物業(yè)公司戰(zhàn)略研究報(bào)告

年4月19日物業(yè)公司戰(zhàn)略研究報(bào)告文檔僅供參考戰(zhàn)略研究報(bào)告天津大學(xué)管理學(xué)院1月目錄TOC\o"1-3"\u目錄 i第一部分宏觀環(huán)境分析 1第二部分行業(yè)狀況分析 2行業(yè)總體分析 2競爭對手分析 4與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比較 8第三部分XX企業(yè)內(nèi)部分析 11XX物業(yè)的優(yōu)勢 11XX物業(yè)的劣勢 11XX物業(yè)的機(jī)會(huì) 12XX物業(yè)的組織場分析 13第四部分XX物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 14第五部分戰(zhàn)略實(shí)施措施 15第六部分相關(guān)保證措施 19第一部分宏觀環(huán)境分析當(dāng)前國家中央工作的重點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保持社會(huì)穩(wěn)定,隨著改革開放的深入,國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展,人民的生活水平普遍提高,商品房市場異?；钴S。全國商品房銷售面積為32247.24萬平方米,同比增長29.1%,其中銷售給個(gè)人30369.85萬平方米,所占比重為94.2%;商品房銷售額7670.90億元,同比增長34.1%,其中:銷售給個(gè)人7092.78億元,同比增長35.8%,所占比重為93.1%。全國商品住宅銷售面積為28502.47萬平方米,同比增長28.9%;辦公樓銷售面積為596.55萬平方米,同比增長17.4%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2695.28萬平方米,同比增長33.8%。天津作為4大直轄市之一,是北方重要的經(jīng)濟(jì)中心城市,而且還處于環(huán)渤海地區(qū)的中心,港口、碼頭優(yōu)勢突出,在最近幾年的中國最具活力、人均產(chǎn)值,人均收入等的城市排名中,天津的排名都在前列。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,天津逐漸成為跨國公司投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要據(jù)點(diǎn),商業(yè)機(jī)會(huì)增多,從而導(dǎo)致寫字樓,商業(yè)樓需求數(shù)量的大量增加。從大的宏觀環(huán)境來看,天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速增長的上升區(qū)間。按照一般規(guī)律,房地產(chǎn)業(yè)此時(shí)的發(fā)展即使出現(xiàn)起伏,也是短幅振蕩,總體呈現(xiàn)上升趨勢。從物業(yè)管理的角度來看,天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)１６００多個(gè),物業(yè)管理企業(yè)達(dá)６７３家,從業(yè)人員５萬余人,營業(yè)收入突破１０億元。天津?qū)嵤┪飿I(yè)管理的房產(chǎn)總面積已達(dá)８０１０萬建筑平方米,其中住宅面積６６６７萬建筑平方米,占全市住宅存量的５６％。全市已形成住宅小區(qū)物業(yè)管理健康、持續(xù)發(fā)展,商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉儲等非住宅物業(yè)管理全面發(fā)展的新格局。天津當(dāng)前雖然高收入人群很多,可是也有相當(dāng)一部分的下崗人員,這些大量的下崗工人為物業(yè)管理這種勞動(dòng)密集型的行業(yè)提供了豐富的勞動(dòng)力。

第二部分行業(yè)狀況分析行業(yè)總體分析隨著住房制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)管理這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期。截至底,全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％,深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)95％,全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過兩萬家,從業(yè)人員超過230萬人。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展,對于改進(jìn)人民群眾的生活、工作環(huán)境,提高城市管理水平,擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。國家現(xiàn)在將物業(yè)管理作為保證人民安居樂業(yè),社會(huì)穩(wěn)定的必要手段,國家大力提倡物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。隨著國家立法的完善,整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)開始從無序和混亂走向規(guī)范和成熟。從當(dāng)前來看,整個(gè)物業(yè)行業(yè)的利潤率較低,,全國物業(yè)行業(yè)虧損10.7億。整個(gè)行業(yè)面臨著一個(gè)大發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。