上海2013年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果

上海市2013年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果第一章基準(zhǔn)地價(jià)成果 1 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵說明 1 基準(zhǔn)地價(jià)成果表 2 土地級(jí)別范圍說明 4 1.3.1住宅用地 4 1.3.2商業(yè)用地 9 1.3.3辦公用地 1...6 1.3.4研發(fā)總部用地 2 2...1.3.5工業(yè)用地 2...5 第二章基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用說明 2 9..2.1應(yīng)用范圍9.2.2用途分類9.2.3特定用途土地0.2.4修正體系1.2.4.1期日修正 3...1 2.4.2年期修正 3...2 TOC\o"1-5"\h\z2.4.3容積率修正 3 3...2.4.4區(qū)域因素和個(gè)別因素修正 3...7..2.4.5土地開發(fā)程度修正 6...7...2.4.6商業(yè)用地土地價(jià)格樓層修正 6 7.2.4.7地下建設(shè)用地使用權(quán)基本價(jià)格 6 8.第三章附件 6 9.第一章基準(zhǔn)地價(jià)成果1.1基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵說明本次基準(zhǔn)地價(jià)成果為分用途各級(jí)別國(guó)有建設(shè)用地在一定設(shè)定條 件下的土地使用權(quán)平均價(jià)格。A基準(zhǔn)日為2013年1月1日；B使用年限為對(duì)應(yīng)用途的法定最高出讓年限；C開發(fā)強(qiáng)度為各用途各級(jí)別的設(shè)定容積率；D住宅、商業(yè)、辦公用地開發(fā)程度為“七通一平”，指宗地外通 路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)饧白诘貎?nèi)場(chǎng)地平 整；研發(fā)總部類和工業(yè)用地開發(fā)程度為“五通一平”，指宗地外通路、 供電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。表1—1上海市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵說明表內(nèi)容用途基準(zhǔn)日開發(fā)程度年限使用權(quán)類型住宅2013年1月1日七通一平70出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)商業(yè)2013年1月1日七通一平40出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)辦公2013年1月1日七通一平50出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)研發(fā)總部2013年1月1日五通一平50出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)工業(yè)2013年1月1日五通一平50出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)1.2基準(zhǔn)地價(jià)成果表上海市2013年基準(zhǔn)地價(jià)采用分類定級(jí)的方式，即依據(jù)不同用途劃分土地級(jí)別，并確定基準(zhǔn)地價(jià)成果。各用途各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)成果，如下表：表1—2上海市基準(zhǔn)地價(jià)成果表（樓面地價(jià)）基準(zhǔn)日：2013基準(zhǔn)日：2013年1月1日單位：元/平方米用途住宅商業(yè)辦公研發(fā)總部工業(yè)級(jí)別價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率125,8402.534,0604.022,8504.06,5002.0218,8902.527,0904.017,0404.04,3502.0315,2202.019,6702.012,9104.02,7401.6412,7502.015,2702.010,9903.51,4501.6510,7302.011,1301.87,3503.59901.668,2001.88,1201.85,7803