360度解讀房地產(chǎn)投資拓展崗看這一篇就夠了

360度解讀房地產(chǎn)投資拓展崗，看這?篇就夠了房地產(chǎn)投資崗是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上最為前端的?個(gè)崗位，業(yè)內(nèi)有句話形容得?常好“?個(gè)項(xiàng)?是否成功投資崗的責(zé)任占到了70%”，可見(jiàn)這個(gè)崗位在房地產(chǎn)從業(yè)鏈條上的重要作?，那么這篇?章我們就來(lái)對(duì)這個(gè)崗位進(jìn)??次深度剖析。1地產(chǎn)投資崗是?嘛的？房地產(chǎn)投資崗，我們平時(shí)也叫?地拓展、?地投資、投拓等，具體職能為負(fù)責(zé)為企業(yè)履?拿地的職責(zé)。我們都知道房地產(chǎn)?業(yè)是?個(gè)?度依賴?地的?業(yè)，沒(méi)有?地就沒(méi)辦法進(jìn)?后續(xù)的開(kāi)發(fā)，所謂巧婦難為??之炊！尤其是在現(xiàn)今優(yōu)質(zhì)?地越來(lái)越少，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)背景下，優(yōu)質(zhì)?地的儲(chǔ)備成為了各?房企戰(zhàn)略制定的重中之重（近年來(lái)頻頻地王現(xiàn)象?以說(shuō)明）。說(shuō)?了這個(gè)崗位就是幫助企業(yè)雇主實(shí)現(xiàn)購(gòu)買?地的職責(zé)，當(dāng)?家企業(yè)在快速擴(kuò)張規(guī)模的時(shí)候，?板是根本不可能忙得過(guò)來(lái)?塊地?塊地去考察的，這樣效率太低，因此他需要尋找?批懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、懂財(cái)稅、會(huì)談判、會(huì)算賬、最好再要有?點(diǎn)?脈資源的專業(yè)?才幫他快速實(shí)現(xiàn)?地資源的獲取。這個(gè)也是我們?前絕?部分投資?的職責(zé)?作。投資拓展部?論是在任何?家房企或是房企?的任何?個(gè)區(qū)域公司?多均由?Boss直接管理，因此說(shuō)投資崗為任何?家房企的核?崗位毫不夸張。2地產(chǎn)投資崗?作內(nèi)容有哪些？各?企業(yè)投資崗的?作內(nèi)容?體相同，我把投資?作的內(nèi)容簡(jiǎn)單做了?個(gè)流程圖：①?地信息?投資的第?步便是要獲取?地信息。獲取途徑主要有集團(tuán)/政府/合作單位直接推薦，通過(guò)個(gè)?資源獲得信息，還有?種笨辦法就是通過(guò)城市的排查進(jìn)?獲得?，F(xiàn)在在?型房企??，?地信息很多都由集團(tuán)或公司領(lǐng)導(dǎo)直接給到你，對(duì)于?個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)?或是??不深的?是很難獲取到優(yōu)質(zhì)的?地信息的，可以說(shuō)資源及?脈在這?環(huán)節(jié)中扮演著極其重要的??。現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多所謂的“串串”，即是通過(guò)倒賣?地信息來(lái)獲取收益的，但層級(jí)較低的串串多是不靠譜的，推薦的?地或項(xiàng)?資源也多不靠譜。城市排查的?法雖然?較笨，但?般來(lái)說(shuō)效果還是不錯(cuò)，這個(gè)?法即是指你在城市當(dāng)中看到?塊空地，通過(guò)各種關(guān)系去尋求這塊?地信息的歸屬?，進(jìn)?去尋求下?步的合作?？偟恼f(shuō)來(lái)，這?步是投資拿地最關(guān)鍵的?步，只有獲取好的?地信息才有可能獲取到優(yōu)質(zhì)?地，這也是極其考驗(yàn)公司和個(gè)?的?脈資源的。②項(xiàng)?踏勘獲取到?