品院年度銷售及營銷推廣策劃書

品院銷售及營銷推廣策劃報告品院年度銷售及營銷推廣策劃書第1頁匯報結(jié)構(gòu)一、項目了解和目標二、營銷關(guān)鍵策略形成三、銷售及推廣執(zhí)行品院年度銷售及營銷推廣策劃書第2頁第壹篇項目了解及年目標品院年度銷售及營銷推廣策劃書第3頁一、品院項目了解1、項目整體特征地段：昆山城西生態(tài)居住區(qū)，馬鞍山路古城路別墅帶未來前景看好，潛力大，森林公園板塊客戶接收度高，但本案所在古城板塊接收度普通。需炒作。產(chǎn)品：鮮明新江南格調(diào)，一期純別墅，特色水景，特色三疊院新江南格調(diào)在市場上少見，能吸引客戶眼球，同時擁有內(nèi)外水景與三疊院，是項目另一大特色，對競爭項目形成優(yōu)勢。提議在會所、物管及科技智能安保方面可提升，加強競爭優(yōu)勢。開發(fā)：聯(lián)美（中國）投資開發(fā)含有開發(fā)商品牌實力支撐，但客戶對聯(lián)美熟悉度不高，需經(jīng)過炒作強化客戶信心度。本案作為城市別墅、第一居所定位，區(qū)域整體看好，但需加強板塊炒作。產(chǎn)品建筑格調(diào)鮮明，有水景及庭院特色，較吸引客戶，提議借助樣板區(qū)等充分展示。在產(chǎn)品上如物業(yè)、會所、安保系統(tǒng)上可深入提升。品院年度銷售及營銷推廣策劃書第4頁2、項目環(huán)境原因影響分析圖環(huán)境影響一級優(yōu)勢二級優(yōu)勢一級影響二級影響品院年度銷售及營銷推廣策劃書第5頁3、項目本身主要利益點推進（1）5月現(xiàn)場售樓處開放（2）5月實景樣板段開放（3）5月樣板房開放（4）5月底一二組團結(jié)構(gòu)封頂（5）7月底七大組團全部結(jié)構(gòu)封停，小區(qū)規(guī)模展現(xiàn)4、5月樣板段展現(xiàn)，客戶經(jīng)過參觀實景增加購置欲。5月底前一、二組團結(jié)構(gòu)封頂，實地看房可加強客戶購置信心。7月底七個組團全部結(jié)構(gòu)封頂，小區(qū)規(guī)模展現(xiàn)，基本到達準現(xiàn)房銷售，從而到達有效推進銷售目標。品院年度銷售及營銷推廣策劃書第6頁二、品院年目標年完成總銷6億目標總套數(shù)：426套；面積9.6萬平米目標去化量：341套（90%），去化面積7.6萬平米(包含2號地塊2.2萬平方米約97套)品院預計上市時間上市量推出面積預計均價去劃量去化面積總銷金額第一批5月87套18535㎡8200元/㎡341套占推出總量80%7.6萬㎡占總面積80%6億元第二批6月32套7034㎡第三批8月93套20565㎡第四批10月58套13977㎡第五批12月58套13965㎡二號地塊10月97套2㎡品院年度銷售及營銷推廣策劃書第7頁銷售目標分解341套房源以來訪客戶5進1計算，整年需累積接待客戶近1700組以5月開盤計算，至12月底，平均每個月銷量需到達近43套除當前已積累300組客戶，3-12月必須集客戶1400組，即每個月客戶140組，天天必須積累近5組客戶當前昆山別墅月平均銷量僅10多套可見，年品院銷售任務艱巨，且時間相當緊迫！品院年度銷售及營銷推廣策劃書第8頁。品院打造昆山地產(chǎn)界傳奇無法回避，這是一個嚴峻挑戰(zhàn)但一切皆有可能!必須采取超常規(guī)營銷方式品院年度銷售及營銷推廣策劃書第9頁第貳篇營銷關(guān)鍵策略形成品院年度銷售及營銷推廣策劃書第10頁必須形成形象高度必須挖掘產(chǎn)品深度必須加強傳輸力度成為被仰視別墅

