房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價匯報估價匯報編號：京杜鳴估F字[]第35669號估價項目名稱：河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國際第1幢1單元1525號公寓用途房地產(chǎn)估價匯報估價委托人：北京市東城區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價機構：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限企業(yè)注冊房地產(chǎn)估價師：童益春（注冊號：68）閆偉（注冊號：10）估價作業(yè)日期：3月13日至4月致估價委托人函北京市東城區(qū)人民法院：受貴院委托，我企業(yè)對位于河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國際第1幢1單元1525號公寓用途房地產(chǎn)(如下簡稱“估價對象”)的市場價值進行了估價。估價目的：為估價委托人理解估價對象市場價值提供參照根據(jù)。估價對象：北京市東城區(qū)人民法院(如下簡稱“估價委托人”)委托評估的位于河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國際第1幢1單元1525號公寓用途房地產(chǎn)，即建筑面積為34.09平方米的房屋所有權及對應分攤的國有建設用地使用權。價值時點：3月13日價值類型：按照房地產(chǎn)交易方式或有關經(jīng)濟行為類型劃分，價值類型分為買賣價格、租賃價格、市場價值、保險價值、計稅價值和征收價值。根據(jù)本次估價目的，本次估價價值類型采用市場價值。估價措施：本次估價采用比較法和收益法進行估價，將上述二種措施的估算成果綜合分析后，得出估價對象的市場價值。估價成果：注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)特定的估價目的，遵照公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，選用合適的估價措施，在對影響估價對象價值原因進行綜合分析的基礎上確定：估價對象在價值時點的市場價值估價成果為人民幣427904元，大寫人民幣肆拾貳萬柒仟玖佰零肆元整，折合單位建筑面積價值約為人民幣12552元/平方米。杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限企業(yè)法定代表人簽字：4月 目錄TOC\o"1-2"\h\z\u估價師申明1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價匯報中對事實的闡明是真實和精確的，沒有虛假記載、誤導性陳說和重大遺漏。2、估價匯報中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價匯報中已闡明的估價假設和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價匯報中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價師是按照中華人民共和國國標《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-）的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價匯報。5、我企業(yè)注冊房地產(chǎn)估價師閆偉已對本估價匯報的估價對象進行了實地查勘。6、我們在本估價項目中沒有得到我司以外的他人的重要專業(yè)協(xié)助。姓名注冊號簽名簽名日期童益春68年月日閆偉10年月日估價假設和限制條件一、一般假設（一）本次估價以估價對象可以按照法定用途持續(xù)有效使用為假設前提。（二）本次估價根據(jù)北京市東城區(qū)人民法院出具的《北京市東城區(qū)人民法院價格評估委托書》對估價對象在價值時點的市場價值進行評估。（三）本次估價中，注冊房地產(chǎn)估價師對建筑物安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大原因予以了關注，未發(fā)現(xiàn)影響估價對象價值或價格的上述原因存在明顯負面影響。本次估價以現(xiàn)場難于觀測到的建筑物及配套設施、設備內(nèi)部不存在安全、質(zhì)量、環(huán)境污染等問題為假設前提。（四）本匯報中市場價值為交易稅費正常承擔下的價格，即買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。（五）本匯報以估價對象可以正常上市交易發(fā)售，不受任何限制為假設前提。（六）注冊房地產(chǎn)估價師未對估價對象的建筑面積及對應分攤的國有建設用地使用權面積進行測量，因估價對象尚未辦理房屋所有權證，建筑面積以估價委托人提供的《商品房買賣協(xié)議》記載建筑面積為測算根據(jù)。由于估價對象未辦理分割的《國有土地使用證》或進行分攤面積測繪，故有關國有建設用地使用權面積，暫以“對應分攤的國有建設用地使用權”進行描述。如上述狀況發(fā)生變化，本估價匯報應作對應調(diào)整。（七）估價成果為估價對象在價值時點的公開市場價值，其公開市場價值為在價值時點時的下列交易條件下最也許實現(xiàn)的價格：1、交易雙方是自愿地進行交易的；2、交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；3、交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并理解交易對象；4、交易雙方掌握必要的市場信息；5、交易雙方有較富余的時間進行交易；6、不存在特殊買者的附加出價。