地信息以后，就要?jiǎng)?前往?標(biāo)地塊進(jìn)?踏勘。踏勘主要包括去熟悉地塊所在的城市、區(qū)位，并了解地塊的現(xiàn)狀（有??壓線等不利因素，有條件可以啟???機(jī)），通過(guò)踩盤去了解周邊項(xiàng)?的產(chǎn)品及銷售去化情況，必要的時(shí)候還可以去拜訪?下當(dāng)?shù)氐恼蛘咦鲎隹蛻粼L談，側(cè)?打聽(tīng)?下當(dāng)?shù)?對(duì)于這個(gè)區(qū)位甚?是這個(gè)地塊的看法。這?步主要是采集地塊的信息，越詳細(xì)越好，以便?于后序的分析所?。③項(xiàng)?研判信息采集回來(lái)后，?般都要寫?個(gè)項(xiàng)?研判報(bào)告。怎么寫呢？剛??時(shí)往往不知從和說(shuō)起，怎樣才能判斷這個(gè)地塊好不好？有沒(méi)有項(xiàng)?成功的可能性？做得多了，總結(jié)出來(lái)?般也就是從以下?個(gè)??去思考：城市分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)?分析。城市分析主要看?個(gè)指標(biāo)：GDP、城區(qū)戶籍??/常住??、三產(chǎn)?例、?均可?配收?、汽車保有量等等，判斷?下這個(gè)城市的基本?。區(qū)位分析就很好理解了，李嘉誠(chéng)常說(shuō)“區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位”，好的區(qū)位意味著項(xiàng)?也就成功?半了。市場(chǎng)分析主要時(shí)判讀當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存去化情況，如庫(kù)存周期還有多少年？當(dāng)?shù)責(zé)徜N的產(chǎn)品戶型時(shí)什么？銷售價(jià)格如何？等等，分析以后你就應(yīng)該去思考這個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有??公司進(jìn)?這座城市的機(jī)會(huì)。最后便時(shí)項(xiàng)?分析，主要時(shí)看項(xiàng)?內(nèi)有??壓線、拆遷、地質(zhì)情況已經(jīng)???量是不是很?等不利因素。這樣分析下來(lái)，作為?名合格的投資?員你??也應(yīng)該能?致得出結(jié)論，判斷這個(gè)項(xiàng)?能不能做了。④營(yíng)銷市調(diào)你覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)?初步判斷可做以后，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)爭(zhēng)取?項(xiàng)，?項(xiàng)同意以后便可以深?跟進(jìn)這個(gè)項(xiàng)?了，如何才叫深?跟進(jìn)這個(gè)項(xiàng)?？那就得叫上公司各個(gè)專業(yè)版塊的同事專業(yè)的來(lái)分析各專業(yè)條線的問(wèn)題。?如這?步你需要叫上營(yíng)銷部的同事前往?標(biāo)地塊進(jìn)?專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研（簡(jiǎn)稱市調(diào)），他們會(huì)更深?地對(duì)?標(biāo)地塊所在區(qū)位所有的競(jìng)品進(jìn)?踩盤了解，最終會(huì)形成專業(yè)報(bào)告。詳細(xì)分析這座城市的市場(chǎng)庫(kù)存、去化周期、產(chǎn)品建議、售價(jià)建議、客戶來(lái)源等。⑤設(shè)計(jì)強(qiáng)排這個(gè)時(shí)候設(shè)計(jì)部的?神便可以登場(chǎng)了，設(shè)計(jì)部同事拿到紅線圖及地形圖（投資提供）以及營(yíng)銷部同事提供的產(chǎn)品建議（會(huì)詳細(xì)羅列建什么樣的產(chǎn)品，?