莞都國(guó)際花城商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告

1莞都國(guó)際花城商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告首先，感謝綜藝集團(tuán)對(duì)中原地產(chǎn)的信任和支持，希望中原地產(chǎn)能得到貴公司更多的認(rèn)同，彼此形成良好及深入的合作！本報(bào)告主要通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的簡(jiǎn)略剖析，研究工程自身困難和市場(chǎng)開(kāi)展空間，探討如何進(jìn)行主題定位，從而躲避工程劣勢(shì)；同時(shí)進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，配合爆炸性的銷售手法，最終利用有效的招商、營(yíng)銷推廣策略，充分挖掘工程最大的商業(yè)價(jià)值，快速去貨回籠資金。前言3國(guó)際金融危機(jī)下，工程面臨著怎樣的操作背景？4季度GDP（億元）當(dāng)季度同比增速累積增速2008年第一季度6149110.60%－2008年第二季度13061910.1%10.4%2008年第三季度2016319.0%9.9%2008年第四季度——6.8%9%國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩2021年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體表現(xiàn)GDP增速逐季下降，全年為9%的增長(zhǎng)5指標(biāo)數(shù)值同比增長(zhǎng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）371014.1%，增幅同比回落4個(gè)百分點(diǎn)第一產(chǎn)業(yè)比例0.3%下降0.1個(gè)百分點(diǎn)第二產(chǎn)業(yè)比例52.6%下降4.5個(gè)百分點(diǎn)第三產(chǎn)業(yè)比例47.1%上升4.6個(gè)百分點(diǎn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）（1-11月）75812.2%，增幅同比回落7個(gè)百分點(diǎn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）（1-11月）766扣除物價(jià)因素13.9%，增幅同比回落0.3個(gè)百分點(diǎn)進(jìn)出口總額（億美元）11336.3%，增幅同比回落20.6個(gè)百分點(diǎn)出口總額（億美元）650.58%，增幅同比回落19.1個(gè)百分點(diǎn)實(shí)際利用外資（億美元）24.3515%，增幅同比回落2.1個(gè)百分點(diǎn)城市居民人均可支配收入（元）3026812%，增幅同比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（億元）（11月末）257021.2%，增幅同比上升16.1個(gè)百分點(diǎn)CPI（物價(jià)消費(fèi)指數(shù)）（1-11月）105.95.9%，增幅同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)GDP增長(zhǎng)回落4%，進(jìn)出口增長(zhǎng)回落20%東莞經(jīng)濟(jì)增速放緩6零售企業(yè)進(jìn)入冰河期家樂(lè)福入駐中國(guó)14年來(lái)力度最大的一次促銷，多達(dá)120余種產(chǎn)品以1元左右低價(jià)銷售。沃爾瑪從立春起在國(guó)內(nèi)64個(gè)城市117家商場(chǎng)啟動(dòng)大規(guī)模降價(jià)促銷活動(dòng)，其中大局部商品折扣達(dá)20%，局部商品降價(jià)幅度54%。麥當(dāng)勞以前所未有的優(yōu)惠幅度在全國(guó)餐廳重磅推出16.5元“天天超值套餐〞。該系列套餐的價(jià)格優(yōu)惠高達(dá)32.6%，優(yōu)惠幅度甚至超過(guò)10年前。7東莞商業(yè)受到極大沖擊瘋狂促銷 海雅、天虹等百貨商家每周必促銷。走為上策——退租 時(shí)尚島70余家商家欲退租歇業(yè)。 現(xiàn)已退30%左右商家壯士斷臂——棄押金 錢(qián)柜、力美健、華爾街英語(yǔ)，雅瑩、哥弟等眾多品牌縮減規(guī)模，直接放棄押金進(jìn)行新店租約毀約！