物業(yè)公司收取水電費(fèi)如何開(kāi)具發(fā)票及增值稅申報(bào)

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甲物業(yè)公司為增值稅一般納稅人，2017年9月向小區(qū)業(yè)主收取水費(fèi)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)15000元(適用簡(jiǎn)易計(jì)稅)，向乙公司(屬于一般納稅人)收取水費(fèi)，開(kāi)具增值稅專用發(fā)票金額1000元，稅額30元。從自來(lái)水公司取得增值稅普通發(fā)票，金額14500元；收取電費(fèi)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)20000元，從供電公司取得增值稅專用發(fā)票，金額15384.62元，稅額2615.38元；收取物業(yè)管理費(fèi)200000元，取得其他與簡(jiǎn)易計(jì)稅無(wú)關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額1234元。該物業(yè)公司就上述業(yè)務(wù)應(yīng)如何開(kāi)具發(fā)票和進(jìn)行增值稅申報(bào)。

解析1、收取水費(fèi)應(yīng)納增值稅：(15000+1030-14500)÷(1+3%)×3%=(16030-14500)÷(1+3%)×3%=44.56元

發(fā)票開(kāi)具：商品編碼選擇3040802990000000000其他經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱可開(kāi)具為代收水費(fèi)。

注：目前，有的觀點(diǎn)認(rèn)為：物業(yè)管理代收水電煤氣費(fèi)，編碼選擇代收貨物對(duì)應(yīng)的編碼，如代收水費(fèi)、電費(fèi)，編碼分別選擇自來(lái)水、電力，發(fā)票物品名稱欄填寫(xiě)轉(zhuǎn)售電力、轉(zhuǎn)售自來(lái)水。這對(duì)于水費(fèi)的處理顯然不妥：2016年5月1日全面推開(kāi)營(yíng)改增以來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)接到各地稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人反映，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)時(shí)代收水費(fèi)，若按適用稅率征收增值稅可能導(dǎo)致稅負(fù)上升，因?yàn)槟壳皩儆谝话慵{稅人的自來(lái)水公司銷售自來(lái)水按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率征收增值稅并可開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。如果對(duì)物業(yè)公司收取的自來(lái)水水費(fèi)不給予一定的特殊政策安排，會(huì)大大增加營(yíng)改增后物業(yè)公司代收水費(fèi)業(yè)務(wù)的稅負(fù)水平。而代收電費(fèi)卻不存在這種問(wèn)題。

納稅申報(bào)：在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料》（一）的第12行3%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的欄次中：第11列價(jià)稅合計(jì)填寫(xiě)16030.00，第12列服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額填寫(xiě)14500，其它略。如下圖：

【文件依據(jù)】《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào))規(guī)定：提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。同時(shí)公告的解讀進(jìn)一步明確：納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。未規(guī)定采用差額開(kāi)票，當(dāng)然可以全額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

2、收取電費(fèi)銷項(xiàng)稅額：20000÷(1+17%)×17%=17094.02×17%=2905.98元

發(fā)票開(kāi)具：商品編碼選擇1100101020200000000售電，貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱可開(kāi)具為電費(fèi)。

納稅申報(bào)：在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料》（一）第一行17%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)對(duì)應(yīng)的欄次中：第3列開(kāi)具其他發(fā)票銷售額和第9列填寫(xiě)17094.02，第4列開(kāi)具其他發(fā)票銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額和第10列填寫(xiě)2905.98。如下圖：

3、收取物業(yè)費(fèi)

銷項(xiàng)稅額：200000÷(1+6%)×6%=188679.24×6%=11320.76元

注：物業(yè)服務(wù)不屬于居民日常服務(wù)，而是納入現(xiàn)代服務(wù)中的商務(wù)輔助服務(wù)中的物業(yè)管理服務(wù)。

發(fā)票開(kāi)具：商品編碼選擇3040801010000000000物業(yè)管理服務(wù)，貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱可開(kāi)具為物業(yè)費(fèi)。

納稅申報(bào)：在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料》（一）第五行6%對(duì)應(yīng)的欄次中：第3列開(kāi)具其他發(fā)票銷售額和第9列填寫(xiě)188679.24，第4列開(kāi)具其他發(fā)票銷項(xiàng)(應(yīng)納)稅額和第10列填寫(xiě)11320.76，其它略。如下圖：

4、進(jìn)項(xiàng)稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額2615.38+1234=3849.38元，填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料》（二）如下圖：

5、計(jì)算應(yīng)納增值稅

簡(jiǎn)易征收辦法計(jì)算的應(yīng)納稅額=44.56元

一般計(jì)稅的應(yīng)納稅額：銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)=2905.98+11320.76-1234-2615.38=10377.36元

應(yīng)納稅額合計(jì)44.56+10377.36=10421.92元。

增值稅申報(bào)表如下圖：

6、營(yíng)改增稅負(fù)分析測(cè)算

填寫(xiě)《營(yíng)改增稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表》

根據(jù)《營(yíng)改增試點(diǎn)應(yīng)稅項(xiàng)目明細(xì)表》所列項(xiàng)目代碼及名稱填寫(xiě)，同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)分項(xiàng)目填寫(xiě)。根據(jù)《營(yíng)改增稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表》填寫(xiě)說(shuō)明填寫(xiě)。

收取的水費(fèi)業(yè)務(wù)應(yīng)稅項(xiàng)目代碼：060802、名稱：經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，增值稅應(yīng)納稅額（測(cè)算）=44.56元；

收取物業(yè)費(fèi)業(yè)務(wù)應(yīng)稅項(xiàng)目代碼：060801、名稱：企業(yè)管理服務(wù)，增值稅應(yīng)納稅額（測(cè)算）=第6列對(duì)應(yīng)各行次÷《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表第11欄銷項(xiàng)稅額一般項(xiàng)目和即征即退項(xiàng)目本月數(shù)之和×《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表第19欄應(yīng)納稅額一般項(xiàng)目和即征即退項(xiàng)目本月數(shù)之和=11320.76÷14226.74×10377.36=8257.66元。如下圖：

小編寄語(yǔ)：不要指望一張證書(shū)就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬(wàn)不要再考試通過(guò)之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正