房地產項目投資可行性分析報告

XX精攻石油開發(fā)集團有限企業(yè)青島XXX片區(qū)王家村房地產項目投資可行性初步分析匯報第一章項目概況1、項目位置本次調研的項目地塊位于青島市旅游度假區(qū)嶗山區(qū)內，詳細為香港東路以北，松嶺路以東，規(guī)劃131路以西，XXX海水浴場與XXX村之間的王家村地塊上。2、項目經(jīng)濟技術指標該地塊總占地50畝，分為兩部分，南側部分37畝，北側部分13畝。用地單位：青島兆基置業(yè)有限企業(yè)容積率：南側地塊≤0.7北側地塊≤1用地面積：50畝用地性質：居住用地使用年限：50年建筑層數(shù)≤層建筑高度≤米綠地率≥%3、項目開發(fā)現(xiàn)實狀況項目地塊處在毛地狀態(tài)，未做七通一平；地上覆蓋植被，屬耕地或果林用地，不必拆遷，平整難度不大；地塊兩部分分隔處有現(xiàn)實狀況道路，沒有硬化；地塊內東側有水池一處，可覆蓋或運用。第二章青島市房地產宏觀背景分析第一節(jié)宏觀經(jīng)濟概況1、青島概況青島地處山東半島東南部，東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西5市面積為9552平方公里。青島為海濱丘陵都市，地勢東高西低，南北兩側隆起，中間低陷，整個青島市區(qū)就是嶗山支脈向北部的延伸。青島是我國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口都市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地，以港口為主的國際綜合交通樞紐；國際海洋科研及海洋產業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿易、信息中心；國家高新技術產業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。1981年4月，青島被列為全國15個經(jīng)濟中心都市之一；1984年4月，被列為全國14個對外開放的沿海港口都市之一；1986年10月15日，被國務院同意為國家計劃單列市，賦予相稱省一級經(jīng)濟管理權限；1994年2月，被列為全國15個副省級都市之一。青島都市發(fā)展目的是構建有特色的現(xiàn)代化國際大都市。2、青島市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況青島實現(xiàn)國內生產總值1518.2億元，增長14.6%；其中,第一產業(yè)增長值145.9億元，增長4.2%，第二產業(yè)增長值765.0億元，增長16.9%，第三產業(yè)增長值607.3億元，增長14.7%。綜合經(jīng)濟實力在全國都市中居第11位。在15個副省級都市中居第5位，較上年前移1位?！窘?jīng)濟和社會發(fā)展重要指標預期】國內生產總值,抵到達億元,年均增長12％以上。外貿出口年均增長13.5％,力爭到達100億美元以上。高新技術產品產值占工業(yè)總產值的比重,到達40－50％。城鎮(zhèn)人口占總人口的比重,到達50％。地方財政收入,年均增長12.5％。都市居民人均可支配收入和農村住戶人均可支配收入年均增長均為7％。城區(qū)居民人均住房使用面積到達17㎡。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4％左右。到,高等教育毛入學率到達25％以上。人口自然增長率控制在4‰如下,總人口到達735萬?！羟鄭u國民經(jīng)濟發(fā)展水平和綜合經(jīng)濟實力都排在全國前列，都市居民收入較高、消費能力較強，加上旅游、度假經(jīng)濟的拉動，社會消費十分活躍。其中，住宅消費伴隨政府引導、奧運等展會刺激，整體走勢繼續(xù)趨高，房屋銷售和土地交易價格指數(shù)上漲明顯，估計這種趨勢將繼續(xù)保持若干年?！艚?jīng)濟發(fā)展是都市發(fā)展的基礎。沒有強大的經(jīng)濟動力作保障，都市發(fā)展就會是一句空話。近幾年來，作為沿海開放都市的青島，經(jīng)濟一直保持了兩位數(shù)的增長（年均遞增14.3％），從而為都市建設與房地產開發(fā)提供了巨大的動力。第二節(jié)青島都市規(guī)劃及建設【都市總體布局構造】都市總體布局構造規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成"兩點一環(huán)"的發(fā)展態(tài)勢。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為都市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個發(fā)展組團規(guī)劃為都市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成"相對集中與適度分散"相結合的都市組織構造關系。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主構成。規(guī)劃建設用地面積192.5平方公里，實際居住人口230萬人，人均建設用地83.7㎡。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產業(yè)區(qū)?！魪亩际姓w布局構造來看，本項目所在的區(qū)域屬于主城區(qū)居住次中心的范圍。因此在項目開發(fā)定位時首先要看到其旅游區(qū)內旅游物業(yè)的特點，又要看到其處在都市中心區(qū)迅速東移大的方向背景下的發(fā)展預期?！径际杏玫夭季帧慷际兄行膮^(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體構成，形成一種主中心和五個副中心的多中心均衡分布構造，是都市發(fā)展的關鍵地區(qū)。(1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務商貿為主的"都市主中心"，并作為青島市的中心商務區(qū)。(2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿為主的主城"西部副中心"。(3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城"東部副中心"。(4)自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務業(yè)為主的主城"中部副中心"。(5)在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦公、商業(yè)服務為主的主城"北部副中心"。(6)在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿、文化娛樂為主的都市副中心，同步作為"輔城中心"。居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設和舊區(qū)改建兩部分。主城的新建居住區(qū)重要向東部發(fā)展，輔城的新建居住區(qū)重要向西部和南部發(fā)展。規(guī)劃紅島發(fā)展組團作為遠期都市居住區(qū)的發(fā)展用地。至人均居住面積為12㎡，住宅總建筑面積為5481.6萬㎡，人均居住用地面積為24.8㎡，居住建筑用地面積為76.88平方公里，約占都市建設總用地的28.8%。