武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從九省通衢到武漢都市圈,新的都市功能地位給武漢帶來(lái)相比周圍都市更大的發(fā)展契機(jī)。武漢都市圈,又稱“1+8”都市圈，指以武漢為圓心包括黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江周圍8個(gè)都市所構(gòu)成的都市圈.其建設(shè)，波及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領(lǐng)域.放置在外圍,在由河南中原都市群、湖南長(zhǎng)株潭都市群、安徽皖江都市帶、山西太原都市圈以及江西環(huán)鄱陽(yáng)湖都市群構(gòu)成的中部地區(qū)這六大都市群居于首位。位居中部之中部的武漢在新都市功能定位下，其區(qū)域地位、綜合功能、對(duì)內(nèi)整固、對(duì)外輻射吸納等能力將是整個(gè)中部都市圈中最強(qiáng)，最具有競(jìng)爭(zhēng)力的都市。2.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析位居中部之中部的武漢在新都市功能定位下，其區(qū)域地位、綜合功能、對(duì)內(nèi)整固、對(duì)外輻射吸納等能力將是整個(gè)中部都市圈中最強(qiáng)，最具有競(jìng)爭(zhēng)力的都市。漢口偏重于都市成熟配套和商業(yè)商務(wù)服務(wù),以生活配套便利性為關(guān)鍵,都市集約化居住將成為其重點(diǎn);漢陽(yáng)在都市居住上更多以跟隨兩區(qū)域特色為主，自身優(yōu)勢(shì)點(diǎn)缺乏;武昌則更有也許成為真正意義上的擁有多元化高端物業(yè)、以生態(tài)宜居為主的居住區(qū)域。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖后，武漢漲勢(shì)明顯，專業(yè)投資客進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。后，武漢房地產(chǎn)成交量從的低迷狀態(tài)回歸至的高位水平，且持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)明顯;——持續(xù)且穩(wěn)定的成交量對(duì)價(jià)格上漲起到強(qiáng)烈的支撐作用。武漢經(jīng)濟(jì)GDP增速保障武漢房地產(chǎn)業(yè)處在迅速發(fā)展區(qū)間（見(jiàn)圖三）圖三：前三季度全國(guó)重要都市GDP排名（TOP15）數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家記錄局武漢市固定資產(chǎn)投資仍保持高速增長(zhǎng)1至11月,武漢市固定資產(chǎn)投資5365.79億元，比上年同期增長(zhǎng)19。5%，增速比1至10月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。各類市政配套重點(diǎn)工程的建設(shè)投資,帶動(dòng)了遠(yuǎn)城區(qū)新城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)向都市外延擴(kuò)展的速度.（見(jiàn)圖四:武漢市固定資產(chǎn)投資）圖四：武漢市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢市記錄局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)9年保持20%以上1-11月,武漢房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，完畢投資1718。18億元，同比增長(zhǎng)24.1％。其中，住宅投資1122.78億元，增長(zhǎng)27。9％。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年增長(zhǎng)，到達(dá)30％以上,到達(dá)32％，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的地位不停提高，對(duì)增進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也越來(lái)越大.（見(jiàn)圖五）圖五：武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢市記錄局房地產(chǎn)施工面積迅速增長(zhǎng)前三季度，武漢市房屋施工面積7608。00萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)21.5%。本年新動(dòng)工面積1885.39萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12。6％,分別加緊6。2和13個(gè)百分點(diǎn).圖六:武漢市歷年商品房開(kāi)發(fā)重要指標(biāo)數(shù)據(jù)房產(chǎn)政策對(duì)克制房?jī)r(jià)影響不大上六個(gè)月重頭政策“差額征收20％個(gè)稅"并未落地,武漢房?jī)r(jià)控制目的的出臺(tái)實(shí)則劃出了房?jī)r(jià)上漲幅度，11月，漢七條出臺(tái)，提高了外地戶籍購(gòu)置門檻和二套房首付比例。在政策緩沖期內(nèi)，反而助力了短期購(gòu)房行為，成交量?jī)r(jià)再度攀升。從整年來(lái)看，政策環(huán)境較為寬松，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)未受影響。圖七：武漢市主城區(qū)樓市走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢房地產(chǎn)年度數(shù)據(jù)分析匯報(bào)商住用地地價(jià)上漲較快居住、商住、商業(yè)用地三類用地樓面地價(jià)分別為2074、2655、1869元/平方米。