資本市場助推保障性住房建設(shè)

資本市場助推保障性住房建設(shè)主講人：張尋遠博士手機箱：zhangxunyuan@126.com2014年11月29日目錄一、我國保障房情況簡介二、企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹四、國發(fā)〔2014〕43號文解讀五、廣州證券簡介三、保障房建設(shè)融資方式介紹一、我國保障性住房發(fā)展歷程第一部分我國保障房情況簡介三、保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀二、住房保障的主要方式在市場化的活力被充分激發(fā)的同時，中低收入家庭住房困難等社會矛盾日漸突出。1、在城鎮(zhèn)化進程中，由于土地資源短缺壓力逐步加大，住房的資本化傾向逐漸增強，由家庭收入和收入增長能力所決定，不同收入家庭對住房市場化的適應能力逐漸向兩極分化。2、盡管低收入家庭的收入和住房條件也在改善，但與高收入家庭相比，明顯發(fā)展乏力；住房市場化沒有惠及低收入家庭，且隨著住房價格快速上漲，越來越多的中等收入家庭被擠出市場。3、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，新就業(yè)職工、新移民住房困難。出現(xiàn)上述問題，不是市場化方向的錯誤，而是由于改革不到位，市場不完善?；谧非笊鐣木獍l(fā)展、保護能力相對不足群體的基本權(quán)利、完善社會保障體系等考慮，對特定社會群體實行了住房保障。一、我國保障性住房發(fā)展歷程伴隨著市場化改革的住房保障探索與實踐：第一部分

我國保障房情況簡介時間政策內(nèi)容1995年國家安居工程，以成本價向中低收入家庭出售安居住房。1998年最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房2003年提出以財政預算資金為主發(fā)展廉租住房，經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。2007年完善以廉租住房為重點的住房保障制度，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。2008年大規(guī)模實施保障性安居工程建設(shè)，啟動各類棚戶區(qū)改造。2010年加快發(fā)展公共租賃住房，解決“夾心層”住房困難問題。2011年“十二五”規(guī)劃中，保障房建設(shè)規(guī)劃提升至3600萬套，計劃至2015年末，保障房能覆蓋到總?cè)丝诘?0%左右。一、我國保障性住房發(fā)展歷程第一部分

我國保障房情況簡介住房保障可分實物保障和貨幣補貼兩種方式。貨幣補貼方式，政府發(fā)放租房補貼，由保障對象自行承租市場住房。操作方便、易于退出，但是否真正能實現(xiàn)解決住房困難的目標存在不確定性。愿望與結(jié)果可能產(chǎn)生背離。實物保障方式，直接給保障對象供應租賃型或購置型保障房。投入大、確保公平配置的操作成本高，但可直接增加保障性住房房源，有效解決困難家庭基本住房需要。實物保障性住房，按照供應方式，可歸納為租賃型保障房和購置型保障房。租賃型保障房有廉租住房和公共租賃住房；購置型保障房有經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房。在住房資源沒有達到極大充裕時，住房保障都應以實物保障為主。二、住房保障的主要方式第一部分

我國保障房情況簡介農(nóng)村危房改造工程游牧民定居工程保障性安居工程保障性住房廉租住房公共租賃住房經(jīng)濟適用住房限價商品住房租賃型保障房購置型保障房棚戶區(qū)改造城市棚戶區(qū)改造國有工礦棚戶區(qū)改造國有林區(qū)棚戶區(qū)改造國有墾區(qū)危房改造煤礦棚戶區(qū)改造對應不同住房困難家庭的具體情況，分別采取提供保障性住房、實施棚戶區(qū)（危房）改造等方式，幫助他們解決住房困難。二、住房保障的主要方式第一部分

