工程副總培訓第十三部分-房產(chǎn)技術條件對接與管控課件

房產(chǎn)技術條件對接與管控工程副總培訓房產(chǎn)技術條件對接與管控工程副總培訓目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點四、現(xiàn)場交底重點目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點四、現(xiàn)場交底重點目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎一、房產(chǎn)技術條件對接基礎1、什么是房產(chǎn)技術條件

所謂房產(chǎn)條件是指購物中心建筑本身為滿足公共商業(yè)空間及不同商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求，提供的土建、機電等物業(yè)條件。一、房產(chǎn)技術條件對接基礎2、房產(chǎn)技術條件對接的目的

使商鋪的房產(chǎn)技術條件得到有效地對接和控制，并按時、保質(zhì)地完成，確保商鋪準時進場。使整個廣場各系統(tǒng)的設計得到準確的技術參數(shù)，如：電容量、空調(diào)負荷、給排水等。避免或減少因后期房產(chǎn)條件改造所造成的費用浪費或因根本不具備改造的條件而影響商鋪的正常進駐。使項目公司、商管公司、商戶等各個方面工作更加順暢，減少矛盾，順利完成開業(yè)。一、房產(chǎn)技術條件對接基礎一、房產(chǎn)技術條件對接基礎3、房產(chǎn)技術條件對接的原則

盡早對接條件---參與并協(xié)助完成商鋪業(yè)態(tài)的落位，了解招商需求；全方位的介入---土建裝修、機電設備（電力、空調(diào)、消防）；有效細致溝通---項目公司與商戶共同確認，不發(fā)生輕易改動；跟進協(xié)調(diào)落實---確保房產(chǎn)條件的按時完成，避免資源浪費。一、房產(chǎn)技術條件對接基礎一、房產(chǎn)技術條件對接基礎4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點

工作內(nèi)容開始時間完成時間責任部門協(xié)助招商部門完成主力店房產(chǎn)技術條件及步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖移交開業(yè)日前360天開業(yè)日前300天商管總部協(xié)調(diào)招商部門室內(nèi)步行街品牌落位圖確認開業(yè)日前290天開業(yè)日前200天商管總部步行街商鋪施工圖技術條件確認及移交開業(yè)日前245天開業(yè)日前210天商管公司步行街商鋪點位圖確認移交開業(yè)日前200天開業(yè)日前180天商管公司毛坯商戶粗裝達到移交條件開業(yè)日前230天開業(yè)日前150天項目公司室內(nèi)步行街餐飲商鋪、其他主力店商家進場裝修前檢查開業(yè)日前165天開業(yè)日前160天商管公司一、房產(chǎn)技術條件對接基礎工作內(nèi)容開始時間完成時間責任部門協(xié)助招商部門完成主力店房產(chǎn)技5、技術資料準備

技術資料是工程人員開展技術對接工作的前提。需熟悉商管總部各部門、項目公司、規(guī)劃院（建筑所、機電所、景觀所)、設計院等本項目的各專業(yè)負責人，收集各項技術資料，及時解決問題。一、房產(chǎn)技術條件對接基礎一、房產(chǎn)技術條件對接基礎技術資料：

2013版建造標準；各地項目消防性能化論證意見書；

如：江蘇省消防局關于江陰項目會議紀要各地項目的各專業(yè)設計任務書（電氣、建筑、暖通、結構等；

如：電氣設計任務書一、房產(chǎn)技術條件對接基礎技術資料：一、房產(chǎn)技術條件對接基礎技術資料：

規(guī)劃院下發(fā)給各地項目公司的各專業(yè)設計圖紙、設計管控標準；商管系統(tǒng)規(guī)劃設計圖紙評審要點；

如：萬達商管規(guī)劃設計圖紙評審供電方案論證要點主力店、次主力店交房條件等；

如：《2012版沃爾瑪購物廣場萬達店甲方工程范圍職責清單》一、房產(chǎn)技術條件對接基礎技術資料：一、房產(chǎn)技術條件對接基礎目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點四、現(xiàn)場交底重點目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點1、根據(jù)項目的消防性能化論證方案，與規(guī)劃院、項目公司、主力店設計、施工方、總部主力店部書面簽確租賃范圍平面布局。主要關注開門位置、寬度、疏散口及疏散通道的設置，以及相應消防設施、設備的安裝位置確認，避免對接不清晰，不符合消防要求，導致整改，影響整體施工進度及開業(yè)；二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點1、根據(jù)項目的消防性能化論證方2、根據(jù)總部下發(fā)的主力店交房條件，召開由規(guī)劃院、項目公司、主力店設計、施工方、總部主力店部及商管工程部等參加的專項對接會議，對接土建、機電條件、施工界面等，并書面簽確，形成會議成果；

