借名買房合同中的出資人要求房屋登記在其名下,能否得到法院支持

近些年，為穩(wěn)定住房價格、抑制炒房行為、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院及有關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布了一系列通知及意見，各地政府也針對房地產(chǎn)調(diào)控政策制定了各項措施。在限購限貸政策的影響下，受限的實際購房人為規(guī)避相關(guān)限制，借用他人名義購買房產(chǎn)的現(xiàn)象越來越多，由此產(chǎn)生的借名人與出名人之間的權(quán)屬糾紛也逐步成為房地產(chǎn)糾紛領(lǐng)域的一大焦點。特別是在城市更新領(lǐng)域，借名買房情況屬于產(chǎn)權(quán)確認的難點之一，面臨著物權(quán)登記權(quán)利人與實際出資人主體不一致的復(fù)雜情況，關(guān)涉著拆遷補償權(quán)益的享有主體及簽約主體的確認問題。囿于現(xiàn)行法律及相關(guān)政策均未對借名買房行為的效力進行明確規(guī)定，在實務(wù)中法院對于借名買房效力的判定以及借名人轉(zhuǎn)移登記請求的態(tài)度也有所不同。因此，本文擬從司法實踐的角度，探究借名人轉(zhuǎn)移房屋登記的請求能否得到法院支持，以期為實務(wù)提供借鑒與參考。關(guān)聯(lián)法條01《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日施行）第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。第二百零九條第一款不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。第二百二十條第一款權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。第五百八十條當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行……02《中華人民共和國合同法》（1999年10月1日施行，已被《中華人民共和國民法典》廢止）第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（四）損害社會公共利益……精選案例【裁判要旨】為了規(guī)避限貸政策實施借名買房，損害社會公共利益，其借名買房行為應(yīng)屬無效，不支持借名人訴請確權(quán)及過戶?！景咐弧啃苄〈号c侯玉英所有權(quán)確認糾紛【審理法院】廣東省高級人民法院【案號】（2014）粵高法民申字第1692號【案情簡介】2011年1月4日，侯玉英（出名人、名義購買人）向案外人鄭XX（出售人）購買了涉案房產(chǎn)，2011年1月20日，涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至侯玉英名下。經(jīng)查，涉案房產(chǎn)的購房定金、房屋首期款，以及自2011年3月起至2011年7月的按揭貸款均為熊小春（借名人，實際購買人）支付，且涉案房產(chǎn)自交付時起由熊小春使用至今，與涉案房屋有關(guān)的《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》《借款合同》《抵押合同》《保證合同》、定金收據(jù)、按揭賬號存折等原件均由熊小春持有。另查，涉案合同簽訂時，熊小春在本市有1年以上納稅證明，其曾在本市購買其他房產(chǎn)1套，并于2007年8月10日轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)?！静门杏^點】二審法院認為，結(jié)合房產(chǎn)出資、占有使用情況及證人證言，本院確認熊小春與侯玉英之間借名買房委托關(guān)系屬實，該借名買房的委托關(guān)系不存在無效因素，合法有效。但熊小春不能基于委托合同直接享有對涉案房產(chǎn)的物權(quán)，其要求確認房屋歸其所有的請求，本院不予支持。同時，根據(jù)現(xiàn)行限貸政策的規(guī)定，熊小春只能取得較少數(shù)額的按揭貸款，而侯玉英系首套住房不受限貸政策影響，故熊小春請求侯玉英協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因借名買房違反限貸政策而存在事實上的履行障礙，本院不予支持。再審法院認為，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效。住房問題關(guān)系國計民生，房產(chǎn)限購、限貸令作為嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了社會公共利益。