進(jìn)入壁壘:(1)物業(yè)行業(yè)從總體來說,規(guī)模經(jīng)濟(jì)的作用不是很明顯。(2)物業(yè)行業(yè)進(jìn)入市場的資金成本較低。(3)經(jīng)驗(yàn),物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)相對來物業(yè)企業(yè)來說很重要,一個(gè)有好的經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司能夠非常合理的、正確的處理解決客戶的相關(guān)問題。(4)從物業(yè)行業(yè)的法規(guī)限制來說,國家對于從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)要求,國家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有達(dá)到相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的服務(wù)。國家對企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定都有嚴(yán)格的具體的指標(biāo)規(guī)定?？墒?一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司能夠經(jīng)過為大的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行外包服務(wù)來進(jìn)入相應(yīng)的市場。(5)差異化,整個(gè)物業(yè)行業(yè)中,各物業(yè)公司雖然在服務(wù)理念,企業(yè)文化等方面存在一定程度的差異化?？墒?整個(gè)行業(yè)的技術(shù)含量不高,差異化相比其它行業(yè)來說,各個(gè)公司之間比較容易模仿,各個(gè)物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容基本上是相同或相似的,因此差異化不是很明顯。綜合以上5點(diǎn),物業(yè)行業(yè)的整體進(jìn)入壁壘較低。物業(yè)公司面臨著潛在的市場進(jìn)入者的威脅。進(jìn)入威脅主要來源于外地的物業(yè)管理企業(yè)。隨著外地物業(yè)管理企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入天津市場,特別是境外和中國南方深圳、廣州等起步早的地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè),相對而言,它們具備比較豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),物業(yè)管理的手段也更加先進(jìn)。這些公司正在積極地全方位地開拓天津市場,在物業(yè)中介、物業(yè)評估、市場調(diào)查及研究、物業(yè)管理/設(shè)施管理、城市規(guī)劃及工程管理服務(wù)等各個(gè)方面都能夠看到這些公司的名字。替代威脅主要來源于近年來的房地產(chǎn)發(fā)展比較迅速,各種各樣的物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn),房地產(chǎn)市場的細(xì)分程度越來越高,相應(yīng)的物業(yè)管理市場也是多樣化的。對于天津市物業(yè)管理企業(yè),面臨的替代威脅主要是人們對新式住宅要有新的物業(yè)管理模式,同時(shí)由于許多房產(chǎn)開發(fā)商對小區(qū)運(yùn)用了高端技術(shù)(包括設(shè)備設(shè)施、新型材料),這將導(dǎo)致出現(xiàn)維護(hù)高端物業(yè)的新型專業(yè)物業(yè)服務(wù)。當(dāng)前,物業(yè)管理正在興起一系列新概念――零干擾服務(wù)、氛圍管理、個(gè)性化服務(wù)、”管理報(bào)告”制、產(chǎn)學(xué)聯(lián)手、I拖N管理、打分制、一卡制、噪音等約束性管理、會(huì)所安排等,如何應(yīng)對這些新變化、向業(yè)主們提供適當(dāng)?shù)姆?wù)是天津市物業(yè)管理企業(yè)降低替代威脅首先需要考慮的問題。買方和供方談判能力集中表現(xiàn)對物業(yè)管理費(fèi)用定價(jià)和專業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價(jià)上。以住宅為例,物業(yè)管理公司與提供服務(wù)的買方,即各種類型住宅的業(yè)主簽定物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,同時(shí)向各種專業(yè)服務(wù)公司購買相應(yīng)的作業(yè)層服務(wù)。當(dāng)然,有些物業(yè)管理公司擁有自已的專業(yè)服務(wù)公司,它們之間的關(guān)系不是完全的市場交易關(guān)系。這樣的物業(yè)管理公司的供方就延展到各種物業(yè)管理設(shè)備、器具等產(chǎn)品的供應(yīng)商。還有,獲得雇員的勞動(dòng)力市場也是一個(gè)重要的供方。它們都是競爭性行業(yè),供給方的談判能力并不是制約發(fā)展的重要因素。然而,物業(yè)管理買方的談判能力卻是必須認(rèn)真面正確問題。以住宅為例,天津地區(qū)現(xiàn)有的住宅大致能夠分為保障型、改進(jìn)型和舒適型三種,前兩類住宅的物業(yè)管理收費(fèi)還存在政府的價(jià)格控制,只有舒適型的住宅才是由市場定價(jià),在這樣的價(jià)格體系下,住宅消費(fèi)者有比較強(qiáng)的談判能力。另外,買方的談判能力還包括業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)提供的各種要求,有的是合理合法的,應(yīng)虛心接受,認(rèn)真改進(jìn)有關(guān)工作。