廣德縣政務新區(qū)市場調(diào)研報告

廣德政務新區(qū)商業(yè)工程

市場調(diào)研報告報告框架工程所處市場環(huán)境研究城市概況城市開展規(guī)劃宏觀經(jīng)濟環(huán)境商業(yè)市場狀況商業(yè)市場現(xiàn)狀商業(yè)市場分析商業(yè)市場要點總結商業(yè)市場問卷數(shù)據(jù)分析工程分析地塊解析SWOT分析開展條件總結工程所處市場環(huán)境研究城市概況地理位置廣德縣區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。位于皖蘇浙三省八縣市結合部，轄區(qū)面積2165平方公里，是安徽省的東南大門，距離上海240公里、杭州130公里、南京160公里、黃山190公里，“兩個半小時經(jīng)濟圈〞里有上海、合肥、南京、杭州4座省會城市和16座經(jīng)濟興旺的大中城市，是華東沿海經(jīng)濟挺進安徽等中西部地區(qū)的第一站。318國道、申蘇浙皖高速、蕪杭鐵路和3條省道穿境而過，交通便捷，物流興旺，廣德縣已成為長三角經(jīng)濟向內(nèi)地輻射的物流副中心。318國道申蘇浙皖高速蕪杭鐵路240公里廣德130公里160公里190公里城市概況資源狀況廣德縣土地資源儲藏豐富。有耕地42萬畝，林地171萬畝。廣德縣是“中國竹子之鄉(xiāng)〞、“中國板栗之鄉(xiāng)〞，被國務院列為“全國山區(qū)綜合開發(fā)示范縣〞和“全國經(jīng)濟林建設示范縣〞；境內(nèi)竹林面積75余萬畝，毛竹蓄積量1.5億株，居全省第一、全國第六；板栗面積、產(chǎn)量居全省前列；廣德縣是“長三角〞地區(qū)的礦產(chǎn)資源大縣，礦藏資源極其豐富，開發(fā)前景十分廣闊。現(xiàn)已探明具有開采價值的有金、鐵、鈾、煤炭、石灰石、大理石、螢石等30多個品種，尤其是品位較高的黃砂，暢銷長三角市場，年運銷量達200萬噸。人文環(huán)境、名勝旅游

城市概況文化傳統(tǒng)歷史悠久。廣德建縣已有1800年的歷史。廣德古稱桐汭。春秋戰(zhàn)國時，先后屬吳國、越國、楚國。秦屬鄣郡。西漢元封二年〔前109年〕改鄣郡為丹陽郡，廣德地屬故鄣縣。中華人民共和國成立后，廣德縣初屬皖南人民行政公署宣城專區(qū)。1952年屬安徽省蕪湖專區(qū)。1971年3月屬安徽省蕪湖地區(qū)。1980年2月屬安徽省宣城地區(qū)。旅游事業(yè)蒸蒸日上。廣德縣，山清水秀，如詩如畫，國家重點風景名勝區(qū)太極洞、萬頃碧波的盧湖竹海、濃郁祠山文化的橫山森林公園、令人嘆為觀止、流連忘返。城市概況人口與教育政府大力開展中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)人口不斷壯大廣德縣轄5鎮(zhèn)，4鄉(xiāng)，總?cè)丝谝?guī)模約51萬。有漢、回、彝、壯、滿、蒙古、布依、高山8個民族，少數(shù)民族人口占0.02%。廣德縣以桃州鎮(zhèn)為中心，人口規(guī)模15萬。在政府“拆鄉(xiāng)并鎮(zhèn)〞的政策引導下，04-06年廣德城鎮(zhèn)每年新增人口約在1-1.5萬人。教育產(chǎn)業(yè)開展迅速，私立學校占主導廣德教育產(chǎn)業(yè)開展迅速。市民非常重視對子女的教育問題，比方把農(nóng)村的孩子送到縣城接受教育，縣城的孩子到教育質(zhì)量更高的學校等。這不僅促進了教育事業(yè)的開展和提高，更在一定程度上推進了私立學校的開展，同時也提高了城市整體的教育水平。據(jù)統(tǒng)計：目前，廣德縣城有20所中小學，其中私立學校有8所。人口與教育的迅速開展，商業(yè)消費隨之增長，廣德商業(yè)開展?jié)摿薮蟆３鞘懈艣r性格特征在日常生活中，廣德人表現(xiàn)出的性格特征如下：頭腦靈活，創(chuàng)業(yè)心強：在政府“全民創(chuàng)業(yè)〞的號召下，廣德人以靈活的頭腦和敏銳的市場洞察力開創(chuàng)著自己的事業(yè)。注重面子，習慣跟風：廣德人在日常的消費和人際交往中比較注重“面子〞，對于飲食與服飾尤為講究，在交往中有相互攀比、跟風現(xiàn)象。思想開放，追求時尚：廣德人思想開放，不斷求新、求變，同時也追求時尚。尤其是女性，對于時尚元素尤為敏感。廣德人的創(chuàng)業(yè)精神，致使廣德的個體私營經(jīng)濟迅速崛起，為商業(yè)市場的開展提供龐大的客戶群；消費習慣推動著商業(yè)消費市場的開展，成為廣德商業(yè)開展的推動力。城市與根底設施建設廣德縣城市建設日新月異。2007年，廣德縣城區(qū)面積到達12平方公里、人口15萬。位于縣城東部的安徽廣德縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一期規(guī)劃面積9.5平方公里已建成，二三期規(guī)劃正在加緊建設。城市概況根底設施日臻完善。全縣以高速公路為主體的公路網(wǎng)四通八達，連接著中國經(jīng)濟最活潑的長三角地區(qū)?？h內(nèi)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路?？h城10萬噸直供水工程一期工程已經(jīng)建成，能夠確保城市居民和各類企業(yè)的用水需求。城市交通

