淺談房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

淺談房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)估價(jià)是一種社會(huì)性的中介活動(dòng)，它是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱、不平衡產(chǎn)生的社會(huì)需求，波及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面，無(wú)論是房地產(chǎn)的買賣、抵押、互換、租賃、拍賣、保險(xiǎn)、課稅，還是房地產(chǎn)的征用、拆遷、賠償、糾紛、侵害和合并，以及企業(yè)的合資、合作、租賃、承包經(jīng)營(yíng)、企業(yè)改制、合并、分設(shè)、破產(chǎn)結(jié)業(yè)清算等，都離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)之波及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。因此我們必須對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究管理來(lái)源于二十世紀(jì)30年代的美國(guó)，現(xiàn)已成為一門獨(dú)立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管理和企業(yè)管理之中。風(fēng)險(xiǎn)管理重要包括風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)、轉(zhuǎn)移、控制和防備。房地產(chǎn)估價(jià)要充足辯識(shí)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，在認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上控制和防備風(fēng)險(xiǎn)。作為合格的房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)人員必須具有認(rèn)定與辨別估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能有效的防備風(fēng)險(xiǎn)、合理規(guī)避和減輕風(fēng)險(xiǎn)。一、風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源房地產(chǎn)估價(jià)成果一般是以估價(jià)匯報(bào)的形式體現(xiàn)的，因此其風(fēng)險(xiǎn)重要來(lái)源于房地產(chǎn)估價(jià)成果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及所發(fā)生較大偏差的也許性。重要體目前如下幾種方面：1、政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：政策變動(dòng)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。房地產(chǎn)有關(guān)的政策變化重要包括稅收政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、都市規(guī)劃的調(diào)整等，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生不一樣的影響，而政策的變化則是一般的估價(jià)人員無(wú)法或者沒(méi)有能力預(yù)期的。因此房地產(chǎn)有關(guān)政策的變動(dòng)致使房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。此外房地產(chǎn)政策變化還也許對(duì)估價(jià)措施產(chǎn)生重大影響，如房屋拆遷賠償政策的的變動(dòng)就會(huì)使得房屋拆遷賠償估價(jià)措施發(fā)生變化。2、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)重要是受供求關(guān)系變化、宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)等方面不可預(yù)測(cè)原因的影響且難以把握，而房地產(chǎn)價(jià)格短期巨大變化使得房地產(chǎn)估價(jià)成果與市場(chǎng)價(jià)格易產(chǎn)生較大偏離。市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)估價(jià)的重要風(fēng)險(xiǎn)。3、業(yè)務(wù)承接風(fēng)險(xiǎn)：由于估價(jià)業(yè)務(wù)的獲得是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)生存的保證，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)輕易站在客戶的角度和立場(chǎng)考慮問(wèn)題以致于遷就客戶規(guī)定，導(dǎo)致估價(jià)成果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生嚴(yán)重偏離的風(fēng)險(xiǎn)。此外，委托方提供虛假信息和資料或有缺陷的權(quán)屬證明等狀況，均可帶來(lái)極大的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。4、估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：目前估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本措施是成本法、收益法和市場(chǎng)法。估價(jià)措施的有限性與評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜性、評(píng)估目的的多樣性之間的矛盾，評(píng)估成果的征詢性與評(píng)估匯報(bào)使用者對(duì)估價(jià)成果的依賴性之間的矛盾給房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，每種估價(jià)措施都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料作為支撐，而房地產(chǎn)基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的匱乏以及執(zhí)業(yè)人員的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)等原因也是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。