深圳XX商業(yè)營銷方案

深圳中原惠陽昊康商業(yè)營銷方案【最新資料，WORD文檔，可編輯】惠陽昊康裙樓商業(yè)營銷推廣方案一、 項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目概況昊康花園商業(yè)裙樓，位于惠陽淡水，規(guī)劃中心新區(qū)，惠陽最大的市政廣場西面，市政府、圖書館機(jī)影劇院對面。首層面積約3000㎡，二層面積約2000㎡。首層內(nèi)部規(guī)劃一條內(nèi)行商業(yè)街，內(nèi)街長約131m，寬度約為7m。1.2項(xiàng)目分析1.2.1項(xiàng)目地塊區(qū)位分析昊康廣場花園位于惠陽區(qū)城市主干道金惠大道惠陽大劇院西南面，毗鄰市政廣場，屬于惠陽新城區(qū)核心位置。1.2.2項(xiàng)目內(nèi)部硬件分析1）進(jìn)深大，沿主街面小（金惠大道），商業(yè)的昭示度不理想。2）商業(yè)總統(tǒng)規(guī)模較小，尤其的內(nèi)街的硬件檔次一般。3）層高雖有4.5m，但內(nèi)部作為兩層分隔的空間不夠。4）柱網(wǎng)布局比較凌亂，鋪位的分隔不是太合理；而且均按照獨(dú)立鋪位的形式布局，門洞開設(shè)缺乏規(guī)劃。5）項(xiàng)目有廣場路，停車位充足。6）工商銀行進(jìn)駐了項(xiàng)目東南角位置，形成對商業(yè)的分隔，不利于項(xiàng)目商業(yè)氣氛延續(xù)性的營造。同時(shí)由于銀行特殊的營業(yè)時(shí)間，使得在夜間和節(jié)假日時(shí)間對商業(yè)街商業(yè)氛圍整體性形成破壞。1.2.3項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊除部分市政設(shè)施及市政職能部門外，生活配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。周邊地區(qū)屬于惠陽新城區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，配合現(xiàn)已開發(fā)及待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)域的生活配套將逐步完善。1.2.3項(xiàng)目人流分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人口不多，多為區(qū)域內(nèi)原有居民，主要人流方向由西向東以金惠大道往人民路為主；區(qū)域仍處發(fā)展階段，流動人口偏少，但是由于金惠大道為中心地區(qū)新區(qū)的主干道，主要人流方向由東往西以人民路往金惠大道為主。項(xiàng)目毗鄰的市政廣場是周邊居民每天早晨、傍晚及周末休閑娛樂的主要場所，在以上三個(gè)時(shí)間段周邊居民及惠陽區(qū)其他區(qū)域居民會聚集于此開展休閑娛樂活動，基本上會呈現(xiàn)出以市政廣場為圓點(diǎn)，人流從各個(gè)不同方向到達(dá)。區(qū)域?qū)儆谑姓聟^(qū)，市政設(shè)施的修建以及周邊配套設(shè)施的不段完善，未來逐步形高中檔商品匯集的高消費(fèi)區(qū)域，預(yù)計(jì)未來的消費(fèi)人流將呈現(xiàn)出東、西、南、北四個(gè)方向到達(dá)的趨勢。1.2.4項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目周邊無已建好在售的商業(yè)物業(yè)，不存在直接競爭關(guān)系，但是隨著周邊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的在建及擬建，未來的競爭仍然很嚴(yán)峻。1.3項(xiàng)目綜合分析1.3.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析（strength）? 項(xiàng)目的唯一性優(yōu)勢惠陽現(xiàn)階段唯一面向市場銷售的商業(yè)物業(yè)、第一個(gè)新區(qū)中心的商業(yè)項(xiàng)目。? 開發(fā)商品牌優(yōu)勢項(xiàng)目開發(fā)上裕華集團(tuán)，是本土知名度較高的開發(fā)商，在市場受眾中的認(rèn)知度高、認(rèn)同度和美譽(yù)度都比較理想.因此，后期的運(yùn)作中建議放大“裕華”的品牌號召力。1.3.2項(xiàng)目劣勢分析（weakness）? 當(dāng)前商業(yè)氛圍嚴(yán)重缺乏。與當(dāng)前的商業(yè)旺區(qū)雖絕對距離不遠(yuǎn)，但是缺乏有效的交通維系，同時(shí)由于被市政廣場分隔，隔斷了來自人民路以及立交橋商圈的延續(xù)性。同時(shí)周邊項(xiàng)目尚未建成，和連成一片，因此項(xiàng)目相對孤立。? 周邊基礎(chǔ)消費(fèi)人口缺乏。項(xiàng)目周邊居住人口稀少，除了昊康花園和中銘一期外，其他居住區(qū)均在建造過程中，最早交付入住時(shí)間將在兩年以后，因此在最近的2－3年時(shí)間內(nèi)，這一不利因素?zé)o法消除。相應(yīng)對策：突出主題，強(qiáng)調(diào)特色，使之成為具有吸引力的消費(fèi)場所。? 公共交通的缺乏。整個(gè)惠陽區(qū)公共交通規(guī)劃不完善，尤其是項(xiàng)目地車流人流稀少，當(dāng)前情況下無法規(guī)避此負(fù)面影響。? 當(dāng)前昭示度不佳。目前的人流動線是沿金惠大道由東至西延伸，而項(xiàng)目沿金惠路的面寬小進(jìn)深大，不利于吸引過往車流人流的注意力。相應(yīng)對策：將主臨街面及項(xiàng)目周邊進(jìn)行包裝，增加視覺沖擊。? 項(xiàng)目規(guī)模小，難于塑造成為引領(lǐng)市場以及主動吸引和聚集人流商業(yè)類型。? 硬件布局不理想，降低自身的商業(yè)價(jià)值可塑造性。需要通過軟性的優(yōu)化方案，在空間形態(tài)、裝修及業(yè)態(tài)規(guī)劃的靈活性上優(yōu)化原有方案。1.3.3項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析（opportunity）? 