成都綠地錦天府踩盤報告課件

成都綠地錦天府踩盤報告課件錦天府踩盤報告項目分析銷售分析推廣分析項目總結錦天府踩盤報告項目分析銷售分析推廣分析項目總結項目分析項目簡介項目概況項目區(qū)位項目規(guī)劃項目風格項目周邊地塊解析開盤動態(tài)開發(fā)商介紹項目分析項目簡介項目簡介地理位置錦江區(qū)二環(huán)路東四段通盈路88號開發(fā)商上海綠地集團成都錦江房地產開發(fā)有限公司占地面積92577平方米建筑面積280000平方米物業(yè)類別精裝豪宅城市別墅建筑類型高層別墅第一次開盤時間高層2012年6月29日，別墅一批次2012年4月28日物管費高層5.8元/月/平米；別墅6.8元/月/平米戶數(shù)總戶數(shù)1243戶車位配比1:2.3綠化率30%容積率3均價16800元/平米面積區(qū)間高層面積區(qū)間185-345平米項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息項目簡介地理位置錦江區(qū)二環(huán)路東四段通盈路88號開發(fā)商上海綠地成都綠地錦天府踩盤報告課件5項目概況項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息綠地錦天府，位于成都錦江區(qū)西部國際金融城區(qū)域，二環(huán)路以東，牛沙路以北，與建設中的地鐵二號線咫尺之遙，距春熙路商圈約2公里，屬于攀成鋼地塊。案內法式疊拼別墅與ARTDECO風格的高層公寓。法國宮廷風格的園林與三千平米之大的全景觀水系巧妙結合主要以厚重人文為項目宣傳主題。高層樣板間6月29日對外開放。別墅價格區(qū)間428萬-1000萬/套，戶型面積區(qū)間310-490平，總戶數(shù)168。高層面積區(qū)間185-345平米，高層總戶數(shù)1075，三梯兩戶，三梯三戶。項目概況項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基項目區(qū)位項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息項目區(qū)位項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基項目規(guī)劃項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息項目占地面積：138畝，建筑總面積約28萬㎡，其中分為高層和別墅，總戶數(shù)1243戶，另有高層沿二環(huán)路底商配套；項目內配有一個九杏會所，以透明玻璃盒為設計理念別墅清水共計27棟戶型面積區(qū)間310-490平，總戶數(shù)168高層精裝計8棟，三梯兩戶，三梯三戶面積區(qū)間185-345平米，高層總戶數(shù)1075會所項目規(guī)劃項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基項目立體圖項目規(guī)劃項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息二環(huán)路牛沙路主入口主入口疊拼別墅組團高層電梯組團會所水系景觀項目立體圖項目規(guī)劃項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定成都綠地錦天府踩盤報告課件10項目風格項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息建筑風格：Art-deco風格