82021年，商業(yè)工程的招商和經(jīng)營(yíng)均面臨著前所未有的嚴(yán)峻形勢(shì)！工程目前面臨的問(wèn)題？9工程商業(yè)肩負(fù)的使命1、商業(yè)先頭兵，決定工程整體的根本調(diào)性和走向；——作為工程總體商業(yè)中的第一期商業(yè)，本期商業(yè)形象調(diào)性和主題屬性決定了后期整體商業(yè)的根本調(diào)性，主題定位的成功、招商力度以及經(jīng)營(yíng)的好壞直接關(guān)系到工程后期的開(kāi)展方向；2、盡快去貨回籠資金，為工程營(yíng)造新的銷售價(jià)值和收益；——作為已經(jīng)是現(xiàn)鋪多年的商業(yè)，受到市場(chǎng)關(guān)注和客戶的認(rèn)可度較低，且體量比較大，空置未售的商鋪物業(yè)只能作為工程一目了然的傷疤和負(fù)擔(dān)存在，因此，商業(yè)局部能盡快去貨，以量取勝回籠資金，是目前至關(guān)重要的目標(biāo)。10通過(guò)此次提案，中原希望能協(xié)助開(kāi)展商通過(guò)市場(chǎng)和工程分析，準(zhǔn)確定位適合工程商業(yè)開(kāi)展的方向；提煉商業(yè)形象、完善商業(yè)氣氛，利用中原商家資源開(kāi)展招商；利用商業(yè)“主題營(yíng)銷〞+“招商點(diǎn)睛〞，虛實(shí)結(jié)合，營(yíng)造商鋪新的價(jià)值突破點(diǎn)，推動(dòng)銷售。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)+自身限制商業(yè)主題利用全新商業(yè)形象、氣氛招商點(diǎn)睛主題營(yíng)銷+招商點(diǎn)睛價(jià)值新高11產(chǎn)品的特點(diǎn)，決定市場(chǎng)的需求！我們明確了商業(yè)的目標(biāo)，但我們的產(chǎn)品是否支撐我們的思路？12特點(diǎn)1：受傳統(tǒng)商圈夾擊，不具備區(qū)域商業(yè)中心條件本工程華潤(rùn)超市中新廣場(chǎng)/嘉榮SPAR傳統(tǒng)商圈新興商圈——受傳統(tǒng)零售商圈和新興商圈的夾擊，區(qū)域開(kāi)展受限制13特點(diǎn)2：3萬(wàn)㎡獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪線性分布，連貫性較低——商鋪結(jié)構(gòu)無(wú)法開(kāi)展集中式零售商業(yè)，3萬(wàn)㎡獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，造成招商銷售難度大3萬(wàn)㎡首、二層獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪，呈多條線性分布，比較零散，連貫性較低14特點(diǎn)3：商鋪現(xiàn)鋪無(wú)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，影響客戶信心商業(yè)無(wú)任何包裝、無(wú)商家經(jīng)營(yíng)，完全沒(méi)有商業(yè)氣氛，無(wú)論招商銷售，都影響客戶信心；——而現(xiàn)有的商鋪已經(jīng)是現(xiàn)鋪，在未引入商家的時(shí)候，缺乏商業(yè)氣氛的包裝和渲染，容易引起商家和住宅客戶對(duì)工程價(jià)值的不認(rèn)同。15特點(diǎn)4：缺乏商業(yè)主題定位，商業(yè)氣氛缺乏莞都·中心街原推廣名：——原商業(yè)推廣及包裝缺乏對(duì)商業(yè)主題的闡述、缺乏詳細(xì)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，即缺少一根商業(yè)招商營(yíng)銷推廣的主線。簡(jiǎn)單的兩個(gè)“風(fēng)情步行街〞和“特色美食街〞，沒(méi)有支撐特色美食街風(fēng)情步行街風(fēng)情步行街16如何解決？艱巨的使命：決定整體工程開(kāi)展；商鋪新的價(jià)值點(diǎn)；銷售推動(dòng)力及資金回籠；不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀：受商圈夾擊，位置為難；3萬(wàn)㎡街鋪，操作難度大缺乏商業(yè)主線和氣氛；現(xiàn)鋪無(wú)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，信心流失反差目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生的反差是本工程需要直面的巨大難題特點(diǎn)5：現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)反差巨大17實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破的總體思路切合實(shí)際的主題形象、洗腦！