驚艷客戶/處理包裝問題成為有內(nèi)涵別墅

打動客戶/處理產(chǎn)品改進及展示問題媒體傳輸及口碑傳輸

接觸客戶/處理集客渠道問題必須明確三件事品院年度銷售及營銷推廣策劃書第11頁一、必須形成品院形象高度我們觀點：必須將項目提升到城市高度所以首先了解：昆山這座城市是什么？思索1:關(guān)于昆山這座城市從盛產(chǎn)陽澄湖大閘蟹、水鄉(xiāng)周莊而聞名農(nóng)業(yè)小縣。GDP不到10億元，財政收入不足1億元。短短間，卻創(chuàng)造了一個令全世界側(cè)目標傳奇！全國百強縣之首國家級開發(fā)區(qū)全球筆記型電腦生產(chǎn)重地當代國際魅力歷史上鹿城千年文化底蘊江南水鄉(xiāng)世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)昆曲發(fā)源地千年文化魅力昆山——一個含有濃郁文化底蘊國際化城市/一個物質(zhì)與精神共享傳奇城市我們說：惟有具備相同氣質(zhì)產(chǎn)品才能真正代言這座城市！品院年度銷售及營銷推廣策劃書第12頁主要支撐點一個象征城市未來城市生態(tài)別墅地段：城市高尚居住方向——政府關(guān)于城西生態(tài)居住定位一個傳統(tǒng)與當代交融新中式別墅產(chǎn)品：鮮明新江南建筑格調(diào)（文化建筑）——中西合璧、古今交融，含有濃郁文化底蘊及國際氣息一個充滿水鄉(xiāng)風情江南水景別墅資源：獨特內(nèi)外雙水景資源——傳承江南文化水鄉(xiāng)特色品院——代言城市精神別墅品院與昆山恰好形成城市精神上對接品院年度銷售及營銷推廣策劃書第13頁聯(lián)美實力開發(fā)城西馬鞍山路高尚別墅區(qū)外部天然河內(nèi)部水系圍繞獨特新江南建筑格調(diào)特色三重院落空間品牌開發(fā)高尚地段稀缺水景個性格調(diào)人本空間品院含有不可復制“綜合價值力”品院——城市“綜合價值力”別墅領(lǐng)袖品院年度銷售及營銷推廣策劃書第14頁品院形象高度上領(lǐng)跑昆山/代言城市精神城市壹品別墅領(lǐng)袖氣度/眾人仰視產(chǎn)品個性上合壁古今中西/新江南宅院院子里宅子文化氣質(zhì)/自然氣息品院年度銷售及營銷推廣策劃書第15頁城市壹品別墅十大優(yōu)勢支撐1、品牌企業(yè)開發(fā)2、位于城市高潛力發(fā)展區(qū)域，是城市未來方向。距離市中心不超出15分鐘車程，有多條主干道3、周圍具備優(yōu)美原生態(tài)環(huán)境資源，空氣清新4、外部原生河流與內(nèi)部水網(wǎng)交織縱橫，擁有江南水鄉(xiāng)特質(zhì)5、精心內(nèi)部景觀規(guī)劃，表達別墅與人與自然友好互動6、含有濃厚文化底蘊，表達中國傳統(tǒng)與當代文化結(jié)合7、別墅外觀上創(chuàng)新，含有藝術(shù)美感8、含有中國建筑關(guān)鍵精華，前庭、中庭、后庭庭院文化9、對于建筑細節(jié)完美雕琢10、含有一流物業(yè)管理，高科技智能安保系統(tǒng)關(guān)鍵詞品牌開發(fā)城市未來優(yōu)美環(huán)境水景別墅文化別墅品質(zhì)別墅智能別墅品院年度銷售及營銷推廣策劃書第16頁二、必須挖掘品院產(chǎn)品深度我們觀點：現(xiàn)場營造及樣板展示將成為重中之中生活環(huán)境展示——樣板段生活空間展示——樣板房生活情調(diào)展示——會所體驗銷售氣氛感染——現(xiàn)場售樓處備注：樣板房營造作為重中之重，將直接影響客戶購置決議。