從地價(jià)走勢(shì)圖可看出，三類用地地價(jià)展現(xiàn)前所未有的齊漲特性.居住、商住、商業(yè)用地三類用地樓面地價(jià)較上漲的幅度超過(guò)25％。尤其是商住用地，漲幅到達(dá)28.7％.圖八：至武漢市居住、商住、商業(yè)用地地價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)年度數(shù)據(jù)分析匯報(bào)商品房市場(chǎng)新增狀況，武漢全市新增長(zhǎng)推項(xiàng)目612個(gè)，新增總建筑面積2233萬(wàn)方,其中商品住宅新增面積為1704萬(wàn)方。主城區(qū)共新增長(zhǎng)推382個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積1439。72萬(wàn)方,其中商品住宅新增面積為1148。30萬(wàn)方;遠(yuǎn)城區(qū)共新增長(zhǎng)推230個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積793.58萬(wàn)方，其中商品住宅新增面積為556。35萬(wàn)方。圖九:武漢市樓市新增供應(yīng)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)年度數(shù)據(jù)分析匯報(bào)2。2。2武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況現(xiàn)實(shí)狀況之下,市場(chǎng)兩級(jí)分化開(kāi)始形成，具有強(qiáng)勢(shì)自然資源和都市配套的高端項(xiàng)目成為高端客戶和投資客的主站場(chǎng)，一般剛性需求客戶逐漸被擠壓至都市外圍,武漢開(kāi)始向資本型市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。據(jù)武漢新政后一周成交數(shù)據(jù)記錄，武漢4月第四面的整體成交量較上一周減少204套，降幅高達(dá)10.8%，但價(jià)格體現(xiàn)堅(jiān)挺，甚至略有上漲，新政影響未完全顯現(xiàn).，武漢市制定出臺(tái)了《市人民政府有關(guān)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，堅(jiān)決克制投資投機(jī)性購(gòu)房需求.武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，全市商品房實(shí)際銷售面積為1429。17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.20%，成交套數(shù)141058套,同比增長(zhǎng)4。65%。,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)投資增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn),實(shí)現(xiàn)了整年房?jī)r(jià)控制目的.，全市商品房實(shí)際銷售面積為1341。91萬(wàn)平方米，同比減少6。11％,成交套數(shù)130963套，同比減少7.16%。,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì),開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，住房成交量明顯回升，價(jià)格波動(dòng)趨穩(wěn)。，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢投資1574。86億元，同比增長(zhǎng)22。8%。，國(guó)務(wù)院辦公廳公布新“國(guó)五條”細(xì)則，堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為關(guān)鍵的調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。而武漢也公布了對(duì)應(yīng)的年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目的。在此背景下，上六個(gè)月武漢商品住宅成交火熱，成交量同比上漲33％。（見(jiàn)圖三：武漢房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)）從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然存在,市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠鲩L(zhǎng)。從投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。伴隨國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)"的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思緒深入明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推進(jìn)下,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)調(diào)整后逐漸將迎來(lái)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。圖十：武漢房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢房產(chǎn)局公眾信息網(wǎng)一季度武漢寫字樓市場(chǎng)交易保持活躍，供應(yīng)量持續(xù)高企使得全市整體空置率在高位運(yùn)行,租金漲幅繼續(xù)收窄.受電商沖擊，老式零售項(xiàng)目租戶調(diào)整頻見(jiàn),其中體驗(yàn)式消費(fèi)占比明顯提高。