深圳市城市更新培訓課件

深圳市城市更新培訓

投資部深圳市城市更新培訓課件目錄4321城市更新政策介紹城市更新政策解讀城市更新操主要程序經(jīng)驗分享目錄4321城市更新政策介紹城市更新政策解讀Part1城市更新政策介紹深圳市城市更新培訓課件城市更新政策介紹時間名稱2009廣東省政府《關(guān)于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》2004《深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法》2009《深圳市城市更新辦法》2010《深圳市城市更新辦法實施細則》送審稿2010《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》2010深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）2010城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）2010深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定2010拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則2007深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷管理辦法1991國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》城市更新政策介紹時間名稱2009廣東省政府《關(guān)于推進三舊改造Part2城市更新政策解讀深圳市城市更新培訓課件2.1進行城市更新的必要條件城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；依法或者經(jīng)市政府批準應(yīng)當進行城市更新的其他情形。城市更新政策解讀2.2城市更新的幾種方式綜合整治類城市更新：改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。功能改變類城市更新：改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。拆除重建類城市更新2.1進行城市更新的必要條件城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟2.3兩個概念城市更新政策解讀城市更新單元城市更新單元是為實施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動而劃定的相對成片區(qū)域，是確定規(guī)劃要求、協(xié)調(diào)各方利益、落實城市更新目標和責任的基本管理單位。一個城市更新單元可包含一個或者多個更新項目。城市更新年度計劃城市更新年度計劃包括城市更新單元規(guī)劃制定計劃和城市更新項目實施計劃。

2.3兩個概念城市更新政策解讀城市更新單元城市更新政策解讀2.3兩個概念城市更新單元的一些規(guī)定城市更新單元的邊界應(yīng)結(jié)合更新地塊、行政區(qū)劃、法定圖則的界線及道路圍合、山體、河流等自然地理實體邊界進行劃定。舊居住區(qū)建筑物建成時間未達到20年的，原則上不得擬訂為城市更新單元已納入市城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨擬訂為城市更新單元。城市更新單元內(nèi)拆除重建用地的面積原則上應(yīng)當大于10000平方米。城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70%。確需納入城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積不得超過項目建設(shè)用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過3000平方米。申報的城市更新單元應(yīng)保障規(guī)劃獨立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目可按規(guī)劃實施；同時確保用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其它城市公共利益項目建設(shè)的用地應(yīng)大于3000平方米且不小于拆遷范圍用地面積的15%。

城市更新政策解讀2.3兩個概念城市更新單元的一些規(guī)定城市更新政策解讀城市更新政策解讀2.4拆除重建類城市更新城市更新政策解讀什么樣的片區(qū)能改？——所有符合改造條件的建成區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）（一）更新范圍符合更新單元劃定的條件（二）擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定（三）業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件

或者經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決同意。2.4拆除重建類城市更新城市更新政策解讀什么樣的片區(qū)能改？城市更新政策解讀城市更新政策解讀2.4拆除重建類城市更新城市更新政策解讀改造實施主體的選擇誰說了算？——業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用（一）與更新范圍土地、房屋權(quán)利人通過協(xié)議形成單一權(quán)利主體（二）協(xié)議可以是買賣、原地和異地安置、作價入股合作開發(fā)（三）協(xié)議的原則是平等、自愿的市場原則2.4拆除重建類城市更新城市更新政策解讀改造實施主體的選擇2.4拆除重建類城市更新城市更新政策解讀采用哪種方式出讓土地？——協(xié)議出讓和公開市場招拍掛（一）市場主體自行收購更新范圍內(nèi)物業(yè)，形成單一主體后簽訂土地出讓合同補充協(xié)議或補簽土地出讓合同（二）政府主導收購更新范圍內(nèi)物業(yè)后公開市場招標、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán)2.4拆除重建類城市更新城市更新政策解讀采用哪種方式出讓土2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀城中村部分新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。