景觀園林：歐式水景園林園林采用法式園林設計，其最大特點是加入近3000㎡的水系景觀，在會所前的噴泉園林采用獨特的人體感應設計，增加了水景園林的互動性。

園林設計講究硬鋪、修葺工整的綠化、法式噴泉景觀以及法式廊架等景觀的結合，體現(xiàn)園林的品質與層次感。建筑設計采用了目前流行的Art-deco風格與現(xiàn)代風格融合的方式，色調以淺米黃搭配深褐色為主。項目風格項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基項目周邊配套項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息項目周邊配套項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項項目周邊配套項目周邊配套：綠地.錦天府處于東二環(huán)中心繁華區(qū)域，配套設施齊全，緊鄰規(guī)劃公園。項目東北方向分布有規(guī)劃公園和建設中的婦女兒童中心及文軒yoyo幼兒園。緊鄰項目的即是成都第三幼兒園，成師附學，成都七中及社區(qū)衛(wèi)生服務中心，該配套緊鄰錦天府，2分鐘的路程即可到達；項目周邊可依托步行十分鐘內的由香港置業(yè)和香港合景泰富聯(lián)合打造的高端百貨midtown及新鴻基及九龍倉，恒基兆業(yè)三家聯(lián)合打造的綜合大型賣場ICC，韓國樂天百貨，以及大型綜合性商業(yè)中心萬象城，萬達廣場和距項目2公里處的幾大商圈—建設路商圈，東大街商圈，春熙路商圈及紅星路商圈等，購物配套成熟；整個區(qū)域消費人群層面較高，形成營造品質樓盤的市場基礎。周邊商業(yè)：教育：成都三幼、成師附小、成都七中、文軒yoyo幼兒園商業(yè)：萬達廣場、萬象城、ICC、韓國樂天百貨、midtown等高端商業(yè)綜合體醫(yī)院：空軍醫(yī)院、錦江區(qū)中醫(yī)院、錦江區(qū)婦幼保健院銀行：農行、中國銀行、農商銀行、工商銀行等周邊醫(yī)院：空軍醫(yī)院、錦江區(qū)中醫(yī)院、錦江區(qū)婦幼保健院周邊學校：成都三幼、成師附小、成都七中、文軒yoyo幼兒園周邊交通：二環(huán)、二點五環(huán)、東大街、蜀都大道、濱江路都可快速到達本項目。距離天府廣場、機場、東客站均有主干道快速到達。項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息項目周邊配套項目周邊配套：項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項項目地塊解析項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息成都七中攀成鋼校區(qū)合景泰富和香港置地項目競得企業(yè)地塊規(guī)模（畝）可開發(fā)住宅建面（平米）樓面地價（元/平米）上海綠地138.84249904.86510內蒙古伊泰集團80.84194019.37600新加坡吉寶置業(yè)76.17182816.15950新鴻基地產259.08345437.34500仁恒置地178.56281383.94342合景泰富和香港置地285.38720072.84200總計1018.871973634.24200-7600項目地塊解析項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項開盤動態(tài)項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息綠地錦天府2011年12月10日晚8:00開盤。銷售情況比較火爆，有數(shù)千人到訪。在開盤之前已經有400人內部購買。2012年7月28日晚7點鐘綠地錦天府推出精裝平層豪宅。8點50分時，綠地錦天府正式確認并公布正式消息，綠地錦天府在2個小時不到的時間里成交1.5億，再一次證實了綠地錦天府“均豪性”實力客戶白描;一位業(yè)內人士已經選好了心儀房源，準備低調離開，被問及為什么買錦天府？這位業(yè)內人士表示，高端物業(yè)的買家，其挑剔程度往往令開發(fā)商生畏，因為他會因為戶型的一個小角度對視問題而果斷放棄，而這位業(yè)內人士十分看好攀成鋼區(qū)域，再比較了很多產品之后，這位業(yè)內人士果斷選擇了攀成鋼。這位業(yè)內人士表示，“外行看熱鬧，內行看門道，比較之后，我不可能把綠地錦天府列為我的第二選擇”。開盤動態(tài)項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基開發(fā)商介紹項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息綠地集團是上海市國有控股特大型企業(yè)集團，成立于1992年7月18日。創(chuàng)立20年,2012年入圍世界500強綠地集團2003正式進入成都市場目前綠地在蓉項目有：綠地世紀城，綠地國際花都，綠地圣路易名邸，新里柏仕公館，綠地中心等開發(fā)商介紹項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目營銷定位項目銷售分析客戶分析項目形象定位項目價值體系項目推售節(jié)奏項目價格走勢項目產品配比項目戶型分析銷售分析客戶分析客戶分析項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目基本信息項目營銷定位客戶區(qū)域：地緣性較強，大部分為成東老城區(qū)客戶有少量外省客戶；年齡層：35-45歲客戶居多，占總比80%，25-30歲和46-55歲客戶為輔；客戶身份：大多為私人老板，企事業(yè)單位的中高層人士看重因素：綠地品牌，區(qū)位二環(huán)別墅；地鐵2號線交通便利置業(yè)目的：70%為自住購房，30%投資知曉項目方式：多為廣告和路過有部分為朋友介紹客戶分析項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目基本信息項目營項目形象定位以項目的產品項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目基本信息項目營銷定位以項目的地段二環(huán)城心185—345㎡精裝項目形象定位以項目的產品項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項項目價值體系項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目基本信息項目營銷定位

開發(fā)商：世界500強的地產集團——上海綠地；

品牌：綠地旗下高端形象盤，二環(huán)別墅；

區(qū)位：地處東二環(huán)中心繁華區(qū)域，配套設施齊全，緊鄰規(guī)劃公園。

產品：法式疊拼別墅與ARTDECO風格的高層公寓，共擁一園蔥蘢翠色。獨特寬闊空間規(guī)劃，勾勒出成都罕見的雅致大氣豪宅景象。

景觀：法國宮廷風格的園林與三千平米之大的全景觀水系巧妙結合，醇香歐式風情處處生色。綠地?錦天府，傳承成都厚重人文，深諳成都生活精粹，打造成都別致繁華。

生活：九杏會所，以透明玻璃盒為設計理念，里面包括有4D影院、雙游泳池、健身室、紅酒吧等項目價值體系項目總結推廣策略戶型分析價格走勢項目基本信息項項目推售節(jié)奏項目總結推廣策略戶型分析項目營銷定位項目基本信息價格走勢綠地錦天府10月28日正式亮相2011.10.28綠地錦天府12月10日正式開盤2011.12.10綠地錦天府預計8月底9月初預計推出一期二批次，包含5#、6#樓。目前正在蓄客中2012.12.10綠地錦天府7月28日推出一期一批次，包含9#3單元、6#樓1單元。已售罄2012.7.28項目價格走勢報告主要針對錦天府高層，別墅不做分析報告針對錦天府高層一期一批次在7月28日推出均價為13800元/每平.報告針對錦天府高層一期二批次在8月底9月初推出目前真正蓄客中目前均價為16800元/每平.與上月比+22%

