商鋪銷售概念匯總及去化要點

商鋪的涵義專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能商鋪的分類1、商業(yè)街商鋪（業(yè)態(tài)、商戶、位置）；2、市場類商鋪（業(yè)態(tài)、商戶）；3、社區(qū)商鋪（業(yè)主）；4、建筑底商商鋪（業(yè)態(tài)、商戶、位置）；5、百貨商場、購物中心商鋪（業(yè)態(tài)、商戶、位置、配套）；6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪（商戶、位置、配套）；7、交通設(shè)施商鋪（自主性弱）市場類商鋪這里所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。住宅底層商鋪住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。商鋪種類，按建筑形式底商集中商業(yè)商鋪種類，按業(yè)態(tài)綜合商場超市專業(yè)市場餐飲類休閑娛樂商鋪投資考慮因素位置：相距僅咫尺，收益差千里規(guī)模：大、全——成本（投資和運營成本）價格：不可“貨比三家”回報：投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購買一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日后商鋪歸為己有，使經(jīng)營成本大為降低，與同行競爭力增強。對后者來說，投資風(fēng)險前三年（三年返租）由發(fā)展商承擔(dān)，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的使用率：運營理念，直接體現(xiàn)商鋪投資注意事項選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別“傍大款”選取自發(fā)形成某類市場的地段選擇有獨立門面了解商鋪周邊民眾購買力看人流量選擇路邊店選擇好的建筑結(jié)構(gòu)了解開發(fā)商周邊交通便利看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境把握投資時機從總體上說，經(jīng)濟形勢良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤高于社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業(yè)發(fā)達地區(qū)或商業(yè)繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。入市者的關(guān)注“入市者”（經(jīng)營戶）對市場各項關(guān)注度如下：關(guān)注要素要素排序及權(quán)重1、市場背景和實力10%4、市場競爭狀況3、市場獲利空間2、市場品牌和容量6、市場后繼服務(wù)5、市場宣傳力度15%30%25%10%10%商鋪去化要點客戶關(guān)注點針對關(guān)注點的溝通要點相關(guān)配合及條件商鋪投資關(guān)注要素位置：地段、交通、配套、發(fā)展…規(guī)模：體量、戶數(shù)、品牌、經(jīng)營力…價格：單價、總價、付款、優(yōu)惠…回報：業(yè)態(tài)、招商、運營、收益(不只金錢）…使用率：得房率、開間、進深、層高、現(xiàn)戶數(shù)…商鋪運營條件排序商業(yè)資源(品牌、商家、消費人群及基數(shù)等）運營能力（商管、營銷、宣傳、推廣等）政策性支持（免稅、行政審批、消費引導(dǎo)等）地段（交通、人/車流、景觀等）配套（醫(yī)療、教育、行政、金融、物流等）價格（售價、租金、營業(yè)商品價格等）理想商鋪的要素具有未來持續(xù)經(jīng)營力(體量、商家、品牌影響、運營效率、業(yè)態(tài)前景、單體/棟設(shè)計等)存在規(guī)模性目標(biāo)客戶群（消費規(guī)模、變現(xiàn)效率）保證進出道路的暢通（規(guī)劃、政策、管理）商鋪銷售中基礎(chǔ)概念解析投資回報率（ROI）：是指通過投資而應(yīng)返回的價值投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%，從公式可以看出，企業(yè)可以通過降低銷售成本，提高利潤率；提高資產(chǎn)利用效率來提高投資回報率。投資回報率（ROI）的優(yōu)點是計算簡單；缺點是沒有考慮資金時間價值因素，不能正確反映建設(shè)期長短及投資方式不同和回收額的有無等條件對項目的影響，分子、分母計算口徑的可比性較差，無法直接利用凈現(xiàn)金流量信息投資回報率（ROI）往往具有時效性--回報通常是基于某些特定年份。概念解析，套內(nèi)術(shù)語開間：指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言，故又稱為開間進深：指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值得房率：是指可供用戶支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比了解不同業(yè)態(tài)對開間、進深、層高的要求裝飾建材、五金機電商鋪對開間、進深、層高的要求概念解析，層區(qū)布局復(fù)式：一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。空間豐富，不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散。適合于層數(shù)少面積大的戶型。

躍層：一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”概念解析，建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式。由于抗震的要求，磚混商品房一般在5—6層以下框架結(jié)構(gòu)：是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。

鋼混結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。

鋼結(jié)構(gòu)：指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用。

剪力墻結(jié)構(gòu)：指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。

概念解析，價格如何報起價：物業(yè)各樓銷售價格中的最低價格，即是起步價；房產(chǎn)廣告中常表為“×××元／平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略基價：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出（涉及到價格構(gòu)成）價格構(gòu)成（一）土地使用權(quán)取得費：為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費之和開發(fā)成本：1．前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。2．建筑、安裝工程費、設(shè)備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費等。3．附屬工程費。包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和列入詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。4．開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。5．其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關(guān)的費用價格構(gòu)成（二）開發(fā)期間費用：指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等支出。開發(fā)期間費用應(yīng)按受益項目進行合理分?jǐn)偂?．管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。2．財務(wù)費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。3．銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。價格構(gòu)成（三）利潤：以土地使用權(quán)取得費和開發(fā)成本費用之和為基數(shù)計取，由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定稅金：指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。差價：包括位置差價、朝向差價等，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定了解下列費用不得計入價格成本(一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用(二)企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費用(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款(四)國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。概念解析訂金：通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準(zhǔn)備進一步協(xié)商簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。

定金：是一種合同履行的擔(dān)保，是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保證債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。

概念解析開盤：項目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)。也有些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤認(rèn)購：一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購。是指項目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同認(rèn)籌:房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得“預(yù)售許可證”之前，進行的“VIP排號”等行為概念解析五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)概念解析大產(chǎn)證：即房產(chǎn)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是房產(chǎn)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由房產(chǎn)商來辦理。小產(chǎn)證：即每個購房者拿到的房產(chǎn)證，由購房者或購房者委托房產(chǎn)商到房屋交易部門辦理。

二者關(guān)系：房產(chǎn)商只有取得了“大產(chǎn)證”，才能把房子交給購房者，購房者才能去辦“小產(chǎn)證”。

概念解析房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

：是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。

采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進行記載，登記機關(guān)設(shè)置房