龍湖項目運營管理分享

龍湖工程運營分享xxxx缺乏有效的“分級方案管控〞體系；方案調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為工程的交付而搶工期；無法對工程經(jīng)理進行量化的績效考核；跨工程、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好似和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；行業(yè)工程運營現(xiàn)狀怎么辦？？行業(yè)現(xiàn)狀分析建設(shè)高效的運營管理體系！固本培元：“工程經(jīng)理制〞夯實本地開展根底龍湖早期在本地開展的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司開發(fā)管理部設(shè)計管理部本錢控制部總經(jīng)辦財務(wù)部A工程工程部B工程工程部C工程工程部土建組安裝組園建組后勤組人力資源部營銷部招投標管理部工程經(jīng)理全國布局，三級管控運籌帷幄〔集團、公司、工程〕龍湖在全國開展的工程運營管理組織架構(gòu)龍湖PMO體系

集團和工程公司的在運營管理方面職能定位管理部門(機構(gòu))職能集團總部工程公司運營中心工程公司PMO制度制定知識管理和資源共享集團關(guān)鍵節(jié)點管控一級進度方案管控階段性成果管控工程預(yù)案的審核與控制工程進度方案的審核與控制工程目標本錢的審核與控制工程質(zhì)量與階段性成果的審核與控制工程投資收益監(jiān)控與應(yīng)對PMO：ProjectManagementOffice工程管理辦公室PMO定位：分公司工程運營決策機構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負責(zé)人+分公司運營專員+業(yè)務(wù)職能負責(zé)人PMO運作形式：PMO會議工程運營管理體系目的：保障和提高工程運營效率目的：保障和提高工程運營效果、運營質(zhì)量目的：保障和提高工程運營的決策效率、決策質(zhì)量；躲避控制決策風(fēng)險目的：知識積累、知識共享在工程運營中知累知識在工程運營中應(yīng)用知識工程運營管理體系精細化＝工程方案越細越好方案？方案過細的弊端：難以進行合理分權(quán)違背抓重點的〔聚焦〕的原那么關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控〔推卸責(zé)任的借口〕無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響龍湖工程進度方案管理體系：——工程進度方案的分級編號分級/計劃類別相關(guān)闡述1集團關(guān)鍵節(jié)點計劃集團層面能各項目的管控計劃，每個項目共有14個關(guān)鍵節(jié)點其中5個關(guān)鍵節(jié)點屬集團決策層特別關(guān)注的節(jié)點，須集團總經(jīng)理審批生效2項目主計劃地區(qū)公司層面對各項目的管控計劃，由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項（或工作包），不允許減少工作項（或工作包）3項目專項計劃專項計劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負責(zé)的項目計劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團備案4項目樓棟計劃二級計劃分解到個人或小組所負責(zé)的項目計劃，暫不定義統(tǒng)一模板工程方案：新工程取得土地中標通知書后7-14個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO工程啟動會方式編制完成集團關(guān)鍵點方案及工程一、二級方案，形成“工程方案〞。分級方案管理體系集團關(guān)鍵節(jié)點方案定義集團層面〔管理層〕對各個工程的管控方案，通常指的是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑事件。目的實現(xiàn)集團與區(qū)域公司對方案的分層級管理明確進度方案管理和控制的重點在集團內(nèi)統(tǒng)一方案達成情況的評判標準龍湖集團關(guān)鍵節(jié)點14個關(guān)鍵節(jié)點：取得國土使用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計完成初步設(shè)計完成施工圖設(shè)計取得施工許可證工程開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤景觀施工進場竣工備案交房交房完成率95％管控規(guī)那么：不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整方案，只需將結(jié)果抄送集團運營中心影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注;剩余9個關(guān)鍵點的變化由集團運營中心審批集團只考核工程關(guān)鍵節(jié)點的按時達成率。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點——進度導(dǎo)向獲取?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?獲取?國有土地使用證?獲取?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?取得立項核準獲取?建筑工程施工許可證?發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)到達預(yù)售條件辦理?預(yù)售許可證?開盤獲取?竣工驗收備案表?業(yè)主收樓工程運營管理PMO管控流程實現(xiàn)跨區(qū)域多工程管理復(fù)制分級方案管理體系工程主項方案定義區(qū)域公司層面對各工程的管控方案一般由集團統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板要點工程全生命周期的方案〔從立項到交房〕工程經(jīng)理負責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制工程總工期強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同分級方案管理體系工程專項方案定義各職能部門在工程主方案的指引下，進一步細化本專業(yè)線的工作方案，形成工程的專項方案；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團備案。要點對工程專項方案細化安排，例如：報建方案、設(shè)計方案、工程方案、營銷方案；職能經(jīng)理負責(zé)營銷方案〔全生命周期〕工程專項方案〔分區(qū)/標段方案、不到樓棟〕設(shè)計專項方案分級方案管理體系樓棟施工方案定義現(xiàn)場工程師在工程專項方案的指引下，細化形成每棟單體樓的工程施工方案。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理方案執(zhí)行量化的達成比率工程運營管理體系工程運營管理體系運營決策－－運營會議體系運營會議體系運營決策－－非運營會議體系非運營會議體系工程運營管理體系知識分類工程維度：集團、公司、工程、開發(fā)階段專業(yè)維度：專業(yè)部門知識沉淀在業(yè)務(wù)