六安南山御園項(xiàng)目營銷投標(biāo)報(bào)告

六安

南山御園項(xiàng)目營銷投標(biāo)報(bào)告上啟智地2013.8本報(bào)告結(jié)構(gòu)

設(shè)定目標(biāo)提出問題解答問題二、面臨大勢及競爭（與誰競爭）三、項(xiàng)目營銷定位（我們的客戶是誰？）四、推廣策略排布（如何引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？）一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定五、合作方式、啟行簡介項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定一期啟動區(qū)，正在建設(shè)的共7棟聯(lián)排，建筑面積共1.4萬平方米，總投資1800萬元，5棟4聯(lián)排，2棟6聯(lián)排，共32套。首期推出，預(yù)計(jì)去化周期一年。戶型面積從320～430平方米。一、項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)定競爭市場掃描-鎖定競爭對手宏觀市場分析二、與誰競爭？二、面臨大勢及競爭第二部分宏觀市場分析2012全年完成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額121.5億元，增長26%；當(dāng)年商品房屋新開工面積489.9萬平方米，增長10.9%；施工面積1072.8萬平方米，增長26.1%；竣工面積162.9萬平方米，下降5.1%；商品房屋銷售面積262.2萬平方米，下降5.9%；銷售額117.3億元，增長0.9%。1、六安房地產(chǎn)投資增長迅猛，供應(yīng)量大2、受調(diào)控影響，銷售面積有所下降3、銷售價(jià)格保持平穩(wěn)增長態(tài)勢總結(jié)：1、六安別墅市場呈現(xiàn)較明顯的區(qū)域分化，目前主要集中在“政務(wù)區(qū)城南板塊”和“經(jīng)開區(qū)三十鋪板塊”兩大板塊。2、六安別墅市場目前以常規(guī)城市型別墅為主導(dǎo)，第一居所功能需求，產(chǎn)品品質(zhì)亟待提升，中高端市場供應(yīng)量少，高端市場基本是空白，高端客戶外溢。3、聯(lián)排別墅在售均價(jià)在5000元/㎡左右；4、即將上市的別墅項(xiàng)目產(chǎn)品線較豐富，未來呈現(xiàn)競爭態(tài)勢。別墅市場分析競爭市場掃描樓盤名稱地址物業(yè)形態(tài)容積率總建面面積段銷售均價(jià)（元/㎡）悠然南山金安區(qū)聯(lián)排、獨(dú)棟、高層1.07582萬方250-500m2雙拼均價(jià)為6000-8000元/㎡三元山莊經(jīng)開區(qū)聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟1.0214萬方200-300㎡聯(lián)排均價(jià)5158元/㎡白鷺雅苑經(jīng)開區(qū)獨(dú)棟1.3410萬方260-345㎡均價(jià)8800元/㎡振興中央公館金安區(qū)獨(dú)棟、聯(lián)排、高層3.3355萬方300、500m2預(yù)計(jì)13000中辰一品裕安區(qū)疊加別墅2.217.9萬方180-345㎡未開盤六安主要在售別墅項(xiàng)目一覽目前一期房源基本銷售完畢，已經(jīng)交房。二期有73獨(dú)棟，25套別墅已銷售11套。三期18套雙拼別墅處于認(rèn)籌階段。主推有202㎡，313㎡，325㎡和409㎡的戶型，均價(jià)為6000-8000元/㎡狹義上的競爭對手為興茂·悠然南山，同時(shí)也面臨全市別墅客群爭奪鎖定競爭對手樓盤名稱悠然南山物業(yè)類型聯(lián)排、獨(dú)棟、高層、度假酒店占地面積2500畝開發(fā)商重慶興茂集團(tuán)銷售情況二期在售，三期蓄水別墅套數(shù)800余套產(chǎn)品信息以獨(dú)棟為主，含聯(lián)排、雙拼、疊拼及空中別墅等多元產(chǎn)品線，規(guī)劃配套有度假酒店、風(fēng)情小鎮(zhèn)、小球訓(xùn)練基地、生態(tài)農(nóng)場主力戶型250-500m2左右均價(jià)均價(jià)6000，總價(jià)200—300萬廣告語果嶺別墅

