第十一章房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理-工管08用

第十一章

房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理

主講人：孫虹房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理房屋附屬設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修管理特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理建筑智能化系統(tǒng)管理第一節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理一、三級保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。

主要包括：定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，做好記錄等。

一級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員按計劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。

主要包括：對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。

二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體檢查和局部維修，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。二、預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度

為防止意外損壞按照預(yù)定計劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施和技術(shù)措施。實行預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)的目的，是保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作能力，避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力。正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運轉(zhuǎn)效率。二、預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度

實行預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量。進(jìn)行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。例如：某物業(yè)管理公司給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理◆加強巡視檢查◆水箱清洗消毒◆定期對泵房進(jìn)行維修保養(yǎng)◆定期清潔屋面天溝◆定期對室外管道刷漆◆定期檢查消火栓三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃的實施◆根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃，分期，分項下達(dá)到班組。班組長委派使用人員或維修人員實施?！魴z查監(jiān)督。每日填寫設(shè)備巡檢記錄，并對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行定期巡查。每月根據(jù)設(shè)備運行、維修、養(yǎng)護(hù)、異常變化等情況填寫當(dāng)月設(shè)備巡檢報告。第二節(jié)房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理一、維修管理的主要內(nèi)容◆維修管理制度的主要內(nèi)容（1）巡回檢查制（2）分工責(zé)任制（3）季度和年度安全檢查制（4）維修報告制（5）維修工程審批制◆檢修程序(見圖1)圖1房屋附屬設(shè)施設(shè)備檢修程序工程部經(jīng)理審批意見檢修計劃技術(shù)負(fù)責(zé)人組織設(shè)施維修班組委派維修工維修點檢查配合檢查指導(dǎo)◆給排水設(shè)備的維修管理供水箱（水池）供水泵供水管網(wǎng)水表、閥門排水管道污水池（井）污水提升設(shè)備清通設(shè)備室外排水等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆空調(diào)設(shè)備的維修管理冷凍機空調(diào)水泵冷卻塔風(fēng)機盤管管道、儀表、閥門等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆供暖設(shè)備的維修管理鍋爐房換熱站熱網(wǎng)設(shè)備熱力入口二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆電梯設(shè)備的維修管理機房：控制柜、電動機、限速器、選層器、電源開關(guān)等轎廂：感應(yīng)器、開關(guān)門電機、減速機、安全鉗、轎內(nèi)操作盤、轎內(nèi)照明、電話、警鈴、超載開關(guān)、防夾人的光電開關(guān)等井道：軌道、廳門、鋼絲繩、保險鋼絲繩、樓層顯示燈、緩沖器等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆消防設(shè)備的維修管理消防水箱消防水泵消防龍頭消防栓滅火器等二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆供電設(shè)備的維修管理變壓器、高壓斷路器、高壓電纜等；電表、總開關(guān)、戶外負(fù)荷開關(guān)、漏電保護(hù)開關(guān)、插座、照明器、避雷針等；廣播、電話、網(wǎng)絡(luò)、閉路電視等。二、各類設(shè)備設(shè)施的維修管理◆設(shè)備更新和技術(shù)改造：設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。◆大修工程：對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30％?！糁行薰こ蹋簩υO(shè)備進(jìn)行正常和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量不合格零部件，更換率一般在10％～30％。◆維修保養(yǎng)工程：日常的保養(yǎng)、檢修及為排除故障進(jìn)行的局部修理。三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的分類◆設(shè)備投資大，維修成本高◆維修技術(shù)要求高◆隨機性與計劃性相結(jié)合四、房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的特點一、特種設(shè)備的含義

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設(shè)備是指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設(shè)施，同時也包括其附屬的安全附件、安全保護(hù)裝置和與安全保護(hù)裝置相關(guān)的設(shè)施。第三節(jié)特種設(shè)備委托維修養(yǎng)護(hù)管理◆特種設(shè)備出廠時，應(yīng)當(dāng)附有安全技術(shù)規(guī)范要求的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維修說明、監(jiān)督檢驗證明文件。（如果缺少上述規(guī)定的文件、物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕接受）◆特種設(shè)備在投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)向所在地的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。二、特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的一般規(guī)定◆使用單位應(yīng)當(dāng)對“在用特種設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性日常維護(hù)保養(yǎng)，并進(jìn)行定期自行檢查”。◆使用單位應(yīng)當(dāng)對“在用特種設(shè)備的的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀表、儀器進(jìn)行定期校驗，檢修，并做出記錄”。◆國家鼓勵推行科學(xué)的管理方法，采用先進(jìn)技術(shù)，提高特種設(shè)備安全性能和管理水平，增強特種設(shè)備生產(chǎn)、使用單位防范事故的能力。三、特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的原則安全之上原則：預(yù)防為主，事先嚴(yán)格控制，強化政府監(jiān)管和行政許可措施，確保人民群眾人身和財產(chǎn)安全。企業(yè)負(fù)責(zé)原則：企業(yè)是特種設(shè)備的第一責(zé)任人。權(quán)責(zé)一致原則：安全監(jiān)督管理部門依法履行職責(zé)，明確特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的法律責(zé)任。統(tǒng)一監(jiān)管原則：履行WTO承諾，統(tǒng)一進(jìn)口特種設(shè)備和國內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察制度。綜合治理原則：發(fā)揮全社會力量，綜合治理、嚴(yán)格監(jiān)督。四、特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立

