì)需求變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向,房地產(chǎn)市場(chǎng)如果能夠及時(shí)正確地反映這種變化,會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng),反之將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。在諸多因素造成的房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中,政府和企業(yè)難以把握其波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),造成宏觀調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)機(jī)不能與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)很好地協(xié)調(diào);企業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)發(fā)生矛盾,不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的問(wèn)題常常在一些先行指標(biāo)的變化中體現(xiàn)出來(lái),通過(guò)研究先行指標(biāo)的變化,可以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),分析經(jīng)濟(jì)波動(dòng)未來(lái)的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)思路就是通過(guò)先行指標(biāo)的變動(dòng),研究經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的趨勢(shì),從而為政府政策的制定、企業(yè)的開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù),以達(dá)到預(yù)警的目的。二、紅色預(yù)警機(jī)制經(jīng)濟(jì)預(yù)警(economicearly-warning)依據(jù)其機(jī)制可分為黑色預(yù)警方法、黃色預(yù)警方法、綠色預(yù)警方法、白色預(yù)警方法、紅色預(yù)警系統(tǒng)等5種。其中黃色預(yù)警系統(tǒng)是最基本的預(yù)警方法,也可稱之為灰色分析,主要包括指數(shù)預(yù)警、統(tǒng)計(jì)預(yù)警二種方法。1.合成綜合尺度法指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)是用數(shù)學(xué)方法合成為一組景氣指數(shù)(先行、一致、滯后),并將它們作為測(cè)定和分析經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的綜合尺度,再利用先行指數(shù)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),以達(dá)到預(yù)警的目的。單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來(lái)分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化,缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持,且有可能把某個(gè)重要指標(biāo)的信息忽略。在預(yù)警分析中,有時(shí)難于分清合成指數(shù)到底是由于哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起的變化,這不利于針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。2.標(biāo)準(zhǔn)警運(yùn)輸警標(biāo)準(zhǔn)及警緯指標(biāo)確定標(biāo)準(zhǔn)缺失了種類統(tǒng)計(jì)預(yù)警是對(duì)警兆與警素之間的時(shí)差相關(guān)關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理,然后再根據(jù)警兆的警級(jí)來(lái)預(yù)測(cè)警素的警度的一種方式。其具體的過(guò)程是:根據(jù)各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與警素指標(biāo)的關(guān)系,確定警兆指標(biāo);依據(jù)警兆變動(dòng)情況,確定各警兆的警級(jí);結(jié)合警兆的重要性進(jìn)行警級(jí)的綜合及預(yù)報(bào)警度。統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法既可以看出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的升降,又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果,不僅監(jiān)控整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng),還可以監(jiān)控每一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng),并明確指出調(diào)控的目標(biāo)和方向,因此我們選擇了統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法作為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)行業(yè)重要指標(biāo)的監(jiān)測(cè)和控制對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì),堅(jiān)持了定量化、系統(tǒng)化、明確化的原則,使其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和控制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展中的每個(gè)重要指標(biāo)發(fā)出明確的警報(bào)。1.