品院年度銷售及營銷推廣策劃書第17頁①基地外圍河道景觀營造打造成昆山著名景觀河道，大大提升品院形象，增強產(chǎn)品附加值。該河道是客戶對品院第一印象，是整個小區(qū)門面之地。提議與對小區(qū)外圍河道進行景觀設計營造，打造成昆山著名景觀河道路，大大提升產(chǎn)品附加值，增強對客戶吸引力。品院年度銷售及營銷推廣策劃書第18頁（1）濃郁文化氣息，各類文化品擺設，別具風味（2）現(xiàn)磨咖啡，讓美味咖啡幫助加深客戶記憶，成為口碑傳輸點。（3）無關(guān)于產(chǎn)品宣傳看板，給客戶一個更純粹體驗氣氛（4）來售樓處即可獲贈一套精美書簽（5）周末提供下午茶及簡單點心，平時提供糖果（6）設置兒童玩耍區(qū)域（7）設置吸煙區(qū)及無煙區(qū)，表達對客戶細心關(guān)心（8）提供精美雜志，客戶可在售樓處隨意取閱（9）悠揚音樂背景（10）銷售人員“陽光微笑”服務，迎送客規(guī)范統(tǒng)一語言現(xiàn)場售樓處氣氛營造——十大特點②售樓處氣氛營造品院年度銷售及營銷推廣策劃書第19頁③會所功效體驗區(qū)營造提議在售樓處二樓開辟會所體驗功效，使客戶對品院未來生活有更直觀感受。如設置健身房、跳操房、VIP影劇院、音樂書吧、乒乓房、桌球房、VIP棋牌室等④樣板段營造⑤樣板房營造（增加生活氣息）⑥現(xiàn)場導示意系統(tǒng)（詳見平面表現(xiàn)部分）品院年度銷售及營銷推廣策劃書第20頁在做足影響力、完成蓄客目標之后樣板段及現(xiàn)場樣板是最終品質(zhì)見證是決定本案目標達成之關(guān)鍵在年推廣中,我們將經(jīng)過三個階段1、樣板段展示2、樣板房展示3、內(nèi)在材質(zhì)展示4、會所功效體驗四個階段層層深入吸引客戶，從而達成客戶高度認可品院年度銷售及營銷推廣策劃書第21頁在客戶接觸中發(fā)現(xiàn)，別墅客戶尤其是外資企業(yè)客戶對別墅安全、節(jié)能、服務等方面十分看重。而目前昆山地區(qū)分墅這方面意識確認，這無疑是本案領(lǐng)跑市場重大機會點。安保系統(tǒng)：1、外墻紅外線報警系統(tǒng)2、廚房煤氣報警系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)3、室內(nèi)報警裝置科技節(jié)能：1、主墻保溫、窗隔熱節(jié)能2、地熱系統(tǒng)3、純凈水到戶服務提升：建議聘請國際知名物管團體管理或作為顧問企業(yè)關(guān)于產(chǎn)品提升提議品院年度銷售及營銷推廣策劃書第22頁經(jīng)典客戶描述三、必須加強營銷推廣力度目標：一夜傾城，全城撼動年，品院成功是否關(guān)鍵所在戶外強攻+活動制勝希望增加營銷推廣費用品院年度銷售及營銷推廣策劃書第23頁搶占戶外！媒體強勢炒作在戶外基礎上，以網(wǎng)絡為主，對項目及區(qū)域形成形成強勢炒作，讓品院成為昆山曝光率最多樓盤。雖夸大，卻一語道破昆山媒體推廣之天機。因為本案年銷售任務十分艱巨，為了在最快時間內(nèi)擴大市場著名度，形成全市影響力，提議盡快搶占有限戶外資源。