沃爾瑪技術對接會議紀要

沃爾瑪交房條件二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點2、根據(jù)總部下發(fā)的主力店交房條件，召開由規(guī)劃院、項目公司、主3、根據(jù)主力店交房條件，工程部編寫主力店進場條件檢查表，結合多次對接會議的成果，現(xiàn)場檢查施工進度，主動和項目公司確定問題銷項進度計劃，確保在主力店進場時滿足進場條件，確保主力店的裝修周期；

沃爾瑪進場條件檢查清單二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點3、根據(jù)主力店交房條件，工程部編寫主力店進場條件檢查表，結合目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點四、現(xiàn)場交底重點目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎1、房產(chǎn)技術條件對接：與商戶洽談，簽訂商戶房產(chǎn)技術條件會簽表；

《青島CBD萬達廣場商戶房產(chǎn)技術條件會簽表》根據(jù)步行街品牌落位圖和商家房產(chǎn)技術條件，編制商戶房產(chǎn)技術條件對接表；

《長春紅旗街萬達廣場房產(chǎn)技術條件對接表》會簽將商戶房產(chǎn)技術條件對接表，交項目公司實施。三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點1、房產(chǎn)技術條件對接：三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點2、餐飲商戶對接重點：空調(diào)設計制冷負荷是否滿足商戶使用需求（尤其火鍋類、燒烤類），廚房及餐廳的空調(diào)布局是否合理；排油煙的管路布局是否滿足排放需求，是否設置油煙凈化裝置和排油煙風機，管路是否有檢修口及排油口；廚房布局是否符合當?shù)叵谰忠?guī)范，噴淋、報警裝置、排煙口布局是否符合規(guī)范，隔墻及門窗開啟方式、材料等是否與消防要求沖突；燃氣（煤氣或天然氣）：廚房灶具的數(shù)量及具體參數(shù)，包括耗氣量、規(guī)格尺寸、用電量等；