二、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體房地產(chǎn)估價(jià)的執(zhí)業(yè)者和估價(jià)機(jī)構(gòu)是風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者。1、執(zhí)業(yè)人員國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度。作為一名國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需通過(guò)嚴(yán)格的考試，獲得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記獲得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)》后，方可執(zhí)業(yè)。估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，須保證估價(jià)成果的客觀性、公正性，需在具有法律效力的估價(jià)匯報(bào)上簽字并為自己所得出的結(jié)論肩負(fù)對(duì)應(yīng)的法律責(zé)任，有義務(wù)對(duì)自己出具的估價(jià)成果進(jìn)行解釋?！蹲?cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理措施》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》均對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師所承擔(dān)的責(zé)任和對(duì)應(yīng)的懲罰作出了有關(guān)規(guī)定。2、估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要承擔(dān)者?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理措施》規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)等級(jí)管理。估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)與估價(jià)師數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、注冊(cè)資本、估價(jià)質(zhì)量管理水平、估價(jià)檔案管理狀況及財(cái)務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度相掛鉤，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理方式，有關(guān)部門每年對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)規(guī)范的檢查。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，估價(jià)匯報(bào)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可機(jī)關(guān)或者其上級(jí)機(jī)關(guān)，對(duì)根據(jù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為作出撤銷或減少房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的懲罰，觸犯法律的行為承擔(dān)對(duì)應(yīng)的法律責(zé)任。三、執(zhí)業(yè)人員與估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)（一）執(zhí)業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)業(yè)人員重要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)為信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，重要體目前如下幾種方面：1、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理措施》規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案應(yīng)當(dāng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的基本狀況、業(yè)績(jī)、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法違規(guī)行為、被投訴舉報(bào)處理、行政懲罰等狀況應(yīng)當(dāng)作為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的不良行為記入其信用檔案。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案信息按照有關(guān)規(guī)定向社會(huì)公告。2、法律風(fēng)險(xiǎn)a.民事賠償風(fēng)險(xiǎn)《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十六條規(guī)定，“由于房地產(chǎn)估價(jià)失誤給當(dāng)事人導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的，由所在單位承擔(dān)賠償責(zé)任。所在單位可以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師追償”?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理措施》第二十五條重申，“在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償”。b.行政懲罰風(fēng)險(xiǎn)《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實(shí)的估價(jià)匯報(bào)和因工作失誤，導(dǎo)致重大損失的”，“由注冊(cè)單位對(duì)當(dāng)事人處以警告、沒(méi)收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，并可處以罰款”?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理措施》第三十條第一款也規(guī)定，“給當(dāng)事人導(dǎo)致直接經(jīng)濟(jì)損失的”，“處以違法所得3倍但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款；沒(méi)有違法所得的，可以處以1萬(wàn)元如下的罰款”。c.