土地估價報告

目錄第一部分摘要 3一、估價項目名稱 3二、委托估價方 3三、受托估價方 3四、估價期日 3五、估價日期 4六、估價目的 4七、地價定義 5八、土地估價結果 5九、土地估價師簽字 5十、土地估價機構 6第二部分估價對象界定 6一、委托估價方 6二、估價對象 6三、估價對象描述 7（一）、土地登記情況 7（二）、土地權利狀況 7（三）土地利用狀況 8四、地價影響因素分析 8（一）、一般因素 8（二）、區(qū)域因素 17（三）、個別因素 18第三部分估價對象界定 19一、估價原則 19二、估價方法 22三、估價過程 23（一）、基準地價法 23（二）、假設開發(fā)法 31（三）、市場比較法 35四、地價的確定 42（一）、地價確定的方法 42（二）、估價結果 43五、估價差異分析 43第四部分附錄 44第一部分摘要一、估價項目名稱洪山區(qū)獅子山街珞獅路310號P（）31號掛牌拍賣土地價格二、委托估價方聯(lián)絡地址:聯(lián)絡電話:法人代表:某某某聯(lián)絡人:某某某三、受托估價方武聯(lián)絡地址：聯(lián)絡電話：法人代表：聯(lián)絡人：四、估價期日四月十七日五、估價日期四月十七日至五月十五日六、估價目的根據(jù)國家推薦原則《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-）和國有土資源部《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》，對武漢市P（）031號（原022號）掛牌交易地塊使用權價格進行評估，為獲得土地使用權確定土地資產價格及處置土地資產提供價格參照根據(jù)。七、地價定義實際土地開發(fā)程度：宗地紅線外“七通”，即通路、供水、排水、通電、供熱、通訊、供氣，紅線內“七通一平”，即通路、供水、排水、通電、供熱、通訊、供氣和場地平整。設定土地開發(fā)程度：宗地紅線外到達“七通”（通路、供水、排水、通電、供熱、通訊、供氣）及紅線內場地平整。實際用途：住宅用地設定用途：住宅用地（當?shù)赜猛颈緸樽≌?、商服混合用地，但由于我們專業(yè)知識存在欠缺，無法按照原有土地用途設計，故更改為住宅用地）土地使用年限：住宅七十年土地價格內涵：設定容積率為3，建筑密度20%八、土地估價成果估價對象總面積：15200平方米單位面積地價:20416.9元/平方米總地價：31033.6萬元大寫人民幣：叁億壹仟零叁拾叁萬陸仟元整九、土地估價師簽字估價師姓名估價師證書號簽字十、土地估價機構武漢市管聯(lián)事務所估價機構法定代表簽字：第二部分估價對象界定一、委托估價方名稱：XX房地產開發(fā)集團二、估價對象本次估價對象是指位于洪山區(qū)獅子山街珞獅路310號的地塊，其為洪山區(qū)土地整頓儲備中心儲備土地，規(guī)劃凈用地面積為15200平方米（以實測為準),規(guī)劃用地性質為住宅、商服；國有建設用地使用權出讓年限為住宅70年。待估宗地中政府土地收益未包括的都市基礎設施配套費等其他政府規(guī)費，由土地競得人按規(guī)定據(jù)實另行繳納，未計入當?shù)貕K成交價款。四至北為湖北省種子管理局，南接湖北禾盛生物育種研究院，西至湖北思遠信息技術學院及城中村棚戶區(qū)，東臨珞獅路。三、估價對象描述（一）、土地登記狀況土地使用者：XX房地產開發(fā)集團土地坐落：洪山區(qū)獅子山街珞獅路310號用途：住宅、商服綜合體使用權類型：土地出讓使用權面積：15200平方米宗地四至：北為湖北省種子管理局，南接湖北禾盛生物育種研究院，西至湖北思遠信息技術學院及城中村棚戶區(qū)，東臨珞獅路（二）、土地權利狀況1、土地權利歸屬估價對象所有權屬于國家，使用權屬于XX房地產開發(fā)集團，宗地權屬清晰、明晰。2、土地使用權獲得方式XX房地產開發(fā)集團以土地出讓方式獲得土地使用權。3.土地用途及使用年限以出讓方式獲得待估宗地國有土地使用權，本次評估中土地使用年限設定為住宅用地出讓法定最高年限70年。4、土地他項權利估價對象為國有土地出讓，未波及抵押權、擔保權及地役、地上、地下等他項權利。本次評估我們設定宗地無他項權利限制。（三）土地運用狀況委估宗地的土地規(guī)劃使用條件為：規(guī)劃凈用地總面積：15200平方米規(guī)劃用地性質：住宅、商服綜合用地建筑面積：按容積率與凈用地面積乘積計算（商服設施與居住比例控制為5：5）容積率：不不小于3.0；建筑密度：控制在20%以內；建筑高度：結合詳細方案審定；綠化率：按《武漢市都市綠化條例》執(zhí)行四、地價影響原因分析（一）、一般原因1、都市資源概況武漢，簡稱漢，是中國湖北省的省會，總面積8494平方公里，常住人口858萬人。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南13個區(qū)、3個國家級開發(fā)區(qū)（武漢經濟技術開發(fā)區(qū)、東湖新技術開發(fā)區(qū)、吳家山臺商投資區(qū)）。武漢市位于江漢平原東部，長江中游與長江、漢水交匯處。