名流圈層主力客群輻射合肥及全省高端客戶競爭突圍本案毗鄰悠然南山，項(xiàng)目內(nèi)部無高爾夫球場及小球訓(xùn)練中心等硬件配套。所以，本案需最大化挖掘自身優(yōu)勢、營銷造勢、吸引客源、搶奪客源，將是未來營銷攻關(guān)的重點(diǎn)。項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目客戶定位三、項(xiàng)目營銷定位第三部分

項(xiàng)目資源占有項(xiàng)目核心優(yōu)勢界定項(xiàng)目資源占有本案占據(jù)優(yōu)質(zhì)自然資源、需要打造超越市場品質(zhì)和層次、代表六安上流階層尊貴生活方式和圈層特征的高端別墅。項(xiàng)目位于六安城市未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，坐落于六舒路原六安市糧食儲備庫，南接310國道、北通規(guī)劃中的合六城際快速通道。項(xiàng)目西鄰六安目前體量最大的興茂·悠然南山別墅度假群、六安首個(gè)高爾夫球場及安徽小球訓(xùn)練基地。距離六安市區(qū)10分鐘車程，距離市區(qū)中心約6公里。項(xiàng)目資源占有南山御園別墅項(xiàng)目周邊目前在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有興茂·悠然南山、元和山莊老年公寓以及項(xiàng)目對面的安置小區(qū)，處于在售或者在建狀態(tài)，周邊基礎(chǔ)配套暫不完善，短時(shí)間內(nèi)不能給予客戶一定信心。前期本項(xiàng)目的配套將依賴于興茂·悠然南山的內(nèi)部配套設(shè)施，及本項(xiàng)目的后期商業(yè)配套。項(xiàng)目至周邊縣市交通較為發(fā)達(dá)，至市區(qū)的六舒路拓寬計(jì)劃正在規(guī)劃當(dāng)中，未來區(qū)域整體形象及交通將會更加便捷。項(xiàng)目周邊未來發(fā)展較為樂觀，合六城際快速通道即將開通，在建項(xiàng)目興茂以及元和山莊均以旅游地產(chǎn)為主題，南山片區(qū)未來將可能成為旅游地產(chǎn)集群、六安高端豪宅以及別墅產(chǎn)品高尚典范，但需要很長周期的市場培育階段。項(xiàng)目客群定位從悠然南山的現(xiàn)有別墅購買群體來看，客戶主要來源于六安市區(qū)及下屬縣市，大型民企高管及私企業(yè)主為購買別墅的主要群體，同時(shí)皖西地區(qū)、合肥周邊地市的私企老總及高管。我們的客戶是誰？以“小面積獨(dú)立空間”鎖定首置客層建筑形態(tài)是關(guān)鍵。以“空間+環(huán)境”所定首置及首改客層占有資源是關(guān)鍵。以“空間+成熟”鎖定再改客層享受資源是關(guān)鍵。以“俯視眾人”鎖定頂端客層終極居所或收藏置業(yè)。200-300萬主流型300萬以上高端型100萬以下經(jīng)濟(jì)型100-200萬門檻型本案客源層級六安豪宅客群金字塔結(jié)構(gòu)示意圖項(xiàng)目客群定位從六安現(xiàn)有別墅客群構(gòu)成及本案特質(zhì)等綜合判斷，本案主力客戶定位：瞄準(zhǔn)市區(qū)拓展下級縣城，輻射周邊地市的最高端群體，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注私企業(yè)主、民企高管、部分政府官員及衣錦還鄉(xiāng)高端偶得客戶群體。項(xiàng)目客群定位第四部分四、推廣策略排布（如何引導(dǎo)客戶并促進(jìn)成交？）依托自然性資源占有優(yōu)勢改造居住環(huán)境、提升產(chǎn)品力，形成與高端住宅產(chǎn)品明顯區(qū)隔，從而滿足日益增長的財(cái)富階段的層峰需求。憑借南山的優(yōu)質(zhì)未來人居環(huán)境，以小球基地，高爾夫球場等現(xiàn)有的硬件優(yōu)勢，塑造本案定制化別墅區(qū)特有的高端形象。創(chuàng)意型的制造賣點(diǎn)，進(jìn)行媒體炒作，通過事件營銷，樹立定制化別墅標(biāo)桿，開創(chuàng)六安高端豪宅之先河。通過體驗(yàn)式營銷建立口碑，增強(qiáng)客戶信心，以口碑為基礎(chǔ)結(jié)合媒體宣傳造勢，完成項(xiàng)目的可持續(xù)性銷售。依勢借勢造勢順勢而為推廣策略定制化高端豪宅的營銷思路不同于普通住宅類及普通別墅產(chǎn)品，既要注重拉高形象力的塑造，又要注重產(chǎn)品力品質(zhì)的物質(zhì)性高需求的體驗(yàn)以及隱藏其中的深層次的高精神性需求的滿足，因此本案的營銷總體思路是：以高調(diào)性推廣塑造定制別墅形象標(biāo)桿以資源稀缺性突出產(chǎn)品核心優(yōu)勢以產(chǎn)品力提升豐富項(xiàng)目價(jià)值感知以體驗(yàn)式營銷滿足客戶心理需求以多渠道戰(zhàn)略解決目標(biāo)客源導(dǎo)入