至規(guī)劃新建15個居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。故居住區(qū)的更新改造應按規(guī)劃集中成片有計劃、有重點地進行，重點是改造棚戶區(qū)和提高住宅成套率?！魪纳鲜鲇玫夭季謥砜矗瑠A嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園居住區(qū)將連成一片，成為被“都市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同步在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有對應規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的CLD（中央生活區(qū)）是具有有關條件的。因此本項目在營銷推廣上可以突出CLD的發(fā)展前景?！痉康禺a與都市建設】房地產價格總指數(shù)105.2,上升5.2%，其中房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)上漲明顯，分別上升7.6%和4.3%,房屋租賃價格指數(shù)下降5.6%。，青島市房屋銷售和土地交易價格分別較上年上升14.6%和18%，房屋銷售價格上漲幅度已達歷年之最。推進住房改革,大力發(fā)展經(jīng)濟合用房,合理調整商品房建設構造,結合舊城區(qū)改造和新區(qū)建設,積極引導對都市經(jīng)濟合用房的投資和開發(fā),逐漸改善城鎮(zhèn)居民的居住條件。擴大住房信貸,活躍房地產二、三級市場。加強房地產經(jīng)營管理,規(guī)范物業(yè)管理,建立健全商品房開發(fā)用地調整手段。第三節(jié)青島市房地產運行狀況分析青島房地產開發(fā)投資狀況青島房地產開發(fā)投資有關記錄數(shù)據(jù)如下：指標名稱12月整年合計累積增長房地產投資額（萬元）250108103648612%其中：房地產開發(fā)投資額（萬元）1762775252—3.2%施工面積（萬平方）106.31419.83.4%其中本年新動工（萬平方）97.1667.2—0.4%竣工面積（萬平方）268.2522.9—1.7%土地開發(fā)面積（萬平方）66.5312.4—39.4%商品房屋銷售額（萬元）3854609114.7%商品房銷售建筑面積（萬平方）190.5429.15.6%據(jù)記錄：市內四區(qū)商品房成交17130套，同比增長25%，成交面積183.2萬㎡，同比增長25%，成交金額49.83億元，同比增長49%，二手房成交15492套，同比增長34%，成交面積108、84萬㎡，成交金額21、5億元，同比增長54%。青島房產交易市場的持續(xù)增長，尤其是二手房交易空前活躍，重要由于市場有旺盛的需求，尤其是東西迅速路、舊城改造等項目的啟動，使得大量拆遷戶涌入市場，市場需求被有效放大。2、房地產運行狀況◆青島房地產持續(xù)升溫青島市房地產市場自開始不停升溫，通過去年一年的市場調整后，青島房地產市場更為火爆，而市場也逐漸接受青島市場的發(fā)展。至，更多的樓盤紛紛推出市場，市場的銷售價格也有著大幅的提高，的房價比的房價整體提高在元左右，有的高檔項目甚至更高，位于開發(fā)區(qū)與城陽李滄區(qū)的房價相比市區(qū)的提高幅度較小，但也在500至1000元之間?！糇≌袌鰳嬙熠呄蚝侠砬鄭u市房地產開發(fā)投資額完畢比上年同期增長33.1%，其中：住宅投資完畢57.84億元，占投資額的74.8％，比上年所占比重提高4.7個百分點；增長42.1%，高于全市房地產投資增幅9個百分點，拉動青島市房地產開發(fā)投資增長29.5個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資8.21億元，同比下降5.1個百分點，增速下降9.7％；辦公樓投資比上年增長18.7％。住宅投資主力優(yōu)勢的顯現(xiàn)，闡明青島市房地產開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費的需求做出了適時的調整，加大了住宅產業(yè)的投入。◆非國有投資拉動作用強勁從投資主體看，各類非國有企業(yè)投資成為推進今年房地產開發(fā)投資增長的重要動力。全市非國有經(jīng)濟開發(fā)單位完畢投資70.94億元，比上年增長44.5％，高于全市開發(fā)投資增速11.4個百分點；占總投資的91.8％，比上年提高7.3個比例；國有單位投資6.38億元，比上年下降29.0％，占比下降7.3個百分點?！粜麻_項目規(guī)模迅速擴張目前青島市房地產開發(fā)正處在新一輪啟動期，新動工面積展現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢，帶動所有房屋施工面積穩(wěn)健擴大。各類房屋新動工面積595.65萬㎡，比上年增長26.7％，其中：住宅新動工514.7萬㎡，增長22.5％，占所有新開面積的86.4％，所占比重比上年提高4.1個百分點?！舸媪渴袌觯赫紦?jù)半壁江山上六個月存量房成交10039套，成交面積68.31萬㎡，成交金額15.96億元；其中住宅成交9773套，成交面積60.95萬㎡，成交金額14.26億元。已購公房上市4767套，成交面積26.17萬㎡，成交金額5.02億元。◆中等價位成市場主力記錄數(shù)據(jù)顯示，在商品房價格構造上不不小于3000元／㎡的房屋成為市場主力，成交戶數(shù)7126戶，占總成交戶數(shù)的69.64％；3000－5000元／㎡的成交戶數(shù)為2038戶，占總成交戶數(shù)的19.92％；5000－7000元／㎡的成交戶數(shù)為824戶，占總成交戶數(shù)的8.05％；超過7000元／㎡的成交戶數(shù)為244戶，占成交總戶數(shù)的2.38％。3、市場存在問題◆信貸資金增長過快以來，青島市房地產企業(yè)開發(fā)資金供應充足，但從資金來源構造看，國內貸款籌資增幅高位攀升。前9月，青島市房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源合計111.37億元，比上年增長26.8％，從構造看，國內貸款26.4億元，占23.7％，比上年增長67.1％，高于本年到位資金增幅40.3個百分點；自籌資金29.52億元，占26.5％，增長20％，其中企業(yè)自有資金18.25億元，在所有資金來源中僅占16.4％，增幅12.6％，遠低于所有到位資金和國內貸款增幅,闡明青島市房地產企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中對信貸資金依賴大，而自有資金積累局限性?！艨晒╀N售房源缺口大以來，青島市一直處在新動工項目的啟動期，竣工房屋供應量短缺，導致商品房供應出現(xiàn)“瓶頸”效應，但從實際銷售狀況看，商品房銷售卻展現(xiàn)出持續(xù)走熱的態(tài)勢，因此整個房地產市場供求關系愈加顯得緊張。前9個月，青島市合計竣工各類房屋203.84萬㎡，比上年下降4.9％，其中：住宅竣工171.42萬㎡，雖比上年增長12.5%，但低于新動工面積增幅10個百分點。從銷售看，商品住宅銷售面積180萬㎡，比上年增長13.8％，比竣工面積多出8.58萬㎡，住宅銷售額實現(xiàn)43.63億元，比上年增長9.7％；另首先，全市房地產開發(fā)預售商品房所收定金及預收款54.42億元，比上年增長22.8％。