大廠大區(qū)房地產(chǎn)市場分析及應(yīng)對(duì)策略研究報(bào)告 (2013年1月7日-2013年1月13日)

近期房地產(chǎn)市場分析與應(yīng)對(duì)策略

2013.1.17

宏觀經(jīng)濟(jì)、政策及市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析市場競品調(diào)查分析我司銷售業(yè)績分析應(yīng)對(duì)策略23近期重要資訊1月12日，國家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康表示，稅務(wù)總局正在研究制定房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍，但目前要提出一個(gè)完善的方案還有難度。房產(chǎn)稅是關(guān)系到國計(jì)民生的大事，擴(kuò)大試點(diǎn)還要經(jīng)過更大范圍的討論，甚至可能還要經(jīng)過全國人大的討論。1月11日，國土部召開全國國土資源工作會(huì)議，國土資源部部長徐紹史表示，今年國土部將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，對(duì)大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化，600萬套保障性安居工程用地應(yīng)保盡保。根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，合理調(diào)整普通商品住房用地供應(yīng)，確保不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。1月10日，財(cái)政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》，《通知》強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁地方各級(jí)政府及所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體直接或間接吸收公眾資金違規(guī)集資；切實(shí)規(guī)范地方政府以回購方式舉借政府性債務(wù)行為；加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司注資行為管理；進(jìn)一步規(guī)范融資平臺(tái)公司融資行為；堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為等。1月9日，發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，城鎮(zhèn)化發(fā)展政策規(guī)劃正在研究廣泛征求意見當(dāng)中，短期內(nèi)很難出臺(tái)。中國的城鎮(zhèn)化政策面臨著戶籍制度改革、土地制度改革、行政管理體制改革等問題，而這些改革并不簡單。1月7日，國家發(fā)改委、住建部出臺(tái)《綠色建筑行動(dòng)方案》，《方案》提出：“十二五”期間城鎮(zhèn)新建建筑要嚴(yán)格落實(shí)強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，2015年城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑的比例達(dá)到20%；完成北方采暖地區(qū)既有居住建筑供熱計(jì)量和節(jié)能改造4億平方米以上，夏熱冬冷地區(qū)既有居住建筑節(jié)能改造5000萬平方米以上。4房產(chǎn)稅:房地產(chǎn)交易稅種或?qū)⒑啿?，為房產(chǎn)稅的推出作鋪墊和準(zhǔn)備事件：當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種較多，如新房交易環(huán)節(jié)開發(fā)商要繳納營業(yè)稅、城建稅、所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，買房人需繳納印花稅、契稅，在二手房交易環(huán)節(jié)中原本應(yīng)賣房人繳納的個(gè)稅和營業(yè)稅也大多轉(zhuǎn)嫁至買房人，購房成本無形中被推高。近期財(cái)政部、國家稅務(wù)總局均表示對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種進(jìn)行簡并。中指觀點(diǎn)：房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種的調(diào)整、簡并作為我國稅收體制改革的重要內(nèi)容，一方面在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易各環(huán)節(jié)的利益進(jìn)行合理分配，同時(shí)也是為房產(chǎn)稅的推出作鋪墊和準(zhǔn)備。

圖：關(guān)于房產(chǎn)交易稅簡并的政策事件匯總5房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)容是大勢所趨，提出完善方案還需時(shí)間事件：2012年中央多次提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，2013年1月12日國家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康表示，國稅總局正在研究制定房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍，但目前要提出一個(gè)完善的方案還有難度。中指觀點(diǎn)：房產(chǎn)稅對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)并沒有直接作用，從本質(zhì)上說，房產(chǎn)稅應(yīng)該是城鎮(zhèn)化發(fā)展到末端政府增加財(cái)政稅收的手段之一，而不應(yīng)簡單服務(wù)于房地產(chǎn)市場調(diào)控。但作為保障房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的長效機(jī)制之一，隨著房地產(chǎn)稅收體制改革步伐的邁進(jìn)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍仍是大勢所趨，但在全面實(shí)行前，如何制定出符合我國國情的房產(chǎn)稅制度需要進(jìn)一步深入的研究。

