深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書

宏達(dá)大廈初步市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展提議深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第1頁匯報(bào)四關(guān)鍵點(diǎn)：

我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；

我們對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知；

我們對(duì)客戶梳理;

我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)提議；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第2頁我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，緊鄰深圳市區(qū)腹心地帶羅湖區(qū)，離香港新界僅8公里?？偯娣e86.6平方公里,現(xiàn)共有30個(gè)新小區(qū)居委會(huì)。末總?cè)丝?6.36萬人，其中戶籍人口7.9萬人,外來人口28.46萬人。以工業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為支柱，三大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局；年，布吉鎮(zhèn)整年工業(yè)總產(chǎn)值新增80億，到達(dá)483.06億元，完成稅收38.01億元。一、布吉整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第3頁二、布吉“五組團(tuán)”規(guī)劃：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第4頁規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；組團(tuán)（范圍）組團(tuán)定位功效區(qū)域詳情老圩組團(tuán)（含布吉村、水徑村、老圩村及羅崗工業(yè)區(qū))以發(fā)展商貿(mào)和房地產(chǎn)為主整個(gè)老圩組團(tuán)緊靠羅湖區(qū)，為眾多房地產(chǎn)企業(yè)所看好，紛紛搶灘。這里擁有許多較高檔次樓盤，房地產(chǎn)銷售約占全鎮(zhèn)60%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)第三產(chǎn)業(yè)使得老圩組團(tuán)在“五個(gè)組團(tuán)”中異常醒目，是名副其實(shí)商貿(mào)中心。沙灣組團(tuán)（含南嶺村、沙塘布村、樟樹布村、吉廈村、廈村）以發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)為主這一帶屬于深圳主要水源——深圳水庫保護(hù)區(qū)內(nèi)，宜發(fā)展有特色旅游地產(chǎn)。南嶺村已投資了5000萬，建成了53萬平方米“求水山公園”。李朗組團(tuán)（含上李朗、下李朗、甘坑村）以發(fā)展物流、倉儲(chǔ)業(yè)為主，大型工業(yè)、商業(yè)為補(bǔ)充上李朗抓住靠近平湖編組站優(yōu)勢(shì)，開發(fā)了占地4萬平方米、建筑面積5萬平方米“同富裕工業(yè)園”。另外還有80萬平方米土地可供開發(fā)。坂雪崗組團(tuán)（含坂田、崗頭、雪象村）深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上高科技園區(qū)，以高科技工業(yè)為龍頭，先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，適當(dāng)建設(shè)相關(guān)配套生活、商業(yè)設(shè)施等第三產(chǎn)業(yè)并重大基地。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主一個(gè)大工業(yè)基地，擁有11萬人口，區(qū)域面積達(dá)30多平方公里。內(nèi)有華為企業(yè)、萊特空調(diào)、當(dāng)納利印刷、新利電子等國內(nèi)外著名企業(yè)。當(dāng)前，坂雪崗組團(tuán)共有三資企業(yè)、三來一補(bǔ)企業(yè)300家，民營、私人企業(yè)200家。新中心區(qū)組團(tuán)（含鎮(zhèn)政府大樓、市政廣場(chǎng)一帶）是全鎮(zhèn)政治、文化中心，以此帶動(dòng)周圍第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展該組團(tuán)正在實(shí)施提升品位改造工程，將成為一個(gè)精神文明新亮點(diǎn)。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第5頁工業(yè)片區(qū)

中心商貿(mào)區(qū)

布沙路布龍公路深惠路居住片區(qū)三、布吉未來發(fā)展規(guī)劃：本案發(fā)展成中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)、休閑配套片區(qū)、工業(yè)片區(qū)四大片區(qū)和一條生態(tài)隔離帶。

