崇州羊馬項(xiàng)目可行性分析

崇州羊馬項(xiàng)目前期分析我們不可以變化一座都市，但我們可以發(fā)明一座新“城”----羊馬世紀(jì)城自古商旅，文化交流頻繁的要塞都是另一種文明的誕生與延續(xù)之地，集兩地文化與經(jīng)濟(jì)的精粹，交通要塞重要戰(zhàn)略位置，也肩負(fù)兩地的中轉(zhuǎn)，緩沖的重要使命。羊馬世紀(jì)城就是這個(gè)角色。游歷于成都市與崇州市之間。縱觀中國(guó)都市建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)，都市必然走向郊區(qū)擴(kuò)展或者都市融合發(fā)展，我們身邊就有很好的例子—廣佛一體化。最大的受益者是南海桂城一帶，桂城在佛山異軍突起不是偶爾性的事情。內(nèi)容提綱：房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及研究分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析崇州及成都房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目概況及定位研究分析2.1、項(xiàng)目背景、位置2.2、項(xiàng)目區(qū)位分析2.3、項(xiàng)目定位及市場(chǎng)定位2.4、主題風(fēng)格及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅分析開發(fā)概念探究與結(jié)束語(yǔ)開發(fā)概念的探討可行性衡量總結(jié)小結(jié)正文內(nèi)容：房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及研究分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年可以形象的用“過山車”式來形容。06，的迅速增長(zhǎng)到尾，的市場(chǎng)低迷頹廢再到的市場(chǎng)火爆場(chǎng)面，再到尾的短暫下跌再到第一季度的強(qiáng)勁反彈。從上面的現(xiàn)象我們可以看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律是符合商品市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，并且從近期來看，其市場(chǎng)周期性在縮短，更符合一般商品的市場(chǎng)規(guī)律。必然在短期內(nèi)會(huì)有一定幅度的調(diào)整。更有也許的走勢(shì)是先升中后期就下探調(diào)整。鑒于3月份全國(guó)范圍內(nèi)的各大都市的房地產(chǎn)的升幅較大及中國(guó)前段時(shí)間地區(qū)性（海南，杭州，北京等）過熱現(xiàn)象，國(guó)家有關(guān)宏觀調(diào)控針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有如下特性：（重要針對(duì)一線就都市和大都市）增長(zhǎng)供應(yīng)，打擊投機(jī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)年限制度。加保障性住房供應(yīng)，嚴(yán)查囤地囤房現(xiàn)象?？酥七^快增長(zhǎng)，正擬方案下令78家非以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊地王現(xiàn)象，從而穩(wěn)定市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)信貸方面收緊銀根，嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付四成及利率上浮的政策。稅收方面由本來的兩年為變成回五年的的個(gè)人所得稅征收期限，打擊炒房。從上面國(guó)家近期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策上，我們可以看到一種信號(hào)。國(guó)家對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心很大。崇州市及成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究本案從地理位置與市場(chǎng)角度來看，只研究崇州市場(chǎng)是片面的，尤其別墅這種特殊的產(chǎn)品其“一小時(shí)消費(fèi)圈”概念是很強(qiáng)的。成溫邛高速為我們項(xiàng)目提供了前提與交通優(yōu)勢(shì)。成都的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)力市場(chǎng)我們必需考慮。