.51,5502.08601.276,1601.85,7701.64,2302.59202.06151.084,3701.44,4001.63,0902.56752.04501.092,8101.42,9101.22,0702.04502.03001.0102,0901.22,2301.21,3702.0使用說明：該表不可獨(dú)立理解和使用，須與基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別范圍說明和成果應(yīng)用說明結(jié)合表1—3上海市基準(zhǔn)地價(jià)成果表（土地面積單價(jià)）基準(zhǔn)日：2013基準(zhǔn)日：2013年1月1日單位：萬元/畝用途住宅商業(yè)辦公研發(fā)總部工業(yè)級(jí)別價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率價(jià)格設(shè)定容積率14,3072.59,0834.06,0934.08672.023,1482.57,2244.04,5444.05802.032,0292.02,6232.03,4434.02922.641,7002.02,0362.02,5643.51551.651,4312.01,3361.81,7153.51061.669841.89741.81,3493.52072.0691.277391.86151.67052.51232.0411.084081.44691.65152.5902.0301.092621.42331.22762.0602.0201.0101671.21781.21832.0說明：該表不可獨(dú)立理解和使用，須與基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別范圍說明和成果應(yīng)用說明結(jié)合使用土地級(jí)別范圍說明根據(jù)不同用途土地價(jià)格影響因素因子的分布情況，住宅、商業(yè)、辦公用地分為10個(gè)級(jí)別，研發(fā)總部、工業(yè)用地分為9個(gè)級(jí)別。所述級(jí)別范圍均不含灘涂。住宅用地全市住宅用地共分為10級(jí)，中心城區(qū)以1－6級(jí)為主。具體定級(jí)范圍說明如下：級(jí)：黃浦江以西：北京西路－萬航渡路－華山路－延安西路－江蘇路－華山路－廣元西路－恭城路－虹橋路－文定路－南丹路－南丹東路－宛平路－建國(guó)西路－襄陽(yáng)南路－永嘉路－瑞金二路－復(fù)興中路－西藏南路－西藏中路－北京西路北外灘：秦皇島路－楊樹浦路－東大名路－大名路－黃浦江－秦皇島路黃浦濱江：中山東路、中山東一路、中山南路：蘇州河－南浦大橋徐匯濱江：黃浦江－滬杭鐵路新日支線－宛平南路－龍華港－黃浦江黃浦江以東：黃浦江－張家浜－浦明路－浦電路－浦城路－陸家嘴環(huán)路－黃浦江級(jí)：黃浦江以西：黃浦江－秦皇島路－楊樹浦路－大連路－周家嘴路－海寧路－河南北路－蘇州河－長(zhǎng)壽路－武寧路－蘇州河－中山西路（內(nèi)環(huán)）－延安西路－虹許路（中環(huán)）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－延安西路（延安路高架）－虹許路（中環(huán)）－古羊路－宋園路－吳中路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－中山南二路（內(nèi)環(huán)）－宛平南路－龍華港－黃浦江，所圍范圍內(nèi)1級(jí)以外的其他地區(qū)黃浦江以東：黃浦江－陸家嘴環(huán)路－浦城路－浦電路－浦明路－張家浜－黃浦江－塘橋新路－浦建路－東方路－浦電路－靈山路－民生路－黃浦江聯(lián)洋：楊高中路－民生路－錦繡路－芳甸路－花木路－羅山路（內(nèi)環(huán)）－楊高中路世紀(jì)公園：花木路－錦繡路－梅花路－白楊路－龍陽(yáng)路－芳甸路－花木路級(jí)：內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦區(qū)，1－2以外的其他區(qū)域黃浦江以西：楊浦濱江：楊樹浦路－秦皇島路－黃浦江－寧國(guó)路（內(nèi)環(huán)）－楊樹浦路天山：蘇州河－雙流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（內(nèi)環(huán)）－蘇州河田林龍華世博濱江：吳中路－桂林路－桂林南路－滬杭鐵路－龍吳路－上中路（中環(huán)）－黃浦江－龍華港－宛平南路－中山南二路（內(nèi)環(huán)）－中山西路（內(nèi)環(huán)）－吳中路新江灣城：軍工路－楊浦區(qū)西部行政邊界（逸仙路）－政立路－淞滬路－閘殷路－軍工路#住宅用地因