地處東經113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′，東端在新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍山，西端為蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南端在江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北端至黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)下段家田村，周圍與湖北省黃州、鄂州、大冶、咸寧、嘉魚、洪湖、仙桃、漢川、孝感、大悟、紅安、麻城等12個市、縣接壤，形似一只自西向東的彩蝶，是華中地區(qū)的最大都市，中國大陸七大中心都市之一。世界第三大河--長江及其最大的支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，通稱武漢三鎮(zhèn)。唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。武漢市具有得天獨厚的自然資源，這在國內外大都市中不多見。一是充足的水資源。市內江河縱橫，湖港交錯，長江、漢水交匯于市境中央，且接納南北支流入?yún)R，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側，形成湖沼水網。全市共有水域面積2205.06平方公里，占全市總面積的25.79%，居全國大都市之首。二是取之不盡的物產及生物資源。素有漁米之鄉(xiāng)美譽，糧食作物共240多種品種；經濟作物共50種；魚類資源共11目11科88種；水生動物共有8目14科45種。三是豐富的礦產資源，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)38種礦藏，其中已探明儲量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲量礦種的30.38%。武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內陸最大的水陸空交通樞紐，是中國經濟地理的“心臟”，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。獨特的區(qū)位優(yōu)勢造就了得天獨厚的交通優(yōu)勢。京廣、京九、武九、漢丹4條鐵路干線，以及京珠、瀘蓉等6條國道在此交匯，武漢正在成為全國四大鐵路運送樞紐之一。水運已形成“干支一體，通江達?！钡目拓涍\網絡，武漢港是我國長江流域重要的樞紐港和對外開放港口。華中地區(qū)最大的航空港武漢天河機場，是華中地區(qū)唯一可辦理落地簽證的出入境口岸，第二航站樓投入使用后，它將邁入全國四大樞紐機場的行列。在我國經濟地理圈層中，武漢處在優(yōu)越的中心位置。武漢是國家重要的科教基地之一，科教綜合實力居全國大都市第三位。擁有包括武漢大學、華中科技大學等52所一般高校，70萬在校大學生。成人高校在校學生近12萬人，各類科研機構106所，國家試驗室1個，國家級重點試驗室13個，在漢中國科學院與工程院院士47名。智力資源和人力資源十分豐富，“武漢·中國光谷”所在地武漢東湖地區(qū)是我國第二大智力密集區(qū)，在光通訊、生物工程、激光、微電子技術和新型材料等領域，科技開發(fā)實力處在全國領先地位。2、房地產制度與房地產市場狀況從基本面來看，在市場回歸理性的過程中，武漢市房地產市場價值將重新回歸經濟、產業(yè)、人口、資源等基本層面。作為國家中心都市，長江新城、長江主軸、四大國家產業(yè)基地規(guī)劃建設被各路資本看好，整年動工24個百億級產業(yè)項目，新動能產業(yè)體系加速形成；地鐵7號線和紙坊線（27號線）開通，武漢地鐵運行總里程到達305公里，1月4日國家發(fā)改委公布《有關武漢市都市軌道交通第四期建設規(guī)劃（-2024年）的批復》，2024年武漢地鐵運行里程將到達606公里；留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學畢業(yè)生40.6萬，合計達70.7萬。新興產業(yè)規(guī)劃和軌道交通布局將變化整個都市的發(fā)展格局，催生新興房地產市場熱點區(qū)域；高素質人口的增長將為房地產市場帶來穩(wěn)定的需求。從政策面來看，在12月結束的中央經濟工作會議上再一次強調要構建房地產市場健康發(fā)展長期有效機制，堅持房住不炒。堅持房地產因城施策、分類指導，扎實都市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。住房和城鎮(zhèn)建設部也表達將以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目的，增進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產市場政策的基本方向并未變化，因此，出臺房地產刺激政策的也許性不大，未來房地產調控政策將保持持續(xù)性及穩(wěn)定性，預期中央將予以地方政府一定的靈活性，以便于其結合自身的狀況進行因城施策的調控，對前期不合理的行政調控手段進行糾偏。