城市概況交通網(wǎng)絡四通八達，方便快捷廣德縣公路總里程1512.71公里，擁有318國道、宣廣高速公路、215省道、230省道、廣安路、以及宣杭鐵路等多條交通要道，根本形成了便捷快速的交通網(wǎng)絡。依據(jù)廣德“十一·五〞城市開展規(guī)劃，未來城市還將加快新城區(qū)路網(wǎng)建設，盡快拉開新城區(qū)建設框架，與老城區(qū)形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外部成環(huán)、節(jié)點相通〞的城市道路骨架。城市概況經(jīng)濟開展經(jīng)濟增長迅速，開展空間開闊。安徽省“十強縣〞、“浙商(省外)投資潛力城市〞之一的廣德縣，近年來爭當全省東向戰(zhàn)略的“橋頭堡〞和率先崛起的排頭兵，大力實施“工業(yè)興縣，竹業(yè)富民〞開展戰(zhàn)略，以招商引資作為開展經(jīng)濟的突破口，不斷優(yōu)化經(jīng)濟開展環(huán)境，加快縣域經(jīng)濟融入長三角步伐。2002年以來，廣德先后提出“工業(yè)興縣、竹業(yè)富民〞、“建設富裕、文明的新廣德〞、“東向開展、率先崛起〞開展戰(zhàn)略。2002年始建廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，確立2003—2021年依次為招商引資年、優(yōu)化環(huán)境年、兩區(qū)〔開發(fā)區(qū)、新城區(qū)〕建設年、工程推進年、城市建設年和新型工業(yè)化促進年。2006年10月廣德經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在“長三角投資開展論壇〞上被評為“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)〞。2007年連續(xù)四年蟬聯(lián)綜合指標和動態(tài)指標的“雙十強〞，還相繼入選“全國中部百強縣〞，榮獲“長三角最具投資價值縣市〞稱號。2021年再次被評為長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)。2021年“全面素質(zhì)提升年〞。經(jīng)濟“寒流〞中，安徽省廣德縣迎難而上，“危〞中搶“機〞，經(jīng)濟開展逆勢飛揚。城市概況經(jīng)濟開展廣德經(jīng)濟的快速穩(wěn)步開展，為廣德的房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場提供了絕佳的市場時機。城市開展規(guī)劃行政區(qū)劃：廣德縣轄5個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：桃州鎮(zhèn)、柏墊鎮(zhèn)、誓節(jié)鎮(zhèn)、邱村鎮(zhèn)、新杭鎮(zhèn)；盧村鄉(xiāng)、東亭鄉(xiāng)、楊灘鄉(xiāng)、四合鄉(xiāng)；祠山崗茶場。縣人民政府駐桃州鎮(zhèn)?？h政府根據(jù)廣德城市總體規(guī)劃，政府將按照“二軸三片八組團〞的布局結構進行城市建設，把廣德建設成為經(jīng)濟繁榮、科技興旺、生活環(huán)境優(yōu)美、社會文明的現(xiàn)代化城市。二個軸線南北景觀軸：以北面的橫山國家森林公園為起點，以南面的城市公園為過渡，指向盧村水庫。中間串聯(lián)行政中心、天壽寺塔、城市廣場，形成一條沿襲歷史、面向未來和突出環(huán)境的景觀軸線?！敖煌è晭虞S：該軸線以宣杭公路和現(xiàn)廣寧路的立交為起點，沿現(xiàn)廣寧路深入城區(qū)，指向城區(qū)的遠景開展方向。原廣寧路承擔的過境交通將由新建外圍過境路替代。三個片區(qū)是指以太極大道和原廣寧路為界分割而成的城北、城南和城中三大開展片。城北片區(qū)形成新興的高科技和輕污染為主的工業(yè)帶；城中片區(qū)以老城區(qū)為中心，主要功能是傳統(tǒng)商業(yè)和居?。怀悄掀瑓^(qū)是新的行政中心、現(xiàn)代商業(yè)中心和新型居住區(qū)。城市開展規(guī)劃城市總體規(guī)劃布局□廣德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)——2006“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)〞，位于縣城東部，總體規(guī)劃面積43平方公里，目標是建設一個以工業(yè)為主，現(xiàn)代化、生態(tài)型、綜合性的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃六區(qū)一帶一中心，土地和配套設施“六通一平〞，是廣德對外開放的重要載體和城市建設的新區(qū)。□廣德老城區(qū)廣德縣按照“拉開城市框架，建設城市亮點，推進新區(qū)建設，適度改造老城〞的根本思路，重點工程重點推進，加速城市各項建設的運轉(zhuǎn)。城中片區(qū)是廣德老城區(qū)，現(xiàn)在是廣德老的行政、商業(yè)中心，隨著原有的政府行政辦公往南遷出，老城區(qū)的規(guī)劃開展將保持原有的歷史格局，加以整治和改造，成為廣德的商貿(mào)、居住中心?！鯊V德政務新區(qū)新城區(qū)總面積7.2平方公里，規(guī)劃定位為行政辦公、文化娛樂及高檔居住的綜合新區(qū)，將建設成為城市的新中心——行政、文化、商業(yè)的綜合中心。目前，新城區(qū)標志性建筑之一的行政中心大樓正式投入使用。行政中心是新城區(qū)的核心，總占地面積53公頃，由主樓、會議后勤效勞中心和行政便民中心構成。行政中心主樓位于行政中心的中央位置，高12層，建筑面積5萬平方米，是縣委、人大、政府、政協(xié)和縣直有關部門的辦公場所。新興行政中心，現(xiàn)代商業(yè)中心和新興居住中心；行政中心現(xiàn)已建成投入使用方案2021年建成新區(qū)傳統(tǒng)商貿(mào)、居住中心保持原有的歷史格局加以整治和改造新興的高科技和輕污染為主2002年開始籌建截止2007年，180家企業(yè)入駐未來經(jīng)濟中心、工業(yè)中心城市開展規(guī)劃城市總體規(guī)劃布局八個組團①位于橫山國家森林公園附近的文教、居住組團。該組團環(huán)境條件好，有目前的黨校和廣德中學為依托，吸引多種辦學力量投入，規(guī)劃期末建設?？茖W校一所。②太極大道以北的工業(yè)組團。規(guī)劃利用該區(qū)接近對外交通干道的有利條件，集中成片布置工業(yè)組團。建設工業(yè)園區(qū)，位于無量溪以東，工業(yè)區(qū)的東部布置一類工業(yè)區(qū)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)沿太極大道往北開展。③老城組團。老城組團以護城河內(nèi)所限定的范圍為主，主要開展傳統(tǒng)商業(yè)，老城的行政管理功能逐步南移。④城東組團是太極大道、交通開展軸線和萬桂山路以東所圍合的地區(qū)，隨著團結路的東拓，該地區(qū)有一定的開展?jié)摿?。⑤西南組團。位于護城河以南和現(xiàn)廣寧路以北的地區(qū)，該區(qū)交通便利，環(huán)境條件好，可開展局部一類居住區(qū)。該組團的南部結合公路出入口建設大型批發(fā)市場。⑥東南新區(qū)組團。位于交通軸線以南，萬桂山路以東的地區(qū)，該區(qū)緊鄰濱河公園和城市公園，環(huán)境安靜，規(guī)劃將主要布置一類居住區(qū)。⑦城南新區(qū)組團。該組團以新的行政中心為開展重點，將是展現(xiàn)新廣德風貌的一個重要地區(qū)，該地區(qū)將是近期建設的重點。⑧城北組團。該組團位于太極大道以北，與城市的主要活動中心的距離較遠，因北部有大片工業(yè)區(qū)，將主要規(guī)劃為二類居住用地。城市開展規(guī)劃城市總體規(guī)劃布局政務新區(qū)概況新城區(qū)總面積7.2平方公里，規(guī)劃定位為行政辦公、文化娛樂及高檔居住的綜合新區(qū)，將建設成為城市的新中心——行政、文化、商業(yè)的綜合中心。目前“一個中心〞—行政中心工程已完成投入使用；“三個農(nóng)民新村〞、“六條主要道路〞、“七項重點工程〞等重點工程進程加快，以全面大規(guī)模推進新城區(qū)建設。

