宿遷金鷹項目招商方案及計劃

鼎策地產簡介宿遷金鷹項目招商方案及計劃南京鼎策房地產顧問有限公司鼎策地產是一家專業(yè)的地產智力服務機構，倡導地產全價值鏈增值運營，致力于商業(yè)地產的商業(yè)策劃、實施和運營管理。鼎策地產是南京智域咨詢地產事業(yè)部與深圳智業(yè)房地產顧問公司合資合作的專業(yè)性公司。南京智域咨詢始建于1998年，是從企業(yè)管理咨詢起家的智力服務機構，2006年成立商業(yè)地產事業(yè)部。智域咨詢商業(yè)地產事業(yè)部是以紅星美凱龍商業(yè)咨詢管理團隊為班底建立起來的，紅星美凱龍一直是智域咨詢的長期客戶。智域智業(yè)機構管理咨詢事業(yè)部市場研究事業(yè)部商業(yè)地產事業(yè)部深圳智力地產顧問合資合作招商運營部策劃設計部市場研究部綜合管理部徐州分公司鹽城分公司常州分公司寧波分公司徐州新景祥公司金鷹宿遷商業(yè)項目全案服務團隊戰(zhàn)略合作家具行業(yè)事業(yè)部鋼結構行業(yè)事業(yè)部紅星美凱龍合資合作江蘇省家具行業(yè)發(fā)展研究院鼎策地產組織機構圖項目招商執(zhí)行組織項目總監(jiān)企劃經理平面設計經理A區(qū)招商經理餐飲主管精品主管C區(qū)招商經理娛樂主管餐飲主管百貨主管品牌主管企劃員設計員招商員招商員招商員招商員招商員招商員招商員招商員招商員招商員招商員招商員總經理總經理助理保潔主管安保主管工程主管企劃主管推廣主管市場主管行政主管財務主管保潔員8名保安16名水電工3名策劃員2名推廣員2名樓管8名文員1名培訓員1名會計2名項目運營執(zhí)行組織我們的優(yōu)勢12年管理咨詢服務經驗：系統思維、長遠運營對商業(yè)地產的志趣和認識：未來公司的主要服務方向團隊的長期磨合：市調、策劃、設計、招商、運營等均具備專業(yè)人才，并且磨合時間較長商業(yè)資源的整合能力：整合商業(yè)服務公司和招商專項人才的能力商業(yè)案例的體會：招商的陷阱和對策、運營的瓶頸和對策我們的劣勢國際化大商業(yè)的境界不高、視野不寬國內大型城市綜合體的招商和運營實操案例尚不具備（處于規(guī)劃和設計階段）商業(yè)主力店資源和一流服飾類品牌資源不充分我們目前對宿遷及周邊的商業(yè)研究還不徹底核心團隊項目總監(jiān)——徐家明：復旦大學博士、南京大學MBA，鼎策地產高級合伙人，智域咨詢首席咨詢師招商經理（百貨類）——張勁松：華中師大房地產本科專業(yè)，智域咨詢地產事業(yè)部總經理招商經理（餐飲休閑類）——朱正寶：東南大學MBA，鼎策地產招商經理策劃經理——寇建強：南京大學EMBA，鼎策地產副總經理，智域咨詢地產事業(yè)部策劃總監(jiān)市調經理——顧愛民：南京大學MBA，鼎策地產市場總監(jiān)運營經理——李永：南京大學MBA，鼎策地產副總經理招商助理——李向前：合肥工業(yè)大學市場營銷專業(yè)，鼎策地產項目經理策劃助理——張勇：河海大學管理科學與工程研究生，智域咨詢咨詢師市調助理——潘祥：東南大學MBA，智域咨詢市場調研經理運營助理——徐春霞：河海大學管理科學本科，鼎策地產行政助理代理項代理時段時間節(jié)點工作內容完成比率代理費率獎懲不達標達標超標招商代理總代理費用是2個月租金，過程中按招商完成比例分階段支付2010-2011.4.302010.4.30招商策劃、商戶蓄水02011.5.1-7.152011.7.30電影院/C3F/南4F/C-1F主力店(15755*0.8)17%不支付按約支付順延2011.8.20-11.302011.12.30C1F主力店(28360*0.8)31%不支付按約支付順延2011.12.5-2012春節(jié)2012.1.31A-1F商戶(29288)40%不支付按約支付順延2012.4.20-7.152012.7.30C-1/C外街商戶(49158)67%不支付按約支付順延2012.8.15-11.152012.11.30其他商戶(58696)80%不支付按約支付同下2013元旦-春節(jié)2013.2.20后續(xù)填平補齊(73370)100%超過80%以上的20%年租金招商代理費率表鼎策招商策略先外后內（市場區(qū)域），先遠后近先主力店，后品牌店，最后零星點先上后下（樓層）與先上后下相結合先大后小，先主后次先角后街與先街后角相結合人脈招商、圈內招商、資源招商、主題整體招商、以商帶商招商為主目的地招商