圖：關(guān)于房產(chǎn)稅的重要事件時(shí)間事件主要內(nèi)容2012.9.20國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明出席第五屆中國企業(yè)稅務(wù)管理創(chuàng)新大會(huì)叢明表示，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或2013年3月份以后。房地產(chǎn)稅最終會(huì)在全國實(shí)施。2012.9.23住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人其表示繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍。2012.11.12住建部部長姜偉新在十八大新聞中心接受媒體采訪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松，正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可能還會(huì)出臺(tái)。2012.12.3完善公共財(cái)政體系—人民日?qǐng)?bào)訪財(cái)政部部長謝旭人統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并。認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。2013.1.12國家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康國稅總局正在研究制定房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍，但目前要提出一個(gè)完善的方案還有難度。汪康表示，房產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)，現(xiàn)在情況良好，也取得一定的經(jīng)驗(yàn)，下一步房產(chǎn)稅是要積極地?cái)U(kuò)大試點(diǎn)。本周成交量：本周月周均成交同比增長城市仍占九成以上2013年1-2周成交面積前三位為成都、天津和南京。1-2周重點(diǎn)城市中，成交面積同比2012年除了蘇州以外，均有不同程度的增幅，其中成都增幅最大，為155.98%，其次是天津，101.01%，蘇州則同比下降17.12%。本周月周均成交同比增長城市仍占九成以上。第2周監(jiān)測的40個(gè)城市中，除了海門同比下降49.92%以外，其他城市月周均成交同比均增長，其中韶關(guān)增幅依然最大，為570.40%，重點(diǎn)城市中多個(gè)城市增長相對(duì)明顯，除了上海、蘇州、重慶以外均有超過100%的增幅。6注：重點(diǎn)城市包括北京、天津、上海、杭州、武漢、南京、廣州、深圳、成都、重慶。本周成交價(jià)格：廣州、北京等5個(gè)城市的成交價(jià)格環(huán)比上漲7本周（1月7日-1月13日），10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，廣州、北京等5個(gè)城市的成交價(jià)格環(huán)比上漲，其中，廣州漲幅最大，為6.09%，南京漲幅最小，為0.01%；上海、天津等其余5個(gè)城市的成交價(jià)格環(huán)比下跌，其中，上海跌幅最大，為13.40%，沈陽跌幅最小，為3.78%。8本周小結(jié)：本周月周均成交同比增長城市占九成以上，房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)容是大勢所趨，提出完善方案還需時(shí)間本周觀點(diǎn)市場現(xiàn)狀市場形勢：本周月周均成交同比增長城市仍占九成以上，本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76萬平方米，受上周元旦小長假成交量減少的影響，本周成交面積環(huán)比增長50.38%。價(jià)格方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均價(jià)為23587元/平方米，環(huán)比下跌1.24%。政策動(dòng)態(tài)：1月11日，國土部召開全國國土資源工作會(huì)議，國土資源部部長徐紹史表示，今年國土部將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動(dòng)搖，對(duì)大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化，600萬套保障性安居工程用地應(yīng)保盡保。根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，合理調(diào)整普通商品住房用地供應(yīng)，確保不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。觀點(diǎn)一：房地產(chǎn)交易稅種或?qū)⒑啿?，為房產(chǎn)稅的推出作鋪墊和準(zhǔn)備。近期財(cái)政部、國家稅務(wù)總局均表示對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種進(jìn)行簡并，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種的調(diào)整、簡并作為我國稅收體制改革的重要內(nèi)容，一方面在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易各環(huán)節(jié)的利益進(jìn)行合理分配，同時(shí)也是為房產(chǎn)稅的推出作鋪墊和準(zhǔn)備。觀點(diǎn)二：房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)容是大勢所趨，提出完善方案還需時(shí)間。作為保障房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的長效機(jī)制之一，隨著房地產(chǎn)稅收體制改革步伐的邁進(jìn)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍仍是大勢所趨，但在全面實(shí)行前，如何制定出符合我國國情的房產(chǎn)稅制度需要進(jìn)一步深入的研究。