城市的開展迫切需要核心商圈和龍頭商業(yè)工程，為本工程的開展提供機遇。城市開展規(guī)劃本案老城區(qū)政務新區(qū)縣政府五星級酒店學校住宅區(qū)銀行宏觀經(jīng)濟環(huán)境廣德縣近年來經(jīng)濟持續(xù)高速增長。2021年GDP到達80億元，年均增幅為16.8%，在全省十強縣排名中列居前位。2021年廣德縣人均GDP為15442元，比上年增加3192元，同比增長26%，人均水平持續(xù)高速增長。廣德開展勢頭強勁的國民經(jīng)濟，為商業(yè)地產(chǎn)的開展提供了良好的市場環(huán)境。經(jīng)濟持續(xù)快速增長，勢頭強勁宏觀經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高全縣財政收入持續(xù)增長，從2004年2.47億元增加到2021年的8.3億元，四年增長3.4倍，年均增長37.6%。財政實力增強，稅收進一步增加?？偼顿Y保持高速增長宏觀經(jīng)濟環(huán)境固定資產(chǎn)投資充當了經(jīng)濟增長的動力，廣德近三年固定資產(chǎn)投入巨大，2021年增長35.4%，遠高于GDP20%的增長速度；固定資產(chǎn)投資的高速增長驅(qū)動廣德經(jīng)濟快速增長。工業(yè)和根底設施投資成為全縣經(jīng)濟開展的重要支撐；根底設施投資的高漲對于廣德房地產(chǎn)業(yè)的開展具有直接促進作用；廣德國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和固定資產(chǎn)的快速增長，成為廣德房地產(chǎn)業(yè)開展的根本動力。宏觀經(jīng)濟環(huán)境二、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速經(jīng)過不斷調(diào)整，新型三產(chǎn)異軍突起,房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流、旅游業(yè)開展迅猛,成為拉動縣域經(jīng)濟開展的重要力量。