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表(7-10級(jí))影響因素優(yōu)較優(yōu)般較劣劣區(qū)域因素繁華程度距區(qū)級(jí)商業(yè)中心距離(KM)<0.5[0.5,1)[1,2)[2,3)>3距社區(qū)商業(yè)中心距離(KM)<0.1[0.1,0.5)[0.5,1)[1,2)>2父通條件周圍道路類型500米內(nèi)有主干道1000米內(nèi)有主干道1000米內(nèi)有次干道1-2公里有次干道2000米外有次干道距快速路匝口距離(KM)<1[1,2)[2,3)[3,4)>4距軌道交通站點(diǎn)距離(KM)<1[1,2)[2,3)[3,5)>5距公交站點(diǎn)距離(KM)<0.3[0.3,0.8)[0.8,1.5)[1.5,2.5)>2.5基本設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施保障率咼保障率較咼保障率一般保障率較低保障率低公用設(shè)施3公里內(nèi)設(shè)施齊全4公里內(nèi)設(shè)施齊全4公里內(nèi)設(shè)施較齊全4公里內(nèi)設(shè)施較少4公里內(nèi)無設(shè)施環(huán)境狀況環(huán)境狀況優(yōu)越良好一般較差差人口狀況人文環(huán)境好較好一般較差差城市規(guī)劃城市規(guī)劃有利較有利無影響較不利不利個(gè)別因素臨街狀況臨街道路類型支路綜合性次干道交通性次干道主干道快速路宗地形狀宗地形狀規(guī)則，利用合理較規(guī)則，有利于利用無不利影響不規(guī)則，影響利用不規(guī)則，嚴(yán)重影響利用宗地面一宗地面積(平方米 >120000[80000,120000)(30000,80000)(15000,30000]<15000

優(yōu)般劣域素區(qū)因繁%O2%.0^1%O%.0^1-侮%7%O%.3^1-交1%.0^1%5%O%.0^1-%30%^1%O%^10-%92%4^1%O%4^1-%32%O%.2^1-%9%O%.9^1-%9%O%.9^1-%.54%32%O%.34%^12%O%^1-%82%4^1%O%4^1-個(gè)別因素1%O5%52%O狀形地宗狀形地宗%O3%O%.5^1-%O5%52%O住宅用地因素修正說明：1、 繁華程度市級(jí)商務(wù)中心對(duì)住宅用地的作用主要體現(xiàn)在：大比例的居民工作地點(diǎn)在 市級(jí)商務(wù)中心區(qū)域，離工作地點(diǎn)近或較近是大多數(shù)居民的首選因素，所以距市級(jí)商務(wù)中心的距離遠(yuǎn)近對(duì)住宅用地產(chǎn)生較大影響。市級(jí)商務(wù)中心目前指商業(yè)與辦公聚集區(qū)：南京東路商業(yè)中心、南京西路 商業(yè)中心、淮海中路商業(yè)中心、四川北路商業(yè)中心、徐家匯商業(yè)中心、張楊路商業(yè)中心、豫園商城商業(yè)中心、五角場(chǎng)商業(yè)中心、新客站不夜城商業(yè)中心、 中山公園商業(yè)中心、新虹橋商業(yè)中心、中環(huán)商業(yè)中心、陸家嘴及東擴(kuò)、外灘、 北外灘、南外灘等。區(qū)級(jí)、社區(qū)商業(yè)中心對(duì)居民的日常生活帶來較大便利。2、 交通條件道路類型的劃分：快速路、主干道、次干道、支路四級(jí)。一塊宗地距區(qū)域內(nèi)的高等級(jí)道路越近表明其交通條件越好。評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的距離參數(shù)通過分析住宅用地相應(yīng)各級(jí)別區(qū)域內(nèi)的道路狀況得出快速路主要指封閉式道路。距快速路匝口距離對(duì)住宅用地的作用與周邊道路類型同理。距快速路匝口距離參數(shù)依據(jù)住宅用地相應(yīng)各級(jí)別范圍內(nèi)快速路匝口的平均分布情況確定。軌道交通站點(diǎn)以及公交站點(diǎn)對(duì)住宅用地的作用與周邊道路類型同理。距軌道交通站點(diǎn)500米與距公交站點(diǎn)200米主要依據(jù)一般居民步行承耐力確定。若無具體說明幾條線路的，是指一條以上線路的站點(diǎn)。、基本設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施的保障率是指是否有道路嚴(yán)重?fù)矶?、拉電、電壓不穩(wěn)、供水限制、大雨積水等情況。公用設(shè)施指醫(yī)院、幼兒園、中小學(xué)校、菜市場(chǎng)、公園、體育場(chǎng)館、郵局、圖書館、警察局等設(shè)施，銀行歸入商業(yè)中心。