宏觀經(jīng)濟(jì)、政策及市場解析

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析市場競品調(diào)查分析我司銷售業(yè)績分析應(yīng)對(duì)策略91010數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、北京供應(yīng)量：本周預(yù)售商品住宅共批準(zhǔn)上市157套/1.51萬平方米本周（1.7-1.13）北京房地產(chǎn)市場批準(zhǔn)上市3個(gè)預(yù)售項(xiàng)目，預(yù)售商品房合計(jì)供應(yīng)面積4.41萬平方米，環(huán)比下滑39.43%；剔除保障性住房，本周預(yù)售商品住宅共批準(zhǔn)上市157套/1.51萬平方米。本周商品房及商品住宅可售各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下滑。截止1月13日，商品房期房可售套數(shù)和可售面積分別為95201套和1037.12萬平方米，環(huán)比分別下滑2.67%、2.31%；住宅期房可售套數(shù)和可售面積分別為49193套和597.12萬平方米，環(huán)比分別下滑4.83%和3.97%。住宅存量占整體市場存量的比重下滑，住宅可售面積占比下降0.99%。注：1月批準(zhǔn)上市面積為12.31-1.13日數(shù)據(jù)1111北京量價(jià)：本周成交量漲價(jià)跌，1月我司成交量和金額分別占北京市場的1.8%和0.7%本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76萬平方米，受上周元旦小長假成交量減少影響，本周成交面積環(huán)比增長50.38%。價(jià)格方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均價(jià)為23587元/平方米，環(huán)比下跌1.24%。本周內(nèi)城區(qū)、外城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)成交面積環(huán)比全面上揚(yáng)，增幅分別為92.90%、33.47%、81.06%和21.72%。從占比來看，內(nèi)城區(qū)本周成交52套/0.65萬平方米，分別占全市總量的1.59%和1.76%；外城區(qū)成交836套/11.30萬平方米，分別占全市總量的25.64%和30.74%；近郊區(qū)成交1668套/17.61萬平方米，分別占全市總量的51.15%和47.91%；遠(yuǎn)郊區(qū)成交705套/7.20萬平方米，分別占全市總量的21.62%和19.58%。截止1月13日，1月我司共簽約1.13萬平米/1.05億元，簽約面積占北京市場的1.8%，簽約金額占北京市場的0.7%。注：北京1月數(shù)據(jù)為12.31-1.13日數(shù)據(jù)；我司1月數(shù)據(jù)為1.1-1.13日數(shù)據(jù)，圖標(biāo)直線為2012年1-12月成交面積均值線。大廠量價(jià)：1月潮白河孔雀城和英國宮成交了1.00萬平米/9323萬元12大廠房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截止12月31日，12月大廠商品住宅共成交1555套/17.12萬平方米，成交面積環(huán)比大幅增長62.5%，遠(yuǎn)超過去年同期水平。價(jià)格方面，受成交結(jié)構(gòu)影響，12月大廠成交均價(jià)為6892元/平方米，較11月上漲992元/平方米，環(huán)比大幅上漲16.8%。在河北省的規(guī)劃中，大廠是京東新城的重要組成部分，北京CBD東擴(kuò)、通州新城建設(shè)等也不斷助推大廠地區(qū)的發(fā)展，目前大廠項(xiàng)目整體折扣力度偏小，預(yù)計(jì)價(jià)格下調(diào)空間不大。截止1月13日，1月潮白河孔雀城和英國宮成交了1.00萬平米/9323萬元。注：8月大廠數(shù)據(jù)選用8.1-8.21。