休閑配套片區(qū)我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第6頁規(guī)劃關(guān)鍵點(diǎn)：中心商貿(mào)區(qū)：布龍公路以南，以布吉客運(yùn)站為中心，包含布吉舊城區(qū)南北兩片，功效為依靠現(xiàn)實(shí)狀況基礎(chǔ)，強(qiáng)化商貿(mào)服務(wù)功效，與羅湖商貿(mào)中心、龍城商貿(mào)中心、龍華商貿(mào)中心等形成區(qū)域性商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)；居住片區(qū)：布龍公路以北，沿深惠路兩側(cè)，包含布吉舊城區(qū)東片與丹竹頭片區(qū)，主要功效定位為布吉生活居住及配套設(shè)施用地；休閑配套片區(qū)：位于二通道以南，京九線以西，布龍公路兩側(cè)，主要功效為改進(jìn)布吉居住環(huán)境、提供居民戶外休閑活動(dòng)場(chǎng)所，提供完善體育、旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)、提升新城整體配套及環(huán)境質(zhì)量；工業(yè)片區(qū)：即新開發(fā)建設(shè)甘李工業(yè)區(qū)和下李朗工業(yè)區(qū)，形成布吉現(xiàn)實(shí)狀況工業(yè)高速騰挪空間以及未來先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地；生態(tài)隔離帶：二通道以南由西向東依次被上徑水庫、三聯(lián)水庫、寮坑水庫、沙西河環(huán)抱，形成一條天然生態(tài)隔離帶，將布吉新城中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)與休閑配套片區(qū)同北部工業(yè)片區(qū)隔離開來，同時(shí)由外向內(nèi)形成綠楔向城市中心滲透。我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第7頁四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：1、樓盤主要沿布龍路、深惠路分布，呈多組團(tuán)發(fā)展格局；關(guān)口組團(tuán)本案中心區(qū)組團(tuán)東南組團(tuán)我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第8頁東南組團(tuán)：以深惠路為紐帶，以中城康橋、中兆花園、桂芳園、康達(dá)爾花園等聚集起來組團(tuán)。這一組團(tuán)環(huán)境清新，風(fēng)景秀麗，樓盤質(zhì)素較高；2004后面市項(xiàng)目峰之畔、信和愛琴居、知春里都在這一組團(tuán)；中心區(qū)組團(tuán)：沿布龍路，以金運(yùn)家園、灝景明苑、大世紀(jì)花園等聚集起來組團(tuán)，這一組團(tuán)交通便利，配套較為完善，且位于布吉新中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿^大，是未來市場(chǎng)亮點(diǎn)。20新推項(xiàng)目布吉中心花園為本組團(tuán)項(xiàng)目，新規(guī)劃布吉生態(tài)新區(qū)，將這個(gè)片區(qū)打造成布吉片區(qū)最大生活居住區(qū)；關(guān)口組團(tuán)：以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤質(zhì)素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費(fèi)者，此組團(tuán)為布吉最早發(fā)展片區(qū)，但因早期規(guī)劃上不成熟，一定程度上制約了片區(qū)發(fā)展，但關(guān)口區(qū)域已開啟舊城改造將給區(qū)域發(fā)展注入了新血液。組團(tuán)說明：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第9頁2、建筑類型主要以多層及小高層為主；2002-年主要在售樓盤建筑類型一覽表

√時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型多層小高層高層多層小高層高層多層小高層高層2002--年信義假日名城二期√√

2003--年桂芳園六、七期

√√年知春里√√

陽光花園三期√√

峰之畔

√

信和.愛琴居

√茵悅之生一期√

信義假日名城三、四期

√

百合星城二期

√√桂芳園五期

√

茵悅之生二期

√

翠楓豪園二期-湖光山舍

√

中城康橋

√

百合銀都國際

√美杜蘭華庭

√

大世紀(jì)水山緣一期

√

布吉中心花園

百合星城

√

四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；

可園

√

華浩源-綠谷√

√深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第10頁3、近期產(chǎn)品以中等戶型占據(jù)市場(chǎng)主體；項(xiàng)目二房三房/所占百分比四房桂芳園(七期))蜜月島68-75㎡80-100㎡/40%

120㎡佳兆業(yè)·可園(一期)69㎡80-97㎡/60%120㎡佳兆業(yè)·可園(二期)69㎡94-97㎡/60%120㎡佳兆業(yè)·可園(三期)68-72㎡84-100㎡/60%116㎡華浩源·綠谷(一期)72-85㎡100-125㎡/56%

120㎡大世紀(jì)·水山緣(三期)56-69㎡79-83㎡/40%119㎡布吉中心花園51-75㎡86-103㎡/55%140㎡信義假日名城(四期)68-75㎡90-95㎡/45%120㎡陽光花園(四期)68-72㎡89-107㎡/39%120㎡百合銀都67-84㎡----------中翠花園64-72㎡----------家和花園60㎡70-86㎡-----四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第11頁4、下六個(gè)月－高端產(chǎn)品初現(xiàn)；項(xiàng)目建筑面積容積率主力戶型大世紀(jì)·水山緣(四期)____1.87三房120㎡四房140㎡

華浩源·綠谷(二期)____2三房:100-125㎡二房:72-85㎡信義假日名城(五期)_________小三房,小二房,增加一房百合二期_________三房120㎡四房140㎡