下面是兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：1.2.1、崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析崇土地市場(chǎng)規(guī)范化程度也較低。崇州作為成都第二圈層、遠(yuǎn)郊都市，房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較為滯后，土地價(jià)格不高。但縱觀近幾年的崇州當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，崇州具有二、三先都市的一般特性，健康、迅速的發(fā)展勢(shì)頭喜人可觀。08、崇州市沒有土地成交狀況，下面是崇州市的土地成交狀況：12月25日，羊馬鎮(zhèn)一幅面積為100余畝的地塊，容積率為4.0，起拍價(jià)100萬/畝。拍賣現(xiàn)場(chǎng)較為冷清，僅有之前與政府有過合作的廣東嘉裕企業(yè)舉牌應(yīng)價(jià)，該地塊最終以起拍價(jià)成交。從59萬究竟100萬的拍賣成交單價(jià)，應(yīng)當(dāng)說土地增值狀況還是比較理想的。相信伴隨政府政策的傾斜扶持、鄰近溫江金馬區(qū)域的規(guī)劃打造，和區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃一一實(shí)現(xiàn)之后，區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格將有可觀程度的升幅。房地產(chǎn)開發(fā)是一種較短暫的市場(chǎng)動(dòng)作行為。土地成交的狀況往往是坐向標(biāo)。一種地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以通過對(duì)土地交易狀況反應(yīng)出來，這是房地產(chǎn)籌劃一種著眼點(diǎn)。崇州的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)狀況分析崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)橫向比較成交量方面，成都近郊五大郊縣的銷售狀況明顯領(lǐng)先于崇州等中遠(yuǎn)郊縣市。從上表的數(shù)據(jù)可以看到崇州的房地產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)化程度都還比較低。銷售價(jià)格方面，整年，崇州市住宅平均價(jià)格3200元/㎡，從上表的數(shù)據(jù)可以看到崇州市住宅價(jià)格在中遠(yuǎn)郊范圍內(nèi)處在中等偏下水平，崇州臨時(shí)還是成都的樓市低洼區(qū)域，上升發(fā)展?jié)摿艽?。崇州重要樓盤銷售狀況記錄數(shù)據(jù)樓盤名稱所在區(qū)域規(guī)模產(chǎn)品容積率均價(jià)（元/㎡）銷售狀況上林西江國(guó)際小區(qū)（別墅）城區(qū)沿西江濱河帶415獨(dú)棟別墅1.5410000未開盤蜀山棲鎮(zhèn)街子古鎮(zhèn)320聯(lián)排，疊拼別墅0.6562008月一批次開盤，目前銷售約90%傾城蓮花城區(qū)沿西江濱河帶107聯(lián)排別墅0.75600開盤，目前銷售約60%上林西江國(guó)際小區(qū)城區(qū)沿西江濱河帶1200多層，小高層1.543600當(dāng)批次銷售約70%中鐵·漢嘉御景城區(qū)新城區(qū)130電梯多層洋房1.773500未開盤，排號(hào)狀況良好金波瀾月城區(qū)沿西江濱河帶29高層2.93400一批次60%愿景·學(xué)府新城城中心區(qū)域204+1，5+1，6+1多層2.13800二批次90%緹香湖城中心區(qū)域6高層2.953200二期60%經(jīng)典項(xiàng)目分析名稱：上林西江國(guó)際小區(qū)開發(fā)商：炎華置信、四川武田房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)規(guī)模：1200畝用地風(fēng)格：英倫建筑風(fēng)格，英式園林景觀產(chǎn)品：多層、高層、獨(dú)棟別墅價(jià)格：洋房3600元/㎡，電梯3500元/㎡。獨(dú)棟別墅估計(jì)10000元/㎡（未開盤）客源記錄：75%來自崇州當(dāng)?shù)兀?0%來自成都，15%來自周圍二級(jí)縣市。項(xiàng)目賣點(diǎn)：品牌開發(fā)商、一線河景資源、樓盤品質(zhì)及規(guī)模、產(chǎn)品特色。崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前城區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，街子古鎮(zhèn)區(qū)域正處在發(fā)展過程中，且重要產(chǎn)品為度假物業(yè)，羊馬新城區(qū)域正在規(guī)劃中，基礎(chǔ)設(shè)施不完善。