我司1月數(shù)據(jù)選用1.1-1.13日，圖標(biāo)直線為2012年1-12月成交面積均值線。香河量價(jià)走勢：1月大運(yùn)河孔雀城成交了0.13萬平米/1192萬元13注：我司1月數(shù)據(jù)選用1.1-1.13日，圖標(biāo)直線為2012年1-12月成交面積均值線。數(shù)據(jù)顯示，12月香河商品住宅成交了1997套/19.49萬平米，成交面積環(huán)比大幅增長97.5%；成交均價(jià)為5246元/平方米，環(huán)比上漲4.7%。12月香河地區(qū)銷售情況回升明顯，銷售量同環(huán)比均大幅上揚(yáng)。從項(xiàng)目層面看，12月香河成交情況最好的為富力新城項(xiàng)目，共成交572套/5.81萬平方米，成交均價(jià)5967元/平方米，較11月上調(diào)715元/平方米，環(huán)比上漲13.6%?？偟目磥?，目前香河在售活躍項(xiàng)目未見實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，預(yù)計(jì)短期內(nèi)香河項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)空間不大。截止1月13日，1月大運(yùn)河孔雀城成交了0.13萬平米/1192萬元。武清量價(jià)走勢：12月共成交商品住宅1097套/11.62萬平方米數(shù)據(jù)顯示，12月，武清共成交商品住宅1097套/11.62萬平方米，成交面積環(huán)比增長5.1%，自9月以來，成交量持續(xù)上揚(yáng)，成交均價(jià)為6516元/平方米，每平米較11月上調(diào)307元，環(huán)比上漲4.9%。日前，經(jīng)環(huán)保部復(fù)核，天津市包括武清區(qū)大王古莊鎮(zhèn)在內(nèi)的6個(gè)街鎮(zhèn)達(dá)到國家生態(tài)建設(shè)示范區(qū)之“國家級(jí)生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”考核指標(biāo)要求，被授予國家級(jí)生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)稱號(hào)。武清區(qū)作為“京津走廊”的重要通道受到京津兩地購房者的青睞，其自身不斷完善的居住配套設(shè)施也讓武清區(qū)未來發(fā)展?jié)摿χ饾u凸顯，目前，武清在售樓盤價(jià)格不高，預(yù)計(jì)一段時(shí)間內(nèi)武清樓市將保持量價(jià)齊升的趨勢。注：圖標(biāo)直線為2012年1-12月成交面積均值線。

