房地產(chǎn)行業(yè)2023年四季度投資策略暨中報總結(jié)：曙光已現(xiàn)把握基本面修復(fù)與政策共振行情

請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容證券研究報告|2023年09月19日超配房地產(chǎn)行業(yè)2023年四季度投資策略暨中報總結(jié)曙光已現(xiàn)，把握基本面修復(fù)與政策共振行情超配降幅較1-7月擴大了1.7個百分點；商品房銷售面積為73949萬㎡，同比移動平均成交面積同比-7%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動平均面積同比分別為-24%、-1%、+5%、+4%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動平均成交面積同比分別為-36%、+15%、-7%。截至中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計同比分別為行業(yè)研究·行業(yè)投資策略房地產(chǎn)超配·維持評級證券分析師：任enhe@S0980520040006證券分析師：王券分析師：王粵angyuelei@S0980520030001wangjing20@S0980522100002資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理《統(tǒng)計局8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評-基本面延續(xù)弱勢，但后續(xù)改善可期》——2023-09-18《2023年8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評-基本面雖低迷但曙光已現(xiàn)，政策支持下回暖可期》——2023-09-04《房地產(chǎn)重大政策點評-一線城市無差別落地“認房不認貸”，放松持續(xù)加碼更可期待》——2023-09-04《房地產(chǎn)行業(yè)2023年9月投資策略-回調(diào)充分，重點推薦中型國央企+一線城市受益標(biāo)的》——2023-08-28《統(tǒng)計局7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評-基本面持續(xù)趨弱，期待政策落地》——2023-08-16中報總結(jié)：曙光已現(xiàn)。2023上半年板塊營收同增4.3%，預(yù)計全年同比大致地將顯著提振市場熱度，四季度回暖可期。我們看好四季度在“政策+基數(shù)”風(fēng)險提示：政策落地效果不及預(yù)期、行業(yè)基本面超預(yù)期下行、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容2證券研究報告 5統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：商品房銷售降幅擴大延續(xù)弱勢 5高頻數(shù)據(jù)：9月銷售略有恢復(fù) 5重磅政策密集出臺，后續(xù)銷售回暖可期 8 8 9營收同增4.3%，預(yù)計全年同比大致持平 9毛利率持續(xù)下滑至25.5%，預(yù)計全年將企穩(wěn) 歸母凈利潤下降8.3%，預(yù)計全年業(yè)績將小幅回正 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容3證券研究報告圖表目錄圖1：商品房銷售額累計同比 5圖2：商品房銷售面積累計同比 5圖3：商品房銷售面積單月同比 5圖4：商品房單月銷售均價（元/㎡） 5圖5：歷年30城商品房單日成交7天移動平均（萬㎡） 6圖6：長三角單日成交7天移動平均（萬㎡） 6圖7：華南單日成交7天移動平均（萬㎡） 6圖8：華中&西南單日成交7天移動平均（萬㎡） 7圖9：華北&東北單日成交7天移動平均（萬㎡） 7圖10：一線城市單日成交7天移動平均（萬㎡） 圖11：二線城市單日成交7天移動平均（萬㎡） 圖12：三線城市單日成交7天移動平均（萬㎡） 8圖13：30城商品房累計成交面積同比，2023 8圖14：30城分區(qū)域商品房累計成交面積同比，2023 8圖15：30城分能級商品房累計成交面積同比，2023 8圖16：上期報告發(fā)布至今主流地產(chǎn)股漲幅 9 9圖18：上期報告發(fā)布至今各板塊漲幅 9圖19：板塊營收及增速 圖20：“招保萬金”營收及增速 圖21：板塊毛利率 圖22：“招保萬金”毛利率 圖23：上市房企歸母凈利潤及增速 圖24：“招保萬金”歸母凈利潤及增速 錯誤！未找到圖形項目表。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容4證券研究報告請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容5證券研究報告行業(yè)：9月銷售略有恢復(fù)，四季度回暖可期統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：商品房銷售降幅擴大延續(xù)弱勢8月銷售復(fù)蘇繼續(xù)趨弱。