桂芳園(8期)70000㎡2.5三房90-100平承瀚·慢城273300㎡1.2二房:71-76㎡三房:90-110㎡

湖光山舍130000㎡1.3三房:80-110㎡四房:126㎡TH190㎡佳兆業(yè)·可園(四期)87680㎡2.8三房:94-107㎡二房:70-73㎡左庭右院100000㎡2.6三房:105-128㎡二房:72-80㎡陽光花園(五期)

___________三房:90-120㎡二房:50-80㎡翡翠星光園44333㎡7.5一房:35-40㎡二房50-55㎡四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第12頁5、市場(chǎng)供給規(guī)模：05－市場(chǎng)預(yù)計(jì)供給；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；項(xiàng)目建筑面積容積率均價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)推出時(shí)間大世紀(jì)·水山緣(四期)____1.874500/9華浩源·綠谷(二期)____24000/7信義假日名城(五期)________4600/8百合二期________5000/8佳兆業(yè)·可園(三期)65750㎡2.994900/5桂芳園(8期)70000㎡2.55200/8承瀚·慢城273300㎡1.24000/10

湖光山舍130000㎡1.34500/6佳兆業(yè)·可園(四期)87680㎡2.85200/9左庭右院100000㎡2.65000/8陽光花園(五期)

_________-------下六個(gè)月翡翠星光園44333㎡7.5-------上六個(gè)月深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第13頁6、片區(qū)價(jià)格提升顯著；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：年度價(jià)格3500-4500元/平方米4350元/平方米5186元/平方米受地產(chǎn)開發(fā)重心向關(guān)處轉(zhuǎn)移、深惠路改造、地鐵三號(hào)線、關(guān)外城市化開啟等多方利好推進(jìn)，未來一段時(shí)間內(nèi)布吉樓市價(jià)格還有上升空間。從樓盤素質(zhì)來看，年以來布吉新推樓盤整體素質(zhì)已經(jīng)大幅度提升。我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第14頁7、客戶群體多樣化（1）----布吉客戶；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購置關(guān)注點(diǎn)布吉當(dāng)?shù)卣?企業(yè)行政管理人士收入穩(wěn)定，供樓信心強(qiáng)，有改進(jìn)居住條件愿望以中大戶型三、四房為主，多是二次置業(yè)產(chǎn)品舒適性和景觀，與自己身份、地位相匹配高檔物業(yè)布吉當(dāng)?shù)鼐用窨捎^收入及豐厚積蓄，渴望居住在高品質(zhì)高素質(zhì)環(huán)境中，購置力強(qiáng)，喜歡一次性付款中大戶型、中等居家戶型為主三、四房，方便幾代人居住關(guān)注產(chǎn)品戶型、風(fēng)水、性價(jià)比及品質(zhì)，會(huì)選擇與原居住范圍較近樓盤布吉私營業(yè)主以辦廠為主，經(jīng)商意識(shí)較強(qiáng)，有自己產(chǎn)業(yè)及可觀積蓄，希望與家人一起生活，重視生活品質(zhì)和溫馨感以中大戶型三、四房為主，方便一家人居住關(guān)注小區(qū)氣氛及周圍配套，會(huì)選擇與生活息息相關(guān)便捷小區(qū)我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第15頁7、客戶群體多樣化（2）----布吉客戶；我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；布吉小生意人在布吉奮斗多年，有一定積蓄，想改變居住環(huán)境，屬較理性客戶以中等戶型小三房、二房為主，方便居住關(guān)注小區(qū)地段及性價(jià)比，會(huì)考慮交通較通暢小區(qū)大型外資/國有/民營企業(yè)員工有較穩(wěn)定收入，有多年積蓄及穩(wěn)定工作，希望在布吉安家落戶以中等戶型小三房、二房為主，居家關(guān)注小區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品創(chuàng)新，會(huì)考慮素質(zhì)較高樓盤換房客戶布吉老居民，熟悉環(huán)境，經(jīng)過換房改變現(xiàn)生活環(huán)境，以二次置業(yè)為主以中大戶型為主，會(huì)選擇大三房、四房關(guān)注小區(qū)環(huán)境和綠化率，會(huì)考慮素質(zhì)大樓盤中長線投資人士對(duì)地產(chǎn)業(yè)較熟悉，看好布吉市場(chǎng)升值潛力，有渙散資金，主用于房地產(chǎn)投資以中小戶型為主，小二房、一房、單身公寓是關(guān)注對(duì)象關(guān)注樓盤升值潛力和戶型面積，工廠高級(jí)技工/中低層管理人員在布吉工廠工作，收入平穩(wěn)，需購房實(shí)現(xiàn)長久居住，大多是中年以上，生活有規(guī)律以二房、小三房為主關(guān)注價(jià)格，重視交通、配套和小區(qū)環(huán)境四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第16頁7、客戶群體多樣化（3）----羅湖、福田客戶；我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購置關(guān)注點(diǎn)羅湖、福田中低級(jí)白領(lǐng)大多一次置業(yè)，相對(duì)年輕，文化素質(zhì)及教育程度較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通，希望能在關(guān)外買到性價(jià)比較高、素質(zhì)很好樓盤以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注戶型創(chuàng)新及舒適度，會(huì)選擇很好素質(zhì)樓盤羅湖、福田生意人看好布吉產(chǎn)品性價(jià)比，有一定積蓄，想在深圳安家經(jīng)過買房給自己帶來成就感以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤小區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤羅湖服務(wù)業(yè)從業(yè)人員在羅湖工作布吉上班，有一定積蓄，基于實(shí)力考慮希望能買到性價(jià)比較高房子以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤小區(qū)地段及配套，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第17頁7、客戶群體多樣化（4）---周圍輻射客戶/外銷客戶：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購置關(guān)注點(diǎn)橫崗工作布吉居住人士對(duì)布吉熟悉，往來于橫崗與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購置力、消費(fèi)勁較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤小區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤平湖工作布吉居住人士對(duì)布吉熟悉，往來于平湖與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購置力、消費(fèi)勁較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤小區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤龍崗其它地域工作、布吉居住人士對(duì)布吉熟悉，往來于龍崗其它地方與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購置力、消費(fèi)勁較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤小區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第18頁7、客戶群體多樣化（5）---當(dāng)前區(qū)域購房以中端客戶為主：我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶層次客戶類型可承受價(jià)格選擇房型置業(yè)次數(shù)中高端當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、布吉當(dāng)?shù)鼐用?、私企業(yè)主、大型國企/事業(yè)單位客戶、換房客戶、中長現(xiàn)投資者、外籍（含港澳臺(tái)）辦廠人士、50-100萬元大三房四房