房地產市場管理將愈加重視精確調控和精細監(jiān)管，武漢樓市政策制定仍將以新居限價和穩(wěn)定剛需為主。從金融信貸面來看，發(fā)改委在12月公布的支持優(yōu)質企業(yè)直接融資的告知，對優(yōu)質地產企業(yè)的融資端減壓隱喻了政策端的探底以及邊際松動，無疑釋放了融資環(huán)境有所放松的信號。在全國房貸利率普遍下調的狀況下，11月份武漢房貸利率出現(xiàn)“剎車”跡象，少數(shù)銀行房貸利率出現(xiàn)下調5%-10%，12月份房貸利率下調深入增長。房貸作為銀行優(yōu)質業(yè)務，假如市場未能積極響應，勢必會引起更多銀行加入下調行列，并迎來更高的下調幅度。銀行放款速度加緊和利率上浮幅度深入回調將勢不可擋。3、產業(yè)政策武漢是中國重要的工業(yè)基地?，F(xiàn)已形成門類比較齊全、配套能力較強的工業(yè)體系。武漢正在大力發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，著力推進產業(yè)技術升級、集群發(fā)展。重點發(fā)展鋼鐵、汽車及機械裝備、電子信息、石油化工、環(huán)境保護、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫(yī)藥、造紙及包裝印刷十大主導產業(yè)。同步運用產業(yè)政策，引導企業(yè)向園區(qū)集中。重點發(fā)展鋼鐵化工及環(huán)境保護產業(yè)匯集區(qū)、汽車及機電產業(yè)匯集區(qū)、光電子及生物醫(yī)藥產業(yè)匯集區(qū)、食品工業(yè)匯集區(qū)、都市工業(yè)匯集區(qū)。一批年銷售收入過百億元的大型企業(yè)，以及一批擁有關鍵技術的“武漢制造”著名品牌正在涌現(xiàn)。不過武漢市工業(yè)各行業(yè)內部發(fā)展差異很大，總體水平與全國相比略顯落后，大部分行業(yè)發(fā)展速度低于全國平均水平。其中，皮革毛皮羽絨及制品業(yè)、木材加工、家俱制造業(yè)等與全國份額相比，落后較大，其增長率不到全國水平的二分之一。從構造效應上來說，煙草加工、木材加工等行業(yè)的構造效益很好。其中飲料制造業(yè)、煙草加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)等的競爭力份額較大，闡明武漢市在這些行業(yè)上具有較強的競爭優(yōu)勢。尤其是醫(yī)藥、飲料制造、交通運送設備和電子通信設備制造業(yè)有強勁的發(fā)展勢頭，對國民經濟的拉動作用很大，是武漢市優(yōu)勢工業(yè)部門。在全市工業(yè)生產總值中，中心城區(qū)約占50%，遠城區(qū)20%，東湖開發(fā)區(qū)和沌口開發(fā)區(qū)占35%(地區(qū)和開放區(qū)存在反復計算)，闡明兩大開發(fā)區(qū)成為武漢工業(yè)的兩大引擎，戰(zhàn)略地位明顯。武漢都市圈內都市在產業(yè)構造上存在明顯不平衡和層次性。4、都市規(guī)劃與發(fā)展目的根據(jù)出臺的《武漢市都市總體規(guī)劃（-2035年）》，新一輪總規(guī)確定了“1+5”的都市發(fā)展目的體系，其中“1”是2035年武漢都市發(fā)展的總體目的，建設創(chuàng)新引領的全球都市和江風湖韻的漂亮武漢。5個分目的強調了硬軟并重，其中創(chuàng)新都市、樞紐都市、安全都市體現(xiàn)了我們的硬實力，而國際濱水文化名城和宜居都市是我們的軟實力，也是我們的文化影響力。與北京、上海等已經進入進入工業(yè)化后期或后工業(yè)化時期的穩(wěn)定發(fā)展不一樣，武漢處在迅速擴張和尋求穩(wěn)定發(fā)展的交替期。至2035年近時間里，武漢將處在重要的都市轉型期，其轉型的復雜性、漸進性、艱巨性將深度影響本輪都市總體規(guī)劃。本輪總規(guī)首先要尊重不一樣發(fā)展階段的規(guī)律性（工業(yè)化中期-后期的擴張+質量發(fā)展）；另一方要縮短轉型期，盡快轉向后工業(yè)化階段的穩(wěn)定質量發(fā)展期?？臻g轉型：經濟發(fā)展動能與都市發(fā)展模式轉換武漢空間轉型趨勢表目前，一是向更大尺度轉型，市域轉向大武漢地區(qū)，往都市群、大都市區(qū)轉型；二是向更小尺度轉型，市域轉向中微觀尺度的政策分區(qū)，重視都市小區(qū)和鄉(xiāng)村小區(qū)。針對都市空間規(guī)模，與國內其他都市用地零增長甚至是負增長不一樣，近期，武漢將保持建設用地“適度增長”趨勢；估計至2025年左右將轉為“緊增長”態(tài)勢，新增建設用地逐漸遞減；至2030年之后將逐漸轉向“零增量”，走高質量發(fā)展途徑。從市域走向區(qū)域，強化大都市區(qū)的重要地位，引領長江中游都市群參與全球競爭。武漢作為長江中游都市群的關鍵都市，需要構建愈加開放、輻射更強的空間構造，切實發(fā)揮引領區(qū)域空間協(xié)調的關鍵作用。