中心新區(qū)的區(qū)位機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目所處地段是未來的中心新區(qū)，城市規(guī)劃功能布局好，交通網(wǎng)線密集，屬于當(dāng)前的行政中心，未來的居住中心區(qū)和商業(yè)旺區(qū)。本項(xiàng)目通過塑造講具備相當(dāng)?shù)亩际猩虡I(yè)價(jià)值。? 項(xiàng)目周邊有大量潛在的高檔次消費(fèi)人群。項(xiàng)目周邊有大量在建居住項(xiàng)目，包括錦江國際、越?；▓@、中銘花園、中區(qū)華府、泗水花園、東方新城等，近5年內(nèi)將有超過100萬平方米的住宅供應(yīng)，即將帶來5萬以上的高端消費(fèi)人群。? 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)形態(tài)比較單一，有著較大的超越空間。當(dāng)前惠陽商業(yè)旺區(qū)內(nèi)的商業(yè)整體規(guī)劃比較亂，商業(yè)等級低，尤其在主題商業(yè)類型方面的業(yè)態(tài)空白較大。相應(yīng)對策：打造區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的新型商業(yè)街。? 惠陽現(xiàn)有投資渠道較少。根據(jù)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年惠陽定期儲戶數(shù)量和儲值數(shù)目在較大幅度的增加，尤其近期股市低迷，本地的投資渠道明顯不足，對投資類型產(chǎn)品真實(shí)需求無法得到滿足。1.3.4項(xiàng)目潛在威脅分析（Threat）? 未來周邊商業(yè)供應(yīng)較大，包括會吸引市場受眾的觀望和形成對本項(xiàng)目銷售和經(jīng)營方面的沖擊。? 部分新建商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理問題突出（如時(shí)代廣場），在目前階段沿著影響到市場的信心，對本項(xiàng)目而言是必須正視和規(guī)避負(fù)面因素。1.3.4矩陣分析模型機(jī)會點(diǎn)（O）? 中心新區(qū)的區(qū)位機(jī)會點(diǎn)? 周邊有大量潛在的高檔次消費(fèi)人群? 惠陽現(xiàn)有投資渠道較少，? 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)形態(tài)比較單一，有著較大的超越空間。? 迅速發(fā)展的商圈威脅（T）? 未來周邊商業(yè)供應(yīng)較大? 部分新建商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理問題突出優(yōu)勢（S）? 項(xiàng)目的唯一性優(yōu)勢? 開發(fā)商品牌優(yōu)勢1） 凸現(xiàn)未來的區(qū)域前景以及都市商業(yè)價(jià)值點(diǎn)2） 定位于市場空白，塑造主題式商業(yè)類型3） 定位于目的性消費(fèi)商業(yè)品種，避免與商業(yè)旺區(qū)內(nèi)的商業(yè)同質(zhì)化針對商鋪購買客戶的心理要素，創(chuàng)新銷售模式，在發(fā)展商與購買者之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)劣勢（W）? 商業(yè)氛圍嚴(yán)重缺乏? 周邊基礎(chǔ)消費(fèi)人口不足? 公共交通的缺乏? 當(dāng)前昭示度不佳? 項(xiàng)目規(guī)模小? 硬件布局不理想策略思路把握合適的銷售時(shí)機(jī)切入市場，爭取全面銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。二、 項(xiàng)目定位及形象包裝建議2.1項(xiàng)目定位惠陽市政廣場●首席主題風(fēng)情步行街。定位依據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，惠陽經(jīng)營者擬租用的商鋪形式以街鋪為最多，本項(xiàng)目的商業(yè)雖體量較小，但可從主題式方向出發(fā)，迎合經(jīng)營者的租用喜好。從過往商業(yè)銷售經(jīng)驗(yàn)來看，步行街的商鋪價(jià)值比一般集中式鋪位的價(jià)值表現(xiàn)要高，同時(shí)更容易受到追捧。（參考數(shù)據(jù)）目前惠陽區(qū)在主題式商業(yè)發(fā)展方面尚屬空白，定位成主題式步行街能更好地吸引經(jīng)營者和消費(fèi)者的注意，有利于跟惠陽已經(jīng)成熟的商業(yè)物業(yè)競爭。2.2目標(biāo)市場本土市場：立足惠陽，啟動本地消化作為項(xiàng)目銷售的主要指導(dǎo)思想。惠陽本土客戶外圍市場：輻射惠陽周邊，包括惠東以及深圳龍崗坪山、坑梓等鎮(zhèn)?；葜輩^(qū)域內(nèi)，惠東以及惠陽是三個(gè)經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，也是高收入閑散資金擁有量較大的區(qū)域，因此，作為區(qū)域內(nèi)商業(yè)投資產(chǎn)品類型，應(yīng)有一定的吸引力。深圳龍崗地區(qū)，尤其是靠近的淡水的坪山、坑梓，由于與淡水的時(shí)空距離以及市場受眾的心理距離都不大，因此對惠陽的認(rèn)知、認(rèn)同程度較高，有良好的購買基礎(chǔ)；此外，坪山、坑梓等地工業(yè)發(fā)達(dá)，包括原著民以及外來工業(yè)企業(yè)的高管均有較高的收入，而本土投資類型的商業(yè)物業(yè)類型缺乏，一般閑散資金流向于龍崗中心城以及深圳特區(qū)內(nèi)；對于本項(xiàng)目而言，是不可忽視的一個(gè)目標(biāo)區(qū)域市場。內(nèi)外市場比例：預(yù)計(jì)在70％：30％2.3.項(xiàng)目經(jīng)營主題定位從項(xiàng)目當(dāng)前的區(qū)位特點(diǎn)以及周邊的人流特點(diǎn)，當(dāng)前而言，項(xiàng)目作為經(jīng)營定位的方向應(yīng)為“目的性消費(fèi)明確”的商業(yè)類型。