營銷總攻略以分批次層級式推售實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)推廣策略策略分解推

廣

策

略高調(diào)起勢，形象為先，大眾與小眾傳播聯(lián)合出擊。體驗(yàn)策

略現(xiàn)場為王，放大細(xì)節(jié)，重視體驗(yàn)，銷售服務(wù)動線，情景式說辭?？?/p>

戶

策

略圈層影響與渠道拓展相結(jié)合，精準(zhǔn)制導(dǎo)，保障客源。推

售

策

略分批次限量層級式推售，優(yōu)弱產(chǎn)品搭配組合，追求溢價(jià)。策略分解凡豪宅，形象力是第一營銷力。本案要以開創(chuàng)并代言六安城市高端的定制化別墅精神為己任，必須高舉高打，通過強(qiáng)勢推廣，建立豪宅話語權(quán)，奠定六安定制化別墅第一意象。整體推廣應(yīng)以高基調(diào)姿態(tài)，主打形象牌，傳遞高品質(zhì)生活，滿足目標(biāo)客戶心理需求。高調(diào)性面市高姿態(tài)占位高形象自詡高價(jià)值傳遞別墅價(jià)值觀推廣基調(diào)大眾媒體造勢高調(diào)推廣，高端占位全城及周邊覆蓋，領(lǐng)袖印象小眾媒體滲透客群鎖定，精準(zhǔn)細(xì)分分眾傳播，口碑速遞+線上與線下協(xié)調(diào)配合，大眾媒體和小眾媒體緊密結(jié)合。戶外廣告牌（主形象）報(bào)紙（傳遞項(xiàng)目動態(tài)與價(jià)值）

論壇、發(fā)布會、推介會（營造產(chǎn)品標(biāo)桿）

大型主題活動（塑造聲譽(yù)、營造熱點(diǎn)）大眾營銷樹聲譽(yù)小眾營銷做溝通在六安星級酒店大堂展示推介，如皖西賓館、沃爾特酒店高端雜志、樓市?？邫n直郵函、客戶通訊專有圈層：高端會所、俱樂部、銀行客戶等媒介通路銷售階段及分期運(yùn)行計(jì)劃預(yù)備階段2013.8月~9月初蓄水階段2013.12月-2014年1月8日公開銷售階段2013.1.8~2014.2月底強(qiáng)銷階段2014.3月~2014年8月持續(xù)階段2014.9月~2014.12月收尾階段2015.1月以后推廣策略住宅銷售排期準(zhǔn)備案前銷售工作，落實(shí)各項(xiàng)銷售道具聚焦人氣，積累客源完成積累客戶成交，挖掘新客戶進(jìn)場

