直管公房管理面臨的問題及解決思路

直管公房管理面臨的問題及解決思路摘要：直管公房屬于一種重要的國有資產(chǎn)，為了更好地開展直管公房管理工作就需要充分明確市場變化，深入改革力度，這樣能夠更好地維護國家利益?，F(xiàn)階段直管公房管理工作存在較多的不足，這樣就需要增強研究力度，提升直管公房管理效率，進而使得社會更加穩(wěn)定，城市化進程持續(xù)增快，社會得到更加和諧的發(fā)展。關鍵詞：直管公房；管理；問題；解決思路1直管公房管理中的問題1.1租金比較低，但是收繳比較困難直管公房承租時，需要把工作時間、工作性質(zhì)和家庭的實際情況進行聯(lián)系，不過由于產(chǎn)生了房改房、房改上市、公積金制度以及自由購買商品房這樣的經(jīng)濟措施，使得直管公房的主要承租人員變成了經(jīng)濟條件比較差，沒有固定住房的人員，大多數(shù)都是低收入人群。所以很難及時的上交房租，雖然租金比較低，而且沒有嚴格的收租標準，收租時會遇到較多的問題。并且因為長時間不在這個地區(qū)，出現(xiàn)拖欠的情況，由于存在一定的主管因素，故意不繳房租。由于政策沒有準確落實，所以會產(chǎn)生拒絕繳租的情況。1.2房屋結構簡易，設施設備老化直管公房由于建設年代相對較長，存在以下特點：一是房屋結構簡易，當時的公房往往采用磚木或磚混結構，構造相對簡易，建造標準相對較低；二是房屋配套設施不足，一些房屋的安保和消防設施普遍缺乏，基礎設施更是缺乏；三是房屋內(nèi)設施設備老化，大部分公房的房齡在二三十年以上，屋內(nèi)設施設備已漸漸老化，存在一定的安全使用隱患；四是一部分毗連危舊公房無法維修或拆除，特別是具有100多年歷史的房屋，承重構件風化嚴重，因與鄰居房屋相連，無法實施維修。種種原因進一步增加了直管公房的管理難度。1.3政策法規(guī)不完善，執(zhí)行力度不夠?qū)τ谥惫芄康恼叻ㄒ?guī)制度較多，但是未形成系統(tǒng)的制度，甚至有的政策法規(guī)之間匹配較差，從而造成管理過程混亂，導致一些不良現(xiàn)象：一是公房的經(jīng)濟效益下降，主要由于公房的無償使用和閑置造成；二是導致直管公房私下轉(zhuǎn)租現(xiàn)象不斷發(fā)生，使政府為住房困難家庭提供的社會保障制度遭到不同程度的破壞;三是由于政策的僵化，公房的收費標準未跟上社會的發(fā)展，導致"租不養(yǎng)房〃的局面變得嚴重化；四是部分租戶長期欠租，導致收租工作難度極大；五是公房租賃期限較長，導致原承租人死亡后，房屋無法重新安置。1.4存在違規(guī)轉(zhuǎn)租的情況因為直管公房租金比較少，并且大多數(shù)的人員都想租用，所以大多數(shù)的公房都會在老城區(qū)，還有一部分是學區(qū)房，這樣就會增加人們的居住熱情，產(chǎn)生了比較嚴重的違規(guī)轉(zhuǎn)租情況合同法中，承租人得到出租人同意之后，能夠把租賃物轉(zhuǎn)租給其他人。轉(zhuǎn)租時候需要獲得承租人的同意，不過大多數(shù)的房管部門不知道實際情況，因此直管公房開始被謀取私立，這樣也就和建設的初始目的發(fā)生沖突。1.5工作老知青斷層直管公房管理工作時，大多數(shù)都是老員工，文化水平比較低，有關的觀念和個人能力很難滿足現(xiàn)階段的實際要求。由于這些人員的工作積極性比較低，所以很難開展數(shù)字化管理。大多數(shù)掌握公房實際情況的老員工還沒有把經(jīng)驗傳授給下一代就選擇退休，使得大多數(shù)的年輕職工不能充分認識到直管公房的實際情況，并且由于沒有足夠的熱情，在管理直管公房的時候會遇到較多的問題。2直管公房管理的問題解決思路2.1建立三維直管公房管理數(shù)據(jù)庫現(xiàn)階段計算機技術和三維空間技術得到了持續(xù)的發(fā)展以及廣泛的使用，這樣可以給現(xiàn)代管理工作提供一個更加可靠的數(shù)據(jù)管理方法以及可視化平臺，對于地籍的管理會經(jīng)歷從普通平面形式轉(zhuǎn)化成立體化空間形式。