關(guān)于我國(guó)開(kāi)展廉政保險(xiǎn)制度的思考

關(guān)于我國(guó)開(kāi)展廉政保險(xiǎn)制度的思考

一、完善城鎮(zhèn)推動(dòng)tina家庭建設(shè),探索廉社服務(wù)模式租賃住房的后續(xù)管理服務(wù)是完善租賃住房制度的一部分。租賃住房的后續(xù)管理服務(wù)包括對(duì)租賃住房的監(jiān)督管理、房地產(chǎn)服務(wù)和質(zhì)量保障。黨的十七大報(bào)告指出:“健全廉租住房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難?！北砻髁它h和政府對(duì)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問(wèn)題的高度關(guān)注。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度,政府和單位通過(guò)向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來(lái)減輕居民的住房壓力,因而也是一項(xiàng)帶福利性的惠民政策。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度,加大對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭及低收入者的住房保障力度,既是社會(huì)公平正義原則的具體表現(xiàn),也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。廉租房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對(duì)于廉租房社區(qū)的管理、服務(wù)模式,如果政府撒手不管,就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量,違背了保障低收入的初衷;如果全部由政府來(lái)承擔(dān),政府受其財(cái)力約束,定然力不從心;如果全部由企業(yè)來(lái)承擔(dān),因其收益低于機(jī)會(huì)成本,也會(huì)無(wú)人問(wèn)津。那么廉租房小區(qū)管理、服務(wù)的運(yùn)作模式應(yīng)該是怎樣的呢?目前如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務(wù)方面都有較豐富的經(jīng)驗(yàn),也有一些相關(guān)的研究文獻(xiàn),但由于制度和環(huán)境等因素,境外的操作模式并不適合中國(guó)的實(shí)際,而國(guó)內(nèi)對(duì)廉租房管理、服務(wù)的模式研究的相關(guān)文獻(xiàn)很少。我們主要針對(duì)常德市的實(shí)際情況,探索如何建立有效的城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式,將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),確保物管資金的平衡,既減輕政府的負(fù)擔(dān),又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。二、清潔社會(huì)管理的缺陷1.從住宅租賃的基本需求來(lái)看，管理方面還存在以下問(wèn)題(1)物業(yè)預(yù)防費(fèi)用政府考慮到廉租房家庭的特殊情況,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi),只需交納一定的房租,房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問(wèn)題,無(wú)法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。(2)法規(guī)的救濟(jì)制度我們?cè)谡{(diào)查常德時(shí)發(fā)現(xiàn)有73.91%的民眾認(rèn)為廉租房體制只是權(quán)宜之計(jì),只有16.31%的民眾認(rèn)為廉租房體制是常規(guī)化社會(huì)救濟(jì)制度。目前廉租房物業(yè)管理基本上政府行政管理為主,這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)管理。對(duì)于政府來(lái)說(shuō),物業(yè)管理運(yùn)行成本加大,政府就沒(méi)有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來(lái)滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講,這樣會(huì)形成一個(gè)困境,不利于政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用,而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)有73.91%的民眾認(rèn)為廉租房體制只是權(quán)宜之計(jì)。(3)解決社區(qū)內(nèi)部勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題沒(méi)有充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì)。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區(qū)富裕勞動(dòng)力解決,另一方面可以解決社區(qū)里勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題,為部分人員增進(jìn)收入,確保社區(qū)的平穩(wěn)運(yùn)行,創(chuàng)造調(diào)整社區(qū)環(huán)境。(4)廉社公司的管理模式創(chuàng)新如何保證在廉租房家庭入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期的承諾之間沒(méi)有落差,并且物管公司在不增加廉租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下,對(duì)社區(qū)進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng),以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,必須探索廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式。2.《物權(quán)法》對(duì)于單一條件退出的規(guī)定,不能具體問(wèn)題目前我國(guó)的廉租房退出機(jī)制中存在規(guī)定不全面,監(jiān)管不到位和懲罰不嚴(yán)的情況?！