熊小春和案外人徐進，為了規(guī)避當時的限貸政策（該政策持續(xù)至本案二審判決后），借用侯玉英名義購買了案涉的房屋，并申請了首套購房貸款，損害了社會公共利益，應(yīng)屬無效。二審判決認為有效不當，本院予以糾正。但是，二審判決最終對熊小春確權(quán)訴請不予支持，正確?！静门幸肌寇婈牻?jīng)濟適用房的購買資格具有專屬性，借名人突破國家對雙方爭議房屋交易的特殊規(guī)定和限制，借名買房行為無效?！景咐恳?、姚生云、關(guān)月花與章乃文返還原物糾紛【審理法院】新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院【案號】（2015）新民申字第1879號【案情簡介】章乃文（出名人、名義購買人）原系軍隊干部，2003年11月5日，章乃文與其單位簽訂了商品房買賣合同，以83008元（軍隊內(nèi)部價）購得涉案房屋。2004年2月27日部隊出具收費票據(jù)一張，載明：章乃文1-2-202房款總計83000元，交款人：姚江麗（借名人，實際購買人）。此后章乃文在建設(shè)銀行的按揭貸款全部由姚生云、關(guān)月花按月還款，且房屋交付后一直由借名人居住。【裁判觀點】再審法院認為，根據(jù)《軍隊經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》第二十五條的規(guī)定，利用軍用土地建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，一般不得向地方單位、個人出售。這是國家對雙方爭議房屋交易的特殊規(guī)定和限制，購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。本案中姚江麗因不具備購買軍隊經(jīng)濟適用房的條件，而借用章乃文的名義購買軍隊經(jīng)濟適用房，該行為違反了國家相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效行為。【裁判要旨】借名買房僅發(fā)生債權(quán)效力，在物權(quán)登記不存在登記錯誤的情況下，不能推翻現(xiàn)有物權(quán)登記效力。且因借名人不具備購房資格，不具備涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的取得條件，因此對于借名人的過戶請求，法院不予支持。【案例三】云南廣播電視臺、云南省昆明市人民政府駐深圳辦事處物權(quán)確認糾紛【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院【案 號】（2020）粵03民終19403號【案情簡介】1992年12月9日，昆明駐深辦（出名人、名義購買人）與案外人深圳市長城房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展公司（出售人）簽訂《商品房買賣合同》，購買了涉案房產(chǎn)。2003年1月15日，涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到昆明駐深辦名下。1992年11月18日，云南廣播電視臺（借名人，實際購買人）向昆明駐深辦匯購房款120萬元，2015年至2019年期間，云南廣播電視臺支付了涉案房屋維修基金、物業(yè)管理費等費用，且實際占有使用涉案房產(chǎn)。1993年5月17日，昆明駐深辦與云南廣播電視臺簽訂《協(xié)議書》一份，載明云南廣播電視臺借名買房一事。另查，1992年深圳的購房政策要求在深圳有辦事機構(gòu)才能購買房產(chǎn)，因云南廣播電視臺當時在深無辦事機構(gòu)沒有資格買房，故與昆明駐深辦商議借名購買。再查，深圳市人民政府辦公廳于2018年7月30日發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控等促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房?！静门杏^點】二審法院認為，通過一審查明的事實，可以確定云南廣播電視臺、昆明駐深辦之間存在借名買房的事實，但房屋登記在昆明駐深辦名下確為雙方真實意思表示，物權(quán)登記并不存在登記錯誤的情形，借名購房僅發(fā)生債權(quán)效力，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，亦不足以否認不動產(chǎn)物權(quán)登記的推定效力，因此，對于云南廣播電視臺請求確認涉案房產(chǎn)歸其所有的主張，本院不予支持。此外，根據(jù)目前深圳市政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的規(guī)定，云南廣播電視臺不具備取得涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的條件，因此，對于云南廣播電視臺要求確認其系涉案房產(chǎn)所有權(quán)人及要求將涉案房產(chǎn)過戶至其名下的請求，本院不予支持?！