層、洋房、別墅各建多少體量；戶型有哪些等），進(jìn)?設(shè)計(jì)?案強(qiáng)排，最終得出本項(xiàng)?的最終規(guī)劃指標(biāo)。⑥投資測(cè)算你拿到設(shè)計(jì)給出的規(guī)劃指標(biāo)以后，便可以根據(jù)公司的成本數(shù)據(jù)以及營(yíng)銷給出的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)?投資測(cè)算了，當(dāng)然這中途會(huì)要求成本、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)各專業(yè)版塊的?持。最終便可以得出各?公司?較關(guān)?的兩?指標(biāo)：項(xiàng)?凈利率、IRR。各個(gè)公司對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)的要求往往不同，?般來(lái)說(shuō)項(xiàng)?凈利率的要求?業(yè)內(nèi)普遍在10%-20%左右。⑦集團(tuán)評(píng)審?fù)顿Y測(cè)算出來(lái)，項(xiàng)?凈利率及IRR都滿?公司基本要求以后，便可以準(zhǔn)備相應(yīng)的資料前往集團(tuán)進(jìn)?評(píng)審了。最終獲得相應(yīng)的項(xiàng)?授權(quán)價(jià)。⑧拿地程序集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)以后，就可以進(jìn)?實(shí)際的拿地程序了。招拍掛項(xiàng)?就準(zhǔn)備進(jìn)?招拍掛程序，合作收并購(gòu)項(xiàng)?就準(zhǔn)備進(jìn)?最終的收并購(gòu)程序。3投資崗常見(jiàn)四?流派

投資崗常見(jiàn)四?流派在房地產(chǎn)投資圈，流傳得最多的?句話便是“喝喝酒、談?wù)劦?、開(kāi)?閉??個(gè)億!”，臥槽還有這么美好的?作？正是這樣?句話似乎描繪了這個(gè)職業(yè)的“錦繡前途”，也就在近兩年吸引了?數(shù)“有志之?”加?到這個(gè)?業(yè)，做起了投資。我所遇到的有?融銀?業(yè)轉(zhuǎn)投資的，公務(wù)員群體轉(zhuǎn)投資的，咨詢?業(yè)轉(zhuǎn)投資的，汽車?業(yè)轉(zhuǎn)投資的，消費(fèi)?業(yè)轉(zhuǎn)投資的，通信?業(yè)轉(zhuǎn)投資的，富?代轉(zhuǎn)投資的……總的說(shuō)來(lái)，?前這個(gè)崗位從業(yè)的?員?體可以分為以下四個(gè)流派：1、技術(shù)流這個(gè)流派是我?較欣賞的，?然要放在第?位。很多吃?群眾肯定要問(wèn)，都說(shuō)房地產(chǎn)是?個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的?業(yè)，有什么技術(shù)可?，閉著眼睛買買買就是了，短期不漲長(zhǎng)期漲，買房?這樣買?地同樣的！然?，我們?cè)谥?篇?章【孫宏斌亞布?演講--地產(chǎn)的下半場(chǎng)】提到，孫宏斌這樣的?佬都不得不說(shuō)“投資本來(lái)挺難的，這個(gè)?業(yè)投資更難，因?yàn)橥断氯ブ蠛?年才知道是什么樣。這有點(diǎn)像種莊稼?樣。農(nóng)民種下去不知道是下?、打雷還是洪災(zāi)，中間隔了很多東西?！币虼诉@個(gè)?業(yè)需要技術(shù)?咖！值得欣慰得是，?前這個(gè)?業(yè)確實(shí)也存在這樣的技術(shù)流派，這?流派主要以從業(yè)的85后為主，?前30-35歲，是?前整個(gè)地產(chǎn)?業(yè)的中堅(jiān)?量；這?批??多經(jīng)歷過(guò)完整的?