發(fā)展的狀況和當(dāng)前供需的平衡狀態(tài)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)警情指標(biāo)應(yīng)直接反映當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和當(dāng)前供需的平衡狀態(tài)。為此,銷售率作為警情指標(biāo)供求的結(jié)合點(diǎn),它的高低直觀地反映了當(dāng)前的供需平衡狀況,因此,選擇它作為警情指標(biāo)。2.時(shí)差相關(guān)分析結(jié)果對(duì)影響房地產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)進(jìn)行篩選,找出與警情指標(biāo),即與銷售率相關(guān)且先行的指標(biāo),作為警兆指標(biāo)。確定選擇先行指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)如下:(1)在經(jīng)濟(jì)意義上,有明顯的先行性,其變動(dòng)先于警情的發(fā)生;(2)在經(jīng)濟(jì)意義上,有較為明顯的因果關(guān)系或相關(guān)性,其變動(dòng)直接或間接地導(dǎo)致警情的變動(dòng)或發(fā)生;(3)指標(biāo)能夠反映當(dāng)前的發(fā)展事態(tài),從該指標(biāo)可以看出當(dāng)前的供需平衡狀況;(4)數(shù)據(jù)能夠及時(shí)準(zhǔn)確地得到。采用時(shí)差相關(guān)分析方法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行了篩選,利用相關(guān)系數(shù)驗(yàn)證經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列先行、一致或滯后的關(guān)系。時(shí)差相關(guān)系統(tǒng)的計(jì)算方法是以一個(gè)重要且能夠敏感反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo),一般選擇一致指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo),然后使被選擇指標(biāo)超前或滯后若干期,計(jì)算它們的相關(guān)系數(shù)。設(shè)y={y1,y2,y3…,yn}為基準(zhǔn)指標(biāo),x={x1,x2,x3…,xn}為被選擇的指標(biāo),r為時(shí)差相關(guān)系數(shù),則rl=∑t=1n(xl?1?xˉ)(yl?yˉ)∑t=1n(xt?l?xˉ)2∑t=1n(yt?yˉ)√l=0,±1?±2???±Lrl=∑t=1n(xl-1-xˉ)(yl-yˉ)∑t=1n(xt-l-xˉ)2∑t=1n(yt-yˉ)l=0,±1?±2???±L式中1表示超前、滯后期,1取負(fù)數(shù)時(shí)表示超前,取正數(shù)時(shí)表示滯后,1被稱為時(shí)差或延遲數(shù);L是最大延遲數(shù);n是數(shù)據(jù)取齊后的數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)。其中最大的時(shí)差相關(guān)系數(shù)反映了被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)尚處于發(fā)展的初期階段,波動(dòng)性很大,規(guī)律性尚不明顯,在運(yùn)用數(shù)學(xué)方法的同時(shí),應(yīng)該同時(shí)注重定性的分析。3.銷售率與時(shí)差相關(guān)系數(shù)lead以銷售率為基準(zhǔn)指標(biāo),利用時(shí)差相關(guān)分析法,計(jì)算各指標(biāo)與銷售率之間在不同延遲數(shù)時(shí)的相關(guān)系數(shù)。根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),計(jì)算得到各指標(biāo)滯后或超前若干時(shí)期時(shí)與銷售率的相關(guān)系數(shù)。在時(shí)差相關(guān)系數(shù)中,找出不同時(shí)差關(guān)系時(shí)絕對(duì)值最大的相關(guān)系數(shù),根據(jù)絕對(duì)值最大時(shí)差相關(guān)系數(shù),確定各指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差相關(guān)關(guān)系。若最大相關(guān)系數(shù)是在領(lǐng)先期i≥0時(shí)取得的,則該指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)為先行或一致關(guān)系,即可定為警兆指標(biāo)。由于篇幅限制,僅列出了選中的警兆指標(biāo)。由此可看出上述指標(biāo)與銷售率的最大相關(guān)系數(shù)均在lead列下。比如新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率與銷售率的相關(guān)系數(shù)在領(lǐng)先一年時(shí)最大,絕對(duì)值為0.785。即可認(rèn)為新開(kāi)工面積是領(lǐng)先于警情的警兆指標(biāo)。4.計(jì)算期的累積影響預(yù)警界限的確定是預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。以近十年需求的平均增長(zhǎng)率為基礎(chǔ),結(jié)合歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及各年的實(shí)際發(fā)展態(tài)勢(shì),定出以下指標(biāo)的預(yù)警界限。在預(yù)警區(qū)間判斷時(shí),需要對(duì)警兆指標(biāo)值進(jìn)行處理。由于某些指標(biāo)明顯先行于警情指標(biāo),故其值的大小不僅影響當(dāng)期,還會(huì)影響下期,在計(jì)算時(shí)應(yīng)把上期的累積影響考慮在內(nèi)。設(shè)某警兆指標(biāo)的第i年的同比增長(zhǎng)率為xi,此指標(biāo)的巨警界限為l,設(shè)經(jīng)過(guò)變換的該指標(biāo)的增長(zhǎng)率為xicxic=xi+f(xi-1)其中當(dāng)xi-1>l時(shí),f(xi-1)=xi-1-l當(dāng)xi-1<l時(shí),f(xi-1)=0用xic進(jìn)行預(yù)警區(qū)間的判斷,考慮到各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的性質(zhì)不同,僅對(duì)其中的商品房投資額、當(dāng)年竣工量、當(dāng)年供應(yīng)量和當(dāng)年土地出讓面積進(jìn)行累積影響的計(jì)算,這些指標(biāo)對(duì)下期的影響比較大。