提議主要以市中心及通往項目標馬鞍山路及前進路等作為主要戰(zhàn)略據(jù)點，車站及車身過廣告作為輔助推進。營銷推廣關(guān)鍵一品院年度銷售及營銷推廣策劃書第24頁類型媒體特點推薦程度戶外看板、高炮當前昆山效果最好媒體★★★★★車身及車站廣告該媒體作為戶外看板補充，性價比相對較高★★★★報紙《昆山日報》昆山黨政機關(guān)報，也是當前昆山最主要報紙媒體，主要★★★★電視昆山電視臺1-4套有新聞、城市、電視、電影四個頻道★★★★雜志《昆山樓市》昆山房地產(chǎn)主流雜志，當前封面封底扉頁等主要版面已被幾大主要開發(fā)商預訂完成★★★★《消費新視點》該雜志主要針對昆山娛樂消費進行介紹★★★《臺商雜志》昆山臺商人較多，臺商雜志★★★網(wǎng)絡搜房網(wǎng)全國最含有影響力房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡★★★★昆山視窗網(wǎng)昆山門戶網(wǎng)站，其房地產(chǎn)板塊較具影響力★★★長三角網(wǎng)該房地網(wǎng)主要覆蓋蘇州昆山等地★★★其它短信——★★★★郵政投遞包含銀行金卡客戶、指定小區(qū)投敵、臺灣報訂戶投敵★★★★電梯廳廣告昆山主要辦公樓電梯內(nèi)廣告★★★★樓宇電視投放于昆山主要寫字老，但在昆山剛才起步，覆蓋面普通★★★在昆山，戶外是最有效強勢媒體，其效果遠好于其它媒體通路。戶外資源占有將必須成為重中之重。昆山主流媒體分析品院年度銷售及營銷推廣策劃書第25頁1、全城大事件營銷，引發(fā)高度關(guān)注，引爆市場2、結(jié)合售樓處、樣板房、樣板段等主要節(jié)點，組織客戶活動，擴大口碑宣傳。3、與臺商協(xié)會、汽車俱樂部及昆山外資企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，組織定向客戶活動，并與短信平臺聯(lián)動。4、小型客戶聯(lián)誼活動貫通整年，可結(jié)合08奧運年，炒熱現(xiàn)場人氣，擴大口碑宣傳效應。5、邀請明星參加活動，增強影響力及活動吸引力度整體活動方向營銷推廣關(guān)鍵二活動引爆！品院年度銷售及營銷推廣策劃書第26頁年營銷策略總結(jié)制造影響力/建立項目形象高度整合昆山最含有影響力媒體，在最短時間能形成全市影響力。形成深度吸引/促成最終購置現(xiàn)場營造是極為主要一環(huán)，尤其是樣板房與樣板段營造，將直接影響客戶購置決定。炒熱人氣/形成強大口碑傳輸重點拓展企業(yè)、協(xié)會、俱樂部等各類渠道，各類活動貫通整年，全方面炒熱人氣。大眾媒體營銷活動樣板營造做影響蓄客戶造現(xiàn)場品院年度銷售及營銷推廣策劃書第27頁第叁篇銷售策略及推廣執(zhí)行品院年度銷售及營銷推廣策劃書第28頁一、年銷售策略品院年度銷售及營銷推廣策劃書第29頁第一階段：制造影響，形成品院形象高度第三階段：展現(xiàn)實景，見證品院完美品質(zhì)第二階段：制造話題，解剖品院主要優(yōu)勢第四階段：體驗生活，展現(xiàn)品院生活魅力度整體階段推廣策略開盤前二、年營銷推廣執(zhí)行品院年度銷售及營銷推廣策劃書第30頁第一階段3-4月強勢蓄水銷售目標：87套（5月首次開盤第一批房源）推廣主力：戶外及活動目標集客：500組（含現(xiàn)有客戶）集客渠道：大眾媒體+大型活動+昆山外資企業(yè)走訪制造項目高度品院年度銷售及營銷推廣策劃書第31頁3月——制造話題，引爆區(qū)域戶外引爆，集中力量，強勢塑造項目形象高度客戶聲音“買別墅就要買城西”“城西別墅是最具發(fā)展前景”“城西是昆山高檔別墅居住區(qū)”“城西別墅是環(huán)境最好”“城西是昆山唯一真正別墅區(qū)”該階段將讓全昆山想買別墅人都知道，買別墅就要買城西。