401物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理2013版版第41講

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展解析：P1頁(yè)下面。這句話一是要注意提供價(jià)值管理服務(wù)，二是要注意滿足什么需求，即滿足企業(yè)物業(yè) 解析：P2頁(yè)下面。我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修 前三個(gè)選項(xiàng)都是為了達(dá)到最后一個(gè)選項(xiàng)的結(jié)果，所以只有第4個(gè)選項(xiàng)是最合理的，所以選D。 B．年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上 10萬(wàn)m23萬(wàn)m2以上，地區(qū)購(gòu)1～3m23000～10000m2之間，特色商店以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ 解析：C不正確，原因在于這句話不全，正確的應(yīng)該是理性的投資者應(yīng)該選擇在一定收益水平上的風(fēng)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是（現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的（）分析：B適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度；A各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)；C相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)中，不正確的是（（解析：P28-32頁(yè)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制。系統(tǒng)6種：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比房地產(chǎn)購(gòu)置投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營(yíng)后，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入（，并通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)額年費(fèi)用各為（）萬(wàn)元。 解析：P82，C50以下關(guān)于物業(yè)稅收的描述錯(cuò)誤的是（P91（（ 針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，是把握房地產(chǎn)市場(chǎng)（）的主要工建立（） 下列關(guān)于房屋租賃特點(diǎn)的說(shuō)法中不正確的是（ 解析：P157頁(yè)。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。自動(dòng)成。下列針對(duì)物業(yè)租金形式的說(shuō)法正確的是（答案：A下列對(duì)于基礎(chǔ)租金和附加租金的說(shuō)法不正確的是（A說(shuō)法是正確的。對(duì)于寫字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一B說(shuō)法也是的。那么，不正確的就是最后一個(gè)選項(xiàng)D。實(shí)際上，基礎(chǔ)租金中也隱含著利潤(rùn)，因?yàn)樵诖_定基礎(chǔ)租金水平 下列哪項(xiàng)不是物業(yè)管理營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用（按照（） 2%計(jì)算。（3）1.5%計(jì)算。 A．0.26B．1.3C．3.12折舊年限一般為5（100+1+50+5+1）/5/12/100000×10000=0.26元/月?平方米。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法是（解析：P200頁(yè)上面。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡(jiǎn)便起見(jiàn)，物業(yè)管理企業(yè)仍可下列關(guān)于成本控制分類的說(shuō)法中，正確的是（A．B．- 解析：28209，首先要明確這里的物業(yè)管理合同不只是指物業(yè)服務(wù)合同，凡是在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)（1）（2）3457D物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同 的損失，均由承包商承擔(dān)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，這屬于（）解析：P230中間。A風(fēng)險(xiǎn)回避的例子有在游泳池里不設(shè)跳臺(tái)(板)就可以避免跳臺(tái)(板)的風(fēng)險(xiǎn)。B風(fēng)險(xiǎn)保部替換費(fèi)用。C風(fēng)險(xiǎn)抑制的例子有建筑火災(zāi)的危險(xiǎn)可以用安裝滅火器、自動(dòng)防火門、防火織物來(lái)控制。 解析：P236頁(yè)中間。保險(xiǎn)的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇 解析：P237，按賬面原值投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額按實(shí)際損失計(jì)算，保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額按保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)價(jià)值比例乘以實(shí)際損失計(jì)算；如果是按賬面原值加成數(shù)，或按重建重置價(jià)值投保的財(cái)產(chǎn)，則按實(shí)際損失計(jì)算賠償金額。關(guān)于部分損 基本保證。（2）正確處理企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽(yù)，有利于企企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的動(dòng)態(tài)形式表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流動(dòng)、投資性現(xiàn)金流動(dòng)和（）解析：21242，企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來(lái)源的統(tǒng)一，即資產(chǎn)=負(fù)債+ 解析：P309頁(yè)。從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。A選項(xiàng)是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的一項(xiàng)工作職責(zé)，在P111-1中有。CD屬于房地產(chǎn)組合投資管理的寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，不太注重考察租戶的()。解析：P314頁(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇租戶時(shí)考慮的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其 解析：P312頁(yè)中間。在制定租金收取辦法的過(guò)程中，物業(yè)管理師通常對(duì)按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬(wàn)m2。解得：出租單元內(nèi)建筑面積=5.2萬(wàn)m2。 53．在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)同時(shí)會(huì)聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其理論依據(jù)是（A．中解析：P335頁(yè)，中心地理論解釋了為什么不同種類零售店能夠聚集在一起，即它們能夠聚集在一起的54（D.財(cái)務(wù)管理解析：P337頁(yè)下面。制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是 15萬(wàn)元/解析：P343頁(yè)中上部。公用面積的維護(hù)費(fèi)用通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積的比解析：P359-360頁(yè)。組合投資管理包含三個(gè)要素：管理對(duì)象、管理者與管理方法。在三要素中，管理60（ 以下屬于資產(chǎn)管理職責(zé)的有（分析：P11，A控制運(yùn)營(yíng)成本、E資本性支出計(jì)劃兩者屬于物業(yè)管理，B客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于組合物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是（AB選擇零售商業(yè)物業(yè)的投資區(qū)位時(shí)要進(jìn)行（下列屬于設(shè)備有形磨損的是（解析：P52-53，A屬于第二類有形磨損；B屬于第一類無(wú)形磨損；C、E屬于第二類無(wú)形磨損；E屬于關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中投資回報(bào)率的表述，正確的有（CP61EP下列物業(yè)項(xiàng)目中適用收益法進(jìn)行估價(jià)的有（ 解析：P145-147ABDE中提到的區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析、房在租賃方案的制定過(guò)程中，定位目標(biāo)市場(chǎng)主要考慮（營(yíng)銷人員通常會(huì)從物業(yè)本身的素質(zhì)方面來(lái)宣傳其所推廣的物業(yè)，物業(yè)本身的素質(zhì)包括（租約簽訂前，租賃管理的工作內(nèi)容包括（解析：P162頁(yè)中間。租賃管理是針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分，物業(yè)管理成本可劃分為（利息支出、稅金、其他支出。AB兩選項(xiàng)是按照經(jīng)濟(jì)用途劃分的。 解析：P200頁(yè)中間，物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制；二是對(duì)目標(biāo)成本 以下屬于物業(yè)服務(wù)合同必不可少的內(nèi)容的是（解析：P215-2165個(gè)層次：委托項(xiàng)目、各委托項(xiàng)目的具體內(nèi) 解析：26276，財(cái)務(wù)效益狀況基本指標(biāo)包括凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、盈余現(xiàn)金保障倍