等教育，對(duì)市場(chǎng)、對(duì)數(shù)據(jù)更加理性，普遍有著財(cái)、稅、法的基礎(chǔ)運(yùn)?能?，懂得談判，邏輯條理能?強(qiáng)，時(shí)間管理能?強(qiáng)，項(xiàng)?推進(jìn)有條不紊，同時(shí)善于學(xué)習(xí)。他們匯報(bào)項(xiàng)?更多是以數(shù)據(jù)說(shuō)話，利益風(fēng)險(xiǎn)分析??俱到，反映出來(lái)的更多的是“專業(yè)”、“靠譜”，不為了拿項(xiàng)??拿項(xiàng)?，更多是以“經(jīng)營(yíng)”的思維在思考。這種客觀、冷靜的流派個(gè)?認(rèn)為是?多初?職業(yè)應(yīng)該努?的?向。你在??所有的時(shí)候唯有努?提升??的專業(yè)能?才是正解！2、資源流拿地需不需要資源？當(dāng)然需要資源，?且很重要！很多時(shí)候資源起到的作?往往?于技術(shù)流。怎么說(shuō)呢？參與過(guò)?地拓展的?都知道，獲取?地信息、?地變性、項(xiàng)?指標(biāo)調(diào)整、政府關(guān)系協(xié)調(diào)等等哪?塊不需要資源？?項(xiàng)?需要?資源，?項(xiàng)?需要?資源，沒(méi)有資源需要建?資源，建?資源同樣需要資源。有資源則?，?資源則死！這么說(shuō)?點(diǎn)不夸張。尤其對(duì)于?個(gè)初?的市場(chǎng)，沒(méi)有?定的資源?乎?步難?，沒(méi)有找到關(guān)鍵的?你連?作協(xié)調(diào)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有更別提談判了。這也就是為什么近?兩年，有??批政府領(lǐng)導(dǎo)放棄鐵飯碗加?這個(gè)?業(yè)，尤其以國(guó)?、規(guī)劃、政府平臺(tái)公司的分管領(lǐng)導(dǎo)最為常見(jiàn)，給出的薪酬?然是相當(dāng)誘?。資源流派最?的bug就是不太懂專業(yè)，戰(zhàn)略謀劃頭頭是道，但專業(yè)落地極其不?；?把年紀(jì)了你也要求他從頭再來(lái)也不現(xiàn)實(shí)，因此給他配?個(gè)強(qiáng)有?的專業(yè)副?是相當(dāng)必要的。3、串串流想必?家都肯定吃過(guò)“串串”，形象上講就是?個(gè)“?簽”將不同種類“美?”串到?起?！?地串串”與此類似，在房地產(chǎn)投資圈有這樣?批?就在扮演這樣?根“?簽”的作?，牽線搭橋，把A公司的?地推薦給B公司，把C政府的?地資源引薦給D公司，?的只有?個(gè)就是助?地產(chǎn)公司順利拿下?地，過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)的難題他們出?協(xié)調(diào)，他們是折翼的天使嗎？怎么這么好這么給?？NO，NO，NO，他們絕對(duì)不是天使，他們也是有利益訴求的，要么是拿?真??銀，要么是要求在項(xiàng)?公司中占股，說(shuō)?了他們其實(shí)也就是在將??的“資源”進(jìn)?變現(xiàn)。變現(xiàn)能?強(qiáng)不強(qiáng)，就看你的資源強(qiáng)不強(qiáng)，你強(qiáng)它就強(qiáng)，你弱它就弱。有什么?這么?逼？他們要么以前是政府重要領(lǐng)導(dǎo)，?前退休賦閑在家，作為忙慣了的?怎么閑得下來(lái)，?然還是要繼續(xù)操?的，資源就是?產(chǎn)?，不能??浪費(fèi)掉！還有?部分?就是在這個(gè)圈??磨盤滾打數(shù)?年，這個(gè)圈???的彎彎??都知道，各類關(guān)系維護(hù)得?常之好，辦起事來(lái)?然流暢。4、吹?流這?類不想多說(shuō)，放到最后，?然是我鄙視鏈頂端的。這?流派其實(shí)要么屬于資源流派要么也屬于串串流派，只不過(guò)他