從而讓品院在區(qū)域上與其它區(qū)域別墅如中航城等形成差距。1、“千年壹品”2、“院本中國”3、“壹宅傳世”主推廣語品院年度銷售及營銷推廣策劃書第32頁媒體策略：1.以戶外看板為主全城覆蓋戶外看板、高炮覆蓋電梯廣告、車身廣告、車站廣告（主城區(qū)到馬鞍山路、前進路等線路）2.強勢媒體軟文炒作昆山日報軟文、昆山視窗、昆山搜房、長三角地產(chǎn)3.昆山日報硬廣系列活動策略：無活動品院年度銷售及營銷推廣策劃書第33頁4月——形成高度，全城好奇大活動引爆，整合媒體，形成“昆山城市別墅領(lǐng)跑者”高度客戶聲音“品院到底是什么樣別墅？它憑什么說是城市別墅領(lǐng)跑者”？“品院開發(fā)商實力好象很強”“品院這個項目好象挺有文化氣質(zhì)，跟別項目有點不一樣”“品院建筑格調(diào)好象很尤其”“買品院客戶好象都蠻有層次”該階段主要形成市場關(guān)注，引發(fā)購置客戶高度興趣，從“到底是一個什么樣別墅”，到逐步認可“品院可能真是昆山城市別墅領(lǐng)跑者”。在3月份建立區(qū)域認可度基礎上，與同區(qū)清風華院等形成區(qū)隔。“品院，并非物質(zhì)”“品院，獻給城市真正英雄”“品院，城市別墅領(lǐng)跑者”主推廣語品院年度銷售及營銷推廣策劃書第34頁活動策略：“春之聲”大型時尚PARTY——暨品院產(chǎn)品公布會這是一場大型高端生活秀這是一場匯聚昆山各界高端人士盛宴（邀請現(xiàn)有全部意向客戶，并借助行業(yè)協(xié)會向昆山外資企業(yè)高管發(fā)出盛情邀請）有政府人員說話、有明星到場祝賀、有時尚演出、有國外彈唱樂隊、有高端餐飲活動高潮“春之聲”時裝展示春天，充滿活力，充滿激情，一如在品院，你生活將從此綻放，充滿春生命力。媒體支持：1、戶外延續(xù)（畫面更換）電梯廣告、車身廣告、車站廣告（主城區(qū)到馬鞍山路、前進路等線路）2、昆山日報硬廣系列3、昆山日報報紙軟文炒作（城市別墅領(lǐng)跑概念系列）、大活動報道4、昆山視窗、昆山搜房、長三角地產(chǎn)軟文跟進5、昆山電視臺1-4套（品院4個形象系列廣告——領(lǐng)跑者篇、開發(fā)商、建筑格調(diào)篇、水景篇6、昆山樓市廣告品院年度銷售及營銷推廣策劃書第35頁第二階段5-7月首批房源公開銷售目標：32+80套（6月首次公開加推+8月二次開盤部分）推廣主力：樣板段等現(xiàn)場公開目標集客：600組集客渠道：媒體廣告+現(xiàn)場活動+企業(yè)團購計劃+俱樂部及協(xié)會造訪+易居會活動樣板見證形象高度品院年度銷售及營銷推廣策劃書第36頁5月——展會集客，實景驗證，火爆開盤售樓處、樣板段實景見證，客戶心悅誠服，主動幫助傳輸客戶認知“品院售樓處很尤其，有品位有文化，是我見到最有氣質(zhì)售樓處”“售樓處里面咖啡跟星吧克差不多，我下次帶朋友也去看看”“品院樣板段很棒，他們真不是吹”“品院人氣很旺，看來很多人喜歡這個別墅”該階段將首先經(jīng)過昆山房展會大量集聚客戶，首先經(jīng)過售樓處、樣板段分階段展出，以實景驗證品院作為“昆山城市別墅領(lǐng)跑者”實力，并快速炒熱現(xiàn)場人氣。