存量房交易市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)方案

工作實(shí)施方案-存量房交易市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)按照“存量房交易市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)項(xiàng)目”的具體要求，本次是對(duì)存量房住宅采用批量估價(jià)或信息補(bǔ)錄；對(duì)營(yíng)業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫(kù)等非住宅存量房在未進(jìn)行批量估價(jià)前按個(gè)案進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，制訂本估價(jià)工作方案。成立專門估價(jià)小組項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人：***（所長(zhǎng)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師）負(fù)責(zé)與委托方協(xié)調(diào)、溝通工作項(xiàng)目組長(zhǎng)：全面負(fù)責(zé)整個(gè)估價(jià)項(xiàng)目工作，撰寫估價(jià)報(bào)告；主要成員：**（副所長(zhǎng)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師）**（項(xiàng)目經(jīng)理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師）**（項(xiàng)目經(jīng)理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師）**（項(xiàng)目經(jīng)理，注冊(cè)土地估價(jià)師）組員：主要負(fù)責(zé)收集估價(jià)資料，輔助組長(zhǎng)完成任務(wù)，主要成員：**（估價(jià)員）**（估價(jià)員）**（估價(jià)員）**（估價(jià)員）**（估價(jià)員）二、時(shí)間計(jì)劃稅務(wù)部門將納稅人提交的相關(guān)評(píng)估資料信息傳遞給我公司后，我公司在接到稅務(wù)部門交辦的評(píng)估任務(wù)后，在兩日內(nèi)將評(píng)估報(bào)告上交至稅務(wù)部門。三、估價(jià)程序（一）接受委托：稅務(wù)部門將納稅人提交的相關(guān)估價(jià)資料信息傳遞給我們，我們即為接到稅務(wù)部門委找的估價(jià)任務(wù)。（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：估價(jià)機(jī)構(gòu)在接到稅務(wù)部門交辦的估價(jià)任務(wù)后，安排房地產(chǎn)估價(jià)師及技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，到現(xiàn)場(chǎng)搜集資料、勘查實(shí)物情況，并做現(xiàn)場(chǎng)記錄。（三）收集估價(jià)資料。根據(jù)委托估價(jià)目的及估價(jià)時(shí)點(diǎn)，搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬資料以及市場(chǎng)詢價(jià)等方面的估價(jià)資料。（四）評(píng)定估算。根據(jù)搜集的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，按照《**省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作推廣應(yīng)用實(shí)施方案的通知》和《**市人民政府辦公廳關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（*辦發(fā)（2012）40號(hào)）要求，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，進(jìn)行方法適用性的評(píng)價(jià)和判斷，選擇估價(jià)方法并選取合適的參數(shù)，估算委估對(duì)象的價(jià)值。（五）編制和提交估價(jià)報(bào)告。由估價(jià)小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)編制估價(jià)報(bào)告初稿，報(bào)告初稿經(jīng)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人審核后與委托方進(jìn)行必要的溝通，并按照本公司內(nèi)部規(guī)定的復(fù)核制度進(jìn)行復(fù)核后出具報(bào)告，并按照委托要求兩日內(nèi)將估價(jià)報(bào)告上交至稅務(wù)部門。（六）工作底稿歸檔。按照有關(guān)檔案管理辦法進(jìn)行估價(jià)底稿歸檔。四、估價(jià)技術(shù)方案根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)兼顧公平、效率和成本。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、可比性差、難以采用批量估價(jià)方法估價(jià)的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)采用個(gè)案估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目的估價(jià)要求，主要是對(duì)存量房住宅采用批量估價(jià)或信息補(bǔ)錄；對(duì)營(yíng)業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫(kù)等非住宅存量房在未進(jìn)行批量估價(jià)前按個(gè)案進(jìn)行估價(jià)。因此我們根據(jù)不同的估價(jià)對(duì)象，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，制定了具體的估價(jià)技術(shù)方案。存量房住宅采用批量估價(jià)或信息補(bǔ)錄為高效率、低成本地完成大規(guī)模目標(biāo)房地產(chǎn)的估價(jià)工作,保證估價(jià)過(guò)程科學(xué)合理,本次對(duì)存量房住宅采用批量估價(jià)，采取的主要估價(jià)方法是市場(chǎng)比較法中的間接比較法。具體技術(shù)路線：一是選定基準(zhǔn)住房；二是按照成片、連續(xù)、同質(zhì)等原則，劃分成若干區(qū)域，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、交易比對(duì)等方法，利用交易樣本數(shù)據(jù)，得到各區(qū)域基準(zhǔn)住房的估價(jià)值；三是選出區(qū)域中房屋品質(zhì)、價(jià)格明顯高于其他小區(qū)的項(xiàng)目作為特殊項(xiàng)目，單獨(dú)確定小區(qū)住房的估價(jià)值；四是確定基準(zhǔn)住房的修正系數(shù)。