某某地塊開發(fā)分析報(bào)告

--1-匯川區(qū)沈陽(yáng)路地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告沈陽(yáng)路地塊可行性報(bào)告一、外部環(huán)境遵義地處重慶貴陽(yáng)之間，擁有溫潤(rùn)的氣候和豐富的旅游資源。近年來，市委市政府為協(xié)作推出的三宜〔宜居、宜業(yè)、宜游〕城市理念，加大交通設(shè)施旅游配套工程建設(shè)，同時(shí)在招商引資方面對(duì)輕工業(yè)、智能終端制造、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)傾斜。城區(qū)污染性產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，將進(jìn)一步遷移和“關(guān)停并轉(zhuǎn)”。加之“黔北門戶”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為遵義打造三宜城市供給優(yōu)良條件，也為吸納周邊縣城目標(biāo)客群定居制造可能。隨著渝黔高鐵的開通、300遵義城市的吸納力和吸引力將得到更大程度的加強(qiáng)。遵義縣、綏陽(yáng)縣撤縣設(shè)區(qū)格局以悄然成型；從遠(yuǎn)期城市規(guī)劃分析，遵義縣、綏陽(yáng)縣撤縣設(shè)區(qū)格局以悄然成型；仁懷、桐梓、湄潭與中心城區(qū)同城化進(jìn)展的“大遵義”的城市格局將逐步凸顯；從地塊現(xiàn)狀來看，區(qū)域內(nèi)建設(shè)規(guī)劃有高級(jí)中學(xué)、遵義最大的主題商業(yè)工程——奧特萊斯和政府規(guī)劃旅游文化產(chǎn)業(yè)園、遵義旅游產(chǎn)業(yè)集散地定位，將使片區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)配套進(jìn)一步完善，區(qū)域交通也將得到極大的豐富和完善，吸引、吸納客戶選擇在區(qū)域內(nèi)置業(yè)的力氣亦進(jìn)一步提升。二、內(nèi)部因素依據(jù)遵義市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)狀況我們分析，目前遵義房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品開發(fā)兩級(jí)分化嚴(yán)峻。大盤以規(guī)模、品質(zhì)見長(zhǎng)；單體樓以建筑周期、價(jià)格為優(yōu)勢(shì)。鑒于本地塊的建設(shè)規(guī)模、體量不大，我公司建議該地塊的開發(fā)建“棚戶改造”等等政策利好，快速推出戶型合理的工程。在規(guī)劃建設(shè)中盡量降低開發(fā)建設(shè)本錢，精簡(jiǎn)建筑配套，力爭(zhēng)在價(jià)格上具備確定優(yōu)勢(shì)并加強(qiáng)營(yíng)銷工作，把銷售周期把握在半年以內(nèi)，以把握和減小工程風(fēng)險(xiǎn)。一、地塊區(qū)位該地塊位于匯川區(qū)高橋片區(qū)沈陽(yáng)路與西安路的交匯處，距高速入口1000旅游文化產(chǎn)業(yè)園和500五中〔八中〕10003.61.32五中〔八中〕10003.6二、地塊現(xiàn)狀據(jù)了解該地塊原屬遵義玻璃廠范圍，地塊北至匯川試驗(yàn)一小，南接西安路，可隔街遠(yuǎn)眺奧特萊斯；西臨沈陽(yáng)路，可遠(yuǎn)眺鳳凰山和上海路；東依玻璃廠還房小區(qū)。地塊上已沒有建筑附著物，地質(zhì)由大量石土構(gòu)成〔含局部廢棄土石〕。地塊周邊除玻璃廠還房和博城帝景等建工程以外，多數(shù)奧特萊斯、隆成·城市之星、五中等工程。三、宗地位置和配套〔周邊建筑示意圖、現(xiàn)場(chǎng)照片〕試驗(yàn)一小玻璃廠小區(qū) 目標(biāo) 空地地塊五中奧特萊斯