冻擎?zhèn)最低收入家庭廉租房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規(guī)定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實(shí)際中,廉租房保障對(duì)象應(yīng)該退出的情況不知規(guī)定中列舉的情況。部分地區(qū)對(duì)廉租住房分配及資格審核操作不規(guī)范,也使得“關(guān)系戶”脫離廉租住房退出機(jī)制的制約。具體而言,我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制有如下幾個(gè)問(wèn)題。(1)自我審核機(jī)制尚未建立廉租房的退出機(jī)制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對(duì)比作為退出衡量標(biāo)準(zhǔn)的,當(dāng)家庭收入超過(guò)最低生活保障線時(shí)取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。在我國(guó),家庭收入的鑒別主要采取個(gè)人申請(qǐng)、入戶調(diào)查、公示等一系列審核程序。但目前我國(guó)還沒(méi)有建立起個(gè)人信用制度和個(gè)人申報(bào)機(jī)制,低收入家庭的成員往往又從事臨時(shí)性工作,收入來(lái)源多元化,其收入難以鑒定和掌握。即使社區(qū)工作人員的入戶調(diào)查難以完全獲取廉租戶的與收入有關(guān)的各項(xiàng)真實(shí)數(shù)據(jù),因?yàn)樗麄儗⒋蟛糠值淖⒁饬杏谝粤鈶舻募彝ブС鰜?lái)判定其收入。這種做法不但不能準(zhǔn)確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化,而且容易對(duì)收入沒(méi)有超過(guò)最低生活保障線的家庭產(chǎn)生誤判。將廉租戶的各項(xiàng)信息進(jìn)行公示?！肮尽蹦康氖菫榱藢⒘鈶舻那闆r公之于眾,接收鄰里的監(jiān)督,達(dá)到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個(gè)問(wèn)題:一是由于城市建設(shè)的加快,打破了原有的居住格局,城市居民之間的交往日益減少,甚至出現(xiàn)隔離狀態(tài)。所以想通過(guò)鄰里的舉報(bào)來(lái)實(shí)現(xiàn)監(jiān)督可以說(shuō)是難以實(shí)現(xiàn)的;另外,將廉租戶的各項(xiàng)信息公諸于眾,容易對(duì)其心理造成影響,進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)分層,很難達(dá)到廉租房應(yīng)有效果。(2)騙租預(yù)防、住宅小區(qū)風(fēng)險(xiǎn)全國(guó)各地對(duì)“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng):“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格”。縱觀這幾項(xiàng)措施,可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的,騙租的違約收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本。實(shí)際上這對(duì)不具備享受廉租房資格的群體是一個(gè)負(fù)激勵(lì)作用,使更多的人鉆政策的漏洞,讓本來(lái)有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見(jiàn),建立廉租房退出機(jī)制十分必要和迫切。(3)退出機(jī)制中必須杜絕海外投資(1)退出條件的設(shè)計(jì)界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮(zhèn)居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房,一旦承租家庭收入超過(guò)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn),原則上便不得續(xù)租。但在具體實(shí)施細(xì)則中又規(guī)定,如果確有困難可以續(xù)租,只是租住時(shí)間不能太長(zhǎng),并按當(dāng)?shù)毓凶》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)收取租金。顯然,對(duì)續(xù)租條件的規(guī)定存在較大的人為因素,可能因工作人員主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴(kuò)大退出條件中除外條款的運(yùn)用范圍。另外,在受訪者住戶中有60.87%不知道有退出機(jī)制,所以有些人并不是故意騙租,而是不知道政策。(2)在退出過(guò)程中,有部分所謂的“關(guān)系戶”,因有一些特殊關(guān)系而脫離退出機(jī)制之外,甚至在其收入水平達(dá)到或超過(guò)廉租房標(biāo)準(zhǔn)后,仍舊住于廉租房里,給社會(huì)和廉租房本身造成了不好影響,這種情況應(yīng)在退出機(jī)制中要杜絕。(3)廉租房建設(shè)及管理資金問(wèn)題我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源雖然逐漸清晰,但落實(shí)不夠到位,資金供應(yīng)仍然不足。《廉租住房保障資金管理辦法》明確,我國(guó)廉租住房保障資金的來(lái)源只能包括省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金等8項(xiàng)。這些資金落實(shí)起來(lái)仍然困難,而且數(shù)額不定,如公積金增值在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)后,剩余資金就非常有限。但是,我國(guó)符合享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)家庭總量很大,真正被納入廉租房保障范圍,并因此受益的家庭數(shù)量很少。這些都表明可用于廉租房建設(shè)的資金仍然不足,導(dǎo)致廉租房建設(shè)供不應(yīng)求,嚴(yán)重影響了我國(guó)廉租房建設(shè)的穩(wěn)健發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾方面:資金不足,難以發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)隨房?jī)r(jià)的不斷升高,中低收入百姓“望房興嘆”,特別是困難戶,只能表現(xiàn)出的是無(wú)奈和辛酸,高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為城市居民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問(wèn)題卻不堪重負(fù),使有限的資金難以發(fā)揮有效作用,資金資源不能達(dá)到最佳配置。