階段樣板段等展出是否成功，將直接關(guān)系到本項目標成敗，需要重點關(guān)注。主推廣：產(chǎn)品高度（領(lǐng)跑系列廣告，結(jié)合樣板實景照片，新江南宅院之建筑色彩、建筑線條）品院年度銷售及營銷推廣策劃書第37頁活動策略：1、房展會（禮品贈予）2、售樓處公開3、樣板段公開活動傳統(tǒng)與時尚生活盛宴時尚：邀請明星參加“舞林大會”激情四射演出傳統(tǒng)：江南美食物節(jié)，品味美妙生活媒體支持：1、戶外延續(xù)（畫面更換，開盤及樣板段公開信息）2、昆山日報報廣系列（領(lǐng)跑及產(chǎn)品系列，同時公布各活動信息）3、昆山日報報紙軟文炒作（開盤熱情況）4、昆山樓市廣告5、昆山視窗、昆山搜房、長三角地產(chǎn)軟文跟進6、短信公布各活動信息品院年度銷售及營銷推廣策劃書第38頁6月——樣板房公開，再掀高潮樣板房緊跟公開，再次掀起高潮客戶聲音“品院樣板房也出來了，我要趕快去看！”“這里樣板房設計真不錯，很有品位”“買這個別墅很多啊，我要趕快決定，不然好房子要被買光了”“我喜歡品院建筑格調(diào)，親水平臺和庭院設計非常好，別墅就該是這么子”該階段經(jīng)過樣板房深入展出，真正將品院“新江南宅院”展現(xiàn)給市場，并表達出品院建筑細節(jié)，相對樣板段來說，樣板房展出成功是否，是最終促成客戶成交關(guān)鍵所在。主推廣：產(chǎn)品細節(jié)（結(jié)合樣板房實景拍攝，新江南宅院之水景、庭院）品院年度銷售及營銷推廣策劃書第39頁活動策略1、樣板房公開活動（品院樣板房樣板段攝影比賽、英式下午茶會）2、組織上海易居會看房活動3、全城尋找，品院奧運先生/小姐——經(jīng)過現(xiàn)場及媒體征集報名該活動抓住奧運焦點話題，為7、8月奧運主題活動作鋪墊。媒體支持1、戶外延續(xù)（畫面更換，樣板房公開及攝影比賽信息公布）2、昆山日報（產(chǎn)品系列之水景、庭院，同時公布各活動信息）3、昆山樓市廣告4、昆山視窗、昆山搜房、長三角地產(chǎn)軟文跟進，公布活動信息5、昆山電視臺家園等欄目專題（品院樣板段拍攝主題）6、短信公布活動信息品院年度銷售及營銷推廣策劃書第40頁7月——聯(lián)美品牌建立，再拉高度聯(lián)美（中國）品牌體驗之旅，全方面拉動品牌形象客戶聲音“原來聯(lián)美（中國）真很有實力，連奧林匹克花園也是他們開發(fā)，我沒買錯！”“這么好別墅，這么好開發(fā)商，我要快點介紹朋友來買！”經(jīng)過3-6月份從形象高度再到產(chǎn)品深度認知，整個市場對品院已形成了很高認知度和認可度，7月份將是一個過分整理階段，在認可品院項目標基礎上，將聯(lián)美（中國）正式推向市場，讓已購客戶放心，并形成強大口碑效應，讓未購客戶下定決心火速購置，為8月二批開盤積累客戶。主推廣聯(lián)美中國品牌（結(jié)合北京奧林匹克花園體驗之旅），品院年度銷售及營銷推廣策劃書第41頁活動策略1、聯(lián)美中國品牌之旅——北京奧林匹克花園參觀7月份，伴隨奧運會即將召開，人們對北京及奧運關(guān)注度將急劇上升。借此機會，恰好經(jīng)過參觀“北京奧運匹克花園”真正聯(lián)美中國品牌高度。