修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區(qū)域及小區(qū)住房的估價(jià)值下浮一定比例，作為估價(jià)存量房交易價(jià)格的基礎(chǔ)，再結(jié)合上述修正因素，確定存量房交易價(jià)格估價(jià)值。估價(jià)流程選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例市場(chǎng)狀況修正市市場(chǎng)狀況修正市批量導(dǎo)入房產(chǎn)基礎(chǔ)信息建筑成新修正批量估價(jià)結(jié)果建立可比價(jià)格基礎(chǔ)批量導(dǎo)入房產(chǎn)基礎(chǔ)信息建筑成新修正批量估價(jià)結(jié)果建立可比價(jià)格基礎(chǔ)建筑結(jié)構(gòu)修正確定標(biāo)準(zhǔn)存量房建筑結(jié)構(gòu)修正確定標(biāo)準(zhǔn)存量房確定房產(chǎn)因素修正確定房產(chǎn)因素修正建筑面積修正建筑面積修正建筑單元修正區(qū)中位置修正建筑朝向修正建筑層次修正建筑單元修正區(qū)中位置修正建筑朝向修正建筑層次修正1、確定標(biāo)準(zhǔn)存量房1.1設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)存量房類型:主要分為：獨(dú)立院落住宅、低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、超高層住宅、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅等。1.2評(píng)稅分區(qū)的劃分及數(shù)據(jù)采集將**市市城區(qū)按照行政區(qū)劃劃分行政區(qū)域;根據(jù)每個(gè)行政區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、醫(yī)療教育基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,將各個(gè)行政區(qū)域分成評(píng)稅分區(qū);考慮到每個(gè)大評(píng)稅分區(qū)房屋建筑年限、朝向和樓層等因素,再建立小評(píng)稅分區(qū);在每個(gè)小評(píng)稅分區(qū)內(nèi)搜尋房地產(chǎn)交易實(shí)例,對(duì)沒(méi)有交易實(shí)例的評(píng)稅小區(qū),選取樣本房;對(duì)有交易實(shí)例的評(píng)稅小區(qū)選取實(shí)例,在全市搜尋多個(gè)交易實(shí)例,經(jīng)過(guò)篩選,確定可比實(shí)例庫(kù)，并實(shí)時(shí)更新可比實(shí)例庫(kù)。2、可比實(shí)例的選取2.1可比實(shí)例選取的原則選取的可比實(shí)例要與估價(jià)對(duì)象在相同或相似小區(qū)內(nèi)且為相同房屋類別;可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)要與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同、相近并區(qū)分有無(wú)電梯;可比實(shí)例的交易日期應(yīng)在1年內(nèi);可比實(shí)例的交易類型要與估價(jià)對(duì)象的交易類型相吻合;可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能修正為正常成交價(jià)格。2.2標(biāo)準(zhǔn)房的制作沒(méi)有可比實(shí)例的小區(qū),按上述原則選取標(biāo)準(zhǔn)房。采取與估價(jià)對(duì)象相同或相似小區(qū)內(nèi)的相同房屋類別,建立標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格。2.3建立可比價(jià)格基礎(chǔ)選取可比實(shí)例后,對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,以單位平方米售價(jià)為可比價(jià)格基礎(chǔ),面積為建筑面積。3房地產(chǎn)價(jià)值修正3.1市場(chǎng)交易情況修正房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng),成交價(jià)格易受非正常情況的影響,要將非正常情況下的成交價(jià)格修正為正常情況下的成交價(jià)格。3.2交易日期修正在可比實(shí)例的成交日期至存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間,若房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn),則不進(jìn)行交易日期修正;若房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌,則應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正。3.3區(qū)域因素修正區(qū)域狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素主要包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度等。因選取的可比實(shí)例與存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)對(duì)象在相同、相近小區(qū)內(nèi),繁華程度、交通便捷程度等因素一致,因此不對(duì)區(qū)域因素修正。3.4個(gè)別因素修正個(gè)別因素的調(diào)整內(nèi)容比較多,主要包括新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布局、工程質(zhì)量、樓層、面臨景物、采光及朝向等。在同一存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)分區(qū)內(nèi),也有一些因素是不便于修正的。如房地產(chǎn)類別、建筑結(jié)構(gòu)、交易類型和局部公共設(shè)施(電梯)等因素。如果不對(duì)其修正,就需要在存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)時(shí)選擇與其相同類型的房地產(chǎn)交易案例。