我國保障房情況簡介“十一五”期間，建立了以廉租住房、公共租賃住房等為重點的住房保障制度。全國保障性安居工程開工1,630萬套，基本建成1,100萬套。另外，發(fā)放租賃補貼400萬戶。2014年，全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上（其中各類棚戶區(qū)470萬套以上），基本建成480萬套。截至9月底，已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達到年度目標任務的103%和98%，完成投資10,700億元。三、保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀第一部分

我國保障房情況簡介一、現(xiàn)階段保障房建設(shè)融資適用的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件二、重點政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹一、現(xiàn)階段保障房建設(shè)融資適用的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件主要有：頒布時間相關(guān)政策法規(guī)文件名稱2010.11.20《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范地方政府投融資平臺公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2010〕2881號）2011.06.09《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2011〕1388號）2012.12.11《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進一步強化企業(yè)債券風險防范管理有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2012〕3451號）2013.04.19《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進一步改進企業(yè)債券發(fā)行審核工作的通知》（發(fā)改辦財金〔2013〕957號）2013.08.22《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2013〕2050號）2014.05.13《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實推進棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2014〕1047號）第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹二、重點政策內(nèi)容介紹《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范地方政府投融資平臺公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2010〕2881號）

強化募集資金用途監(jiān)管中提到：對于發(fā)債資金主要用于節(jié)能減排、生態(tài)環(huán)保、保障性住房、城市軌道交通、新疆和藏區(qū)發(fā)展、重大自然災害災區(qū)重建，以及其他國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展領(lǐng)域項目建設(shè)的，可在同等條件下優(yōu)先獲得核準?！秶野l(fā)展改革委辦公廳關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2011〕1388號）

1、企業(yè)債券募集資金用于保障性住房建設(shè)的，國家發(fā)改委優(yōu)先辦理核準手續(xù)，簡化審核環(huán)節(jié)并縮短核準周期。2、如果符合國發(fā)[2010]19號文要求，以及投融資平臺公司發(fā)債的各項條件，可申請通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進行保障性住房建設(shè)項目的融資。從事或承擔公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進一步強化企業(yè)債券風險防范管理有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2012〕3451號）

完善保障房項目手續(xù)條件中提到：對于募集資金主要用于保障房建設(shè)的發(fā)債申請列入審核綠色通道，優(yōu)先辦理。對保障房類項目手續(xù)提出以下要求。（一）發(fā)債募集資金擬投入的保障房項目應納入省級保障房計劃，或省級政府與地市政府簽訂的保障房建設(shè)目標責任書，并嚴格限定在公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房和各類棚戶區(qū)改造的范圍內(nèi)。對省級計劃和目標責任書之外的住房建設(shè)項目發(fā)債融資，按照一般企業(yè)債對待。（二）保障房項目的審批、土地、環(huán)保等文件應齊備，償債資金來源明確。（三）一般性舊城改造、城鄉(xiāng)一體化項目仍按照正常發(fā)債申請對待。《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進一步改進企業(yè)債券發(fā)行審核工作的通知》（發(fā)改辦財金〔2013〕957號）

加快審核類中提到：（一）項目屬于當前國家重點支持范圍的發(fā)債申請二、重點政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹

4、公共租賃住房、廉租房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房和限價商品房等保障性安居工程項目，重點支持納入目標任務的保障性住房建設(shè)項目。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。大宗農(nóng)產(chǎn)品及鮮活農(nóng)產(chǎn)品的儲藏、運輸及交易等流通項目?！秶野l(fā)展改革委辦公廳關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2013〕2050號）

1、凡是承擔棚戶區(qū)改造項目建設(shè)任務的企業(yè)，均可申請發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造項目建設(shè)。鼓勵民營企業(yè)根據(jù)保障性安居工程任務安排，通過直接投資、參股、委托代建（BT）等多種方式參與棚戶區(qū)改造項目建設(shè)，并申請發(fā)行企業(yè)債券。2、棚戶區(qū)改造項目包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造以及配套市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施建設(shè)。企業(yè)債券支持范圍原則上應是納入棚戶區(qū)改造規(guī)劃和年度計劃的項目。3、棚戶區(qū)改造項目可發(fā)行并使用不超過項目總投資70%的企業(yè)債券資金。鼓勵有條件的市、縣政府對棚戶區(qū)改造項目給予債券貼息。