以下是中原項(xiàng)目組針對一般目的性消費(fèi)型商業(yè)在惠陽的市場現(xiàn)狀的比較分析：商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)位特點(diǎn)對人流要求租金承受力當(dāng)前布局狀況對銷售的幫助實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)1專業(yè)市場（家居、建材）近郊、新區(qū)很低很低無?。?批發(fā)市場（各種商品集散中心）遠(yuǎn)郊很低很低無?。?娛樂休閑（酒吧、夜總會）市區(qū)低高數(shù)量多，但特色及高檔次娛樂類型缺乏大市場培育及招商難度較大4餐飲鬧市區(qū)和近郊均可，只要交通及停車方便低較高數(shù)量多，但品種單一大招商難度5主題商場（女性商品、兒童商品）市區(qū)較高高無較大當(dāng)前氛圍相對不成熟結(jié)論：結(jié)合項(xiàng)目的外部條件以及環(huán)境特質(zhì)，同時(shí)考慮到對租金的承受能力，我們認(rèn)為適合本項(xiàng)目定位的目的性消費(fèi)項(xiàng)目位3、4、5項(xiàng)。惠陽淡水目前的購物、娛樂、休閑、餐飲設(shè)施市場前景都非常樂觀但缺乏高檔消費(fèi)場所，無法滿足高檔次消費(fèi)群體的需求，因此本項(xiàng)目定位在滿足惠陽中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，則能減低在經(jīng)營和競爭力方面的弱勢惠陽低收入群體以“便利性”為主要消費(fèi)特點(diǎn)，而高收入階層更注重“時(shí)尚性”。本項(xiàng)目雖處在惠陽的新中心區(qū)，是未來惠陽城市建設(shè)和商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但目前人口密度過低，交通不便利和沒有商業(yè)氣氛的現(xiàn)狀也是短期內(nèi)無法改變的，如項(xiàng)目從定位、包裝、招商、經(jīng)營方面都能相配合走市場上中高檔的路線，則能在最大程度上揚(yáng)長避短，擁有較穩(wěn)定的消費(fèi)群體支持。因本地流動人口較多，同時(shí)隨著今年11月中海殼牌的投產(chǎn)和其下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)物流、貿(mào)易行業(yè)的逐步進(jìn)入，惠陽作為中海項(xiàng)目的后勤基地，可以清楚預(yù)見未來的2年內(nèi)將會有大量的國內(nèi)、國外人員進(jìn)入惠陽工作和生活，屆時(shí)惠陽菜系較為集中的客家菜及粵菜，將難以滿足這部分高消費(fèi)力人群的消費(fèi)需求，對餐飲的不滿意度會比本次調(diào)研的30％更高，與此同時(shí)絕大部分被訪商戶認(rèn)為現(xiàn)時(shí)惠陽區(qū)內(nèi)缺少餐飲行業(yè)尤其是特色餐飲，顯示餐飲行業(yè)有較大的市場發(fā)展空間，因此餐飲也是針對項(xiàng)目的一個(gè)較合適的定位。（參考數(shù)據(jù)）從8大類服務(wù)類型項(xiàng)目的問卷調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，雖然惠陽淡水的餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，但是市民認(rèn)為餐飲最為不足的。說明仍存在較大的市場需求。（參考數(shù)據(jù)）從滿意度來看，只有28％的被訪者對餐飲設(shè)施現(xiàn)狀表示滿意，說明餐飲設(shè)施仍有較大的改善空間以及市場客戶對升級型的餐飲服務(wù)有著明顯的需求。（參考數(shù)據(jù)）針對不足的餐飲設(shè)施，發(fā)現(xiàn)客戶對特色的餐飲類型有較為強(qiáng)烈的需求。從細(xì)分后的餐飲菜系的調(diào)查看，客戶對咖啡、酒吧以及日本料理等的喜好度最高。因惠陽目前娛樂場所多以桑拿、足浴、夜總會等為主服務(wù)業(yè)種類較為單一，高檔次的酒吧及大眾化的娛樂場所設(shè)施較為缺乏，故本次調(diào)研中有將近4成的被訪者對娛樂設(shè)施滿意度較低，認(rèn)為惠陽區(qū)內(nèi)大眾化的休閑設(shè)施較為缺乏的被訪者占50％。（參考數(shù)據(jù)）（參考數(shù)據(jù)）定位一：以經(jīng)營女性精品為主的主題購物商城1）客戶定位：客戶分類 客戶屬性目標(biāo)購買商鋪客戶長期居住并在惠陽擁有自建物業(yè)和較多儲蓄的居民、本地中等級別以上的中年公務(wù)員、在惠陽開辦企業(yè)有增加投資渠道想法的私營業(yè)主、部分惠陽目前在營商戶和準(zhǔn)備自營者、本地投資客和看好惠陽市場的外地投資客目標(biāo)租用商鋪客戶以惠陽本地經(jīng)營商戶為主、部分初次參與經(jīng)營的商戶目標(biāo)消費(fèi)客戶年齡15-45歲，在惠陽工作生活的，追求時(shí)尚愛好新鮮事物的年輕女性2）經(jīng)營定位:滿足惠陽女性消費(fèi)者對多元化中高檔女性精品的需求，豐富女性的購物選擇3）點(diǎn)評：優(yōu)勢銷售角度??從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，惠陽商鋪購買者對面積在五十平方一百平方商鋪有一定的需求，在女性精品定位下，商鋪面積分割基本適應(yīng)市場上買家對面積的需求，減小出現(xiàn)因面積過大總價(jià)太高而將大部分買家拒之門外或分割面積過小不實(shí)用的情況。雖然目前惠陽市場女性商品銷售品種繁多，但仍然缺乏定位清晰、主題鮮明、貨品檔次較高的購物場所，定位女性精品加上發(fā)展商以往的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，容易增加商鋪購買者對前景的信心。經(jīng)營角度??本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上存在不足之處，在商戶分布上要重點(diǎn)考慮人流如何引到商場的每個(gè)地方，實(shí)現(xiàn)招商及經(jīng)營全面協(xié)調(diào)發(fā)展。