4房地產(chǎn)估價(jià)值的確定4.1確定比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×(1±T%)×(1±R%)×(1±S%)×(1±X％)×(1±Y%)×(1±Z%)4.2求取待估價(jià)對(duì)象最終比準(zhǔn)價(jià)格V＝(V1+V2+V3+?Vn)/n4.3確定房地產(chǎn)估價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)值＝V×MT%-從成交日期至存量房交易價(jià)格申報(bào)估價(jià)時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例價(jià)格漲跌百分率R%-朝向調(diào)整系數(shù)S%-樓層系數(shù)差X％-面臨景觀(山)修正系數(shù)Y%-面臨景觀(水)修正系數(shù)Z%-其它因素修正V-最終比準(zhǔn)價(jià)格V1、V2、V3、?Vn—n個(gè)修正、調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格,具體的可比實(shí)例個(gè)數(shù)為3-5個(gè)M-待估價(jià)對(duì)象的建筑面積（二）非住宅存量房非住宅存量房指的是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的不用作住宅的房屋，主要包括營(yíng)業(yè)用房、辦公、商業(yè)、車庫(kù)等非住宅存量房的估價(jià)，因其價(jià)值受影響因素較住宅復(fù)雜，交易案例相對(duì)住宅也要少。因此非住宅估價(jià)難以用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，采用個(gè)案估價(jià)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，主要估價(jià)操作方案如下：1、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、整理為促進(jìn)估價(jià)業(yè)務(wù)的順利開展，做好估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，掌握地方相關(guān)規(guī)定，并通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價(jià)技術(shù)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括：1）各地段住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類型房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和租賃價(jià)格；2）土地基準(zhǔn)地價(jià)、征地補(bǔ)償費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及配套文件；3）房屋重置價(jià)格及配套文件；4）新建房屋造價(jià)水平及成本費(fèi)用構(gòu)成；5）城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及配套文件；6）其他地方性規(guī)定等資料。2、擬定估價(jià)作業(yè)方案,組織實(shí)地勘察主要包括擬選定的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法、人員安排、作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。對(duì)技術(shù)復(fù)雜、工作量大或時(shí)間緊迫的估價(jià)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明情況，申請(qǐng)調(diào)配人員，以保證按時(shí)交付報(bào)告。實(shí)地勘察是估價(jià)程序中正確認(rèn)識(shí)估價(jià)對(duì)象的必要步驟。不論何種估價(jià)目的和估價(jià)項(xiàng)目類型，存檔的估價(jià)報(bào)告必須附有《房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察表》和現(xiàn)場(chǎng)照片，并由勘察人、相關(guān)人員在勘察表上簽字.3、估價(jià)方法選用3.1房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，房地產(chǎn)主要評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法?，F(xiàn)就本項(xiàng)目常見(jiàn)幾類用途的非住宅房地產(chǎn)評(píng)估方法選擇和操作做簡(jiǎn)要說(shuō)明如下:3.1.1商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。（1）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。（2）市場(chǎng)法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點(diǎn)。按經(jīng)營(yíng)方式可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類，（1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益。采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩個(gè)方面：一是直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；二是求取商業(yè)房地產(chǎn)租金。（2）運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入。按規(guī)模又可分為：（1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，主要采用收益法和市場(chǎng)法。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同的估價(jià)方法。（2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實(shí)例較少，因此，經(jīng)常選取類似估價(jià)對(duì)象的單個(gè)商鋪的成交實(shí)例作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估，對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面的價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價(jià)結(jié)果。3.1.2商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要指商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級(jí)。按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1～3萬(wàn)平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的為大型寫字樓。