宏觀經(jīng)濟(jì)、政策及市場解析

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

市場競品調(diào)查分析我司銷售業(yè)績分析應(yīng)對(duì)策略15大廠片區(qū)1.0產(chǎn)品競品：富力新城、龍湖好望山推減總房款優(yōu)惠，中建紅杉溪谷全款93折所屬區(qū)域樓盤名稱競爭產(chǎn)品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(jià)(元/平米)套均總價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)同品質(zhì)分流競爭富力新城聯(lián)排、花園洋房1.9710259676134647200平米聯(lián)排別墅，均價(jià)10000元/平米，2萬抵8萬。12月7日推出9、10號(hào)樓，花園洋房87-145平米2-4居，均價(jià)5800元/平米。全款98折。老業(yè)主帶新客戶入場有機(jī)會(huì)獲得精美禮品或100元加油卡。龍湖好望山疊拼1.4155151602354698疊拼別墅面積260-400平米，上疊總價(jià)500萬起，下疊總價(jià)600萬起。一次性付款可享95折優(yōu)惠，首付6成以上可享受97折優(yōu)惠，首付3成可享受99折優(yōu)惠。購房10萬抵20萬。中建紅杉溪谷疊拼別墅0.8201231164666519上疊戶型面積為211平米，下疊戶型面積192平米，毛坯總價(jià)370-550萬/套。五重折扣，折后總價(jià)450萬/套左右，其中全款93折，貸款97折優(yōu)惠。預(yù)計(jì)2013年推出二期聯(lián)排別墅220-240平米?？兹赶祪?nèi)部競爭大運(yùn)河孔雀城聯(lián)排、洋房1.026764471721034少量庭院花堡，面積為240-300平米，均價(jià)9000元/平米，220萬/套起。五期花園洋房90-180平米將推出，預(yù)計(jì)均價(jià)6000-7000元/平米，1月19日開始排卡。永定河孔雀城臺(tái)地別院1.210075147547604臺(tái)地別院，250-295平米，總價(jià)300萬元/套起，送庭院、地下室、車庫。疊院170-220平米，總價(jià)150萬/套起。雅博園洋房戶型為106-132平米，總價(jià)57萬元/套起。一次性付款95折，抵押貸款96折，分期按揭97、98折。團(tuán)購6千元享98折優(yōu)惠。表：1.0產(chǎn)品競品匯總注：項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)為住宅類（含住宅和別墅）合計(jì)，已更新至12月。所屬區(qū)域樓盤名稱競爭產(chǎn)品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(jià)(元/平米)套均總價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)燕郊板塊@北京板樓、高層2居2.56486865628483號(hào)樓12月22日加推，46-79平米1-2居，均價(jià)9000-9500元/平米，購房1萬抵2萬，全款97折，按揭99折。春節(jié)后推出2-3居戶型。首爾園板樓、塔樓、小高層、高層、超高層2居2.25////12月29日推新，82-119平米2-3居，68萬元起，起價(jià)8100元/平米，均價(jià)8500元/平米，購房優(yōu)惠2萬元。110-120平米3居前期現(xiàn)房，均價(jià)8000元/平米。1月7日開始，官方微博舉辦為期2周的送機(jī)票活動(dòng)。天洋城高層板樓1-2居2.97668304553872少量40-80平米房源，價(jià)格在7900-9000元/平米，按揭97折，一次性96折，購房送價(jià)值1萬元的全套家電。夏威夷南岸二期高層板樓2-3居1.9////二期尾盤在售，戶型為136平米3居，均價(jià)12000元/平米。新一期玫瑰花園12月30日推新，60-120平米1-3居，共374套，均價(jià)9000-9500元/平米。表：2.0產(chǎn)品競品匯總大廠片區(qū)2.0產(chǎn)品競品：首爾園舉辦為期2周的送機(jī)票活動(dòng)，@北京春節(jié)后推出2-3居戶型注：項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)為住宅類（含住宅和別墅）合計(jì)，已更新至12月。