、商圈招商、定向招商、發(fā)布會招商、電話招商、網站招商為輔、開業(yè)渲染招商不采用展會招商、政府組團招商一鋪一價，個性設計，綜合平衡（免租期；折扣租金；管理費優(yōu)惠）綜述我司就具體招商模式、商業(yè)運營模式和租金策略，并就業(yè)態(tài)分布、商鋪劃分了做詳細的分析。???招商招商招商模式業(yè)態(tài)分布租金策略商鋪規(guī)劃招商的目的打消商鋪投資者的顧慮，提供給他們更好更多的租戶簽約。引進主力店，帶活整個商業(yè)項目，為其他商鋪及住宅實現增值，為開發(fā)商帶來更多的銷售回報。招商策略描述：主力店主力店引進：金逸、華納影城

主力店影城的引進主要是為了集聚人氣，將其打造為宿遷的標志性游樂場所之一。是宿遷的年輕男女看電影的首選。招商策略描述：次主力店次主力店引進：知名電玩城、兒童游樂場、大型的餐飲（休閑美地）招商策略描述：品牌店品牌店的引進：中低檔次的服裝品牌及金鷹淘汰的品牌如美特斯邦威、以純等。以滿足宿遷本地中等收入及偏下收入人群的消費。主力店招商流程篩選客戶名單確定目標客戶后，進行登門拜訪，推廣本項目拜訪客戶結束后，根據客戶意向，填寫客戶登記表。意向客戶，進行進一步洽談，并幫助客戶合理的推薦位置。未表示有意向客戶，分析原因，分析是否有能力滿足客戶，如不能轉為儲備客戶，如可以則反饋客戶。邀約客戶登門拜訪客戶認可后，進行進一步洽談，并幫助客戶合理的推薦位置。YNYN客戶不認可，轉為儲備客戶，結束洽談?？蛻舸_認后，進入商務談判流程，簽訂招商意向書，交納定金招商協議正式確定，新聞發(fā)布會，簽約儀式客戶提供裝修效果圖和裝修方案安排客戶進場裝修、準備開業(yè)，進行聯合開業(yè)宣傳。一般客戶招商流程填寫招商意向書（招商部、客戶）客戶資格考察，評估，已有門店參觀（招商部）N存檔Y確定合作意向，簽訂招商意向書，交納定金客戶遞交裝修方案，進行審核審核通過后，簽訂正式協議書安排客戶進場裝修、準備開業(yè)，進行聯合開業(yè)宣傳。招商模式主動型招商針對目標：重點客戶、主力店客戶招商方式：七步招商首先進行客戶篩選，確立重點主力第三步第一步第四步

第二步攜帶初步項目資料，電話邀約客戶，進行登門拜訪邀請客戶前往現場考察，建議客戶設店位置與客戶進行簡單商務談判，簽訂意向協議書客戶確認后，正式簽署合同，安排客戶進場裝修根據客戶提出的要求進行調整與方案修改，給予答復簽約發(fā)布會，配合客戶進行媒體宣傳第五步