按使用功能不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒(méi)有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如展示廳、商場(chǎng)、公寓、餐飲等功能。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次。其中，①甲級(jí)寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量?jī)?yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；②乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低。新落成的同類寫字樓；③丙級(jí)寫字樓是使用年限較長(zhǎng)，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法是收益法、市場(chǎng)法等。（1）收益法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營(yíng)，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。（2）市場(chǎng)法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。３.1.3車庫(kù)估價(jià)方法停車庫(kù)估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、收益法。對(duì)于地下停車庫(kù)一般分為兩種情況：一是開發(fā)商擁有車庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車庫(kù)自由行使收益和處分權(quán)；二是地下車庫(kù)作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分?jǐn)?，車?kù)不能單獨(dú)出售因此停車庫(kù)估價(jià)方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來(lái)確定采用何種估價(jià)方法。市場(chǎng)法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫(kù)交易實(shí)例資料，同時(shí)估價(jià)對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。收益法的選擇，主要基于估價(jià)對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收益。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車庫(kù)在一定程度上處于從屬地位3.2土地使用權(quán)估價(jià)方法的選用根據(jù)《土地估價(jià)規(guī)程》的要求，根據(jù)宗地用途選擇不同的估價(jià)方法，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。根據(jù)地產(chǎn)用途不同，宜分為住宅用地、商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地、交通用地和綜合用地等；并可按開發(fā)程度不同，分為待開發(fā)土地、已開發(fā)土地、在建用地和已建用地等3.2.1居住類宗地價(jià)格評(píng)估居住用地估價(jià)，宜選用市場(chǎng)比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其中：1）獨(dú)立住宅用地價(jià)格評(píng)估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會(huì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法，但如極具特性則不宜采用。2）高檔公寓用地價(jià)格評(píng)估：應(yīng)重點(diǎn)分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。3）普通住宅用地價(jià)格評(píng)估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模（社會(huì)）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平，居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場(chǎng)比較法，輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。評(píng)估已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）地價(jià)時(shí)，應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。4）簡(jiǎn)易住宅用地價(jià)格評(píng)估：簡(jiǎn)易住宅用地多為待拆遷改造用地，評(píng)估此類用地價(jià)格時(shí)，如無(wú)特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評(píng)估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評(píng)估。3.2.2商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其中:1)金融保險(xiǎn)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU(xiǎn)業(yè)的地位與作用；估價(jià)對(duì)象是否位于某級(jí)金融中心以及臨街狀況等。2)辦公服務(wù)類宗地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施（購(gòu)物及娛樂(lè)場(chǎng)所等）。3)綜合商廈類宗地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動(dòng)人口、居民購(gòu)買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。4)普通零售店類宗地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)重點(diǎn)分析：服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購(gòu)買能力等。5)評(píng)估旅游娛樂(lè)類宗地，應(yīng)重點(diǎn)分析：景點(diǎn)等級(jí)及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度……。3.3.3工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地宗地價(jià)格評(píng)估工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其中;1)礦井、礦區(qū)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，可開采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频?；?duì)類似油氣田用地，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，土地使用權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之間的關(guān)系。2)傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)注意：產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、用地規(guī)模、用地強(qiáng)度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉(zhuǎn)換及變現(xiàn)的難易程度。3)郵電、高新技企業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)注意產(chǎn)品的高技術(shù)、高附加值特點(diǎn)、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。4)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)注意：開發(fā)程度的設(shè)定、交通的方便程度、土地利用的機(jī)會(huì)成本等。3.3.4綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估綜合用地指集辦公、商住（公寓）、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。綜合用地價(jià)格評(píng)估方法,可選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。綜合用地價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。綜合用地價(jià)格評(píng)估不能簡(jiǎn)單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。綜合利用的土地價(jià)值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。無(wú)論應(yīng)用何種方法，可以先分別評(píng)估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)格，然后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動(dòng)產(chǎn)類型的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。4、估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果應(yīng)在對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析的基礎(chǔ)上合理確定。在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果無(wú)誤之后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測(cè)算結(jié)果差異程度等具體情況，并經(jīng)過(guò)分析，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出綜合結(jié)果，或選用其中一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為綜合結(jié)果。五、估價(jià)質(zhì)量要求（一）估價(jià)結(jié)果質(zhì)量要求對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果應(yīng)做下列檢查，尋找導(dǎo)致它們之間差異的原因，并消除