工程商業(yè)氣氛包裝及投資前景渲染！招商點(diǎn)睛、價(jià)格及市場(chǎng)切入點(diǎn)！在提出解決方案之前，先探討本工程的主題開(kāi)展方向？虛實(shí)串聯(lián)“虛+實(shí)〞的線18區(qū)位決定商業(yè)屬性——非中心商圈商業(yè)受傳統(tǒng)零售商圈和新興商圈的夾擊，難以借助其旺盛人氣，商業(yè)根底薄弱。本工程華潤(rùn)超市中新廣場(chǎng)/嘉榮SPAR傳統(tǒng)商圈新興商圈19新興路商業(yè)分析中堂傳統(tǒng)商圈，在中新廣場(chǎng)、嘉榮SPAR的龍頭帶動(dòng)下，商業(yè)氣氛較好，中堂大局部零售品牌都集中在新興路，如李寧、以純、班尼路、七匹狼等；中堂核心商圈，消費(fèi)吸引力日積月累，給其他商業(yè)開(kāi)展空間壓迫性較大；20中興路商業(yè)分析中堂新興商圈，依靠主力店華潤(rùn)超市的人流，加上臨街展示性強(qiáng)，局部臨街街鋪的出租率和品牌度較高，但內(nèi)街出租率根本為0，無(wú)法借勢(shì)主力店優(yōu)勢(shì)；中堂新興商圈，根本只有主力店及少量餐飲店存貨，內(nèi)街無(wú)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，可見(jiàn)中堂的零售消費(fèi)根本被振興路消化，無(wú)法支撐更大的品牌零售業(yè)態(tài)；21振興路商業(yè)分析工程對(duì)面的主要街區(qū)，出租率較新興路相比差，零售類業(yè)態(tài)存活下來(lái)的較低，根本能在本片區(qū)生存的以餐飲、酒店、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)為主，如瀟湘人家、大雁餃子等；零售業(yè)態(tài)在本片區(qū)存活下來(lái)的非常少，根本以餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主；22我們應(yīng)該如何在區(qū)域中突圍而出？23工程開(kāi)展趨向性判斷一定位專業(yè)市場(chǎng)，與周邊專業(yè)市場(chǎng)共榮可不可行？江南農(nóng)批市場(chǎng)衍生？其他專業(yè)市場(chǎng)？？小商品市場(chǎng)？？24專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展的可行性分析業(yè)態(tài)發(fā)展基本要求本項(xiàng)目條件是否具備可行性判定專業(yè)市場(chǎng)交通便利遠(yuǎn)離主干道不具備面積要求較大，能形成規(guī)模線性商鋪分區(qū)，零散不具備大力發(fā)展規(guī)模對(duì)開(kāi)間、進(jìn)深等形態(tài)要求高，最好呈條狀分布復(fù)式商業(yè)，開(kāi)間進(jìn)深均較大不具備一般地處城郊處，最好為獨(dú)立商業(yè)老城中央住宅底商不具備交通、規(guī)模、開(kāi)間進(jìn)深等要求均難以滿足，工程不具備開(kāi)展專業(yè)市場(chǎng)的條件。25定位零售型業(yè)態(tài)，與兩個(gè)商圈共榮可不可行？工程開(kāi)展趨向性判斷二26業(yè)態(tài)發(fā)展基本要求本項(xiàng)目條件是否具備可行性判定零售型業(yè)態(tài)交通便利遠(yuǎn)離主干道不具備多在商業(yè)中心地帶或附近偏離商圈不具備主力店支撐無(wú)集中商業(yè)、且受兩大商圈夾擊不具備人氣旺盛商業(yè)氛圍稀薄不具備零售型業(yè)態(tài)開(kāi)展的可行性分析工程位置偏僻，受兩大商圈夾擊，加上商業(yè)氣氛稀薄，不具備開(kāi)展零售型業(yè)態(tài)的條件。