同步從區(qū)域責任層面，應依托“一帶一路”、長江經濟帶等國家戰(zhàn)略，引領長江中游都市群參與全球競爭，共同打造中國新經濟增長極。構建大都市區(qū)，籌劃區(qū)域發(fā)展。這是武漢積極承擔國家責任，都市地位上升、功能拓展的需要。作為超大都市，需要從更大的空間范圍高度統(tǒng)籌籌劃都市未來發(fā)展，加緊建設國家中心都市，深化貫徹“一帶一路”、長江經濟帶、全面創(chuàng)新改革試驗等國家戰(zhàn)略任務。也是武漢由市域走向區(qū)域，實現(xiàn)區(qū)域同城化、一體化發(fā)展的需要。武漢在經歷了由沿江向主城、都市發(fā)展區(qū)逐漸拓展后，目前武鄂黃黃、漢孝臨空地區(qū)等基本形成了連綿板塊化布局的空間形態(tài)，迫切需要加強近漢地區(qū)空間統(tǒng)籌。同步根據(jù)東京、上海等世界都市經驗，大都市區(qū)化發(fā)展也是國內外世界都市發(fā)展的規(guī)律。武漢大都市區(qū)劃定。新一輪總規(guī)在更大的區(qū)域范圍內考慮武漢市域與區(qū)域空間格局關系，根據(jù)空間臨近、功能互補、交通通勤、生態(tài)共保等原則，劃定武漢大都市區(qū)范圍為武漢及其周圍共11個縣市。在大都市區(qū)范圍內，統(tǒng)籌產業(yè)經濟、功能聯(lián)動、生態(tài)保護、公共交通、市政設施、公共服務等綜合布局，構建“146”的大都市區(qū)空間構造，推進區(qū)域協(xié)調發(fā)展。從中心城區(qū)走向全域一體，堅持集建區(qū)、非集建區(qū)協(xié)調發(fā)業(yè)構造、生態(tài)特性、城鎮(zhèn)功能、管控規(guī)定等特性，突出分區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展，將武漢全域劃分為集中建設區(qū)和非集中建設區(qū)。集中建設區(qū)指都市建設集中連片發(fā)展的區(qū)域，是未來城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的重要發(fā)展區(qū)。非集中建設區(qū)指集中建設區(qū)以外的區(qū)域，是農業(yè)生產、旅游休閑的關鍵區(qū)域和生態(tài)環(huán)境保護的重點區(qū)域。5、都市經濟發(fā)展狀況據(jù)初步核算，，武漢市地區(qū)生產總值（GDP）14847.29億元，比上年增長8.0%，增速高全國1.4個百分點，高全省0.2個百分點。其中，第一產業(yè)增長值362.00億元，增長2.9%；第二產業(yè)6377.75億元，增長5.7%；第三產業(yè)8107.54億元，增長10.1%；三次產業(yè)比重為2.4∶43.0∶54.6。農業(yè)保持穩(wěn)定。，武漢市農林牧漁業(yè)增長值380.45億元，比上年增長3.2%。工業(yè)生產增速趨緩。，武漢市規(guī)模以上工業(yè)增長值比上年增長5.7%，增速同比回落2.0個百分點。服務業(yè)增長較快。1至11月，武漢市規(guī)模以上服務業(yè)營業(yè)收入比上年同期增長19.9%，同比提高2.5個百分點。投資穩(wěn)中向好。，武漢市固定資產投資比上年增長10.6%，增速同比回落0.4個百分點。消費穩(wěn)中有升。，武漢市實現(xiàn)社會消費品零售總額6843.90億元，比上年增長10.5%，增速同比提高0.1個百分點。對外經貿回暖。，武漢市進出口總額2146.00億元，比上年增長10.9%。財政增長穩(wěn)健。，武漢市一般公共預算總收入2900.24億元，比上年增長9.3%，增速同比回落1.2個百分點。地方一般公共預算收入1528.70億元，增長11.0%，回落0.2個百分點。貸款增長加緊。12月末，武漢地區(qū)金融機構本外幣存款余額26331.62億元，比上年增長7.5%，增速同比回落2.9個百分點。金融機構本外幣貸款余額28270.77億元，增長18.1%，提高2.7個百分點。居民收入穩(wěn)定增長。，武漢市居民人均可支配收入42133元，比上年增長9.0%。物價漲幅溫和。，武漢市居民消費價格總水平比上年上漲1.9%，漲幅與上年持平，低于全國平均水平。（二）、區(qū)域原因1、區(qū)域描述武漢市珞獅路310號位于二環(huán)和三環(huán)之間，具有未來發(fā)展?jié)摿?，附近有許多公交車站，出行以便，周圍購物和餐飲場所良多，附近高級樓盤群環(huán)，配套設施齊全，適合住宅用途。且坐擁南湖和野芷湖兩湖，風景怡人，碧波圍繞，據(jù)一丘觀而兩岸湖，地理位置實屬優(yōu)越。周圍學校林立，人文氣息濃厚。2、基礎設施狀況委估宗地所在區(qū)域開發(fā)程度為“五通一平”，即供水、排水、通路、供電、通訊、道路平整。1）供水：原有供水系統(tǒng)供水。2）排水：區(qū)域內為地下管網、水道排水。3）通路：區(qū)域外有已建成道路，區(qū)域內場地雖不平整充斥雜草，但能滿足平常運送需要所用。4）供電：供電系統(tǒng)比較完善，電力充足，能保證區(qū)內生活、生產的需要。規(guī)劃中將增長新的變電站及提高既有供電線路的輸送電壓。