刑事懲罰風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)《刑法》中針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個(gè)有關(guān)罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文獻(xiàn)罪”和“中介組織人員出具證明文獻(xiàn)重大失實(shí)罪”?！缎谭ā返?29條第1、2款規(guī)定，“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文獻(xiàn)，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年如下有期徒刑或者拘役，并懲罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年如下有期徒刑，并懲罰金”?！獙儆诠室夥缸铩缎谭ā返?29條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文獻(xiàn)有重大失實(shí)，導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，處三年如下有期徒刑或者拘役，并處或者單懲罰金”。——屬于過(guò)錯(cuò)犯罪最高人民法院有關(guān)的司法解釋對(duì)上述兩罪的立案原則作了明確的規(guī)定，“中介組織人員提供虛假證明文獻(xiàn)罪”的立案原則是導(dǎo)致直接經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元以上，“中介組織人員出具證明文獻(xiàn)重大失實(shí)罪”的立案原則是導(dǎo)致直接經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元以上。受到刑事懲罰的后果是相稱嚴(yán)重的，不僅會(huì)被剝奪人身自由，并且估價(jià)師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)1、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)：作為專業(yè)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是估價(jià)成果嚴(yán)重偏離客觀事實(shí)，傷及估價(jià)機(jī)構(gòu)的資信。公正性和專業(yè)勝任能力是估價(jià)機(jī)構(gòu)生存的基礎(chǔ)，估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和商譽(yù)是企業(yè)的生命。2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：估價(jià)機(jī)構(gòu)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中新興中介行業(yè)的一份子，同其他競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)同樣面臨著越來(lái)越劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。由于市場(chǎng)不確定原因的存在，估價(jià)機(jī)構(gòu)也同樣面臨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的加劇可導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不善以至到達(dá)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。3、法律風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益的價(jià)格，不一樣權(quán)益下有著不一樣的價(jià)格，輕易產(chǎn)生爭(zhēng)議，加之有時(shí)權(quán)屬證明的真?zhèn)坞y辨，假如不慎極易產(chǎn)生法律訴訟，形成法律風(fēng)險(xiǎn)。在《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理措施》中對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為作出了對(duì)應(yīng)懲罰規(guī)定，觸犯法律的承擔(dān)對(duì)應(yīng)法律責(zé)任。4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)屬經(jīng)濟(jì)鑒定類行業(yè)，它的估價(jià)成果與價(jià)值是分不開(kāi)的。不過(guò)由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的原因較多，易使估價(jià)成果偏離市場(chǎng)價(jià)值，尤其外部原因劇變或因估價(jià)人員主觀原因使估價(jià)成果產(chǎn)生巨大偏離且直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某一主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失時(shí)，會(huì)面臨著經(jīng)濟(jì)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。假如估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資本與其所估價(jià)資產(chǎn)價(jià)值懸殊過(guò)大，那么這種經(jīng)濟(jì)賠償對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)將是使命的。5、管理風(fēng)險(xiǎn)：作為一家評(píng)估企業(yè)，和其他各行各業(yè)同樣面臨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，而估價(jià)機(jī)構(gòu)又存在其管理風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，如人力資源管理和估價(jià)質(zhì)量管理不善都易導(dǎo)致評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)素質(zhì)減少，帶來(lái)估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；行政管理（如公章和人名章管理）不善會(huì)引起估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)管理不善會(huì)引起估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等。