27片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析結(jié)論中堂老區(qū)片區(qū)，人口集中，消費(fèi)力較高；工程雖處于老生活區(qū)，距離傳統(tǒng)商圈僅幾分鐘路程，但商業(yè)卻有著天壤之別，與傳統(tǒng)商圈關(guān)聯(lián)性極弱，難以借助其成熟商業(yè)氣氛；中堂整體商業(yè)業(yè)態(tài)較為貧乏，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次較低，以傳統(tǒng)型商業(yè)為主，休閑性、娛樂(lè)性及中高檔次商業(yè)消費(fèi)無(wú)處釋放，難以吸引鎮(zhèn)區(qū)人氣；片區(qū)餐飲功能經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀較佳；片區(qū)成功經(jīng)營(yíng)的餐飲業(yè)態(tài)，為工程的主題定位提供根底有利于工程在餐飲、休閑娛樂(lè)方面進(jìn)行合理開(kāi)展28“尋徑探幽〞的消費(fèi)跳出一般生活消費(fèi)如何才能破除重圍位于新老商圈中央，卻受夾擊餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的空缺及存活力無(wú)法借助周邊商業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)根底薄弱環(huán)境受限時(shí)機(jī)切入限制化解之道差異、補(bǔ)缺化經(jīng)營(yíng)目標(biāo)性主題消費(fèi)，才是破除工程限制的最正確開(kāi)展方向29SWOT分析S〔優(yōu)勢(shì)〕：W〔劣勢(shì)〕：O〔時(shí)機(jī)〕：O1、片區(qū)消費(fèi)力強(qiáng)勁，有進(jìn)一步擴(kuò)張需求；O2、中堂中高檔次休閑娛樂(lè)消費(fèi)逐漸累積，市場(chǎng)呼喚高品質(zhì)享受性商業(yè)業(yè)態(tài)；O3、片區(qū)缺乏餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，均有進(jìn)一步開(kāi)展的空間；T〔威脅〕：T1、工程數(shù)面單邊商業(yè)；T2、交通欠缺便利，主干道內(nèi)部區(qū)域。S1、周邊人口密集，中高固定消費(fèi)人群充足，消費(fèi)力旺盛；S2、形象優(yōu)勢(shì)佳，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；S3、住宅檔次高、調(diào)性休閑優(yōu)雅；S4、住宅積蓄的品牌推廣及客戶積累；W1、商業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng)，聯(lián)動(dòng)性弱；W2、四至商業(yè)氣氛薄弱，人氣稀缺；成為中堂雙商圈有效補(bǔ)充的招商定位，鞏固項(xiàng)目商業(yè)地位完善項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)，保證項(xiàng)目整體商業(yè)發(fā)展基調(diào)，成為片區(qū)的美食休閑娛樂(lè)中心前期開(kāi)源引流解決本項(xiàng)目及片區(qū)生活配套需求，快速成長(zhǎng)為片區(qū)生活消費(fèi)副中心30初期目標(biāo)超市、品牌餐飲帶動(dòng)中期目標(biāo):美食、餐飲補(bǔ)充遠(yuǎn)期目標(biāo):美食休閑娛樂(lè)中心開(kāi)源引流補(bǔ)充穩(wěn)固提升取代關(guān)鍵和前提循序漸進(jìn)，厚積薄發(fā)！開(kāi)展之路莞城休閑娛樂(lè)中心31商業(yè)情景化業(yè)態(tài)擰出競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)絕不雷同的超強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)情景營(yíng)造業(yè)態(tài)有機(jī)高效整合特色性差異性規(guī)模性情景化商業(yè)，目標(biāo)性消費(fèi)高度娛樂(lè)化、休閑化提升之路32虛以全新主題、形象出街，氣勢(shì)逼人！33工程商業(yè)定位定位詮釋：莞都·星光街——工程總領(lǐng)，“莞都〞延續(xù)前期形象及宣傳推廣，“星光街〞以繽紛、時(shí)尚的全新形象出街，同時(shí)有利于現(xiàn)場(chǎng)的繽紛形象包裝超體驗(yàn)——?jiǎng)痈械?