盡管受到春節(jié)假期和信貸緊張的雙重影響，高端住宅的價(jià)格仍然堅(jiān)挺。同步，電商在武漢積極拓點(diǎn)，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求持續(xù)旺盛.武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：需求平穩(wěn)釋放，租金基本持平第一季度,武漢市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)共有約14萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，較上季度增長(zhǎng)近四成.其中泛海都市廣場(chǎng)為本季僅有的一棟單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目。市場(chǎng)可租賃優(yōu)質(zhì)面積的持續(xù)增長(zhǎng)使得企業(yè)搬遷和升級(jí)需求得以平穩(wěn)釋放，本季度內(nèi)資中小企業(yè)的租賃需求成為市場(chǎng)主力。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下,外資企業(yè)體現(xiàn)則相對(duì)謹(jǐn)慎.從行業(yè)角度看，當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)仍是大面積租賃需求的重要來(lái)源。盡管市場(chǎng)需求穩(wěn)步回升，但因新增供應(yīng)持續(xù)密集,單個(gè)項(xiàng)目去化速度緩慢。截止季末，全市空置率上漲2.9個(gè)百分點(diǎn)至27.3%。由于年內(nèi)供應(yīng)量高企，業(yè)主大多持保守態(tài)度,租金報(bào)價(jià)基本與上年持平,至季末武漢市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金輕微上調(diào)0.9%，報(bào)每月每平方米93。3元。鑒于年內(nèi)仍有超過(guò)40萬(wàn)平方米的銷售型項(xiàng)目入市。預(yù)料租金上漲空間和空置率在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)將深入受壓.武漢優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：租戶調(diào)整深化，租賃活動(dòng)活躍第一季度，武漢零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)。同期關(guān)鍵商圈內(nèi)多種項(xiàng)目積極進(jìn)行租戶調(diào)整,豐富體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)組合成為調(diào)整的重要趨勢(shì)。首飾及快時(shí)尚品牌擴(kuò)張勢(shì)頭不減，位于關(guān)鍵商圈的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目倍受青睞。本季首飾品牌VanCleef&Arpels于武漢國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)出其華中區(qū)首店,來(lái)自上海的快時(shí)尚品牌MJstyle簽約世界城廣場(chǎng).盡管如此,來(lái)自新興商圈的租賃需求則略顯疲軟。其中，個(gè)別位于新興商圈的商場(chǎng)錄得商戶退租的請(qǐng)況，而近期準(zhǔn)備入市的商場(chǎng)由于招租狀況不理想而不得不推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間。受租戶調(diào)整影響，全市空置率微升0。2個(gè)百分點(diǎn)至5。1%.由于全市范圍內(nèi)租賃活動(dòng)仍然活躍，本季度武漢市零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金體現(xiàn)穩(wěn)定，首層店鋪平均租金上漲1.5%，報(bào)每月每平方米640.9元.未來(lái)6個(gè)月，估計(jì)約60萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，且大多位于關(guān)鍵商圈，同步在國(guó)內(nèi)電商發(fā)展壯大的夾擊下,武漢商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加劇烈，料空置率將繼續(xù)走高，租金體現(xiàn)將持續(xù)平穩(wěn)。武漢物流設(shè)施市場(chǎng)：租賃需求旺盛，高原則項(xiàng)目即將入市第一季度，武漢優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施無(wú)新增供應(yīng)。電子商務(wù)和第三方物流企業(yè)對(duì)于倉(cāng)庫(kù)需求持續(xù)旺盛，推進(jìn)武漢優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施租金上升0.5%至每月每平方米22。5元。新增供應(yīng)方面，嘉民在漢南的物流園項(xiàng)目估計(jì)于三季度交付使用，同步豐樹(shù)在江夏區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目也即將動(dòng)工，該項(xiàng)目是除西安外豐樹(shù)在中西部投資的第二個(gè)物流園。京東在整合資源的同步積極建設(shè)其在陽(yáng)邏的華中總部，估計(jì)五年后投入運(yùn)行。估計(jì)屆時(shí)高原則倉(cāng)供不應(yīng)求的狀況將得到臨時(shí)緩和,同步伴隨更多高品質(zhì)的物流設(shè)施逐漸入市，武漢物流設(shè)施的平均租金水平預(yù)期也將逐漸上升.武漢高檔住宅市場(chǎng)：成交量有所下滑，價(jià)格仍然堅(jiān)挺受到春節(jié)假期和銀行貸款政策收緊的雙重影響，第一季度開(kāi)發(fā)商持觀望態(tài)度推盤節(jié)奏放緩。