行業(yè)內(nèi)的競爭激烈。當(dāng)前,天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除XX外還有5家,天津市一級資質(zhì)等級的物業(yè)管理公司有近20家,二級資質(zhì)的物業(yè)管理公司有40家左右。還有,隨著中國全面加入WTO,一些知名的跨國物業(yè)管理公司將加入到天津市場。它們給天津市物業(yè)管理帶來先進(jìn)管理思想和方法,同時(shí)也造成激烈的競爭。當(dāng)前,天津市的物業(yè)服務(wù)大部分采取招標(biāo)的形式,對于好的項(xiàng)目,同時(shí)存在許多的公司進(jìn)行爭奪,雖然現(xiàn)在項(xiàng)目很多,但在一些公認(rèn)的好的項(xiàng)目上的競爭非常激烈。競爭對手之間的采取的動(dòng)態(tài)競爭的行為具有極高的頻率,力度大,極富攻擊性。同時(shí)不同的對手之間的競爭優(yōu)勢存在很大的差異性,可是這種差異性在某種程度上是容易模仿的。競爭對手分析基本情況分析當(dāng)前,天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除XX外還有5家,她們分別是:天津順馳物業(yè)管理有限公司,天津天孚物業(yè)管理有限公司,天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司,天津市安華物業(yè)有限公司。這里對于其它資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)不進(jìn)行分析,重點(diǎn)分析這幾家與XX在同一檔次上的物業(yè)企業(yè)。順馳物業(yè):天津順馳物業(yè)管理有限公司成立于1997年,隸屬于順馳集團(tuán)。該公司自從成立以來,緊靠順馳地產(chǎn),為順馳地產(chǎn)開發(fā)的各種項(xiàng)目提供物業(yè)配套服務(wù)。當(dāng)前該公司的市場主要集中在順馳地產(chǎn)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,并沒有真正走向市場。可是,順馳物業(yè)的管理水平已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的水平,順馳物業(yè)的品牌作為順馳地產(chǎn)的品牌的一部分,該公司的物業(yè)管理在天津地區(qū)已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)可。該公司當(dāng)前正在積極進(jìn)行專業(yè)化的嘗試,將順馳物業(yè)打造成一個(gè)服務(wù)的整合商。管理與操作分離,進(jìn)一步提高公司的競爭力和服務(wù)水平。因此,一旦該公司轉(zhuǎn)變市場方向,積極的開拓順馳地產(chǎn)外的市場,憑借順馳的品牌和服務(wù),順馳物業(yè)公司將成為XX物業(yè)主要的競爭對手。與XX相比,順馳的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在:背靠順馳地產(chǎn),市場擴(kuò)展迅速。品牌有很高的知名度。順馳物業(yè)的體制屬于私營企業(yè),用人機(jī)制靈活,激勵(lì)機(jī)制靈活。企業(yè)戰(zhàn)略,企業(yè)文化,理念明確,管理流程、手段先進(jìn)。人員素質(zhì)的構(gòu)成比較合理,企業(yè)擁有一大批高學(xué)歷員工,公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實(shí)施。公司具有很強(qiáng)的人力資源管理的能力。順馳物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)比較合理,市場份額增長的速度很快,企業(yè)擁有的項(xiàng)目絕大多數(shù)屬于”明星”項(xiàng)目。安華物業(yè):安華物業(yè)有限公司成立于1995年,隸屬于天津市城市建設(shè)委員會(huì)安居發(fā)展建設(shè)總公司。安華物業(yè)現(xiàn)有注冊資產(chǎn)500萬元,各類專業(yè)管理人員80人。其中具備中高級職稱的有30人。公司員工90%以上為大專以上學(xué)歷。安華物業(yè)現(xiàn)已全面走市場,當(dāng)前該公司的戰(zhàn)略重點(diǎn)為公共部門物業(yè)服務(wù),寫字樓,酒店和商場等。對于住宅小區(qū),該公司已經(jīng)不再將其作為重點(diǎn)。安華物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)全面推出各個(gè)操作業(yè)務(wù)的專業(yè)化整合。公司圍繞著物業(yè)的基本管理活動(dòng)成立了若干的中心,例如,保潔中心,維修中心,綠化中心,保安中心等,并準(zhǔn)備繼續(xù)將它們發(fā)展壯大,推向市場。與XX相比,該企業(yè)的優(yōu)勢有:體制比較靈活,用人機(jī)制靈活。企業(yè)市場目標(biāo)定位明確,重點(diǎn)突出。在一定種類的物業(yè)細(xì)分市場中具有很高的知名度。人員結(jié)果合理,員工的素質(zhì)整體比較高,公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實(shí)施。公司的成本控制的能力比較強(qiáng)。公司的項(xiàng)目全部來自市場,市場的運(yùn)作能力和控制的能力比較強(qiáng)。各種流程明確,合理。深圳鵬基物業(yè):該公司為一家具有國家一級資質(zhì)的全民所有制企業(yè),成立于1998年。