喚起新老客戶關(guān)注，進(jìn)行花園洋房銷售消化前期客戶，銷售滯后余屋消化最后余屋，完成最后簽約

1銷售運(yùn)行流程一

2013年8月9月

10月

12月-1月預(yù)備階段時(shí)間：8月-11月確定廣告企劃方案，與甲方溝通需配合事宜。做好外接待，人員招聘與培訓(xùn)，項(xiàng)目前期宣傳工作，為銷售蓄水做準(zhǔn)備。項(xiàng)目接手確定資料入場，及項(xiàng)目前期宣傳階段策略分解聚集人氣積累客源10月中旬外接待投入使用。甲方配合銷售資料的確認(rèn)和準(zhǔn)備，此階段主要媒體為戶外大牌、燈箱廣告、工地圍墻、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、SP活動、道旗。主要訴求為前期樓盤形象宣傳。推廣策略銷售運(yùn)行流程二

2014年1月8日2月10日春節(jié)3月5月6月一期公開銷售7棟共32套，面積1.4萬㎡項(xiàng)目開盤階段策略分解公開銷售階段強(qiáng)銷階段一開盤前現(xiàn)場售樓處落成，樣板房及景觀展示區(qū)正式完工，緊密配合一期的公開銷售。主要通過戶外、短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、夾報(bào)、派報(bào)、SP活動、燈箱、等廣告媒體全方位宣傳本案的隆重公開，大打品質(zhì)牌，高貴，強(qiáng)勢吸引每一個(gè)有購房需求客戶的眼球。推廣策略銷售運(yùn)行流程三

2014年9月10月12月1月

強(qiáng)銷階段二階段策略分解強(qiáng)銷階段二本階段首批的銷售為本案的名聲及產(chǎn)品在客戶心中的影響奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)，隨著工程進(jìn)度逐步完善。主要媒體以戶外、短信、派報(bào)、夾報(bào)、燈箱、SP活動為主，強(qiáng)化銷售力度，穩(wěn)中求勝。樣板房實(shí)景體驗(yàn)，盡顯尊榮與高貴。鞏固老客戶，開拓新客戶。推廣策略預(yù)備階段細(xì)則

——準(zhǔn)備案前銷售工作，落實(shí)各項(xiàng)銷售道具行銷時(shí)間：2013.8月——9月推廣策略2此階段是本項(xiàng)目銷售案前的準(zhǔn)備階段，充分做好開案前的銷售

宣傳預(yù)備工作。為后續(xù)銷售啟動階段全面鋪墊。工作事項(xiàng)主要由本公司與甲方積極配合，完成案前各項(xiàng)工作任務(wù)。

企劃目的推廣策略類別工作項(xiàng)目1.LOGO2.銷平/銷海3.階段海報(bào)/DM4.VI系統(tǒng)（名片/信封/信紙/文件夾/紙杯/手提袋）5.公開媒體計(jì)劃6.樓書（產(chǎn)品樓書以及電子樓書）7.展板8.工地圍板及路牌9.引導(dǎo)旗、橫幅10.會所建議、樣板房建議、售樓處選址、外接待包裝建議、營銷方案建議11、售樓車設(shè)計(jì)12、家俱配置圖13、沙盤模型制作14、售樓車設(shè)計(jì)階段主要工作一推廣策略類別工作項(xiàng)目市區(qū)接待1.外接待尋點(diǎn)2.市區(qū)接待中心裝修設(shè)計(jì)3.模型4.門頭字體、巨型看版、室內(nèi)看板5.LOGO墻、銷控臺6.銷售桌椅以及辦公用具7.電腦、空調(diào)等設(shè)備8.電話類別工作項(xiàng)目現(xiàn)場表現(xiàn)1.現(xiàn)場接待中心設(shè)計(jì)施工（建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)/室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)/）2.示范屋、示范組團(tuán)3.燈箱（室內(nèi)/外）4.LOGO墻5.銷售桌椅以及辦公用具進(jìn)場6.音響空調(diào)等設(shè)備7.室內(nèi)外綠化(含樣板區(qū))8.電話階段主要工作二推廣策略類別工作項(xiàng)目業(yè)務(wù)執(zhí)行1.DM名單收集（客戶接待）2.派/夾報(bào)計(jì)劃3.銷講資料（答客問）4.銷售講習(xí)5.定價(jià)原則6.價(jià)目表(底價(jià)、表價(jià))7.付款方式8.按揭及付款索引9.預(yù)約單10.樣本合同11.人員進(jìn)駐（招募/培訓(xùn)/接待）12.內(nèi)部認(rèn)購?fù)茝V策略階段主要工作三2013.12月—2014.1月8日行銷時(shí)間工程進(jìn)度售樓處和樣板房動工蓄水階段細(xì)則——聚焦人氣，積累客源六安高尚生活別墅社區(qū)的炒作及項(xiàng)目知名度的提升推廣策略3利用項(xiàng)目正式亮相和開放的時(shí)期，充分制造樓盤聲勢，展開宣傳、擴(kuò)大市場影響力。通過舉辦相關(guān)通路造勢來吸引六安本地客戶關(guān)注、至電咨詢，并促成意向客戶預(yù)約，聚集人氣。