所以本定位將在惠陽具有品牌影響力，比較能帶動人流的裕華精品放置在一樓內(nèi)鋪中間，盡可能引導(dǎo)有效人流。目前分割面積基本能跟惠陽地區(qū)經(jīng)營者擬租用的商鋪面積吻合。隨著惠陽經(jīng)濟(jì)增長和通過成熟商業(yè)規(guī)律推論，未來必定會有更多的女性成為商品的主要購買者，定位女性精品可以有效地吸納女性消費(fèi)群體，滿足其對優(yōu)質(zhì)高檔商品的需求惠陽市場現(xiàn)有女性產(chǎn)品檔次較低，品種重復(fù)率高，在中高檔產(chǎn)品方面基本空白，可以避免同質(zhì)化競爭。招商角度以女性精品作為項(xiàng)目定位，有能力經(jīng)營的商戶數(shù)量大，可以經(jīng)營品種得非常豐富，加上發(fā)展商自身擁有的裕華品牌拉動，招商周期較短。劣勢銷售角度雖然惠陽市場沒有定位鮮明、規(guī)劃良好的女性主題商業(yè)，但在全國各地包括惠州市此種類型的商業(yè)已有許多先例，對于商鋪購買者而言，定位女性主題并不一定會有很強(qiáng)烈的新鮮感吸引其關(guān)注，而且在一線城市商鋪購買者多為男性，根據(jù)惠陽的收入人群結(jié)構(gòu)此比例將更高，男性購買者對女性主題定位的優(yōu)越性認(rèn)識比女性購買者低，認(rèn)同度不高，因此定位女性主題在針對目標(biāo)購買者推廣和銷售方面具有一定難度。由于裕華品牌經(jīng)營面積有限，商鋪購買者容易對其的人流拉動作用報(bào)觀望態(tài)度。經(jīng)營角度現(xiàn)代消費(fèi)者喜歡光顧能提供一站式消費(fèi)的大型購物中心，在欠缺大型購物中心的地區(qū)通常選擇在商業(yè)集中的區(qū)域購物，方便一次購買多種商品，本項(xiàng)目受體量限制，只能經(jīng)營成小型主題式商業(yè)，但周邊沒有其他商業(yè)配套，必須要求消費(fèi)者專程來消費(fèi)，而女性精品業(yè)態(tài)是主要針對女性消費(fèi)者，女性的消費(fèi)習(xí)慣多為隨機(jī)性和便利性消費(fèi)，專程到項(xiàng)目消費(fèi)難度很大。招商角度通過品牌經(jīng)營公司對市場拓展的反饋，其更傾向于接受較高的租金進(jìn)入成熟的商業(yè)地段，避免過長的市場培育期。由于項(xiàng)目體量過小，即使裕華品牌進(jìn)駐，因其只是惠陽本地品牌且經(jīng)營面積不大，也無法作為慣常界定的主力店，強(qiáng)力拉動吸引其他經(jīng)營者進(jìn)入。平衡建議內(nèi)街增加柜臺銷售面積，調(diào)低內(nèi)鋪價(jià)格，緩解內(nèi)鋪銷售壓力。從項(xiàng)目推向市場開始，加強(qiáng)女性主題表現(xiàn)，突出經(jīng)營產(chǎn)品檔次以及產(chǎn)品的多元化。裕華集團(tuán)帶品牌進(jìn)駐商場，表明發(fā)展商共同經(jīng)營的決心，提升購買者投資信心。建議發(fā)展商后續(xù)經(jīng)營時(shí)采取統(tǒng)一推廣策略，增加商場整體競爭力。商場內(nèi)部增設(shè)休閑小品、音響設(shè)備，完善整體內(nèi)部環(huán)境。同時(shí)在惠陽及惠州地區(qū)招商，盡量縮短招商周期。定位二：讓惠陽居民充分體驗(yàn)異域酒吧文化的風(fēng)情酒吧街1)客戶定位:客戶分類 客戶屬性目標(biāo)購買商鋪客戶惠陽本地有一定資產(chǎn)的居民、本地級別較高的公務(wù)員、分散投資的私營業(yè)主、部分酒吧業(yè)自營商戶、本地投資客和看好惠陽市場的外地投資客目標(biāo)租用商鋪客戶少部分惠陽本地酒吧經(jīng)營商戶，主要吸引惠州乃至深圳、東莞的酒吧經(jīng)營者。目標(biāo)消費(fèi)客戶在惠陽本地長期居住有穩(wěn)定較高收入的中青年，中海及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來的中外高級白領(lǐng)，項(xiàng)目周邊的當(dāng)?shù)馗叨俗≌淖?，到惠陽進(jìn)行休閑消費(fèi)的游客。2)經(jīng)營定位風(fēng)格獨(dú)特的西式酒吧，提供高品位的休閑娛樂生活，打造惠陽“蘭桂坊”3）點(diǎn)評：優(yōu)勢銷售角度風(fēng)情酒吧街定位形式在國內(nèi)尚屬新生消費(fèi)事物，在形象包裝配合下容易抓住商鋪購買者眼球，產(chǎn)生購買興趣。經(jīng)營角度單純酒吧消費(fèi)場所在惠陽較少且比較受本地人歡迎，但總體環(huán)境、經(jīng)營水平、位置以及規(guī)劃均不理想，定位酒吧街即迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣又能給惠陽石油產(chǎn)業(yè)的高素質(zhì)人群提供娛樂場所，有效進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營。酒吧經(jīng)營步入正軌后將擁有較固定的客戶群并能有效地吸納周邊區(qū)域消費(fèi)力，持續(xù)經(jīng)營能力強(qiáng)。招商角度由于酒吧業(yè)態(tài)投資額較大，通常簽訂的租賃期比零售業(yè)長，發(fā)展商首次招商成功后返租期內(nèi)后續(xù)投入少。劣勢銷售角度酒吧業(yè)態(tài)需要的經(jīng)營面積比一般業(yè)態(tài)大，如果采用目前的商鋪劃分形式，一間酒吧位置有數(shù)個(gè)業(yè)主，商鋪購買者在購買商鋪時(shí)會對返租期結(jié)束后自行分割商鋪方式產(chǎn)生疑慮。在沒有品牌經(jīng)營者進(jìn)駐或整體招商良好的情況下，難以激發(fā)商鋪購買者強(qiáng)烈的購買欲望，達(dá)到銷售一炮而紅的效果。經(jīng)營角度穩(wěn)定客戶群培育時(shí)間長，投資金額較大直接導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。酒吧經(jīng)營時(shí)間主要集中在晚上，容易影響到住戶的正常休息。招商角度??進(jìn)行酒吧業(yè)態(tài)招商時(shí)，對經(jīng)營者資金和經(jīng)營能力的要求比一般業(yè)態(tài)高，本地的商戶資源不足以支撐，須面向惠陽以外地區(qū)招商，招商周期過長。