◆房價持續(xù)高位面對房價與居民家庭年收入13.7：1的懸殊比值，青島房價高已成為不爭的事實，據(jù)測算，前9月全市商品住宅平均售價2424元/㎡，比上年上浮292元/㎡，其中：市內四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價4524元/㎡，比上年上浮1124元/㎡。分析其原因，一是地價高走促使房價水漲船高。二是投機炒作行為變相提拉了房價。三是青島以外購房族帶動了房價的上揚?！羰袇^(qū)北部地產板塊有待激活在目前市區(qū)房價高位、地價走高而有效房源局限性的狀況下，導致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，青島市已動工建設180多萬㎡的經(jīng)濟合用房，未來兩年伴隨這些房屋的竣工開盤，無疑會對供求緊張的狀況有所緩和，不過由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周圍環(huán)境、交通、基礎建設等配套設施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購房和雖有購房意愿但收入不高的本市居民踟躕難擇，從而克制了北部房地產板塊的活躍。因此，加速市區(qū)北部配套設施的改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)?；钱攧罩薄?、需求趨勢青島房地產需求趨勢近來展現(xiàn)如下特點：經(jīng)濟合用房的是處理住房困難的中低收人家庭的重要手段，需求量巨大。小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。近郊房因其低廉的價格和良好的發(fā)展前景而倍受關注與歡迎。稀缺的海景資源使得沿海物業(yè)成為投資的勝地，是外地人在青島置業(yè)的手選?！醺邫n物業(yè)因青島的優(yōu)美環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢吸引眾多置業(yè)者，因供應量局限性積聚大量消費力。第四節(jié)項目周圍XXX區(qū)域房地產狀況1、區(qū)域概況青島的沿海物業(yè)因其良好的自然景觀和優(yōu)美的環(huán)境而獨具特色，沿海房地產項目也成為比較獨特的一類產品，而位于嶗山區(qū)內的XXX旅游度假區(qū)一帶也形成沿海物業(yè)中一種比較經(jīng)典的片區(qū)。該地塊所處區(qū)域為嶗山XXX旅游度假片區(qū)，自然資源優(yōu)越，海洋旅游資源豐富，屬青島重點旅游區(qū)域，北側有浮山、金家?guī)X山、午山三山環(huán)抱，南側為寬闊平緩的沙灘和狹長的岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。尤其地處青島海濱風景區(qū)與峙山風景名勝區(qū)之間，地理位置非常優(yōu)越。度假區(qū)自成立以來，不停招商引資，使本區(qū)豐富的旅游資源得以充足開發(fā)和運用，先后建起了弄海園、海上樂園、國際啤酒城、國際美食娛樂城、國際高爾夫球場、環(huán)字國際城、體育中心及高級別墅區(qū)。該區(qū)域伴隨都市進程、都市重心轉移及旅游事業(yè)的發(fā)展，配套逐漸完善，已成為嶗山區(qū)的政治、經(jīng)濟、旅游中心，人文環(huán)境優(yōu)越。交通條件良好，已經(jīng)形成較為成熟的道路網(wǎng)絡，香港路、嶗山路、東海路等成為貫穿整個區(qū)域的主干線。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產開發(fā)提供了很好的基礎。區(qū)域與周圍的關系XXX旅游度假片區(qū)西起麥島，北至香港路浮山腳下，東到沙子口鎮(zhèn)。是以XXX旅游度假區(qū)為基礎向外做部分延展的一種片區(qū)，該片區(qū)房地產項目都以海景、XXX旅游度假區(qū)為重要賣點，都依托漂亮的景色和良好的大環(huán)境來提高自身品質，這也是將其歸為一種片區(qū)的重要根據(jù)。浮山在該片區(qū)中占有舉足輕重的地位，正是它與浮山灣形成了山水之間的一條絕佳的帶狀開發(fā)區(qū)域，使該區(qū)域的住宅有山有水，有氣勢、有靈性，成為真正的高檔物業(yè)。金家?guī)X山和午山也起到了很大的支持的作用。3、片區(qū)開發(fā)態(tài)勢該區(qū)域遠期以青島市和高科技工業(yè)園總體規(guī)劃為根據(jù)，強調了統(tǒng)一性、持續(xù)性，科學合理的進行功能與空間的布局與開放。片區(qū)規(guī)劃中應多運用現(xiàn)代都市設計手法，充足結合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設規(guī)定，合理布局，提高土地運用價值，為土地開發(fā)運用更具有合理性，可操作性發(fā)明條件。加強居住內景觀，綠化建設充足運用金家?guī)X山和午山等周圍遠山優(yōu)美的自然景觀，豐富住區(qū)內的空間環(huán)境和自然生態(tài)環(huán)境也是方向之一。早在數(shù)年前，該片區(qū)就已開始向熱點區(qū)域靠攏，沿海住宅吸引了眾多人們的視野。瑞納花園是該區(qū)域中較早開發(fā)的商品住宅小區(qū)之一，悅海豪庭項目的開發(fā)把區(qū)域深入向東延伸，去年熱點樓盤之一的匯海山莊則越過了XXX地段。目前該片區(qū)范圍內正在開發(fā)建設的樓盤數(shù)量并不少，去年開盤銷售的有美林小鎮(zhèn)、匯海山莊、千泰居、凱旋家園、裕龍大廈、中惠雅園等，正在籌辦階段的有山水名園、麗?；▓@二期等。從目前的狀況看，該片區(qū)的開發(fā)方向有兩個：一是沿海岸線繼續(xù)向東，二是從高新區(qū)五大廣場向北。沿海岸線向東走海景住宅開發(fā)路線，定位傾向于中高價位；向北則走中等精品開發(fā)路線，定位于適合廣大市民居住的精品家園。從向東的開發(fā)方向上看，一是午山南麓的成片區(qū)域，二是XXX村的整體改造，三是繼續(xù)向東，南姜村一帶。向北則側重于午山村附近、遼陽路東路及附近區(qū)域。位于項目地塊東鄰的美林小鎮(zhèn)，是去年的成功樓盤，除了有一種良好的樓盤銷售業(yè)績，還把一種純Town-house小區(qū)簡介給了青島房地產市場。美林小鎮(zhèn)的熱銷，首先驗證了青島房地產市場對新型住宅產品的吸納與接受，另首先也驗證了青島本土的購置力水平。第五節(jié)已調查樓盤分區(qū)1、分區(qū)狀況為便于進行產品細分研究，在本片區(qū)的調研中，根據(jù)地理位置不一樣、產品類型不一樣、價格檔次不一樣又可分為麥島區(qū)、XXX雕塑園區(qū)、王家村區(qū)、沙子口區(qū)、浮山區(qū)等五大競爭區(qū)域：□麥島區(qū)區(qū)域特點：處在市南區(qū)與嶗山區(qū)交匯處，面向麥島風景區(qū)，近鄰大學校園區(qū)，自然景觀、人文環(huán)境具佳，屬于高檔成熟片區(qū)。價格區(qū)間：8000—17000元/㎡代表樓盤：頤灝園、海怡名都□XXX、雕塑園區(qū)區(qū)域特點：東部地區(qū)最優(yōu)質海景資源，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，近期此片區(qū)已沒有土地儲備，新增項目不多，是高檔別墅住宅的經(jīng)典代表地區(qū)。