香河片區(qū)1.0競品系列：鴻坤羅納河谷年末推特價(jià)房源，6800元/平方米所屬區(qū)域樓盤名稱競爭產(chǎn)品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(jià)(元/平米)套均總價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)區(qū)域競品萬通新界聯(lián)排0.891919336178178聯(lián)排戶型面積為190-270平米，均價(jià)10000元/平米，總價(jià)190萬起，現(xiàn)在購房享受全款99折優(yōu)惠，提交定金還可申請(qǐng)2-3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。富力新城聯(lián)排、花園洋房1.9710259676134647200平米聯(lián)排別墅，均價(jià)10000元/平米，2萬抵8萬。12月7日推出9、10號(hào)樓，花園洋房87-145平米2-4居，均價(jià)5800元/平米。全款98折。老業(yè)主帶新客戶入場有機(jī)會(huì)獲得精美禮品或100元加油卡。鴻坤羅納河谷疊拼、洋房0.961396889964784花園洋房和疊拼別墅在售，花園洋房90-180平米2-3居，起價(jià)7000元/平米，均價(jià)8000元/平米。疊拼別墅210平米起。購房2萬抵10萬，一次性96折，貸款98折，分期99折。年末特價(jià)房源，6800元/平米?？兹赋莾?nèi)部競爭潮白河孔雀城類獨(dú)棟、聯(lián)排1.12191236527126516主推197-220平米闊景美院，起價(jià)218萬/套，買200平米送180平米。目前在售雙拼317-330平米，總價(jià)450萬/套起。疊拼170-220平米，起價(jià)110萬/套，臺(tái)景美院240-290平米，總價(jià)230萬/套起。景觀城堡230-280平米，總價(jià)230萬/套起。目前購房減6萬，3天簽約減3萬，一次性付款95折，按揭97折。永定河孔雀城獨(dú)棟、聯(lián)院、洋房1.210075147547604臺(tái)地別院，250-295平米，總價(jià)300萬元/套起，送庭院、地下室、車庫。疊院170-220平米，總價(jià)150萬/套起。雅博園洋房戶型為106-132平米，總價(jià)57萬元/套起。一次性付款95折，抵押貸款96折，分期按揭97、98折。團(tuán)購交6千元享98折優(yōu)惠。鳳河孔雀城類獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房1.1////預(yù)計(jì)2013年4月開盤，推出獨(dú)棟222-256平米，聯(lián)院182-251平米，洋房64-99平米2-3居，價(jià)格優(yōu)惠待定。表：大運(yùn)河孔雀城1.0競品項(xiàng)目注：項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)為住宅類（含住宅和別墅）合計(jì)，已更新至12月。所屬區(qū)域樓盤名稱競爭產(chǎn)品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(jià)(元/平米)套均總價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)區(qū)域競品安平板塊共青社普通住宅、公寓1-2居3.5406042242634、7號(hào)樓在售，59-85平米1-2居，均價(jià)6430元/平米，全款97折，貸款98折。啟城四期普通住宅、公寓1.9421448591042707目前暫無房源，春節(jié)后才開始對(duì)外銷售。天悅高層、小高層2-3居5.53////在售85-110平米2-3居，起價(jià)4180元/平米，均價(jià)4600元/平米。全款97折，貸款99折。預(yù)計(jì)2013年3月推出新品房源。珠光御景普通住宅、公寓2-3居1.9915474504585目前僅剩底層房源90平米，均價(jià)5500元/平米，全款購房97折，按揭99折。2013年1月21日加推8號(hào)樓，89平米2居，預(yù)計(jì)均價(jià)6500元/平米，1月8號(hào)開始排號(hào)，2萬抵5萬?？h城板塊京漢君庭普通住宅3-4居2.3238245221735534在售43-140平米1-3居，小戶型所剩較少，均價(jià)5500元/平米，總價(jià)27萬起。目前推出特價(jià)房活動(dòng)，130-205平米3-4居及復(fù)式戶型，均價(jià)4100元/平米。一次性付款98折，貸款99折。香公館普通住宅1-3居2.17////目前在售54-130平米1-3居，均價(jià)5200元/平米，總價(jià)28萬/套起，一次性付款92折，首付5成94折，首付3成96折。目前購房送家電。雀禧普通住宅1-3居3.5844986421724戶型為65-138平米1-3居，均價(jià)5000元/平米，總價(jià)32萬/套起，全款97折，貸款99折，所剩房源不多。京沈北區(qū)富力新城小高層、高層2-4居1.9710259676134647預(yù)計(jì)1月份推小高層，精裝修，101平米3居，預(yù)計(jì)均價(jià)7200元/平米，排號(hào)1萬抵4萬。香城酈舍高層