公司擁有員工1520人,物業(yè)管理面積達(dá)210多萬平方米,下屬3家分公司、1所實(shí)驗(yàn)學(xué)校和2所幼兒園。現(xiàn)有物業(yè)類型有住宅、別墅、商務(wù)寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校和幼兒園。公司物業(yè)管理面積每年以18%的速度增長。該公司的主要優(yōu)勢為:背靠發(fā)展商的強(qiáng)大支持,企業(yè)處在一個(gè)開放、服務(wù)意識和創(chuàng)新意識強(qiáng)烈的大環(huán)境中;理念先進(jìn),管理模式新穎。在實(shí)現(xiàn)多種物業(yè)管理服務(wù)方式的同時(shí),努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)教育、物業(yè)管理與后勤服務(wù)、物業(yè)管理與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的發(fā)展思路;人員結(jié)構(gòu)合理。領(lǐng)導(dǎo)班子平均年齡38歲,100%大學(xué)本科以上學(xué)歷;中層管理人員平均年齡33歲,100%大專以上學(xué)歷;人才的選拔、考核與激勵(lì)機(jī)制靈活有效,已經(jīng)完全擺脫了原國有企業(yè)在用人機(jī)制上的束縛。項(xiàng)目上管理科學(xué)、手段先進(jìn),而且形成一種濃厚的積極向上的企業(yè)文化。業(yè)務(wù)情況分析天津市安華物業(yè)有限公司:1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其它天津順馳物業(yè)管理有限公司1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其它天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其它天津天孚物業(yè)管理有限公司1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其它深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其它(6)XX物業(yè)1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其它由此可見,各個(gè)物業(yè)公司均在努力開拓不同的細(xì)分市場?？墒窃诟鞣N的業(yè)務(wù)中,住宅小區(qū)(多層住宅和高層小區(qū))均占有絕正確比例(比例最小的為:52%),而住宅小區(qū)中的重點(diǎn)市場均為多層小區(qū),其次為高層小區(qū)。在所有的細(xì)分市場中,除鵬基物業(yè)外,各個(gè)物業(yè)公司對商業(yè)用房和工業(yè)企業(yè)市場開發(fā)的力度不夠,二者在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比例都很小。房信和天孚物業(yè)公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成中,寫字樓、辦公樓的比例較大分別為16%和13%。從圖中還能夠看出,XX物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)不合理,而且結(jié)合實(shí)際的調(diào)研情況,公司的不良住宅小區(qū)在公司整個(gè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例中的比重過大,影響了公司的整體的盈利能力。與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比較基本指標(biāo)對比公司所屬集團(tuán)質(zhì)量認(rèn)證總面積多層住宅高層住宅公寓別墅辦公樓寫字樓商業(yè)用房工業(yè)用房其它安華天津市城市建設(shè)委員會(huì)安居發(fā)展建設(shè)總公司ISO9000()167.8125.524.108.11.706.4順馳順馳集團(tuán)無182.2134.8248.83.52.908.14房信天津市房信集團(tuán)ISO9002()122.271.929.91.119.2000天孚天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)泰達(dá)控股公司、泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)ISO9000()15474.428.42.120.12.3917.6鵬基深圳市鵬基集團(tuán)ISO9000()293.3106.246.25.012.614.3109.00XX天津房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司準(zhǔn)備申請176.972.437.606.9060深圳鵬基與XX人員構(gòu)成比較公司名稱管業(yè)面積公司現(xiàn)有人員總數(shù)機(jī)關(guān)工作人員天津市XX物業(yè)管理有限公司176.968030深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司219.02152029經(jīng)過上圖的比較可見,鵬基物業(yè)的管業(yè)面積要大于XX的管業(yè)面積,二者的比例大約是1.2:1。在總?cè)藬?shù)中,機(jī)關(guān)人員所占的比例分別為——鵬基1.91%,XX4.41%,結(jié)合實(shí)際調(diào)研情況,鵬基人員大部分為操作層人員,XX機(jī)關(guān)人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例過大。從每一個(gè)機(jī)關(guān)人員的管業(yè)面積角度來看,鵬基的每一位機(jī)關(guān)人員管業(yè)面積為7.55萬平米,而XX的為5.90萬平米。鵬基每一名機(jī)關(guān)人員的管業(yè)面積是XX機(jī)關(guān)人員的1.3倍。所有以上的分析說明,XX機(jī)關(guān)人員辦事效率低下,人員過多,人浮于事,同時(shí)給整個(gè)集團(tuán)造成過多的管理成本。