價格區(qū)間：8000—25000元/㎡代表樓盤：弄海園、銀都景苑、海風花園□王家村區(qū)區(qū)域特點：比較經(jīng)典的城鎮(zhèn)結合部的感覺，但自然資源很好，北山南水，且正處在高速發(fā)展的階段，是近期熱點地區(qū)。價格區(qū)間：6000--16000/㎡代表樓盤：千喜龍苑、美林小鎮(zhèn)、悅海豪庭□沙子口區(qū)區(qū)域特點：處在大環(huán)境相對較差的農民村落匯集區(qū)，離市區(qū)距離較遠，配套設施不完善，但山海景色良好，可通過內在品質提高價位。價格區(qū)間：6000--15000/㎡代表樓盤：山水名園、匯海山莊、陽明山莊、未名山莊□浮山區(qū)區(qū)域特點：位于沿香港路浮山腳下，距離海岸線較遠，大多依山勢而建，有自然高差，產品形式以多層為主，總體規(guī)劃相對落后，比較零亂。價格區(qū)間：6000--11000/㎡代表樓盤：天泰·馥香谷、建飛花園、凱旋山莊。2、青島市區(qū)重點樓盤分析（略）因該片區(qū)位置獨特，相對與市區(qū)樓盤對比不強，因此對于青島市區(qū)樓盤在此不做詳述。3、片區(qū)競爭樓盤分析競爭樓盤狀況項目名稱位置戶型產品形式價格裝修項目評述麥島區(qū)金海廣場澳門路北珠海路西253㎡5、6復式9000元/㎡毛坯房二手房如意花園澳門路南珠海路西209㎡復式260萬精裝修全海景二手房碧?；▓@臺灣路東東海路北167㎡（3*2*2）平層1.3萬/㎡精裝修全南向、海景房（二手房）頤灝園東海路北麥島路西130㎡、140㎡、150㎡180㎡、210㎡、270㎡平層、別墅高層9000起別墅13000起毛坯房占地45000㎡，容積率1.2，共400戶，電梯房，交房海怡名都東海路北麥島路西140㎡、150㎡180㎡、210㎡平層、復式10000元/㎡毛坯房占地面積34000㎡建筑面積46000㎡綠化率40%紳園麥島路西東海路北148㎡平層198萬（四層）精裝修海景房（二手房）XXX、雕塑園區(qū)海風花園雕塑公園對面170㎡、200㎡平層、別墅210萬400萬精裝修二手房銀都景園東海路北海安路西170㎡平層（四層）12400元/㎡精裝修二手房澳門花園香港路南海寧路西面積146、150、170、220、280㎡，平層，閣樓復式，電梯現(xiàn)價9580—11700元/㎡，毛坯房項目占地6.2萬㎡,容積率0.9，5月交房，購置群體本土占60%，外地占40%。頤景園香港路南海寧路東多層130—180戶型平層7000元毛坯房交房，當時賣價4000，現(xiàn)價7000左右，項目相比檔次較低。（二手房）金地公寓香港路南山東頭路150㎡平層7800元/㎡毛坯房全海景高層二手房。蔚藍海岸?？诼繁焙柭肺?39㎡、145㎡（3*2*2）、320㎡、平層、少許復式、雙拼別墅9000—30000元/㎡精裝修海景房總面積10萬㎡，分兩期開發(fā)，二期需拆遷，估計年終會拆弄海園?？诼繁鼻貛X路兩側230㎡、260㎡310㎡、330㎡復式、別墅7800元/㎡14500元/㎡精裝修最早介入該區(qū)域的開發(fā)商，高檔物業(yè)代表（二手房）千泰居海口路北松領路東240㎡平層8500精裝修建成，原價6500（二手房）王家村區(qū)千禧龍園香港路北松領路東150㎡、240㎡、300㎡3、4平層1、2復式5層閣樓7000元/㎡毛坯房1999建成（二手房），現(xiàn)價6000—7000元/㎡美林小鎮(zhèn)香港東路北規(guī)劃131路東180--270㎡窄面4層戶型帶車庫4*3*2，帶小面積私家庭院，部分帶獨立車庫。TOWNHOUSE240㎡200萬310㎡220萬320㎡250萬（閣樓看海）毛坯房總占地5.3萬㎡，共200戶，一梯一戶共五層（含夾層和地下層），面寬較窄，戶型功能分區(qū)復雜，綠化率47%，7月開盤，交房時間3月底悅海豪庭香港路南王家村對面154、160、209、230、380、370㎡平層、別墅、復式8800元現(xiàn)10000—1元/㎡廚衛(wèi)精裝共200套、34棟多層、3棟獨棟別墅、5棟雙拼，入伙。（二手房）臥龍山莊香港路北XXX村140㎡、150㎡、160㎡170㎡、230㎡平層海景房8000沿街7500底層7200后排7800均價7500毛坯房總建面8669㎡，共7棟，56戶，底交房，當?shù)乜蛻?0%以上愛琴海公寓香港路北XXX村129㎡、150㎡平層3000元現(xiàn)6600元/㎡毛坯房六棟共86戶，四層加閣樓沙子口區(qū)山水名園香港路北XXX村110—180、230以上平層、雙拼多層均價6000、TOWHOUSE8000以上毛坯房占地606畝，總建面40萬方，容積率1如下，多層、單體別墅、TOWHOUSE、聯(lián)體、小高層，共分三期，一期已賣完，二期今年4、5月份動工，一年交房，規(guī)模最大，配套設施最完善。匯海山莊東海路76號337㎡、634㎡聯(lián)體別墅獨棟別墅300萬毛坯房入伙，全海景，帶中央空調，一至五層帶閣樓，二手房海逸翠庭姜村西香港路北178—190㎡（3*2）183—194㎡（3*2）189—202㎡（4*2）143—146㎡（2*2）220—233㎡（4*3）復式雙層8000—11000元/㎡精裝修（1500元/㎡）占地面積2㎡，容積率0.65，共80戶，三層加閣樓，5月交房。陽明山莊香港路北沙子口鎮(zhèn)150—160平層原4000現(xiàn)6000毛坯房建成，共100戶左右未名山莊香港路北沙子口鎮(zhèn)130少許、180、210、220、230三層平層、復式毛坯房海濤園香港路南沙子口鎮(zhèn)200㎡別墅420萬精裝修一至四層，帶車庫、院子，入伙，二手房。海濤園二期香港路北沙子口鎮(zhèn)60—80、300以上平層、別墅原4000—6000，現(xiàn)全海景別墅300㎡400萬毛坯房建成，共6棟43戶，平時僅10戶居住，大部分為外地客戶山?；▓@香港路北沙子口鎮(zhèn)200㎡復式2、3閣樓150萬精裝修租金7.5萬/年，中等海景二手房浮山區(qū)麗都國際香港路北海寧路東121㎡、133㎡、185㎡頂層復式167㎡頂層復式174㎡平層復式均價一萬一、二樓為9500元/㎡9700元/㎡精裝修，送微波爐、嵌入式爐窖現(xiàn)正封頂，總建面3.6萬，規(guī)劃面積65540㎡，多層帶電梯天泰馥香谷香港路北海安路西130㎡、170㎡、210㎡平層、復式別墅7000元8000元毛坯房一期、二期，共425戶建飛花園香港路北海青路東中、小戶型平層6000元毛坯房建委開發(fā)，規(guī)模大，初期產品凱旋山莊香港路北海川路西176㎡、96㎡3、4復式176萬、80萬精裝修二手房榮美御園香港路北海青路西126㎡、176㎡184㎡、198㎡平層約8500元起毛坯房海景多層帶電梯，現(xiàn)未開盤，五月估計開盤，三棟，別墅已賣完實態(tài)綜合分析該片區(qū)沿海樓盤是青島價格水平最高、開發(fā)水平較高的地區(qū)。重要范圍指東海路與香港路一帶的區(qū)域，以香港東路沿線、XXX旅游度假區(qū)的純粹“富人區(qū)”為代表。開發(fā)樓盤的重要特性如下：□海景是其最重要的賣點，既能享有到稀缺的海景資源，又能充足享有遠離都市喧囂、繁華的靜謐生活。□開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、電梯洋房等中、高檔住宅，價格定位對應較高。□該片區(qū)開發(fā)產品面積較大，立面多為歐式或現(xiàn)代風格，內部配套設施完善；但規(guī)劃、戶型設計方面普遍存在問題?！