該活動主要組成人員以媒體和已購客戶為主，并以報紙、網(wǎng)絡及投遞方式社會上征集普通市民參加，并由媒表達場跟蹤拍攝報道（報道內(nèi)容包含奧林匹克花園實景、該小區(qū)居民怎樣迎接奧運會、品院客戶心聲等）。2、品院奧運先生/小姐揭曉及話劇演出高規(guī)格五星大酒店，大型客戶活動邀請昆山相關(guān)政府部門出席，揭曉品院奧運先生/小姐。并安排以奧運為主題話劇演出，邀請以前奧運健將/冠軍如朱健華等參加，同時可考慮以他們故事為原形改編話劇。媒體支持1、戶外延續(xù)（畫面更換，聯(lián)美中國及為奧運加油主題系列）2、昆山日報報廣（聯(lián)美中國品牌及體驗之旅活動征集）3、昆山視窗、昆山搜房、長三角地產(chǎn)軟文跟進4、昆山電視臺跟蹤報道體驗之旅活動5、各銀行金卡客戶郵政投遞（小手冊：品院產(chǎn)品手介紹及體驗之旅活動征集，奧運賽程表）6、短信公布活動信息品院年度銷售及營銷推廣策劃書第42頁第三階段8-9月二次開盤銷售目標：14+58套（8月二次開盤部分+10月三次開盤）推廣主力：奧運會主題目標集客：300組集客渠道：媒體廣告+主題活動+汽車俱樂部拓展+昆山高檔酒店設點+咖啡店進駐“順勢造勢”炒人氣品院年度銷售及營銷推廣策劃書第43頁8月——加油奧運，再拉高度奧運主題活動，借助奧運焦點，同時造勢炒作經(jīng)過從3月到7月5個月推廣，不論從市場影響力還是客戶對產(chǎn)品及開發(fā)商認知及認可度都已形成。8月份，伴隨奧運會召開，我們將借助這一高關(guān)注度事件，將“品院”變成一個同人一樣有強烈情感“活”項目，從情感面再次打動客戶。主推廣：“，中國加油！”“致敬，向全世界真正奧運健兒！”品院年度銷售及營銷推廣策劃書第44頁活動策略：1、秋之彩主題活動（考慮同政府相關(guān)部門聯(lián)動，共同舉行）“為奧運喝彩”大型戶外巡展演出奧運期間，在昆山人流集中點結(jié)合奧運會，舉行大型歌舞演出，并邀請奧運健兒、品院奧運先生/小姐，以及政府機關(guān)、各企業(yè)、學校等共同派代表團參加，為奧運加油，快速炒熱人氣。（地點如亭林公園等）2、奧運金牌有獎競猜活動在奧運會期間全部客戶均可經(jīng)過短信、網(wǎng)絡等方式參加奧運金牌競猜，天天猜中者將與周末集中抽獎，奧運結(jié)束日全部參加客戶都可參加現(xiàn)場售樓處集中開獎，凡中獎者可贈高價值禮品。媒體支持：1、戶外延續(xù)（畫面更換）2、報紙廣告3、電視字幕廣告（結(jié)合奧運會短信競猜）4、短信廣告（活動通知）品院年度銷售及營銷推廣策劃書第45頁9月——客戶保溫，炒現(xiàn)場人氣（略）活動策略1、品院藝術(shù)繪畫節(jié)2、寶馬新品展與昆山寶馬俱樂部或4S店聯(lián)絡，在品院舉行寶馬新品展示。媒體支持：1、戶外延續(xù)2、網(wǎng)絡廣告延續(xù)3、短信廣告品院年度銷售及營銷推廣策劃書第46頁第四階段10-12月三次開盤（略）銷售目標：58套（三次開盤加推）推廣主力：房展會及客戶活動目標集客：300組集客渠道：昆山及蘇州兩地房展會+現(xiàn)場活動+易居會活動走出昆山擴容市場品院年度銷售及營銷推廣策劃書第47頁10月——兩地房展，積累客戶（略）活動策略1、昆山房展會2、蘇州房展會3、“秋之魅”活動——萬圣節(jié)時尚PARTY，洋酒品鑒假面冷餐會在萬圣節(jié)舉行假面化裝舞會，表達國際時尚生活，同時與洋酒品牌合作，進行洋酒品鑒會，提升項目形象品質(zhì)。