四、風(fēng)險(xiǎn)防備房地產(chǎn)估價(jià)每項(xiàng)業(yè)務(wù)都是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)絡(luò)在一起的，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)是不存在的，因此估價(jià)人員必須在認(rèn)清估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的基礎(chǔ)上，尋找出也許產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)并控制它、應(yīng)對(duì)它，以到達(dá)有效防備風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避和減輕風(fēng)險(xiǎn)之目的。（一）風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源方面的風(fēng)險(xiǎn)防備1、政策風(fēng)險(xiǎn)防備：政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于國(guó)家政策的變化為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的不確定性。估價(jià)人員應(yīng)時(shí)刻關(guān)注著政策動(dòng)向，如土地、住房、經(jīng)濟(jì)、稅收等與房地產(chǎn)有關(guān)政策。估價(jià)匯報(bào)中應(yīng)提醒重大政策變化也許帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，同步應(yīng)對(duì)國(guó)家新推出的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響加以分析，如土地招拍掛制度的執(zhí)行、土地增值稅征收方式的變化、土地使用費(fèi)的增長(zhǎng)等土地政策促使土地粗放式使用向集約式使用發(fā)展，導(dǎo)致土地價(jià)格變化；近期央行持續(xù)加息提高準(zhǔn)備金使得開(kāi)發(fā)商融資成本增長(zhǎng)敦促開(kāi)發(fā)商向市場(chǎng)投放房屋的速度，同步高起的借貸利率也克制了抄房行為，這將導(dǎo)致房屋價(jià)格變化等等。一般市場(chǎng)對(duì)財(cái)政政策反應(yīng)較快，估價(jià)人員應(yīng)迅速作出反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的估值水平；而市場(chǎng)對(duì)金融政策的反應(yīng)則略顯滯后，估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真觀測(cè)政策對(duì)市場(chǎng)趨向變化狀況，提前做好防備風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防備：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化原因眾多而又復(fù)雜，市場(chǎng)變化趨勢(shì)難以預(yù)測(cè)。怎樣在大起大落的房地產(chǎn)市場(chǎng)中回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是所有執(zhí)業(yè)者和估價(jià)機(jī)構(gòu)面對(duì)的難題。估價(jià)人員需盡量多的把握市場(chǎng)信息，親密觀測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，洞察市場(chǎng)供求關(guān)系變化，并運(yùn)用手中可靠性較強(qiáng)的數(shù)據(jù)精確研判市場(chǎng)趨勢(shì)，掌握市場(chǎng)價(jià)格走向。此外，估價(jià)匯報(bào)中估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)匯報(bào)有效期的限定，也為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的回避起到積極的作用。3、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防備：由于估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，委托方常常提出壓低收費(fèi)原則、縮短匯報(bào)時(shí)間、高估或低估標(biāo)的物價(jià)值的無(wú)理規(guī)定，為估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)者帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。匯報(bào)質(zhì)量高下與成本直接有關(guān)，成本包括費(fèi)用成本和時(shí)間成本，費(fèi)用成本過(guò)低導(dǎo)致人力資金投入過(guò)少，限制了本應(yīng)更深入細(xì)致的工作，同步收費(fèi)原則減少勢(shì)必加大業(yè)務(wù)量來(lái)彌補(bǔ)減少的估價(jià)機(jī)構(gòu)利潤(rùn)，從而愈加大風(fēng)險(xiǎn)也許性；時(shí)間成本過(guò)低無(wú)富余時(shí)間對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充足調(diào)研，易致使短時(shí)間內(nèi)調(diào)查出的市場(chǎng)數(shù)據(jù)局限性以支持估價(jià)結(jié)果或結(jié)論，同步易使得短時(shí)間內(nèi)書(shū)寫(xiě)的匯報(bào)質(zhì)量低劣，增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而過(guò)高或過(guò)低的估值則直接損壞估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)，嚴(yán)重的可導(dǎo)致資質(zhì)降級(jí)或撤銷、經(jīng)濟(jì)索賠、行政懲罰。在承接業(yè)務(wù)過(guò)程中，有的委托方也許由于某種目的需要，故意提供虛假資料和信息，有的委托方由于不懂而未能提供合法權(quán)屬證明和有關(guān)文獻(xiàn)，尚有的委托方提供的是有爭(zhēng)議的權(quán)屬資料，這些都會(huì)為估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此市場(chǎng)人員在承接估價(jià)業(yè)務(wù)的過(guò)程中，要時(shí)刻牢記風(fēng)險(xiǎn)二字，睜大眼睛認(rèn)真識(shí)別詳細(xì)核查資料，同步，以我們高質(zhì)量的匯報(bào)和高水準(zhǔn)的服務(wù)贏得客戶替代低質(zhì)量的不良競(jìng)爭(zhēng)，才能到達(dá)減少業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之目的。