第六步

第七步招商模式被動性招商針對目標：一般客戶，小客戶招商方式：第二步我方建立客戶信息并進行評估考察第三步通過評估的客戶進行商務洽談，并簽訂正式協議第四步安排客戶進場裝修，并配合客戶進行開業(yè)活動設計第一步通過廣告宣傳吸引客戶主動前往招商中心進行咨詢招商模式設計性招商針對目標：主題型客戶，投資型客戶招商方式：第一步設計各類商業(yè)組合主題（如淘寶吧、美食美客）第二步根據設計的商業(yè)組合進行針對性招商第三步設計招商優(yōu)惠方案和聯合經營方案，吸引高端客戶進駐第四步安排客戶進場裝修，并配合客戶進行開業(yè)活動設計設計主題針對性招商招商方案安排裝修Stage1Stage2Stage3Stage4整體招商策略主力店先行，利用主力店優(yōu)勢進行招商宣傳。個性次主力店優(yōu)先于其他業(yè)態(tài)先行招商。對于優(yōu)勢品牌，給予3個月免租期，其他品牌給予1個月免租期。餐飲品牌建議多使用電力設備，油煙排放要求商家經過環(huán)保處理。租金定位依據周圍市場行情參考項目周圍1公里內商業(yè)租金價格，并結合常州市場綜合租金水平。商業(yè)定位及配套情況。項目定位和主力店的引入，對租金的提升起到輔助作用。樓層和所處位置。樓層和所處位置（是否靠近樓梯、是否為死路等）對租金價格起引導作用。實際租金可承受能力。不同類別的商業(yè)有最高租金承受力，結合日常招商經驗，對租金價格進行合理把控。樓層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)總體規(guī)劃總“純”細“活”：總業(yè)態(tài)聚集于百貨服飾休閑消費類，小業(yè)種主張靈活多樣，自由組合，讓整體布局“活起來”。具體說，不招商SPA、KTV、中大型正餐、電器數碼、家具建材等，與周邊商業(yè)（特別是寶龍）區(qū)別開來按照理想人流策略原理，主力店電影院（C02-3F）、電玩中心（C08-4F）置于高層沿街臨河的的一樓商鋪與步行街連成一體，突出“閑歇”和“懶食”需求，A/C沿河外街均以休閑餐飲小吃為主，一留人氣，二續(xù)逛力，三品景觀品牌美憶內街連成一體，自南向北550米，品牌精品店自由組合，異彩紛呈。A內街：品牌專賣店、花店、禮品店、蛋糕店、足藝、特色鞋帽店、發(fā)型設計店；C內街服飾、化妝品、禮品、皮具、飾品、鞋類等電影院與電玩中心和三樓的業(yè)態(tài)形成關聯體消費A-1時尚便宜前衛(wèi)百貨滿足年輕低消費人群，C-1體育用品和休閑服飾成為另一個獨立的休閑運動主題緊挨寶龍城市廣場，招商KFC(C04-1F)/必勝客(C04-2F)/婚紗/影樓(C02-2F)/金店(C02-1F)，形成較強的區(qū)隔和品牌商業(yè)優(yōu)勢風情金鷹運動金鷹時尚金鷹娛樂金鷹A區(qū)定位：-1層：SHOWWALK（淑尚步行街）1-2層：特色小吃一條街、品牌專賣店A區(qū)業(yè)態(tài)整體規(guī)劃示意圖A區(qū)C區(qū)業(yè)態(tài)整體規(guī)劃示意圖C區(qū)定位：-1層：宿遷最大的體育用品休閑服飾步行街1層：臨河觀光休閑為主，休閑購物為輔2層：臨河觀光購物為主，休閑餐飲為輔3-4層：娛樂購物為主C區(qū)A區(qū)定位：A區(qū)-1F招商概念整體定位：SHOWWALK（淑尚步行街）業(yè)態(tài)組合定位：

A01/02/03/04業(yè)態(tài)定位：格子鋪、中偏低檔精品店，溫妮、萊迪或秀水街

A05/06/A07/08業(yè)態(tài)定位：與A01/02/03/04業(yè)態(tài)一體化的獨立空間需要較大的關聯業(yè)態(tài)品牌A區(qū)B區(qū)金鷹廣場C區(qū)A02A01A03A04A07A06A05A區(qū)-1層A區(qū)外街招商概念整體定位：特色小吃一條街業(yè)態(tài)組合：

以特色小吃為主，如蘭州拉面、東北水餃、夫子廟特色小吃店等等說明：外街做成餐飲主要是因為臨河風景好，其次是餐飲的油煙相對較大，在外街通風較好A區(qū)B區(qū)金鷹廣場C區(qū)A區(qū)外街A區(qū)外街主要店鋪——特色小吃一條街

A區(qū)內街A區(qū)B區(qū)金鷹廣場C區(qū)A區(qū)內街招商概念整體定位：品牌專賣店業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合：

各式各樣的品牌專賣店、花店、禮品店、蛋糕店、足藝、特色鞋帽店、發(fā)型設計店等說明：內街都為一托二的門面房。一樓為門店，二樓為產品倉儲、辦公休息室或或同品牌銷售。A區(qū)內街業(yè)態(tài)描述——品牌專賣店業(yè)態(tài)組合

郵政銀行洗衣店書店報刊店音像店花店藥店家常菜社區(qū)醫(yī)院C區(qū)-1F招商概念整體定位：宿遷最大的體育用品休閑服飾步行街業(yè)態(tài)組合：分主題主打體育各類用品和休閑類服飾C01:體育用品系列一：手套、球拍類C02/03/04/08:體育用品系列二：體育服飾、運用服裝、休閑服飾

C05/06/07/09/10/11:體育用品系列三：體育熱飲、運動休閑小吃、體育書刊

A區(qū)C區(qū)-1層A區(qū)B區(qū)金鷹廣場C01C0