策劃目的推廣策略文線武線文武雙作策略以文字?jǐn)⑹鰹橹?，采用戶外看板，燈箱，道旗，?bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、公交車、將產(chǎn)品形象概念推出，配合軟新聞輔助，挖掘全市范圍最大客源量舉辦老爺車巡游、品鑒紅酒、法國歌劇體驗(yàn)等，塑造高層次消費(fèi)群體的口碑及對本項(xiàng)目的了解和認(rèn)，可引起市場關(guān)注推廣方案現(xiàn)場售樓處外樹立大型精神堡壘搶眼于周邊樓盤推廣策略先炒作地段，再結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度來宣傳品質(zhì)，突出項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的高貴、健康、尊榮性。地中海法式建筑風(fēng)格、樣板房、配套會所、從而迅速建立起良好口碑和絕佳市場認(rèn)同感。推廣步驟推廣策略地段處于政府規(guī)劃的南山風(fēng)景區(qū)核心區(qū)域，結(jié)合目前的自然景觀，在銷售時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)。以新聞形式進(jìn)行相關(guān)SP活動，先以六安首席高尚生活別墅社區(qū)新概念為宣傳起點(diǎn)，引出將出現(xiàn)的別墅住宅項(xiàng)目開發(fā)，通過強(qiáng)勢的新聞活動聚焦市民目光。通過外接待的對外開放，即對本產(chǎn)品的特征開始做報(bào)紙軟硬廣告的形象預(yù)告，引導(dǎo)性推出六安高尚別墅住宅區(qū)的產(chǎn)品概念。闡述本案的住宅規(guī)劃，高檔次、生態(tài)性的居住特征。引起目標(biāo)高端市場對本項(xiàng)目的關(guān)注。媒體推廣策略推廣策略活動目的：1、確定預(yù)定客戶，發(fā)放VIP卡。

2、詳細(xì)解讀南山御墅，強(qiáng)化浪漫優(yōu)雅調(diào)性。

3、項(xiàng)目品鑒，口碑相傳。

4、客戶蓄水。活動地點(diǎn)：六安知名酒店活動對象：本案意向客戶活動內(nèi)容：1、收取定金。

2、發(fā)放VIP卡。

3、發(fā)放項(xiàng)目資料。

4、品鑒紅酒。

5、項(xiàng)目詳細(xì)介紹。

6、看房班車，現(xiàn)場參觀。

活動推廣SP活動一2014-1月1日品鑒紅酒，品賞南山御墅——客戶預(yù)定紅酒會

廣告配合：報(bào)紙預(yù)約稿、戶外畫面更換、短信、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、公交車體及站臺

六安首席高尚生活別墅區(qū)——正式預(yù)約推廣策略活動目的：1、鞏固客戶，繼續(xù)蓄水。

2、迅速傳播售樓處地址。

3、擴(kuò)大產(chǎn)品影響力。

4、詳細(xì)解讀南山御園，強(qiáng)化浪漫優(yōu)雅調(diào)性。

5、參觀現(xiàn)場，口碑相傳。活動地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓處活動對象：所有意向客戶活動內(nèi)容：1、公開售樓處。