因此,廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂(lè)觀,尤其是資金問(wèn)題,已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸。2006年,全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房513萬(wàn)套,建筑面積293168萬(wàn)平方米,僅完成計(jì)劃的三分之一左右,其中一個(gè)很重要的原因,就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足。資金周轉(zhuǎn)引發(fā)弊端。由于各地要建設(shè)“廉租房”,進(jìn)而引發(fā)了不同的市場(chǎng)租賃價(jià)格,也導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)中缺少了公平的杠桿。同時(shí),由于廉租房的價(jià)格降低,二手房市場(chǎng)也受到了沖擊,從而又引發(fā)了市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)期,使資金的周轉(zhuǎn)率得不到提升,影響了市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。物業(yè)管理方面資金也不足,社區(qū)物業(yè)無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面廉租房建設(shè)過(guò)程中資金缺乏,再加上住進(jìn)廉租房里的大部分為低收入家庭,本身生活就有困難,更無(wú)力來(lái)支付社區(qū)物業(yè)費(fèi),表現(xiàn)出其無(wú)奈與辛酸,使許多社區(qū)物業(yè)管理達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),更不用說(shuō)社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)人文。三、雷雨:農(nóng)村偏小,開(kāi)發(fā)規(guī)模無(wú)法比擬從總體上看,常德市廉租房的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他物業(yè)類型。由于廉租房的特殊性質(zhì),其單套戶型面積不會(huì)超過(guò)50平方米。為避免低收入家庭過(guò)于集中而引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題,廉租住房一般不會(huì)大規(guī)模成片建設(shè)。從常德市的情況來(lái)看,已建成的5個(gè)廉租居住點(diǎn)分別在市城區(qū)的東、中、西及德山幾個(gè)點(diǎn),最小的只有700多平方米。最大的一個(gè)居住點(diǎn)也不到2萬(wàn)平方米,與商業(yè)樓盤(pán)動(dòng)則幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)規(guī)模是無(wú)法比擬的。分布零散,對(duì)于管理工作有諸多不便,且成本較大片的商業(yè)小區(qū)高,其中51.09%的住戶搬入廉租房的時(shí)間在1年以下。1.社會(huì)不穩(wěn)定因素較多廉租房有準(zhǔn)入條件限制,與商品房管理服務(wù)相比,廉租房管理服務(wù)難度較大,其居住群體是社會(huì)低收入家庭,如下崗置換、社會(huì)無(wú)業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍,涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中,不穩(wěn)定因素較多。同時(shí)住戶的文化程度不高在受訪的住戶中82.61%為小學(xué)或以下文化、8.70%初中、5.43%中?；蚣夹！?.26%高中、沒(méi)有一人的文化水平是大?；虮究频?相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多難度。2.物業(yè)服務(wù)模式為了使廉租房住戶都能享受改革開(kāi)放和社會(huì)發(fā)展的成果,政府保障部門(mén)作為業(yè)主單位,委托專門(mén)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì)物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù),并且要求廉租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更多的社會(huì)義務(wù),如:社區(qū)愛(ài)心超市和圖書(shū)閱覽室的經(jīng)營(yíng)、解決部分住戶的就業(yè)問(wèn)題,以及社會(huì)捐贈(zèng)物資發(fā)放問(wèn)題等。與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)比,廉租房更側(cè)重于后期管理,側(cè)重于對(duì)租戶的服務(wù),實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼其他渠道國(guó)務(wù)院和湖南省政府都出臺(tái)了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的文件,明確指出:廉租住房保障資金堅(jiān)持財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金為主、多渠道籌措的原則,確保廉租住房保障資金專項(xiàng)用于廉租住房購(gòu)建、維修改造和物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼等。但具體以何種渠道籌措資金,落實(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼還有待于進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。廉租房物業(yè)服務(wù)公司的資金來(lái)源主要是廉租房租金。常德現(xiàn)行的模式是:政府通過(guò)低保金下發(fā)到廉租戶手中,物業(yè)服務(wù)公司代表住房保障部門(mén)向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財(cái)政,再由財(cái)政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務(wù)費(fèi)用?？