平衡建議營銷推廣要充分激發(fā)購買者、經(jīng)營者、消費(fèi)者三方對新穎主題業(yè)態(tài)的好奇心，進(jìn)而加大其投資、經(jīng)營、消費(fèi)欲望，更好地完成銷售。建議發(fā)展商后續(xù)經(jīng)營時(shí)采取統(tǒng)一推廣策略，縮短市場培育周期，加強(qiáng)購買者和經(jīng)營者信心。招商工作要求本地和外地市場同時(shí)進(jìn)行，并以吸納外地管理水平和檔次較高的經(jīng)營者為主。向經(jīng)營者提供有吸引力的免租期優(yōu)惠（可根據(jù)實(shí)際招商情況調(diào)整），減低其市場培育期的經(jīng)營壓力。定位三：品位環(huán)球美食的特色餐飲街1）客戶定位客戶分類 客戶屬性目標(biāo)購買商鋪客戶惠陽本地有充足資金的原居民、私營業(yè)主、部分餐飲業(yè)自營商戶、本地投資客和看好惠陽市場的外地投資客目標(biāo)租用商鋪客戶惠陽餐飲經(jīng)營商戶占30％，惠州餐飲經(jīng)營商戶30％，深圳的餐飲經(jīng)營者20和東莞餐飲經(jīng)營商戶20％。目標(biāo)消費(fèi)客戶在惠陽區(qū)居住的老少居民，派駐惠陽工作的各國籍人士，樂于嘗試的美食愛好者，到惠陽旅游消費(fèi)的游客2）經(jīng)營定位網(wǎng)絡(luò)天下美食，住在惠陽品位世界的最佳地點(diǎn)3)點(diǎn)評：優(yōu)勢銷售角度定位特色餐飲其業(yè)態(tài)生存能力強(qiáng)、受眾面廣的的特性容易取得商鋪購買者認(rèn)同，增加投資信心。經(jīng)營角度? 餐飲業(yè)態(tài)定位比前兩種適合的人群更廣，加上廣東人本身對飲食的喜好，比較容易聚集人氣持續(xù)經(jīng)營。??隨著惠陽的發(fā)展，越來越多外地甚至外國人在惠陽工作生活，對惠陽的飲食經(jīng)營品種有多元化的需求。惠陽目前沒有專業(yè)集中的特色餐飲經(jīng)營場所相競爭。招商角度餐飲業(yè)經(jīng)營生存力強(qiáng)，租賃期長，能承受較高的租金水平。劣勢銷售角度??由于需要的經(jīng)營面積較大，同樣存在與項(xiàng)目商鋪面積劃分不適合的情況，即使目前整體出租，小業(yè)主也會考慮合約到期后自行重新分割出租的困難。在目前沒有知名品牌進(jìn)駐的情況下銷售，難以對商鋪購買者進(jìn)行煽動性的說服。經(jīng)營角度經(jīng)營特色餐飲業(yè)態(tài)對建筑物的排煙、排污、用電量、消防等各方面有嚴(yán)格的要求，如果上述細(xì)節(jié)問題處理不善容易滋擾到住戶的生活，可能會遭到住戶反對。招商角度目前惠陽區(qū)有實(shí)力的特色餐飲經(jīng)營者較少，招商工作必須同時(shí)在惠陽以及外區(qū)域進(jìn)行，以外地經(jīng)營者為主加大了招商工作的難度和周期。平衡建議項(xiàng)目推廣時(shí)重點(diǎn)突出特色餐飲定位，集中經(jīng)營的優(yōu)越性和強(qiáng)大的整體競爭力，以其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)作為依據(jù)打動購買者。建議裕華酒樓在項(xiàng)目2樓經(jīng)營，表明共同打造的決心，吸引其他經(jīng)營者進(jìn)駐。建議發(fā)展商后續(xù)經(jīng)營時(shí)采取統(tǒng)一推廣策略，輔助經(jīng)營者宣傳，提升其經(jīng)營信心。在鮮明主題定位得到市場認(rèn)可的情況下，給予經(jīng)營者十分優(yōu)惠的租賃條件，減輕經(jīng)營者初期的經(jīng)營壓力?；蓐柡屯獾赝瑫r(shí)招商，加大招商工作投入。2.3.4中原建議本項(xiàng)目最優(yōu)化方案：綜合分析比較，從本項(xiàng)目的整體銷售、經(jīng)營、招商以及發(fā)展商自身的品牌優(yōu)勢角度出發(fā)，建議選擇方案二配合方案三，定位于環(huán)球美食+休閑娛樂城。具體操作思路招商先行，一二層明確商家進(jìn)駐意向達(dá)致30－50％，銷售入市項(xiàng)目位于惠陽的新中心區(qū)核心地段，周邊區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮螅彩腔蓐柕男姓?、住宅以及商業(yè)中心。但目前只發(fā)揮了行政中心的作用，作為住宅中心和商業(yè)中心的建設(shè)還需要數(shù)年，周邊的現(xiàn)實(shí)情況是居住人口分散，待建土地多，沒有商業(yè)氣氛。在本區(qū)域購買商鋪市場培育期長，如果商業(yè)項(xiàng)目沒有準(zhǔn)確的市場定位和經(jīng)營管理能力，要實(shí)現(xiàn)盈利風(fēng)險(xiǎn)很大。同時(shí)，時(shí)代廣場推出時(shí)的火爆搶購和現(xiàn)在的經(jīng)營不利，使購買者在購買商鋪時(shí)更加謹(jǐn)慎。本方案提出的美食＋酒吧定位，是根據(jù)上述定位二、三的優(yōu)劣勢演變得出的，特色美食的經(jīng)營方式采用其他城市成功經(jīng)營的美食廣場形式，既融入豐富的中外美食概念又滿足現(xiàn)在的鋪位面積劃分，避免購買者擔(dān)心返租期后的鋪位分割問題。在一樓部分及二樓經(jīng)營酒吧及裕華酒樓，務(wù)求把飲食消費(fèi)人群轉(zhuǎn)化成酒吧消費(fèi)群，互動經(jīng)營。從本次調(diào)研分析看出，居民最希望出現(xiàn)的商業(yè)街定位分別是酒吧主題、女性精品主題和特色餐飲為主題的，正好與本方案提出的美食+酒吧定位相契合。環(huán)球美食＋酒吧定位在惠陽乃至惠州均屬于創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合經(jīng)營方式，配合鮮明的整體包裝、有效的媒體宣傳手段和準(zhǔn)確的形象廣告推廣，必定能引起市場共鳴。商業(yè)項(xiàng)目的順利銷售不能僅靠準(zhǔn)確的主題定位，商鋪購買者一般是金字塔頂端的人群，有充足資金的同時(shí)會分析投資風(fēng)險(xiǎn)和盈利把握，如果在規(guī)劃根本未實(shí)現(xiàn)的情況下推向市場，將影響大大降低購買者的投資熱情。