二次及以上中端布吉和市區(qū)小生意人、橫崗、平湖購房客戶、布吉和市區(qū)中層白領(lǐng)、深港家庭、香港客戶30-50萬元中小三房兩房

一次為主中低端布吉工廠高級(jí)技工/管理人員、布吉和市區(qū)低層白領(lǐng)/藍(lán)領(lǐng)、20-30萬元中小兩房一房

一次為主深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第19頁我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：（1）近期政府系列匯報(bào)和講話表明，布吉鎮(zhèn)將由原來工業(yè)＋房地產(chǎn)＋服務(wù)業(yè)模式轉(zhuǎn)向控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，大力發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)（2）傳統(tǒng)大盤延續(xù)開發(fā)方式，繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主要地位；（3）市區(qū)內(nèi)客戶百分比繼續(xù)增加，外銷仍保持一定分量；布吉環(huán)境、交通改進(jìn)和樓盤質(zhì)素提升，使深港家庭在區(qū)域二次置業(yè)百分比加大；（4）軌道交通提升物業(yè)，預(yù)期深圳新長途客運(yùn)站和地鐵三號(hào)線規(guī)劃建設(shè)，深惠路改造將助布吉樓市物業(yè)升值；（5）布吉新中心區(qū)將成為片區(qū)開發(fā)燒點(diǎn)。8、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第20頁我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：9、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中面臨問題；布吉住宅發(fā)展當(dāng)前仍存在治安、進(jìn)出關(guān)、交通、生活配套不足等問題，綜合居住環(huán)境不完善依然是妨礙布吉地產(chǎn)發(fā)展主要原因。其不足主要表現(xiàn)在：1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；2、整體規(guī)劃較差，片區(qū)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)減弱。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第21頁我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：10、我們對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知結(jié)論；