第三部分XX企業(yè)內(nèi)部分析天津市XX物業(yè)管理有限公司是天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司(天津市委、市政府批準(zhǔn)組建的具有法人資格的國有獨(dú)資企業(yè))下屬的五個(gè)控股子公司之一,公司當(dāng)前經(jīng)營著23個(gè)物業(yè)單位,正式員工有107人。在管理體制上,主要采取的是以項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。XX物業(yè)現(xiàn)在處于企業(yè)的成長期。XX物業(yè)的優(yōu)勢員工隊(duì)伍穩(wěn)定,政治素質(zhì)高。項(xiàng)目的種類多,各個(gè)項(xiàng)目之間能夠發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)。背靠天津房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。集團(tuán)將迎來第二次騰飛,為物業(yè)的發(fā)展帶來巨大的空間,集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)一貫大力支持XX物業(yè)的發(fā)展。公司領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)改變現(xiàn)狀的決心和愿望強(qiáng)烈。公司為國有企業(yè),與政府機(jī)關(guān)和相應(yīng)部門有良好的關(guān)系。公司在業(yè)內(nèi)具有較高的知名度,擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。公司開展多種經(jīng)營,非物業(yè)項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng),為公司發(fā)展提供資金。公司擁有一些國家優(yōu)秀示范的高等級物業(yè)管理優(yōu)勢項(xiàng)目,能夠?yàn)楣镜钠渌?xiàng)目提供管理和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。XX物業(yè)的劣勢XX物業(yè)當(dāng)前各種活動(dòng)受自身所有制形式的限制不能自由開展。員工隊(duì)伍整體業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。低檔住宅小區(qū)比重較大,影響公司整體業(yè)績。品牌的客戶認(rèn)知度不高,品牌沒有競爭力。企業(yè)對外沒有統(tǒng)一的形象。公司發(fā)展目標(biāo)不明確,戰(zhàn)略重點(diǎn)不突出。不能集中優(yōu)勢資源與優(yōu)勢項(xiàng)目。資源的調(diào)配能力差。典型的國有企業(yè),沒有用人自主權(quán),員工關(guān)系的管理不順,整個(gè)企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系復(fù)雜。市場開發(fā)的力度不足,信息來源單一,不能及時(shí)對市場做出反應(yīng)。新項(xiàng)目的招投標(biāo)能力較差。公司的公平氛圍較差,平均主義比較嚴(yán)重。獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全,現(xiàn)有的考核和工資體系對員工沒有激勵(lì)作用。業(yè)務(wù)流程不明確,責(zé)任不明確,權(quán)利不明確。財(cái)務(wù)管理混亂。公司對項(xiàng)目的監(jiān)管,控制力度不夠。公司沒有統(tǒng)一的文化,各個(gè)項(xiàng)目之間比較封閉,公司總部不能有效地推動(dòng)好的經(jīng)驗(yàn)和方法的交流和推廣。沒有形成與開發(fā)商之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系,由于開發(fā)商的問題導(dǎo)致個(gè)別項(xiàng)目收費(fèi)率偏低。項(xiàng)目的管理水平不高,在公司與客戶關(guān)系的處理上能力不高,容易造成緊張的客戶關(guān)系。公司的某些多種經(jīng)營項(xiàng)目市場增長很低,甚至是停滯或負(fù)增長,市場前景很差。公司不能吸引和留住人才,人才儲備差,人力資源管理的能力不高。XX物業(yè)的機(jī)會(huì)當(dāng)前,由于奧運(yùn)會(huì)和最近國家大環(huán)境的影響,天津市的房地產(chǎn)開發(fā)的速度很快,各種寫字樓,酒店,中高檔小區(qū)的面積在未來幾年還要進(jìn)一步的增長。同時(shí),政府部門,公共服務(wù)部門,學(xué)校等從原來自己做物業(yè)和后勤開始進(jìn)行轉(zhuǎn)變,開始將這些服務(wù)外包。針對這種情況,XX物業(yè)能夠結(jié)合自身的優(yōu)勢,積極尋找和利用這些機(jī)會(huì)。利用國有企業(yè)的身份,和背靠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的優(yōu)勢以及與政府機(jī)關(guān)的良好關(guān)系,能夠大力發(fā)展原來的學(xué)校,公共服務(wù)部門,政府機(jī)關(guān)的后勤業(yè)務(wù)。