文產(chǎn)園71220地塊教育配套：周邊現(xiàn)有匯川第一試驗(yàn)小學(xué)、遵義市第五中學(xué)、遵義市第八中學(xué)等。-3-地塊全貌地塊北側(cè)道路建設(shè)中的旅游文化產(chǎn)業(yè)館-4-建設(shè)中的奧特萊斯第三局部：市場(chǎng)分析1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述本地塊位于遵義市匯川東南方向高橋片區(qū)，將是將來一段時(shí)間開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前城區(qū)形象和生活配套略顯缺乏。但接近分布有奧特萊斯、博城帝景、納帕溪谷、城市之星、羅蘭小鎮(zhèn)等高中低檔住宅小區(qū)。銷售價(jià)格除羅蘭小鎮(zhèn)〔步梯還房、尾盤〕3800/㎡以外，其余工程售價(jià)4800/㎡左右。從目前遵義房產(chǎn)售價(jià)上看，匯川區(qū)整體房?jī)r(jià)均明顯高于紅花崗、南部城、浦區(qū)。匯川區(qū)城市建設(shè)、規(guī)劃，更能得到置業(yè)客戶普遍認(rèn)可。2、工程周邊開發(fā)在售樓盤銷售概況工程所在地奧特萊斯溫州路羅蘭小鎮(zhèn)博城帝景沈陽(yáng)路城市之星湛江路(萬(wàn)方)7810420容積率2.101.82.525.0建筑形態(tài)復(fù)合地產(chǎn)6+1電梯高層電梯高層住宅單價(jià)未開盤400050004800商業(yè)單價(jià)未開盤8000-15000萬(wàn)左右方案未定車位售價(jià)未開盤8/個(gè)12-14/個(gè)方案未定產(chǎn)品組成樓大戶型俱全二\三室一\二\三室二\三室-5---10-面積區(qū)間 20-200 76-180 66-130 47-120

西南地區(qū)目前最大的文商旅復(fù)合型城市綜合體。配套海洋世界、情街。

屬于還房品質(zhì)，單體樓，綠環(huán)配配套較差，樓盤型設(shè)計(jì)略顯偏離品質(zhì)低。市場(chǎng)，現(xiàn)余小戶型較多。