1、即使布吉市場(chǎng)當(dāng)前已以小高層、高層為主，但布吉客戶依然青睞低密度多層、小高層，所以高層項(xiàng)目要取得成功，關(guān)鍵在于著力打造產(chǎn)品上優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更多亮點(diǎn)。2、布吉住宅市場(chǎng)以居家型產(chǎn)品為主，成熟大小區(qū)對(duì)于居家型客戶含有較強(qiáng)競(jìng)爭力。中小小區(qū)在與大小區(qū)競(jìng)爭中將需要在定位上制造一定差異化，同時(shí)挖掘出項(xiàng)目本身獨(dú)特賣點(diǎn)。3、布吉房地產(chǎn)投資市場(chǎng)初步開啟，投資市場(chǎng)主要集中在關(guān)口附近。關(guān)口片區(qū)樓盤將滿足市區(qū)內(nèi)與本片區(qū)附近客戶過渡居家、過渡投資需求。關(guān)口片區(qū)特征將對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)產(chǎn)品定位起著主要指導(dǎo)作用。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第22頁我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；一、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)：總用地面積5241.2㎡（河道覆蓋后，實(shí)際占地面積10300㎡）總建筑面積85600.71㎡其中住宅70768.99㎡商業(yè)11742.99㎡辦公3011.76㎡停車位234個(gè)層數(shù)33層，地下車庫及設(shè)備房，裙樓5層，轉(zhuǎn)換層為6層，3座聯(lián)體27層塔樓覆蓋率65%容積率8.31（計(jì)河道覆蓋面積）項(xiàng)目33層高度以及8.31容積率在片區(qū)都非常少有，怎樣在項(xiàng)目推廣中躲避項(xiàng)目劣勢(shì)是我們應(yīng)考慮問題。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第23頁二、項(xiàng)目地理位置：我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；大小區(qū)居住區(qū)康達(dá)爾中城康橋桂芳園市政中心區(qū)灝景名苑關(guān)口片區(qū)百合星城我愛我家龍珠花園老城區(qū)麗廷豪苑陽光花園南嶺村大世紀(jì)·水山緣信義假日名城金運(yùn)家園布吉檢驗(yàn)站翡翠星光園本案1） 地理位置項(xiàng)目位于深惠路上，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)。2） 戰(zhàn)略位置：項(xiàng)目位處連接關(guān)口內(nèi)、外較佳位置，成為連接羅湖與布吉樞紐地帶，也是關(guān)內(nèi)白領(lǐng)聚集最多區(qū)域。布吉中心花園美杜蘭華庭信和愛琴居可園承翰-慢城綠谷深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第24頁三、項(xiàng)目四至圖片；我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；東面南面西面北面深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第25頁三、SWOT分析；我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；SWOT配套：項(xiàng)目周圍商業(yè)、生活、教育配套非常成熟。交通：項(xiàng)目毗鄰深惠路，抵達(dá)市區(qū)或布吉其它區(qū)域交通都十分方便。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：最大程度地挖掘項(xiàng)目交通方便和配套成熟優(yōu)勢(shì)，同時(shí)挖掘投資客與過渡居家型客戶。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第26頁我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；SWOT容積：項(xiàng)目標(biāo)容積率達(dá)8.31，是布吉市場(chǎng)上少有高容積率項(xiàng)目。體量：項(xiàng)目為單棟聯(lián)體樓，難以形成很好小區(qū)居住氣氛。周圍環(huán)境：因?yàn)槲惶幑I(yè)區(qū)之中，周圍環(huán)境較為雜亂，治安環(huán)境不佳。噪音：緊鄰深惠路與羅崗立交邊，噪音影響大。躲避劣勢(shì)：A、對(duì)于項(xiàng)目高容積和小體量劣勢(shì)，可采取側(cè)重投資宣傳方式躲避；B、對(duì)于周圍環(huán)境，可在宣傳上將項(xiàng)目區(qū)域包裝為關(guān)口高尚居住片區(qū)，將項(xiàng)目與百合星城、信義假日名城等周圍高尚住宅區(qū)納入一個(gè)大型居住小區(qū)。