静门幸肌可姘阜课菹瞪唐贩?，借名買房行為不存在侵犯社會公共利益的情形，合法有效。但涉案房屋尚未辦理所有權(quán)登記，出名人現(xiàn)尚不具備轉(zhuǎn)移登記的條件，且借名人不具備購房資格，法院難以支持借名人的過戶請求?！景咐摹肯奈陌椎扰c趙前合同糾紛【審理法院】北京市第三中級人民法院【案 號】（2018）京03民終12418號【案情簡介】2011年12月18日，趙前（出名人、名義購買人）與和記黃埔公司（出售人）就涉案房屋簽訂《預(yù)售合同》，約定由趙前購買涉案房屋，總價款3312812元。當日，趙前向趙舒（借名人，實際購買人）出具《房屋產(chǎn)權(quán)確認書》，載明該房屋的實際出資人及產(chǎn)權(quán)歸屬人為趙舒，趙前只是名義上代趙舒持有該套房屋的產(chǎn)權(quán)。目前涉案房屋已經(jīng)交付，但尚未辦理所有權(quán)證書。經(jīng)查，涉案房屋的購房款、房屋面積誤差款、專項維修資金、裝修款均為趙舒支付，此前亦由趙舒作出租使用，但后期經(jīng)趙前趕出租戶，目前由趙前占有使用涉案房屋。另查，一審?fù)徶?，趙舒認可其無北京市購房資格?！静门杏^點】一審法院認為，涉案房屋的購房款、專項維修資金等費用系由趙舒支付，且趙舒、趙前通過《房屋產(chǎn)權(quán)確認書》約定涉案房屋由趙前代持，所有權(quán)歸趙舒所有，因此雙方之間形成借名買房合同關(guān)系。但無論是形成該合同關(guān)系時還是本案庭審結(jié)束，趙舒均無北京市購房資格，不具備將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下的條件，無法取得涉案房屋的所有權(quán)。二審法院認為，法律、法規(guī)對于借名買房并未有禁止性規(guī)定，且涉案房屋系商品房，亦不存在侵犯社會公共利益的情形，故趙舒、趙前之間的借名買房合同關(guān)系合法有效。但借名人與出名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，不發(fā)生物權(quán)效力，而是產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時完成物權(quán)變動為主要內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此在本案中，涉案房屋雖已經(jīng)交付，但尚未辦理所有權(quán)登記，出名人趙前現(xiàn)尚不具備轉(zhuǎn)移登記的條件，本院對趙舒要求趙前協(xié)助辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的請求難以支持?！静门幸肌拷杳讼瞪姘阜课莸膶嶋H出資人和權(quán)利人，其與出名人之間借名買房的約定屬于雙方間的契約，對雙方均有約束力?，F(xiàn)本案借名人具備購房資格，其要求將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下，不違背事實和法律規(guī)定，法院予以支持?！景咐濉苛_鳳嬌與時琳琳物權(quán)確認糾紛【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院【案情簡介】2011年7月6日，羅鳳嬌（出名人、名義購買人）與案外人XX公司（出售人）簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，約定羅鳳嬌向該公司購買涉案房產(chǎn)，總價款1842471元。2011年8月25日，羅鳳嬌在興業(yè)銀行辦理房屋按揭貸款，時琳琳（借名人，實際購買人）的配偶XXX為羅鳳嬌借款提供保證擔(dān)保。2011年12月23日，時琳琳、羅鳳嬌簽訂《協(xié)議》《委托書》，約定由時琳琳委托羅鳳嬌辦理一切與購房有關(guān)的手續(xù)，涉案房屋費用由時琳琳支付，羅鳳嬌放棄該房屋的支配和使用權(quán)。另查，涉案房屋現(xiàn)登記的所有權(quán)人為羅鳳嬌，房屋的首期款、按揭款一直由時琳琳及其配偶支付。時琳琳現(xiàn)具備在深圳市住房限購地區(qū)的住房購買資格?！静门杏^點】二審法院認為，時琳琳系涉案房屋的實際出資人和權(quán)利人，其與羅鳳嬌之間借名買房的約定屬于雙方之間的契約，對雙方均有約束力。羅鳳嬌并未舉證證明雙方對于房產(chǎn)過戶存在其他約定，現(xiàn)時琳琳具備深圳市住房限購區(qū)域內(nèi)的購房資格，其要求羅鳳嬌將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下，不違背事實和法律規(guī)定，一審法院予以支持并無不當，本院予以維持。