*城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地指標范圍內(nèi)的建成區(qū)域。*非農(nóng)建設(shè)用地包括居住、工商、公建三類，其中工商用地每人100平方米，公建每戶200平方米。*非農(nóng)建設(shè)指標內(nèi)用地指規(guī)劃國土部門歷年來批準社區(qū)股份公司（居委會）的非農(nóng)工商和公建用地。2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀城中村部分城市更新政策解讀公告基準地價城市更新政策解讀公告基準地價2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀舊屋村部分現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價；超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。*1993年7月市政府《關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知》實施前前已經(jīng)形成的居住用途舊屋。2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀舊屋村部分2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀工業(yè)區(qū)改造改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標準計算應(yīng)繳納的地價。*政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀工業(yè)區(qū)改造2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀其他情形的用地按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準地價標準計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準地價標準計算的地價。2.5拆除重建地價測算城市更新政策解讀其他情形的用地Part3城市更新主要程序深圳市城市更新培訓課件3.1主要程序城市更新主要程序業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單位申報納入城市更新單元規(guī)劃制定計劃批準納入城市更新年度計劃土地及房屋確權(quán)、登記開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議編制更新單元規(guī)劃草案核發(fā)更新單元規(guī)劃批復核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)改造實施主體批準文件核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除建設(shè)用地報備申請建設(shè)用地方案圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證注銷房地產(chǎn)證制作宗地圖申報改造實施主體核發(fā)施工許可證開工許可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地價辦理房地產(chǎn)證入伙簽訂土地使用權(quán)出讓合同占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意拆除重建，并提供身份證及房產(chǎn)證復印機以便申報由拆遷工作完成起36個月完成建設(shè)3.1主要程序城市更新主要程序業(yè)主簽署改造意愿委托書受托單3.2主管部門城市更新主要程序市領(lǐng)導小組市查違和城市更新工作領(lǐng)導小組（以下簡稱“市領(lǐng)導小組”）負責領(lǐng)導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。市領(lǐng)導小組下設(shè)市城市更新辦公室作為日常工作機構(gòu)，具體負責組織、協(xié)調(diào)全市城市更新工作。市城市更新辦公室設(shè)在市規(guī)劃國土部門。市領(lǐng)導小組實行例會制度，市城市更新辦公室可以根據(jù)工作需要提請市領(lǐng)導小組召開工作會議。市規(guī)劃國土部門規(guī)劃國土部門是全市城市更新工作的主管部門。市規(guī)劃國土部門及其派出機構(gòu)在城市更新工作中承擔以下職責：（一）組織擬訂全市城市更新政策法規(guī)、操作規(guī)程和技術(shù)規(guī)范。（二）組織擬訂全市城市更新專項規(guī)劃。（三）組織擬訂全市拆除重建類城市更新計劃。（四）組織進行項目拆除重建區(qū)域內(nèi)土地的清理。（五）組織城市更新單元規(guī)劃的審批或報批，審批綜合整治類城市更新項目規(guī)劃，批準功能改變類城市更新項目。（六）負責城市更新過程中的土地使用權(quán)收回、收購和出讓。（七）指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督各區(qū)城市更新工作。（八）市政府交辦的其他工作及本細則規(guī)定的其他職責。3.2主管部門城市更新主要程序市領(lǐng)導小組3.2主管部門城市更新主要程序區(qū)政府區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）負責轄區(qū)內(nèi)城市更新項目的組織實施和全程監(jiān)管。區(qū)政府及其有關(guān)職能部門承擔以下職責：（一）組織、協(xié)調(diào)、實施轄區(qū)內(nèi)拆除重建類城市更新項目：1.對城市更新單元規(guī)劃制定計劃（以下簡稱“單元規(guī)劃制定計劃”）的擬訂提出意見。2.對城市更新單元規(guī)劃的編制提出意見。3.組織進行項目拆除重建區(qū)域內(nèi)建筑物的清理。4.組織或協(xié)調(diào)項目拆遷補償安置方案的制定和實施。5.確認項目實施主體。6.與項目實施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議并進行項目實施監(jiān)管。