（八）（九）本次估價未考慮抵押、查封等權利狀況對評估價值的影響。（十）本次估價是以估價對象產(chǎn)權完整、清晰、無糾紛為假設前提，對基于產(chǎn)權上的糾紛估價機構不予承擔任何責任。二、未定事項假設經(jīng)估價委托人調(diào)查理解，估價對象所處樓幢中有部分房屋已經(jīng)辦理《房屋所有權證》，但估價對象尚未辦理房屋所有權證，本次評估以估價對象所在樓幢已正?？⒐げ⒔桓妒褂?、估價對象能正常辦理房屋所有權證為假設前提。三、背離事實假設（無）四、不相一致假設（無）五、根據(jù)局限性假設（無）六、估價匯報使用限制（一）估價委托人只可按照本估價匯報的估價目的合理使用，不可用于其他用途。（二）本估價匯報僅限估價委托人及估價當事人使用，本匯報的所有或部分內(nèi)容未經(jīng)我司同意，不得刊登于任何公開媒體上。（三）本估價匯報有效期限自4月28日至4月27日止。假如使用本估價匯報不在有效期限（四）本估價匯報所根據(jù)的估價委托人及當事人提供的有關資料，如《北京市東城區(qū)人民法院價格評估委托書》、《商品房買賣協(xié)議》等，以上述資料真實、合法、精確為假設前提。

估價結果報告一、估價委托人（一）名稱：北京市東城區(qū)人民法院（二）聯(lián)絡人：李菁華（三）執(zhí)行員：陳利梅（四）聯(lián)絡電話：二、房地產(chǎn)估價機構（一）名稱：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限企業(yè)（二）住所：北京市西城區(qū)陶然亭路45號北京電信建筑工程有限企業(yè)網(wǎng)信鴻璽賓館516室（三）法定代表人：杜鳴（四）資質(zhì)等級：一級（五）資質(zhì)證書編號：建房估證字【】104號（六）統(tǒng)一社會信用代碼：96889三、估價目的為估價委托人理解估價對象市場價值提供參照根據(jù)。四、估價對象本次估價的范圍為河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國際第1幢1單元1525號公寓用途房地產(chǎn)，即建筑面積為34.09平方米的房屋所有權及對應分攤的國有建設用地使用權。（一）區(qū)位狀況區(qū)位狀況包括所在項目概況、交通、周圍環(huán)境、所處樓幢概況、樓層及朝向等。1、估價對象所在項目概況估價對象所在項目位于河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西，小區(qū)推廣名為“鉆石國際”，東鄰常甫路，南臨聯(lián)嘉綜合市場，西臨順安市場，北臨順安街。小區(qū)位于廊坊市安次區(qū)，小區(qū)成熟度較高，地理位置較優(yōu)越。市政基礎設施：項目的給排水、供電、通路、通訊、暖氣等，均與市政基礎設施相接購物：周圍分布有明珠超市、聯(lián)華超市、聯(lián)嘉綜合市場、富陽超市、永新超市；教育：周圍分布有廊坊市試驗小學、鈺海雙語幼稚園、廊坊市第四小學、廊坊市試驗小學幼稚園；金融：周圍分布有中國農(nóng)業(yè)銀行（永常路分理處）、中國農(nóng)業(yè)銀行ATM、中國工商銀行（永華支行）、廊坊市安次區(qū)惠民村鎮(zhèn)銀行；醫(yī)療：周圍分布有廊坊市人民醫(yī)院、廊坊友誼醫(yī)院、廊坊市安次區(qū)醫(yī)院、廊坊世紀協(xié)和醫(yī)院；估價對象外部配套設施完善。2、交通估價對象所在項目北臨順安街，東臨常甫路；公交：周圍附近有14路、19路、26路a線、28路等多條公交線路通行并設站；停車場：估價對象周圍有停車場，停車以便程度很好；估價對象道路通達性及可及性很好，交通便捷度很好。3、周圍環(huán)境估價對象周圍綠化很好，自然環(huán)境很好；估價對象周圍分布有鈺海嘉苑、順安小區(qū)、富強小區(qū)、豪邸·坊等居住小區(qū)，居住小區(qū)成熟度較高。估價對象周圍分布有萬達廣場、發(fā)展大廈、盛德世紀大廈等辦公物業(yè)，辦公匯集度較高。4、所處樓幢概況估價對象所處樓幢為鉆石國際第1幢，鋼混構造，建筑物為地上19層，地下1層，樓幢外立面貼飾面磚。所處樓幢外觀完好，5、估價對象樓層及朝向估價對象為15層；北朝向。（二）實物狀況1、建筑面積：平方米；2、建筑構造：鋼混構造；3、設施設備：包括給排水、供電、通訊、暖氣等，設施設備較齊全；4、現(xiàn)實狀況：空置；5、空間布局：空間布局合理；6、建筑功能：估價對象的防水、保溫、隔熱、隔聲等建筑功能完整且基本完好，且通風條件很好、采光無遮擋；7、估價對象裝修狀況：室內(nèi)地面為地磚、墻面為涂料、頂棚為涂料，衛(wèi)生間地面為地磚、墻面貼瓷磚、鋁扣板吊頂。入戶門為全封防盜門，窗為塑鋼窗；8、維護使用狀況：（三）權益狀況《商品房買賣協(xié)議》協(xié)議編號：【001】出賣人：廊坊市圣龍房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)買受人：王巖梅坐落：河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西土地使用權出讓證號：廊國用（）字第00687號土地規(guī)劃用途：綜合用地土地使用年限：6月28日至2052年6月28日房屋規(guī)劃用途：公寓總層數(shù)：19（-1）建筑面積：34.09平方米樓號或幢號：1號樓所在層數(shù)：15部位及房號：1單元1525構造：鋼混五、價值時點注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘日期為3月13日，根據(jù)估價目的及委托方規(guī)定，本次估價的價值時點設為3月13日。