醮似瑓^(qū)為嶗山區(qū)的商務中心、行政中心，同步分布了青島大學、中國海洋大學等高等院校，整個片區(qū)的市場形象已被充足接受?！跸愀蹡|路一帶可開發(fā)土地資源逐漸減少，因此開發(fā)重點逐漸向XXX風景區(qū)以東一帶發(fā)展?！醮藚^(qū)域樓盤目的群體重要為青島高收入階層，外地置業(yè)者在一線海景房消費中所占比重很大。青島消費者調查分析第一節(jié)消費者住房需求調查概述1、消費者調查的目的由于房地產行業(yè)的特殊性，目的消費群鎖定是項目操作的出發(fā)點和回歸點，只有對潛在的目的消費群體有比較清晰認識的前提下，才能把握好項目的市場定位和形象定位。本次消費者調查的目的是為了確定本項目的主力消費群體，理解此部分群體的生活習慣、住房需求心理特性和消費特性，以便初步確定本項目的消費定位。本次調查對象為：市場上同類項目業(yè)主、房地產從業(yè)人員及有關政府機關人員。2、項目調查方式由于本次市調時間關系，因此本次消費者調查并未以問卷形式進行調查。而是采用“針對樣本走訪”的形式，重要以拜訪、談話形式對調查對象進行調研，重要拜訪人員為同類項目業(yè)主、房地產有關單位人員、有關政府機關人員。3、居住狀況調查概述該片區(qū)主力消費群可以分為兩大部分，一部分為青島當?shù)馗呤杖腚A層，重要集中在私營業(yè)主、政府官員、外企人士和國內企業(yè)高層領導等范圍內，基本上為二次或三次置業(yè)，購置目的為投資和休閑度假居??；另一部分為外地人士，重要集中在東北、內蒙新疆、山東等地，職業(yè)以私營業(yè)主和國有企業(yè)為主，購置目的為居住兼投資。從產品方面看，一線海景且位置很好、售價較高的住房多為外地置業(yè)者所購，產品形式多為別墅、聯(lián)排別墅和復式；而二線海景房，當?shù)厝耸空J購較多，產品形式多為多層平層住宅。分析其原因，一是一線海景房總價過高，當?shù)叵M者承受力有限；二是離海過近，潮濕不舒適，當?shù)叵M者不接受。并且從投資角度看，二線稍偏位置的產品更具有升值潛力，這也是當?shù)叵M者追求的重要原因。購房需求狀況調查通過多角度、多方面的調研，得出初步該片區(qū)的需求意向：立面：三段式應用最廣，歐式與現(xiàn)代風格的融合受市場追捧面積：一線沿海物業(yè)，平層戶型面積控制在130--180㎡復式戶型面積控制在200--260㎡別墅戶型面積控制在240--500㎡二線觀海物業(yè)，平層戶型面積控制在100--150㎡復式戶型面積控制在160--240㎡別墅戶型面積控制在240--500㎡戶型：三房平層、四房復式、四房聯(lián)排、獨立別墅建筑形式：復式房、聯(lián)排及獨棟別墅需求增大裝修：精裝修與毛坯房的比例各占二分之一，針對外地客戶提供裝修很好創(chuàng)新：樓盤在產品形式及品質方面有所創(chuàng)新，可以有效增長產品競爭力區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下，XXX以東區(qū)域成為市場熱點第五章項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及天然旅游度假圣地；區(qū)域成熟度：項目周圍已匯集數(shù)個中高檔住區(qū)；項目交通便捷性：緊鄰濱海大道香港東路；項目地塊狀況：無拆遷、地勢依山就勢便于提高價值；周圍環(huán)境：緊鄰XXX天然浴場；劣勢（W）：地塊規(guī)模：規(guī)模偏小，不利于打造差異化；區(qū)域配套：配套設施不成熟；噪音：緊鄰主干道，噪音較大；品牌：開發(fā)商品牌價值低，影響力弱；海景資源：海景資源相對可運用性差；機會（0）：都市形象：青島獨特歷史、人文、自然、區(qū)位價值；市場供求：市場近期擬推出類比項目較少；度假趨勢：休閑度假成為消費熱點；外企進駐：青島作為韓日投資重點都市；土地政策：嶗山區(qū)獨特的土地控制政策；威脅（T）：同質化現(xiàn)實狀況：產品規(guī)模、風格、資源同質化；競爭劇烈：二級市場尤其是三級市場競爭；區(qū)域競爭：面臨浮山區(qū)、市南區(qū)市場競爭；炒房投機：房地產市場炒作、投機比例大；第六章項目定位第一節(jié)項目整體定位根據(jù)前面的市場分析、項目分析以及片區(qū)的“生態(tài)環(huán)境”，對本項目的物業(yè)整體定位為東海岸國際人文濱海住區(qū)——打造一種國際的、人文的、浪漫的、自由的、詩意的濱海度假享樂生活住區(qū)；高檔但絕非是豪宅，優(yōu)質而有別于奢華。走中等普及路線。項目物業(yè)定位項目地塊地塊面積容積率建筑面積（萬㎡）物業(yè)形態(tài)價位檔次靠海的地塊37畝0.71.73純TOWNHOUSE聯(lián)排別墅中等偏上靠內的地塊13畝1.00.87多層崇高住宅中等靠海的37畝地塊：根據(jù)容積率0.7的規(guī)劃，提議物業(yè)做成純TOWNHOUSE聯(lián)排別墅。靠內的13畝地快：根據(jù)容積率1.0的規(guī)劃，提議物業(yè)做成多層崇高住宅。三、建筑風格定位以北歐風格為本項目的建筑風格定位。青島素有72國別墅之城的稱號，又獨享“東方瑞士”的美譽，本項目建筑定位為北歐風格，能比較自然的與都市的原有建筑風格進行溝通。四、定位分析讓更多的人買得起別墅，讓更多的人住得起濱海物業(yè)。別墅，是諸多人理想的居住模式，根據(jù)別墅市場的現(xiàn)實狀況和特點，整體可以分為三個層次：高檔別墅、中等別墅和普及型別墅。本項目在價位上把純TOWNHOUSE聯(lián)排別墅定位為中等偏上濱海別墅、多層崇高住宅定位為中等濱海住宅，重要是將本項目客戶群鎖定在都市中產階級的消費層。有一種說法：假如你還沒住上或買不起中等普及型別墅，闡明你離都市中產階級尚有一段距離，還要繼續(xù)努力。而中等普及型濱海別墅住宅，可以讓更多的人買得起別墅，讓更多的人住得起濱海物業(yè)，乃至成為眾人圓夢的首選?？梢詽M足本項目地塊給出的條件，回避當?shù)貕K的不利原因。市場上對高檔別墅、中等別墅和普及型別墅有一定的判斷原則。針對青島東部沿海物業(yè)而言，高檔別墅重要指檔次較高的獨棟別墅，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、產品戶型面積較大、私家花園面積大、私密性好。高檔別墅大都屬于獨棟產品形態(tài)，售價在11000元/平方米以上，容積率在0.3如下，戶型面積不小于400平方米，花園面積不小于1000平方米。中等別墅重要是指面積適中，總價在200～500萬的別墅。中等別墅小區(qū)規(guī)劃有獨立別墅和Townhouse產品等多種形態(tài)，售價在8000～11000元/平方米左右，容積率在0.3～0.7范圍，戶型面積大概在200～400平方米，花園面積在200～1000平方米范圍。普及型別墅指目前市場上出現(xiàn)的聯(lián)排、疊拼等別墅項目，以及小獨棟別墅，以Townhouse為主，容積率在0.8～1.0左右，總價在200萬/套以內，產品品質、環(huán)境、形態(tài)朝老式意義的別墅靠攏，但具有比老式別墅價格低、密度集中、私家花園小等特點，滿足了一定消費層次群體的需求。嚴格來說，本項目并不是一般意義上的與沙灘海洋近在咫尺的“濱?！表椖?，地塊與海有一定的距離，因而缺乏海景和離岸線較遠等不利自然要素，物業(yè)自然走不了高端路線，因此，本項目在價位上把純TOWNHOUSE聯(lián)排別墅定位為中等偏上濱海別墅、多層崇高住宅定位為中等濱海住宅，將可回避當?shù)貕K的這些不利原因。