餐飲廚房要求必須做防水及閉水試驗；排水口前必須加裝過濾網(wǎng)及隔油器；預留獨立衛(wèi)生間的排水管道；三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點2、餐飲商戶對接重點：三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點2、餐飲商戶對接要點：審核用電設備清單（用電設備名稱、數(shù)量、功率等）、給排水管徑，空調(diào)負荷，排風排煙等參數(shù)；對接網(wǎng)絡、電話、光纖等接駁點的預留位置及數(shù)量；通告店招的設計管理要求，重點是效果、材質(zhì)應滿足設計及消防要求。三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點2、餐飲商戶對接要點：三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點3、服裝商戶對接要點：交房標準：一般的服裝服飾類商戶分為精裝及清水房交房，但也存在特殊要求的，如：只裝修吊頂或地面等簡單裝修；要求商戶提供燈具型號、用電量清單，并在圖中標明回路及提供系統(tǒng)圖，確保三相平衡；明確電話、網(wǎng)絡、光纖預留數(shù)量及點位；通知商戶裝修平面布局應考慮消防防火分區(qū)及規(guī)范要求，對增加倉庫的商家關注消防改造及報驗手續(xù)辦理事宜；通告店招的設計管理要求，重點是效果、材質(zhì)應滿足設計及消防要求。三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點3、服裝商戶對接要點：三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點4、生活配套商戶對接要點：交房標準：一般為清水房交房，如為精裝交房，應重點關注其設計風格；落實是否需要上下水，明確電話、網(wǎng)絡、光纖預留數(shù)量及點位；關注特殊行業(yè)的特殊需求，如：銀行對防盜及監(jiān)控的需求；美發(fā)對排風、排水系統(tǒng)的特殊要求；咖啡吧周邊的環(huán)境需求；兒童娛樂設施對消防疏散設施的要求等；通告店招的設計管理要求，重點是效果、材質(zhì)應滿足設計及消防要求。三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點4、生活配套商戶對接要點：三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎二、主力店房產(chǎn)技術條件對接重點三、步行街商戶房產(chǎn)技術條件對接重點四、現(xiàn)場交底重點目錄一、房產(chǎn)技術條件對接基礎1、與商戶負責人、設計和施工負責人根據(jù)項目消防性能化要求及集團消防要求，進行有效對接；2、店鋪內(nèi)裝不得隨意改動消防分割界面，不能隨意改動玻璃門及開門位置、數(shù)量，特殊要求需經(jīng)規(guī)劃院景觀所、建筑所審批后協(xié)調(diào)項目公司變更；3、告知商戶裝修材質(zhì)的要求、材料樣品檢測要求；4、隔墻到頂?shù)膫}庫、試衣間必須設置煙感和噴淋；5、餐飲商戶燃氣管道不能接入至營業(yè)區(qū)；四、現(xiàn)場交底重點1、與商戶負責人、設計和施工負責人根據(jù)項目消防性能化要求及集6、廚房防水技術要求：基層處理：無垃圾、起沙、裸露鋼筋、平整、頂板下方查看無漏水；施工方案：按裝修手冊中提供方案，并做好閉水試驗；四、現(xiàn)場交底重點6、廚房防水技術要求：四、現(xiàn)場交底重點蓄水深度＞10CM蓄水深度不夠未做柔性防水防水的準確做法四、現(xiàn)場交底重點蓄水深度＞10CM蓄水深度不夠未7、餐飲商戶需安裝自動滅火裝置：參照2012年11月28日商管總部安監(jiān)部通知要求執(zhí)行四、現(xiàn)場交底重點7、餐飲商戶需安裝自動滅火裝置：四、現(xiàn)場交底重點8、餐飲商戶廚房排水溝內(nèi)需安裝初級隔油池，避免引起管道堵塞，溢水；四、現(xiàn)場交底重點8、餐飲商戶廚房排水溝內(nèi)需安裝初級隔油池，避免引起管道堵塞，9、餐飲商戶內(nèi)伸縮縫需協(xié)調(diào)項目公司加裝引流槽，避免漏水；四、現(xiàn)場交底重點9、餐飲商戶內(nèi)伸縮縫需協(xié)調(diào)項目公司加裝引流槽，避免漏水；四、10、要求商戶在設計前到現(xiàn)場復尺和勘察，根據(jù)現(xiàn)場條件確定各項設備的安裝位置，主要是風盤、溫控、電箱，給排水點、排煙管井、新風井、完成面標高等，并進行書面簽確，避免商戶設計圖與現(xiàn)場條件不符，施工單位無法施工或大量拆改而影響工期。四、現(xiàn)場交底重點10、要求商戶在設計前到現(xiàn)場復尺和勘察，根據(jù)現(xiàn)場條件確定各項謝謝謝謝1、配電:根據(jù)設計圖紙統(tǒng)計步行街配電各回路設計電量；根據(jù)建造標準、機電標準及品牌落位圖，確定商戶合理需求電量；餐飲商戶按250w/m2，服裝、配套按100w/m2計算；聯(lián)發(fā)品牌的洋快餐（KFC、麥當勞、必勝客）提供250KW電量；絲芙蘭、星巴克、哈根達斯等商戶按合同約定提供電量；火鍋店適當增大至300w--400w/m2計算，但須商戶提供用電設備清單進行復核；如：錦蝶豆撈用電清單1、配電:1、配電:

核算設計總用電量是否滿足需求，在此前提下，根據(jù)設計電量與需求電量的差異，需列表說明層間各回路的配電容量調(diào)整方案，滿足各商戶的用電需求，例：

大商業(yè)變壓器容量匯總

大商業(yè)負荷分配明細表

需調(diào)整電量商戶鋪位號1、配電:1、配電:商戶計量電表需使用預付費電表，具備欠費斷電功能；商戶內(nèi)電箱避免安裝在隔墻，以免因鋪位調(diào)整拆除分割墻導致電纜長度不夠無法安裝電箱，建議安裝在柱邊或后墻；

二、與規(guī)劃院、項目公司進行步行街房產(chǎn)技術條件對接要點1、配電:二、與規(guī)劃院、項目公司進行步行街房產(chǎn)技術條件對接要二、與規(guī)劃院、項目公司進行步行街房產(chǎn)技術條件對接要點1、配電:

變電所內(nèi)需設計并安裝能源分項計量系統(tǒng)，便于用電日常管理及能源分析，保證數(shù)據(jù)傳輸、分析的及時、準確；各回路還需裝一塊有功電表（有計量局檢測證明），便于收費及與計量系統(tǒng)相互校核；二、與規(guī)劃院、項目公司進行步行街房產(chǎn)技術條件對接要點1、配電提醒：主力店及快時尚（H&M、優(yōu)衣庫、大酒樓）等配電需專項組會對接；洋快餐（KFC、麥當勞、必勝客）需按商戶指定位置布設并預留5米；制冷機組用電需獨立變壓器，并分別滿足變壓器后端設備容量分配，滿足機組滿負荷使用要求；提醒：2、暖通：查閱空調(diào)設計圖紙，現(xiàn)場核對統(tǒng)計商戶內(nèi)風盤規(guī)格及數(shù)量，并按設備參數(shù)核算單位制冷量，根據(jù)相關標準及參考已開業(yè)萬達廣場運行數(shù)據(jù)，按：非餐飲150-200W/m2,餐飲300-400W/m2的冷量配置，提出風盤調(diào)整方案，最終滿足夏季24°C，冬季18°C的集團要求。制冷量計算表（按業(yè)態(tài)）2、暖通：2、暖通：特殊需求商戶（如火鍋店、海鮮自助、冰淇淋店），在商戶用電總量不增容的情況下，允許自行安裝空調(diào)，滿足商戶換季時的個性營業(yè)要求；洋快餐（KFC、麥當勞、必勝客）等全部自裝空調(diào)商戶，需預留外置機位置及設備安裝基礎和冷媒配管路由；新風需按建造標準要求安裝到位；2、暖通：3、廚房排油煙：商戶廚房排煙量=廚房面積X完成面標高X40次m3/h，廚房面積可按商戶總面積的20-30%計算；廚房補風量按排煙量的0.8設計；餐飲商鋪排油煙、補風系統(tǒng)需獨立設置管井，即一戶一排，排油煙主管道底部應預留檢修位置或放油閥，便于后期清洗；3、廚房排油煙：3、廚房排油煙：項目公司設計、提供并安裝屋頂二級排煙、補風機、凈化器。為防止排油煙風機電機頻繁啟動過熱燒毀,盡量采用離心式排油煙風機；火鍋、燒烤類就餐區(qū)排煙需做地排風設計；燃氣商戶還需關注設計、安裝事故排風，并與燃氣報警系統(tǒng)聯(lián)動，確保廚房用氣安全；3、廚房排油煙：4、燃氣：商戶用氣量=商鋪面積×0.1m3/m2（0.1m3/m2是指每平方米的商鋪面積用氣量為0.1立方）；要注意當?shù)厝細忸愋汀嶂?，便于商戶配置對應的灶具；在燃氣工程施工前盡早要求商戶提交灶具布置圖、灶具清單，預留足夠時間由燃氣公司深化設計及確定設計燃氣量；屋面預留直徑Φ100的套管，避免燃氣管道施工再開孔破壞屋面防水，引起鋪內(nèi)漏水；4、燃氣：4、燃氣：4、燃氣：5、給排水：配套商戶預留給水管徑DN25，排水管徑DN100，餐飲商戶面積小于300m2的，給水管徑不小于DN32，，其它餐飲按給水管徑DN40，排水管徑DN150（洋快餐及面積大于500m2以上預留給水DN50)；KFC、必勝客等洋快餐要求設置不小于3m3獨立隔油池，排水管道接口位置按商戶指定位置預留；特殊商戶需預留生活排污管及現(xiàn)場具備條件的，需及早提交項目公司落實；如原設計中有給排水設計，現(xiàn)落位商戶無此需求的，建議現(xiàn)場按原設計施工，利于后期經(jīng)營鋪位調(diào)整；5、給排水：6、弱電：按建造標準及設計預留施工外，增加POS備用線路；注意無線信號覆蓋及WIFI的設計施工，無盲點；電子門吸線路的布設及電源設置，滿足消防部門及集團消防要求；POS、專網(wǎng)、客流、無線對講等系統(tǒng)由商管主導、項目公司負責簽訂施工合同。施工單位要盡早進場施工、調(diào)試；6、弱電：4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點主力店開業(yè)日前300天，主力店房產(chǎn)條件與步行街業(yè)態(tài)移交開業(yè)日前210天，主力店進場前招商對接確認會主責部門：商管總部大客戶部、地方商管公司工作要點：1.業(yè)態(tài)品牌確定；