商鋪銷售的特殊性和惠陽地方特點(diǎn)要求本項(xiàng)目一旦推出市場就必須短平快地實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，否則剩余的商鋪在后續(xù)推廣中很難被消化。環(huán)球美食＋酒吧業(yè)態(tài)均有租賃期長的特點(diǎn)，招商成功后發(fā)展商在返租期內(nèi)只需要進(jìn)行統(tǒng)一市場推廣和日常經(jīng)營管理，返租期結(jié)束后即可退出，后續(xù)投入相對較少。2.4業(yè)態(tài)組合示意圖小區(qū)生活配套美食廣場美食廣場小區(qū)生活配套美食廣場美食廣場酒吧美食廣場美食廣場休閑咖啡海鮮港露天食區(qū)露天茶座次入口次入口次入口主入口次入口人流人流人流人流人流人流人流次入口露天酒吧座露天食座注明：具體的商戶組合根據(jù)實(shí)際招商情況可調(diào)整。酒吧酒吧樓梯酒吧樓梯酒吧樓梯裕華酒樓樓梯入口入口入口入口注明：具體的商戶組合根據(jù)實(shí)際招商情況可調(diào)整。2.5項(xiàng)目形象定位及包裝思路2.5.1項(xiàng)目命名案名：昊康●蘭桂坊酒吧步行街2.5.2項(xiàng)目形象主題體驗(yàn)國際酒吧文化一站式休閑消費(fèi)步行街2.5.3項(xiàng)目形象包裝（結(jié)合廣告公司提交詳細(xì)執(zhí)行計(jì)劃）? 樓體包裝將二樓落地玻璃用各種表現(xiàn)飲食種類和酒吧風(fēng)情的噴繪圖片配合宣傳語包裝，面向金惠大道的住宅樓側(cè)掛宣傳推廣條幅。廣場路包裝將街鋪外圍用造型雨棚延展出來，雨棚下放置桌椅供過往行人和晚上到廣場休閑的民眾使用，放置物品統(tǒng)一貼上宣傳噴繪和宣傳語，圍繞廣場路周邊間隔擺放酒桶造型，配合定位主題。? 夜間燈光包裝將樹用和定位相匹配的造型板圍繞彩燈裝飾，樹干用金色布條包裹，把晚上到廣場休閑的人群注意力吸引過來。同時(shí)為保持形象的一致，對工商銀行有配合亮燈要求。? 售樓處室外包裝建議售樓處入口兩邊擺放可愛的廚師造型公仔，以紅地毯作為進(jìn)入售樓處導(dǎo)視? 室內(nèi)展板設(shè)計(jì)建議（區(qū)位特征、項(xiàng)目簡介、商鋪布局、交鋪標(biāo)準(zhǔn)等）項(xiàng)目簡介：展示惠陽政府新中心區(qū)的規(guī)劃圖，重點(diǎn)介紹本項(xiàng)目未來的中心區(qū)位價(jià)值，項(xiàng)目商鋪的主題定位賣點(diǎn)以及銷售形式。商鋪布局：以紅色作底色，印刷上金幣的暗紋，把商鋪編號，方便識別。交鋪標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)一展板列明交鋪標(biāo)準(zhǔn)，利于向客戶介紹。? 臺面標(biāo)牌（領(lǐng)取資料、洽談處、收款處、簽約處、公證處等）跟展板設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一? 商業(yè)街裝修建議（公共部分）入口：在一樓入口處采用配合主題的裝修，美食造型展示墻面：ICI墻漆天花：劃分出幾個(gè)具有地貌特點(diǎn)的區(qū)域分別吊頂裝修。（例如熱帶雨林區(qū)、海洋區(qū)、沙漠區(qū)、冰川區(qū)）地面：使用優(yōu)質(zhì)拋光轉(zhuǎn)，用顏色和圖案呼應(yīng)天花裝修，用顏色和線條界定商業(yè)街的入口和商鋪區(qū)商鋪裝修：內(nèi)鋪統(tǒng)一采用卷閘門，墻壁使用玻璃間隔加強(qiáng)商場視覺效果和通透性電氣部分：預(yù)留電話、有線電視插座、電源插座、中央空調(diào)風(fēng)口? 平面資料建議（物料形式/內(nèi)容/數(shù)量/表現(xiàn)重點(diǎn)）跟展板設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一2.6價(jià)格定位及價(jià)格表制作2.6.1價(jià)格定位? 價(jià)格定位方法的確定一般價(jià)格定位有三種常用方法：市場比較法、成本導(dǎo)向法以及收益還原法。對于本項(xiàng)目而言，由于淡水鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)時(shí)并無在售商業(yè)項(xiàng)目，因此在銷售上并無可比照的標(biāo)準(zhǔn)，市場比較法無法進(jìn)行。成本導(dǎo)向法對于處于一個(gè)未來發(fā)展旺區(qū)的商業(yè)，顯然亦無法準(zhǔn)備推導(dǎo)出項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值。因此，根據(jù)中原過往操作商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，建議采用“收益還原法”推導(dǎo)項(xiàng)目銷售價(jià)格，先通過市場比較確定項(xiàng)目的租金基準(zhǔn)值，按照一般的商業(yè)投資回報(bào)率作為計(jì)算的貼現(xiàn)率，推導(dǎo)項(xiàng)目售價(jià)。? 基準(zhǔn)租金的確定租金參照標(biāo)準(zhǔn)：南門大街白云路人民路中銘50-9050-6060-8050-70? 外街鋪?zhàn)饨鸹鶞?zhǔn)值：綜合考慮到項(xiàng)目與以上商業(yè)街鋪的比照關(guān)系，結(jié)合考慮到項(xiàng)目是新區(qū)唯一商業(yè)物業(yè)，周邊生活以及商業(yè)氛圍處于開始形成的階段，因此確定項(xiàng)目租金參照值為50元/㎡月。按照新區(qū)商業(yè)租金的一般發(fā)展規(guī)律判斷，五年內(nèi)的新區(qū)商鋪的租金呈每年20%遞增。則，本項(xiàng)目外街鋪五年租金情況預(yù)測：第一年第二年第三年第四年第五年50元/㎡月60元/㎡月72元/㎡月86.4元/㎡月103.7元/㎡月五年平均租金預(yù)測為：74.5元/㎡月? 內(nèi)街鋪位租金基準(zhǔn)值：由于內(nèi)行街鋪在惠陽地區(qū)是全新的商業(yè)形式，租金取值上沒有可類比性。