第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)總值不斷增加。包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的迅速開展，廣德商業(yè)地產(chǎn)必將進入一個新的開展階段。宏觀經(jīng)濟環(huán)境招商引資效果顯著，進出口總額迅速加大近三年，廣德外貿(mào)進出口飛速增長。2021年，外貿(mào)進出口1.42

億美元，增長1.35倍，位居全省第四；投資是廣德經(jīng)濟開展的主要推動力。2021年實際到位內(nèi)資40億元、外資5017萬美元，增長8.1%和69.3%，分別位居全省第二、第三；民營投資成為主體，大都來自蘇浙滬；大量企業(yè)的進入，必然帶來中高端商務消費需求，商務消費市場前景看好。宏觀經(jīng)濟環(huán)境消費強勁，總量穩(wěn)步增長，居民消費持續(xù)旺盛，人均水平不斷提高廣德縣社會消費品零售總額連續(xù)三年呈兩位數(shù)增長，有效地拉動了全縣的經(jīng)濟增長。近幾年，廣德居民收入大幅增加生活支出波動不大。2021年廣德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達16100元、增長24.5%。廣德縣居民人均存款額同時增加，意味著閑置資金增加，消費力和投資力增強，可有效支撐廣德商業(yè)地產(chǎn)市場的開展。商業(yè)市場狀況整體商業(yè)現(xiàn)狀

五星級酒店本案政務新區(qū)商業(yè)中心商業(yè)市場現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)處于起步階段。隨著廣德的逐步開展，以及外來資金的大量涌入，使得整個的房地產(chǎn)市場也漸漸蘇醒，尤其商業(yè)地產(chǎn)更是處于起步階段。整體商業(yè)環(huán)境良好。

目前廣德整體商業(yè)環(huán)境良好，除舊有的桃州路、團結路一帶商業(yè)，其他片區(qū)的商業(yè)也正處于上升期，廣德整體商業(yè)環(huán)境還是以中心為主，周邊社區(qū)型商業(yè)為輔；城鎮(zhèn)居民收入水平和購置力因現(xiàn)階段商業(yè)無法滿足其需求而相對較強。商業(yè)主要集中在桃州路、團結路一帶。由于廣德自身起步較晚，所以商業(yè)開展也較為緩慢，目前的商業(yè)主要還是集中在商業(yè)氣氛形成較早的桃州路、團結路一帶，這一區(qū)域內(nèi)商家眾多，商業(yè)氣氛濃厚，其它商業(yè)主要分布在住宅區(qū)聚集的地方，根本能滿足區(qū)域消費者的需求。商業(yè)市場現(xiàn)狀

餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況良好。

廣德商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較好、較受當?shù)叵M者歡送的業(yè)態(tài)主要為餐飲美食業(yè)與休閑娛樂業(yè)。但這兩種類型的商業(yè)在廣德普遍檔次不高，而中高檔餐飲寥寥可數(shù)。屬于典型的中心消費型。

由于桃州路、團結路一帶的商業(yè)形成時間較早，在廣德本地影響力很大，廣德百姓也喜歡到中心區(qū)域消費，已經(jīng)形成了明顯的消費偏好，對其它區(qū)域沒有明顯的消費傾向，該區(qū)域也根本上能滿足本地消費者的需求，市場認可度很高。服裝鞋帽等業(yè)態(tài)占據(jù)市場主流。

通過對廣德中心商業(yè)區(qū)的調(diào)研可以看出，服裝鞋帽等業(yè)態(tài)在中心區(qū)商業(yè)中所占比重相當大，其他周邊商業(yè)主要是零散的社區(qū)配套型。商業(yè)建筑特點與銷售價格水平。

廣德現(xiàn)階段的商鋪多以上下兩層的街鋪為主，面積在100㎡—200㎡。老城區(qū)9000—12000元/㎡、開發(fā)區(qū)5000—6000元/㎡、政務新區(qū)4000—6000元/㎡。商業(yè)市場分析