依靠性較強(qiáng)。3、工程周邊樓盤二手房銷售概況目前工程四周存在已入住工程有納帕溪谷、玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)等。據(jù)實(shí)地了解玻璃廠還房小區(qū)、安置還房小區(qū)由于屬于還房性質(zhì)，3500/㎡左右?？紤]該類房屋還未辦理產(chǎn)權(quán)，尚未形成二手房市場(chǎng)，故該銷售狀況不作為本地塊開發(fā)借鑒。距地塊直線距離5004100/4300/㎡左右。二、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層爭(zhēng)論銷售對(duì)象：以第一次剛需置業(yè)為主，對(duì)建筑品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境要求以實(shí)惠為主；客戶來源由四周單位職工、周邊縣城教師、醫(yī)生、公務(wù)員以及在遵從事個(gè)體或上班群體組成。主力客戶：客戶行業(yè)以公務(wù)員、事業(yè)單位從業(yè)人員、五中教師及家長(zhǎng)為主。三、:SWOT1：優(yōu)勢(shì)地塊區(qū)域地勢(shì)平坦開闊，交通便利，已開通多路公交線路；地塊區(qū)域坐擁交通樞紐，經(jīng)由沈陽(yáng)路可快速通達(dá)廣珠路商圈；經(jīng)由西安路可快速通達(dá)港澳商圈；經(jīng)由洗大路可快速通達(dá)丁字口商圈；經(jīng)2、3號(hào)線，與輕軌汕頭路站、輕軌高橋樞紐站兩大站點(diǎn)近在咫尺。該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，有試驗(yàn)一小、遵義八中等教育配套。隨著在售或在建工程的不斷增多，超市、銀行等生活配套將日漸完善。2：劣勢(shì)該區(qū)域?yàn)樽窳x老工業(yè)區(qū)，加上地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于較臟亂區(qū)域；現(xiàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：奧特萊斯、城市之星、云天國(guó)際等強(qiáng)勢(shì)工程，雖我工程可錯(cuò)開工程和客群定位，但客戶分流狀況不行避開。3〕用地面積較小、土石方工程量大，簡(jiǎn)潔推高建筑本錢，并形成確定的規(guī)劃障礙。3：時(shí)機(jī)國(guó)家宏觀政策扶持〔二胎、去存量、棚戶改造等〕市場(chǎng)整體向好；遵義文旅商圈城市功能定位，地段物業(yè)升值潛力，易為市場(chǎng)看好和承受；3〕借勢(shì)奧特萊斯、城市之星、云天國(guó)際等強(qiáng)勢(shì)工程商業(yè)配套形成的影響力和號(hào)召力，區(qū)域?qū)⑿纬芍脴I(yè)熱點(diǎn)。4：威逼周邊尚有局部空地，將來未知的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為可怕。由于本地塊規(guī)模較小，商業(yè)、消遣、休閑配套對(duì)其他大型工程依靠程度較高，周邊工程開發(fā)成功與否直接影響本工程居住品質(zhì)和升值潛力。第四局部：本地塊開發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位一、市場(chǎng)定位：考慮本地塊的建筑規(guī)模，為區(qū)分周邊競(jìng)爭(zhēng)工程，重點(diǎn)考慮盡量精簡(jiǎn)工程規(guī)劃建筑。主要針對(duì)剛需消費(fèi)群體進(jìn)展工程規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，以小三房為主，并適當(dāng)規(guī)劃局部小兩房或大三房〔可改四室〕戶型，以滿足各種人口構(gòu)造家庭剛需置業(yè)。放大工程的客戶適應(yīng)面，盡快完成工程銷售，躲避風(fēng)險(xiǎn)和提高資金利用率。:建筑形態(tài)建筑留意有用主義的特點(diǎn)，力求精簡(jiǎn)。外觀風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚。工程西向臨街沿線較長(zhǎng)，也是呈現(xiàn)工程品質(zhì)的形象立面。造型上以次臥凸窗、客廳陽(yáng)臺(tái)、統(tǒng)一的空調(diào)機(jī)位等増強(qiáng)視覺層次感，同時(shí)加大開窗面，提高通透效果。顏色上以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，使建筑外觀靚麗陽(yáng)光，更能區(qū)分于其它建筑。戶型建議依據(jù)對(duì)周邊在售工程的市調(diào)結(jié)果，結(jié)合目前全面放開的二胎政策，目前遵義市場(chǎng)三房需求照舊是確定的主力。但二房的低總價(jià)、低首付優(yōu)勢(shì)也是工薪階層的置業(yè)首選。因此本工程應(yīng)當(dāng)更留意戶型的可改造性，嚴(yán)格把握過道等鋪張空間，適當(dāng)壓縮客廳和臥房面積，盡可能增加陽(yáng)臺(tái)或飄窗面房〔120㎡左右〕變四房。戶型面積〔㎡〕所占戶型配比表戶型面積可變空間陽(yáng)臺(tái)飄窗占比22廳75-85餐廳帶陽(yáng)臺(tái)222032廳100-110餐廳帶陽(yáng)臺(tái)236532廳115-128書房帶陽(yáng)臺(tái)3315三、目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)：第一次置業(yè)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶多數(shù)比較關(guān)心區(qū)域內(nèi)教育、商業(yè)、醫(yī)療、金融、通訊等生活類配套設(shè)施；同時(shí)他們對(duì)價(jià)格、優(yōu)待、戶型設(shè)計(jì)、面積等因素較為敏感；依據(jù)以上客戶特征，本工程的客戶來源區(qū)域可由五中教師及家長(zhǎng)、四周從商、從業(yè)人群以及桐梓、綏陽(yáng)、湄潭等縣鄉(xiāng)教師、公務(wù)員、事業(yè)單位人員組成。四、工期打算考慮本地塊的周邊環(huán)境和所處市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)建設(shè)盡量做到速戰(zhàn)速?zèng)Q。工程立項(xiàng)即以短平快為工程開發(fā)核心理念，獲得開發(fā)權(quán)后即刻由地塊低處101012五、價(jià)格策略1、住宅價(jià)格因目前市場(chǎng)走向不穩(wěn)，且競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略瞬息萬(wàn)變，故本工程的銷售價(jià)4500元/㎡起價(jià)銷售〔內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、饑餓營(yíng)銷、限量推出〕，用以摸索市場(chǎng)熱度。后續(xù)依據(jù)市場(chǎng)反映逐步修正推廣4800元/㎡；至準(zhǔn)現(xiàn)房或已形成市場(chǎng)口碑階段5000元/4900/㎡的銷售均價(jià)，力求工程利潤(rùn)的最大化，給投資者制造更大價(jià)格空間。2、商業(yè)售價(jià)目前區(qū)域內(nèi)居住人口不多，現(xiàn)有商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，短時(shí)間內(nèi)形成百貨、休閑、大型餐飲的可能性不大。綜合以上因素考慮，建議本地塊商業(yè)歸化以兩層商業(yè)為宜。一樓定位將主要依托緊鄰的試驗(yàn)一小，針對(duì)性的進(jìn)展小型餐飲、兒童玩具、童裝童鞋、體育用品等的批零銷售；二樓商業(yè)主要針對(duì)課外輔導(dǎo)班、特長(zhǎng)培訓(xùn)班、教材考試書店等商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展銷售。售價(jià)方面，鑒于目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛缺乏，在開發(fā)方期望快速收回投資的背景下，建議一樓均價(jià)18000/8000/㎡，13000/㎡。3、車位售價(jià)因考慮本地塊用地面積和地質(zhì)條件，不建議設(shè)置地下車位?？紤]以工程裙樓的第三層和轉(zhuǎn)換層為停車場(chǎng)地。從性質(zhì)上變成產(chǎn)權(quán)車位，相比其他工程的地下車位更具優(yōu)勢(shì)，在售價(jià)方面還能