4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防備：房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員以主觀的形式，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程的模擬，反應(yīng)房地產(chǎn)客觀價(jià)值的行為。房地產(chǎn)價(jià)值的客觀性規(guī)定估價(jià)人員必須采用行業(yè)內(nèi)通行的估價(jià)措施，嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)，回避并減少估價(jià)人員個(gè)體的主觀原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值的客觀性影響。在運(yùn)用品體的估價(jià)措施進(jìn)行估價(jià)時(shí)，與否掌握豐富詳實(shí)的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否精確的重要保障，因此我們?cè)趯?shí)際評(píng)估過(guò)程中需要長(zhǎng)期積累房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的基礎(chǔ)技術(shù)資料，如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等，以減少房地產(chǎn)預(yù)期的技術(shù)上的不確定性。對(duì)于實(shí)效性強(qiáng)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)提取如售價(jià)、租金等則需要做屆時(shí)時(shí)更新并嚴(yán)格篩選，以直接減少估價(jià)成果與市場(chǎng)價(jià)格的偏差程度。此外，估價(jià)匯報(bào)的論述不完善或不完整也會(huì)為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)不良后果，因此應(yīng)不停提高人員綜合素質(zhì)和估價(jià)水平，牢固掌握房地產(chǎn)估價(jià)基本理論，努力積累實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在技術(shù)參數(shù)選擇和措施運(yùn)用上防止的漏洞，防備估價(jià)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）執(zhí)業(yè)者和估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防備1、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)防備：無(wú)論是估價(jià)行業(yè)從業(yè)者還是從業(yè)機(jī)構(gòu)，信譽(yù)是生存之本。假如一種執(zhí)業(yè)者丟失了信譽(yù)，就等于終身喪失了其所從事估價(jià)事業(yè)的機(jī)會(huì)；而作為一種沒(méi)有良好信譽(yù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，就等于喪失了其所在估價(jià)行業(yè)中的生存能力。信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是我們每一種估價(jià)行業(yè)的從業(yè)人員都需要時(shí)刻銘記和防備的。信譽(yù)是一點(diǎn)一滴積累起來(lái)的，自覺(jué)維護(hù)和不停提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度是每個(gè)估價(jià)從業(yè)人員的義務(wù)。市場(chǎng)人員直接面對(duì)著社會(huì)上的服務(wù)群體，為客戶帶來(lái)第一印象，代表著估價(jià)機(jī)構(gòu)整體的人員素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)，到位的溝通和服務(wù)可在客戶群體內(nèi)建立良好的信譽(yù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的產(chǎn)品即估價(jià)匯報(bào)的品質(zhì)的高下直接影響著估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員信譽(yù)度，提高匯報(bào)質(zhì)量，完善質(zhì)量管理制度，提高全員素質(zhì)是防備信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防備：打破壟斷充足競(jìng)爭(zhēng)是估價(jià)行業(yè)發(fā)展的必然，能否持續(xù)的經(jīng)營(yíng)下去是每個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)都要面臨的問(wèn)題，強(qiáng)大而有力的競(jìng)爭(zhēng)手段是防備經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主線途徑，只有高品質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)才能真正地化解估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越演越烈，目前市場(chǎng)大量充斥著競(jìng)相壓價(jià)、惡意詆毀同行等低級(jí)次的惡性競(jìng)爭(zhēng)，這種不良的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為不僅有損整個(gè)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，還將使短期獲益的估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸喪生長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)能力。在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防備上，我們應(yīng)推行平等競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合，即在公開(kāi)、公平、公正的基礎(chǔ)上平等競(jìng)爭(zhēng)，在優(yōu)化資源配置的條件下實(shí)現(xiàn)特色服務(wù)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。