整個(gè)崇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模很低，高端、規(guī)模項(xiàng)目在這里是稀缺產(chǎn)品。從崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域來看，項(xiàng)目所在的羊馬新城片區(qū)正是新興片區(qū)，是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，具有較大的開發(fā)潛力。項(xiàng)目所在區(qū)域距溫江金馬河板塊較近，其實(shí)這里可以用雙刃劍的發(fā)展眼光來看，與金馬項(xiàng)目形成合作與競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，下面區(qū)位分析中會(huì)詳細(xì)論述。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以簡(jiǎn)樸的形容為供銷兩旺市場(chǎng)前景看好從春節(jié)期間中央對(duì)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的檢測(cè)數(shù)據(jù)可以看到，大部分地方都在萎縮的同步成都顯示了強(qiáng)勁的消費(fèi)市場(chǎng)。整體上看，目前成都樓市是供銷兩旺的大好時(shí)機(jī)。與周圍省市對(duì)比來看，成都的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)勁，如西安、新疆、重慶等地的市民都到成都來購(gòu)房，遠(yuǎn)偏中小都市的人也到成都來置業(yè)，外來購(gòu)置需求非常旺盛。成都土地市場(chǎng)分析-成都土地成交狀況

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)受地震的影響，成都土地市場(chǎng)持續(xù)陰霾。，成都樓市逐漸回暖，成都國(guó)土資源局趁機(jī)加大了土地供應(yīng)規(guī)模，土地拍賣戰(zhàn)場(chǎng)硝煙再起，整年共成交土地256宗，成交面積1198.48萬平方米，比增長(zhǎng)131.34%；總規(guī)劃建筑面積達(dá)2661.39萬平方米，比增長(zhǎng)574.45%。成都土地成交構(gòu)造

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從土地成交構(gòu)造來看，以工業(yè)用地成交為主，共成交125宗工業(yè)用地，占比達(dá)48.83%；綜合用地（含住宅）成交94宗，成交面積565.12萬平方米，規(guī)劃建筑面積1810.82萬平方米；住宅用地成交21宗，成交面積135.46萬平方米，規(guī)劃建筑面積253.17萬平方米；商業(yè)/辦公用地成交16宗，成交面積32.51萬平方米，規(guī)劃建筑面積145.50萬平方米。成都的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)狀況Ⅰ、供應(yīng)狀況：新增供應(yīng)持續(xù)兩年下降，供應(yīng)明顯局限性-成都商品房新增供應(yīng)面積成都月度商品房新增供應(yīng)面積初，汶川地震的影響還讓開發(fā)商心存顧慮，房地產(chǎn)開發(fā)速度比較緩慢，誰(shuí)也沒有料到成都樓市會(huì)如此火爆，旺盛的需求讓樓市供應(yīng)顯得有些吃緊。，成都市中心城區(qū)商品房新同意預(yù)售面積為1165.55萬平方米，同比下降4.19%。分月度來看，新增供應(yīng)重要集中在臨近房交會(huì)的4月、9月和震后購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策結(jié)束前的12月，單月新增供應(yīng)面積分別到達(dá)141.61萬平方米、173.60萬平方米和142.14萬平方米Ⅱ、銷售狀況：需求大幅回升，成交量創(chuàng)歷史新高

-成都商品房銷售面積成都月度商品房銷售面積

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)成都樓市在遭遇了汶川地震和全球金融危機(jī)的雙重打擊，商品房成交量同比下滑45.11%。，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，壓抑已久的剛性需求得以釋放。在房?jī)r(jià)不停上漲的狀況下，投資型需求和改善型需求也大量入市。，成都市中心城區(qū)商品房成交面積達(dá)1550.28萬平方米，同比增長(zhǎng)131.22%。分月度來看，為了搶搭購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策末班車，12月迎來了簽約和立案高峰，商品房成交面積達(dá)317.23萬平方米，再次刷新了成都樓市單月成交最高記錄。Ⅲ、供銷比：樓市供不應(yīng)求，供銷比下降到0.75-成都商品房銷供比