2023年1-8月，商品房銷售額為78158億元，同比-3.2%，降幅較1-7月擴大了1.7個百分點；商品房銷售面積為73949萬㎡，同比-7.1%，降幅較1-7月擴大了0.6個百分點。2023年8月單月，商品房銷售額7708億元，環(huán)比+5%，同比-16%，降幅較7月收窄3個百分點；銷售面積7386萬㎡，環(huán)比+5%，同比-12%，降幅較7月收窄3個百分點；銷售均價為10436元/㎡，環(huán)比持平，同比-4.8%。資料來源：國家統(tǒng)計局、Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：國家統(tǒng)計局、Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：國家統(tǒng)計局、Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：國家統(tǒng)計局、Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理高頻數(shù)據(jù)：9月銷售略有恢復(fù)從日頻跟蹤來看，銷售復(fù)蘇趨緩。2023年9月17日，30城商品房7天移動平均成交面積同比-7%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域7天移動平均面積同比分別為-24%、-1%、+5%、+4%；一線城市、二線城市、三線城市7天移動平均成交面積同比分別為-36%、+15%、-7%。截至2023年9月17日，30城商請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容6證券研究報告品房累計成交面積為9655萬㎡，同比-6.6%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計同比分別為-7.1%、-9%、-3%、-9%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計同比分別為+4%、-9%、-11%。資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容7證券研究報告資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容8證券研究報告資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理重磅政策密集出臺，后續(xù)銷售回暖可期北京相繼全域落地“認房不認貸”，反映出政策已由“因城施策”變成實質(zhì)性的“自上而下”；而央行等兩部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》打開了限購城市首付比例調(diào)整的空間，后續(xù)一線城市放松政策有望進一步落地；多個二線城市如南京、合肥、鄭州、福州、濟南、青島、沈陽、大連完全解除限購，充分釋放潛在購買力。這些舉措均能有效降低購房門檻，增強居民購房意愿，政策對新房銷售的提振效果應(yīng)會在“金九銀十”逐步顯現(xiàn)。板塊：本月跑輸滬深300指數(shù)3.3個百分點自上期策略報告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌8.0%，跑輸滬深300指數(shù)3.3個百分點，在31個行業(yè)中排29名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤日計，板塊2023年動態(tài)PE為10.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍動態(tài)PE）高38.1%。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容9證券研究報告資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟研究所整理中報總結(jié)：曙光已現(xiàn)營收同增4.3%，預(yù)計全年同比大致持平長4.3%，龍頭“招保萬金”實現(xiàn)營業(yè)收入合計4262億元，同比增繼續(xù)下降，但仍然好于行業(yè)平均水平。由于2021年下半年開始的市場下行，在量和價兩個方面導(dǎo)致房企營收承壓，導(dǎo)致2022年營業(yè)收入出現(xiàn)二十年來的首次負增長，但考慮到營收對銷售的滯后，以及2023年的實際銷售情況，2023上半年房企營業(yè)收入已經(jīng)同比回正，預(yù)計全年房企營收規(guī)模將與2022年大體持平。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容10證券研究報告資料來源：公司公告、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：公司公告、國信證券經(jīng)濟研究所整理毛利率持續(xù)下滑至25.5%，預(yù)計全年將企穩(wěn)上市房企2023上半年平均毛利率為25.5%，相對2022年同期下滑2.5pct，創(chuàng)近十年最低水平?！