廣德商圈廣德縣目前的商業(yè)分布大致可劃分為三個商圈：桃州路商圈；橫山南路商圈；太極大道商圈。橫山南路商圈桃州路商圈太極大道商圈商業(yè)市場分析

桃州路商圈

商圈概況地位：廣德人主要的購物區(qū)域范圍：桃州路商業(yè)帶是指由桃州路、迎春街與團結路構成的向外輻射的商圈范圍。特征：這一區(qū)域是廣德舊有的商業(yè)中心，由于廣德縣主城區(qū)范圍較小與其自身開展較為緩慢等因素造成了桃州路商圈的相對唯一性。該區(qū)域內(nèi)分布著服飾、餐飲、飾品、電子通信、銀行、超市等多種業(yè)態(tài)。傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)占主導，商業(yè)形態(tài)滯后，有待升級，本工程的商業(yè)購物中心具有開展優(yōu)勢。商圈概況商業(yè)市場分析

地位：消費者認可度較高的休閑區(qū)域范圍：橫山南路商業(yè)帶是指由華東娛樂城、錢柜KTV、建材市場與家具市場組成的。特征：因為建材市場開業(yè)不久，而家具市場也因處于經(jīng)營初期等因素的影響，使得這一區(qū)域在白天的客流量極小，人氣無法得到提升。而華東娛樂城、錢柜KTV構成的廣德縣休閑娛樂中心那么經(jīng)營狀況良好，消費者認可度較高。橫山南路商圈受到外來消費文化的影響，廣德人的消費習慣為享受型消費，為本工程的定位指明了方向。商業(yè)市場分析

商圈概況地位：廣德專業(yè)汽配維修市場范圍：太極大道附近區(qū)域特征：這一區(qū)域因其所在區(qū)位的特殊原因，經(jīng)過多年開展，已經(jīng)漸漸形成了一條以汽配維修為主的商圈，但因尚處于起步階段，所以環(huán)境較差，管理混亂，客流層次也不高，但隨著汽配市場的運營，這一區(qū)域的現(xiàn)狀將得到大幅提升。太極大道商圈廣德沒有統(tǒng)一規(guī)劃的高水平專業(yè)市場，高檔次新型專業(yè)市場具有開展的可能。商業(yè)市場分析

老城區(qū)商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)

夫子廟步行街夫子廟步行街的經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾為主，經(jīng)營狀況一般，面積集中在30～50㎡，租金為1.8~2元/㎡·天。迎春街迎春節(jié)由于原縣政府位于該區(qū)域，其業(yè)態(tài)除服飾外以效勞型商業(yè)為主，租金為1.2~2.6元/㎡·天。商業(yè)市場分析

桃州北路桃州北路在這一區(qū)域內(nèi)相對其他幾條街道更為繁華，業(yè)態(tài)也更為豐富，這里集中了國內(nèi)局部知名的一、二線品牌，整體的經(jīng)營狀況良好。但桃州路商圈內(nèi)沒有真正意義上的綜合商業(yè)體。經(jīng)營業(yè)態(tài)仍以服飾為主含有少量餐飲及休閑娛樂，租金在1.6~2元/㎡·天。老城區(qū)商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)

團結東路團結東路以南海賓館為界西側(cè)多以社區(qū)型商業(yè)為主，東側(cè)以購物為主，整體經(jīng)營狀況良好，租金在2.5元/㎡·天。商業(yè)市場要點總結

大多數(shù)為街鋪形式存在。由于廣德的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，老的商業(yè)模式在人們心中所占的比重很大，舊城改造速度緩慢。所以現(xiàn)階段廣德縣城內(nèi)的商業(yè)多以街鋪形式出現(xiàn)，并且也沒有一個真正意義上的商業(yè)綜合體。業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次較低。

廣德現(xiàn)階段受經(jīng)濟開展與居民收入等因素的影響，目前各種商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次都較低，以服飾為例，尚未出現(xiàn)一線品牌，而二、三線品牌的數(shù)量也不多。唯一的中心區(qū)，商業(yè)呈線性開展。廣德老城區(qū)舊城改造緩慢，商業(yè)開展緩慢造成了商業(yè)分布較為零散，呈線性開展。并且廣德縣階段只有一個中心商業(yè)區(qū)，缺乏核心商圈和龍頭商業(yè)工程。商業(yè)市場要點總結

缺乏高檔休閑娛樂業(yè)態(tài)。廣德現(xiàn)有的休閑娛樂等業(yè)態(tài)良莠不齊，除華東娛樂城與錢柜KTV外，沒有成規(guī)模的上檔次的休閑娛樂場所，而隨著廣德人生活水平的日益提高，現(xiàn)階段的休閑娛樂業(yè)態(tài)已經(jīng)遠遠無法滿足市場需求，并且極度匱乏中高檔的休閑娛樂業(yè)態(tài)。在售商業(yè)同質(zhì)化競爭劇烈。除開發(fā)區(qū)商貿(mào)中心的東一工程，現(xiàn)階段在售商業(yè)多以社區(qū)配套型商業(yè)為主，產(chǎn)品大多都是上下兩層，面積在50㎡—100㎡間。同質(zhì)化競爭劇烈。專業(yè)市場開展緩慢。廣德現(xiàn)有的專業(yè)市場為：汽配市場、建材市場、家具市場?，F(xiàn)有的汽配市場為自然形成，車輛維修配件經(jīng)營中心的建成將對這一專業(yè)市場起到推動作用，建材市場剛剛開業(yè)，但從目前的招商情況來看，前景不佳，而已經(jīng)成型的家具市場，采取免租免稅的優(yōu)惠政策來吸引商家，但目前經(jīng)營狀況不佳，整體專業(yè)市場開展緩慢。商業(yè)市場要點總結