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)至間，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)均展現(xiàn)供不小于求的局面，其中樓市低迷的時(shí)候供銷比高達(dá)1.81。但到了，成都樓市需求集中爆發(fā)，銷量大幅增長(zhǎng)，而開發(fā)商對(duì)形勢(shì)估計(jì)局限性，新增供應(yīng)入市較慢，因此供需比下降到0.75，之前的商品房存量得到了有效消化，顯示出來的數(shù)據(jù)是供求兩旺。2、項(xiàng)目概況及定位研究分析2.1、項(xiàng)目背景、地理位置分析崇州之于成都?xì)v史:自古為繁華富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀門重鎮(zhèn)”之稱。古稱蜀州（即陸游的《送杜少府之任蜀州》的蜀州）。后更名為崇慶縣。1983年崇慶縣劃為成都管轄。1994年撤縣設(shè)市。經(jīng)濟(jì)：崇州市有“天府糧倉(cāng)”之美譽(yù)，是全國(guó)商品糧基地縣、瘦肉型豬基地縣、糧棉專貸大縣和國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)。旅游：崇州擁有豐富的自然人文資源。如省級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)九龍溝、省級(jí)森林公園、最大的河灘濕地公園（規(guī)劃中）、雞冠山、街子古鎮(zhèn)、罨畫池、州文廟、陸游祠、光嚴(yán)禪院等。羊馬之于成都都市圈成都市14個(gè)重點(diǎn)發(fā)展鎮(zhèn)之一成都市一小時(shí)旅游圈崇州市“一點(diǎn)兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略之重要一翼羊馬新城---生態(tài)新城、濕地新城，是羊馬板塊發(fā)展的關(guān)鍵和引擎項(xiàng)目地理位置本案位于崇州市羊馬鎮(zhèn)，羊馬河西側(cè)，總占地786畝，通過成溫邛高速和光華大道崇州段與成都市區(qū)相連接，與溫江區(qū)永盛鎮(zhèn)一河之隔。區(qū)域位置優(yōu)越。本案本案位于成都西，距成都市繞城高速約22公里，崇州與溫江區(qū)交界處崇州境內(nèi)。項(xiàng)目緊臨光華大道崇州段，距離成溫邛高速出口僅5分鐘車程。本案項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況地形地貌：為臨河淺丘地貌。地面狀況：項(xiàng)目地塊內(nèi)拆遷工作正在進(jìn)行，“三通一平”尚未完畢。周圍規(guī)劃1）四至范圍①南臨光華大道崇州段，將退出50米為景觀綠地。②西臨羊馬河濕地公園，享有部分一線景觀資源；③東臨羊安路，馬路對(duì)面為高端住宅建設(shè)用地。④北面為高端住宅建設(shè)用用地。區(qū)域交通狀況（既有和規(guī)劃）主干路系統(tǒng)：“四橫三縱”四橫：老崇溫路、新城大道、規(guī)劃30米道路、第二通道三縱：羊江路、崇江路、羊馬大道軌道交通線成大軌道線、成雅鐵路，均為高架形式；交通節(jié)點(diǎn)崇江路上跨成溫邛高速羊馬大道與成溫邛高速互通立交二通道主車道下穿羊江路為何投資羊馬？（區(qū)位優(yōu)勢(shì)）項(xiàng)目地塊所在的羊馬片區(qū)位于成都城西經(jīng)濟(jì)走廊上，是成都市14個(gè)重點(diǎn)發(fā)展鎮(zhèn)之一；是崇州市規(guī)劃的“一點(diǎn)兩翼”之重要一翼，本區(qū)域在崇州乃至成都均有重要的戰(zhàn)略地位；成都市“一小時(shí)旅游圈”消費(fèi)力影響區(qū)域之內(nèi)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)域正位于規(guī)劃中的羊馬新城的關(guān)鍵區(qū)域。政府對(duì)羊馬新城的打造必將極大的提高區(qū)域形象和價(jià)值；羊馬新城規(guī)劃有完善的住宅、商業(yè)、娛樂、會(huì)議等七大功能區(qū)，并意在打?qū)е露家涣鞯姆康禺a(chǎn)區(qū)域品牌。項(xiàng)目地塊所在的崇州區(qū)域位于成都新城西走廊，是西部新城最優(yōu)的居住規(guī)劃區(qū)，重要打造以生態(tài)濕地、萬畝花卉、高爾夫練習(xí)場(chǎng)。成溫邛高速為項(xiàng)目帶來的效應(yīng)是很難估計(jì)的，重要是我們后期開發(fā)定位與打開市場(chǎng)的力度是我們項(xiàng)目成為成都郊區(qū)標(biāo)志性大型居住小區(qū)的也許性起決定性的作用。