5）通訊：區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率80%，通訊線路暢通。（三）、個別原因1、宗地條件影響宗地條件的原因有：宗地面積、宗地形狀、地質條件、地形等，經現(xiàn)場調查，估價對象詳細狀況如下：（1）宗地面積。估價對象宗地總面積為15200平方米，作為住宅、商服用地，其規(guī)模中等。（2）宗地形狀。估價對象形狀規(guī)則，大體為矩形，利于住宅用房設計及布局。（3）地質條件及地形。據(jù)估價人員的現(xiàn)場查勘，估價對象地質狀況一般，估價對象地形平坦，易于建設。（4）開發(fā)程度：本次估價設定宗地外基礎設施已到達“五通一平”；宗地內“三通一平”?？傮w來看，估價對象宗地個別條件較優(yōu)，利于土地價值的正常體現(xiàn)。2、宗地臨路狀況委估宗地位于武漢市洪山區(qū)珞獅路的國有出讓土地，北達文馨街，南至南湖大道。四至關系為：北為湖北省種子管理局，南接湖北禾盛生物育種研究院，西至湖北思遠信息技術學院及城中村棚戶區(qū)，東臨珞獅路。第三部分估價對象界定一、估價原則根據(jù)地價評估的技術規(guī)程及估價對象的詳細狀況，在本次評估過程中，我們遵照的重要原則有：1、估價基準日原則估價對象的估價成果是在估價基準日的客觀合理價格。由于地產市場具有動態(tài)變化的特性，對于同一估價對象，伴隨時間的變化，地價也也許發(fā)生變化。某一宗地的地價水平總是與某一基準日相對應的，因此，我們應根據(jù)項目的特點及委托估價方的詳細狀況，合理確定一種估價基準日。2、最有效使用原則土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。3、替代原則根據(jù)市場規(guī)律，具有替代性的商品同步存在時，商品的價格是通過互相影響和比較之后才決定的。土地價格也同樣遵照替代規(guī)律。4、合法原則在評估的過程中，應嚴格遵照國家、地方有關法律、法規(guī)，根據(jù)《土地估價規(guī)程》，堅持規(guī)范操作，規(guī)定在法律規(guī)定的條件下進行評估；在設定地價定義時，應按合法原則，合法的界定土地的用途、容積率、使用年期等土地使用條伴，保證評估成果的客觀、公正性。5、綜合分析原則和多種措施相比較的原則地價受自然、經濟、社會及政治等諸多原因的影響。因此，在進行地價評估工作中，要充足考慮影響地價的多種原因，抓住主導原因，進行綜合分析，才能評估出較合理的符合客觀實際的價格。同步，為保證估價的嚴謹、科學性，評估中應選擇兩種或兩種以上評估措施測算地價，根據(jù)評估措施的合適性、可操作性及評估成果的可信度，并參照地產市場狀況及估價師經驗，經綜合分析確定最終評估成果。6、供需原則在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供應的均衡點，需求超過供應，價格隨之提高；反之，供應超過需求，價格隨之下降。由于土地具有地理位置的固定性、面積的有限性等自然特性，尤其在我國都市土地屬于國家所有，市場中可以流動的只是有限年期的土地使用權，土地供應由國家控制，這一原因對地價具有至關重要的影響，在進行土地估價時，充足分析影響地價的一般、區(qū)域、個別原因，考慮土地特殊的供、求特性，尋求地價的變化規(guī)律，建立科學、合理的地價指數(shù)體系。7、變動原則一般商品的價格，是伴伴隨構成價格的原因的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是多種地價形成原因互相作用的成果，而這些價格形成原因常常處在變動之中，因此土地價格是在這些原因互相作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些原因發(fā)生變動的一般原因、區(qū)域原因及個別原因。由于這些原因都在變動之中，因此應把握各原因之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。總之，在評估過程中，應嚴格按照國家、地方的有關規(guī)定，以公正、公平的態(tài)度和良好的職業(yè)道德，在公開市場條件下進行價格評估，做到評估過程合理，評估措施科學，評估成果精確，嚴格保守評估秘密。二、估價措施 1、估價措施確實定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的估價措施有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、成本迫近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價措施的選擇應按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，根據(jù)當?shù)氐禺a市場發(fā)育狀況并結合估價對象的詳細特點及估價目的等，選擇合適的估價措施。2、選擇估價措施的根據(jù)①武漢市建立了比較完善的基準地價體系，估價對象在武漢市基準地價范圍之內，因此可采用基準地價系數(shù)修正法進行評估。