在對于直管公房進行調(diào)查研究的時候，需要充分明確現(xiàn)階段住宅以及非住宅直管公房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，所調(diào)查的內(nèi)容包括直管公房的分布情況、用地的情況、附近產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況、附近環(huán)境以及基礎設施、房屋的建筑時間、房屋的高度以及層數(shù)；還有就是建筑形式結構、建筑質(zhì)量以及建筑價值，隨后需要對于這些內(nèi)容開展遙感解釋翻譯，借助網(wǎng)絡軟件來分析數(shù)據(jù)以及解譯數(shù)據(jù)；最后就是把這些數(shù)據(jù)進行整理記錄，成立一個三維的直管公房數(shù)據(jù)庫，這樣能夠給空間分析以及監(jiān)督管理工作提供更加可靠的保障。2.2直管公房整治潛力預測以及劃分類型直管公房整治潛力預測評價可以充分明確整理潛力，劃定好整治類型區(qū)，正確安排直管公房整治工作。接著就是把社區(qū)當作參考，仔細研究直管受到社會經(jīng)濟發(fā)展的影響、未來發(fā)展的實際需求、生態(tài)環(huán)境的保護需求。由于存在這些約束因素，所以需要充分掌握直管公房整治和現(xiàn)階段直管公房使用的潛力，還有就是預測公房的整治規(guī)模。直管公房整治潛力和規(guī)模潛力、生態(tài)潛力以及社會經(jīng)濟潛力存在一定的聯(lián)系，并且存在兩種測算方法：①概略測算。這項測算就是把整治范圍中的直管公房整體當作目標，接著就是根據(jù)預測指標體系開展?jié)摿y算工作，并且劃分好潛力的等級，對于直管公房整治潛力進行總體的判斷；②精細測算。這項測算工作就是把整治范圍中的有關直管公房單元當作主要目標，使用先進金屬開展數(shù)據(jù)庫運算工作，借助情景分析的方式來明確直管公房的整治潛力。這兩種測算方法能夠進行互補，并且能夠聯(lián)系一起開展。2.3直管公房整治標準和準則指引對于現(xiàn)階段直管公房整治和各種規(guī)劃協(xié)調(diào)和銜接不足的情況，首先研究直管公房整治和土地指引總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、主體功能區(qū)的規(guī)劃、生態(tài)保護規(guī)劃、基礎設施規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等各種規(guī)劃的聯(lián)系；其次，確定各種規(guī)劃直接進行聯(lián)系的直管公房整治技術標準和技術準則。對于區(qū)域直管公房需要開展?jié)摿︻A測、劃分好公房類型，聯(lián)系整治定位的導向作用。按照城市化地區(qū)、城鄉(xiāng)結合部地區(qū)以及農(nóng)村地區(qū)存在發(fā)展的差異，研究直管公房整理形式和整治主體合作的形式。由于整治類型區(qū)和土地使用規(guī)劃以及城鄉(xiāng)規(guī)劃存在一定的聯(lián)系，所以需要提升整治力度，使得直管公房工作更加合理、更加有效。2.4成立直管公房整治后效益評估制度以及監(jiān)督管理制度在進行直管公房整治工作之后可以得到更多的經(jīng)濟效益，社會效益以及環(huán)境效益。首先，直管公房整治工作可以促使城市完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作，提升經(jīng)濟活力。直管公房整治工作充分使用所存在的土地資源、能夠節(jié)約土地資源，而且提升土地使用效率；其次，社會效益，需要充分明確充分整治以及有機更新的重要程度，不僅需要充分使用現(xiàn)階段所存在的基礎設施，而且需要對于住宅直管工作開展微整治，完善居住環(huán)境，提升經(jīng)濟效益；最后，環(huán)境效益，直管公房整治工作不僅能夠充分使用所存在的各種設施，而且可以充分完善城市功能空間，不僅能夠提升城市形象，而且可以獲得更多的經(jīng)濟效益。2.5直管公房向保障性住房轉(zhuǎn)型確定直管公房的服務對象，向保障性住房轉(zhuǎn)型。由于直管公房是由國家出資建造，面對目前房地產(chǎn)資源緊缺的情況，為了保障低收入家庭和特殊家庭有房可住，直管公房作為一種福利政策，通過降低租金，面向困難家庭。公益性、補貝占性等特性和功能和保障性住房是共有的，直管公房可以向目前政府積極倡導的保障性住房進行轉(zhuǎn)型。結束語公房指的就是國家在計劃經(jīng)濟制度中所采取的，借助比較低的租金來獲得居住權利的福利性住房。不過由于市場經(jīng)濟的持續(xù)進步，房產(chǎn)管理部門在使用直管公房管理職能的時候會遇到較多的問題。文章對于直管公房管理工作所存在的不足以及對策