尤其該項(xiàng)目要以發(fā)展的眼光去衡量其市場(chǎng)潛力。市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析從政府投資力度來看，120億的投資規(guī)模，也是崇州市政府望塵莫及的。從產(chǎn)品形態(tài)來看，在該區(qū)域待開發(fā)的28平方公里中，大多為高端低密度別墅、類別墅項(xiàng)目，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)欲避開金馬國(guó)際體育城的影響，幾乎是不也許的。我們可以做到的是，乘勢(shì)而動(dòng)，借勢(shì)而行，充足運(yùn)用該區(qū)域的規(guī)劃和打造，以及各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的展現(xiàn)時(shí)間，順勢(shì)而為，在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，竭力到達(dá)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。其實(shí)金馬跟我們的關(guān)系是在區(qū)位間的聯(lián)動(dòng)與在區(qū)位內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。萬科王石說過“在我們發(fā)展的區(qū)域但愿更多的對(duì)手在我們旁邊，一種手掌是拍不響的，只有大家一起發(fā)展起來，該區(qū)域才有影響力?！表?xiàng)目定位及市場(chǎng)消費(fèi)力探究2.3.1、項(xiàng)目定位基于以上對(duì)市場(chǎng)的理解及對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的分析，項(xiàng)目定位已召然若揭，我們的項(xiàng)目必須做一種高層次高定位的大型人民小區(qū)居住群。項(xiàng)目定位-----集旅游觀光、高爾夫練習(xí)、集合購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、星級(jí)酒店為一體的超大型人文居住小區(qū)“羊馬世紀(jì)城”。有政府對(duì)這區(qū)域的投資規(guī)模與決心，上面的定位顯得其可行性很大。嵌入金馬的區(qū)位開發(fā)我們必將成為此外一種“碧桂花城”和“佛山奧園”這樣成功的大型居住小區(qū)。產(chǎn)品定位洋房+獨(dú)棟別墅+聯(lián)排雙拼別墅+配套酒店其中洋房與別墅的提成比例就按實(shí)際的市場(chǎng)需求，分期開發(fā)，產(chǎn)品比例靈活迎合市場(chǎng)。市場(chǎng)沒有成熟的話洋房的比例下降，市場(chǎng)成熟度較高的話洋房的比例可加大?！湟弧⒃谘蠓繀^(qū)，以大眾化娛樂為主，并結(jié)合中國(guó)老式特色，可與當(dāng)?shù)氐哪承┑胤教厣顒?dòng)并輔以游泳、桌球等活動(dòng)設(shè)施。——其二、臨近別墅區(qū)，以高雅型運(yùn)動(dòng)為主，如高爾夫練習(xí)場(chǎng)、壁球、網(wǎng)球、香熏美容等?！淙?、運(yùn)用酒店、生態(tài)濕地公園資源，滿足金馬片區(qū)市場(chǎng)需求與崇州到成都兩地往來商客的需要，在項(xiàng)目中提供部分別墅作為酒店租住收益之用。有哪些也許的消費(fèi)力市場(chǎng)?客戶消費(fèi)三部曲：通過對(duì)上面的區(qū)位與市場(chǎng)的分析，我們項(xiàng)目有也許的消費(fèi)力市場(chǎng)有下面的：⑴成都市區(qū)與崇州市的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)老板與成功人士。這部分是我們別墅的最重要的消費(fèi)力群體。⑵到崇州市或者金馬來經(jīng)商的，往來崇州與成都兩城之間貿(mào)易往來的商人。這部分人通過幾年在成都的打拼對(duì)該地的文化與情結(jié)的加深，一種物業(yè)是他們最佳的見證。⑶崇州市郊區(qū)較近羊馬的或者金馬里的白領(lǐng)階層，企業(yè)高管，公務(wù)員等。這部分是我們項(xiàng)目洋房的主流消費(fèi)力。⑷周圍二級(jí)都市客群，多為投資兼養(yǎng)老客戶，部分為處理子女教育問題而購(gòu)置（如甘阿涼三州客戶）。⑸第五部分就要靠我們自己發(fā)明，營(yíng)造好的規(guī)劃，好的居住環(huán)境，好的配套設(shè)施。給當(dāng)?shù)鼐透浇哪承┳宰∨c投資客一種可居可投資的項(xiàng)目形象。