在我們的經(jīng)營(yíng)上力爭(zhēng)兼顧短期利益和長(zhǎng)期利益，切無(wú)因眼前小利去損害企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在競(jìng)爭(zhēng)手段上，對(duì)于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)層面，盡量擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高企業(yè)影響力和市場(chǎng)擁有率；在多元化競(jìng)爭(zhēng)層面，逐漸將有關(guān)行業(yè)納入全程化的服務(wù)體系之中，為客戶提供全方位的綜合性服務(wù)；對(duì)于專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)層面，逐漸加強(qiáng)專業(yè)化研究，提高專業(yè)化程度，為企業(yè)、行業(yè)甚至為政府決策提供高質(zhì)量的征詢服務(wù)。3、法律風(fēng)險(xiǎn)防備：房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值的判斷，權(quán)屬證明或文獻(xiàn)是所有者或使用者擁有房地產(chǎn)權(quán)益合法性的唯一證明文獻(xiàn)，為了防備權(quán)屬證明或文獻(xiàn)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)嚴(yán)格查對(duì)委托方提供資料的原件，加強(qiáng)識(shí)別權(quán)屬證明文獻(xiàn)真?zhèn)蔚哪芰Γ瑢?duì)有權(quán)屬爭(zhēng)議的更要注意以免陷入不必要的法律訴訟。對(duì)于政策性極強(qiáng)的估價(jià)工作如拆遷評(píng)估，要重視程序上的合法性。對(duì)已處在訴訟中的估價(jià)工作如法院項(xiàng)目的估價(jià)過(guò)程更要嚴(yán)格按照評(píng)估程序，估價(jià)人員應(yīng)二人以上并有一名注冊(cè)估價(jià)師，當(dāng)事人雙方或第三方見(jiàn)證人在場(chǎng)，對(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間、勘查狀況記錄并保留影像資料，各方人員簽字證明。估價(jià)工作中到處都隱藏著法律風(fēng)險(xiǎn)，稍有不甚就會(huì)導(dǎo)致法律訴訟和索賠。如在未對(duì)的判斷自己專業(yè)勝任能力的狀況下，簽訂的委托協(xié)議不能到達(dá)協(xié)議規(guī)定期，需要承擔(dān)違約責(zé)任；估價(jià)匯報(bào)中使用了虛假或誤導(dǎo)性陳說(shuō)語(yǔ)言導(dǎo)致委托方使用后導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，面臨著經(jīng)濟(jì)索賠和行政懲罰；承攬業(yè)務(wù)或匯報(bào)引用中無(wú)意泄漏委托方的商業(yè)秘密、技術(shù)秘密或業(yè)務(wù)資料時(shí)，面臨著法律訴訟和經(jīng)濟(jì)索賠。因此估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)法律知識(shí)，嚴(yán)格自律行為，積極回避法律風(fēng)險(xiǎn)。4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)防備：經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于兩個(gè)方面，即外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是由于外部原因巨變?nèi)缯咦兓?、自然條件變化、政治動(dòng)亂等引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈振蕩，而引起估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是不可控的，盡管某些政策的變化可以預(yù)測(cè)，但需要估價(jià)人員依托自身的判斷能力去掌握政策的影響程度，否則也會(huì)使估價(jià)成果失去現(xiàn)實(shí)性。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)重要是由于估價(jià)人員主觀原因引起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。為了爭(zhēng)奪客戶無(wú)原則滿足委托方規(guī)定致使估價(jià)成果與市場(chǎng)價(jià)格偏差過(guò)大、估價(jià)匯報(bào)論述不妥或不完整而引起匯報(bào)使用者誤解、執(zhí)業(yè)能力受限致使匯報(bào)質(zhì)量低劣估價(jià)結(jié)論偏差較大、明知與委托方有厲害關(guān)系而不予回避等內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)均可引起重大的經(jīng)濟(jì)索賠風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是可控性風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理制度的完善如匯報(bào)質(zhì)量管理制度等，來(lái)防備因內(nèi)部原因產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的資本金往往與其所估資產(chǎn)價(jià)值有較大的懸殊，建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金也是風(fēng)險(xiǎn)防備的重要措施，可提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5、管理風(fēng)險(xiǎn)防備：估價(jià)機(jī)構(gòu)管理風(fēng)險(xiǎn)防備的主線在于合理構(gòu)建管理架構(gòu)，完善企業(yè)管理體系及各項(xiàng)管理制度。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這一特殊行業(yè)，人力資源管理和估價(jià)質(zhì)量管理是企業(yè)管理的首要風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容，此外，財(cái)務(wù)管理、估價(jià)檔案管理、行政管理等也是至關(guān)重要的。估價(jià)機(jī)構(gòu)作為技術(shù)密集型企業(yè)，最大的資本莫過(guò)于人才，最大程度地發(fā)揮員工潛能，合理開(kāi)發(fā)與配置人力資源是估價(jià)機(jī)構(gòu)在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵；作為技術(shù)型服務(wù)企業(yè)，估價(jià)匯報(bào)是企業(yè)為客戶提供的最終產(chǎn)品，高品質(zhì)的估價(jià)匯報(bào)是估價(jià)企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，全程的估價(jià)質(zhì)量管理是企業(yè)為客戶提供高質(zhì)量產(chǎn)品的保障。