、娛?lè)的、吸引人的；3萬(wàn)㎡——視工程工程商業(yè)為一個(gè)整體，同時(shí)以規(guī)模取勝；美食娛樂(lè)城——工程的根本屬性和業(yè)態(tài)，前期營(yíng)造目標(biāo)性客戶關(guān)注；莞都·星光街——超體驗(yàn)·3萬(wàn)㎡特色美食娛樂(lè)城34工程定位開(kāi)展目標(biāo)1、中檔次消費(fèi)的業(yè)態(tài)——面向中堂中檔次消費(fèi)群體商業(yè)街立足現(xiàn)實(shí)，提供中檔次的食/娛/購(gòu)商業(yè)效勞，滿足周邊片區(qū)中檔次美食娛樂(lè)消費(fèi)缺失的現(xiàn)狀，并通過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)招商經(jīng)營(yíng)打造，吸引各個(gè)區(qū)域的消費(fèi)群體。2、餐飲、休閑娛樂(lè)、精品重頭——豐富餐飲休閑娛樂(lè)配套通過(guò)周邊以及本工程的餐飲、娛樂(lè)、精品產(chǎn)品等多種功能聯(lián)合表達(dá)，形成立體化、多項(xiàng)選擇擇的休閑娛樂(lè)消費(fèi)功能。3、社區(qū)配套——滿足本社區(qū)及周邊區(qū)域的日常生活需求規(guī)劃獨(dú)立的社區(qū)配套商業(yè)，滿足本社區(qū)以及周邊區(qū)域常住人口的日常生活需求。35工程總體規(guī)劃根據(jù)周邊常住人口較多的特點(diǎn)，可根據(jù)超市業(yè)態(tài)可行性進(jìn)行規(guī)劃：

操作思路——餐飲先行，利用周邊人流消費(fèi)打好工程業(yè)態(tài)根底；——休閑、娛樂(lè)主力店同期談判，盡量縮短招商期操作思路——超市主力店帶動(dòng)，快速聚集人氣，形成商業(yè)氣氛——利用主力店超市的品牌，帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)招商。二線互動(dòng)實(shí)操把控超市為核心餐飲、休閑娛樂(lè)36不夜街〔1F零售〕中華美食街〔1F〕餐飲主力店〔1F〕特色餐飲〔1F〕社區(qū)配套休閑娛樂(lè)〔1F〕業(yè)態(tài)規(guī)劃及樓層分布〔一樓〕三大主題街區(qū)：聲色坊、知味坊、不夜街聲色坊： 包括休閑娛樂(lè)和生活配套，1層以社區(qū)配套、美容美甲、美發(fā)為主，2層以桑拿沐足、量販?zhǔn)終TV、美容SPA、健身等大面積商家為主知味坊： 包括中華美食、異國(guó)特色餐飲為主，復(fù)式商鋪出租，1、2層均作為餐飲整體出租；不夜街： 1F以個(gè)性服飾、精品、電訊、風(fēng)味小吃為主，2F以小型娛樂(lè)為主，包括電玩、網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)等；〔藍(lán)色區(qū)〕〔綠色區(qū)〕〔紫色區(qū)〕聲色坊知味坊不夜街37業(yè)態(tài)規(guī)劃及樓層分布〔二樓〕不夜街〔2F娛樂(lè)〕中華美食街〔2F〕餐飲主力店〔2F〕特色餐飲〔2F〕休閑娛樂(lè)〔2F〕三大主題街區(qū)：聲色坊、知味坊、不夜街聲色坊： 包括休閑娛樂(lè)和生活配套，1層以社區(qū)配套、美容美甲、美發(fā)為主，2層以桑拿沐足、量販?zhǔn)終TV、美容SPA、健身等大面積商家為主知味坊： 包括中華美食、異國(guó)特色餐飲為主，復(fù)式商鋪出租，1、2層均作為餐飲整體出租；不夜街： 1F以個(gè)性服飾、精品、電訊、風(fēng)味小吃為主，2F以小型娛樂(lè)為主，包括電玩、網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)等；〔藍(lán)色區(qū)〕〔綠色區(qū)〕〔紫色區(qū)〕38餐飲主力店大型中式酒樓，如唐宮、稻香、東莞人家等39中華美食街中華美食商鋪間隔：200至1000平方米目標(biāo)業(yè)態(tài)：海鮮酒樓、粵菜館、茶餐廳、湘菜、潮州菜館、川菜館等40休閑娛樂(lè)商鋪間隔：300-500平方米美容美發(fā)康體商鋪間隔：500-1000平方米兒童游樂(lè)、培訓(xùn)、教育商鋪間隔：1000-3000平方米網(wǎng)吧、沐足、KTV、健身會(huì)所41不夜街商鋪間隔：50-80平方米目標(biāo)業(yè)態(tài)：商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，男女服飾、珠寶首飾、精品等潮流服飾、個(gè)性服飾、精品類商戶商鋪間隔：200-1000平方米目標(biāo)業(yè)態(tài)：協(xié)亨、中域、大地等電器、電訊商鋪間隔：80-200平方米風(fēng)味小吃目標(biāo)業(yè)態(tài)：砂鍋粥、云吞面、牛雜店、草原拉面等等42特色小吃特色餐飲、異國(guó)美食、料理商鋪間隔：200至1000平方米目標(biāo)業(yè)態(tài)：巴西烤肉、韓國(guó)料理、日本料理、云南米線、臺(tái)灣涮涮鍋、砂鍋粥、云吞面、牛雜店、草原拉面等等43社區(qū)配套生活配套商業(yè)商鋪間隔：50至200平方米目標(biāo)業(yè)態(tài)：特色面包屋、特色飲品、影音、零食店、書(shū)吧、藥房、便利店、洗衣店中小型超市商鋪間隔：800至2000平方米目標(biāo)業(yè)態(tài)：嘉榮標(biāo)超、民潤(rùn)超市等44實(shí)現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)造氣氛，支撐定位，客戶洗腦！