②估價對象屬于住宅用地，其地價與目前及未來的開發(fā)價值關系親密，不適宜采用成本累加方式得出積算價格來替代住宅用地的價格水平，故本次評估不選用成本迫近法。③假設開發(fā)法是根據(jù)估價對象預期開發(fā)完畢后的價值來求取估算對象的價值的措施，符合該估價對象，故可采用假設開發(fā)法進行評估。④估價對象實際用途為住宅，同步具有較多的可比實例，故宜采用市場比較法進行評估。綜上所述，結合評估背景資料及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有關規(guī)定，我們確定在本匯報中采用基準地價系數(shù)修正法和假設開發(fā)法以及市場法進行評估。三、估價過程（一）、基準地價法1、基本原理用級別或區(qū)域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數(shù)修正法是通過看待估宗地地價影響原因的分析，運用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的措施。其基本公式如下：式中：V：土地價格：某一用途土地在某一土地級上的基準地價：宗地地價修正系數(shù)：估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。它包括城鎮(zhèn)用地基準地價和農用地基準地價。2、測算過程（1）求取基準地價首先根據(jù)地塊所在地搜集得到的武漢市有關基準地價（），本處采用武漢市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價表()（如圖1所示）。圖1武漢市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價表()（單位：元/建筑平方米）表1武漢市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價表()住宅用地區(qū)片基準地價Ⅴ-昌06根據(jù)圖一和圖二可知，待估地塊位于Ⅴ昌-06，住宅基當?shù)貎r為2245元/建筑平方米。（2）修正原因調整分析與修正系數(shù)計算1）土地使用權年限為居住70年，無需進行修正，修正系數(shù)為1。2）容積率修正：容積率為3，由表2得K容=1.3305。表2:住宅用地容積率修正系數(shù)3）日期原因修正，基準地價的基準時間是12月31日。調查資料顯示(數(shù)據(jù)來源于《全國重要都市地價監(jiān)測匯報》中的環(huán)比增長率)，武漢市—地價增長率如表3示。表3武漢地價增長率狀況一覽表季度.4.3.2.1.4.3增長率2.272.641.841.491.952.11季度.2.1.4.3.2.1增長率1.950.731.054.0831.51因此，交易日期修正系數(shù)：k4）確定區(qū)域及個別影響原因修正系數(shù)∑K；根據(jù)武漢市基準地價住宅用地地價影響原因闡明表及修正系數(shù)表,按照待估宗地的區(qū)域原因及個別原因條件，可建立待估宗地影響原因闡明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)。表4Ⅴ級住宅用地宗地地價區(qū)域原因修正系數(shù)指標闡明表表5Ⅴ級住宅用地宗地地價區(qū)域原因修正系數(shù)表表6待估宗地商業(yè)地價影響原因闡明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表因子優(yōu)劣度修正系數(shù)距商服中心距離較優(yōu)5.9%商服網點密度較優(yōu)8.1%臨街道路類型一般0臨公交站點狀況一般0距火車站距離優(yōu)2.5%距長途汽車站距離優(yōu)3.9%供電狀況一般0供水狀況一般0排水狀況一般0供氣狀況一般0距中學距離劣-0.3%距小學距離劣-0.2%距幼稚園距離較優(yōu)0.1%距醫(yī)院距離一般0距公園距離劣-0.2%距郵局距離較劣-0.1%距農貿市場距離較優(yōu)0.4%距大學距離較劣-0.1%距金融網點距離劣-0.3%距超級市場距離較劣-0.2%大氣環(huán)境較優(yōu)1.1%水環(huán)境較優(yōu)0.7%聲環(huán)境一般0人文環(huán)境一般0綠地覆蓋度一般0客流人口密度一般0居住人口密度較優(yōu)1.5%鄰地鐵站點狀況優(yōu)14.3%都市主導功能區(qū)00合計1.371%（3）計算宗地價格基準地價系數(shù)修正法評估過程見表：住宅用地基準地價系數(shù)修正法評估過程一覽表單位:元/m2土地級別基準地價設定年期基準地價區(qū)域原因修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)宗地單位地價（元/平方米Ⅴ22451.371%1.231.330515054.06故待估宗地的總價為：5054.06×15200×3=23046.51（萬元）土地單價為：23046.51/15200=15162.18元/平方米（二）、假設開發(fā)法1、基本原理假設開發(fā)法又稱為剩余法、倒算法、余值法、殘值法，它是指在估算未來房地產正常交易價格的基礎上，減去地上建筑物、附著物建導致本、專業(yè)費、利息、利潤、稅費等費用，最終得到的剩余值即為土地的價格。