利用公司現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn),人員,成立專業(yè)化的公司,承包各個(gè)小區(qū)的外包服務(wù)。同時(shí),對各個(gè)小區(qū)進(jìn)行有效的整合,發(fā)揮規(guī)模效益,降低企業(yè)運(yùn)營成本。變壞事為好事,對現(xiàn)有的維持小區(qū),雖然從政治角度等等不能進(jìn)行放棄,可是,能夠此為契機(jī),大力宣傳XX作為國有企業(yè),其企業(yè)經(jīng)營的重點(diǎn)不是以賺錢為目的地,而是以社會(huì)和客戶為中心,樹立XX物業(yè)負(fù)責(zé)任的外部形象。當(dāng)前,天津市場的知名品牌不是很多,應(yīng)該抓住機(jī)會(huì),樹立自己的品牌,提高XX品牌的知名度和認(rèn)知度。XX物業(yè)的組織場的分析XX物業(yè)作為大型的國有物業(yè)公司,其組織場比較復(fù)雜。具體的組織場分析,請看組織場分析圖。經(jīng)過分析,我們可知場內(nèi)的不同組織對XX有不同的影響力。XX物業(yè)所進(jìn)行的任何活動(dòng),都必須滿足組織場內(nèi)的共同假設(shè)以及目標(biāo)。不同的部門對XX都會(huì)有不同的期望,具體來說,這些期望主要有:組織盈利。為職工帶來好的報(bào)酬和薪水。增加職工的福利。保持社會(huì)穩(wěn)定。維護(hù)房屋,使得房屋保值增值。提供完美的服務(wù)。提高客戶滿意度。維護(hù)開發(fā)集團(tuán)發(fā)展的良好發(fā)展環(huán)境。XX持續(xù)健康的發(fā)展,提高市場占有率。房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)天房物業(yè)市委建委利益相關(guān)方銀行物業(yè)協(xié)會(huì)各直接管理部門(工商,稅務(wù),公安)客戶社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)公司國家社會(huì)保障中心

第四部分XX物業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略:,XX物業(yè)成為天津物業(yè)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一,公司致力于培育具有創(chuàng)新性的企業(yè)文化,打造高素質(zhì)的專業(yè)人才隊(duì)伍,并形成以此為基礎(chǔ)的核心競爭力。公司各種業(yè)務(wù)總營業(yè)額達(dá)到5200萬元,利潤達(dá)到750萬元。戰(zhàn)略目標(biāo)分解根據(jù)平衡計(jì)分卡原理并結(jié)合XX企業(yè)特點(diǎn),制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)如下:財(cái)務(wù)客戶流程學(xué)習(xí)/成長公司總營業(yè)額公司總成本市場拓展率客戶保留率客戶滿意度市場份額投標(biāo)成功率

考核達(dá)標(biāo)率員工滿意度員工合理化建議的數(shù)量員工培訓(xùn)率競爭戰(zhàn)略住宅項(xiàng)目以集團(tuán)新開發(fā)項(xiàng)目為主,打造與XX發(fā)展集團(tuán)的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系;外部市場項(xiàng)目以單業(yè)主類型物業(yè)項(xiàng)目為主。以個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目為突破口,以點(diǎn)帶面,帶動(dòng)該類型物業(yè)市場的全面發(fā)展;提高多種經(jīng)營項(xiàng)目的盈利能力,在現(xiàn)有項(xiàng)目的上下游積極延伸、拓展經(jīng)營范圍,做到物業(yè)項(xiàng)目和多種經(jīng)營相互促進(jìn)、相互發(fā)展。

第五部分戰(zhàn)略實(shí)施措施第一步:截止到底,完成組織內(nèi)部流程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),建立XX物業(yè)的績效考評體系,ISO9000質(zhì)量管理體系,調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)。塑造公司的品牌。公司物業(yè)項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,公司總營業(yè)額達(dá)到萬元,利潤達(dá)到0萬元。公司全面引入ISO9000質(zhì)量管理體系第一季度,對全體員工進(jìn)行ISO9000引入和推廣的意識教育,統(tǒng)一全體員工的認(rèn)識,轉(zhuǎn)變觀念,對員工進(jìn)行ISO9000推廣前的相應(yīng)培訓(xùn)。第二季度,結(jié)合調(diào)整后的組織架構(gòu),對企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行評估,規(guī)范企業(yè)流程,對企業(yè)流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。第三、四季度,全面引入ISO9000質(zhì)量管理體系并貫徹和執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系。對公司現(xiàn)有組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。