進(jìn)入三月,部分開(kāi)發(fā)商采用促銷手段,適度放寬首付時(shí)限以刺激成交。季內(nèi)武漢商品住宅市場(chǎng)整體成交量有所下滑，但全市整體價(jià)格保持大體平穩(wěn)，受穩(wěn)定需求推進(jìn)影響主城區(qū)內(nèi)有部分樓盤售價(jià)仍錄得有微漲.與一般住宅市場(chǎng)價(jià)格的平穩(wěn)走勢(shì)不一樣，在中心城區(qū)土地供應(yīng)減少以及產(chǎn)品稀缺性等多重原因共同推進(jìn)下高端住宅售價(jià)小幅攀升。截止季末武漢高檔住宅售價(jià)報(bào)每平方米15,287元，環(huán)比上升3。0％.估計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，武漢市高端住宅市場(chǎng)將持續(xù)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì).2。2。3武漢市房地產(chǎn)供需分析(1)供應(yīng)狀況分析商品住宅供應(yīng)狀況，主城區(qū)商品房和商品住宅新增供應(yīng)面積分別較減少10。9％和增長(zhǎng)1。73％。主城區(qū)新增物業(yè)仍以商品住宅為主,僅11份因漢口和武昌中心區(qū)有較多寫字樓項(xiàng)目入市，當(dāng)月非住宅供應(yīng)占比有所增長(zhǎng)。，武漢遠(yuǎn)城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)556。35萬(wàn)方,較增長(zhǎng)108。20萬(wàn)方。商品房和商品住宅月新增供應(yīng)變化趨勢(shì)不小于主城區(qū)，1月、5月、8—10月黃陂區(qū)大體量廠房及倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)的入市，商品住宅的供應(yīng)占比出現(xiàn)減少。圖十一：武漢市商品住宅供應(yīng)狀況(左為主城區(qū)、右為遠(yuǎn)城區(qū))數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS)商品房各類型供應(yīng)狀況,武漢全市新增項(xiàng)目的物業(yè)類型重要為住宅，占76。33%，較增長(zhǎng)8.37個(gè)百分點(diǎn)；另一方面是廠房倉(cāng)庫(kù)類物業(yè)，占9.17％，較增長(zhǎng)4。30個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓辦公樓類物業(yè)，占8.09%，較減少5.21個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)類物業(yè),占5。55％，較去年減少7.49個(gè)百分點(diǎn)；其他類物業(yè)（重要是車庫(kù))占0。87%，較去年增長(zhǎng)0.03個(gè)百分點(diǎn)。從商品住宅供應(yīng)的戶型面積來(lái)看：，武漢主城區(qū)新增商品住宅90—120平方米的戶型供應(yīng)比重居首位，占40。91%，占比較增長(zhǎng)0.16％；另一方面為90平方米如下戶型,占39.26%,占比較增長(zhǎng)3.32%;120-140平方米的戶型和140平方米以上戶型分別占12。28％和7。55％,分別較減少0.66%和2。82%。受樓市調(diào)控影響,政策更多的支持初次置業(yè)購(gòu)房需求,故大戶型產(chǎn)品入市量有所減少。圖十二：武漢市商品房新增供應(yīng)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源:武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS)（2)需求狀況分析商品住宅成交狀況90-120平米住房占到總成交量的48。75％,較增長(zhǎng)3.95%;另一方面是90平米如下的戶型總成交量34。95％,較增長(zhǎng)6。76％;120-140平方米的戶型較減少6.03％;140平方米以上總成交量2。85％，較減少4.67%.，90-120平米及90平方米如下的兩房、三房戶型成交量及成交占比明顯增長(zhǎng)，反應(yīng)出整年武漢主城區(qū)樓市剛需占主導(dǎo)地位。，6000—8000元/平米商品房成交占比41.38％，同比減少5。17％；8000-10000元/平米成交占比33。41%，較增長(zhǎng)3。64%;10000元/平方米以上成交占比16。7%，較增長(zhǎng)4.92%。圖十三：主城區(qū)商品住宅成交狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS）（3)價(jià)格走勢(shì)分析房?jī)r(jià)漲幅較增長(zhǎng)3.07個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)增速，，主城區(qū)商品住房均價(jià)漲幅環(huán)比增長(zhǎng)3。07個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)增速。上六個(gè)月，主城區(qū)商品住房?jī)r(jià)格延續(xù)了的緩漲，伴隨即期調(diào)控政策效力的減弱,至下六個(gè)月，高價(jià)格段項(xiàng)目入市增長(zhǎng),武漢主城區(qū)商品住宅的成交均價(jià)開(kāi)始呈加速上漲的趨勢(shì)。，武漢區(qū)域成交均價(jià)排在前三的是漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)及古田片，其中，古田片今年房?jī)r(jià)突破10000元/平方米，漲幅17。6％;青山區(qū)、二七后湖片及關(guān)山片房?jī)r(jià)后來(lái)居上，南湖片房?jī)r(jià)總體較為平穩(wěn)，仍在7300元/平方米左右，沌口片和東西湖片仍然排主城區(qū)末兩位，均價(jià)目前尚未突破7000元/平方米,但東西湖區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)15%。