廣德商業(yè)面臨開展機遇，開展空間較大。商業(yè)開展?jié)摿薮蟆V德政務新區(qū)是一個城市的新中心，其區(qū)域價值巨大，政務新區(qū)作為一個行政、文化、商業(yè)的綜合中心，升值潛力是無限的，這就使的這一區(qū)域?qū)玫揭粋€良好的開展。廣德近年來居民收入迅速增加，消費力較強〔從廣德的奢侈品消費就可以看出，如復興路上的黃金珠寶店林立〕，可促進商業(yè)市場的開展。隨著廣德主城區(qū)拆遷量的增大與開發(fā)區(qū)征地面積的不斷擴張，周邊原住民會在手中囤積大量閑置資金，而這一類人群的投資渠道極少，而相對穩(wěn)定的商鋪投資會對其產(chǎn)生極大的誘惑。廣德來招商引資成果顯著，目前進入企業(yè)眾多〔大局部為蘇浙滬企業(yè)〕，中高端商務消費市場前景看好。廣德民間資本深厚，消費力與投資力較強，商業(yè)開展前景看好。商業(yè)市場問卷數(shù)據(jù)分析

調(diào)查目的：了解廣德商業(yè)經(jīng)營者的特征；了解廣德主要商圈商業(yè)經(jīng)營者選擇意向；為確定政務新區(qū)工程商業(yè)地塊的可行性提供參考。調(diào)查方法：調(diào)查方式：入店調(diào)查；研究區(qū)域：廣德縣城；樣本量：80份；實地訪問：1〕桃州路附近；2〕團結路附近；3〕太極大道附近；4〕橫山南路附近；商業(yè)調(diào)查問卷說明商業(yè)市場問卷數(shù)據(jù)分析

商業(yè)經(jīng)營者問卷

經(jīng)營者問卷共發(fā)放80份，主要針對廣德主城區(qū)內(nèi)各主干道的商鋪經(jīng)營業(yè)主等目標客群為調(diào)研對象，通過對回收的調(diào)研問卷篩選后，對剩余的71份問卷進行了統(tǒng)計分析，具體統(tǒng)計分析內(nèi)容如下：由圖中可以看出，經(jīng)營者目前經(jīng)營或租賃的商鋪面積在50—90㎡之間，以50㎡以下居多，這也與廣德商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、餐飲為主，缺乏大型、集中型商業(yè)有關。對本工程而言，后期規(guī)劃商鋪面積不亦過大。從圖中可以看出，由于大多商鋪的經(jīng)營時間較長，購置商鋪的時間較早商鋪的價格大多在4000元/㎡以下。單位：元/M2單位：M2商業(yè)市場問卷數(shù)據(jù)分析

商業(yè)經(jīng)營者問卷

從圖可以看出，58％的經(jīng)營者購置商鋪后選擇投資/出租，42％的經(jīng)營者選擇自己經(jīng)營。一方面是主城區(qū)經(jīng)營者對政務區(qū)商業(yè)的區(qū)域價值認可，一方面是看好政務新區(qū)的開展前景。所以，在本工程開發(fā)中，既要滿足購置者的經(jīng)營需求，又要滿足購置者的投資需要。消費者需求的商鋪面積在51—70㎡之間，其次是面積50㎡以下和71—90㎡的商鋪；現(xiàn)在廣德主城區(qū)內(nèi)的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要是服飾、餐飲。經(jīng)營業(yè)態(tài)決定了商鋪的需求面積不大。

通過對廣德主城區(qū)內(nèi)經(jīng)營業(yè)主的問卷調(diào)查，經(jīng)營者在選擇商鋪時首要選擇開展前景及潛力，其次是人流量與客群素質(zhì)和地理位置。商業(yè)市場問卷數(shù)據(jù)分析

商業(yè)經(jīng)營者問卷

從圖可知，經(jīng)營者最希望經(jīng)營的業(yè)態(tài)為特色餐飲，其次是日用雜貨和其他類型。對經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇與廣德現(xiàn)在的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀息息相關，選擇經(jīng)營的的業(yè)態(tài)以滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枨鬄橹?。本工程在?guī)劃中應合理分區(qū)、規(guī)劃。商業(yè)市場問卷數(shù)據(jù)分析