完善企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理制度如估價(jià)質(zhì)量管理制度、估價(jià)檔案管理制度、財(cái)務(wù)管理制度等是管理風(fēng)險(xiǎn)的重要防備方式。五、實(shí)際工作中的風(fēng)險(xiǎn)防備在詳細(xì)操作過(guò)程中，嚴(yán)格履行房地產(chǎn)估價(jià)程序是防備估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最有效措施。操作措施是：對(duì)估價(jià)程序中每個(gè)環(huán)節(jié)也許產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行逐一分析，并按其風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的出現(xiàn)頻率和重要程度進(jìn)行排序，將排序前列的風(fēng)險(xiǎn)原因所在環(huán)節(jié)確定為重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防備環(huán)節(jié)，對(duì)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)加以控制。1、房地產(chǎn)估價(jià)程序及也許發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)：是指企業(yè)市場(chǎng)開(kāi)拓人員通過(guò)不一樣途徑，采用不一樣方式或措施獲取估價(jià)業(yè)務(wù)的一種過(guò)程，這一過(guò)程中的的風(fēng)險(xiǎn)重要是業(yè)務(wù)承攬風(fēng)險(xiǎn)，也存在著政策風(fēng)險(xiǎn)。②受理估價(jià)委托：是指企業(yè)的市場(chǎng)人員或估價(jià)人員與委托單位充足溝通和協(xié)商后，到達(dá)并簽訂具有法律效力委托協(xié)議之過(guò)程。協(xié)議違約及其他的法律風(fēng)險(xiǎn)是這一過(guò)程中的重要風(fēng)險(xiǎn)。③確定估價(jià)作業(yè)方案：屬于正式估價(jià)的前期準(zhǔn)備階段，采用何種技術(shù)路線和措施，以何種渠道搜集有關(guān)數(shù)據(jù)和資料等計(jì)劃編制的過(guò)程，重要面臨的是技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)。④搜集估價(jià)所需資料：搜集什么樣數(shù)據(jù)和資料取決于擬采用何種估價(jià)措施，而最終采用什么樣的估價(jià)措施則取決于所能采集到何種估價(jià)措施所需的數(shù)據(jù)和資料。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)也是這一階段的重要風(fēng)險(xiǎn)。⑤實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象：實(shí)地查看是估價(jià)作業(yè)的必要程序，做好查看記錄，對(duì)實(shí)物與權(quán)屬文獻(xiàn)相符狀況核驗(yàn)，并對(duì)查看記錄簽字承認(rèn)。它不僅為估價(jià)作業(yè)提供根據(jù)，也是估價(jià)匯報(bào)中的重要法律要件。該過(guò)程中的重要風(fēng)險(xiǎn)是法律風(fēng)險(xiǎn)，也存在著技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。⑥分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)：通過(guò)實(shí)地查看和調(diào)查估價(jià)對(duì)象狀況及類似房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，分析對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格影響的各方面原因及程度。該過(guò)程面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，尚有政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。⑦選定估價(jià)措施進(jìn)行測(cè)算：根據(jù)確定的估價(jià)作業(yè)方案和實(shí)地查看狀況選用合用的估價(jià)措施，再根據(jù)搜集到數(shù)據(jù)和資料的數(shù)量、質(zhì)量確定最終的估價(jià)措施，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算。這一過(guò)程存在的重要風(fēng)險(xiǎn)是技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。同步也存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。⑧確定估價(jià)成果：對(duì)采用的不一樣估價(jià)措施測(cè)算出的成果進(jìn)行比較、分析和判斷，假如不一樣估價(jià)措施測(cè)算的成果差異較大，則找出差異原因并消除不合理性后，確定最終的估價(jià)成果。這一過(guò)程重要風(fēng)險(xiǎn)是技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。⑨撰寫(xiě)估價(jià)匯報(bào)：估價(jià)匯報(bào)的撰寫(xiě)是履行估價(jià)協(xié)議提供最終成品的過(guò)程，是估價(jià)水平和估價(jià)質(zhì)量高下的最終體現(xiàn)。估價(jià)匯報(bào)中所承載的信息和內(nèi)容都以不一樣方式在不一樣方面存在著風(fēng)險(xiǎn)原因。撰寫(xiě)匯報(bào)包括了政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等。⑩內(nèi)部審核估價(jià)匯報(bào)：在估價(jià)匯報(bào)出具之前，為了保證匯報(bào)質(zhì)量，減少風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)匯報(bào)必須履行審核程序。內(nèi)部審核是防備估價(jià)匯報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的最終一道防線。11出具估價(jià)匯報(bào)：經(jīng)審核合格的匯報(bào)需二名估價(jià)師簽字并加蓋公○司法人章和公章。