第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹二、重點政策內(nèi)容介紹

4、發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)債券，發(fā)行人、各中介機構(gòu)等利益相關(guān)方應在規(guī)劃、征地、拆遷、建設(shè)、資金管理、償還等棚戶區(qū)改造各個環(huán)節(jié)建立完善綜合信用承諾制度，相關(guān)方要分別簽署信用承諾書，承諾遵守法律法規(guī)、規(guī)范性要求和發(fā)債約定，規(guī)范與債權(quán)人利益有關(guān)的各項行為，承諾如有違規(guī)或違約將自愿接受懲戒?！秶野l(fā)展改革委辦公廳關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實推進棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題的通知》（發(fā)改辦財金〔2014〕1047號）1、支持國有工礦(含煤礦)、國有林區(qū)、國有墾區(qū)等國有大中型企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于所屬區(qū)域棚戶區(qū)改造項目建設(shè)。在償債保障措施較為完善的前提下，對國有大中型企業(yè)發(fā)債用于工礦區(qū)棚戶區(qū)改造的，適當放寬企業(yè)債券發(fā)行條件。2、對于具有穩(wěn)定償債資金來源的棚戶區(qū)改造項目，將按照融資—投資建設(shè)—回收資金封閉運行的模式，開展棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)圏c。項目收益?zhèn)徽加玫胤秸鶎偻度谫Y平臺公司年度發(fā)債指標。二、重點政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹

3、與開發(fā)性金融政策相銜接，擴大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍中提到：繼續(xù)擴大與開發(fā)銀行合作開展的棚戶區(qū)改造“債貸組合”范圍，擴大發(fā)債規(guī)模；加大企業(yè)債券與其他商業(yè)銀行貸款實施棚戶區(qū)改造“債貸組合”的力度，支持一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和民營企業(yè)發(fā)債承擔棚戶區(qū)改造項目建設(shè)任務。4、優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計，科學合理設(shè)置債券期限和還本付息方式中提到：凡實施棚戶區(qū)改造的地方城投類企業(yè)發(fā)債可不再實行分攤還本的強制性債券方案設(shè)計，企業(yè)可根據(jù)棚戶區(qū)改造項目資金回收的具體情況設(shè)計債券發(fā)行方案，合理靈活設(shè)置債券期限、選擇權(quán)及還本付息方式。二、重點政策內(nèi)容介紹第二部分

企業(yè)債助推保障房建設(shè)政策介紹第三部分保障房建設(shè)融資方式介紹一、債權(quán)式融資方式簡介三、PPP模式簡介二、股權(quán)式融資方式簡介方式：包括銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、項目收益?zhèn)?。條件：投資者要求在資金運動中能獲得新增價值，即從財務角度，追求現(xiàn)金流和盈利的持續(xù)增長?！渡虡I(yè)銀行法》經(jīng)營原則：安全性、流動性、效益性。發(fā)貸條件：一定數(shù)量自有資金、有按期還本付息的能力等。《預算法實施條例》按照進度撥款，即根據(jù)各用款單位的實際用款進度和國庫庫款情況撥付資金。