2、公開樣板房和試點(diǎn)景觀帶。

3、品嘗葡萄酒、聽取紅酒知識。

4、欣賞法式高檔家居及莊園景觀。

5、品嘗法國冷餐。

6、現(xiàn)場參觀香頌灣。

7、發(fā)放項(xiàng)目資料。廣告形式配合：戶外畫面、短信、夾報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、公交車體及站臺六安首席高尚生活別墅區(qū)——火爆預(yù)約活動推廣SP活動二1月下旬體驗(yàn)原味法式尊貴樣板房，盡在南山御園推廣策略戶外：應(yīng)全部落實(shí)，內(nèi)容根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)，通過戶外和現(xiàn)場廣告吸引受眾視線，增加項(xiàng)目形象基調(diào)，沖擊客源視線和心理。夾報(bào)、派報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、短信：利用小眾媒體有針對性的寄發(fā)給客戶，內(nèi)容以產(chǎn)品形象與初步產(chǎn)品力為主，促成有效客戶的來電登記或預(yù)約。燈箱，報(bào)紙，媒體軟文：大面積捕捉客戶，找出主流客戶的所在區(qū)域媒體通路推廣策略總銷售面積1.4萬平米，預(yù)計(jì)共回收資金10000萬元。廣告預(yù)算為總銷金額的1.0-1.5%，則總的廣告費(fèi)用為100-150萬。媒體費(fèi)用預(yù)算表分階段費(fèi)用（萬元）所占總費(fèi)用的比例蓄水階段50%公開銷售階段15%強(qiáng)銷階段一10%強(qiáng)銷階段二10%持續(xù)階段10%收尾階段5%合計(jì)100-150萬100%蓄水階段投入媒體費(fèi)用為總費(fèi)用的50%左右。10月份進(jìn)外接待售樓處，并開始蓄水工作，大量的媒體投放配合1月的開盤工作。預(yù)計(jì)第一期推10套，在前期1個(gè)月蓄水階段，配合“炮轟”效果的包裝推廣，力爭開盤當(dāng)月售出60%，為后期銷售鋪下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)2014年1月—2014年2月底行銷時(shí)間工程進(jìn)度公開銷售推廣細(xì)則——完成積累客戶成交，挖掘新客戶進(jìn)場推廣策略1月前樣板區(qū)和景觀示范區(qū)完成4企劃目的以南山御墅的正式公開為第一波強(qiáng)勢推廣，將當(dāng)天和一周內(nèi)現(xiàn)場成交的火爆場面和銷售量做最大宣傳，持續(xù)吸引廣泛新客戶進(jìn)場。開始對項(xiàng)目整體形象進(jìn)行闡述，通過現(xiàn)場工程進(jìn)度逐日完善，加大力度炒作地塊及生態(tài)居住環(huán)境，樣板房及部分景觀出樣，以直觀效應(yīng)提升南山御墅整個(gè)高格調(diào)品質(zhì)的價(jià)值，建立客戶強(qiáng)大信心度，引起最大一波銷售高潮。通過特定通路的客源再發(fā)展六安多區(qū)域推廣，利用傳統(tǒng)節(jié)日挖掘大量客戶。推廣策略推廣策略：點(diǎn)、線、面全面出擊戰(zhàn)略點(diǎn)：進(jìn)行客源針對性重點(diǎn)攻擊，對六安本地客戶“無孔不入”進(jìn)行多點(diǎn)通路宣傳。線：圍繞產(chǎn)品高檔次住宅持續(xù)多角度宣傳，通過NP軟硬廣告和SP活動塑造產(chǎn)品高檔路線。面：舉行多區(qū)域展示宣傳活動，擴(kuò)大宣傳面，將客源面擴(kuò)大到最大限度。推廣方案推廣策略通過大型開盤活動對南山御墅的盛大公開進(jìn)行強(qiáng)力造勢，配合報(bào)紙宣傳增加效應(yīng)，延續(xù)之前蓄水期已形成的購買市場影響力，以正式推出作為新一輪宣傳的起點(diǎn)。通過海報(bào)/DM和報(bào)紙針對南山御墅產(chǎn)品特點(diǎn)進(jìn)行多角度訴求，并對發(fā)展商品牌和已經(jīng)出現(xiàn)的樣板房、部分景觀做初步訴求。從六安主要客源區(qū)域轉(zhuǎn)而進(jìn)行其它區(qū)域的戶外廣告發(fā)布，派發(fā)外區(qū)域海報(bào)，開始利用傳統(tǒng)節(jié)日對本案的有效客戶做特定通路的宣傳。推廣步驟推廣策略