2-3居2.958644363812807普通住宅，戶型面積為73-150平米2-3居，2居僅剩少量戶型，均價(jià)5000元/平米。全款9折?？鐓^(qū)域競武清首創(chuàng)國際半島類獨(dú)棟、聯(lián)排1.129794812824795聯(lián)排別墅195-248平米，均價(jià)9500元/平米。雙拼別墅395-545平米，均價(jià)9000-13000元/平米。預(yù)計(jì)2013年1月加推，目前一部分房源已開始內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部競爭英國宮高層2-3居2.43995965593425前期尾盤65-140平米1-3居，均價(jià)6500-7000元/平米。1月13號(hào)推出五期，81-115平米2-3居，均價(jià)7100-7500元/平米，購房享98折。表：大運(yùn)河孔雀城2.0競品項(xiàng)目匯總香河片區(qū)2.0競品系列：香城酈舍全款9折，珠光御景、富力新城預(yù)計(jì)1月推新注：項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)為住宅類（含住宅和別墅）合計(jì)，已更新至12月。武清片區(qū)鳳河孔雀城競品系列：天地鳳凰城元旦推新，恒大山水半島周末推5套特價(jià)所屬區(qū)域樓盤名稱競爭產(chǎn)品與戶型容積率套均面積（平方米）成交單價(jià)(元/平米)套均總價(jià)（萬元）成交總價(jià)（萬元）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)周邊區(qū)域首創(chuàng)國際半島類獨(dú)棟、聯(lián)排1.129794812824795聯(lián)排別墅195-248平米，均價(jià)9500元/平米。雙拼別墅395-545平米，均價(jià)9000-13000元/平米。預(yù)計(jì)2013年1月加推，目前一部分房源已開始內(nèi)部認(rèn)購。恒大山水半島普通住宅、洋房1.11354032541953普通住宅106-170平米3-4居，精裝均價(jià)6000元/平米，毛坯均價(jià)5000元/平米。本周末將推5套特價(jià)住宅，面積待定，4200元/平起，贈(zèng)價(jià)值1800元/平精裝。塞納榮府聯(lián)排、雙拼、洋房、普通住宅1.2////12月8日推出5#、6#高層產(chǎn)品，80-180平米2-3居，均價(jià)7000元/平米。全款每平米優(yōu)惠200元，貸款每平米優(yōu)惠150元。聯(lián)排別墅247-294平米，雙拼316-653平米，均價(jià)13000-18000元/平米。旭輝十九城邦別墅、洋房、公寓、普通住宅0.7////在售房源為45-56平米公寓，均價(jià)8500元/平米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米。住宅158-225平米，均價(jià)7500元/平米。聯(lián)排260-390平米，均價(jià)10000元/平米。雙拼390-420平米，別墅均價(jià)10000元/平米。一次性付款96折，按揭98折。天地鳳凰城洋房、高層1.5////1月1日新推78-120平米2-3居，推出200多套，購房5千抵5萬，均價(jià)5700元/平米。潮白河板塊孔雀莊園洋房、雙拼、聯(lián)排、疊拼0.651921002919314672項(xiàng)目10月20日開盤，聯(lián)排別墅美林堡均價(jià)12000元/平米，建筑面積240-280平米，4合拼別墅雙庭堡均價(jià)15500元/平米，建筑面積270-340平米，類獨(dú)棟觀瀾堡均價(jià)17000元/平米，建筑面積310-320平米。2萬抵10萬，3日內(nèi)按時(shí)簽約，優(yōu)惠5萬。一次性付款95折，按揭97折。英國宮高層2.43995965593425前期尾盤65-140平米1-3居，均價(jià)6500-7000元/平米。1月13號(hào)推出五期，81-115平米2-3居，均價(jià)7100-7500元/平米，購房享98折。香河板塊富力新城聯(lián)排、花園洋房1.9710259676134647200平米聯(lián)排別墅，均價(jià)10000元/平米，2萬抵8萬。12月7日推出9、10號(hào)樓。12月7日推出9、10號(hào)樓，花園洋房87-145平米2-4居，均價(jià)5800元/平米。全款98折。老業(yè)主帶新客戶入場有機(jī)會(huì)獲得精美禮品或100元加油卡。大運(yùn)河孔雀城