公司現(xiàn)有結(jié)構(gòu)沒有體現(xiàn)以質(zhì)量為中心,市場為導(dǎo)向的經(jīng)營目標(biāo)要求,不適應(yīng)建立質(zhì)量管理體系的需要,因此要進(jìn)行必要的調(diào)整。第一季度,對現(xiàn)有組織架構(gòu)進(jìn)行評估,在評估結(jié)果的基礎(chǔ)上,對組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,合理分配企業(yè)資源。第二,三季度,結(jié)合流程的規(guī)范化管理,對調(diào)整后的組織架構(gòu)進(jìn)行磨合,對企業(yè)資源進(jìn)行調(diào)整、分配。第四季度,對組織架構(gòu)再次進(jìn)行評估,如有必要,根據(jù)實(shí)際情況,對企業(yè)組織架構(gòu)進(jìn)行微調(diào)。為企業(yè)新的績效考核標(biāo)準(zhǔn)制定奠定基礎(chǔ)。建立科學(xué)合理的績效考核體系第一、二季度,根據(jù)調(diào)整后的組織架構(gòu),制定本年度績效考核目標(biāo)。對企業(yè)現(xiàn)有的績效考核體系進(jìn)行全面的評估,收集相關(guān)的數(shù)據(jù)。第三、四季度,結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)整后的方案以及結(jié)合流程標(biāo)準(zhǔn)化的成果,對公司現(xiàn)有考核體系進(jìn)行改造,初步建立反映公司崗位、流程和業(yè)績的新考核標(biāo)準(zhǔn)。塑造公司品牌,實(shí)行CI戰(zhàn)略管理第一季度,對公司當(dāng)前品牌的認(rèn)知度、市場定位、員工的品牌意識進(jìn)行全面的調(diào)查評估。第二、三季度,對公司員工進(jìn)行CI戰(zhàn)略實(shí)施前的培訓(xùn),轉(zhuǎn)變員工的思想觀念,圍繞公司品牌建設(shè)進(jìn)行相應(yīng)的企劃設(shè)計(jì)。制定CI戰(zhàn)略實(shí)施的步驟。第四季度開始,開始實(shí)施企業(yè)的CI戰(zhàn)略管理,建立企業(yè)的品牌優(yōu)勢。建立企業(yè)文化與核心價(jià)值觀加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),逐步建立和形成以做業(yè)主”好保姆”為核心的服務(wù)理念,以滿足業(yè)主需求為公司服務(wù)目標(biāo),并使之成為公司員工共同的價(jià)值觀。企業(yè)核心價(jià)值觀的形成不但能夠增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力,對市場開拓也會(huì)產(chǎn)生很好的作用,同時(shí)還是企業(yè)贏得市場的核心競爭力。為推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)的持續(xù)有效和健康發(fā)展,公司需要將企業(yè)文化建設(shè)與相應(yīng)的ISO9000、CI戰(zhàn)略管理等有機(jī)的結(jié)合起來。第一季度,評估現(xiàn)有教育培訓(xùn)體系。對現(xiàn)有的培訓(xùn)工作進(jìn)行全面的檢查,對公司業(yè)務(wù)、文化、員工發(fā)展沒有任何作用的培訓(xùn)應(yīng)該堅(jiān)決取消。結(jié)合ISO9000的引入和培訓(xùn),提高員工的質(zhì)量核心意識以及按照標(biāo)準(zhǔn)開展日常工作的意識。第二、三季度,經(jīng)過培訓(xùn)使得員工明確公司現(xiàn)有工作流程,培養(yǎng)員工按照標(biāo)準(zhǔn)操作的習(xí)慣和能力,對公司組織架構(gòu)調(diào)整的必要性以及所帶來的流程上的變化應(yīng)該有充分的認(rèn)識。經(jīng)過培訓(xùn),使員工明確企業(yè)實(shí)施CI戰(zhàn)略的意義,步驟,樹立品牌意識并積極參與到CI企劃工作的過程中。第四季度,按照CI戰(zhàn)略實(shí)施要求,經(jīng)過培訓(xùn)使得全體員工統(tǒng)一言行,形成對企業(yè)的品牌和形象的認(rèn)知度,自覺維護(hù)企業(yè)的形象。成本控制成本控制是企業(yè)日常各種業(yè)務(wù)中必須時(shí)時(shí)刻刻加以注意的方面,企業(yè)所提供的各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提就是控制成本。XX物業(yè)應(yīng)該優(yōu)化各個(gè)業(yè)務(wù)流程,嚴(yán)格控制各種費(fèi)用支出,使得企業(yè)在不影響所提供的服務(wù)質(zhì)量的前提下,達(dá)到成本的持續(xù)降低,從而提高企業(yè)在市場上的競爭力。第一季度開始,對公司現(xiàn)有的采購活動(dòng)進(jìn)行評估、整合,實(shí)現(xiàn)公司的整體采購能力,降低公司的采購成本。第二季度,結(jié)合流程標(biāo)準(zhǔn)化的成果,對現(xiàn)有工作崗位進(jìn)行評估,對公司的各個(gè)崗位進(jìn)行整合、優(yōu)化,使得公司的管理成本和人員成本最優(yōu)化。加強(qiáng)對各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制。實(shí)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)的統(tǒng)一管理。加強(qiáng)立項(xiàng)的審批和執(zhí)行的監(jiān)管能力。第二步:截止到底,公司形成自身健康、成熟的企業(yè)文化;完成對標(biāo)準(zhǔn)化流程的優(yōu)化;公司形成持續(xù)質(zhì)量改進(jìn)機(jī)制;優(yōu)化企業(yè)人力資源管理體系。