這?類不想多說(shuō)，放到最后，?然是我鄙視鏈頂端的。這?流派其實(shí)要么屬于資源流派要么也屬于串串流派，只不過(guò)他們是其中不成功的哪?部分?，應(yīng)該說(shuō)是絕?部分?，真正具備“變現(xiàn)”資源能?的?畢竟是少數(shù)。這?類?談地真的是“喝喝酒、談?wù)劦?、開(kāi)?閉??個(gè)億!”張??個(gè)3000畝，閉??個(gè)2萬(wàn)畝；?地?點(diǎn)眉頭還沒(méi)有就要給你談介紹費(fèi)怎么給；天天約這個(gè)見(jiàn)?約那個(gè)見(jiàn)?餐飲費(fèi)??堆，沒(méi)見(jiàn)?點(diǎn)進(jìn)展。整天拉你去看地，到了才發(fā)現(xiàn)不是?彎??拐的“旅游地產(chǎn)”，就是??綠油油的“集體?地”，要么就是還未變性的?業(yè)?地。你問(wèn)他?業(yè)?地怎么確保變性成功，他說(shuō)他有關(guān)系打聲招呼就?！你跟他說(shuō)紅線內(nèi)有軌道規(guī)劃線，他說(shuō)沒(méi)事?他有關(guān)系可以改改軌道線規(guī)劃，讓它換個(gè)?向?。。。。尼瑪，?向客?的我噴出????！不想多說(shuō)。4投資拓展崗的發(fā)展路徑作為?名普普通通的投資?員來(lái)講，我們?概率是不具備資源背景的，因此我們不能靠“資源”，只能靠“才華”！先從業(yè)三五年，努?提???的專業(yè)能?，讓??變得更加靠譜，讓?板放?給你更多的事情，更?的項(xiàng)?，往往你的事情越多，你負(fù)責(zé)的項(xiàng)?越?，你所能接觸到的資源就越多，接觸久了加上你還靠譜，資源變成為你的資源！“技術(shù)流+資源流”?然是作為?名投資?員來(lái)講最完善的打怪?式，但急不來(lái)，尤其對(duì)于年輕?來(lái)講，路還是要?步?步?，?得正才能?得遠(yuǎn)。個(gè)?認(rèn)為投資拓展崗的職業(yè)發(fā)展路徑主要有三條：如果?直想從事房地產(chǎn)?業(yè)：①若?直從事投資：投資專員-投資主管-投資經(jīng)理-投資總監(jiān)-投資副總裁②若想做項(xiàng)?總：投資專員?1-2年升?主管或者經(jīng)理后，轉(zhuǎn)崗?運(yùn)營(yíng)?作1-2年，再轉(zhuǎn)崗?項(xiàng)?做報(bào)建/?程，升項(xiàng)?副總分管報(bào)建/?程，最終升項(xiàng)?總。如果不?定想?輩?都做房地產(chǎn)，我提供第三條路徑：房地產(chǎn)投資?3-5年升到投資經(jīng)理/總監(jiān)以后，跳槽到偏財(cái)務(wù)投資的?融機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)投資?向，我想這也是?條光明?道。5投資拓展崗需要什么能?？做?個(gè)思維導(dǎo)圖可能看得?較清楚?些：可見(jiàn)投資拓展崗是?個(gè)?常綜合的崗位，對(duì)從業(yè)者的要求也?常?。①?先是專業(yè)能?：從上?的?作內(nèi)容可以看出，如果要做?個(gè)合格的投資?員，你必須要懂營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、稅務(wù)等，不懂這些專業(yè)版塊的基本內(nèi)容?法和橫向部門溝通！不懂營(yíng)銷?法和別?談市場(chǎng)、不懂設(shè)計(jì)?法和別?談?案、不懂財(cái)稅?法和別?談現(xiàn)?流及交易風(fēng)險(xiǎn)?、谄浯瘟私庹撸杭劝ǚ康禺a(chǎn)政策、也包括其他經(jīng)濟(jì)政策；既包括你所在城市的地?性政策，也包括國(guó)際宏觀政策。③善于溝通：投資?作中你所接觸的?太多，你???要和橫向的營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)等部門溝通，同時(shí)還要不停地與政府及合作?周旋談判，不善表達(dá)的?很難ho