物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)

page1物業(yè)管理法律知識(shí)page2物業(yè)管理概念建設(shè)單位的義務(wù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納物業(yè)管理服務(wù)page3物業(yè)管理概念前期物業(yè)管理物業(yè)管理概念什么是物業(yè)管理？是指業(yè)主物通過(guò)選聘業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。概念理解合同雙方、管理依據(jù)、管理內(nèi)容page4物業(yè)管理的概念什么是前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。概念理解簽訂時(shí)間、合同雙方、合同效力page5物業(yè)管理的概念

王先生與方正公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定，由大成公司提供物業(yè)管理服務(wù)。王先生接受方正公司與大成公司之間簽訂的《前期物業(yè)管理協(xié)議》。入住后，方正公司將制定的《臨時(shí)管理規(guī)約》張貼在小區(qū)公告欄，《臨時(shí)管理規(guī)約》中列明了應(yīng)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，及違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。收取管理費(fèi)時(shí)，王先生以《臨時(shí)管理規(guī)約》無(wú)效為由，拒絕繳納。問(wèn)：《臨時(shí)管理規(guī)約》是否有效？

王先生是否能以臨時(shí)管理規(guī)約無(wú)效拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)？page6前期物業(yè)管理協(xié)議分析：

有效的臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)滿足的條件

物業(yè)管理費(fèi)收取的依據(jù)雖未簽訂雙方合同，但已形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。page7前期物業(yè)管理協(xié)議【法律依據(jù)】《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第二十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。page8前期物業(yè)管理協(xié)議【法律依據(jù)】《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第一條

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。page9前期物業(yè)管理協(xié)議page10物業(yè)管理概念建設(shè)單位的義務(wù)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納page11建設(shè)單位的義務(wù)房屋維保建設(shè)物業(yè)用房物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)：建設(shè)過(guò)程中：配置物業(yè)管理用房售前：向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗(yàn)收資料制定臨時(shí)管理規(guī)約全程（按合同或質(zhì)量保修書(shū)約定時(shí)間）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任page12物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)物業(yè)服務(wù)用房：面積：建筑面積的千分之二最低不少于五十平方米，最高不超過(guò)三百平方米樓層：地面以上的房屋；

沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層功能：獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能權(quán)屬：全體業(yè)主用途：專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用page13物業(yè)服務(wù)用房【法律依據(jù)】《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》

第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過(guò)三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過(guò)六十平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專(zhuān)用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。

第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。page14物業(yè)服務(wù)用房在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限：基礎(chǔ)設(shè)施工程、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程５年：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏２年：電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程２個(gè)采暖期、供冷期：供熱與供冷系統(tǒng)

page15房屋維保保修期的起始時(shí)間：起算時(shí)間：住宅質(zhì)量保修書(shū)約定：

約定的交樓日期或?qū)嶋H交付日期中較早的日期終止時(shí)間：

期間屆滿

提問(wèn)：為何為較早的時(shí)間？page16

房屋維保page17物業(yè)管理概念建設(shè)單位的義務(wù)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納

徐先生和徐太太去小女兒家住了半年多，最近才回來(lái)。

物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi)，徐先生以家里沒(méi)人為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。徐先生一家是否應(yīng)當(dāng)交物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)公司怎么收取物業(yè)管理費(fèi)page18物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納分析：物業(yè)服務(wù)定義物業(yè)服務(wù)范圍：專(zhuān)有部分+共有部分業(yè)主沒(méi)有交物業(yè)管理費(fèi)的，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的督促義務(wù)書(shū)面催繳后業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由或在規(guī)定期限內(nèi)仍未交納的，可起訴。page19物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納【法律依據(jù)】《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》

第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。page20物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納page21物業(yè)管理服務(wù)【法律依據(jù)】《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持page22物業(yè)管理服務(wù)page23物業(yè)管理概念建設(shè)單位的義務(wù)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納page24物業(yè)管理服務(wù)裝修期間的管理服務(wù)安全保護(hù)服務(wù)共有物徐先生，欲裝修房屋，應(yīng)該：通知物業(yè)管理企業(yè)告知鄰里提交登記資料普通裝修

房屋所有權(quán)證；

申請(qǐng)人身份證；

裝飾裝修方案；

施工單位的資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件特殊裝修

超出規(guī)范裝修的應(yīng)提交原設(shè)計(jì)單位或具有同等資質(zhì)單位的設(shè)計(jì)變更方案；需要政府部門(mén)同意的裝修活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)提交政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件page25房屋裝修【法律依據(jù)】《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！蹲≌b飾裝修管理辦法》

第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。

非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書(shū)面同意。

第十五條

裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。page26房屋裝修【法律依據(jù)】《住宅裝飾裝修管理辦法》第十四條申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料。

（四）變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；

（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案；

（六）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件。page27房屋裝修得知徐先生裝修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做出哪些反應(yīng)？開(kāi)工前

履行告知義務(wù)告知業(yè)主裝修禁止及限制性的行為簽訂裝修管理協(xié)議開(kāi)工后對(duì)裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查權(quán)違規(guī)行為報(bào)告義務(wù)page28房屋裝修《住宅裝飾裝修管理辦法》

第十五條

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；實(shí)施期限；允許施工的時(shí)間；廢棄物的清運(yùn)與處置；住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

禁止行為和注意事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任；其他需要約定的事項(xiàng)page29房屋裝修

徐先生想把書(shū)房改大一點(diǎn)，他計(jì)劃把書(shū)房與陽(yáng)臺(tái)間的隔墻敲掉。為了增加臥室的采光，徐先生打算在外墻上開(kāi)一個(gè)窗。他看見(jiàn)朋友家裝了一個(gè)巨型浴缸，也想在自家裝一個(gè)。徐先生的計(jì)劃是否都能實(shí)現(xiàn)？

page30房屋裝修分析：拆除隔墻

若隔墻為承重墻，須原設(shè)計(jì)單位或具有同等資質(zhì)的單位出具設(shè)計(jì)方案外墻開(kāi)窗更改外立面，須物業(yè)所在地的規(guī)劃部門(mén)同意。若外墻為承重墻，則須設(shè)計(jì)單位同意；若為填充墻，則無(wú)須安裝巨型浴缸若巨型浴缸超過(guò)樓面荷載，須原設(shè)計(jì)單位或具有同等資質(zhì)的單位出具設(shè)計(jì)方案page31房屋裝修【法律依據(jù)】《住宅裝飾裝修管理辦法》第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

page32房屋裝修

本辦法所稱(chēng)建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。

本辦法所稱(chēng)承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。page33房屋裝修【法律依據(jù)】《住宅裝飾裝修管理辦法》

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。

page34房屋裝修【法律依據(jù)】《住宅裝飾裝修管理辦法》

第七條住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。

第八條

改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。

第九條裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。page35房屋裝修【法律依據(jù)】《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（八）損毀樹(shù)木、園林；

（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。page36房屋裝修

樓下的余先生得知徐先生打算安裝的浴缸超過(guò)了樓面荷載，余先生建議徐先生更換一個(gè)輕便型的浴缸，徐先生對(duì)余先生的建議，不予理會(huì)。余先生這時(shí)該怎么辦？page37房屋裝修page38房屋裝修【法律依據(jù)】《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》