公司總營業(yè)額達(dá)到3000萬元,利潤達(dá)到100萬元。優(yōu)化企業(yè)流程第一季度,成立流程優(yōu)化改進(jìn)小組,對公司標(biāo)準(zhǔn)化后的流程按照控制成本、節(jié)約資源的原則以及ISO9000的要求進(jìn)行優(yōu)化。第二季度,對優(yōu)化后的流程進(jìn)行磨合和評估,最終確定優(yōu)化的流程。第三、四季度,經(jīng)過培訓(xùn),使員工掌握優(yōu)化后的流程,公司全面按照優(yōu)化后的流程進(jìn)行運(yùn)作。人力資源體系優(yōu)化和調(diào)整第一季度,在流程標(biāo)準(zhǔn)化、組織架構(gòu)調(diào)整以及CI戰(zhàn)略實(shí)施的基礎(chǔ)上,對公司現(xiàn)有人力資源管理體系進(jìn)行全面評估。對現(xiàn)有工作進(jìn)行工作分析。第二季度,調(diào)整和優(yōu)化人力資源管理體系,進(jìn)行人力資源規(guī)劃,為下一步的人力資源管理活動(dòng)制定目標(biāo)、原則和方法。整合各種培訓(xùn),建立系統(tǒng)的培訓(xùn)體系,從而從各個(gè)方面提高員工的素質(zhì)并促進(jìn)企業(yè)自身的企業(yè)文化建設(shè)。第三、四季度,結(jié)合績效考核方法,對關(guān)鍵崗位人選進(jìn)行重新競聘、甄選。在整個(gè)公司實(shí)施科學(xué)的、系統(tǒng)的人力資源管理,使得人力資源管理體系成為其它各項(xiàng)改革和調(diào)整的強(qiáng)大依托。第三步:開始,在公司內(nèi)推行六西格瑪管理,全方位提升公司的業(yè)務(wù)水平和管理水平。截止到底,公司總營業(yè)額達(dá)到5100萬元,利潤達(dá)到350萬元。六西格瑪是旨在持續(xù)改進(jìn)服務(wù)和過程質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)客戶滿意的管理方法,它經(jīng)過系統(tǒng)地、集成地采用質(zhì)量改進(jìn)流程,實(shí)現(xiàn)無缺陷的過程設(shè)計(jì),并對現(xiàn)有過程進(jìn)行過程定義、測量、分析、改進(jìn)和評價(jià),消除過程缺陷和無價(jià)值作業(yè),從而提高質(zhì)量和服務(wù)、降低成本、縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期,達(dá)到客戶完全滿意,增強(qiáng)企業(yè)競爭力。根據(jù)XX的實(shí)際情況并結(jié)合六西格瑪推廣的步驟,XX物業(yè)的六西格瑪戰(zhàn)略步驟為:第一季度,對企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行六西格瑪質(zhì)量管理的培訓(xùn)。對員工進(jìn)行六西格瑪理念的培訓(xùn)。建立相應(yīng)的推進(jìn)組織方式。第二、三季度,根據(jù)公司的業(yè)務(wù)情況,確定合適的項(xiàng)目來開展六西格瑪質(zhì)量管理。選擇黑帶學(xué)員進(jìn)行培訓(xùn)。對項(xiàng)目進(jìn)行評審。第四季度,根據(jù)項(xiàng)目評審結(jié)果對黑帶進(jìn)行認(rèn)證。并在公司范圍內(nèi)進(jìn)一步推廣六西格瑪質(zhì)量管理。第六部分相關(guān)保證措施流程重組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)職能分解崗位設(shè)計(jì)崗位描述企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略崗位評價(jià)薪酬體系設(shè)計(jì)目標(biāo)管理績效考核人力資源開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定實(shí)施涉及到企業(yè)的方方面面,是一個(gè)長期的系統(tǒng)過程,它的成功實(shí)施,需要系統(tǒng)內(nèi)部各支撐模塊的適時(shí)調(diào)整與實(shí)現(xiàn)。流程重組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)職能分解崗位設(shè)計(jì)崗位描述企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略崗位評價(jià)薪酬體系設(shè)計(jì)目標(biāo)管理績效考核人力資源開發(fā)圖1圖1XX物業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施支撐體系該體系是以人力資源管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范化管理體系,具體說明如下:企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略——企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略,包括企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展方向的制定、經(jīng)營策略的制訂、企業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃的制訂等;管理流程設(shè)計(jì)——按照現(xiàn)代企業(yè)規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn),建立公司各系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程