遠(yuǎn)城區(qū)價(jià)格方面,江夏區(qū)仍然最高，為遠(yuǎn)城區(qū)唯一一種超過(guò)5000元/平方米的片區(qū),漢南區(qū)因別墅類項(xiàng)目成交較多，房?jī)r(jià)超過(guò)新洲區(qū)。圖十四：武漢市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS)2.2.4武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（1）住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)國(guó)內(nèi)外某些學(xué)者對(duì)預(yù)測(cè)理論研究的結(jié)論表明：假如系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復(fù)雜的,獲得這種復(fù)雜系統(tǒng)長(zhǎng)期精確預(yù)測(cè)是不也許的，長(zhǎng)期的定性預(yù)測(cè)是可行的。另首先,由于系統(tǒng)初始條件在短期內(nèi)相對(duì)的穩(wěn)定性或較小的變化，短期預(yù)測(cè)將產(chǎn)生較小的誤差，因此短期定量預(yù)測(cè)是可行的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)而言，我們通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)影響原因和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求系統(tǒng)屬性分析，可以看出房地產(chǎn)供求市場(chǎng)是一種非線性的、動(dòng)態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有諸多原因在影響其狀態(tài)。并且，在不一樣步期、不一樣環(huán)境，起重要作用的影響原因也不一樣。同步，有些影響原因是顯性的，有些又是隱性的，而也許隱性的原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求產(chǎn)生重要的作用。因此，為了到達(dá)最佳的預(yù)測(cè)效果，需要將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多重重要變量擬合到一種方程當(dāng)中，即采用“多元線性(或多元非線性)回歸”較能客觀和科學(xué)的描述市場(chǎng)發(fā)展的前景規(guī)律并予以預(yù)測(cè).如下是我們市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)所必須具有的兩個(gè)理論前提:前提一:房地產(chǎn)數(shù)量的變動(dòng)趨勢(shì)重要由人口變化所決定。人口數(shù)量的變化直接導(dǎo)致家庭戶數(shù)的變化，而每個(gè)家庭都將擁有不管大小的一種生活空間。且從長(zhǎng)期來(lái)看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)性居住.因此,一種區(qū)域家庭戶數(shù)決定一種區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)量的多少，即住它數(shù)量可以表不為人口的函數(shù)，房地產(chǎn)數(shù)量的變動(dòng)可以由人口變化決定。函數(shù)體現(xiàn)式為：W=F（H）其中：W—房地產(chǎn)需求數(shù)量；H-人口數(shù)量；F(H)—房地產(chǎn)數(shù)量函數(shù)前提二:房地產(chǎn)的數(shù)量等級(jí)重要取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平的高下.從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和家庭房地產(chǎn)消費(fèi)這個(gè)中微觀的角度考察，區(qū)域所需住房面積的大小重要由兩個(gè)原因決定：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,都市化勢(shì)必展現(xiàn)較高水平,也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同步,一種家庭的收入越高,這個(gè)家庭就可以消費(fèi)越大的房子，住房需求量自然增大。因此,房地產(chǎn)數(shù)量大小或者級(jí)別可以表達(dá)為房?jī)r(jià)收入比的函數(shù)，即房?jī)r(jià)收入比可以決定一種家庭房地產(chǎn)的大小和級(jí)別。在此，我們假定房地產(chǎn)價(jià)格是呈緩和趨勢(shì)逐漸上升，那么在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求時(shí)，就可以將函數(shù)簡(jiǎn)化成如下形式：M=F（I1，I2)其中：M—每套房地產(chǎn)的面積;I1-區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;I2—家庭收入水平本預(yù)測(cè)還必須要確認(rèn)如下基本前提：相信武漢市及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在未來(lái)一段時(shí)期會(huì)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，同步居民的收入也會(huì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)；武漢市及中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)政策，雖然也許會(huì)有若干變化，不過(guò)總體上是傾向鼓勵(lì)大眾消費(fèi)的；同步，在作房地產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，要明確需求量是在“房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上漲”條件下的需求量,這些同樣將作為預(yù)測(cè)的前提。