7.組織實施政府主導類項目。（二）組織實施轄區(qū)內(nèi)的綜合整治類城市更新項目：1.組織擬定、申報綜合整治類項目計劃；2.編制綜合整治類項目規(guī)劃，制定實施方案；3.安排項目扶持資金。（三）維護轄區(qū)內(nèi)城市更新活動中的社會秩序，保障社會和諧；（四）本細則規(guī)定的其他職責。3.2主管部門城市更新主要程序區(qū)政府3.3單元規(guī)劃制定計劃城市更新主要程序申報條件（一）法定圖則已劃定城市更新單元。（二）城市更新單元內(nèi)的權(quán)利主體具備城市更新意愿。（三）已形成計劃申報主體。（四）申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合法定圖則等上層次規(guī)劃。申報條件（一）城市更新單元拆遷范圍內(nèi)用地為單一地塊的，須占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權(quán)利主體同意進行城市更新。拆遷范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權(quán)利主體同意進行城市更新的地塊，其總用地面積應(yīng)當不小于拆遷范圍用地面積的80％。（二）城市更新單元內(nèi)用地屬城中村、舊屋村、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在依法劃定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍外形成的建成區(qū)域的，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新；或者符合本款第一項的規(guī)定，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意。城市更新單元內(nèi)用地屬舊住宅區(qū)的，須經(jīng)業(yè)主大會決定進行城市更新；或者符合本款第一項的規(guī)定。3.3單元規(guī)劃制定計劃城市更新主要程序申報條件3.3單元規(guī)劃制定計劃城市更新主要程序申報主體（一）權(quán)利主體自行申報。（二）權(quán)利主體委托單一市場主體申報。（三）市政府相關(guān)主管部門或區(qū)政府申報。*計劃申報主體負責申報單元規(guī)劃制定計劃、編制城市更新單元規(guī)劃等工作。市規(guī)劃國土部門對匯總上報的申報材料進行審核。其他規(guī)定舊住宅區(qū)改造中市場主體接受委托的準入條件：符合有關(guān)情形確需進行拆除重建類城市更新的舊住宅區(qū)，由市場主體接受權(quán)利主體委托進行計劃申報的，該市場主體自身或其控股股東應(yīng)當在全市上一年度年檢合格的開發(fā)企業(yè)排名中位于前一百位。舊住宅區(qū)改造受托方的確定：舊住宅區(qū)的權(quán)利主體可以設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、制定議事規(guī)則，通過召開業(yè)主大會會議、公開招標、集中投票、集中談判等方式，從經(jīng)備案的市場主體中共同選定受托方，并委托其代為申報。3.3單元規(guī)劃制定計劃城市更新主要程序申報主體3.4單元規(guī)劃的編制與審批城市更新主要程序土地清理在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應(yīng)當向市規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)申請對城市更新單元范圍內(nèi)擬拆除重建區(qū)域的土地進行清理，市規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)將擬拆除重建區(qū)域內(nèi)土地分情形，對其種類、性質(zhì)、權(quán)屬、功能、面積等進行認定，并函復計劃申報主體。單元規(guī)劃編制與審批對于不涉及改變法定圖則強制性內(nèi)容的城市更新單元規(guī)劃，區(qū)規(guī)劃國土部門根據(jù)已生效的法定圖則等上層次規(guī)劃對申報材料進行審查公示結(jié)束后進行審議。審議通過的，函復計劃申報主體，并將審批結(jié)果報市規(guī)劃國土部門備案。對于涉及改變法定圖則強制性內(nèi)容或城市更新單元所在地區(qū)未有生效法定圖則的城市更新單元規(guī)劃，區(qū)規(guī)劃國土部門進行預(yù)審，符合要求的，向區(qū)城市更新主管部門征求意見。城市更新項目涉及產(chǎn)業(yè)升級的，還應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門的意見。區(qū)城市更新主管部門對城市更新單元的現(xiàn)狀建設(shè)情況、改造捆綁責任、實施分期及措施等情況進行核查，市產(chǎn)業(yè)部門對城市更新單元的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)導向等情況進行核查，將書面意見反饋至區(qū)規(guī)劃國土部門派出機構(gòu)。區(qū)規(guī)劃國土部門根據(jù)已生效的法定圖則等上層次規(guī)劃對申報材料進行初審，提出初審意見，函復計劃申報主體，并將申報材料及初審意見報送市規(guī)劃國土部門。計劃申報主體根據(jù)區(qū)規(guī)劃國土部門的初審意見對申報材料進行修改完善后，報市規(guī)劃國土部門審批。市規(guī)劃國土部門對申報材料進行審查并提出規(guī)劃草案，進行公示。公示結(jié)束后，由市規(guī)劃國土部門對公示意見進行處理，并將修改后的規(guī)劃草案及公示意見處理情況一并報請市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審議。審議通過的，由市規(guī)劃國土部門函復計劃申報主體。3.4單元規(guī)劃的編制與審批城市更新主要程序土地清理3.5項目實施主體確認城市更新主要程序建筑物清理城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準并公告后，計劃申報主體應(yīng)當向區(qū)城市更新主管部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)拆除重建區(qū)域的建筑物進行清理。