結合上述各項調(diào)研數(shù)據(jù)，針對消費者經(jīng)營及需求特征，可以形成以下幾點結論：經(jīng)營者經(jīng)營或租賃的商鋪面積在50—90㎡之間，本工程后期規(guī)劃的商鋪面積不亦過大。價格是影響消費者購置的重要因素之一，同時消費者對于價格普遍較為敏感與保守，可接受4000—6000元/㎡的商鋪價格和1.5元/㎡/天的租金價格。目前廣德消費者經(jīng)營觀念相對落后，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在服飾與餐飲。58％的經(jīng)營者購置商鋪后選擇投資/出租，42％的經(jīng)營者選擇自己經(jīng)營，由此可見廣德投資市場空間大。經(jīng)營者在選擇商鋪時首要選擇開展前景及潛力，其次是人流量與客群素質(zhì)和地理位置。商業(yè)經(jīng)營者問卷結論工程分析地塊解析區(qū)域開展特征宜居性強。政務新區(qū)為廣德最適宜居住的區(qū)域。自然環(huán)境優(yōu)良、廠礦較少、并擁有較多的公共綠地，綠化覆蓋率較大，具備良好的生態(tài)環(huán)境。社會環(huán)境頗佳，該區(qū)為行政中心，企事業(yè)單位、學校，居民素質(zhì)較高；良好的環(huán)境對市民在該區(qū)居家、投資置業(yè)較具吸引力。逐漸完善的配套。政務新區(qū)作為廣德的城市新中心，是行政、文化、商業(yè)的綜合中心。教育、醫(yī)療、文體設施必將得到完善。逐漸完善的配套設施，推動著房地產(chǎn)業(yè)的良性開展。土地供給主要區(qū)域。政務新區(qū)為廣德的重點開展區(qū)域，給該區(qū)房地產(chǎn)開展提供較大的開展用地空間及潛在客戶規(guī)模。市場吸引力較強。目前，政務新區(qū)在售工程多為品牌開發(fā)商開發(fā)的大型工程，銷售狀況良好，說明該區(qū)房地產(chǎn)市場較為活潑。秉承市民良好的口碑，本區(qū)對廣德市民置業(yè)區(qū)域的選擇吸引力較強，給本工程帶來良好入市條件，可以有效降低風險。商業(yè)辦公特色凸顯。政務區(qū)便捷的交通和周邊配套、完善的城市生態(tài)、金融業(yè)和商務環(huán)境的日趨成熟使區(qū)域的商業(yè)價值飛速凸現(xiàn)。地塊解析區(qū)位圖廣德政務新區(qū)最大規(guī)模綜合商貿(mào)工程，具備規(guī)模優(yōu)勢。本工程位于政務新區(qū)核心位置，城市主干道萬桂山路上，和縣政府相對，與五星級酒店相鄰。縣政府本項目地塊五星級酒店政務新區(qū)地塊解析工程四至臨近主干道萬桂山路，交通便利，商業(yè)輻射能力強。工程交通便利，商業(yè)輻射性極強。西可輻射橫山南路、北可輻射老城區(qū)，東可輻射開發(fā)區(qū)，南可輻射其他縣市，交通便利性較好。本項目地塊地塊解析工程規(guī)劃指標分析本工程35％的建筑密度造成工程必將成為街區(qū)式商業(yè)綜合體；工程地塊方正便于開發(fā)；工程的建筑限高使得工程的建筑層數(shù)在6層以內(nèi)；整個建筑依據(jù)地塊將呈現(xiàn)南低北高的樣態(tài)?？傆玫孛娣e：63711.786㎡〔約95.75畝〕其中：B2-08為30352.121㎡(約45.53畝)B2-11為19527.234㎡(約29.29畝)B2-13為13832.431㎡(約20.75畝)總建筑面積：98001㎡用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：B2-08≤1.8;B2-11、B2-13≤1.3建筑密度：≤35％綠地率：≤20％建筑限高：B2-08為24m；B2-11、B2-13為15mB2-08B2-11B2-13商業(yè)功能布局緯二路緯三路經(jīng)五路緯三路萬桂山南路廣場水岸步行風情街水岸步行風情街水岸步行風情街專業(yè)市場大型百貨品牌超市高檔商務酒樓商務公寓星級賓館水岸步行風情街業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲、KTV、大型浴場、網(wǎng)吧、影院、大型足療城、酒吧、咖啡廳專業(yè)市場業(yè)態(tài)規(guī)劃：圖書城、鞋城、家紡城、日用名品城地塊解析地塊綜合分析本工程位于廣德政務文化新區(qū)，該區(qū)域為行政、文化、商業(yè)綜合新中心，是廣德重點開展區(qū)域。配套設施逐漸完善，醫(yī)療、學校等公建配套設施齊全，是未來廣德集行政辦公、文化、商業(yè)為一體的綜合性區(qū)域。因此，該區(qū)域?qū)⒊蔀榇罅扛咚刭|(zhì)、高收入云集之所。本工程用地條件極佳，交通便利，具備較好的開發(fā)條件。SWOT分析優(yōu)勢規(guī)模較大，形成廣德標志性建筑。本工程所在區(qū)域?qū)儆谡招聟^(qū)，廣德重點開展區(qū)域，區(qū)域可整片開發(fā)的商業(yè)用地較少，本工程如此規(guī)模，在政務區(qū)甚至在整個廣德的商業(yè)界比肩者寥寥。規(guī)模上的超大型將使商品和效勞功能有更大的組合空間，能滿足市場更廣泛的效勞需求，實現(xiàn)一站式消費。