其基本公式：待開發(fā)不動產的價值=開發(fā)完畢后的不動產價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－購置待開發(fā)不動產應承擔的稅費。2、測算過程根據(jù)市場調查和土地的規(guī)劃規(guī)定，項目規(guī)劃用地性質為住宅用地；總用地面積為15200平方米（以實測面積為準），容積率為3?？山偨ㄖ娣e按凈用地面積與容積率的乘積計算，為居住45600平方米；建筑密度20%，則建筑總占地面積為45600*0.20=9120平方米；建筑高度結合詳細方案確定；綠地率按照《武漢市都市綠化條例》執(zhí)行；建筑設計遵照《武漢市都市建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定》和《湖北省無障礙設施建設和管理規(guī)定》執(zhí)行；住宅用地的建筑主體為高層建筑和多層建筑，總建筑面積即為45600平方米。估計該項目的開發(fā)周期為2年，且估計在開發(fā)完畢住宅時可售出30%，六個月后可售出50%，一年后所有售出，預測在未來發(fā)售時的價格為22500元/m2。測算有關稅率和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費估計為1600元/m2，勘察設計和前期工程費及管理費等估計為600元/m2，估計在未來兩年內的投資狀況為：第一年投入50%，次年投入50%。銷售費用和銷售稅費估計為售價的8%，折現(xiàn)率選用為12%。同步據(jù)理解，在得到該土地時，還需要繳納獲得價款的3%的有關稅費。公式：土地價值=開發(fā)完畢后的房地產價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-購得土地應承擔的稅費采用假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。估價時點為獲得該宗土地之日，假設為目前。（1）開發(fā)完畢后的房地產價值=22500*45600*[30%/(1+12%)2+50%/(1+12%)2.5+20%/(1+12%)3=77786.49萬元（2）開發(fā)成本及管理費用=（1600+600）*45600*[50%/(1+12%)0.5+50%/(1+12%)1.5]=8971.53萬元（3）銷售費用及銷售稅費銷售費用是指預售未來開發(fā)完畢的房地產或者銷售已經開發(fā)完畢的房地產所必要的費用，包括廣告費、銷售資料制作費、招商處建設費、招商人員費用等。本次測算銷售費用和銷售稅費估計為售價的8%。銷售費用及銷售稅費=開發(fā)完畢后的房地產價值*8%=77786.49*8%=6222.92萬元（4）開發(fā)利潤開發(fā)利潤是指房地產開發(fā)商的利潤，是該類房地產開發(fā)項目在正常條件下房地產開發(fā)商所能獲得的平均利潤。一般按照一定基數(shù)乘以對應的利潤率來計算。本次測算以預期房地產開發(fā)價值為計算基數(shù)。本次測算時，對估價對象開發(fā)項目定位為商品住宅。根據(jù)項目的實際狀況，結合年企業(yè)績效評估原則及武漢市房地產市場狀況，目前武漢市類似房地產開發(fā)項目的投資利潤率為30%。開發(fā)利潤＝(地價+房屋開發(fā)成本+前期費用+不可預見費＋管理費用+銷售費用)×投資利潤率由于開發(fā)利潤有一定的變動空間，本次不可預見費可已在折現(xiàn)率中體現(xiàn)，此外銷售費用不能單獨算出來，則用銷售費用及銷售稅費之和替代。開發(fā)利潤＝0.3*（地價+8971.53+6222.92）（5）購置土地時買方應承擔的稅費根據(jù)中央稅法及中央和武漢市政府的有關規(guī)定，購置土地時買方應承擔的稅費一般只交納土地登記費和契稅，武漢市物價局未注明土地登記費，且根據(jù)《湖北省契稅征收管理實行措施》（修訂）的規(guī)定，契稅為購置土地的價格的4%。購置土地時買方應承擔的稅費=地價*4%（6）地價計算地價=77786.49-8971.53-6222.92-0.3*地價-0.3*（8971.53+6222.92）-0.04*地價則：總地價=43308.73萬元土地單價為：43308.73/15200=28492.59元/m2（三）、市場比較法1、基本原理市場比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場供需圈內近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價對象的交易狀況、交易期日、區(qū)域以及個別原因進行比較修正，得出估價對象在估價基準日的價格的一種估價措施，其公式為：P=P_b×A×B×C×D×E式中：P——待估宗地價格；Pb——比較實例價格；A——待估宗地交易狀況指數(shù)比較實例宗地交易狀況指數(shù)；B——待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；C——待估宗地區(qū)域原因條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域原因條件指數(shù)；D——待估宗地個別原因條件指數(shù)除以比較實例宗地個別原因條件指數(shù)；E——待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實例年起修正指數(shù)。