綠地錦天府11月18全球產品發(fā)布會2011.11.18項目推售節(jié)奏項目總結推廣策略戶型分析項目營銷定位項目基本信項目產品配比項目總結推廣策略價格走勢產品分析項目營銷定位項目基本信息戶型梯戶比面積套數(shù)高層電梯，主力戶型183㎡A33T2（約30F）343㎡240C13T3（約30F）183㎡600C2200㎡300疊拼別墅，主力戶型355㎡J1層4戶355㎡120E1層2戶402㎡48總計--約1308全大戶型，183-343㎡電梯與355-402㎡疊拼為主項目產品配比項目總結推廣策略價格走勢產品分析項目營銷定位項項目戶型分析項目總結推廣策略價格走勢產品分析項目營銷定位項目基本信息3室2廳2衛(wèi)客廳7.85*5.10餐廳2.95*3.95廚房2.95*3.00主臥5.95*4.50主衛(wèi)3.10*3.15次臥4.10*3.95客臥3.10*3.10客衛(wèi)3.10*2.15戶型點評戶型設計做到主仆雙入戶，雙面采光，動靜分區(qū)，但有明顯缺陷戶型分區(qū)面積設計不合理，183㎡的套三戶型的次臥和客臥過小，餐廳開間不到3m，客衛(wèi)開間僅僅2.15m存在不利影響：電梯通道對客廳有噪音干擾，房間的通風效果較差采光面電梯干擾餐廳較窄次臥約9㎡次臥約12㎡動區(qū)靜區(qū)客衛(wèi)過窄C1戶型183㎡，3室2廳2衛(wèi)項目戶型分析項目總結推廣策略價格走勢產品分析項目營銷定位項項目戶型分析項目總結推廣策略價格走勢產品分析項目營銷定位項目基本信息C2戶型200㎡，3室2廳3衛(wèi)3室2廳3衛(wèi)客廳7.50*5.00餐廳4.25*4.25廚房4.25*2.15主臥5.95*4.05主衛(wèi)3.75*3.00次臥4.95*3.75客臥3.90*3.45客衛(wèi)2.30*2.00戶型點評戶型設計做到主仆雙入戶，三面采光戶型設計有缺陷，客衛(wèi)無采光，且面積僅4㎡左右；存在不利影響：電梯通道對客臥有噪音干擾，房間的通風效果較差采光面無采光電梯干擾項目戶型分析項目總結推廣策略價格走勢產品分析項目營銷定位項項目總結推廣策略采光面無采光電梯干擾避難間項目戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息A3戶型343㎡，3室2廳5衛(wèi)3室2廳5衛(wèi)客廳5.85*9.45餐廳5.85*4.80廚房6.05*3.60主臥7.85*4.70主衛(wèi)4.75*3.10次臥6.55*4.90客臥3.80*3.37客衛(wèi)2.20*2.00戶型點評該戶型設計雖然做到主仆雙入戶，三面采光，但戶型有重大缺陷戶型的浪費空間較多，主臥設計過大的設計不適宜居住客衛(wèi)和客臥衛(wèi)生間無采光產品分析項目總結推廣策略采光面無電梯避難間項目戶型分析價格走勢項目營項目總結推廣策略項目戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息-1F-2F1F2F戶型點評主客用房分層設計，保證私密性；主臥包含書房、衣帽間、衛(wèi)生間，功能齊全次臥非套房設計，戶型設計的均好性較差廚房距離餐廳過遠約8mJ戶型355㎡，底樓贈送地下兩層產品分析項目總結推廣策略項目戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信項目總結推廣策略項目戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信息-1F-2F1F2F戶型點評主客用房分層設計，保證私密性；所有臥室均布帶衣帽間，對品質影響較大次臥非套房設計，戶型設計的均好性較差無采光E戶型402㎡，底樓贈送地下兩層產品分析項目總結推廣策略項目戶型分析價格走勢項目營銷定位項目基本信項目推廣策略現(xiàn)場包裝實體樣板間項目推廣項目推廣策略現(xiàn)場包裝推廣分析現(xiàn)場包裝實體樣板間項目推廣推廣分析現(xiàn)場包裝項目總結產品分析推廣策略價格走勢項目營銷定位項目基本信息現(xiàn)場包裝售樓部裝潢古典大氣，多運用石材；凸顯項目人文情懷；公示區(qū)位于樓梯下方，視線不佳；售樓部內裝潢現(xiàn)代感十足，凸顯項目是科技住宅售樓部外售樓部內項目總結產品分析推廣策略價格走勢項目營銷定位項目基本信息現(xiàn)項目樣板間項目總結產品分析推廣策略價格走勢項目營銷定位項目基本信息廚房書房客廳臥室項目樣板間項目總結產品分析推廣策略價格走勢項目營銷定位項目項目推廣—報廣項目總結產品分析推廣策略價格走勢項目營銷定位項目基本信息8.25華西硬廣9.16華西硬廣9.25硬廣主要訴求每一個時代只有一座御園目的拔高項目調性，提升產品內涵主要訴求榮啟這個時代的【御園】目的釋放新售樓部開發(fā)信息主要訴求御制一個時代的低密巔峰目的釋放產品信息，蓄客工作項目推廣—報廣項目總結產品分析