推廣活動SP活動一活動主題：企業(yè)家聯(lián)誼會活動對象：金安區(qū)、中店、私營業(yè)主為主和城南片區(qū)公務(wù)員活動地點(diǎn)：六安高級酒店8月初鎖定目標(biāo)客戶推廣策略1、邀請開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)講話，隨后進(jìn)行產(chǎn)品、物管說明會，對產(chǎn)品做以詳細(xì)說明。2、全體私營業(yè)主和公務(wù)員等目標(biāo)客戶，活動當(dāng)天全部邀請至現(xiàn)場，進(jìn)行產(chǎn)品的宣講，讓每一位到場嘉賓都了解本案的產(chǎn)品，進(jìn)一步激發(fā)他們對高貴生活的向往。3、針對到場的嘉賓進(jìn)行抽獎活動，并配合一些與項(xiàng)目和產(chǎn)品有關(guān)的有獎問答，寓學(xué)于樂，強(qiáng)化產(chǎn)品的宣傳力度。4、針對意向強(qiáng)的客戶進(jìn)行現(xiàn)場登記，調(diào)動所有嘉賓的情緒。

廣告配合：戶外、NP、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信：開盤盛事·名流盛世

——六安首席高尚生活別墅區(qū)

僅32戶精英，落戶南山御墅

——南山御園即將公開熱銷……企業(yè)家聯(lián)誼會推廣策略活動內(nèi)容：

推廣活動SP活動二活動主題：南山御墅開盤典禮暨首批業(yè)主簽約儀式活動對象：預(yù)約、登記客戶，意向客戶活動地點(diǎn)：售樓處1月下旬強(qiáng)勢出擊，迅速征服市場推廣策略1、邀請開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行開幕儀式剪彩并講話，隨后進(jìn)行產(chǎn)品、物管說明會，對產(chǎn)品做以詳細(xì)說明。2、全體預(yù)約客戶公開當(dāng)天全部邀請至現(xiàn)場，進(jìn)行簽約手續(xù)，以酒會形式進(jìn)行簽約，每一位客戶簽約完畢，即刻進(jìn)行5分鐘獅舞表演予以慶祝，并在場人員鼓掌慶賀，以渲染氣氛，給予客戶最大的榮譽(yù)滿足。

3、邀請領(lǐng)導(dǎo)頒發(fā)業(yè)主榮譽(yù)證書和金鑰匙，并進(jìn)行新聞記者隨機(jī)采訪，在滿足業(yè)主心理的同時(shí)，通過現(xiàn)場的新聞報(bào)導(dǎo)刺激潛在購房者。4、登記業(yè)主名字，制作入戶銘牌，制作成指示系統(tǒng)放置在社區(qū)組團(tuán)入口處，以通過對業(yè)主的至上禮遇的形式來打動意向客戶購買心理。5、當(dāng)天簽約客戶奉送禮品和參加豐厚禮品抽獎活動，將當(dāng)天氣氛掀起最高潮。6、針對當(dāng)天盛況進(jìn)行媒體炒作和新聞報(bào)道，持續(xù)挖掘潛在買家。廣告配合：戶外、NP：開盤盛事·名流盛世

——六安首席高尚生活別墅區(qū)

僅32戶精英，落戶南山御墅

——南山御墅公開熱銷，稀有席位減少中……南山御墅開盤典禮暨首批業(yè)主簽約儀式推廣策略活動內(nèi)容：戶外、報(bào)紙：名流生活·看齊南山御墅六安的驕傲，尊貴的家園！南山御墅，名流、時(shí)尚、生態(tài)、生活主張