這個(gè)階段的重要風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，同步也許引起信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。12估價(jià)資料歸檔：估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的估價(jià)責(zé)任期一般至估價(jià)服務(wù)行○為結(jié)束日止，因此估價(jià)匯報(bào)出具后，應(yīng)及時(shí)歸檔并保留至估價(jià)服務(wù)行為截至日。這一程序的重要風(fēng)險(xiǎn)是法律風(fēng)險(xiǎn)，也存在著管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。2、估價(jià)程序中的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)及其控制：①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)和受理估價(jià)委托業(yè)務(wù)承接風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)估價(jià)重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一，在獲取業(yè)務(wù)和受理委托過(guò)程中應(yīng)注意：a.由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，委托方也許會(huì)提出高估或低估房地產(chǎn)價(jià)值的不合理規(guī)定，業(yè)務(wù)承攬過(guò)程中應(yīng)防止該類現(xiàn)象發(fā)生。此外大幅減少收費(fèi)原則、不切實(shí)際的縮短提交匯報(bào)時(shí)間等不合法競(jìng)爭(zhēng)手段也會(huì)為企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。b.承攬業(yè)務(wù)過(guò)程中應(yīng)杜絕大包大攬現(xiàn)象。對(duì)受專業(yè)勝任能力限制的項(xiàng)目，不適宜輕易承攬；對(duì)于確實(shí)通過(guò)多種途徑難以滿足委托方規(guī)定的項(xiàng)目寧可放棄；對(duì)項(xiàng)目的合法性不能確定或權(quán)屬文獻(xiàn)有缺陷的項(xiàng)目，不適宜輕易答復(fù)，更不能草率簽訂協(xié)議。c.有利害關(guān)系需注意采用回避方式。若估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象有厲害關(guān)系應(yīng)予回避，改由其他估價(jià)人員進(jìn)行評(píng)估；若企業(yè)與委托機(jī)構(gòu)如分企業(yè)、入股企業(yè)等有關(guān)聯(lián)單位的資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)予回避。d.承接業(yè)務(wù)時(shí)要確定匯報(bào)用途，不一樣用途價(jià)值差距甚遠(yuǎn)，尤其是抵押用途一定要采用謹(jǐn)慎原則。未確定匯報(bào)用途、估價(jià)范圍等狀況之前不要輕易談定評(píng)估費(fèi)用，未確定匯報(bào)繁瑣程度不要輕易確定完畢時(shí)間。匯報(bào)提交時(shí)間最佳由估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看時(shí)確定。e.正式簽訂協(xié)議前，須核驗(yàn)權(quán)屬文獻(xiàn)并判斷其合法性、有關(guān)性和合理性。簽訂協(xié)議步，不僅要注意收費(fèi)方式和水平，也要注意確定委托范圍和違約責(zé)任。②確定估價(jià)作業(yè)方案和搜集所需資料估價(jià)人員在實(shí)地查看之前，應(yīng)通過(guò)傳真或郵寄方式向委托方提交匯報(bào)交接資料清單（注明文獻(xiàn)證號(hào)），獲取估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬文獻(xiàn)和有關(guān)資料，據(jù)此初步確定技術(shù)路線、人員、時(shí)間、費(fèi)用等方案，搜集有關(guān)資料初步理解估價(jià)對(duì)象周圍的房地產(chǎn)狀況，根據(jù)需要設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表。這個(gè)階段起承上啟下作用，也是估價(jià)質(zhì)量控制的開(kāi)始，準(zhǔn)備工作越充足，實(shí)地查看和撰寫(xiě)匯報(bào)越有順利，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)越易控制。③實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看既是估價(jià)上的技術(shù)規(guī)定，也是規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的必要程序和環(huán)節(jié)?，F(xiàn)場(chǎng)查看應(yīng)注意：a.權(quán)屬資料與現(xiàn)場(chǎng)狀況相比對(duì)，有無(wú)拆除、改礦建等與產(chǎn)權(quán)證不符現(xiàn)象；b.詳細(xì)勘查估價(jià)對(duì)象實(shí)體構(gòu)造、裝修和設(shè)備設(shè)施等狀況，在建工程項(xiàng)目確定竣工程度，尤其要注意其狀態(tài)是在建還是停工狀態(tài)，確定停工時(shí)間長(zhǎng)短。c.詳細(xì)勘查周圍狀況，調(diào)查估價(jià)對(duì)象周圍交通、臨路、景觀、配套等環(huán)境狀況，并對(duì)周圍類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查。d.做好現(xiàn)場(chǎng)查看記錄，保留現(xiàn)場(chǎng)查看的影像資料。查看記錄上應(yīng)有查看人、產(chǎn)權(quán)人（必要時(shí)須第三見(jiàn)證人）簽字并作為存檔資料保留。④分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)估價(jià)的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一，防備市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)重要注意：a.理解估價(jià)對(duì)象的歷史背景，調(diào)查估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)的過(guò)去和目前的市場(chǎng)行情，數(shù)據(jù)具有真實(shí)性和實(shí)效性；b.分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的原因，尤其是有利原因和