不合理的差異：

1)估價(jià)測(cè)算過(guò)程是否有誤；2)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；

3)估價(jià)參數(shù)選取是否合理；4)計(jì)算公式選用是否恰當(dāng)；

5)不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象范圍是否一致；

6)不同估價(jià)方法的估價(jià)前提是否相同；

7)選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對(duì)象；8)估價(jià)假設(shè)是否合理；

9)是否遵循了相應(yīng)的估價(jià)原則；

10)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否處于特殊狀況。

當(dāng)采用不同估價(jià)方法時(shí)的估價(jià)結(jié)果有明顯偏差時(shí)，對(duì)所選取的估價(jià)參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計(jì)算過(guò)程、估價(jià)方法等的核查，最終使估價(jià)結(jié)果達(dá)到客觀、公正、合理。（二）估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量要求對(duì)估價(jià)報(bào)告的總體要求是全面、客觀、公正、準(zhǔn)確，并有良好的包裝質(zhì)量（報(bào)告的封面、紙張、組成、格式等由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)）。嚴(yán)禁出現(xiàn)錯(cuò)別字、報(bào)告編號(hào)錯(cuò)誤、裝訂錯(cuò)誤等低級(jí)錯(cuò)誤，不得出現(xiàn)描述錯(cuò)誤、計(jì)算過(guò)程和計(jì)算公式錯(cuò)誤、選取參數(shù)錯(cuò)誤和報(bào)告內(nèi)容缺少等質(zhì)量問(wèn)題。具體應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：1真實(shí)，即應(yīng)按事物的本來(lái)面目陳述事實(shí)、描述狀況、說(shuō)明情況，沒(méi)有虛假記載；2客觀，即應(yīng)不加個(gè)人偏見(jiàn)地進(jìn)行敘述、分析和評(píng)論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒(méi)有誤導(dǎo)性陳述；3準(zhǔn)確，即估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語(yǔ)應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生歧義，對(duì)未予以核實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響應(yīng)予以說(shuō)明，沒(méi)有含糊其辭；4完整，即應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價(jià)過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實(shí)，沒(méi)有重大遺漏；5清晰：即應(yīng)層次分明，用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)有關(guān)情況和問(wèn)題進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價(jià)報(bào)告使用者理解和使用；6規(guī)范，即估價(jià)報(bào)告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語(yǔ)。六、主要控制保障措施估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行我公司內(nèi)部管理制度，如《估價(jià)質(zhì)量管理制度》、《檔案管理制度》、《估價(jià)報(bào)告三級(jí)審核制度》、《技術(shù)負(fù)責(zé)人制度》、《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，嚴(yán)把報(bào)告質(zhì)量關(guān)，以謹(jǐn)慎和專業(yè)態(tài)度，確?？傮w時(shí)間進(jìn)度及提交評(píng)估成果的質(zhì)量。（一）人員保障措施為確保估價(jià)項(xiàng)目的及時(shí)完成，投入足夠數(shù)量的專業(yè)人員，我公司本次專門設(shè)立專門的估價(jià)小組，由公司主要領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，并派出四名項(xiàng)目經(jīng)理和五名估價(jià)助理人員，同時(shí)按照委托方要求派駐專門人員到指定工作地點(diǎn)工作。根據(jù)項(xiàng)目提供的資產(chǎn)規(guī)模和時(shí)間上的要求，我公司可隨時(shí)組織估價(jià)隊(duì)伍，各估價(jià)人員在統(tǒng)一方法、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)的基礎(chǔ)上同步開展工作。第一時(shí)間與客戶聯(lián)系，約定勘查現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間，保障按委托方要求出具正式估價(jià)報(bào)告。（二）估價(jià)過(guò)程控制每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或土地估價(jià)師親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，并做好實(shí)地查勘記錄（三）估價(jià)報(bào)告控制措施1、估價(jià)報(bào)告三級(jí)復(fù)核制度選派本機(jī)構(gòu)注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作五年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求，對(duì)撰寫完成而尚未出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式進(jìn)行審查核定，提出審核意見(jiàn)，并形成估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄。審核人員應(yīng)在估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄上簽名并注明審核日期。估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，由兩名注冊(cè)房地產(chǎn)