貸款資本金不足一、債權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹12

根據(jù)《企業(yè)債券管理條例》（國務院第121號令），企業(yè)債券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。在我國，企業(yè)債券發(fā)債主體主要是非上市的國有獨資企業(yè)或國有控股企業(yè)等大型國有機構(gòu)以及民營企業(yè)；審批機構(gòu)為國家發(fā)展和改革委員會。企業(yè)債券的優(yōu)勢有：1、降低融資成本；2、多元化融資渠道；3、優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)；4、提升市場形象。1、企業(yè)債券一、債權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹1、企業(yè)債券債券名稱2014年阿克蘇地區(qū)綠色實業(yè)開發(fā)有限公司公司債券發(fā)行時間2014-08-25發(fā)行總額/期限人民幣17億元，7年期（從存續(xù)期第三年開始還本）票面利率6.74%信用級別主體/債項：AA/AA主承銷商國開證券債券擔保無擔保募集資金用途募集資金全部用于新和縣保障性住房建設(shè)項目、沙雅縣保障性住房建設(shè)項目、阿克蘇紡織工業(yè)城（開發(fā)區(qū)）保障性住房建設(shè)項目、溫宿縣保障性住房建設(shè)項目、拜城縣保障性住房建設(shè)項目、阿瓦提縣保障性住房建設(shè)項目。一、債權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹2、“債貸組合”專項債“債貸組合”專項債是國家發(fā)改委于2013年8月22日下發(fā)的2050號文中首次明確的“鼓勵企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項債券用于棚戶區(qū)改造項目建設(shè)”。定義“債貸組合”是按照“融資統(tǒng)一規(guī)劃、債貸統(tǒng)一授信、動態(tài)長效監(jiān)控、全程風險管理”的模式，由銀行為企業(yè)制定系統(tǒng)性融資規(guī)劃，根據(jù)項目建設(shè)融資需求，將企業(yè)債券和貸款統(tǒng)一納入銀行綜合授信管理體系，對企業(yè)債務融資實施全程管理。一、債權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹

2、“債貸組合”專項債

2013年7月發(fā)行的首只債貸組合專項債——“13岳陽城投債”，國開行湖南省分行擔任綜合融資協(xié)調(diào)人，在通過債貸綜合授信和債后、貸后統(tǒng)一管理、實現(xiàn)全程風險控制。此次棚戶區(qū)改造項目融資，募投項目資金由國開行8億元項目貸款配合發(fā)行18億元城投債組成。債券名稱2013年岳陽市城市建設(shè)投資公司公司債券發(fā)行總額/期限人民幣18億元，7年期（從存續(xù)期第三年開始等額還本）票面利率6.05%信用級別主體/債項：AA/AA主承銷商國開證券債券擔保無擔保募集資金用途募集資金18億元全部用于11項棚戶區(qū)改造項目、4項配套設(shè)施和1項水治理工程一、債權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹3、項目收益?zhèn)喗椋豪^續(xù)推進“增加棚改相關(guān)的城投發(fā)債規(guī)模、放寬棚改概念企業(yè)債發(fā)行條件、擴大債貸范圍”等政策；創(chuàng)新棚戶區(qū)改造的債券融資方式。推出目的定義項目收益類債券顧名思義是指與項目明確掛鉤，募集資金主要用于特定項目的投資與建設(shè)，債券的本息償還資金完全或基本來源于項目建成后運營的收益。一、債權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹3、項目收益?zhèn)?/p>