主要邀請客戶為購房客戶及朋友，企業(yè)中高層。媒體支持：1、戶外延續(xù)2、網(wǎng)絡廣告延續(xù)3、短信廣告4、昆山樓市廣告品院年度銷售及營銷推廣策劃書第48頁11月——金秋蟹黃，回饋新老客戶（略）活動策略1、昆山商貿(mào)節(jié)相關(guān)活動參加2、“螃蟹節(jié)”客戶聯(lián)誼會（與易居會聯(lián)動）結(jié)合11月吃螃蟹高峰，以老客戶回饋活動為主，同時可邀請部分意向客戶及易居會員，舉行螃蟹盛宴，首先回饋客戶，首先凸顯城西生態(tài)特點。媒體支持：1、戶外延續(xù)2、網(wǎng)絡廣告延續(xù)3、短信廣告4、商貿(mào)節(jié)期間戶外燈旗5、商貿(mào)節(jié)雜志品院年度銷售及營銷推廣策劃書第49頁12月——辭舊迎新，回饋新老客戶（略）活動策略“冬之夢”活動系列——夢圓圣誕PARTY在現(xiàn)場售樓處或星級酒店舉行客戶大聯(lián)誼，邀請名星舉行盛大圣誕PARTY活動，展現(xiàn)別墅生活時尚。媒體支持1、戶外延續(xù)（更換畫面，迎新年主題）2、網(wǎng)絡廣告延續(xù)3、短信廣告4、昆山日報（迎圣誕新年主題活動）5、昆山樓市（迎圣誕新年主題活動）品院年度銷售及營銷推廣策劃書第50頁工程節(jié)點：房源開盤：營銷活動：時間：6月7月8月9月4月5月10月11月12月3月11月中旬：昆山商貿(mào)節(jié)活動11月下旬：冬之魅主題1——螃蟹宴（客戶活動）12月下旬：“冬之魅主題2——圣誕迎新PARTY第二批房源開放第三批房源開放5月樣板段完成5月樣板房完成4月售樓處公開第一批房源開放強勢蓄水年3月4月5月9月8月10月11月12月6月7月春夏秋冬四根本8月結(jié)構(gòu)封頂11月準現(xiàn)房落成5月上旬：昆山房展會、售樓處公開5月中旬：夏之舞主題1——樣板段公開明星舞林大會及江南美食節(jié)6月上旬：夏之舞主題2——樣板房開放“品位完美生活”英式下午茶會6月上旬：夏之舞主題3——全城尋找奧運先生/小姐6月中下旬：易居會看房活動7月上旬：夏之舞主題4——聯(lián)美中國品牌之旅（北京奧林匹克花園參觀）7月中旬：奧運先生/小姐揭曉及話劇演出4月中旬：“春之聲”主題——大型時尚PARTY暨品院產(chǎn)品公布會8月上旬：秋之彩主題1——為奧運喝彩大型戶外巡展（一周）8月8日起：奧運金牌競猜活動9月上旬：秋之彩主題2——品院藝術(shù)繪畫展9月中旬：秋之彩主題3——歡度中秋及寶馬新品展10月上旬：昆山及蘇州十一房展會10月下旬：秋之彩主題4——萬圣節(jié)假面時尚PARTY春夏秋冬年整年活動安排品院年度銷售及營銷推廣策劃書第51頁工程節(jié)點：房源開盤：時間：6月7月8月9月4月5月10月11月12月3月第二批房源開放第三批房源開放5月售樓處公開5月樣板段樣板房完成4月售樓處公開第一批房源開放強勢蓄水8月結(jié)構(gòu)封頂11月準現(xiàn)房落成報紙：活動配合及產(chǎn)品力廣告形象及公開報廣活動動態(tài)及新聞跟進網(wǎng)絡新聞軟文炒作；項目網(wǎng)站；主要活動節(jié)點首頁廣告形式短信活動節(jié)點和推盤預告雜志《昆山樓市》推盤節(jié)點預告與重大活動放大DM推盤節(jié)點通知與重大活動放大戶外整年活動放大+推盤通知+形象廣告重點：報紙、雜志、直投、短信集中配合事件營銷和推盤重