2、估價過程（2）宗地交易實例搜集與確立通過對宗地周圍的走訪調查，網上資料的搜索與整頓，得到了估價目的宗地的可比實例。價格影響原因及比較原因確實立三塊實例宗地與估價目的均在武漢市內以人民幣掛牌交易，設計用途均為住宅，實例宗地與目的面積差異為58%、16%、48%，具有可比基礎。價格影響原因可以分為一般原因、區(qū)域原因、個別原因三個方面，一般原因指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經濟和行政原因等，重要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經濟狀況、土地及住房制度與政策、土地運用規(guī)劃及計劃、國民和社會經濟發(fā)展規(guī)劃等。區(qū)域原因指影響城鎮(zhèn)內部區(qū)域之間地價水平的原因，重要包括繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、企業(yè)設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件，規(guī)劃及土地開發(fā)運用限制和自然條件等。個別原因指宗地自身的地價影響原因，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、規(guī)劃及土地開發(fā)運用限制和宗地臨界條件等。根據(jù)上述影響原因，三宗地均在武漢市這一行政區(qū)劃以內，可不考慮一般原因，影響原因集中在區(qū)域原因和個別原因中，除此以外，應將交易的時間差異考慮進來。對以上幾種原因類別，本估價區(qū)域原因選用所臨道路級別、產業(yè)匯集程度、交通繁華程度、所在區(qū)域生活環(huán)境四個子影響原因，個別原因選用容積率、建筑密度、使用年限、宗地自然條件、宗地開發(fā)程、度（生、毛、熟地、現(xiàn)房、在建工程）、形狀規(guī)整、規(guī)劃及土地開發(fā)運用限制和臨界條件。其中多種修正原因計算公式如下：1.地價動態(tài)監(jiān)測指標值計算1.1地價水平值計算1.1.1地價水平值的計算基礎地價水平值計算以監(jiān)測點地價為基礎樣本，市場交易地價為輔助樣本。1.1.2地價水平值的基本計算措施1.1.2.1區(qū)段地價水平值計算某一時點、某一用途區(qū)段地價水平值，等于地價區(qū)段內該用途樣當?shù)貎r的算術平均值。計算公式為：P式中：PkPki第k個低價區(qū)段內某一時點某一用途第iN第k個地段內某一時點偶一用途地價樣本的總數(shù)。1.2.3都市整體地價水平值計算都市整體地價水平值，等于監(jiān)測范圍內某一用途區(qū)段或區(qū)域地價水平值的加權平均值。1.1.2.4都市綜合地價水平值計算都市綜合地價水平值，采用各用途地價水平值按各用途實際土地面積加權平均計算。1.1.2.5區(qū)域都市地價水平值計算區(qū)域都市地價水平值，采用各都市整體地價水平值加權平均計算。1.2地價變化量計算1.2.1地價變化量的計算基礎地價變化量以地價水平值為基礎計算，分為年度地價變化量和季度地價變化量。1.2.2地價變化量的基本計算措施1.2.2.1年度地價變化量計算年度地價變化量，等于某一年度、某一用途地價水平值減去上一年度該用途地價水平值。計算公式為：△△PPyPy1.2.2.2季度地價變化量計算季度地價變化量，等于某一季度、某一用途地價水平值減去上一季度該用途地價水平值。1.3地價增長率計算1.3.1地價增長率的計算基礎地價增長率以地價水平值為基礎計算。1.3.2地價增長率的計算措施1.3.2.1年度地價增長率計算年度地價增長率，等于某一季度、某一用途地價變化量與上一年度該用途地價水平值的比率。計算公式為：QQy△PPy-11.3.2.2季度地價增長率計算季度地價增長率，等于某一季度、某一用途地價變化量與上一季度該用途地價水平值的比率。季度同比地價增長率，等于某一季度、某一用途地價水平值和上一年同季度該用途地價水平值的差值與上一年同季度該用途地價水平值的比率。1.4地價指數(shù)計算1.4.1地價指數(shù)的計算基礎地價指數(shù)以對應都市內部區(qū)域的地價水平值為基礎計算1.4.2地價指數(shù)的計算措施1.4.2.1定比地價指數(shù)計算定比地價指數(shù)等于某一用途某年（季）度地價水平值與固定基期地價水平值的比率，基期地價指數(shù)設定為100。年度定比地價指數(shù)計算公式為：IIyPyP02.交易期日修正系數(shù)由于比較案例的交易時間與估價基準日不一致，需進行交易期日修正。根據(jù)對武漢市近年來土地市場發(fā)展趨勢