2014年11月5日，首只公募項目收益?zhèn)?14穗熱電債公告發(fā)行，該債券以廣州市第四資源熱力電廠的運營收入作為還本付息的首要來源。債券名稱2014年廣州市第四資源熱力電廠垃圾焚燒發(fā)電項目收益?zhèn)l(fā)行總額/期限人民幣8億元，10年期（從存續(xù)期第三年開始還本）項目實施主體（發(fā)行人）廣州環(huán)投南沙環(huán)保能源有限公司票面利率6.38%信用級別債項級別AA，無主體評級主承銷商海通證券增信安排設(shè)置兩家機構(gòu)作為第一（發(fā)行人控股股東）以及第二差額補償人募集資金用途全部用于廣州市第四資源熱力電廠的投資建設(shè)一、債權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹方式：如機構(gòu)持有、代建回購、投資信托基金（REITs）等。條件：投資者在擁有所有者權(quán)益的同時，通過分得利潤或股利獲取，獲得較高的經(jīng)濟收益。要求資產(chǎn)變現(xiàn)相對容易；期望投資能夠穩(wěn)妥收回，且獲得更高的收益。退出機制未明確，退出時機和方式難確定；投資期長且收益不確定，目前難獲得可觀收益。投資激勵不夠二、股權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹1、建設(shè)—轉(zhuǎn)讓方式（BT）模式定義建設(shè)—轉(zhuǎn)讓方式（BT）是政府利用非政府資金來進行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個項目的運作通過項目公司總承包，融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。二、股權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹2、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）二、股權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。中國REITs的推行進程可以追溯到2002年，但是整個進程一波三折，雖有進展，但發(fā)展仍較緩慢。央行于2009年年初初步拿出了REITs試點的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點管理辦法”。但是，在當時央行的REITs試點總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場，也不以公募基金形式掛牌交易。2009年，上海市浦東新區(qū)也設(shè)計了一個REITs方案，但最終未能成行。2、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）二、股權(quán)式融資方式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹越秀房地產(chǎn)信托投資基金（「越秀房產(chǎn)基金」）于2005年12月21日在香港聯(lián)合交易所有限公司（「聯(lián)交所」）上市，為全球首只投資于中華人民共和國（「中國」）內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金。越秀房產(chǎn)基金專注于主要作辦公樓、零售、酒店、服務式公寓及其他商業(yè)用途的物業(yè)，并爭取收購帶來可觀現(xiàn)金流及回報的物業(yè)，與物色透過營運優(yōu)化取得更高收益增長的商機?，F(xiàn)時的物業(yè)組合包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、新都會大廈及廣州國際金融中心六項高素質(zhì)物業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積共約68萬平方米，均位于中國廣州市核心商業(yè)區(qū)域（「核心商業(yè)區(qū)」）。物業(yè)類型包括服裝專業(yè)市場、甲級寫字樓、多功能商務寫字樓、零售商業(yè)、酒店、服務式公寓等。廣義PPP（Public-Private-Partnership）即公私合作模式，是公共基礎(chǔ)設(shè)施一種項目融資模式。狹義的PPP是政府與私人部門組成特殊目的機構(gòu)（SPV），引入社會資本，共同設(shè)計開發(fā)，共同承擔風險，全過程合作?！蛾P(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》（財金〔2014〕76號）明確：政府和社會資本合作模式（PPP）是在基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務領(lǐng)域建立的一種長期合作關(guān)系。通常模式是由社會資本承擔設(shè)計、建設(shè)、運營、維護基礎(chǔ)設(shè)施的大部分工作，并通過‘使用者付費’及必要的‘政府付費’獲得合理投資回報；政府部門負責基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務價格和質(zhì)量監(jiān)管，以保證公共利益最大化。二、PPP模式簡介第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹北京地鐵四號線PPP—鯰魚效應

四號線A部分由北京地鐵四號線投資有限責任公司負責，B部分由北京京港地鐵有限公司負責。京港地鐵公司就是港鐵參與聯(lián)營的公司，港鐵占股49%，另外49%和2%的股份分別由首創(chuàng)集團和北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司持有，從而保留了該聯(lián)營公司的內(nèi)資國有身份。

A部分就是洞體、車站等土建工程，B部分就是車輛、信號等設(shè)備的投資、建設(shè)、維護。B部分還包括一定年限的專營權(quán)，通過票價收入和非票收入（如廣告、零售、通信、地產(chǎn)等），回收投資、賺取利潤。第三部分

保障房建設(shè)融資方式介紹二、PPP模式簡介第四部分國發(fā)〔2014〕43號文解讀一、國家發(fā)改委企業(yè)債工作重心轉(zhuǎn)變二、政府融資平臺職能轉(zhuǎn)變?nèi)?、存量債務風險管理四、融資模式創(chuàng)新在國發(fā)〔2014〕43號文的導向下，傳統(tǒng)的政府顯性和隱性擔保