如下將武漢市“GDP水平”“人均可支配收入”“城鎮(zhèn)人口數(shù)量"作為自變量，將“商品住宅銷售面積”作為因變量，通過(guò)建立模型描述和預(yù)測(cè)商品住宅銷售面積來(lái)作為武漢市商品住宅的需求量預(yù)測(cè).表1：武漢市住宅需求量預(yù)測(cè)自變量原始數(shù)據(jù)表GDP（億元）人均可支配收入(元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬(wàn)人）住宅銷售面積（萬(wàn)平方米)1207.006761.00749.00323.021335。007305。00758.00364。001468.007820。00768.00387。471622.008525.00781。00512.101882.009564.00786.00613。902238。0010850.00801.00834。182590.0012360。00819.00906。703141.0014357。64858。001135.414115。5116712.44891。00519.404560。6218385。00925.001258.895515。7620806.00953。321159。466756.2023720.00978。541085。348004。5827061。001020.001331。049051。2729821.221054。551558.31數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家記錄局、湖北記錄局、武漢記錄局、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)首先，運(yùn)用多項(xiàng)式回歸對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行均一化處理并進(jìn)行無(wú)量綱化，并對(duì)無(wú)量綱化后數(shù)據(jù)運(yùn)用數(shù)據(jù)分析軟件SPSS13.0（StatisticalProgramforSocialSciences），將以上數(shù)據(jù)運(yùn)用多元線性回歸分析措施,并選擇Enter變量進(jìn)入措施，分析計(jì)算，成果如下所示：據(jù)上表“模型簡(jiǎn)要概述”及“模型擬合狀況散點(diǎn)圖”可見(jiàn),城鎮(zhèn)人口數(shù)量、GDP、人均可支配收入與商品住宅銷售面積整合有關(guān)系數(shù)為0。998,運(yùn)用多元線性分析模型可解釋98。9％的觀測(cè)數(shù)據(jù)，模型解釋的計(jì)算成果完全可接受。根據(jù)上表對(duì)回歸方程的回歸系數(shù)分析，各自變量Sig值分別為0。004、0。028、0.000和0.026，都不不小于一般所規(guī)定的0。05，即可認(rèn)為系數(shù)有效,所建立方程具有記錄學(xué)意義。根據(jù)上表，列出多元線性回歸方程預(yù)測(cè)—的住宅需求面積如下：Y=—597。005+0.062X1+0.078X2+0.425X3表2：-住宅銷售面積預(yù)測(cè)值住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）YGDP（億元）X1人均可支配收入（元）X2城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬(wàn)人）X32121.756100033000010792939.155103083096311343048。62410994314671199注：以上預(yù)測(cè)模式僅限于短期預(yù)測(cè),不適宜做長(zhǎng)期的邏輯遞推預(yù)測(cè)。另：預(yù)測(cè)成果，基于武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、都市化水平不停推進(jìn)的假設(shè)前提。由于上述需求預(yù)測(cè)成果是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展做出的，而自下六個(gè)月來(lái)，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)較前幾年發(fā)生了巨大變化，尤其是以來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入調(diào)整期，需求萎縮嚴(yán)重，和需求也是呈下降趨勢(shì)，不過(guò)和已經(jīng)開(kāi)始回升,闡明房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政策原因的調(diào)整期已通過(guò)去，展現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì).（2)住宅市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的供應(yīng)（supply）概念，它是指一定市場(chǎng)上在一定期期內(nèi)與每一銷售價(jià)格相對(duì)應(yīng)，生產(chǎn)者樂(lè)意并且可以供應(yīng)的商品量.因此，房地產(chǎn)供應(yīng)的概念是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者(賣者）在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下,對(duì)某種房地產(chǎn)所樂(lè)意并且可以提供發(fā)售的數(shù)量。形成供應(yīng)有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者樂(lè)意供應(yīng)，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供應(yīng)。