三、SWOT分析；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第27頁我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；三、SWOT分析；SWOT距離：項(xiàng)目距關(guān)口位置很近，將有利于吸引關(guān)內(nèi)客戶和外銷客戶。地鐵：地鐵三號(hào)線預(yù)計(jì)將于年完工，項(xiàng)目交通環(huán)境將大為提升。深惠路改造：深惠公路將打造成為第二條“深南大道”雙向10車道。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：關(guān)口當(dāng)前含有亮點(diǎn)小戶型項(xiàng)目仍較為稀缺。清平快速路開通：將帶動(dòng)布吉乃至龍崗區(qū)房地產(chǎn)更大發(fā)展。城市化發(fā)展：龍崗城市化發(fā)展進(jìn)程也將長久利好本片區(qū)住宅銷售。利用機(jī)會(huì)：A、地鐵、深惠公路改造將組成本項(xiàng)目未來發(fā)展主要機(jī)會(huì)點(diǎn)，應(yīng)將交通便利性作為項(xiàng)目標(biāo)主要賣點(diǎn)加以挖掘。B、“與關(guān)口近距離”深度挖掘?qū)?duì)內(nèi)、外區(qū)域客戶兼含有較強(qiáng)吸引力。C、本項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)定位應(yīng)抓住市場(chǎng)稀缺機(jī)會(huì)點(diǎn)，建造高品質(zhì)樓盤。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第28頁我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；三、SWOT分析；SWOT競(jìng)爭：關(guān)口片區(qū)近年來為布吉開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，未來可能將有更多同類型產(chǎn)品面世。威脅應(yīng)對(duì)：對(duì)于未來競(jìng)爭威脅，本項(xiàng)目打造適合市場(chǎng)需求、高素質(zhì)產(chǎn)品是為關(guān)鍵。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第29頁我們對(duì)項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)知；四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)以及發(fā)展戰(zhàn)略1、產(chǎn)品定位方向：因?yàn)楸卷?xiàng)目本身含有高容積率、小規(guī)模特點(diǎn)，因而項(xiàng)目在居家氣氛、產(chǎn)品舒適度上將難以在市場(chǎng)上取得很好相對(duì)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。因而本項(xiàng)目在產(chǎn)品上不宜放大，應(yīng)以中小戶型作為主打產(chǎn)品。2、關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)挖掘：“毗鄰關(guān)口、交通方便（地鐵）、配套成熟”是項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)在定位與推廣中應(yīng)加以挖掘和利用。3、鎖定目標(biāo)客戶群：項(xiàng)目標(biāo)區(qū)域特征和產(chǎn)品定位方向決定了項(xiàng)目標(biāo)客戶層面。本項(xiàng)目標(biāo)客戶層面將為內(nèi)、外區(qū)域客戶兼具，過渡居家為主，投資為輔。主力目標(biāo)客戶群為羅湖和布吉年輕白領(lǐng)、生意人，其年紀(jì)在25-30歲之間。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第30頁我們對(duì)客戶梳理；一、客戶描述：1、主力客戶群；2、輔助客戶群；3、游離客戶群。深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第31頁我們對(duì)客戶梳理；1、主力客戶群；起源區(qū)域：布吉關(guān)口片區(qū)和老城區(qū)；羅湖布心、翠竹、東門年紀(jì)：25-35歲家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：5-7萬元購置用途：過渡投資為主，自住為輔置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)為主職業(yè)：企業(yè)普通員工、中低層管理者、小生意人客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有較高認(rèn)同。較為年輕，學(xué)歷水平不高，在布吉或羅湖工作，工資收入不高但較穩(wěn)定。置業(yè)特征：重視性價(jià)比、交通方便和實(shí)用性，對(duì)享受性要求不高，對(duì)年輕化形象易產(chǎn)生較高認(rèn)同感。一、客戶描述；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第32頁我們對(duì)客戶梳理；2、輔助客戶群起源區(qū)域：布吉其它片區(qū)及羅湖田貝、水貝年紀(jì)：25-35歲家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：5-8萬元左右購置用途：過渡投資為主，自住為輔置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)為主職業(yè)：企業(yè)普通員工、中低層管理者、小生意人客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有較高認(rèn)同，需經(jīng)常往來于關(guān)內(nèi)外。學(xué)歷不高，工資收入不高或含有較大不穩(wěn)定性。置業(yè)特征：對(duì)性價(jià)比、交通時(shí)間要求較高，對(duì)自己未來有著較高期望，希望能擁有品味生活。一、客戶描述；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第33頁我們對(duì)客戶梳理；3、游離客戶群起源區(qū)域：香港、羅湖人民南、黃貝嶺片區(qū)年紀(jì)：25歲以上家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：6萬元以上購置用途：投資、度假為主，過渡投資為輔置業(yè)次數(shù)：二次以上置業(yè)為主職業(yè)：小生意人、自由職業(yè)者、企業(yè)管理層人員客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有一定認(rèn)同，購房可選擇性多，購房選擇含有偶然性。置業(yè)特征：對(duì)片區(qū)內(nèi)交通方便、投資價(jià)值、生活配套成熟較為看重。一、客戶描述；深圳布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議書第34頁我們對(duì)客戶梳理；二、客戶起源區(qū)域：客戶在深圳居住區(qū)域起源百分比布吉當(dāng)?shù)乜蛻?/p>