安全技術(shù)檔案包括以下內(nèi)容：◆特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。◆特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄?！籼胤N設(shè)備的日常使用狀況記錄?！粼O(shè)備及安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄?！籼胤N設(shè)備運行故障和事故記錄。一、建筑智能化系統(tǒng)的構(gòu)成：建筑設(shè)備的自動化系統(tǒng)火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)通信自動化系統(tǒng)第四節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)智能建筑的發(fā)展背景不斷發(fā)展的人類社會活動需求是建筑不斷發(fā)展的根本動力，科學(xué)技術(shù)則是實現(xiàn)建筑兩大基本目標(biāo)——功能與美觀的前提和手段。人們對建筑在信息交換、安全性、舒適性、便利性和節(jié)能性等諸多方面提出了更高要求。功能的擴展則主要是通過在建筑物內(nèi)采用各種新型建筑設(shè)備來實現(xiàn)。第四節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)世界第一座智能建筑的誕生

智能建筑“一語”，首次出現(xiàn)于1984年。當(dāng)時，由美國聯(lián)合技術(shù)公司(UTC，UnitedTechnologyCorp．)的一家子公司——聯(lián)合技術(shù)建筑系統(tǒng)公司(UnitedTechnologyBuildingSystemCorp．)在美國康涅狄格州的哈特福德市改建完成了一座名叫CityPlace(都市大廈)的大樓，“智能建筑”出現(xiàn)在其宣傳詞中。

該大樓以當(dāng)時最先進(jìn)的技術(shù)來控制空調(diào)設(shè)備、照明設(shè)備、防災(zāi)和防盜系統(tǒng)、電梯設(shè)備、通信和辦公自動化設(shè)備等，除可實現(xiàn)舒適性、安全性的辦公環(huán)境外，并具有高效、經(jīng)濟(jì)的特點，從此誕生了公認(rèn)的第一座智能建筑。大樓用戶可獲得語音、文字、數(shù)據(jù)等各類信息服務(wù)，而大樓內(nèi)的空調(diào)、供水、防火防盜、供配電系統(tǒng)均為電腦控制，實現(xiàn)了自動化綜合管理，使用戶感到舒適、方便和安全，引起了世人的注目。國外智能建筑的發(fā)展

自第一座智能大廈誕生后，智能建筑便蓬勃發(fā)展，以美國和日本興建的最多。日本第1次引進(jìn)智能建筑的概念是在1984年的夏天，10余年來，相繼建成了墅村證券大廈、安田大廈、KDD通信大廈、標(biāo)致大廈、NEC總公司大樓、東京市政府大廈、文京城市中心、NIT總公司的幕張大廈、東京國際展示場等。

國外智能建筑的發(fā)展

在法國、瑞典、英國等歐洲國家和香港、新加坡、馬來西亞等地的智能建筑也方興未艾。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，美國的智能建筑將超過萬幢，1986年日本就新建智能辦公樓面積達(dá)89萬m2，占新建辦公樓總面積的6％，到1988年該比例已上升至18％，日本1995年新建的大樓中60％是智能建筑。國外智能住宅與智能小區(qū)的發(fā)展

德國弗勞恩霍夫研究會與11家公司聯(lián)手合作，建成的世界首座樣板“智能住宅”，向人們揭示了未來住宅的前景和計算機技術(shù)發(fā)展的新趨勢。西班牙隆卡建筑事務(wù)所最近推出一種旋轉(zhuǎn)式公寓住宅。位于美國西雅圖的Reflex通信公司，從1998開始以其獨特的技術(shù)提供網(wǎng)絡(luò)接入及信息訪問等服務(wù)。美國建筑專家巧妙構(gòu)思，研制出一種由計算機控制的旋轉(zhuǎn)房屋。日本科技人員在東京的麻布地區(qū)修建了一座現(xiàn)代化的房屋，以解決與大自然如何協(xié)調(diào)的問題。我國智能建筑的發(fā)展

1990年建成的北京發(fā)展大廈(18層)可認(rèn)為是我國智能建筑的雛形。1995年3月14日，我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會正式頒布“建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范”。

1995年7月，上海華東建筑設(shè)計研究院制訂出“智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”，1996年3月被上海市建委批準(zhǔn)為上海市地方標(biāo)準(zhǔn)。

智能建筑的概念

◆美國智能建筑學(xué)會定義

智能建筑是通過對建筑物的4個基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理，以及它們之間的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計，從而提供一個投資合理、具有高效、舒適、便利環(huán)境的建筑空間。

◆日本智能大樓研究會定義

智能大樓是指具備信息通信、辦公自動化信息服務(wù)以及樓宇自動化各項功能的、滿足進(jìn)行智力活動需要的建筑物。

◆歐州智能建筑集團(tuán)定義

智能化建筑是使用戶發(fā)揮最高效率，同時又以最低的保養(yǎng)成本，最有效地管理其本身資源的建筑。

◆新加坡定義

智能建筑必需具備3個條件：一是具有保安、消防與環(huán)境控制等自動化控制系統(tǒng)，以及自動調(diào)節(jié)大廈內(nèi)的溫度、濕度、燈光等參數(shù)的各種設(shè)施，以創(chuàng)造舒適安全的