在客觀條件上具備了一個最重要的先決條件。得天獨厚的地理位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。本工程所處萬桂山路是廣德城市南北主干道，所處新城區(qū)是廣德新中心，是聚集廣德行政、文化、商業(yè)等多功能的綜合中心。本工程緊臨縣政府辦公中心，地塊區(qū)位優(yōu)勢尤其顯著。規(guī)劃廣場帶來的優(yōu)勢和唯一性。本工程規(guī)劃的廣場為該地塊的硬性指標，將成為廣德新中心城區(qū)最大的公共空間，將成為本工程區(qū)別于其他工程的一個亮點。SWOT分析優(yōu)勢未來新增消費人群龐大。工程周邊聚集了廣德的大局部高檔住宅區(qū)，未來城市規(guī)劃向新區(qū)遷移，由于區(qū)域商業(yè)配套的稀缺性，將形本錢工程龐大的固定較高層次的消費人群，有利于增強和穩(wěn)固商家及投資者的信心。沒有直接的競爭對手。廣德目前還沒有綜合性現(xiàn)代購物中心。市民對區(qū)域價值認可程度高。政務新區(qū)在廣德市民心中形象普遍較好，一定意義上已經(jīng)成為廣德的新中心。地塊規(guī)模較大，規(guī)模效益充分表達。有條件營造較好的商業(yè)氣氛?？梢允归_發(fā)、經(jīng)營、管理、效勞、推廣本錢相對低廉。有較大的利潤規(guī)模，更容易低開高走，競爭力更強。有足夠的空間予以調(diào)整。SWOT分析劣勢初涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，缺乏豐富市場運做經(jīng)驗。周邊商業(yè)氣氛未形成，需要一定時期培育市場。地塊相對分開，存在產(chǎn)品規(guī)劃難度。雖然工程離老城區(qū)很近，但工程所處區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，在廣德人心目中心理距離較遠。SWOT分析時機宏觀經(jīng)濟環(huán)境良好，國民經(jīng)濟穩(wěn)步開展。片區(qū)整體樓盤開發(fā)檔次較高，推動片區(qū)價格上漲。區(qū)域競爭力將得到顯著提升。隨著城市開展規(guī)劃，政府必將加大對工程所在區(qū)域的建設開展，區(qū)域競爭力將得到顯著提升。工程地塊周邊住宅及公建配套的規(guī)劃將為本工程帶來豐富的消費群體。政府對政務新區(qū)的重視和規(guī)劃以及政務區(qū)的開展勢頭決定了本工程的投資潛力巨大。消費市場迅速膨脹，消費需求呈現(xiàn)多樣化趨勢。隨著廣德經(jīng)濟的開展，居民的消費需求隨收入的提高而產(chǎn)生多元化趨勢；加之家庭轎車的普及，人們更加注重生活品位和休閑享樂。這種趨勢促成對大型購物中心的需求不斷增強。SWOT分析威脅廣德同時大力建設開發(fā)區(qū)，對居民置業(yè)、投資政務區(qū)產(chǎn)生一定影響。居民消費慣性改變需要時間。由于廣德政務區(qū)是一個新興的板塊，在消費者中未形成前往政務區(qū)消費的習慣；消費習慣短時間內(nèi)仍以老城區(qū)為主。廣德整體的商業(yè)市場不標準，沒有良好的物業(yè)效勞和明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃。開展條件總結工程開發(fā)條件區(qū)位優(yōu)勢交通優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢口碑優(yōu)勢具備軟硬條件經(jīng)濟環(huán)境好商業(yè)形態(tài)落后市場空缺政策支持具備市場時機區(qū)域商業(yè)配套稀缺城市商業(yè)功能不完善缺乏核心商業(yè)中心具備市場空間具備開發(fā)城市大型商貿(mào)工程的可行性工程面臨難題開展條件總結消費慣性開發(fā)經(jīng)驗少培育投入大商業(yè)氣氛差短期難以改變開發(fā)區(qū)商業(yè)沖擊政策影響需求特點變化商業(yè)供給量大較大開發(fā)風險需要制定適宜的競爭策略需要超越常規(guī)的開展思路需要制定科學的開展方案開展條件總結工程定位建議廣德財富城市廣場——集大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、酒店、公寓、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光于一體的城市新中心定位詮釋：一個在城市新中心區(qū)優(yōu)勢資源根底上打造的融合購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、旅游等各種城市功能的綜合體，在新興核心商圈構建的城市新中心和都市生活體驗新中心。帶有城市商業(yè)特質(zhì)，具備形成城市中心商業(yè)綜合體潛力的商業(yè)中心。產(chǎn)品功能組合體系商業(yè)功能商務功能觀光功能購物中心開放式商業(yè)街區(qū)商務型酒店財富公館開放式廣場產(chǎn)品定位方向建議：

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