45包裝策略——精神堡壘工程的商業(yè)標(biāo)志物，廣場(chǎng)核心商業(yè)景；46包裝策略—情景樣板街情景樣板街，讓投資美好前景看的見(jiàn)！47營(yíng)造出街區(qū)情景，放置休閑桌椅，延長(zhǎng)客戶逗留時(shí)間；規(guī)劃小型及風(fēng)味小吃，營(yíng)業(yè)本錢(qián)低，易引入，易襯托商業(yè)氣氛。利用街區(qū)小品，營(yíng)造商業(yè)氣氛48商業(yè)小景利用街區(qū)小品，營(yíng)造商業(yè)氣氛49統(tǒng)一商鋪外立面及門(mén)頭現(xiàn)場(chǎng)包裝——統(tǒng)一商鋪眉頭包裝50進(jìn)行商鋪細(xì)致包裝，在未招商前充分表達(dá)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)興旺局面；采用噴繪形式將未來(lái)情景營(yíng)造出來(lái)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝——情景式商鋪裝修51現(xiàn)場(chǎng)包裝—銷售中心包裝52現(xiàn)場(chǎng)包裝—銷售中心包裝53現(xiàn)場(chǎng)包裝—展板54現(xiàn)場(chǎng)包裝—展板55工程總體樓書(shū)、分主題宣傳單張不同階段、不同的主題營(yíng)銷主題形象樓書(shū)56線結(jié)合全新主題形象、包裝支撐，以招商點(diǎn)睛及爆炸性銷售手段為切入點(diǎn)貫穿一線！57總體營(yíng)銷策略總體原那么——主題營(yíng)銷、商業(yè)包裝、招商點(diǎn)睛招商思路——不計(jì)本錢(qián)招租，放水養(yǎng)魚(yú)，引入亮點(diǎn)商家銷售思路——主題、包裝及招商之間的虛實(shí)結(jié)合， 以爆炸性銷售手段，引爆銷售節(jié)點(diǎn)推廣思路——強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，形象先行，顛覆性高調(diào)入市58商業(yè)驅(qū)動(dòng)商業(yè)包裝主題打造招商點(diǎn)睛投資前景投入使用進(jìn)一步商業(yè)銷售火爆經(jīng)營(yíng)商鋪銷售形成人氣利用商業(yè)主題、商業(yè)包裝及點(diǎn)睛的招商成果，形成新的價(jià)值點(diǎn)，為商業(yè)銷售做鋪墊總體營(yíng)銷結(jié)構(gòu)59銷售銷售利好因素一？給投資者一個(gè)夢(mèng)

——利用規(guī)劃營(yíng)造憧憬的投資前景現(xiàn)在屬現(xiàn)樓銷售，招商成果一目了然，更要利用主題和包裝引導(dǎo)客戶；60銷售銷售利好因素二？2.穩(wěn)定的投資回報(bào) ——火爆招商、滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、信心保障項(xiàng)目招商現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，客戶對(duì)項(xiàng)目形象認(rèn)可度降低；如何突破？61商業(yè)地產(chǎn)永恒的兩大主題：招商銷售促進(jìn)并效勞于招商才是商業(yè)工程成功的關(guān)鍵因素，也是東莞大局部商業(yè)地產(chǎn)的硬傷！62工程具備招商利好因素，但整體空置率高， 更行之有效的方法——拓展商戶資源，增加目標(biāo)商戶積累；免租期1年，開(kāi)發(fā)商鼎力支持，培育市場(chǎng)；1.龐大的客戶儲(chǔ)藏——客戶積累、撒網(wǎng)式招商2.