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析背景：項(xiàng)目所在地住宅產(chǎn)業(yè)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作為居住地的羊馬尚未能被市場(chǎng)認(rèn)知。項(xiàng)目所在地居住商業(yè)氣氛不濃，缺乏上規(guī)模檔次的商圈。當(dāng)?shù)鼐用襁€保留有購(gòu)地建房的老式。優(yōu)勢(shì)：地塊面積大，項(xiàng)目規(guī)?；_發(fā)，對(duì)配套，環(huán)境一體化建設(shè)有利，市場(chǎng)影響力大，對(duì)客戶有很好的地位與項(xiàng)目形象。區(qū)位價(jià)值發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目正位于規(guī)劃中的羊馬新城的關(guān)鍵區(qū)域，政府對(duì)羊馬新城的打造必將極大的提高區(qū)域形象和價(jià)值。半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)都市區(qū)與崇州市區(qū)。成溫邛高速為項(xiàng)目提供了交通便利，為拉動(dòng)異區(qū)消費(fèi)力提供保障。尤其別墅這產(chǎn)品“一小時(shí)消費(fèi)圈”的特點(diǎn)。地理位置重要性?；蛘叨际虚g融合的發(fā)展觀點(diǎn)，羊馬是崇州與成都融合必經(jīng)之路，是兩地商旅重要要塞。劣勢(shì)：區(qū)位認(rèn)知度不高。一直未被列入周圍區(qū)域消費(fèi)者的居住地首選，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的入市帶來巨大的市場(chǎng)阻力及加大宣傳成本。項(xiàng)目所在地居住商息不濃，決定了項(xiàng)目在有關(guān)配套的投入和集成規(guī)定較高，并有也許影響到整個(gè)項(xiàng)目的推售。當(dāng)?shù)嘏f有的購(gòu)地建房的老式，將會(huì)直接影響到項(xiàng)目初次公開發(fā)售的成功。機(jī)會(huì)與威脅項(xiàng)目所在地住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),缺乏規(guī)模精品住宅，大規(guī)模、中高檔住宅市場(chǎng)空缺，這個(gè)市場(chǎng)空間極大。成都素有“東窮、北亂、南富、西貴”的說法，郊區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展受當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)知狀況的影響極大，現(xiàn)已形成向南、向西主力發(fā)展的格局。崇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，勢(shì)頭強(qiáng)勁，跟成都的經(jīng)濟(jì)往來頻繁，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)，購(gòu)置力增強(qiáng)。從崇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域來看，項(xiàng)目所在的羊馬新城片區(qū)正是新興片區(qū)，是政府重點(diǎn)打造區(qū)域，具有較大的開發(fā)潛力。開發(fā)概念探究與結(jié)束語(yǔ)4.1、開發(fā)模式探究：ⅰ、一級(jí)開發(fā)，把土地賺取差額后轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)企業(yè)。ⅱ、土地整頓后，自己分期二級(jí)開發(fā)，爭(zhēng)取更大的經(jīng)濟(jì)效益。ⅲ、一部分一級(jí)開發(fā)，一部分二級(jí)開發(fā)。這里波及是先賣地還是先開發(fā)？！簡(jiǎn)樸的說說三種開發(fā)模式的利弊；一級(jí)開發(fā)是最保險(xiǎn)的，利潤(rùn)較低的模式；而786畝所有自己分期二級(jí)開發(fā)的模式是風(fēng)險(xiǎn)是最大的，不倡導(dǎo)，由于雖然背面羊馬市場(chǎng)出乎我們意外的好的話，400畝的規(guī)模都已經(jīng)很足夠。剩余的386畝地的出讓金又可以當(dāng)作是我們二級(jí)開發(fā)的開發(fā)成本；第三種開發(fā)模式也有考慮的空間，畢竟羊馬的優(yōu)勢(shì)和未來可預(yù)見性大家都可以看到。可操作性提議。我們可以試探性的拍賣100畝地讓他人做二級(jí)開發(fā)，其一可以當(dāng)作我們開發(fā)與否的“敲門磚”；其二可以應(yīng)付政府給我們的土地首開發(fā)年限的限制；其三看到房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不樂觀，