設(shè)施齊全是指：具備醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、菜市場(chǎng)、郵局該六項(xiàng)以上；設(shè)施較齊全是指：具備醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、菜市場(chǎng)、郵局該六項(xiàng)中的至少四項(xiàng)。、環(huán)境狀況環(huán)境狀況指環(huán)境質(zhì)量、社區(qū)街道感觀、綠化覆蓋、環(huán)境景觀等。環(huán)境質(zhì)量主要指大氣污染、水污染、噪聲污染等優(yōu)劣度。環(huán)境景觀主要是指濱江、大型綠地、濕地等自然景觀。環(huán)境狀況的評(píng)價(jià)綜合前述因素一并考慮。衡量指標(biāo)以定性為主，分為優(yōu)越、良好、一般、較差、差。、人口狀況人口狀況主要指人文環(huán)境，人文環(huán)境主要指居住人口的收入水平、職業(yè)狀況、生活習(xí)慣、社會(huì)治安等。人文環(huán)境的評(píng)價(jià)綜合前述因素一并考慮。衡量指標(biāo)以定性為主，分為好、較好、一般、較差、差。、城市規(guī)劃住宅用途的城市規(guī)劃指商服中心、城市道路、城市內(nèi)部公共交通、基本設(shè)施、環(huán)境狀況等規(guī)劃。城市規(guī)劃的正面影響依程度分為有利、較有利，負(fù)面影響依程度分為較不利、不利。對(duì)住宅用途而言，程度為有利的城市規(guī)劃有區(qū)域內(nèi)區(qū)級(jí)以上商業(yè)中心的規(guī)劃新建、升級(jí)、營(yíng)業(yè)總量增大；高等級(jí)的城市道路的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建；軌道交通站點(diǎn)（線路）和公交站點(diǎn)（線路）的規(guī)劃新增新建；基本設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施）的高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建、升級(jí)；規(guī)劃使大氣、水、噪聲環(huán)境質(zhì)量將有明顯改善、綠化覆蓋率將有明顯增加、景觀將有明顯改善 等。程度為較有利的城市規(guī)劃有區(qū)域內(nèi)社區(qū)級(jí)以下商業(yè)中心的規(guī)劃新建、升級(jí)、營(yíng)業(yè)總量增大；一般等級(jí)的城市道路的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建；軌道交通站 點(diǎn)（線路）和公交站點(diǎn)（線路）的運(yùn)營(yíng)時(shí)間延長(zhǎng)、發(fā)車間隔時(shí)間縮短；基本設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施）的一般標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃新增、改擴(kuò)建、升級(jí)；規(guī)劃 使大氣、水、噪聲環(huán)境質(zhì)量將有改善、綠化覆蓋率將有增加、景觀將有改善 等。城市規(guī)劃可能對(duì)某一特定的區(qū)域造成不利或較不利影響的情況有：規(guī)劃 的改變將使雙向道路變?yōu)閱蜗虻缆?；原道路沒有隔離帶將變成有隔離帶；規(guī)劃建設(shè)的附近封閉式道路將使某區(qū)域的通達(dá)性變差；規(guī)劃建設(shè)的大型賣場(chǎng)將 增加周邊區(qū)域道路的車流量，造成擁堵和噪音。對(duì)于住宅用地，臨街道路需要體現(xiàn)生活環(huán)境幽靜與交通通暢便捷的適度 調(diào)和。支路正好結(jié)合這兩種要求的優(yōu)點(diǎn)，因此其作用影響為“好”；而快速路噪聲污染等影響最大，使其作用影響為“劣”。表2-13商業(yè)用地因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表(1-4級(jí))響素影因優(yōu)劣住距心主離巨市AM、巨診VA1,2)￡1 3 '7>3華 心度程\區(qū)巨aM距離5jgA12 '7口>2巨距心□離AM\社/■3g36Q5PA1'7> A1M道M道離巨巨気速疋亍W寸亍快M'7V0 5A1■■■A1A?)a1 2 '7■>2M距WA巨-'7V停V0A1QA10p3 0 5 '7>05區(qū)域因素點(diǎn)?父件 離亍軌W交!?巨山一距離m573g36Q5P八1\7> A1菁公0(K乂距M\7五的站餉V0 3p3 05 '7>05M距W