租賃政策——優(yōu)惠的租賃條件、“放水養(yǎng)魚(yú)〞培育市場(chǎng)63招商策略重點(diǎn)3上門(mén)營(yíng)銷，重點(diǎn)招商14立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚(yú)——對(duì)所有進(jìn)駐商家給予較大優(yōu)惠，培育市場(chǎng)，增強(qiáng)商業(yè)氣氛，提升工程住宅附屬價(jià)值——充分利用各種廣告媒介及行業(yè)協(xié)會(huì)，爭(zhēng)取更多商戶資源，引進(jìn)更多商戶拓寬招商渠道2點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推介，自有資源整合——整合中原自有商戶資源，對(duì)主力目標(biāo)商戶進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推介，加快招商進(jìn)程6——結(jié)合住宅活動(dòng)，預(yù)約意向商戶到訪，通過(guò)旺盛人氣增強(qiáng)進(jìn)駐信心活動(dòng)營(yíng)銷——根據(jù)工程業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)聚集的商業(yè)重地進(jìn)行地毯式推介，直接引導(dǎo)商戶到現(xiàn)場(chǎng)5——突破行業(yè)類龍頭商戶，充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)影響力及其廣泛的商戶資源龍頭跟進(jìn)，重點(diǎn)突破648個(gè)進(jìn)場(chǎng)工程5個(gè)工程經(jīng)理4個(gè)籌劃師多名投資參謀商業(yè)總監(jiān)人員數(shù)量：約30名東莞中原商業(yè)部團(tuán)隊(duì)開(kāi)展來(lái)自深圳、廣州、東莞的商業(yè)專業(yè)人才、實(shí)現(xiàn)各地商業(yè)資源全面整合策略中心市場(chǎng)主任品牌經(jīng)理品牌參謀65東莞中原現(xiàn)有資源財(cái)富TOP國(guó)際名店〔高級(jí)精品百貨〕保利文化廣場(chǎng)〔第五代商業(yè)〕Midtownwalk〔購(gòu)物公園〕御鹿華庭臺(tái)灣風(fēng)情街〔特色餐飲、5萬(wàn)㎡社區(qū)商業(yè)〕盈鋒購(gòu)物廣場(chǎng)〔高級(jí)家居、精品百貨〕針對(duì)工程業(yè)態(tài)規(guī)劃及商戶定位，聯(lián)動(dòng)七大工程商戶，整合多方資源——“七劍〞齊發(fā)！東方新天地〔東莞首席商業(yè)街區(qū)〕七里香美食娛樂(lè)廣場(chǎng)〔10萬(wàn)㎡風(fēng)情小鎮(zhèn)〕66東莞中原主要品牌開(kāi)發(fā)商合作商業(yè)工程佳兆業(yè)·中央豪門(mén)遠(yuǎn)大·七里香怡景·羅馬假日生活街南峰·臺(tái)灣風(fēng)情街盈鋒·盈鋒購(gòu)物廣場(chǎng)佳兆業(yè)·水岸山城裕元·MIDTOWNWALK興業(yè)·興業(yè)裝飾城東田·東田麗園商業(yè)同方·五福廣場(chǎng)瑩彩·東方新天地康聯(lián)·君匯中央商業(yè)紅嶺·財(cái)富廣場(chǎng)中信·中信商業(yè)廣場(chǎng)中信·德方斯聯(lián)華·IEO國(guó)際社區(qū)東田·百達(dá)中心67東莞中原商業(yè)工程形象68東莞中原商業(yè)工程形象69以總價(jià)小的主題街區(qū)為切入點(diǎn)，引爆市場(chǎng)關(guān)注不夜街（1F零售）中華美食街（1F）餐飲主力店（1F）特色餐飲（1F）社區(qū)配套休閑娛樂(lè)（1F）操作：在主題定位、形象出街及現(xiàn)場(chǎng)氣氛包裝到位后，商鋪可選擇性太大，以逐個(gè)主題為營(yíng)銷重點(diǎn)，第一個(gè)市場(chǎng)切入點(diǎn)為不夜街；原那么：工程靜淡多年，以全新形象重新啟動(dòng)營(yíng)銷后，第一炮一定要引起市場(chǎng)關(guān)注，帶動(dòng)客戶來(lái)訪和工程知名度；原因：不夜街鋪位在47㎡左右，總價(jià)低、投資門(mén)檻低，有利于在銷售手法上靈活操作，引起市場(chǎng)關(guān)注預(yù)計(jì)推廣主題：莞都·星光街〔不夜街〕東莞最值投資商鋪，總價(jià)20萬(wàn)、首付4萬(wàn)起70租售價(jià)格做到一出街就引起關(guān)注租金價(jià)格銷售價(jià)格外街鋪?zhàn)饨穑?5至45元/㎡二層鋪?zhàn)饨穑?0-25元/㎡外街鋪均價(jià)：4500-5000元/㎡二層鋪均價(jià)：3000-3500元/㎡無(wú)論租售價(jià)格，以引起市場(chǎng)的