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供發(fā)售的愿望,但沒(méi)有提供發(fā)售的能力，則不能形成有效供應(yīng)，也就不能算做供應(yīng)。因此，在現(xiàn)實(shí)中,某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供應(yīng)量為：供應(yīng)量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開(kāi)發(fā)量。然而,在短時(shí)期內(nèi)（如我們?cè)陬A(yù)期供應(yīng)量的過(guò)程中),理論上我們將拆遷量、轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量、其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為改種房地產(chǎn)量三個(gè)原因予以忽視,那么，在較短時(shí)期內(nèi)：供應(yīng)量＝存量＋新開(kāi)發(fā)量新增住宅竣工面積預(yù)測(cè):對(duì)于新增住宅竣工面積的預(yù)測(cè),我們要考慮到影響區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)量的許多原因。然而，在短期內(nèi)我們不需要探索房地產(chǎn)供應(yīng)影響原因和房地產(chǎn)供應(yīng)之間復(fù)雜的關(guān)系，而是把房地產(chǎn)市場(chǎng)需求自身的變動(dòng)看作是一種回歸的過(guò)程，研究和挖掘其變動(dòng)的外在現(xiàn)象下隱含的內(nèi)部規(guī)律,從而對(duì)其未來(lái)變動(dòng)走勢(shì)做出判斷。這樣就簡(jiǎn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變動(dòng)因果原因的考慮,但這種簡(jiǎn)化反而也許完全也許到達(dá)更佳的預(yù)測(cè)效果。根據(jù)上文所述的理論措施，并經(jīng)考察1992-住宅竣工面積的變化曲線（見(jiàn)下圖），對(duì)新增住宅竣工面積的預(yù)測(cè)以二項(xiàng)式回歸模型最為適合，誤差最小，模型擬合精確度為0。9933。圖十五：武漢商品住宅面積預(yù)測(cè)表3：武漢新增住宅竣工面積及其預(yù)測(cè)值年份19921993199419951996199719981999住宅竣工面積(萬(wàn)平方米）78。70110。7158.3232。3265.9277.8-—336。9425.7499。6522。7600。2608.9住宅竣工預(yù)測(cè)值(萬(wàn)平方米)75。44118。2162.9209.3257.6307。7——359。7413.4469。0526。5585.8646.9年份住宅竣工面積（萬(wàn)平方米)722。3776。7811.6737。6945。0733.4922.0898。61704———-—————住宅竣工預(yù)測(cè)值（萬(wàn)平方米）709。8737。9841。2909。7979。91052100810491090113211741189數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢記錄局、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)存量住宅面積估算：我國(guó)住房制度改革自1998年以來(lái)全面停止福利分房，實(shí)行住房貨幣化、市場(chǎng)化。因此，對(duì)于由市場(chǎng)提供的住宅存量計(jì)算不妨從開(kāi)始估算。詳細(xì)數(shù)據(jù)如表4所示：表4：武漢市住宅存量計(jì)算表銷售面積（萬(wàn)平方米)）242364387。5512.1613.9834.2906。71069。9竣工面積（萬(wàn)平方米)425.7499。6522。7600.2608。9722.3776。7811.6存量結(jié)轉(zhuǎn)（萬(wàn)平方米）183.7135.6135。388。14—4.99-111。9-130-372。7合計(jì)銷售面積（萬(wàn)平方米））1069.9519。41258。91159。51058。313311558。311815。7竣工面積（萬(wàn)平方米）811.6737.6945733.4922898.6170410908.3存量結(jié)轉(zhuǎn)（萬(wàn)平方米）—372.7218.2—313。9—426.1—136。3-432。4145。7—907.4根據(jù)上文對(duì)新增住宅竣工面積測(cè)算及存量住宅面積的估算:整年住宅供應(yīng)量＝歷史存量＋新開(kāi)發(fā)量＝907。4＋1132＝2039。4萬(wàn)平方米整年住宅供應(yīng)量＝歷史存量＋新開(kāi)發(fā)量＝整年住宅供應(yīng)量—整年住宅銷售面積＋整年住宅竣工面積＝2821。756—2039。4+1174＝1956。356萬(wàn)平方米整年住宅供應(yīng)量＝歷史存量＋新開(kāi)發(fā)量＝整年住宅供應(yīng)量—整年住宅銷售面積＋整年住宅竣工面積＝