【裁判要旨】雖借名買房行為違反了國家關(guān)于限貸政策的規(guī)定，但由于貸款銀行同意借名人一次性還清涉案房產(chǎn)的貸款，且借名人已具有購買涉案房產(chǎn)的資格，不存在履行上的障礙，對于借名人轉(zhuǎn)移登記的請求，予以支持?！景咐坷罾枧c于群、李歡所有權(quán)確認糾紛【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院【案 號】（2015）深中法房終字第374號【案情簡介】2010年12月19日，李黎（出名人、名義購買人）與劉某（出售人）簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定由李黎購買涉案房屋，轉(zhuǎn)讓款454272元。2011年2月18日，李歡（借名人，實際購買人）向李黎招商銀行賬戶存入購房首付款404000元。庭審中于群、李歡認可實際申請購房貸款的是于群、李歡，也同意一次性償還剩余貸款的本息。此外，在涉案房產(chǎn)開通管道燃氣、繳納電費的申請表中，記錄的聯(lián)系電話均為李歡的電話?！静门杏^點】二審法院認為，涉案房產(chǎn)由李歡、于群實際控制使用，相關(guān)首期款、傭金、日常月供還款均由李歡負責(zé)，足以證明李歡、于群與李黎間存在借名買房關(guān)系。因受限貸政策限制，于群、李歡借名買房，該行為違反了國家關(guān)于限貸政策的規(guī)定，但由于貸款銀行同意李歡一次性還清涉案房產(chǎn)的貸款，且李歡在深圳市只有一套商品房，根據(jù)現(xiàn)行的購房政策，其具有涉案房產(chǎn)的購買資格，本案已不存在履行上的障礙，對于借名人轉(zhuǎn)移登記的請求，本院予以支持。實務(wù)點評從上述案例可以看出，法院是否支持借名人“轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬登記”的請求，建立在借名買房關(guān)系是否成立、是否有效、借名人及房屋是否具備轉(zhuǎn)移登記條件等因素的基礎(chǔ)上。首先，借名人要求出名人將房屋轉(zhuǎn)移登記在其名下，應(yīng)滿足借名買房關(guān)系成立且借名買房行為有效的前提。如因缺乏相關(guān)證據(jù)致使借名買房關(guān)系無法證實，或因違反社會公共利益、突破專屬性購買限制等原因致使借名買房行為無效，則無效的民事行為自始不發(fā)生效力，借名人要求出名人轉(zhuǎn)移登記缺乏事實及法律依據(jù)，難以得到法院支持。其次，如法院認定借名買房行為有效，則能否支持借名人的轉(zhuǎn)移登記請求，要綜合借名人目前是否符合房屋購買條件、限購政策是否已經(jīng)停止施行、房屋是否具備登記條件等多種因素進行判斷。一般情況下，如借名人在訴訟時已具備購房資格或限購政策停止實施，則其轉(zhuǎn)移登記的請求能夠得到支持；反之，則不能。同時，在實務(wù)中我們觀察到，借名人在提出轉(zhuǎn)移登記請求時，會一并要求確定涉案房屋歸其所有，或僅提出確認房屋歸其所有的請求。在這種情況下，因物權(quán)登記具有設(shè)立、公示效力，房屋登記在出名人名下是雙方真實的意思表示，不存在登記錯誤，因此，借名人的確權(quán)請求難以得到法院支持。那么，在借名人不變更訴訟請求，或兩個訴求系合并提出、無法分開判決的情況下，借名人請求轉(zhuǎn)移登記的訴訟目的則難以實現(xiàn)。上述案例的不同裁判結(jié)果，呈現(xiàn)出裁判者對于借名買房原因、房屋使用用途、借名人突破限購政策后果的考慮。在“房住不炒”政策指引下，存在投資意圖，非為生存居住所實施的借名買房行為，難以得到有效認定。而對于軍隊經(jīng)濟適用房、政策性住房等具有特殊交易規(guī)定和限制的房屋，即使是為居住生存之目的，亦因購買資格的專屬性，難以得到借名的有效肯定。實務(wù)建議第一，借名人需保留借名買房的證據(jù)，以證明借名買房關(guān)系成立。通過案例檢索可知，確認借名人與出名人之間存在借名買房關(guān)系的最直接證據(jù)為雙方簽署的相關(guān)協(xié)議。因此，建議借名人與出名人就借名買房一事簽訂借名買房協(xié)議，載明借名買房事實、款項支付主體與支付方式、房屋權(quán)益歸屬，以及在借名人具備資格時出名人的轉(zhuǎn)移登記義務(wù)等。除借名買房協(xié)議外，涉案房屋的購房款來源、占用使用情況、購房合同及發(fā)票等文件的保存主體、物業(yè)費等費用的繳納主體均為法院判斷借名買房關(guān)系是否成立的關(guān)鍵因素。因此，建議借名人留存與房屋有關(guān)的全部發(fā)票及支付憑證，包括但不限于：購房款支付憑證與發(fā)票、房產(chǎn)稅費繳納憑證、物業(yè)費水電費繳納憑證、購房合同、與房屋有關(guān)的有線電視、無線網(wǎng)絡(luò)、燃氣等服務(wù)合同，并在房屋交付后實際控制房屋，如占用使用或出租收取租賃收益等。第二，在借名買房前，判斷自