……產(chǎn)品力訴求（地段發(fā)展/建筑品質(zhì)/景觀庭園/配套設(shè)施……）現(xiàn)場實(shí)景訴求廣告主題此階段廣告總線：眾星捧月，精英薈萃。一座高品質(zhì)，高品位，名流向往的純生態(tài)生活領(lǐng)地。推廣策略強(qiáng)銷階段一細(xì)則——喚起新老客戶關(guān)注，進(jìn)行新二波銷售2014年3月——2014年8月行銷時(shí)間工程進(jìn)度隨著景觀帶完成及房屋實(shí)景落成預(yù)計(jì)第二批推出12套（以老客戶帶動新客戶及新客戶的主動需求，力爭第二次當(dāng)日售出20%）推廣策略5消化公開后累積的客戶，以房屋實(shí)景刺激觀望買家，進(jìn)行新客戶積累。1、通過景觀實(shí)景及景觀帶的逐漸落成，將產(chǎn)品與之結(jié)合，把高尚、生態(tài)、尊貴的生活方式完全展現(xiàn)。2、結(jié)合工程進(jìn)度，舉辦相應(yīng)高檔次高格調(diào)SP活動，將六安首席高尚生活別墅區(qū)領(lǐng)地氛圍充分演繹出來。企劃目的推廣方案推廣策略：演繹化策略推廣策略通過報(bào)紙、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外將第二波段的房源信息推出，促成公開期未能購到房源的客戶和新累積客戶成交，并對熱銷情況和現(xiàn)場實(shí)景進(jìn)行描述，引起市場再一次關(guān)注，為后階段蓄水。通過舉辦現(xiàn)場活動，將客戶引至現(xiàn)場，以直觀效應(yīng)帶來的直觀感受，提升樓盤品質(zhì)；舉辦SP活動，營造專屬服務(wù)場景和優(yōu)美生活的演繹。推廣步驟推廣策略

推廣活動活動主題：名人座談活動，參觀樣板房，紅酒品鑒活動主題：品酒游園會活動內(nèi)容：利用樣板景觀和小區(qū)景觀的落成，舉辦燒烤、文藝表演活動。3月2014年5月推廣策略廣告主題報(bào)紙稿要點(diǎn)產(chǎn)品力訴求

實(shí)景訴求

廣告總領(lǐng)：看得見的品質(zhì)生活，體驗(yàn)得到的生態(tài)小區(qū)生活方式訴求建筑品質(zhì)看得見的生活高尚鄰里/社區(qū)風(fēng)貌推廣策略繼續(xù)以戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)、夾報(bào)為主，保持報(bào)紙廣告頻次，廣告通路推廣策略持續(xù)階段——消化前期客戶，銷售滯后余屋2014.9~2014.12月底2014.9月—2014.12月底行銷時(shí)間工程進(jìn)度現(xiàn)房實(shí)景逐漸落成本階段推出少量新房源，主要是去化之前一批、二批剩余房源的同時(shí)以本階段老客戶帶動新客戶及新客戶的主動需求，制定一系列的老客戶帶新客戶的優(yōu)惠鼓勵措施，促進(jìn)成交，做好最后幾棟房子的銷售。推廣策略6企劃目的加大現(xiàn)場實(shí)景樣板房、樣板景區(qū)、景觀的宣傳，重點(diǎn)展現(xiàn)未來居住此地的尊榮、生態(tài)、時(shí)尚的品質(zhì)生活繼續(xù)利用老客戶帶新客戶實(shí)行優(yōu)惠的銷售策略實(shí)行貴族一族聚居的生活圈樹立產(chǎn)品個(gè)性品牌和發(fā)展商品牌，加深在市場的知名度。推廣策略推廣方案互動策略通過與客戶層次相關(guān)的大型活動，呼應(yīng)生態(tài)理念，促成銷售行為，形成有效活動繼續(xù)通過有效的老客戶帶動新客戶實(shí)行雙惠的策略進(jìn)行直銷活動，形成社會與客戶的互動，消化房源通過企業(yè)與社會、企業(yè)與客戶的三方互動活動，建立企業(yè)品牌推廣策略通過網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、夾報(bào)廣告宣傳項(xiàng)目的更新信息和活動信息以活動建立產(chǎn)品與發(fā)展商的品牌形象，側(cè)重物業(yè)管理品牌的引入，樹立高品質(zhì)生活景象。步驟同時(shí)寄發(fā)DM，客戶信等，通過實(shí)景和活動充分闡述尊榮、時(shí)尚、生態(tài)的居住區(qū)

推廣步驟廣告主題戶外、夾報(bào)、短信、網(wǎng)絡(luò)要點(diǎn)：產(chǎn)品力訴求，生活方式訴求實(shí)景/房型/產(chǎn)品口碑/發(fā)展商品牌