2939。155-1956.356＋1189＝2171。799萬(wàn)平方米表5：住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)值(萬(wàn)平方米)2039。41956。3562171。799(3)住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)最主線的分析措施，即基于市場(chǎng)供應(yīng)和需求變化及其對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格概念,我們認(rèn)為：房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，而市場(chǎng)是由供需關(guān)系決定的.價(jià)格必須在均衡點(diǎn)上，否則市場(chǎng)供求力量就會(huì)發(fā)生作用，最終都是以獲得使供需匹配和市場(chǎng)出清的價(jià)格結(jié)束。因此，在分析未來(lái)2－3年武漢商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，我們不能簡(jiǎn)樸地以之前的“歷史價(jià)格”自身作為數(shù)據(jù)根據(jù)而建立簡(jiǎn)樸的數(shù)據(jù)模型進(jìn)行回歸分析，更應(yīng)當(dāng)充足考慮市場(chǎng)供應(yīng)和需求變化的狀況來(lái)定性分析未來(lái)2－3年武漢商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)狀況。，主城區(qū)商品住房均價(jià)漲幅環(huán)比增長(zhǎng)3。07個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)增速。—商品住房成交均價(jià)走勢(shì)，上六個(gè)月,主城區(qū)商品住房?jī)r(jià)格延續(xù)了的緩漲,伴隨即期調(diào)控政策效力的減弱,至下六個(gè)月，高價(jià)格段項(xiàng)目入市增長(zhǎng)，武漢主城區(qū)商品住宅的成交均價(jià)開(kāi)始呈加速上漲的趨勢(shì)。如下圖：圖十六：武漢商品住宅歷年成交均價(jià)詳細(xì)而言，未來(lái)2－3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，將受到如下幾種方面的影響:宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有助于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)親密有關(guān),一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng).假如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，估計(jì)未來(lái)一年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)結(jié)束調(diào)整,并逐漸回暖;假如宏觀經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回落，估計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期將延長(zhǎng).在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整的新格局當(dāng)中,中國(guó)經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健,而武漢作為中部重鎮(zhèn)，首先，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較小；另首先，武漢都市圈“兩型社會(huì)"的打造，為武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證。，武漢2049遠(yuǎn)景規(guī)劃正式出臺(tái)，武漢的都市功能定位為四個(gè)中心：國(guó)家的創(chuàng)新中心、貿(mào)易中心、金融中心與高端制造中心，將重點(diǎn)突出中部地區(qū)的地位與作用。估計(jì)屆時(shí)武漢市總?cè)丝趯⒃?600萬(wàn)左右.其中，都市中央活動(dòng)區(qū)范圍內(nèi)，人口將繼續(xù)增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)景有所回落，將穩(wěn)定在220萬(wàn)人左右。除去中央活動(dòng)區(qū)，主城區(qū)人口將緩慢增長(zhǎng)，規(guī)模到達(dá)550萬(wàn)人。外圍新城組群將到達(dá)480萬(wàn)人；市域的外圍人口將到達(dá)約350萬(wàn)人.接著武漢2049的暢想，我們對(duì)未來(lái)武漢市的商品住宅市場(chǎng)仍具有非常廣闊的發(fā)展前景保持著樂(lè)觀的態(tài)度.房產(chǎn)政策的主調(diào)仍是“控房?jī)r(jià)”從底出臺(tái)的深入“雙限”政策和“差額征收20%個(gè)稅"政策未落地來(lái)看，在短期內(nèi)，出臺(tái)激進(jìn)的房產(chǎn)政策的也許性不大，房產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)仍是勒緊房?jī)r(jià)上漲的“籠頭”。限購(gòu)限貸仍將從嚴(yán)，并且指標(biāo)壓力已經(jīng)明確的傳遞給地方政府.人口紅利持續(xù)住宅市場(chǎng)需求仍然較大從武漢市的遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到,到2049年，武漢全市的人口規(guī)模估計(jì)將到達(dá)1800萬(wàn)左右，而目前，武漢全市人口大概在1000萬(wàn)左右,照此計(jì)算，未來(lái)35年的人口平均增長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)在23萬(wàn)人左右，從受教育水平更為杰出,高中以上文化水平占所有常住人口的比重達(dá)46。97%，遠(yuǎn)高于全省26。14％的水平；對(duì)比中部三省，僅武漢存在大量?jī)袅魅肴丝?凈流入為140萬(wàn)；此外,“大學(xué)畢業(yè)生留漢工程”的啟動(dòng)，武漢人才引入的環(huán)境正在發(fā)生變化。上述數(shù)據(jù)均闡明了武漢市的人口紅利還將持續(xù)下去，這也意味著每年都會(huì)有大量的購(gòu)房需求出現(xiàn)，以之前年均人口增長(zhǎng)23萬(wàn)的狀況來(lái)看,以家庭為單位的購(gòu)房需求估計(jì)不低于10萬(wàn)。不過(guò)，由于年