實施主體確認項目拆除重建區(qū)域內(nèi)只有單一權(quán)利主體的，可直接申請確認實施主體資格。存在多個權(quán)利主體的，各權(quán)利主體按照以下方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益移轉(zhuǎn)到同一單位后，可由該單位申請確認實施主體資格：（一）權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或加入公司。（二）權(quán)利主體與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。（三）權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購。*拆遷人或收購方可以是原有的權(quán)利主體之一，也可以是其他單位；可以是計劃申報主體，也可以是其他單位。屬于城中村改造項目的，也可以由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與單一市場主體簽訂改造合作協(xié)議，共同申請確認實施主體資格。3.5項目實施主體確認城市更新主要程序建筑物清理3.6拆遷許可城市更新主要程序拆遷補償協(xié)議的一些規(guī)定多個權(quán)利主體通過簽訂拆遷補償安置協(xié)議方式形成實施主體的，各區(qū)政府應(yīng)當組織或協(xié)調(diào)項目拆遷補償安置方案的制定和實施。權(quán)利主體和拆遷人應(yīng)當遵循自愿、公平的原則，在拆遷補償安置協(xié)議中約定補償方式、補償金額、安置用房的面積和地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等相關(guān)事項。城中村改造項目的拆遷補償安置標準可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位召開股東大會確定；舊住宅區(qū)改造項目的拆遷補償安置標準可由業(yè)主大會按照議事規(guī)則確定；其他存在多個權(quán)利主體項目的拆遷補償安置標準可由占總數(shù)量90％以上且其所有的房地產(chǎn)建筑面積占拆除重建區(qū)域內(nèi)建筑物總建筑面積90％以上的權(quán)利主體與拆遷人共同商定。因部分權(quán)利主體不接受上述拆遷補償安置標準而導致項目無法形成實施主體，其他權(quán)利主體權(quán)益遭受損害的，可依法請求人民法院予以保護。3.6拆遷許可城市更新主要程序拆遷補償協(xié)議的一些規(guī)定3.6拆遷許可城市更新主要程序多個權(quán)利主體可形成單一主體單一主體持更新單元規(guī)劃批復、改造實施主體核準文件及其他有關(guān)資料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理房屋拆遷許可證，由征地拆遷與用地保障科主辦。管理局在10個工作日內(nèi)核發(fā)房屋拆遷許可證。多個權(quán)利主體無法形成單一主體多個權(quán)利主體無法形成單一主體，但建筑面積占改造項目總建筑面積80％以上、且占權(quán)利主體總數(shù)量80%以上的權(quán)利主體已與同一拆遷人簽訂了拆遷協(xié)議【由區(qū)政府（管委會）核查拆遷協(xié)議，核準拆遷人并核發(fā)拆遷人核準文件】，該拆遷人持更新單元規(guī)劃批復、區(qū)政府（管委會）核發(fā)的拆遷人核準文件及其他有關(guān)資料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理房屋拆遷許可證，由征地拆遷與用地保障科主辦。管理局在20個工作日內(nèi)核發(fā)房屋拆遷許可證。3.6拆遷許可城市更新主要程序多個權(quán)利主體可形成單一主體3.7注銷房地產(chǎn)證城市更新主要程序改造實施主體在取得房屋房屋拆遷許可證后，憑與權(quán)利主體簽訂的有效拆遷安置協(xié)議及有關(guān)資料向市房地產(chǎn)登記主管部門申請辦理房地產(chǎn)證注銷。3.8建設(shè)用地報備改造實施主體持更新單元規(guī)劃批復、改造實施主體核準文件及其他有關(guān)資料向市規(guī)劃國土委管理局申請建設(shè)用地報備，由城市更新科主辦。城市更新科收集相關(guān)資料報市城市更新辦匯總后，由市規(guī)劃國土委專題報市政府常務(wù)會備案。（更新項目用地報備與簽訂土地出讓合同之前的其它審批事項同步進行）3.7注銷房地產(chǎn)證城市更新主要程序改造實施主體3.9建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證城市更新主要程序改造實施主體持更新單元規(guī)劃批復、改造實施主體核準文件等相關(guān)材料向市規(guī)劃國土委管理局申請辦理建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，由城市更新科主辦。管理局在20個工作日之內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。3.10制作宗地圖改造實施主體在取得項目建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，向市規(guī)劃國土委管理局申請制作宗地圖，由地籍信息科（或地籍與房地產(chǎn)管理科）主辦。管理局在10個工作日內(nèi)核發(fā)宗地圖。3.9建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證城市更新主要程序城市更新主要程序3.11簽訂土地使用權(quán)出讓合同改造實施主體持項目建設(shè)用地方案圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、宗地圖向市規(guī)劃國土委管理局申請簽訂土地使用權(quán)出讓合同。由土地資產(chǎn)科主辦，城市更新科協(xié)辦。城市更新科對改造實施主體需承擔的拆遷責任、義務(wù)等進行核實，在10個工作日內(nèi)提出需要在土地合同中約定的土地出讓條件。土地資產(chǎn)科根據(jù)城市更新科提出的土地出讓條件，依據(jù)《深圳市城市更新辦法》有關(guān)規(guī)定測算地價，在20個工作日之內(nèi)與改造實施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同。3.12其他行政事項對于城市更新項