2.品牌房產(chǎn)技術條件按時移交；3.平面布局及施工圖；4.明確各自施工界面；5.進場條件及進場時間。注意事項：1.按時確定品牌；2.依據(jù)消防部門審核意見調(diào)整后出具全套施工圖；3.大客戶部依據(jù)模塊節(jié)點要求設置內(nèi)控時間節(jié)點跟進到商戶進場；4.地方公司按照對接要求跟進條件落實并對進場條件預驗收4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點主力店主責部門：商管總部大4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點步行街商鋪開業(yè)日前230天，完成第一版室內(nèi)步行街品牌落位圖簽確主責部門：地方商管公司招商部、營運中心招商部工作要點：1.明確各業(yè)態(tài)區(qū)域分布；2.明確步行街商鋪的合理墻體分隔；3.明確特殊或重點品牌落位位置（尤其餐飲業(yè)態(tài)）注意事項：1.掌握“消防性能化評審意見”要求；2.招商部對意向品牌收集房產(chǎn)條件，尤其是餐飲品牌和體驗業(yè)態(tài)品牌。

3.要滿足各業(yè)態(tài)面積需求和規(guī)劃占比，考慮后期調(diào)整需求，并盡可能按照柱距線分隔；4.考慮品牌豐富度和單一品牌展示面寬度。4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點步行街商鋪主責部門：地方商4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前200天，步行街技術條件確認及移交主責部門：地方商管公司招商部、工程部，商管總部招商部、工程部工作要點：1.確定各業(yè)態(tài)區(qū)域商鋪水、電、空調(diào)等機電容量及安裝條件；

2.確定商鋪的墻體分隔圖；3.基本確定商鋪的開門位置圖；

4.提出結構開洞的需求；注意事項：1.熟悉并學習洋快餐等特殊品牌的房產(chǎn)條件，如獨立空調(diào)、開口需求等；2.商鋪的開口方式，原則上不采用敞開經(jīng)營模式；3.未確定的品牌，按照待招業(yè)態(tài)最高的房產(chǎn)條件確定；4.品牌落位簽確后（開業(yè)日前170天和140天），需重新梳理并提交變更。4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前200天，步行街技4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前195天，商家進場基本施工條件主責部門：地方商管公司工程部、物管部工作要點：1.臨電應將電箱引致樓層或店鋪內(nèi)指定位置；2.臨水可分層分區(qū)域集中設置;3.滿足垂直交通設施使用，確定裝修水平運輸路線及通道;4.卸貨區(qū)域、垃圾堆放區(qū)、臨時衛(wèi)生間設置完成。5.消防通道及公區(qū)夜間施工照明的條件。6.完成廣場一層大門的封閉施工條件。注意事項：臨時水、電、垂直交通、臨時廁所等4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前195天，商家進場4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前195天，完成商戶裝修手冊編制主責部門：地方商管公司營運部、工程部、物管部工作要點：

標準文本結合廣場實際情況進行修訂注意事項：1.關注防水工藝及裝修材料的要求；2.成立裝修管控小組并完成培訓；3.消防及機電改造費用的協(xié)商與確定。4.裝修進度方面：施工的工序表、收邊收口要求等；5.裝修流程辦理方面：流轉單、明確責任部門等；6.明確各項費用標準和支付辦法，明確與總包之間費用關系。4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前195天，完成商戶4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前175-120天，毛坯商鋪進場前的預驗收主責部門：地方商管公司工程部、招商部工作要點：1.房產(chǎn)技術條件的核查：用電負荷、空調(diào)負荷、給排水管徑等；2.餐飲商鋪的排油煙管道及截面積、補風管道、事故排風管道及內(nèi)襯等是否鋪設；上下水點位是否到位；3.棚上空調(diào)供回水管道、冷凝水管道、空調(diào)風管道；消防排煙管道、排風管道、

新風管道鋪設完成，且保溫完成；4.

強弱電橋架及管線鋪設完成；5.圍護完成：隔墻、幕墻、封堵、玻璃隔斷等；6.地面平整、衛(wèi)生清理完成；注意事項：1.檢查商鋪房產(chǎn)技術條件達成情況，預測進場時能夠達到條件；2.按照確定的商鋪進場條件對施工進度進行核查；4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前175-120天，4、房產(chǎn)技術條件對接工作的時間節(jié)點開業(yè)日前150天前，室內(nèi)步行街餐飲業(yè)態(tài)點位圖確認移交主責部門：地方商管公司招商部、工程部工作要點：1.確定餐飲商鋪的廚房位置；2.確定商鋪的機電點位位置；