花園洋房1.026764471721034少量庭院花堡，面積為240-300平米，均價(jià)9000元/平米，220萬/套起。五期花園洋房90-180平米將推出，預(yù)計(jì)均價(jià)6000-7000元/平米，1月19日開始排卡。固安板塊永定河孔雀城獨(dú)棟、聯(lián)院、洋房1.210075147547604臺(tái)地別院，250-295平米，總價(jià)300萬元/套起，送庭院、地下室、車庫。疊院170-220平米，總價(jià)150萬/套起。雅博園洋房戶型為106-132平米，總價(jià)57萬元/套起。一次性付款95折，抵押貸款96折，分期按揭97、98折。團(tuán)購交6千元享98折優(yōu)惠。表：鳳河孔雀城競品匯總注：項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)為住宅類（含住宅和別墅）合計(jì)，已更新至12月。

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我司銷售業(yè)績分析應(yīng)對(duì)策略21

我司各項(xiàng)目來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比：（1.7-1.13），我司來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比總體為5.3:1我司近四周各項(xiàng)目來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比12.17-12.2312.24-12.301.1-1.61.7-1.13合計(jì)22.9:127.3:120.0:15.3:1潮白河11.9:16.3:14.3:122.2:1大運(yùn)河0.0:10.0:121.5:114.3:1英國宮88.1:1466.5:11159.0:14.3:12012年12月我司各項(xiàng)目來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比情況合計(jì)合計(jì)18.5:1潮白河8.0:1大運(yùn)河0.0:1英國宮99.1:122來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比：（1.7-1.13），我司來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比為5.3:1；潮白河本周來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比最高，為22.2:1，大運(yùn)河本周來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比為14.3:1；英國宮本周受新房源集中認(rèn)購影響，來訪轉(zhuǎn)新增認(rèn)購比為4.3:1，表現(xiàn)較好。注：從2013年1月起，我司項(xiàng)目總量做相應(yīng)調(diào)整；合計(jì)比為我司所有項(xiàng)目總體比值。我司各項(xiàng)目新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比：（1.7-1.13），我司新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比為6.3:1我司近四周各項(xiàng)目新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比12.17-12.2312.24-12.301.1-1.61.7-1.13合計(jì)-17.8:11.2:13.0:16.3:1潮白河6.5:14.2:13.3:10.4:1大運(yùn)河2.0:11.0:12.0:10.8:1英國宮-6.0:10.7:10.5:153.3:12012年12月我司各項(xiàng)目新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比情況合計(jì)合計(jì)0.9:1潮白河0.9:1大運(yùn)河0.7:1英國宮0.7:123新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比（1.7-1.13），我司新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比為6.3:1;其中，潮白河和大運(yùn)河新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比分別為0.4:1和0.8:1;英國宮受新推房源集中認(rèn)購影響，新增認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約比較高，為53.3:1。注：從2013年1月起，我司項(xiàng)目總量做相應(yīng)調(diào)整；合計(jì)比為我司所有項(xiàng)目總體比值。24我司總體成交：（1.7-1.13），我司共成交35套，環(huán)比增長100.0%，成交金額0.74億元成交情況：（1.7-1.13），我司共成交35套，環(huán)比增長100.0%；成交面積7387平方米，環(huán)比增長87.6%；成交金額為7402萬元，環(huán)比增長137.8%。本周（1.7-1.13）北京商品住宅（剔除保障性住房）成交3261套/36.76萬平方米，受上周元旦小長假成交量下滑影響，本周成交面積環(huán)比增長50.38%。價(jià)格方面，本周商品住宅（剔除保障性住房）成交均價(jià)為23587元/平方米，環(huán)比下跌1.24%。24我司近兩周成交情況1.1-1.61.7-1.13環(huán)比變化成交套數(shù)（套）2535100.0%成交面積（㎡）3937738787.6%成交金額（萬元）31137402137.8%近四個(gè)月我司成交情況

2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月成交套數(shù)（套）94915051274395成交面積（萬㎡）11.