按照一般經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)外街鋪與內(nèi)鋪的租金差在50%左右，但是考慮到項(xiàng)目的內(nèi)街將是本項(xiàng)目推廣運(yùn)作中以及未來的實(shí)際經(jīng)營中重點(diǎn)發(fā)大的元素以及根據(jù)采用半開放式商鋪的形式，對內(nèi)街街鋪的租金水平提升有較大的好處，因此，對本項(xiàng)目外街鋪與內(nèi)街鋪位平均租金水平的差值預(yù)測在35%左右。由此確定當(dāng)前內(nèi)街鋪位租金基準(zhǔn)值為：36元/㎡月。按照新區(qū)商業(yè)租金遞增比例為20%，則，本項(xiàng)目內(nèi)街鋪五年租金情況預(yù)測：第一年第二年第三年第四年第五年36元/㎡月43元/㎡月52元/㎡月62元/㎡月75元/㎡月五年平均租金預(yù)測為：55元/㎡月? 售價(jià)測算1.外街鋪定價(jià)1）收益估算項(xiàng)目計(jì)算結(jié)果1計(jì)算結(jié)果2單位備注基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑面積11㎡根據(jù)產(chǎn)權(quán)資料收益年數(shù)（n）6767年按照土地使用年限2002年起資本化率（r）8%7%%根據(jù)利率+風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定（一般商業(yè)投資項(xiàng)目貼現(xiàn)率7%-8%）月租金單價(jià)74.574.5元/㎡預(yù)測五年內(nèi)平均租金水平空置率0%0%%假設(shè)0空置收益測算月租金收益74.574.5元月租金單價(jià)×建筑面積年租金收益892.8892.8元月租金收益×12×(1-空置率)扣減項(xiàng)目73.3881673.38816元綜合稅率8.22％；含房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加等年純收益(a)819.4118819.41184元收益總值10386.1811871.47804元經(jīng)驗(yàn)公式：a/r[1-1/(1+r)n]估價(jià)結(jié)果評估單價(jià)10386.1811871.47804元/㎡收益總值/建筑面積2）.定價(jià)修正按照收益還原兩種估價(jià)結(jié)果，考慮到街鋪的價(jià)值空間比較易于被當(dāng)?shù)厥袌鼋邮埽⒗谄胶怃N售，修正外街鋪均價(jià)為：12000元/㎡2.內(nèi)鋪定價(jià)1）收益還原項(xiàng)目計(jì)算結(jié)果1計(jì)算結(jié)果2單位備注基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑面積11㎡根據(jù)產(chǎn)權(quán)資料收益年數(shù)（n）6767年按照土地使用年限2002年起資本化率（r）8%7%%根據(jù)利率+風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定（一般商業(yè)投資項(xiàng)目貼現(xiàn)率7%-8%）月租金單價(jià)5555元/㎡預(yù)測五年內(nèi)平均租金水平空置率0%0%%假設(shè)0空置收益測算月租金收益5555元月租金單價(jià)×建筑面積年租金收益648648元月租金收益×12×(1-空置率)扣減項(xiàng)目53.265653.2656元綜合稅率8.22％；含房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加等年純收益(a)594.7344594.7344元收益總值7538.3598616.395355元經(jīng)驗(yàn)公式：a/r[1-1/(1+r)n]估價(jià)結(jié)果評估單價(jià)7538.3598616.395355元/㎡收益總值/建筑面積2）定價(jià)修正按照收益還原兩種估價(jià)結(jié)果，考慮到內(nèi)鋪當(dāng)前的價(jià)值市場表現(xiàn)有較大難度，按照低值取值，修正內(nèi)鋪均價(jià)為：7500元/㎡3.總體實(shí)收均價(jià)按照現(xiàn)有鋪位資料面積情況來測算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的總體銷售底價(jià)為10041元/㎡。注明：查丈報(bào)告出具后可根據(jù)實(shí)際情況微調(diào)。4.總體實(shí)收總額按照現(xiàn)有鋪位資料面積情況來測算，預(yù)計(jì)完銷實(shí)現(xiàn)的總實(shí)收銷售額度為：3186.3萬元注明：查丈報(bào)告出具后可根據(jù)實(shí)際情況微調(diào)。三、 銷售方式及計(jì)劃安排3.1銷售總體策略方案3.1.1銷售模式的確定可行的三種銷售模式比較第一種銷售模式發(fā)展商擁有商場的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)，小業(yè)主擁有商鋪的物權(quán)和67年固定投資回報(bào)。優(yōu)勢：? 在招商、經(jīng)營都得到保障的情況下，發(fā)展商不僅在前期回收商鋪的銷售價(jià)格，并在日后的商業(yè)的升值中得到倍數(shù)于銷售額的收益。? 發(fā)展商全權(quán)擁有項(xiàng)目的招商權(quán)、經(jīng)營權(quán)和物管權(quán)，可保障項(xiàng)目能按自己的經(jīng)營方向規(guī)劃。? 投資客也在長達(dá)??年的物業(yè)所權(quán)中得到穩(wěn)定收益。? 可采用返租銷售可減少首期款，降低客戶的入市門檻。? 可有較高的價(jià)格。劣勢：? 對發(fā)展商的招商和經(jīng)營有極強(qiáng)的要求。? 長達(dá)??年的經(jīng)營期有過多的不確定因素，發(fā)展商會有較大的資金和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。? 對于自用客戶則沒有很好的吸引力。第二種銷售模式：發(fā)展商擁有物管權(quán)和商場的統(tǒng)一收銀權(quán)，并擁有一定年限的經(jīng)營權(quán)以便提供足夠吸引力的返租年限回報(bào)及降低首期款；小業(yè)主有商鋪的所有權(quán)和返租年限后的經(jīng)營權(quán)。