此外，伴隨XXX國家旅游度假區(qū)沿岸線的大規(guī)模開發(fā)，將會把各項目逐漸聯(lián)為一體，有效彌補本片區(qū)生活配套局限性的劣勢，而對于本項目的定位有利。本項目定位符合地理位置特點青島的XXX國家旅游度假區(qū)沿線，地處都市邊緣地帶，交通便捷，距離市中心10～20公里，距離市中心的車程在30分鐘左右。而購置這種類型的客戶大多擁有私家車，對距離的敏感性要稍小，而更多的重視環(huán)境、居住生活品質。此外，伴隨市政建設向青島東部郊區(qū)延伸，將郊區(qū)住宅組團串聯(lián)起來，使遠郊別墅住宅的交通更為便捷，從而給本項目的定位帶來利好。本項目定位將備受消費者青睞本項目在價位上把純TOWNHOUSE聯(lián)排別墅定位為中等偏上濱海別墅、多層崇高住宅定位為中等濱海住宅，在房型規(guī)劃設計可以更合理、面積和價位相對適中，功能又齊全（例如配套會所），同步滿足人們的享樂生活需要和健康需求。一般，此類物業(yè)面積大都控制在200平方米以內，而房型設計緊湊合理，開發(fā)商可以在控制總價的基礎上，在有限的建筑面積里把別墅、住宅所有的功能做足，和濱海公寓相比，中等偏上型濱海別墅、中等多層濱海住宅的功能劃分愈加人性化、細化。在同樣總價的范圍內，此類物業(yè)給了消費者更多的享有自然環(huán)境的空間，這也就是可以讓其成為備受消費者青睞的原因。本項目定位符合未來發(fā)展的趨勢相比而言，500萬元以上甚至上千萬元的超級別墅豪宅市場需求相對較少。例如，一套包括帶產權地下室的中等別墅，建筑面積220平方米，不算地下室面積170～180平方米，單價在9000元/平方米左右，總價就是153～162萬元左右，同樣有別墅的多種功能，并且有稀缺的景觀資源，相對就諸多人有能力買。因此，高綠化率、低密度、高性價比的聯(lián)排別墅和中等濱海住宅將是未來發(fā)展的趨勢。據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)別墅指數(shù)辦公室匯報認為，高檔別墅的品質和個性化程度將有較大提高，而100～200萬的中等別墅將迎來更大的市場需求。第二節(jié)目的市場與客戶群定位與分析目的市場分析：XXX國家旅游度假區(qū)地產市場目前沒有固定的區(qū)域客戶群，只是在青島重要區(qū)域、省內周圍都市和內地尋找項目客戶，可以說客戶鏈是散的。目的市場定位：本項目的主力客戶群提議定位在省內周圍都市和內地，估計項目主力客戶群60%是來自省內周圍都市和內地，但伴隨XXX國家旅游度假區(qū)開發(fā)的日益成熟和青島市民收入的提高，本市區(qū)的客戶會略有增長。此外，由于本項目具有自然海景的稀缺屬性，在推廣中應加強面向省內周圍都市和內地方面進行推廣，估計效果會較有明顯。目的客戶群定位與分析目的客戶分析：在青島和國人的觀念中，XXX國家旅游度假區(qū)是周末、國家法定長假時休閑、度假的好去處。對于絕大多數(shù)青島人而言，在XXX國家旅游度假區(qū)擁有一套物業(yè)作為偶爾或常常度假都是比較奢侈的消費，并且，目前XXX國家旅游度假區(qū)既有的交通雖然有公交車抵達，但雙休日人多、車多的現(xiàn)實狀況，也非一般的市民可接受。因而，購置該區(qū)域物業(yè)的客戶將是有特殊特性和特殊需求的一群。有關本項目的目的客戶群：XXX國家旅游度假區(qū)物業(yè)相對一般房地產住宅而言不是生活的必須，而是生活的錦上添花，針對的是市民金字塔的中上層中的一部分人。這是一部分有錢、有閑，開始追求生活品質的都市中產階級。他們對價格敏感度和品牌忠誠度較低，對品質、環(huán)境規(guī)定較高，規(guī)定住宅兼具實用性和舒適享有的特點，能滿足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰顯其身份和地位。此階層形成的時間不長，有此特性：喜歡真正的海、喜歡有風格、新鮮的事物；有一定的事業(yè)基礎，但不一定是富豪階層。因此在他們身上最能體現(xiàn)：山不在高，有仙則靈；屋不在大，詩情畫意。只有明白項目的客戶他們的喜好、需求，我們才有也許做出他們所需要的產品；才能在營銷中做出引導；只有通過對項目客戶的深度挖掘，才能做出成功的，有戰(zhàn)略高度的項目。也許到本項目購房的客戶特性總結擁有私家車。生活、事業(yè)穩(wěn)定，有很好的經(jīng)濟基礎，極強的首付能力。都市新興中產階級。愛慕濱海風情，向往海邊生活。追求生活情調和生活品味。專注海邊住宅的投資增值?？蛻裟挲g購置客戶將以中青年人士為主。30—40歲客戶為主，占55%。40-50歲的客戶占30%。50歲以上：占10%。20-30歲：占5%。客戶職業(yè)中小型企業(yè)經(jīng)理、中小型私有企業(yè)主、企業(yè)主管、外資的高級白領雇員、科研人員、律師、文藝工作者、新聞從業(yè)人員、高級知識分子，外地灰色收入人群，外籍人士。2．大戶型的物業(yè)會有本市的中小型企業(yè)客戶追捧，作為企業(yè)客戶接待物業(yè)。置業(yè)目的根據(jù)對片區(qū)樓盤的調查分析，本片區(qū)客戶的置業(yè)目的和比例如下：以購置后自用度假的客戶將成為主體，約占55%。投資性的客戶也占有一定的比例，約為30%左右。作為企業(yè)招待客戶用的占10%。4其他類的約為5%。第三節(jié)項目形象定位項目整體形象定位根據(jù)前面的市場分析、項目整體定位以及客戶定位，將議本項目整體形象定位為：青島——XXX國家旅游度假區(qū)——東海岸國際人文濱海住區(qū)。產品形象定位純TOWNHOUSE聯(lián)排別墅、多層崇高住宅。東海岸國際的、人文的、浪漫的、自由的、詩意的濱海度假享樂生活居住物業(yè)。第四節(jié)項目價格定位總體價格定位TOWNHOUSE聯(lián)排別墅價格定位：單價為9000元/平方米。多層住宅價格定位：單價為7500元/平方米。總體均價：8500元/平方米。分項價格定位TOWNHOUSE聯(lián)排別墅價格定位：建筑面積為200～220平方米，單價在9000元/平方米，總價就是180～198萬元，總價控制在200萬/套以內。多層住宅價格定位：平層建筑面積為120～135平方米，單價在7500元/平方米，總價就是90～101萬元，總價控制在100萬/套左右；復式建筑面積為165～180平方米，單價在7500元/平方米，總價就是124～135萬元，總價控制在135萬/套左右。三、開發(fā)方略一、項目開發(fā)需要考慮的問題點擁有一套自己的、奢侈的、有品味的海邊生活度假住宅，享樂人生，享樂生活，是金字塔尖目的群共性的東西。但怎樣在建筑規(guī)劃、產品設計上附著這種“享樂生活”的東西？這需要有一種好的規(guī)劃設計。而這種品味，這種風格，這種檔次是一種小圈子所欣賞的，還是在金字塔尖內更大的消費群所認同的，是不是共性的呢？也需要有一種更深入的、更系統(tǒng)的測評和全程營銷籌劃推廣。簡樸的說，一套房應當有十個以上的潛在客源，而不是為二、三個人量身訂做。假如對本項目這種“享樂生活的東西”認同客戶群大，則會出現(xiàn)暢銷、快銷的局面，否則銷售周期將延長，投資將不能獲得最大的收益。換個方式來說，對于項目產品所附加的這種“享樂生活的東西”，是帶有我們某些主觀性的，而市場是動態(tài)的，對于這種度假式休閑生活型物業(yè)、這種純愉悅精神的享樂生活型濱海物業(yè)，市場并沒有太多的先例，也沒有形成一套“意識形態(tài)”或“行為模式”，這和賣一般豪華住宅不一樣，“豪宅”是一種相對成熟的市場和產品，而本項目的競爭不光只是誰比誰做得更出彩，還要我們喚醒“享樂生活”的欲望，這就規(guī)定，我們某些主觀的東西需要具有共性，也就是金字塔尖一千三百多人的共性！