5.房地產(chǎn)警情預(yù)報(bào)指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)模型的建立現(xiàn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)所采用的警情預(yù)報(bào)方法,首先是對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷,把每個(gè)指標(biāo)歸入適當(dāng)?shù)膮^(qū)間,賦予每一個(gè)區(qū)間一個(gè)相應(yīng)的分值方法,然后把各指標(biāo)的分值加起來(lái),得到一個(gè)綜合指數(shù),并以此判斷警情。此方法一個(gè)較大的缺陷是沒(méi)有考慮各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不同性質(zhì)以及各指標(biāo)對(duì)于總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率,而把各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一視同仁,這就不能準(zhǔn)確地反映總體的變動(dòng)情況。房地產(chǎn)警情的預(yù)報(bào)是多種指標(biāo)的綜合評(píng)價(jià),我們采用綜合模糊數(shù)學(xué)評(píng)價(jià)方法。設(shè)給定兩個(gè)有限論域:U={u1,u2,…,un}V={v1,v2,…,vn}其中U代表綜合評(píng)判因素所組成的集合,V代表評(píng)價(jià)所組成的集合。模糊變換X0R=Y,其中X是U上的模糊子集,評(píng)判結(jié)果Y是V上的模糊子集。此次預(yù)警系統(tǒng)中的U={u1,u2,u3,u4,u5,u6}其中u1為投資額同比增長(zhǎng)率;u2為新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)率;u3為施工面積同比增長(zhǎng)率;u4為竣工面積同比增長(zhǎng)率;u5為供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)率;u6為土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)率;V中的值是指標(biāo)所處區(qū)間的得分值。此次預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì),考慮到各個(gè)指標(biāo)對(duì)于判斷整體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)的重要程度的不同,分別對(duì)不同的指標(biāo)賦予了不同的權(quán)重。利用主成分分析方法確定權(quán)重集合A,權(quán)重的大小主要考慮上述指標(biāo)對(duì)警情指標(biāo),即對(duì)銷售率的影響程度,并考慮到上述指標(biāo)經(jīng)濟(jì)方面的重要性,即從經(jīng)濟(jì)意義上對(duì)當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)影響的重要程度,以及各指標(biāo)之間的相互影響。權(quán)重確定后,設(shè)評(píng)判值為B,則B=V×A-1四、對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)的建議房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)警情分析的作用,是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論指出:經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)隨時(shí)以較小的波動(dòng)檢查自身的穩(wěn)定性,在平衡態(tài)附近漲落只是對(duì)平均值的小小修正,遠(yuǎn)離平衡態(tài)時(shí)漲落可能被放大,從而驅(qū)動(dòng)平均值達(dá)到一個(gè)新的平衡態(tài)。但也不可避免地會(huì)在一定時(shí)期導(dǎo)致較大幅度的漲落,從而觸發(fā)系統(tǒng)失穩(wěn),帶來(lái)破壞性的后果。因此,在房地產(chǎn)業(yè)警情分析中,要注意可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)失穩(wěn)的異常變動(dòng),加強(qiáng)對(duì)波動(dòng)未來(lái)趨勢(shì)的分析,研究波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)新的平衡,還是會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。同時(shí),經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的根源歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)多因素的相互作用的整體效應(yīng),還在于大量子系統(tǒng)行為的協(xié)同作用,而決定經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的諸因素中起支配作用的僅僅是幾個(gè)變量。因此,房地產(chǎn)預(yù)警的分析既要綜合考慮,又要突出重點(diǎn)。要注意分析系統(tǒng)內(nèi)部各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間的變動(dòng),關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)以及與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。關(guān)鍵是要分析影響房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的主導(dǎo)因素。在現(xiàn)階段,房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)的重要原因是投資體制的不完善和投資風(fēng)險(xiǎn)