優(yōu)勢：? 發(fā)展商擁有物管權(quán)和統(tǒng)一收銀，也就等于擁有了一定程度上的經(jīng)營權(quán)和招商權(quán)；這樣發(fā)展商就有更多的商場自主性。? 如果能提供靈活的增值服務(wù)，則能有力地吸引投資客的同時(shí)也吸引用家入市。? 采用返租銷售可減少首期款，降低客戶的入市門檻。? 比起第一種方式，發(fā)展商會減少經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。? 可有較高的價(jià)格。劣勢：? 由于采用統(tǒng)一收銀，在一定程度上是以一個(gè)商場的形象來經(jīng)營，這對發(fā)展商經(jīng)營管理有極強(qiáng)的要求。? 在用家有經(jīng)營權(quán)的情況下業(yè)態(tài)會有所混亂。第三種銷售模式：發(fā)展商擁有物管權(quán)，并擁有一定年限的經(jīng)營權(quán)以便提供足夠吸引力的返租年限回報(bào)及降低首期款；小業(yè)主有商鋪的所有權(quán)和返租年限后的經(jīng)營權(quán)。優(yōu)勢：? 采用返租銷售可減少首期款，降低客戶的入市門檻，有利于銷售。? 更有利于吸引用家入市。? 對發(fā)展商的招商和經(jīng)營能力要求較低。? 比起第一種方式，招商和經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移到小業(yè)主身上。? 可有較高的價(jià)格。劣勢：? 招商和經(jīng)營會較為混亂，影響項(xiàng)目的整體形象。? 由于各自為政，商場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。3.1.2銷售模式建議通過上述銷售模式的綜合分析，建議發(fā)展商采用第三種銷售模式比較適合本項(xiàng)目。3.1.3具體操作建議在實(shí)際執(zhí)行上，建議發(fā)展商采用：運(yùn)用返租手段：1） 外街鋪兩年返租銷售，第一年回報(bào)率為7％，第二年為8％；前兩年回報(bào)一次性在首期內(nèi)返還，以便減小首付支出。2） 內(nèi)街鋪五年返租銷售，第一年回報(bào)7％，第二年回報(bào)8％，第三年回報(bào)9％，至第四年至五年回報(bào)9％。前三年一次性返還。返租后對銷售價(jià)格的拉升建議將一次性返租部分打入銷售價(jià)格，即外街鋪在實(shí)收價(jià)格12000元/平方米的基礎(chǔ)上提高15％；內(nèi)鋪在實(shí)收7500元/平方米的基礎(chǔ)上提高三年返租部分24%，調(diào)整后對外銷售價(jià)格：街鋪：13800元/平方米內(nèi)鋪：9300元/平方米3.1.3效益分析項(xiàng)目金額備注1銷售總額（按對外價(jià)格表）3757.5萬元按照目前提供項(xiàng)目資料查丈報(bào)告出具后有微調(diào)2實(shí)收額（按照實(shí)收價(jià)格表）3186.3萬元3銷售收入差額571．2萬元4返租支出內(nèi)鋪后5年返租支出539.7萬元內(nèi)鋪：7%、8%、9％、9％、9％（前三年一次性返租）5街鋪2年返租支出370.9萬元街鋪：7%、8%（一次性返租）6租金收入內(nèi)鋪5年的租金收入441.0萬元五年租金預(yù)計(jì)：36、43、52、62、75元/㎡7街鋪2年租金收入236.5萬元第一年租金預(yù)計(jì)50元/㎡第二年租金預(yù)計(jì)60元/㎡8租金收入及返租差額233.1萬元93項(xiàng)－8項(xiàng)（銷售收入增加值－實(shí)際租金與返租減少值）338萬元經(jīng)過測算，假設(shè)內(nèi)鋪前兩年、街鋪前一年全部空租，項(xiàng)目銷售利益損失為零，即達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，考量到前兩年完全空租的機(jī)會很低，發(fā)展商實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)很低?！窘Y(jié)論】：運(yùn)用該銷售方案，給到市場受眾一個(gè)更具吸引力的投資方案，對發(fā)展商而言沒有增加風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)際利益損失，且可以增加銷售速度快速回籠資金。方案可行度高。2.6.2價(jià)格表制定1）實(shí)收價(jià)格表昊康商業(yè)街首層價(jià)格表編號建筑面積（㎡）鋪位位置(7分)鋪位形狀(3分)鋪位得分（總分為10分）總分/10單價(jià)售價(jià)人流(5分)視覺觸及程度（2分）開間、面積、柱位、實(shí)用程度等是否靠近入口或梯口（2分）是否臨近主干道（2分）其它（1分）由于當(dāng)前項(xiàng)目建筑面積仍在查丈過程中，尚無準(zhǔn)確的鋪位分割面積以及使用率。價(jià)格表后續(xù)完善。2）公開銷售價(jià)格表（待查丈報(bào)告出具后再制定）3.2.1銷售分期策略時(shí)間6~7月8月9月10月11月階段預(yù)熱期認(rèn)籌期開盤期持銷期尾盤期推廣主題以區(qū)位前景訴求結(jié)合主題形象1.發(fā)現(xiàn)●惠陽金街口，凝聚惠陽人的財(cái)富希望2.淡水不夜城，打造●百億酒吧餐飲業(yè)領(lǐng)頭羊深化形象訴求項(xiàng)目投資價(jià)值：昊康蘭桂坊●惠陽唯一高檔酒吧步行街輔助元素：區(qū)位前景（金街口）、酒吧業(yè)前景、強(qiáng)勢品牌引領(lǐng)，搭乘黃金列車針對投資性能，集中火力：7萬元搶定酒吧業(yè)旺鋪輔助主題：昊康購鋪，無憂創(chuàng)富，新區(qū)唯一高成長鋪訴求元素：“零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、低門檻”最高9％回報(bào)，超長使用年限訴求項(xiàng)目熱銷信息“兩次推售100％售磬，最后加推保留鋪位”局部商家開業(yè)信息，優(yōu)惠促銷準(zhǔn)備工作1、招商洽談開始2、現(xiàn)場包裝3、鋪位裝修4、戶外廣告牌發(fā)布5、銷售物料準(zhǔn)備6、報(bào)媒軟文炒作7、影視片制作