為此，我們認為：本項目的運作將是一種資源整合的運作。二、項目開發(fā)的資源整合本項目可以作為一期開發(fā)完畢，大體需要整合的資源如下：建筑規(guī)劃設計企業(yè)園林環(huán)境藝術設計企業(yè)建筑企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)營銷籌劃企業(yè)廣告企業(yè)模型制作企業(yè)室內裝飾企業(yè)影視制作企業(yè)網(wǎng)站制作企業(yè)第七章項目可行性分析研究第一節(jié)項目總闡明可行性分析(FeasibilityStudy)，又稱可行性研究，就是對擬建項目從技術上、經(jīng)濟上及其他方面進行可行性進行分析，其目的是給項目投資決策者提供決策根據(jù)，同步給項目提供開發(fā)根據(jù)和參照指導意見。闡明：由于所掌握的有關資料和數(shù)據(jù)有限，本可性分析著重在項目靜態(tài)投資的初步模擬，尚未進行動態(tài)和更深的數(shù)量分析，因此將會存在一定的偏差，但愿在建筑規(guī)劃方案基本確定后能深入精確的分析。1、項目地塊概況本項目地塊位于山東省青島市嶗山區(qū)XXX度假區(qū)王家村，項目南臨香港東路，西臨XXX一路，地塊南隔路與悅海豪庭相望，西隔路與美林小鎮(zhèn)相臨，地塊東、北向臨王家村民宅，后有某開發(fā)商擬開發(fā)用地，背山面海，地塊中部被路分割成兩部分。（1）總用地面積約50畝，臨街地塊容積率0.7，北面地塊容積率為1。本項目尚未進入土地平整，地塊為經(jīng)典的丘陵地形，順應山勢北高南低，起伏平緩，與香港東路路面有約5米高差；目前項目進入前期市場研究階段，原為苗圃，無拆遷房屋，屬于生地狀態(tài)、七通一平尚未開展。（2）項目用地周圍環(huán)境調查項目南向為悅海豪庭，項目建筑面積約為5萬平米，為高檔海景住宅區(qū)，于分期開發(fā)完畢，曾獲中國五十名盤，具有一定市場影響力；項目西向為新建項目美林小鎮(zhèn)，總占地面積5.3萬平米，共200戶，建筑面積約5萬平米，項目開發(fā)基本完畢，為聯(lián)體TOWHOUSE，形象很好。（3）地塊交通條件調查項目所在區(qū)域為有名的XXX旅游度假區(qū)，同步也是青島比較成熟的中高檔居住區(qū)，目前該區(qū)域已匯集了愛琴海公寓、千禧龍園、臥龍山莊等眾多中高檔樓盤，區(qū)域處在高速發(fā)展階段，項目南靠青島市重要沿海主干道香港東路，交通便捷，伴隨本區(qū)域都市建設加緊，交通將愈加便捷、成熟。2、項目經(jīng)營方式項目地塊現(xiàn)由青島兆基置業(yè)有限企業(yè)控制，東營XX精攻石油開發(fā)集團股份有限企業(yè)可通過轉讓或參股合作開發(fā)方式介入項目開發(fā)，面向市場進行公開銷售。如協(xié)議到達，項目估計自10月份動工建設，5月可獲得政府有關部門頒發(fā)預售許可證后對外公開發(fā)售。根據(jù)市場狀況，估計在一年半內銷售率到達95%。3、項目重要指標估計建筑面積：2.6萬平方米；容積率：0.8；綠化率：45%左右；住宅層數(shù)：以低層聯(lián)排為主，多層為輔；開發(fā)周期：10月—12月第二節(jié)項目投資背景及計劃預期1、項目市場分析和定位分析青島市房地產狀況和市場形勢分析和項目定位詳見：項目市場調查、項目定位章節(jié)。2、項目不確定性原因分析項目在開發(fā)過程中常常會有種種不確定性原因，表目前如下方面：（1）通貨膨脹和物價的變化在任何一種國家，貨幣的價值都不是固定不變的，它一般伴隨時間的增長而減少，伴隨國際和國家經(jīng)濟的變化而變化。貨幣價值的減少，必然導致物價上漲；物價的上漲，反過來又增進或加重通貨膨脹。通貨膨脹導致購置力的減少和融資成本、工程造價的增長，就直接影響項目未來的技術經(jīng)濟效益。這是導致不確定性原因的重要原因。（2）國家有關經(jīng)濟政策和法規(guī)、規(guī)定的變化國家對房地產有關經(jīng)濟政策、法規(guī)、規(guī)定的變化，將直接影響項目的開發(fā)和銷售的進度，如按揭利率的變動，國家對房地產金融的支持等。國家實行住房制度改革，各商業(yè)銀行加大對住宅市場金融支持的力度，日趨健全房地產有關法律，為項目的順利開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。從目前宏觀經(jīng)濟形勢看，貸款利率上調也許性不大。貸款利率的減少，不僅可以減少項目財務費用的支出，減少項目的開發(fā)成本，還可減輕消費者銀行按接還款的壓力，增進項目的銷售。（3）建設工期的變化建設工期的變化尤其是建設工期的延長，將直接影響項目的操作和項目品牌的樹立。本項目假如工期不能嚴格保證，則既會影響樓盤的銷售，還會影響樓盤的品牌。（4）其他原因影響項目的其他原因有競爭對手的開發(fā)面積、推盤時機、宣傳推廣費用的變化、市場價格的整體變動等。如山水名園、蔚藍海岸等有較大的市場吸引力和號召力的項目推出。其價格如被市場所接受，因此本項目應根據(jù)詳細的市場環(huán)境適時而變。3、項目開發(fā)進度提議鑒于本項目所面臨的市場環(huán)境，尤其是近期市場競爭項目相對較少，嶗山片區(qū)土地的政府管制，提議項目于10動工建設，力爭在10月竣工，并在4月進行認購登記。4、項目銷售進度提議從4月開始認購登記，重要積累當?shù)乜蛻?，并通過5月1日開盤，運用“五一黃金周”市場推廣吸引外地客戶群，提議把青島的黃金度假期“五一”至“十一”作為重點推廣期。第三節(jié)項目投入與產出分析一、項目投入與成本（一）前期工程費1、勘察費項目在動工前，要進行地質勘察，按每畝為3000元計算，地勘費約15萬元。2、規(guī)劃設計費較為高檔的項目，規(guī)劃設計費（含初步設計、建筑設計、施工圖設計、園林景觀設計等）一般為40元／平方米（按建筑面積計算），園林設計費按20元/平方米（按建筑面積計算），則本項目的規(guī)劃設計費為156萬元。3、場地平整等費用本項目在動工前要做土地平整、排洪溝處理、護坡等前期工作，按50元／平方米計算，以50畝計算，場地平整費為167萬元。綜上，前期工程費總計約為：338萬元。(二)土地費(含土地綜合配套費)項目土地轉讓費按青島兆基置業(yè)有限企業(yè)報價為1.3億元。（三）建安費本項目的土建成本按原則1500／平方米計算（含建筑主體、安裝、設備等），所有主體構造為框架構造，則本項目建安費總計約為：3900萬元。（四）工程建設有關費用1、招投標費用按建安成本的0.4‰計算，招投標費用為1.6萬元。2、工程建設監(jiān)理費建筑工程監(jiān)理費按建安費的1.2%計算，則監(jiān)理費為46.8萬元。3、建設工程質量管理監(jiān)督費質量管理監(jiān)督費按0.7‰計算，本項目的質量管理監(jiān)督費為2.7萬元。4、物業(yè)管理公共基金按建筑面積的21元/平米計算，本項目勞動定額測定費為54.6萬元。5、白蟻防治費白蟻防治費按2元/平米收取，則本項目白蟻防治費為5.2萬元6、人防費人防費政府按26元／平方米收取，則本項目人防費為67.6萬。7、水土保持設施賠償費水土保持設施賠償費按2元/平米收取，則本項目水土保持設施賠償費為5.2萬元。8、墻體建筑材料節(jié)能費墻體建筑材料節(jié)能費按10元/平米收取，則本項目墻體建筑材料節(jié)能費為26萬元。9、工程定額測定管理費工程定額測定管理費按0.9‰收取，則本項目工程定額測定管理費為3.5萬元。