傮w上依然是“以租養(yǎng)房”的國(guó)有直管公房的模式。但租金標(biāo)準(zhǔn)低于直管公房租金標(biāo)準(zhǔn),相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內(nèi)容和公用水電費(fèi)等支出。直接導(dǎo)致物業(yè)成本高,入不敷出。四、建立廉政改革服務(wù)體系鑒于我國(guó)廉租房后期管理服務(wù)中存在的問(wèn)題與不足,我國(guó)必須結(jié)合實(shí)際情況,不斷完善現(xiàn)有的廉租房制度,建立起一套適合我國(guó)國(guó)情的廉租房后期管理服務(wù)體系。筆者從實(shí)際調(diào)研訪談出發(fā),提出以下政策建議。1.社區(qū)居委會(huì)管理我們通過(guò)實(shí)踐調(diào)研,認(rèn)為對(duì)于廉租住戶的管理不應(yīng)該只有物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān),是否可以開(kāi)辟一種新的管理模式“三聯(lián)模式”:以廉租戶為主體,物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為輔,與社區(qū)居委會(huì)攜手一同管理、服務(wù)。由廉租戶自行組織成立協(xié)調(diào)、自治,協(xié)調(diào)小區(qū)保安、以及其他服務(wù)、上交租金和水電費(fèi)等項(xiàng)目。項(xiàng)目的人員可以通過(guò)“汗水入股”的方式實(shí)現(xiàn),同時(shí)也可以調(diào)整閑散的勞動(dòng)力。社區(qū)居委會(huì)能及時(shí)的了解廉租戶的收入及低保發(fā)放情況,可以對(duì)廉租戶進(jìn)行經(jīng)濟(jì)監(jiān)管與經(jīng)濟(jì)幫助,而物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則應(yīng)該盡量提高物業(yè)服務(wù)水平。(2)指導(dǎo)下的自助服務(wù)在“三聯(lián)模式”的前提下,提高區(qū)域內(nèi)租戶的生活質(zhì)量,可以在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下,組織開(kāi)展自助服務(wù),如:家政服務(wù)、婚喪喜慶服務(wù)、托老托小、社區(qū)維修服務(wù)等,經(jīng)營(yíng)方式可以采用盈利與非盈利相結(jié)合的方式,主要是把集中在廉租房居住點(diǎn)的有勞動(dòng)力的待崗人員組織起來(lái),引導(dǎo)他們走上互助合作自強(qiáng)的道路。(3)強(qiáng)調(diào)固定年齡和年齡,把滿足32歲以下廉政戶的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)作為標(biāo)準(zhǔn)管理這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動(dòng)力資源,考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè),同時(shí)也幫他們解決就業(yè)問(wèn)題,相輔相成,實(shí)現(xiàn)“雙贏”。是否要為廉租住戶開(kāi)設(shè)培訓(xùn)服務(wù),也一個(gè)重要的問(wèn)題。我們調(diào)研認(rèn)為應(yīng)該對(duì)人員的年齡進(jìn)行分層統(tǒng)計(jì),對(duì)于35歲以下的廉租房住戶,按原來(lái)的低保金數(shù)額發(fā)放,對(duì)其進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn),使其有一技之長(zhǎng),能有自我“造血功能”。而對(duì)于35歲以上的廉租房住戶,可以適當(dāng)?shù)奶岣咂涞捅＝饠?shù)額,但是不享受培訓(xùn),如要求享受培訓(xùn)服務(wù),那么就調(diào)為35歲以下廉租房住戶標(biāo)準(zhǔn)管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質(zhì)量,又極大地節(jié)省培訓(xùn)資源,減輕國(guó)家財(cái)政壓力。2.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征人員中的廉政主體在我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情中,低收入弱勢(shì)群體也不僅限于城市低收入居民,隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型和城市化的加快,大批的農(nóng)民工涌向城市,他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是一個(gè)不可忽視的低收入群體,他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國(guó)家為弱勢(shì)群體所提供的社會(huì)保障,具有社會(huì)救助的性質(zhì),農(nóng)民工、城市打工者和被征地后的農(nóng)民作為我國(guó)公民,承擔(dān)納稅等基本義務(wù),他們同樣有權(quán)獲得申請(qǐng)廉租房的資格。但是我們?cè)谡{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)廉租戶對(duì)農(nóng)民工十分的排斥,認(rèn)為他們的情況與城市戶口低收入者相比,擁有土地,農(nóng)民工可以在自己的土地上建造房屋,沒(méi)有必要同擁有城市戶口低收入者搶廉租房指標(biāo),所以不應(yīng)該享受廉租房。3.我國(guó)廉政退出機(jī)制的重構(gòu)香港公屋是世界公共住房的成功典范,這與其高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理密不可分,而在進(jìn)入與退出機(jī)制上的設(shè)計(jì)尤值得我們借鑒,“他山之石,可以攻玉”,針對(duì)以上出現(xiàn)的情況,可以采取如下幾點(diǎn)措施,來(lái)完善我國(guó)的廉租房退出機(jī)制。(1)加大社會(huì)監(jiān)督介入建立廉租房分配的申報(bào)、審核、公示制度,加大社會(huì)監(jiān)督介入的力度,保證信息的真實(shí)性與公正性。如廈門(mén)市就采取申請(qǐng)審批后登報(bào)半個(gè)月,依靠社會(huì)的監(jiān)督來(lái)彌補(bǔ)制度上的漏洞。(2)組織和黨員個(gè)人信息從廉租房推出機(jī)制設(shè)計(jì)的角度,應(yīng)鼓勵(lì)廉租房住戶積極主動(dòng)地申報(bào)個(gè)人信息,從而超出保障條件的住