罢斜Ｈf金”2023上半年平均毛利率為18.2%，相對2022年同期下滑3.4pct，首次跌破20%。盡管上市房企毛利率的下滑自2018年開始，基本在市場預(yù)期之內(nèi)，但如此大的下滑幅度仍然有些始料未及。近年來房企毛利率的大幅下滑，核心還是在于2017年到2019年的銷售高景氣，疊加融資可得性高、預(yù)售資金監(jiān)管松共同造就的低利潤“快周轉(zhuǎn)”模式。（這一點我們在以往的多篇報告中做過詳細論證。）展望未來，考慮到一般房地產(chǎn)項目3到5年的開發(fā)周期，加之：1.2022年土地隱含毛利率已經(jīng)出現(xiàn)一定修復(fù)；2.房價下跌最劇烈的時候已經(jīng)過去；3.計提減值創(chuàng)新高，緩釋未來毛利率壓力，我們傾向于認為2023年房企報表毛利率將企穩(wěn)，并在2024年和2025年持續(xù)上升。資料來源：公司公告、國信證券經(jīng)濟研究所整理資料來源：公司公告、國信證券經(jīng)濟研究所整理歸母凈利潤下降8.3%，預(yù)計全年業(yè)績將小幅回正上市房企2023上半年歸母凈利潤合計348億元，同比下降8.3%?！罢斜Ｈf金”請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項下所有內(nèi)容11證券研究報告2023上半年歸母凈利潤合計258億元，同比下降4.2%，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。由于2022年板塊營收大幅下滑、毛利率下滑、并充分大量計提了資產(chǎn)減值損失，導(dǎo)致2022年板塊歸母凈利潤首次為負。我們預(yù)計全年板塊營收規(guī)模預(yù)計與2022年持平、毛利率企穩(wěn)、減值規(guī)模將大幅下降，基于上述原因，我們認為2023全年板塊業(yè)績將小幅回正。資料來源：wind，國信證券經(jīng)濟研究所整理投資策略在政策利好的刺激下，9月銷售略有恢復(fù)，往后多項重磅政策落地將顯著提振市場熱度，四季度回暖可期。我們看好四季度在“政策+基數(shù)”雙重支撐下迎來基本面的明顯修復(fù)，重點推薦布局一線城市的龍頭房企：貝殼-W、越秀地產(chǎn)、金地集團。風(fēng)險提示政策落地效果不及預(yù)期、行業(yè)基本面超預(yù)期下行、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。證券研究報告免責(zé)聲明分析師聲明作者保證報告所采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)渠道；分析邏輯基于作者的職業(yè)理解，通過合理判斷并得出結(jié)論，力求獨立、客觀、公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響；作者在過去、現(xiàn)在或未來未就其研究報告所提供的具體建議或所表述的意見直接或間接收取任何報酬，特此聲明。國信證券投資評級投資評級標(biāo)準類別級別說明重要聲明本報告由國信證券股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格）制作；報告版權(quán)歸國信證券股份有限公司（以下簡稱“我公司”）所有。，本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。未經(jīng)書面許可，任何機構(gòu)和個人不得以任何形式使用、復(fù)制或傳播。任何有關(guān)本報告的摘要或節(jié)選都不代表本報告正式完整的觀點，一切須以我公司向客戶發(fā)布的本報告完整版本為準。本報告基于已公開的資料或信息撰寫，但我公司不保證該資料及信息的完整性、準確性。本報告所載的信息、資料、建議及推測僅反映我公司于本報告公開發(fā)布當(dāng)日的判斷，在不同時期，我公司可能撰寫并發(fā)布與本報告所載資料、建議及推測不一致的報告。我公司不保證本報告所含信息及資料處于最新狀態(tài)；我公司可能隨時補充、更新和修訂有關(guān)信息及資料，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相關(guān)更新和修訂內(nèi)容。我公司或關(guān)聯(lián)機構(gòu)可能會持有本報告中所提到的公司所發(fā)行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務(wù)顧問或金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)。本公司的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨立做出與本報告中意見或建議不一致的投資決策。本報告僅供參考之用，不構(gòu)成出售或購買證券或其他投資標(biāo)的要約或邀請。在任何情況下，本報告中的信息和