10、建筑企業(yè)勞動保險費建筑企業(yè)勞動保險費按2.6%收取，則本項目建筑企業(yè)勞動保險費為101.4萬元。綜上，工程建設有關費用合計為314.6萬元。（五）智能化系統(tǒng)為順應時代和市場的發(fā)展，需配置一定的智能化設施，如三表遠程抄送、閉路電視、寬帶、黑白可視對講系統(tǒng)、車庫智能管理、火災自動報警、消火栓及噴淋等系統(tǒng)設備和管線。費用為50元/平方米，住宅總面積為26000平方米，智能化設備總費用為130萬元。（六）園林景觀工程費高檔小區(qū)的園林景觀費一般為150元／平方米（按建筑面積計算），則本項目小區(qū)園林費為390萬元。（七）項目營銷費按可銷售面積為26000平方米估算，均價為8,500元/平方米銷售總額為2.21億元，營銷費按2%估算，則項目營銷費為442萬元。（八）不可預見費不可預見費指在項目開發(fā)過程中，發(fā)生的某些事先難以預見的費用，一般以建安費、智能化系統(tǒng)和園林景觀費三項之和的5%計算，不可預見費合計為221萬元。（九）財務費用財務費指在項目開發(fā)的過程中，向金融機構貸款所發(fā)生的利息。房地產開發(fā)企業(yè)最高貸款達項目總投資的75%，東營XX精攻石油開發(fā)集團股份有限企業(yè)資金實力雄厚，可直接向項目追加投資。財務費在可行性分析時可按建筑面積50元／平方米計算，財務費為130萬元。但在實際開發(fā)過程中按實際進行成本核算及還款。（十）管理費管理費指在開發(fā)銷售過程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關系費，行政辦公費等，管理費一般以以上九項目之和的2%計算，合計為377.3萬元。（十一）有關稅費（1）營業(yè)稅營業(yè)稅按營業(yè)額即銷售額的5%計算。即1105萬元（2）都市建設維護稅稅率以營業(yè)稅為計征根據(jù)，稅率為營業(yè)稅的7%。即77.4萬元。（3）教育費及附加教育費及附加以營業(yè)稅為計征根據(jù)，稅率為營業(yè)稅的3%。即33.2萬元。綜上，有關稅費為1,215.6萬元。因此項目綜合總成本為：2,0458.5萬元。二、項目銷售均價模擬1、市場比較法以—推出的重要類比競爭樓盤價格如山水名園為基準，結合項目自身質素，并綜合既有的同等項目二手樓價格進行定價。2、成本法定價本項目總成本為2,0458.5萬元，從靜態(tài)形式分析，本項目建筑面積為26000平方米，本項目綜合成本價按建筑面積為7,869元／平方米。根據(jù)市場比較法和成本法，本項目即將在上六個月推出，市場價格將會靠近8,000元/平方米，通過競爭性定價，本項目的均價按建筑面積銷售價格若定位為8,500元／平方米左右，將對目的市場具有較強的競爭力。三、項目產出本項目在5月進入銷售期后，將會有銷售回款的資金產出。項目產出重要指住宅銷售收入。按總建筑面積26000平方米，銷售均價統(tǒng)一估算為8,500元/平方米，即總銷售額為22,100萬元。四、項目資金籌措從項目開始征地至10月項目動工，到5月項目開盤銷售，合計需要投入的資金約18000萬。這也是項目滾動開發(fā)時需要投入的最大數(shù)額的資金。這需要企業(yè)的資金到達6000萬元以上，項目就能順利開發(fā)。進入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項目的正常運轉。東營XX精公石油開發(fā)集團股份有限企業(yè)自有資金若為6,000萬元，向銀行進行一年期貸款，數(shù)額為12,000萬元，貸款年利率5.94%，利息約712.8萬元。第四節(jié)項目經(jīng)濟及財務效益分析一、項目盈利能力分析1、財務凈現(xiàn)值（FNPV）財務凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準收益率，將項目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。房地產行業(yè)基準收益率為10%。nFNPV=Σ(CI-CO)t（1+ic）-tt=0FNPV…財務凈現(xiàn)值CIt…第T年的現(xiàn)金流入量COt…第T年的現(xiàn)金流出量ic…基準收益率以8月份為計算基準時間點，在實際折現(xiàn)時，計算的“年”的起始時間從8月份至次年7月份，第一年度內銷售房屋面積到達60%，次年度內銷售剩余的40%房屋面積。據(jù)此，項目現(xiàn)金分年度流量為年度現(xiàn)金流量表：表7期初第一年次年-6,0001,2606,381.5注：現(xiàn)金流動以年中為時點計算。FNPV=381.29（萬元）>0由于FNPV不小于0，因此，項目可行，可以接受。2、財務內部收益率（FIRR）財務內部收益率指建設項目在整個計算期內凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值合計等于零時的折現(xiàn)率。它反應項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的重要動態(tài)評價指標。內部收益率I的計算公式為：FIRR=Σ(CI-CO)t（1+IRR）-t=0t=1當I=10%時，F(xiàn)IRR2=14.16%故當I=10%時項目方案經(jīng)濟上可以接受。3、投資利潤率本項目的投資利潤率指項目利潤與建設項目總投資額的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。從靜態(tài)看，項目總銷售額為22,100萬元，項目總投資為20,458.5萬元。投資利潤率=1,641.5／22,100*100%=6.1%（企業(yè)所得稅前）。投資利潤率較低。本項目可在成本尤其是地價成本上進行控制，可合適提高項目利潤率。二、項目清償能力分析資產負債率反應項目所面臨財務風險程度及償債能力的指標，它表明項目貸款的安全程度。從債權人立場看，最關懷的是貸給項目的款項的安全程度，但愿債務比率越低越好，所貸款項不會有大的風險；從經(jīng)營者的立場看，最關懷項目的生產規(guī)模和效益，負債比率越大，可以用有限的自有資金進行大規(guī)模的生產，并且企業(yè)的經(jīng)營風險將與債權人共同承擔。一般認為項目的負債應不不小于自有資本，這樣在經(jīng)濟環(huán)境惡化時仍能保持穩(wěn)定。但過小的負債率會使項目在穩(wěn)健操作時失去額外利潤的機會，因此當資產負債率不不小于50%時，則可認為項目所面臨的財務風險已經(jīng)很低。房地產企業(yè)最高資產負債率為75%。本項目由東營XX精公石油開發(fā)集團開發(fā)有限企業(yè)開發(fā)，就此項目進行貸款時，可以XX開發(fā)集團作為保證擔保，保證貸款安全。貸款還款期為一年，進入銷售環(huán)節(jié)后，項目的貸款償尚有保證。第五節(jié)項目不確定性原因分析一、項目盈虧平衡分析通過盈虧平衡點（BEP）分析成本與收益的平衡關系。運用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設項目銷售率為100%。為便于計算，本次測算只考慮可售部分的盈虧平衡，計算過程如下：（一）銷售面積盈虧平衡點的計算銷售面積盈虧平衡點==20,458.5/7,869×（1-5.55%）=2.27（萬㎡）本項目銷售面積保本點為2.27萬㎡，占計劃總銷售面積2.6萬㎡的87%。（二）銷