六、價值類型按照房地產(chǎn)交易方式或有關經(jīng)濟行為類型劃分，價值類型分為買賣價格、租賃價格、市場價值、保險價值、計稅價值和征收價值。根據(jù)本次估價目的，本次估價價值類型采用市場價值。七、估價原則本次估價遵照下列原則：（一）遵照獨立、客觀、公正原則評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。（二）遵照合法原則評估價值應為在依法鑒定的估價對象狀況下的價值或價格。（三）遵照價值時點原則評估價值應為在根據(jù)估價目確實定的某一特定期間的價值或價格。（四）遵照替代原則評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內(nèi)。（五）遵照最高最佳運用原則最高最佳運用狀況包括最佳用途、規(guī)模和檔次，應按法律上容許、技術上也許、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定，并應符合下列規(guī)定：1、當估價對象的權利人和意向獲得者對估價對象依法享有的開發(fā)運用權利不相似時，應先根據(jù)估價目確實定從估價對象的權利人角度或意向獲得者角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)運用權利，確定估價對象的最高最佳運用狀況；2、當估價對象已為某種運用時，應在調(diào)查及分析其運用現(xiàn)實狀況的基礎上，對其最高最佳運用和對應的估價前提作出下列判斷和選擇，并應在估價匯報中闡明：（1）維持現(xiàn)實狀況、繼續(xù)運用最為合理的，應選擇維持現(xiàn)實狀況前提進行估價；（2）更新改造再予以運用最為合理的，應選擇更新改造前提進行估價；（3）變化用途再予以運用最為合理的，應選擇變化用途前提進行估價；（4）變化規(guī)模再予以運用最為合理的，應選擇變化規(guī)模前提進行估價；（5）重新開發(fā)再予以運用最為合理的，應選擇重新開發(fā)前提進行估價；（6）上述前提的某種組合或其他特殊運用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊運用前提進行估價。估價對象于價值時點已建成，本次估價是對估價對象在價值時點的現(xiàn)實狀況價值進行評估，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-）：“現(xiàn)實狀況價值評估，是按房地產(chǎn)的運用現(xiàn)實狀況而非最高最佳運用狀況進行評估，因此不應遵照最高最佳運用原則。”因此，本次估價選擇維持現(xiàn)實狀況、繼續(xù)運用作為估價前提。八、估價根據(jù)（一）法律法規(guī)根據(jù)1、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》（第二次修正）；2、《中華人民共和國土地管理法》（第二次修正）；3、《中華人民共和國物權法》；4、其他法律法規(guī)及地方政府規(guī)定。（二）估價技術原則根據(jù)1、中華人民共和國國標GB/T50291-《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；2、中華人民共和國國標GB/T50899-《房地產(chǎn)估價基本術語原則》；3、中華人民共和國國標GB/T18508-《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。（三）權屬根據(jù)《商品房買賣協(xié)議》復印件。（四）其他根據(jù)1、《北京市東城區(qū)人民法院價格評估委托書》；2、我企業(yè)所掌握的廊坊市房地產(chǎn)市場的有關資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘、調(diào)查所獲取的資料。九、估價措施對于市場價值的求取，估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關法律、法規(guī)、估價技術原則，通過反復研究，估價措施選用過程如下：（一）比較法比較法是選用一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的措施。（二）收益法收益法是預測估價對象的未來收益，運用酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的措施。收益法合用于估價對象或其同類房地產(chǎn)一般有租金等經(jīng)濟收入的收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、酒店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、原則廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。十、估價成果注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)特定的估價目的，遵照公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，選用合適的估價措施，在對影響估價對象價值原因進行綜合分析的基礎上，確定：估價對象在價值時點的市場價值估價成果為人民幣427904元，大寫人民幣肆拾貳萬柒仟玖佰零肆元整，折合單位建筑面積價值約為人民幣12552元/平方米。十一、注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名簽名日期童益春68年月日閆偉10年月日輔助人員